附件：成本运营全景图

运营全景图梳理2017年5月16日24个成本相关的运营节点分析1引言：了解运营全景图的意义2运营全景图梳理324个成本相关运营节点分析4总结CONTENTS目录引言：了解运营全景图的意义是否经常遇到项目突如其来的各种需求而疲于应付？1234是否经常扮演消防员的角色到处救火？是否因自己工作滞后导致项目进度延误而受到批评？为什么明明已经尽了全力，却依然没有把工作做好？为什么会这样！引言：了解运营全景图的意义工作没有计划性没有从全局角度去考虑自己的工作，只是被动性的接受领导安排，或者坐等项目提出需求，才开始开展相关工作。上游部门跟踪把控意识不强在关门节点确定的情况下，导致自己工作时间被一再压缩，进而引发种种问题。工作没有形成系统性没有能够清楚了解自己所做的工作，在房地产开发系统中的位置，作用，意义那么，我们该怎么应对？引言：了解运营全景图的意义交付可研深耕专业显性成本真实成本基准成本隐性成本项目管理项目运营设计产品力结算总结采购招标营销定位计划管理成本适配竞品分析提炼经验成本服务运营运营服务经营运营全景图梳理243569781011112131415161718192021222324第二部分：24个成本相关运营节点分析节点1：项目定位完成OPTION01OPTION03OPTION04OPTION02输入条件：营销部提供：市场分析、物业组成、目标客户、设计部提供：产品意象、产品类型、设施建议、建筑景观装修风格建议；运营部提供：运营计划；成本部提供：成本标准等。工作开展时间：项目定位会前5天编制完成，土地获取前30天确定节点定义：通过集团运营决策委员会产品策划小组评审，并举办项目定位会完成可研测算输出成果：《城市市场调研报告》、《可研报告》、《项目定位报告》、《目标成本（可研版）》关键词：毛利润、内部收益率、预估售价、产品定位、基准地价、启动资金获利倍数、资金峰值出现时间、资金成本率、地价房价比、权益划分、股权债券划分责任部门：投资管理部（主导）营销部+成本部（参与）第二部分：24个成本相关运营节点分析节点2：概念设计方案完成节点作业定义开展时间产品适配模型确定隐性成本控制关注点+矩阵分析表+立面测算表输入条件输出成果通过公司概念方案决策会设计部提供：项目概念后规划方案评审，包含规划总图、项目分期、住宅与商业产品分布及户型选型、建筑意象、景观意象、精装标准等。产品适配模型通过公司概念方案决策会《项目隐性成本控制细则书》《成本优化矩阵分析表》定位会决策后30天内责任部门：设计管理部关键词：土地、产品、客户、适配体系+精装标准第二部分：24个成本相关运营节点分析节点3：取得人防设计意见OPTION01OPTION03OPTION04OPTION02输入条件：营销提供：楼市分布图及市场调研报告，锁定当地同等产品定位楼盘及同类产品区域销售前三名工作开展时间：获取土地证后15天责任部门：项目开发运营部项目营销部节点定义：取得结建防空地下室设计意见书竞品楼盘调研输出成果：《街对面竞争对手成本报告》关键词：结合区域调研修订配置标准及建造标准第二部分：24个成本相关运营节点分析责任部门：区域公司关键词：示范区成本节点4：示范区实施计划确定（如有）节点作业定义：示范区实施计划（包含设计、营销、施工、报批、采购、物业等方面）通过区域公司审批，报备运营决策委员会输出成果：《示范区目标成本》输入条件：设计部提供：示范区建筑、景观、室内概念方案，客户到访动线，时间计划，各阶段展示效果策划，示范区管理方案；成本部：拿地目标成本；确定示范区成本控制第一责任人和团队成员开展时间：示范区计划确定后7个工作日内完成01OPTION02OPTION示范区目标成本、确定分摊形式03OPTION04OPTION第二部分：24个成本相关运营节点分析节点5：规划设计方案报建完成输入条件：开展时间：输出成果：节点作业定义：010203建造标准04通过公司规划方案决策会，提供政府主管部门认可的完整的设计成果，并与项目开发运营部沟通至具有决定权的政府评审会上通过，取得规划方案批复（同意）。设计部提供：项目详细规划设计方案，包含总图深化、建筑概念方案、竖向设计、管网方案、停车系统、消防设计、景观系统规划；成本部提供：竞品成本报告等。规划方案在概念方案后30天确定，规划设计方案确定后15天上会决策《建造标准》+《限额指标》+《规划方案优化建议书》责任部门：项目事务（开发）部、设计管理部关键词：限额设计、方案优化建议第二部分：24个成本相关运营节点分析责任部门：项目运营部、成本部关键词：报批报建、配套、税务费节点6：取得《土地证》输入条件：开发部提供：当地报批报建收费标准，政府配套收费文件节点作业定义：用地证、土地证办理完成输出成果报批报建及税费分析表报批报建费+配套费+税务费（契税）梳理开展时间：取得土地证后30天完成第二乓部分节：24个成妨本相虽关运乏营节奇点分毫析节点7：取线得《建设贯工程凯规划夕许可初证》节点作业定义开展时间目标状成本活（方坊案版昌）确艺定输入条件输出成果提供经政府幅主管顿部门乘认可仇的完站整的株设计欲成果泰，并赖与项猾目开浪发运嘱营部犯沟通我至政失府主虹管部轧门在给图纸赌上盖调章，搁以《建设鸡工程宽规划刮许可悼证》上的痰签发疏时间贩为考箱核依域据。设计鲜部提戒供：总规李划方液案报族批完后成+项目么分期宏建议此书+建造姓标准牲决策村会完晚成；成本宿部提效供：调研辉报告+示范搭区成盘本+费用《目标着成本晕审批阁表》总规纤方案透报批域后15个工话作日映内完写成责任部门：项目开发运营部、设计管理部（主导）关键词：产品单方成本、项目总成本、6类成本划分第二史部分宝：24个成竖本相蜘关运铺营节帐点分嚷析节点8：全扑套施畜工图咽完成输入宗条件从：开展决时间减：输出锋成果凡：节点应作业裙定义晨：010203设计限额对标指标分析04取得讨施工盆图审炉查意社见合裳格书霸、人咸防工拒程施灯工图王设计高文件沈审查侄合格笨书，潮盖章伸施工堤蓝图粮（含雾人防欲施工注图）喘签发扬到项述目（箭含装秀修点育位图胞）。设计樱部：全套闻施工余图完守成全套粉施工伶图完乒成30天内标准饰层钢袖筋含虏量、励混凝解土含悦量、王窗地艺比、废地库掠层高油、停垫车效斯率、某体型具系数翅、立眠面系念数责任部门：设计管理部关键词：对标开工审批第二肤部分他：24个成填本相虹关运广营节咽点分母析责任部门：区域公司运营部、工程部、成本部关键词：清单、目标成本、合约规划节点9：总繁承包覆施工锯单位吓确定节点作业定义：通过公司定标会，确定中标单位（需取得项目所在地施工备案资质），发中标通知书输出成果通过公司定标会，确定中标单位（需取得项目所在地施工备案资质），发中标通知书《目标成本执行版》采购计划、优化计划、结算计划、付款计划、项目全过程控制台账、月报体系输入条件：设计部：全套施工图提供，或地库开挖图提供；工程规划许可证获取、施工组织设计评审合格时间垫层施工前30天确定总包单位全套施工图评审后35个工作日完成《目标成本执行版》01OPTION02OPTION确定饿总包角单位目标拿成本丢（执杏行版被）全过养程监迈控机良制、弱月报搞体系壤的建刺立03OPTION04OPTION第二销部分啄：24个成误本相命关运际营节皱点分看析责任部门：项目开发运营部关键词：总量包干节点10：土莫方开输工02输入条件项目工程部：1、详勘报告2、地库开挖图3、现状地形方格网4、土方自平衡方案5、实施技术方案04输出结果中标通知书01节点定义土方开挖03开展时间土地获取，修订详细规划通过，地库选型完成，提供地库开挖图后15天内确定六土方桃单位第二卷部分峰：24个成追本相摇关运扇营节及点分亚析节点11：示穷范区容开放OP怪TI户ON撤0浆1OP连TI挡ON殿0纠3OP皇TI咳ON厚0剑4OP稼TI华ON奖0访2输入条件：示范区通过公司验收工作开展时间：示范区对外开放180天内完成示范区所有结算责任部门：项目开发运营部节点定义：示范区通过公司验收，并整改完成时间示范禾区结渴算输出成果：示范区通过公司验收，结算完成、示范区数据库分析关键词：示范区结算、示范区成本复盘第二吩部分膏：24个成屡本相制关运栏营节寄点分夹析节点12：主拖体结脉构达骂到预谁售条灶件节点作业定义开展时间总包蛾预算额定案输入条件输出成果主体酱结构勾进度咽达到邮取得粗预售需许可秆证的闭要求主体疲结构习达到奖预售春条件总包阁包干覆补充新协议全套猛施工机图出半具90天内赵完成哗总包米预算仍定案责任部门：项目开发运营部关键词：总包包干补充协议第二耳部分颗：24个成延本相追关运往营节本点分嫂析责任部门：设计管理部关键词：测算+清单节点13：全过套装饲修施夹工图械完成输入条件：全套装修施工图完成开展时间：装修方案决策会5天内确定点位，公共部位方案及室内方案评审通过前10天完成方案测算，满足目标成本，精装全套施工图出具60天，完成施工清单编制，精装部品定样后10天编制部品招标清单，如为战略直委签订合同节点作业定义：销售样板完成及交房标准审批完成后2个月,或实楼样板实施前2个月完成精装施工图，时间以先到为准输出成果点位评审、交房标准、精装方案测算、精装对标、部品订单、精装总包清单精装绝测算液分析+精装渠部品读定样御单+精装落招标卸清单第二午部分尼：24个成效本相肢关运灵营节烧点分适析责任部门：设计管理部关键词：测算+清单节点14：景越观施计工图搜完成02输入条件设计部：景观施工图完成04输出成果景观方案测算+景观部品定样单+景观招标清单+定标报告01节点定义可用于施工及招标的施工图。03开展时间景观方案决策10天结合扩出图完成测算，景观施工图15天确定部品定样，景观图纸60天完成招标清单，如战略直委签订合同景观斜方案佛测算+景观伯部品缠定样骨单+景观浓招标茂清单第二袄部分选：24个成嗓本相称关运扒营节来点分胶析节点15：主境体结搏构封境顶OP幻玉TI费ON藏0塞1OP丹TI皇ON慨0馒3OP帜TI适ON惧0报4OP良TI齿ON塑0歇2输入条件：主体结构封顶工作开展时间：保温在主体封顶后15天确定责任部门：项目开发运营部节点定义：从正负零结构施工开始，到结构封顶，经工程管理部现场验证确定冷立面眯施工吐单位输出成果：确定保温、外墙单位关键词：保温清单第二失部分贸：24个成摄本相付关运匪营节吩点分酸析节点16：装咏修房飘实楼凡样板扁间节点作业定义开展时间部品戏定样怀计划+实楼廉样板指间+实景万体验腾区输入条件输出成果由所辟有拟炼招标专入围冬企业断完成耐全部黑主力闻户型寸装修告房实阵楼样笛板间杨施工逗，经毅工程收管理昨部验闸收完哭成装修痒房实棒楼样券板间球计划。实楼身展示朴区资妹源启袋动、忠实楼小展示邮区样脏板定扶样、锅实楼再展示朱区资绞源确持定预售荣许可仗证获边取30天以昨后，否主体来达到10层以息上责任部门：项目开发运营部（主责）区域工程部、设计部（协助）关键词：部品定样计划+实楼展示区资源入围第二哄部分饭：24个成炸本相词关运附营节灵点分直析节点17：外症脚手臣架拆割除输入挤条件智：开展先时间中：输出寄成果练：节点俊作业仇定义凝：010203涂料+门窗+栏杆+管网单位确定04由各伐项目穿提出壳申请足，经烤工程慎管理航部现会场验嫌证，校完成穷脚手害架拆霉除，蔬塔吊挖、井莫架拆汁除完易成，书达到借室外屋配套桌进场附要求外脚骆手架来拆除外墙幅脚手间架拆斩除后10天内闻确定腹涂料+门窗差单位娃，20天内砍确定清栏杆+管网指单位+3亲0天内燥立面崇部品每及所屑有室昼外工雕程全李部确厉定，40天内产设备谱安装圈主材费全部猜确定建筑丽立面础、安窝装部税品/施工辫单位险确定责任部门：项目事务（开发）部、设计管理部关键词：中标清单+合同第二惹部分讯：24个成格本相馆关运侍营节地点分恭析责任部门：区域工程部关键词：精装招标节点18：精锹装修圣施工辟单位至确定节点作业定义：通过公司定标会，确定中标单位（需取得项目所在地施工备案资质），发中标通知书输出成果：通过公司定标会，确定中标单位（需取得项目所在地施工备案资质），发中标通知书输入条件：外墙落架完成，室内砌体抹灰地面完成后，实楼样板验收合格、全套施工图完成具备总价包干条件开展时间：墙面抹灰完成地面完成01OPTION02OPTION精装等修单腹位确繁定03OPTION04OPTION第二朵部分亿：24个成谁本相渴关运画营节给点分增析责任部门：项目开发运营部、成本部关键词：订单+合同均完成节点19：精器装修信单位聚进场输入条件：精装修单位进场。开展时间：施工单位进场10天后完成精装部品+分包节点作业定义：精装修、总包单位书面签署土建精装移交记录，经工程管理部验证输出成果精装部品订单+精装分包合同精装醉部品+分包锅确定第二金部分蛇：24个成秧本相歼关运抄营节松点分呼析责任部门：客服部、项目开发运营部关键词：中标清单+合同节点20：第粘一次易工地禾开放悠日+雨污捕水管雨网施侧工完鞠毕02输入条件雨污水单位施工完成04输出成果景观合同01节点定义工艺工法样板间客户开放时间完成日（取消入户参观）03开展时间雨污水单位施工完毕30前确定景观资源景观+道路竞单位斥进场第二细部分玻：24个成梅本相寨关运烤营节谜点分辅析节点21：室匙外配牵套、增园建鲁完成节点作业定义开展时间梳理供动态右成本肾、确宇定结砖算计录划，船建筑无安装榨部品堤类结怪算完醒成输入条件输出成果室外益配套听管网庆及景疮观完摆成，县以绿介化工芽程完幅成室外喷配套外、园今建完他成梳理叨动态术成本渴判断正待发涉生，汪明确苗结算瓶成本芬及算笨计划这、建嗓筑按德照部载品结扣算完妖成室外拼配套绪、园拖建完胆成确敌定结雷算计巷划责任部门：项目开发运营部关键词：精装修结算第二重部分够：24个成脉本相作关运肚营节愚点分拢析责任部门：项目开发运营部关键词：建筑安装部品结算节点22：装嘉修房监施工骗完成节点作业定义：完成精装施工及施工方自检输出成果：精装部品+甲分包结算输入条件：装修房施工完成开展时间：装修房完成30天内完成精装部品及甲分包结算01OPTION02OPTION精装监部品+甲分伤包结罪算启盼动03OPTION04OPTION第二维部分扯：24个成咐本相枝关运