XXXX年成都房地产半年报(世联)

1市场回暖谨慎乐观2012年成都房地产半年报2申明本报告数据均来源于嘉联地产数据平台，分析结果仅供参考。报告中的信息或所表达的意见不构成任何投资买卖建议。本报告版权归嘉联公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表和引用。注：本报告中成交数据除特殊注明外均为备案口径3摘要受到整体经济下滑的影响，稳增长成为经济工作的重心，下半年房地产方面维持目前调控继续从紧。政府换届后的房地产政策走向，其大方向也将是继续坚持从紧的调控，中央政府非常清楚放松限购限贷，将会带来何种严峻的市场局面。由于去年的“防通胀”措施效果明显，使得CPI连续下滑，为降低存款准备金率、降息等货币金融政策奠定了基础。在货币政策放松、经济预调微调、地方政府调整政策此起彼伏、消费者观望情绪转变等多种因素影响下，房地产市场开始回暖。受到上半年市场回暖的影响，开发商拿地积极性开始上升。土地流拍现象减少。受10年土地成交下降、开发商延迟施工等因素影响，上半年住宅新增供应减少。上半年住宅市场成交量明显回暖，销售压力缓解,成交价格小幅回升。但存量仍然处于高位，各方应谨慎乐观，应根据各自项目情况采取相应的价格措施。首置首改的刚需依然上半年是成交的主力,其中70-110的产品占有近七成的市场。伴随普通住宅市场的回暖，别墅市场开始回暖，成交量超过存量上升速度，销售压力有所减小。由于对商业不限购的不全面认识，一些开发商盲目开发商业，导致主城区商业存量猛升，销售压力猛增。后期开发商业需谨慎。虽然近郊商业销售同比出现好转，但近郊区商业存量仍处高位，不容乐观。写字楼上半年成交量小幅下降，但存量持续攀升，写字楼销售压力虽有所缓解，但压力仍然较大。预计下半年土地市场将更趋活跃、拍卖底价成交趋于减少。住宅成交量将继续回暖，但爆发式上升很难出现，价格也将小幅回升，刚需产品仍将是未来市场的主流。建议多数项目根据自身具体情况，仍以走量为主，慎重调整价格。商业地产需走金融化道路，才是解决目前困境的根本。写字楼市场将继续承受较大的销售压力，也应走金融化的道路。4目录一、宏观经济二、本地政策三、城市规划四、一级市场五、二级市场六、三级市场七、市场展望5一、宏观市场分析61、欧债危机持续、美国经济复苏缓慢，拖累中国经济增长下降72、全球需求不振，波罗的海综合运价指数维持在低位，中国出口受挫；汇丰PMI持续低于50，中小企业面临着更大的困境6月汇丰中国PMI终值持续回落至7个月新低的48.2%，连续8个月处于荣枯分水岭下方，显示制造业活动进一步放缓，实体经济或将进一步下滑。鉴于通胀已明显放缓，分析人士预计，政策存在进一步放松的空间，7月份存款准备金率或再度下调。83、人民币升值预期转弱，中国资产价格处于高位，叠加欧债导致的避险心理重现，国内资本外流的风险仍在持续994、整体经济增长速度下降，经济疲软宏观经济增速持续下滑，整体经济疲软，稳增长、积极的财政政策和稳健的货币政策，加大政策预调微调力度，成为目前宏观政策重中之重。105、PPI和CPI增速呈现双降态势，经济增长放缓态势明显2012年5月我国先行指数止跌趋稳：先行指数与上月持平；一致指数连续11个月回落：一致指数较上月下降0.3点；滞后指数继续回落：滞后指数较上月下降0.5点；预警指数回落态势趋稳，目前为87.3点。几个指标均表明中国经济趋冷，下滑较为严重，这也是近期中央连续降息和降低存款准备金率的重要原因。宏观经济调控政策见成效，CPI连续下降，6月降至2.3%。受国际国内因素影响，PPI增速跟随下降，3月份起，增幅降为负值；6月份PPI指数为97.9，同比下降2.1%，国内实体经济明显受创。11116、放松货币政策，增加市场流动性，促进自住刚需购房，缓解开发商资金压力6月21日央行采用不对称降息，缩小银行利润空，控制银行贷款的优惠幅度。127、经济不景气背景下，“稳增长”成为首要任务。虽然中央坚持调控不动摇，但支持自住刚需的方向并未改变138、限购限贷下，中央地方博弈加剧，各地楼市微调政策频现，少数触及限购红线的政策均被叫停或撤销，超八成地方政府微调政策被默许序号政策城市备注1重启贩房入户政策从化、长春

2补贴首置或精装修房青岛、重庆、杭州、芜湖

3放松限贩限价标准佛山、成都、芜湖、上海、中山、河南触及底线，先后被叫停或撤销4土地出让松绑北京、广州、杭州、成都、昆明主要是放宽拿地门槛及降低付款条件5改变普通住宅价格标准北京、杭州、重庆、天津、成都、武汉、南京、合肥、常州、上海、厦门

6提高公积金贷款额度常州、南京、吉林、合肥、沈阳、厦门、滨州、蚌埠、兊拉玛依、济南、信阳、呼和浩特、南昌、郑州、武汉幅度为30%－50%7首套房贷利率优惠北京、上海、天津、重庆、广州、杭州、昆明、济南、南京、成都、哈尔滨、南昌、深圳、中山、东莞、苏州、河南由基准利率的1.2倍回归至基准的0.95-0.85倍8税贶优惠以及贩房补贴杭州、重庆、营口、马鞍山、武汉、北京、芜湖、扬州

14149、消费者观望情绪转变2012年2季度世联购房者信心指数为55.2，较上季度提升2.6，表明购房者对未来半年房地产总体走势的乐观程度较年初明显改善。尽管本季度购房者信心提升幅度较大，但与去年一季度基本持平，显示出政策对购买力的抑制作用犹存。2012年2季度世联购房者信心指数151510、全国房地产市场销售回暖商品房历月成交面积（万平米）除上海外，其它几个城市连续三月成交量均超过了去年平均的成交平均水平。全国市场形势明显转暖。1616受到整体经济下滑的影响，稳增长成为经济工作的重心，下半年将继续延续这一经济调控方向。同时由于去年的“防通胀”措施效果明显，使得CPI连续下滑，为降低存款准备金率、降息等货币金融政策奠定了基础。从而使得房地产行业从中受益，间接促进了房地产的销售。房地产方面维持目前调控继续从紧。政府换届后的房地产政策走向，其大方向也将是继续坚持从紧的调控，中央政府非常清楚放松限购限贷，将会带来何种严峻的市场局面。出于经济目标与利益诉求的差异，中央与地方政府之间的博弈将继续下去。未来地方政府将继续采取多种或明或暗的手段去触碰中央的调控政策。小结17二、本地政策181、2012年上半年成都本地政策回顾181月2月3月4月5月6月2月12日：省政府下达的目标任务，2012年，成都市保障性安居工程建设目标任务50642套1月4日：成都市暂停主题公园建设项目规划审批4月17日：

房管局出台《关于建筑区划配套停车位（库）租售有关问题的通知》1月30日：市政府出台了《循环经济发展“十二五”规划》3月1日：成都市房产管理局出台《成都市城市房屋拆迁管理暂行办法》5月3日：国土局《关于成都市中心城区2012年度国有建设用地供应计划》4月1日：商务局、质量技术监督局出台《成都市商务写字楼等级划分》5月7日：规划局出台《成都市中心城区大型城市综合体项目规划管理补充规定（试行）》6月29日：市政府出台《成都市园林绿化条例（修订草案）》5月28日：国土局出台《成都市北城改造土地利用实施细则（试行）》4月16日：

市政府出台《成都会展业发展“十二五”规划》6月4日：四川省住房和城乡建设厅出台《四川省绿色建筑评价标准》19小结19从上半年成都市出台的一些政策文件看，今年未出台涉及限购、限贷、限价等方面的文件。主要是一些规范市场或指导性的常规文件。对房地产市场销售的影响较小。对市场影响较大的主要还是央行的降息、降存准率，CPI下降、外地地方政府的政策小动作。20三、城市规划21成都天府新区5条道路开工明年建成通车

天府新区“两纵一横”项目（正公路、元华路南延线、红星路南延线）已于10日正式进场施工。与此同时，天府新区起步区天保大道和赛事中心联接道两条道路也于当日正式开工。据双流交通运输局透露，作为天府新区“两纵一横”项目（正公路、元华路南延线、红星路南延线）将在明年通车。天保大道和赛事中心联接道将分别在明年9月和4月建成通车。

红星路、元华路南延线的动工给城南再添两条纵向的快速通道，将带动华阳以南及新津的快速发展。红星路南延线、元华路南延线、正公路将建成双向10车道的快速通道。天府新区规划逐步落地实施22“北改”启动宜居城北临近22北改用地布局图北改规划将逐步地改变城北过去交通混乱、治安条件差的“北匪”形象，将使城北逐步成为宜居的区域。产业升级站在建设世界生态田园城市的视野下、推进‘立城优城’战略的使命下，进行这项工程。旧城改造随着“北改”工程的开展，一批医院、学校、农贸市场等公建配套设施将随之建设，令城北更加宜居。交通先行北部片区在交通建设上的关键是打通交通节点，让快速路快起来，让主干路和次干路与快速路有效快速相连。生态改善建城市最大都市绿岛，加快北部“198”区域生态环境建设，天回场镇变文化旅游片区。23金牛区新规划推动城北发展23

[四轴]川陕路、北新干道、沙西线、成灌路等4大发展轴

[八片]包括旧城改造5大重点片区，人民北路—火车北站片区、解放路—曹家巷驷马桥片区、沙湾路—铁二局西南交大片区、金牛大道—茶店子金牛宾馆片区、川陕路—天回旧场镇片区；新区开发3大重点片区，北新干道—凤凰山片区、北新干道—国际商贸城片区、沙西线“198”片区等

火车北站、解放路、荷花池、五块石等老成都耳熟能详的城北“地标”区域，即将改头换面。金牛新城规划出台将促进金牛进一步提升区域形象和地位。并成为成都市一个新的开发热点区域24荷花池规划2012年6月11日《金牛区荷花池片区实施规划导则》经2012年第一次北城改造工程项目区实施规划联合审查会审查通过按照规划，荷花池片区将在保留浓厚商业氛围的基础上，实施整体提升改造，加快传统低端商贸业转移和产业结构的升级，彻底改变该区域主营业态低端、城市交通拥堵、产城品质落后、安全隐患严重的现状。提升改造后，荷花池片区的商品批发功能将实现外移，转型成为以精品零售、中高档商品展示、商贸洽谈、商务办公为主要业态，发展网购网销、仓单交易等现代交易模式，精品酒店、餐饮娱乐等配套设施完善的现代化国际化商业商务中心。荷花池批发功能全面外移将变现代商业商务中心

25二环路东半环建设高架快速通道，将改善主城区交通压力，同时使沿线商业受影响高架桥将对商业产生如下的影响：沿线商业展示面受影响快速通道上的车流不易停下来二环路内外两侧的商业互动减弱商业的辐射半径增大同时沿线住户将受到较大的噪音干扰西半环的快速路车道就在原有的道路上，为双向6车道的快速路，中间建设双向双车道的大容量快速公交高架桥东半环的全线高架桥为双向6车道，预计4、5月份将正式进入全面施工阶段。东段高架工程预计将在明年6月底完工。26小结26今年成都城市规划方面主要是天府新区规划落地实施，包含金牛区、成华区的“北改”启动。金牛新城规划出台将促进金牛进一步提升区域形象和地位，并成为成都市一个新的开发热点区域。荷花池片区的改造将使该区域成为现代化国际化商业商务中心。二环路改造将改善主城区的交通条件，同时也将使沿线商业在人流、车流、商业展示等方面受到较大的不利影响。27四、一级市场281、土地市场回暖从土地成交分用途来看，商品房用地和工业用地走势基本不同。2012年上半年成都商品房用地成交500.74万平方米，成交金额191.45亿元，成交面积较2011年下半年上升16.57%，较2011年上半年上升17.78%。上半年商品房用地成交面积的同比和环比均小幅上升，主要是受到上半年市场回暖的影响，开发商拿地积极性开始上升。292、上半年土地成交均价下滑29由于土地价格在地段、容积率、环境等方面可比性不高，以上均价只能反映变化的方向，并不表明土地价格出现了大幅度的降价。303、上半年楼面地价下滑与上一点存在类似的可比性问题。314、拿地积极性上升，带动土地溢价率上升312012年上半年，受市场成交量上升的影响，开发商拿地积极性开始上升，同时带动了土地溢价率的上升。2012年上半年成交土地溢价率超过50%地块土地位置用地面积(亩)土地用途起拍价(万元/亩)容积率成交单价（万元/亩）成交总价（万元）楼面地价（元/平米）竞得者溢价率武侯区金花村31.22商业344.96≤3.2725.3422642.93400自然人110%高新区肖家河13.93住兼商992.89≤3.5461675.623333.257080远雄房地产69%武侯区晋阳145.51商兼住500≤48841286273315龙湖77%新都镇高桥社区89.53住兼商751.0＜，≤3.011310116.92565和信百川51%新都区新繁镇）20.44商业260≤2.562012672.343720峰瑞投资138%325、锦江成交楼面地价最高32中心城区成交楼面地价大幅领先郊区，锦江区楼面地价最高，为1544.51万元/亩。

33市场小结33住房市场销售回暖，开发商拿地积极性上升，带动土地市场成交回暖，带动土地溢价率上升。预计下半年土地竞争将趋于激烈，地价成交将减少。34五、二级市场351受10年土地成交下降、开发商延迟施工等因素影响，上半年新增供应减少36主城区住宅市场新增供应同比环比均下降2012年上半年成都主城区住宅市场新增供应34009套，供应面积341.18万平米。受11年市场销售疲软，土地成交量下降及新开工面积下降的影响，今年上半年主城区住宅新增供应面积环比下降39%，220万平米；同比下降16%，66万平米。37近郊新增供应同比环比均下降2012年上半年成都近郊住宅市场新增供应45544套，供应面积462.44万平米。近郊住宅市场成交53311套，成交面积516.04万平米。新增供应同比下降40%，环比下降42%；成交面积同比下降21%，环比上升10%。近郊成交相比于2011年下半年有所上升，但供应面积相比11年下半年却又大幅下降，说明近郊后期的销售压力比较小。不过近郊项目同样受到了限贷、贷款额度降低等因素的影响，并未因不限购而产生成交量大幅上升。382受政策微调、货币政策宽松、消费者观望情绪转变等因素的影响，住宅市场成交量明显回暖39主城区成交量同比环比均上升2012年上半年成都主城区住宅市场成交37470套，成交面积358.23万平米。成交面积环比上升32%，87万平米；同比上升3%，9万平米。在观望情绪趋缓、地方政策微调、部分项目降价促销等因素的推动下，3、4、5、6连续三个月销售量超过去年平均水平，明显出现回升。去年成交平均水平线40近郊区及远郊区成交量环比均上升2012年上半年近郊住宅市场成交53311套，成交面积516.04万平米。成交面积同比下降21%，环比上升10%。近郊成交相比于2011年下半年有所上升。远郊与近郊成变化相似，仅是环比上升。2012年上半年远郊住宅市场成交15083套，成交面积174万平米。成交面积同比下降12%，环比上升18%。413销售压力缓解成交价格小幅回升42住宅市场供求比下降销售压力减小销量连续四个月超过去年同期水平，从而使得主城区住宅供求比下降，销售压力有所减小。以上数据反映出，整体市场供求关系有所缓和，为部分项目收缩优惠奠定了基础。同主城区相似，近郊区的供求比也出现较大幅度的下降，供求关系出现了较大幅度的缓和。4343主城区住宅成交价格小幅回升今年3月份主城区在部分项目降价求量、政策预调微调等因素的作用下，成交量大幅上升至203万平米，形成了“小阳春”。成交量的快速上升改变了消费者的观望情绪，并使得供求关系得到了缓解，开发商的预期也得到了一定的改变，使得部分开发商开始收缩优惠幅度，从而使得成交价格有了小幅的回升。446月嘉联指数小幅上升6月嘉联主城区住宅价格指数为1020，环比5月上升0.1%，继上月总体小幅上升后，本月微幅上升。44注：嘉联主城区住宅价格指数是以单个项目价格为基础计算的价格指数，其指数变化排除了区域、项目档次等成交结构性变化的影响，能更真实地反映市场价格的真实变化。45价格开始微幅上升2012年6月，在纳入统计的项目中，价格上涨项目比例为50%，下降项目比例为24%。本月价格未变项目比例扩大，约占26%。6月价格下降项目比例继续缩小，目前已达到近期最低水平，仅占总体的24%。结合光华逸家等收缩优惠仍然开盘热销的情况，我们认为房价开始微幅上升。464存量仍然处于高位，各方应谨慎乐观，应根据各自项目情况采取相应的价格措施47主城区存量房目前为825万平米，近郊区存量面积为1158万平米，虽然已连续两月下降，但下降的幅度很小，存量面积仍然处于高位上。在宏观调控的限购、限贷难以突破的情况，各方切忌盲目乐观，不宜大面积或快速的提高自己的价格，而导致中央对房地产调控再度加码各方应根据自身项目资金、销售的具体情况调整项目的价格策略，而应该采取以走量为主的策略。485首置首改的刚需是成交的主力，其中70-110的产品占有近七成的市场4970-110仍是主城区市场成交主力2012年上半年成交量以70-110㎡为主，成交面积占总量的61%，成交套数占总量的68%。其中成交量以70-90㎡为主，面积占总量的42%，套数占总量的50%。各面积段成交量多少，反映了消费者购房的主要倾向，可给潜在项目的户型配比规划提供一定的参考作用。50近郊与主城区相似，但90-110成交比例多3-4%2012年上半年近郊区70-110成交面积占总量的60%，成交套数占总量的67%。其中成交量以70-90㎡为主，面积占总量的38%，套数占总量的45%。近郊区90-110成交套数及面积均占22%，比主城区多3-4%。516、南沿线华阳段、元华-站华、大丰板块为市场热点板块板块成交量以南沿线华阳段、元华-站华为主。城南依旧是成交主力。新都、大丰成就了北部新城成交量的上升。51数据来源：嘉联数据平台527、近郊市场以双流、郫县、新都区为主522012年上半年近郊住宅成交依旧是双流占据主导，其成交面积占总量的28%。郫县及新都成交情况也较好。538、都江堰占据远郊成交量首位2012年上半年成都远郊住宅市场新增供应18168套，供应面积185.15万平米。远郊住宅市场成交17200套，成交面积173.07万平米。上半年远郊住宅成交量最大的是都江堰，其成交面积占总量的22%。金堂、崇州、邛峡紧随其后。549、2012年上半年成交排行榜成交套数TOP10排名项目套数均价(元/㎡)1合能四季城139045742佳兆业君汇上品138850243绿地世纪城123065964中德英伦联邦110078605中海锦城98966226中冶田园世界98044747佳兆业现代城90550338万科海悦汇城90269979保利城840564210保利心语花园8057889成交面积TOP10排名项目面积(㎡)均价(元/㎡)1佳兆业君汇上品16222550242合能四季城11579745743中德英伦联邦9938278604中海锦城9696866225绿地世纪城9626265966中冶田园世界9063844747置信学府杏林8664534968保利心语花园8526578899华润置地凤凰城84271900710保利城7936256425510、别墅市场

1）别墅市场开始回暖2012上半年成都别墅市场成交面积同比下降25%，环比下降22%。成交下降的主要原因是由于今年1、2两月成交量远低于去年同期（见下图）。2012上半年成都别墅市场每月的成交面积呈持续上升趋势。4、5、6三月成交量已超过11年同期水平，有所幅回暖。562）受11年下半年销售疲软影响，新增供应同比上升环比下降2012上半年成都市别墅市场新增供应面积同比上升43%，环比下降28%。573）别墅成交量超过存量上升速度，销售压力减小上半年别墅可售存量呈上下波折趋势，2月份有小幅下降，3月又大幅上升，4、5月连续有小幅下降，6月又大幅上升，至201万平米。2012年上半年别墅市场供销比逐渐下降，由2月的57下降到6月的23，供销不断下降，说明其销售压力也在不断减小。584）牧马山、温江区域、南延线华阳区域销售形势相对较好595）别墅上半年成交排行榜成交套数TOP10成交面积TOP10排名项目套数均价(元/㎡)1中海国际社区76152972蓝光观岭6893163保利石象湖59130984雅居乐花园56103945五龙山公园44134566龙湖悠山郡4386727锦绣尚郡4175188三盛翡俪山3968649悦水蓝山30711310保利公园1982910853排名项目面积(㎡)均价(元/㎡)1中海国际社区26737152972五龙山公居乐花湖悠山郡1397486725龙湖长桥光观岭1364593167锦绣尚郡1253875188麓山国际社区11456259319三盛翡俪山10446686410保利公园19810374108536011、商业市场11年有余商业不限购等因素，一些开发商盲目地开发商业项目，导致商业新增供应猛增，2012年上半年主城区商业新增供应74万㎡。新增供应环比上升6%，4万平米；新增供应同比上升164%，46万平米。1）盲目开发商业，导致主城区商业存量猛升612）销售压力猛增，开发需谨慎新增供应量的上升并未带来成交量的上升，反映出新增供应以综合体等大体量的商业卖场为主，而可独立经营商铺相对较少。从主城区商业的供求比看，近几个月的供求比已达到65左右，说明商业的销售压力相当大，建议商业的开发要谨慎。623）近郊商业销售同比出现好转2012年上半年主城区商业成交共计43.3万㎡。同11年相比，商业销售出现了好转2012年上半年近郊商业新增供应106.8万㎡。超过主城区商业的近一倍。近郊区的商业销售相对要好一些，近几个月成交量处于连续上升状态。634）近郊区商业存量仍处高位，不容乐观和主城区相似，近郊区新增供应量的上升使得存量面积快速上升，目前已达到292万平米，其存量面积超过了主城区的260万平米。由于近郊区综合体等大卖场相对较少，街铺、专业市场相对较多，其销售量有所回升，其销售压力相对要小一些。由于近郊区存量面积依然处于高位，因而商业的销售仍不容乐观。645）新都商业成交居首上半年商业成交量最大的是新都，占总量25%；其次是双流，占总量20%。新都由于香江全球家居CBD、家和家园国际家居商城等项目热销，其商业占25%。6512、写字楼市场

1）上半年成交量小幅下降存量持续攀升从近几年看，写字楼市场成交量总体上上升较快。今年上半年主城区写字楼的销量出现小幅下降。前三月成交量持续上升，在4月成交有大幅下降后成交量又呈逐渐上升的趋势。从近几年的套均成交面积看，基本是在80至90平米/套。这说明市场上的写字楼并不完全是传统意义上的写字楼，而是有一些商业性质的小户型公寓或写字楼混淆期间。写字楼存量持续攀升目前存量已达到412万平米。662）写字楼销售压力高于住宅，目前压力仍处于高位上66在目前住宅市场回暖的情况下，写字楼市场反而出现小幅下降。主城区写字楼存量供求比一直高于住宅市场供求比，说明写字楼的市场销售压力高于住宅。虽然写字楼销售压力比今年1、2月有所缓解，但目前仍处于高位上。673）城南写字楼成交量居首672012年上半年主城区成交量高新区居于首位，占总成交量39%。金牛区、武侯区成交分别占17%、15%。成华区成交量最低。684）城南写字楼存量较大后期去化压力大写字楼存量方面，现市场存量共计412.03万㎡。其中高新区占总量的51%，武侯区占比12%。城南写字楼整体存量超过市场一半，达63%。消化存量压力较大。69二级市场小结69受10年土地成交下降、开发商延迟施工等因素影响，上半年住宅新增供应减少。受政策微调、货币政策宽松、消费者观望情绪转变等因素的影响，住宅市场成交量明显回暖，销售压力缓解，成交价格小幅回升。存量仍然处于高位，各方应谨慎乐观，应根据各自项目情况采取相应的价格措施。首置首改的刚需是成交的主力，其中70-110的产品占有近七成的市场。别墅市场开始回暖，成交量超过存量上升速度，销售压力减小。盲目开发商业，导致主城区商业存量猛升，销售压力猛增，开发商业需谨慎。近郊商业销售同比出现好转近郊区商业存量仍处高位，不容乐观。写字楼上半年成交量小幅下降，但存量持续攀升，写字楼销售压力虽有所缓解，但目前压力仍处于高位上。70六、三级市场71二手住宅成交回暖评估税实施后将趋于下滑7112年1月—6月上半年主城区二手住宅成交23616套，206.09万㎡，分别上升57%和61%。6月，成都二手住宅成交量为8614套，成交量呈冲高走势，涨幅为60.23%；成交面积为77.20万平方米，环比增长75.10%。自3月以来，二手住宅市场至今成交快速上升。原因包括以下两点：

第一，一手住宅成交量上升，以及金融、信贷放松，这使得二手房成交量跟随回暖。

第二，随着6月接近尾声，离评估计税政策所实施的时间也越来越近。有意愿购买二手住宅的客户对于评估税实施之后所带来的影响早已有所预判，于是不再犹豫，纷纷选择下单成交，这使得成交的记录被连连刷新。但随着评估税实施，预计成交量将趋于下降。72七、市场展望732、土地市场将更趋活跃、拍卖底价成交趋于减少随着销售市场的回暖，价格小幅上扬，开发商资金链逐步放松，对市场的信心开始恢复，对土地的需求开始加大，使得土地市场将日趋活跃。土地市场的竞争加大，拍卖底价成交的现象将趋于减少。1、中央调控政策仍将保持目前较高的调控压力，对于限购和限贷的底线不会放松。中央房地产宏观调控继续从紧。在政府换届后其大方向也将是继续坚持从紧的调控，中央政府非常清楚放松限购限贷，将会带来何种严峻的市场局面。

地方政府出于缓解财政压力和经济发展的需要，将继续采用隐蔽、间接的手段，化解中央的调控政策，地方政府小动作仍将不时出现。货币金融政策的宽松，主要是基于宏观经济的变化。后期房地产将继续受惠于金融政策的调整。

743、成交量继续回暖，但爆发式上升很难出现

据专业人士判断，下半年货币政策还将放松，加之地方政府微调，消费者观望情绪转变等多方面的作用，成交量将继续回暖。由于中央明确表态继续从紧，坚持限贷、限购的房地产政策，故房地产爆发式的上升很难出现。4、价格将小幅回升

随着成交量的回暖，供求关系得到明显改善，成交价格将继续小幅上扬，并更多地以优惠幅度减少等方式呈现。7月7日温家宝表态，有针对性地及时制止纠正地方出台或变相放松房地产市场调控政策。在限购及限贷的制约下，房价不会出现报复性的反弹。5、刚需产品仍将是市场的主流基于限购、限贷的调控底线难以突破，未来市场仍然以首置首改的刚性需求为主，70—110的产品依然是市场的主力销售产品。投机性需求将长期受到抑制。

756、仍以走量为主，慎重调整价格无论是普通住宅市场，还是别墅市场，虽然目前的市场已经出现回暖，但是市场的存量压力非常大。目前主城区住宅的存量为825万平米，近郊区的存量为1158万平米，别墅的存量为201万平米。他们的存量供销比分为12、11、13，仍然处于较高的位置。后期将以消化存量房为主，销售形势还不容乐观。建议开发商根据项目自身情况，仍以走量为主，慎重调整价格。7、商业地产需走金融化道路传统的商业地产开发模式和住宅市场类似，流程是先拿地，然后开发，增加附加价值，最后卖掉。这对于可独立经营的商铺是可行的，但是对于综合体中的一些大卖场，却是已经走进了死胡同。目前商业存量可售房源中，这类商业占了主要部分。商业地产应该走证券化和融资等金融化的道路。以自持和经营，获取长期投资收益为主。768、写字楼市场将继续承受销售压力，也应走金融化的道路写字楼市场的销售压力长期是住宅市场的一倍以上，其销售压力可想而知。写字楼和商业地产类似，本质上属于投资性物业，其发展方向也应和商业地产类似，尽量避免拆零销售，走金融化的道路。香港模式（销售+持有）美国模式（基金+专业）传统的商业模式建房增值卖房拿地77THEEND，THANKYOU！谢谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH一本万利工程1、背景驱动2、盈利策略3、选菜试菜4、价值创造5、完美呈现6、成功面试7、持续改造（一）、一本万利工程的背景驱动

1、什么是一本万利

2、餐饮时代的变迁菜单经验的指导方针运营市场定位的体现经营水平的体现体现餐厅的特色与水准沟通的工具餐厅对顾客的承诺菜单承诺的六大表现1、名字的承诺2、质量的承诺3、价格的承诺4、规格标准的承诺5、外文翻译的准确6、保证供应的承诺

1、顾客满意度餐厅价值、价格、合理感、愉快感、安心感、美味感、便利感、满足感、有价值感、喜悦感、特别感2-2、初期投资餐厅面积、保证金、设备投资、店铺装潢、器具用品投资、制服选定、菜单制作2-1、开业准备厨具、供应商选定、设计、用品选定、餐厅配置、员工训练、餐厅气氛、促销方式3、经营数据营业额、客流量、成本率、人均消费、顾客回头率、出品速度、人事费用菜单内容决定决定相关相关决定决定决定决定以菜单为导向的硬件投资

1、餐厅的装修风格2、硬件设施服务操作3、餐厅动线4、餐具与家俬5、厨房布局6、厨房设备菜单设计正果1、能诱导顾客购买你想让他买的餐点2、能迅速传达餐厅要表达的东西3、双赢：顾客喜欢、餐厅好卖餐厅时代的变迁食物时代硬体时代软体时代心体时代食物食品饥食饱食品质挑食品味品食品德惧食体验人们正在追寻更多的感受，更多的意义更多的体验，更多的幸福（二）盈利策略1、组建工程团队2、确定核心价值3、确定盈利目标4、确定客单价5、设计盈利策略6、确定核心产品谁来设计菜单？产品=做得出来的物品商品=卖得出去的物品商家=产品具备商品附加值物（什么产品）+事（满足顾客何种需求）从物到事从食物到餐饮从吃什么到为什么吃产品本身决定一本，产品附加值决定万利从生理到心理从物质到精神从概念到五觉体验创造产品的五觉附加值体验何来

一家企业以服务为舞台以商品为道具，让消费者完全投入的时候，体验就出现了PART01物=你的企业卖什么产品+事=能满足顾客何种需求？确定核心价值理念核心价值理念1、卖什么样的菜2、卖什么样的氛围？3、如何接待顾客？卖给谁？卖什么事？卖什么价？企业目标的设定1、理论导向的目标设定2、预算3、制定利润目标费用营业额亏损区利润区临界点变动费用总费用营业额曲线费用线X型损益图利润导向的目标设定确定目标设定营业收入=固定成本+目标利润1-变动成本率-营业税率例：A餐厅每月固定成本40万，变动成本50%，营业税率5.5%，目标利率每月8万，问A餐厅的月营业收入：月营收入=（40+8）÷（1-50%-5.5%）=48÷0.445=108万测算损益平衡点保本线=固定成本1-变动成本率-营业税率例：A餐厅保本线=40÷（1-50%-5.5%）

=40÷0.445

=90万定价的三重意义2、向竞争对手发出的信息和信号1、是利润最大化和最重要的决定因素3、价格本事是价值的体现定价由此开始1、评估产品、服务的质量2、寻求顾客价值与平衡点3、以价值定义市场确定客单价盈利占比策略

占比策略内部策略销售占比占比策略内部策略10%40%10%20%20%（三）、选菜试菜1、ABC产品分析2、产品的确定（食材、口味、烹调、餐饮）3、成本的确定ABC分析策略毛利率营业额CBACABBACCCAA营业额C毛利A优化、提升增加销售双A双赢ABC顾客商品涨价保留亏本商品删营业额A毛利C顾客超额、成本过高有意义的保留无意义的删除双C双输菜单内容选择的标准因素成本设备厨师技术操作空间菜系风格吻合度品质可控度原料供应顾客喜好菜单协议度（销售目标、颜色、口味、造型、营养等）产品类别确定的四个方面1、按食材确定比例2、按口味确定比例3、按烹饪确定比例4、按餐饮确定比例

（无酒精饮品、含酒精饮品比例）框架依据操作依据目标依据成本依据试口味成本操作第一次试菜的内容精确的成本核算—五个关键词1、净料率（一料一控、一料多档）2、调味料成本（单件产品、批量产品）3、燃料成本4、统一计量单位5、标准食谱成本卡试口味餐具造型色彩第二次试菜的内容四料构成表1、符合思想审定2、符合目标审定3、符合定位审定4、符合框架审定四平构成表(四)、创造价值1、定价策略的确定2、提升双A核心产品的附加值3、增加更多的顾客选择性顾客会记住的价格最低价人均消费热门畅销品商品较多的价格带最高价产品价格和观念价值永远是不一样的，体验经济时代出售的不是产品价格，而是观念定价与确定价格的区别确定价格产品、服务主导思路确定一个易于销售的价格由企业根据成本以及和其他企业的比较确定定价基于顾客的价值私立评估价值、确定等级