恒滨某地产H29地块施工总承包工程项目实施管理规划

重庆万科H29地块总承包工程施工前期组织策划方案重庆恒滨建设（集团）有限公司2009年10月第一章：工程认识第二章：策划内容第一节:施工规划（组织）第二节:创新：——管理、工艺、细节做法方面第三节:管理规划组织策划方案第一章：工程认识

1、地理位置项目位于重庆市北部新区雪松路，场地为长、宽均为200m的正方形。场地北侧为已建金科小城故事、恒大华府，西侧为已建金科天籁城；东侧为已建市政道路。场地地理位置优越，周边交通极为方便。1#2#5#4#3#A座B座C座第一章：工程认识

2、设计概况工程效果工程效果工程效果建设功能：1、2、3、4、5号楼为多层花园洋房院落，高层为小户型住宅建筑。高层1、2层为幼儿园、商业、物管等配套设施。花园洋房地下1层车库，高层地下3层车库。总用地面积：41448.09㎡总建筑面积约218072㎡，其中高层：约77782㎡，879套，小户型；花园洋房：约136639㎡，大户型，602套；别墅：约3651㎡，13套。结构形式：高层为短肢剪力墙结构，车库框架结构，洋房及别墅为薄壁框架结构。

主体地库配套物业沿街商业高层（2栋/地上35层，地下3层）564681848714681359洋房（34栋/地上7层，10栋/地上9+1层，地下1层）1170091963000别墅（13栋/地上1层，地下1层）313152000合计（平方米）1766083863714681359总计（平方米）218072第一章：工程认识

2、设计概况工程概况第一章：工程认识

2、设计概况户型分析部位单元户型层高总高住宅形式结构形式底层建面层数每层户数总建面电梯每栋套数栋数洋房A324平\跃薄壁框架3557/-12192211310A'324平\跃薄壁框架3557/-1219131137B324平\跃薄壁框架3337/-1218211127C324平\跃薄壁框架3127/-1218641137D333平\跃薄壁框架3329+1/-1224181177E333平\跃薄壁框架3059+1/-1224011173H324平\跃薄壁框架3327/-1218331121J324平\跃薄壁框架3327/-1218311122别墅F3.6/36.6平薄壁框架901/-111620113高层A座2.899.8平剪力墙82034/-313

38791B座2.89.8平剪力墙82634/-313

3C座2.826.6平剪力墙5668/-37

0合计1494套A、A'户型：地上7层，层高3m。1-3层为复式跃层，4-7层为平层住宅。底层建筑面积355.16，总建筑面积：1922.83，A'1913.47户型分析B户型：地上7层，层高3m。1-3层为复式跃层，4-7层为平层住宅。底层建筑面积332.66，总建筑面积：1821.03户型分析C户型：地上7层，层高3m。1-3层为复式跃层，4-7层为平层住宅。底层建筑面积313.61，总建筑面积：1864.74户型分析D户型：地上9+1层，层高3m。1-3层\9-9+1层为复式跃层，4-8层为平层住宅。底层建筑面积332.5，总建筑面积：2417.52户型分析E户型：地上9+1层，层高3m。1-3层\9-9+1层为复式跃层，4-8层为平层住宅。底层建筑面积305.20，总建筑面积：2401.21户型分析H\J户型：地上7层，层高3m。4-5层为平层住宅,其余为复式跃层。底层建筑面积331.67，总建筑面积：1833.05\1831.49户型分析F户型：2层，层高3.6/3m。跃层，底层建筑面积90.02，总建筑面积：161.62户型分析A座34/-3FB座34/-3FC座8/-3F户型分析高层标准层层高2.8m建筑总高99.855m，A座34/-3F,单层建筑面积820，每层13户，内廊式建筑。3座电梯B座34/-3F,单层建筑面积826，每层13户，内廊式建筑。3座电梯C座8/-3F,单层建筑面积566，每层7户，外廊式建筑。3座电梯户型分析洋房院落单元组合单元栋数底层面积总面积1号楼H+2D+E+C+2A'+B82656165812号楼3A+3A'+2B+2C103420188753号楼3A+B+C+3D+E+J103386209864号楼2A+B+C+2D+E+J82656165975号楼2A+2A'+2B+2C8271015040第一章：工程认识

2、设计概况单元组合A座B座C座1#单元组合EDHA'CDA'B1#单元组合2#单元组合CAAABCA'BA'A'2#单元组合3#单元组合CAAABEDDDJ3#单元组合4#单元组合BAACJDDE4#单元组合5#单元组合5#BAACA'CA'B单元组合A座B座C座单元组合A座B座C座单元组合场地为长、宽均为200m的正方形,总用地面积41448.09m2。场地北侧、东侧、西侧为已经建成的城市道路环绕，南侧为规划道路，该道路幅宽为16M，人行道为5M，在本地块内为半幅道路（8M）。场地平基完成后大部分岩石表面裸露，东南侧及西南侧局部表面覆土，覆土最大深度在6m左右。场地基岩主要为泥岩，局部为沙岩。地质构造稳定，无地下水。场地平基完成后，东北角高层区形成地下室深基坑。边坡为岩石边坡，最大高度约12m。施工用电位置位于南侧道路中部位置，施工用水位于地块南侧用地红线边中部。第一章：工程认识

3、场地概况围墙前期预留第一章：工程认识

4.建设单位的总体要求

营销配合：本项目有两次开盘，洋房部份开盘将于2010年9月11日，高层开盘时间暂定为2010年10月10日。1、洋房开盘时完成以下事宜：第1、2、5号楼外架全部拆除，外立面全部完成。2、高层开盘时完成以下事宜：5层以下外立面（包括涂料与一层石材），5层以上采用外挑架施工。项目开盘期间，总包单位必须高度重视安全文明施工，施工区与展示区必须采用挡板分隔，施工人员未经甲方同意不得进入展示区。为了确保开盘期间的样板房，售房部，示范区景观能够按时完成，要求总包单位按H29项目计划要求，及时移交工作界面。移交工作面时间：售房部2010年5月10日、样板房2010年6月16日、车库顶板（防水完成后）2010年4月15日。为了保证景观工程能及时插入，要求所有洋房外架在结构第二层，即+3.0M位置处，高层外架在结构第五层，即+15.0M处采用工字钢支架外挑。施工场面大，相邻院落开工时间间隔短，施工管理难度及劳动力组织难度、施工场地管理难度、短期施工材料集中进场及资金占用、能耗需求是本工程的最大难点。应对措施：（1）、化解管理难度栋号负责制管理，统一协调指挥。（2）、化解劳动力组织难度单项分包，多班组作业，划整为零，有效组织劳动力队伍。（3）、化解施工场地难度预留4号院落作为生活区及办公区临时设施;预留别墅作为前期洋房结构施工场地；北侧围墙外移占人行道解决展示区施工场地；各院落单独向场外公路开口，解决车库施工期间施工道路不能互通问题。第一章：工程认识5、本项目难点（4）、化解材料组织难度提前联系多家供应商，通过采购合同保证材料供应。采用公司统一供应物资模式，并建立网上大库房，确保物资及时供应。先算后做，加强前期算量及计划管理工作。加强沟通，及时采取措施，确保生产正常进行。（5）、化解资金风险根据业主进度要求结合工程实体做好资金计划，以资金计划控制劳务分包及材料采购合同，以合同化解短期资金需求风险。同时储备抗意外风险备用金，专款专用，确保工程顺利进行。（6）、化解短期能耗需求风险业主配置的施工水、电容量应满足工程进度需求，同时做好现场大功率设备的错峰施工。如无法满足需求，应采用协商方式，在确保业主的主控节点基础上做到合理甩项施工。高层地下室深基坑为泥岩高边坡（约12m），风化或受雨水冲刷后有坍塌可能性，是场地内最大的安全风险。化解措施：进场后邀请设计、地勘、监理、业主对边坡进行会诊，按会诊结论采取有效支护措施，设置警戒，专人监测，确保施工及西北侧城市道路安全。第一章：工程认识5、本项目难点第二章、施工规划第一阶段：展示区节点。第二阶段：回填土（地下车库完成后，采用悬挑外架施工上部结构实现提前插入景观挡墙施工及回填条件）。第三阶段：建筑砌体插入、进入建筑装修阶段（组织院落流水施工，确保装修劳动力均衡过渡）。1、生产组织“阶段性重点”思路2、施工工艺流程第二章、施工规划施工准备场地移交二次平基定位放线基础施工地面垫层地下室施工地上结构砌体装修室外环境竣工预验周边回填第二章、施工规划3、场地规划、施工总平面图4、生产组织统筹思路5、劳动力组织规划（详图解）基础：常规方案施工,基础模板采用砖胎膜。地面垫层完成后再施工上部结构。土方平衡：二次平基时统一平至顶标高，加快施工进度。土方在甲方指定地点堆放，地下室完成后统一回填。模板：采用木模板。常规方案施工。凡挡土墙、屋面女儿墙等有防水要求的部位加固使用一次性对拉螺杆。钢筋：现场机械加工，人工绑扎。常规方案施工。混凝土：采用商品混凝土，铁挑板护筋工艺，常规方案施工。支撑体系：采用普通钢管脚手架支撑体系。常规方案施工。外架：地下室采用双排落地式外架。展示立面以上采用工字钢挑架。第二章、施工规划6、主要施工技术方案选择

（主要考虑大工序的工艺及其做法）

工艺实体样板烟道防渗反坎管道防渗企口窗边防渗企口第二章、施工规划7、管理、工艺、细节做法创新——严格执行统一做法铁跳板护筋班前工艺交底样板职工休闲设施电子摄像监控第二章、施工规划7、管理、工艺、细节做法创新——严格执行统一做法独立项目部公司直管绩效管理第三章、管理规划1、项目管理模式部位总工期开工日期正负零结构结构封顶外架拆除竣工（不含精装修）日历工期高层5192010-1-102010-4-282010-10-202011-3-102011-7-225591号楼3682009-11-42010-1-52010-4-152010-7-262010-11-263882号楼3152009-12-102010-2-102010-4-272010-7-82010-11-83343号楼3682009-12-312010-3-232010-6-112010-9-212011-1-223884号楼3682010-8-122010-10-132011-1-12011-5-32011-9-33885号楼3152009-12-212010-3-132010-5-82010-7-192010-11-19334（1）工期目标：满足业主总工期及节点工期要求，并争取提完成任务。第三章、管理规划2、施工管理目标（2）质量目标：满足规范要求及万科质量标准，确保“三峡杯”，争创“巴渝杯”。（3）安全文明施工目标：杜绝重伤和死亡事故，获重庆市“市级文明工地”称号。（4）总包管理目标：严格履行总包职责，贯彻客户满意思想。（5）人才培养目标：培养出2-3名栋号长，1名技术负责人，1名项目副经理。（6）成本控制目标：施工浪费指标（错误返工、材料浪费、周材积压、工期浪费等）在已经完同类工程中比较，下降2至3个百分点。第三章、管理规划2、施工管理目标第三章、管理规划2、项目部组建方案详后续施工组织设计正常用电需求量1300KVA第三章、管理规划3、主要劳动力及设备计划可能同时使用的设备功率分析施工用电测算表设备名称设备功率台数总功率QTZ63塔机329288元盘锯4.51881钢筋切断机2.22146.2钢筋弯曲机2.22861.6盘元调直机7.5752.5砂浆搅拌机7.51075电弧焊机2013260竖焊机40261040正常用电需求量=1.05（K1∑P1/COSф+K2∑P2）*1.101.05*(0.5*604.3/0.8+0.6*1300)*1.1=1337KVA第三章、管理规划3、保证节点计划的措施

组织不混乱材料及时进场劳动力保障技术保障不利季节措施详文字方案第三章、管理规划4、技术质量管理吃透设计及业主意图，杜绝功能性返工及时跟踪设计文件的及时性、有效性，确保按图施工。加强设计变更管理，确保变更落实。加强预控管理，确保工序质量。详文字方案执行保障：——统一施工做法——加强样板带路——加强执行力度——细节成就质量第三章、管理规划4、技术质量管理4、技术质量管理

—执行企业工法

4、技术质量管理

—细节成就质量

第一类：几何尺寸类：

开间、进深、板厚等第二类：质量通病类：

开裂、空鼓、渗漏等第三类：观感质量类：五个一：一条线一个面一个点一致性（色泽一致性、相关尺寸一致性）统一做法第三章、管理规划

5、用户敏感点分析及应对

结构楼面成型质量保护结构施工混凝土浇筑板面钢筋保护拆模过程中的成品保护地下室外墙防水层保护第三章、管理规划

6、成品保护

屋面防水层保护装饰面层保护门窗成品保护第三章、管理规划

6、成品保护

第一类：几何尺寸类：

开间、进深、板厚等第二类：质量通病类：

开裂、空鼓、渗漏等第三类：观感质量类：五个一：一条线一个面一个点一致性（色泽一致性、相关尺寸一致性）统一做法7、用户敏感点分析及应对

第三章、管理规划根据工程特点，将安全文明施工管理划分为办公区、生活区、生产区三大板块，分区落实责任人。使责任明确，管理落地。8、场容场貌管理

第三章、管理规划8、场容场貌管理

——模块化管理

◆、周转材料、竹木及其制品充分利用公司已有的优良供销网络，同时引进竞争机制，采取竞质、竞价、竞配合服务的方式确定供应商。◆、甲指乙供材按甲方要求提前报送计划，甲方指定品牌后及时完善供应合同，确保及时供应。◆、甲供材严格按甲方要求进行管理。9、材料管理

第三章、管理规划◆、总承包管理的认识工程各项目标，必须由专业分包单位共同努力才能完成。做好总包管理，“替业主着想、为业主分忧”，是公司宗旨之一。◆、管理思路管理分包、服务业主。坚持“公正”、“科学”、“统一”、“控制”、“协调”的原则,实现工程目标,确保向业主交付满意工程。◆、管理办法在总承包管理中树立“总包管理意识”及“总包服务意识”。统一组织体系建设统一“交底、检查、协调”管理第三章、管理规划

10、总包管理

10、总包管理

——总包管理组织保障体系总包方项目经理总包方施工员总包方技术负责人总包方作业班组分包方项目经理分包方施工员监理单位分包方技术负责人分包方作业班组建设单位分包单位建设单位技术经济监理单位程序报验总包单位生产协调内外关系协调日常管理10、总包管理

——协调服务责任线划分10、总包管理

——总包管理程序1、建设单位对分包考察、洽谈、形成协议2、合同明确总、分包各自范围、责任、义务3、管理基本要求1、总分包认识2、界面划分3、施工方案介绍4、目标要求：工期节点、质量等1、管理人员介绍、通讯录、管理线明确2、临设指定、协调3、管理制度介绍、管理协议签订4、工程目标交底1、临设搭建布置2、水电接入3、人员、材料、设备进场4、工作面协调提供5、保证金缴纳1、成品交付2、维保跟踪1、制度执行、检查、整改、落实2、信息沟通、矛盾协调、处置问题3、方案研讨、调整4、经济关系分包单位进场建设单位交底总包单位交底总分包日常管理分包单位维保建设、总包、分包三方合同签订第三章、管理规划

11、客户满意度调查

介绍完毕，谢谢大家重庆恒滨建设（集团）有限公司2009年10月谢谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH一本万利工程1、背景驱动2、盈利策略3、选菜试菜4、价值创造5、完美呈现6、成功面试7、持续改造（一）、一本万利工程的背景驱动

1、什么是一本万利

2、餐饮时代的变迁菜单经验的指导方针运营市场定位的体现经营水平的体现体现餐厅的特色与水准沟通的工具餐厅对顾客的承诺菜单承诺的六大表现1、名字的承诺2、质量的承诺3、价格的承诺4、规格标准的承诺5、外文翻译的准确6、保证供应的承诺

1、顾客满意度餐厅价值、价格、合理感、愉快感、安心感、美味感、便利感、满足感、有价值感、喜悦感、特别感2-2、初期投资餐厅面积、保证金、设备投资、店铺装潢、器具用品投资、制服选定、菜单制作2-1、开业准备厨具、供应商选定、设计、用品选定、餐厅配置、员工训练、餐厅气氛、促销方式3、经营数据营业额、客流量、成本率、人均消费、顾客回头率、出品速度、人事费用菜单内容决定决定相关相关决定决定决定决定以菜单为导向的硬件投资

1、餐厅的装修风格2、硬件设施服务操作3、餐厅动线4、餐具与家俬5、厨房布局6、厨房设备菜单设计正果1、能诱导顾客购买你想让他买的餐点2、能迅速传达餐厅要表达的东西3、双赢：顾客喜欢、餐厅好卖餐厅时代的变迁食物时代硬体时代软体时代心体时代食物食品饥食饱食品质挑食品味品食品德惧食体验人们正在追寻更多的感受，更多的意义更多的体验，更多的幸福（二）盈利策略1、组建工程团队2、确定核心价值3、确定盈利目标4、确定客单价5、设计盈利策略6、确定核心产品谁来设计菜单？产品=做得出来的物品商品=卖得出去的物品商家=产品具备商品附加值物（什么产品）+事（满足顾客何种需求）从物到事从食物到餐饮从吃什么到为什么吃产品本身决定一本，产品附加值决定万利从生理到心理从物质到精神从概念到五觉体验创造产品的五觉附加值体验何来

一家企业以服务为舞台以商品为道具，让消费者完全投入的时候，体验就出现了PART01物=你的企业卖什么产品+事=能满足顾客何种需求？确定核心价值理念核心价值理念1、卖什么样的菜2、卖什么样的氛围？3、如何接待顾客？卖给谁？卖什么事？卖什么价？企业目标的设定1、理论导向的目标设定2、预算3、制定利润目标费用营业额亏损区利润区临界点变动费用总费用营业额曲线费用线X型损益图利润导向的目标设定确定目标设定营业收入=固定成本+目标利润1-变动成本率-营业税率例：A餐厅每月固定成本40万，变动成本50%，营业税率5.5%，目标利率每月8万，问A餐厅的月营业收入：月营收入=（40+8）÷（1-50%-5.5%）=48÷0.445=108万测算损益平衡点保本线=固定成本1-变动成本率-营业税率例：A餐厅保本线=40÷（1-50%-5.5%）

=40÷0.445

=90万定价的三重意义2、向竞争对手发出的信息和信号1、是利润最大化和最重要的决定因素3、价格本事是价值的体现定价由此开始1、评估产品、服务的质量2、寻求顾客价值与平衡点3、以价值定义市场确定客单价盈利占比策略

占比策略内部策略销售占比占比策略内部策略10%40%10%20%20%（三）、选菜试菜1、ABC产品分析2、产品的确定（食材、口味、烹调、餐饮）3、成本的确定ABC分析策略毛利率营业额CBACABBACCCAA营业额C毛利A优化、提升增加销售双A双赢ABC顾客商品涨价保留亏本商品删营业额A毛利C顾客超额、成本过高有意义的保留无意义的删除双C双输菜单内容选择的标准因素成本设备厨师技术操作空间菜系风格吻合度品质可控度原料供应顾客喜好菜单协议度（销售目标、颜色、口味、造型、营养等）产品类别确定的四个方面1、按食材确定比例2、按口味确定比例3、按烹饪确定比例4、按餐饮确定比例

（无酒精饮品、含酒精饮品比例）框架依据操作依据目标依据成本依据试口味成本操作第一次试菜的内容精确的成本核算—五个关键词1、净料率（一料一控、一料多档）2、调味料成本（单件产品、批量产品）3、燃料成本4、统一计量单位5、标准食谱成本卡试口味餐具造型色彩第二次试菜的内容四料构成表1、符合思想审定2、符合目标审定3、符合定位审定4、符合框架审定四平构成表(四)、创造价值1、定价策略的确定2、提升双A核心产品的附加值3、增加更多的顾客选择性顾客会记住的价格最低价人均消费热门畅销品商品较多的价格带最高价产品价格和观念价值永远是不一样的，体验经济时代出售的不是产品价格，而是观念定价与确定价格的区别确定价格产品、服务主导思路确定一个易于销售的价格由企业根据成本以及和其他企业的比较确定定价基于顾客的价值私立评估价值、确定等级在顾客和企业的来往过程中确定企业定价三大策略1、薄利多销策略2、相对稳定价格策略3、高价位价格策略提升产品附加值的“十大绝招”三好七增名字好卖相故事服务选择文案时间体验健康推广感觉“附加值”提升产品附加值的“两大前提”一好味道二品质确定好卖相美色器形设摄状增健康少油汤汁盐多有机养生品种增时间原材料生长原材料获得制作耗时美味时间要求增文案—文字叙述九问1、餐点是什么？2、如何烹调制作？3、如何呈现？4、有何故事？5、有否独特的口味？6、有否体现品质等级？7、食材的来源？8、有何独特的体验？9、对人有何好处？一料多烹多吃多味增选择增推广易拉宝台卡小画册传媒宣传销售人员介绍POP（五）、完美呈现1、专业