XXXX版《住宅设计规范》编制情况

2011版《住宅设计规范》编制

情况的说明（条文部分）2011.9主要说明内容：一、技术经济指标保留指标/增减指标/指标对比二、面积计算方法两个概念/计算方法/计算实例三、住宅层数

自然层数/计算层数/计算实例

四、套型套型分类/标准由来/设计实例五、空间使用面积卧室/起居室（厅）/厨/卫六、阳台强条表述/条文变化/新增条文七、住宅信报箱强条表述/设计要点《住宅设计规范》GB50096-1999（2003年版）——原规范《住宅设计规范》GB50096-2011——新规范一、技术经济指标

原规范：第三章第五节（套内空间的一部分）新规范：第四章（独立成章）原规范3.5.1条：住宅设计应计算下列技术经济指标：（7个）

—各功能空间使用面积（m2）；—套内使用面积（m2/套）；

—住宅标准层总使用面积（m2）

—住宅标准层总建筑面积（m2）

—住宅标准层使用面积系数（％）

—套型建筑面积（m2/套）；

—套型阳台面积（m2/套）。

新规范4.0.1条：

住宅设计应计算下列技术经济指标：（5个）

—各功能空间使用面积（m2）；—套内使用面积（m2/套）；—套型阳台面积（m2/套）；—套型总建筑面积（m2/套）；—住宅楼总建筑面积（m2）。保留指标

—各功能空间使用面积；原规范3.5.2.1条：各功能空间使用面积等于各功能使用空间墙体内表面所围合的水平投影面积之和；新规范4.0.2.1条：各功能空间使用面积应等于各功能空间墙体内表面所围合的水平投影面积；—套内使用面积；原规范3.5.2.2条：套内使用面积等于套内各功能空间使用面积之和；新规范4.0.2.2条：套内使用面积应等于套内各功能空间使用面积之和；新规范与原规范在这两个指标的定义上基本一致。保留指标

—套型阳台面积：原规范3.5.2.7条：套型阳台面积等于套内各阳台结构底板投影净面积之和。新规范4.0.2.3条：套型阳台面积应等于套内各阳台的面积之和；阳台的面积均应按其结构底板投影净面积的一半计算；指标名称相同，定义不同。与《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T503533.0.18条协调一致。增减指标

取消指标：—住宅标准层总使用面积（m2）

—住宅标准层总建筑面积（m2）

—住宅标准层使用面积系数（％）

—套型建筑面积（m2/套）；增加指标：—套型总建筑面积（m2/套）；—住宅楼总建筑面积（m2）。新规范4.0.2.5条：住宅楼总建筑面积应等于全楼各套型总建筑面积之和。标准层相关指标主要用于方案设计阶段的指标比较，与工程设计实践中以栋为单位计算建筑面积存在一定误差，新规范不再继续使用。住宅楼总建筑面积指标建立了楼面积与套面积的关系，可计算、可测量，计算结果与测量结果一致，利于与规划指标的统一。指标对比

—套型建筑面积原规范3.5.2.6条套型建筑面积等于套内使用面积除以标准层的使用面积系数。—套型总建筑面积新规范4.0.2.4条：

套型总建筑面积应等于套内使用面积、相应的建筑面积和套型阳台面积之和。“套型建筑面积”，以标准层的性质为计算依据，反映的是标准层各种要素（少）的计算结果；与“套型阳台面积”是平行概念。“套型总建筑面积”以整栋的性质为计算依据，反映的是整栋楼各种要素（多）的计算结果，涵盖“套型阳台面积”。套型总建筑面积指标可准确表述套型大小，确立了阳台面积的地位。两个概念1、住宅楼建筑面积：本栋住宅楼地上的住宅部分建筑面积，包括供住宅使用的机房、门厅等面积，不包括本栋住宅楼的套型阳台面积，可测量得出。2、计算比值：全楼总套内使用面积/住宅楼建筑面积原规范以标准层为计算参数，新规范以住宅整栋楼为计算参数。计算比值相当于全楼的使用面积系数

二、面积计算方法套型总建筑面积计算方法：1、按全楼各层外墙结构外表面及柱外沿所围合的水平投影面积之和求出住宅楼建筑面积，当外墙设外保温层时，应按保温层外表面计算；2、以全楼总套内使用面积除以住宅楼建筑面积得出

计算比值；3、套型总建筑面积应等于套内使用面积除以计算比值所得面积，加上套型阳台面积。套型总建筑面积=套内使用面积/计算比值+套型阳台面积面积计算实例（18层一梯四户）按新规范计算：住宅楼建筑面积：标准层x18+首层门厅+顶层机房=5849.14m2住宅楼总使用面积：标准层x18=4062.96m2计算比值：4062.96/5849.14=0.695120-1型套型建筑总面积：套型使用面积/计算比值+套型阳台面积=120.85m245-2型套型建筑总面积：30.31/0.695+1.67=45.28住宅楼总建筑面积：（120.85+45.28)x2x18=5980.68m2编号套型使用面积套型建筑面积使用面积系数套型阳台面积套型总面积120-182.55117.990.7052.07119.1645-230.3142.091.6744.65标准层总使用面积225.72标准层总建筑面积（不含阳台)320.23三、住宅层数自然层数+计算层数自然层数

2.0.17、自然层数：按楼板、地板结构分层的楼层数。4.0.5.3条：层高小于2.20m的架空层和设备层不应计入自然层数；4.0.5.4条：高出室外设计地面小于2.20m的半地下室不应计入地上自然层数。五层住宅计算层数

4.0.5条住宅楼的层数计算应符合下列规定：

1、当住宅楼的所有楼层的层高不大于3.00m时，层数应按自然层数计；2、当住宅和其他功能空间处于同一建筑物内时，应将住宅部分的层数与其他功能空间的层数叠加计算建筑层数。当建筑中有一层或若干层的层高大于3.00m时，应对大于3.00m的所有楼层按其高度总和除以3.00m进行层数折算，余数小于1.50m时，多出部分不应计入建筑层数，余数大于或等于1.50m时，多出部分应按1层计算；

与《住宅建筑规范》(GB50386-2005)9.6.1条规定协调一致。3.6x3/3=3余1.8，按4层计。4+3=7层与住宅层数相关的规范条文5.6.3条：阳台栏板或栏杆净高，六层及六层以下的不应低于1.05m；七层及七层以上的不应低于1.10m。6.2.3条：十九层及十九层以上的住宅建筑，每层住宅单元的安全出口不应少于2个。6.4.1.1条：七层及七层以上住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16m时，必须设置电梯。6.6.1条：七层及七层以上的住宅，应对下列部位进行无障碍设计…...6.4.2条：十二层及十二层以上的住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台，其中应设置一台可容纳担架的电梯。6.5.3条：公共出入口处应有标识，十层及十层以上住宅的公共出入口应设门厅。条文中出现的所有层数均为计算层数。以电梯设置为例自然层数6层，计算层数7层，必须设置电梯。6.4.1.1条：七层及七层以上住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16m时，必须设置电梯。例：底层4.50m的商店,上部的住宅五层，层2.80m，室内外高差0.3m。计算：4.5/3=1余1.5，按2层计。2+5=7层四、套型原规范3.1节，2条，1表，含强条1条。新规范5.1节，2条，3小条，含强条1条。强条表述：原规范3.1.1条：住宅应按套型设计，每套住宅应设卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等基本空间。

新规范5.1.1条：住宅应按套型设计，每套住宅应设卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等基本功能空间。表述基本一致，但内涵不同。每套住宅的分户界限应明确，必须独门独户。基本功能空间不等于房间，没有要求独立封闭，准许不同的功能空间部分地重合或相互“借用”。套型分类：原规范3.1.2条：普通住宅套型分为一至四类，其居住空间个数和使用面积不宜小于表3.1.2的规定。表3.1.2套型分类套型居住空间个数（个）使用面积(m2)一类234二类345三类356四类468按照居住空间个数和使用面积两个量对住宅套型分类。规定了四类最小面积。普通住宅一类套型（最小）也要有2个居住空间（一室一厅）。套型分类：新规范5.1.2条：套型的使用面积应符合下列规定：1、由卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等组成的套型，其使用面积不应小于30m2；2、由兼起居的卧室、厨房和卫生间等组成的最小套型，其使用面积不应小于22m2。适应我国中小套型住房建设的国策。只按照使用面积对住宅套型分类。不因地区气候条件、墙体材料等不同而有差异。当起居功能空间和卧室功能空间合用时，称为兼起居的卧室。30m2套型的由来：新规范将原规范规定套型使用面积不宜小于34m2下调为不应小于30m2，其测算方法是：

34m2—1m2—2m2—0.5m2—0.5m2=30m2

原规范一类套型最小使用面积双人卧室最小使用面积与原规范规定的差值起居厅最小使用面积与原规范规定的差值卫生间最小使用面积与原规范规定的差值户内交通使用面积组成空间数不变。各种住宅部品及家电尺寸有所减小，对各功能空间尺度的要求也相应减小。22m2最小套型的由来：新规范规定的最小套型使用面积不应小于22m2，其测算方法是：

30m2—19m2+12m2—0.5m2—0.5m2=22m2

新规范规定的套型最小使用面积新规范规定的起居室+双人卧室最小使用面积新规范规定的兼起居的卧室最小使用面积厨房面积再相应减小户内交通使用面积明确了基本功能空间不等于房间，没有要求独立封闭，不同的功能空间可以部分地重合或相互“借用”。起居功能空间和卧室功能空间合用，提出了兼起居的卧室概念。

30m2套型方案：30.00m230.04m222m2最小套型方案：22.75m222.30m2设计实例（公租房B楼型）22.97m230.66m2五、空间使用面积卧室最小使用面积：原规范3.2.1条1、双人卧室为10m22、单人卧室为6m23、兼起居的卧室为12m2新规范5.2.1条1、双人卧室为9m22、单人卧室为5m23、兼起居的卧室为12m2双人卧室、单人卧室使用面积各减1m2。兼起居的卧室面积不变，但含义不同：

原规范12m2=双人卧室为10m2+2m2(一组沙发)，是一个居住空间，

不能独立存在。新规范12m2=双人卧室为9m2+2m2(一组沙发)+1m2（小餐桌），

是两个功能空间，可独立存在。起居室（厅）室最小使用面积：原规范3.2.2条起居室（厅）应有直接采光、自然通风，其使用面积不应小于12m2。新规范5.2.2条起居室（厅）的使用面积不应小于10m2。起居室（厅）使用面积减小2m2。住宅部品技术产业化、集成化和家电设备技术更新等因素，各种住宅部品及家电尺寸有所减小。厨房最小使用面积：原规范3.3.1条厨房的使用面积不应小于下列规定：1、一类和二类住宅为4m2；2、三类和四类住宅为5m2。新规范5.3.1条厨房的使用面积应符合下列规定：1、由卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等组成的住宅

套型的厨房使用面积，不应小于4.0m2；2、由兼起居的卧室、厨房和卫生间等组成的住宅最小套型的厨房使用面积，不应小于3.5m2。卫生间最小使用面积：原规范3.3.1条……….每套住宅至少应配置三件卫生洁具，不同洁具组合的卫生间使用面积不应小于下列规定：1设便器、洗浴器（浴缸或喷淋）、洗面器三件卫生洁具的为3m2；……..新规范5.4.1条每套住宅应设卫生间，至少应配置便器、洗浴器、洗面器三件卫生设备或为其预留设置位置及条件。三件卫生设备集中配置的卫生间的使用面积不应小于2.50m2。由于住宅集成化技术的不断成熟，设备成套技术的不断推广，提高了卫生间面积的利用效率。卫生间最小使用面积：原规范3.3.1条……….2、设便器、洗浴器二件卫生洁具的为2.50m2；3、设便器、洗面器二件卫生洁具的为2m2；4、单设便器的为1.10m2。

新规范5.4.2条不同组合的空间使用面积应符合下列规定：1、设便器、洗面器时不应小于1.80m2；2、设便器、洗浴器时不应小于2.00m2；3、设洗面器、洗浴器时不应小于2.00m2；4、设洗面器、洗衣机时不应小于1.80m2；5、单设便器时不应小于1.10m2。六、阳台原规范3.7节，5条，含强条2条。新规范5.6节，8条12小条，含强条2条。原规范3.7.1：每套住宅应设阳台或平台

新规范5.6.5：每套住宅宜设阳台或平台阳台不是住宅套型基本功能空间强条表述：新规范与原规范表述上基本一致。新规范增加对阳台栏板高度的表述原规范3.7.2：阳台栏杆设计应防止儿童攀登，栏杆的垂直杆件间净距不应大于0.11m；放置花盆处必须采取防坠落措施。新规范5.6.2：阳台栏杆设计必须采用防止儿童攀登的构造，栏杆的垂直杆件间净距不应大于0.11m，放置花盆处必须采取防坠落措施。强条表述：新规范与原规范表述上基本一致。新规范增加对阳台栏板高度的表述原规范3.7.3：低层、多层住宅的阳台栏杆净高不应低于1.05m，中高层、高层住宅的阳台栏杆净高不应低于1.10m。

新规范5.6.3：阳台栏板或栏杆净高，六层及六层以下的不应低于1.05m；七层及七层以上的不应低于1.10m。在净高控制上，阳台栏板同阳台栏杆。住宅类别按层数划分，不再提低层、多层、中高层、高层。条文变化:原规范3.7.3条:……封闭阳台栏杆也应满足阳台栏杆净高要求。

中高层、高层及寒冷、严寒地区住宅的阳台宜采用实心栏板。新规范5.6.4条：封闭阳台栏板或栏杆也应满足阳台栏板或栏杆净高要求。七层及七层以上住宅和寒冷、严寒地区住宅宜采用实体栏板。

在净高控制上封闭阳台，封闭阳台的栏板、栏杆同样应满足要求。封闭阳台的栏板不等同于窗下墙。条文变化：原规范3.7.4条：阳台应设置晾、晒衣物的设施；顶层阳台应设雨罩。各套住宅之间毗连的阳台应设分户隔板。

新规范5.6.5条：顶层阳台应设雨罩，各套住宅之间毗连的阳台应设分户隔板。衣物晾晒设施已部品化了，无需土建施工解决。新增条文：新规范5.6.7条：当阳台设有洗衣设备时应符合下列规定：1、应设置专用给、排水管线及专用地漏，阳台楼、地面均应做防水；2、严寒和寒冷地区应封闭阳台，并应采取保温措施。阳台上画洗衣机就要便于使用。用的同时要防止向楼下漏水。防止冬季给排水管线冻裂。新增条文：新规范5.6.8条：当阳台或建筑外墙设置空调室外机时，其安装位置应符合下列规定：1、应能通畅地向室外排放空气和自室外吸入空气；2、在排出空气一侧不应有遮挡物；3、应为室外机安装和维护提供方便操作的条件；4、安装位置不应对室外人员形成热污染。机位设置利于空调散热。机位设置利于空调室外机安装。遮挡物不包括百叶，但在满足一定的视线遮挡效果时，叶片间距越大越好。七、住宅信报箱新规范6.7节,新增章节，共8条，含1条强条.6.7.1新建住宅应每套配套设置信报箱。6.7.2住宅设计应在方案设计阶段布置信报箱的位置。信报箱宜设置在住宅单元主要入口处。6.7.3设有单元安全防护门的住宅，信报箱的投递口应设置在门禁以外。当通往投递口的专用通道设置在室内时，通道净宽应不小于0.60m。6.7.4信报箱的投取信口设置在公共通道位置时，通道的净宽应从信报箱的最外缘起算。6.7.5信报箱的设置不得降低住宅基本空间的天然采光和自然通风标准。信报箱设计应选用信报箱定型产品，产品应符合国家有关标准。选用6.7.6嵌墙式信报箱时应设计洞口尺寸和安装、拆卸预埋件位置。6.7.7信报箱的设置宜利用共用部位的照明，但不得降低住宅公共照明标准。6.7.8选用智能信报箱时，应预留电源接口。新规范6.7.1条：新建住宅应每套配套设置信报箱。本条根据09年10月1日修订实施的《中华人民共和国邮政法》相关精神以及《住宅信报箱工程技术规范》（GB50631-2010）有关规定编写而成。《邮政法》重申了通信自由和通信秘密是每个公民的权利，受法律的保护。为了保障邮政普遍服务，使每个公民享有法律赋予的权利，作为重要邮政设施的住宅信报箱理应在住宅设计中予以足够的重视。在住宅设计阶段，应充分考虑信报箱的设置位置、数量，保证每套住宅都有对应的信报箱格口，方便住户使用。强条表述新规范6.7.2条：住宅设计应在方案设计阶段布置信报箱的位置。信报箱宜设置在住宅单元主要入口处。在住宅设计时，应预留出必要的信报箱安装空间，保证每户一箱（格口）的设计要求，避免后期安装时占用消防通道和对建筑结构造成破坏。将信报箱设置于住宅单元主要步行入口处，既方便投递员投递、保证邮件安全，又便于住户收取。设计要点新规范6.7.3条：设有单元安全防护门的住宅，信报箱的投递口应设置在门禁以外。当通往投递口的专用通道设置在室内时，通道净宽应不小于0.60m。

门禁系统增加了邮递员投递到户的困难，为方便投递，要求将信报箱投递口设置在门禁系统外。设计要点新规范6.7.4条：信报箱的投取信口设置在公共通道位置时，通道的净宽应从信报箱的最外缘起算。通道的净宽系指通道墙面装饰面至信报箱表面的最外缘的水平距离。因此，当通道墙面及信报箱上有局部突出物时，仍要求保证通道的净宽。设计要点谢谢！谢谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH一本万利工程1、背景驱动2、盈利策略3、选菜试菜4、价值创造5、完美呈现6、成功面试7、持续改造（一）、一本万利工程的背景驱动

1、什么是一本万利

2、餐饮时代的变迁菜单经验的指导方针运营市场定位的体现经营水平的体现体现餐厅的特色与水准沟通的工具餐厅对顾客的承诺菜单承诺的六大表现1、名字的承诺2、质量的承诺3、价格的承诺4、规格标准的承诺5、外文翻译的准确6、保证供应的承诺

1、顾客满意度餐厅价值、价格、合理感、愉快感、安心感、美味感、便利感、满足感、有价值感、喜悦感、特别感2-2、初期投资餐厅面积、保证金、设备投资、店铺装潢、器具用品投资、制服选定、菜单制作2-1、开业准备厨具、供应商选定、设计、用品选定、餐厅配置、员工训练、餐厅气氛、促销方式3、经营数据营业额、客流量、成本率、人均消费、顾客回头率、出品速度、人事费用菜单内容决定决定相关相关决定决定决定决定以菜单为导向的硬件投资

1、餐厅的装修风格2、硬件设施服务操作3、餐厅动线4、餐具与家俬5、厨房布局6、厨房设备菜单设计正果1、能诱导顾客购买你想让他买的餐点2、能迅速传达餐厅要表达的东西3、双赢：顾客喜欢、餐厅好卖餐厅时代的变迁食物时代硬体时代软体时代心体时代食物食品饥食饱食品质挑食品味品食品德惧食体验人们正在追寻更多的感受，更多的意义更多的体验，更多的幸福（二）盈利策略1、组建工程团队2、确定核心价值3、确定盈利目标4、确定客单价5、设计盈利策略6、确定核心产品谁来设计菜单？产品=做得出来的物品商品=卖得出去的物品商家=产品具备商品附加值物（什么产品）+事（满足顾客何种需求）从物到事从食物到餐饮从吃什么到为什么吃产品本身决定一本，产品附加值决定万利从生理到心理从物质到精神从概念到五觉体验创造产品的五觉附加值体验何来

一家企业以服务为舞台以商品为道具，让消费者完全投入的时候，体验就出现了PART01物=你的企业卖什么产品+事=能满足顾客何种需求？确定核心价值理念核心价值理念1、卖什么样的菜2、卖什么样的氛围？3、如何接待顾客？卖给谁？卖什么事？卖什么价？企业目标的设定1、理论导向的目标设定2、预算3、制定利润目标费用营业额亏损区利润区临界点变动费用总费用营业额曲线费用线X型损益图利润导向的目标设定确定目标设定营业收入=固定成本+目标利润1-变动成本率-营业税率例：A餐厅每月固定成本40万，变动成本50%，营业税率5.5%，目标利率每月8万，问A餐厅的月营业收入：月营收入=（40+8）÷（1-50%-5.5%）=48÷0.445=108万测算损益平衡点保本线=固定成本1-变动成本率-营业税率例：A餐厅保本线=40÷（1-50%-5.5%）

=40÷0.445

=90万定价的三重意义2、向竞争对手发出的信息和信号1、是利润最大化和最重要的决定因素3、价格本事是价值的体现定价由此开始1、评估产品、服务的质量2、寻求顾客价值与平衡点3、以价值定义市场确定客单价盈利占比策略

占比策略内部策略销售占比占比策略内部策略10%40%10%20%20%（三）、选菜试菜1、ABC产品分析2、产品的确定（食材、口味、烹调、餐饮）3、成本的确定ABC分析策略毛利率营业额CBACABBACCCAA营业额C毛利A优化、提升增加销售双A双赢ABC顾客商品涨价保留亏本商品删营业额A毛利C顾客超额、成本过高有意义的保留无意义的删除双C双输菜单内容选择的标准因素成本设备厨师技术操作空间菜系风格吻合度品质可控度原料供应顾客喜好菜单协议度（销售目标、颜色、口味、造型、营养等）产品类别确定的四个方面1、按食材确定比例2、按口味确定比例3、按烹饪确定比例4、按餐饮确定比例

（无酒精饮品、含酒精饮品比例）框架依据操作依据目标依据成本依据试口味成本操作第一次试菜的内容精确的成本核算—五个关键词1、净料率（一料一控、一料多档）2、调味料成本（单件产品、批量产品）3、燃料成本4、统一计量单位5、标准食谱成本卡试口味餐具造型色彩第二次试菜的内容四料构成表1、符合思想审定2、符合目标审定3、符合定位审定4、符合框架审定四平构成表(四)、创造价值1、定价策略的确定2、提升双A核心产品的附加值3、增加更多的顾客选择性顾客会记住的价格最低价人均消费热门畅销品商品较多的价格带最高价产品价格和观念价值永远是不一样的，体验经济时代出售的不是产品价格，而是观念定价与确定价格的区别确定价格产品、服务主导思路确定一个易于销售的价格由企业根据成本以及和其他企业的比较确定定价基于顾客的价值私立评估价值、确定等级在顾客和企业的来往过程中确定企业定价三大策略1、薄利多销策略2、相对稳定价格策略3、高价位价格策略提升产品附加值的“十大绝招”三好七增名字好卖相故事服务选择文案时间体验健康推广感觉“附加值”提升产品附加值的“两大前提”一好味道二品质确定好卖相美色器形设摄状增健康少油汤汁盐多有机养生品种增时间原材料生长原材料获得制作耗时美味时间要求增文案—文字叙述九问1、餐点是什么？2、如何烹调制作？3、如何呈现？4、有何故事？5、有否独特的口味？6、有否体现品质等级？7、食材的来源？8、有何独特的体验？