房地产行业新发展模式展望系列三：海外住房保障与时俱进中国住房保障博采众长

本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国(仅为本报告目的，不包括香港、澳门、台湾)提供。在遵守适用的法律法规情况下，本报告亦可能由中信建投(国际)证券有限公司在香港提供。同时请参阅最后一页的重要声明。2022/2/212022/3/212022/4/212022/5/212022/6/212022/7/212022/8/212022/9/212022/10/212022/11/212022/2/212022/3/212022/4/212022/5/212022/6/212022/7/212022/8/212022/9/212022/10/212022/11/212022/12/212023/1/21证券研究报告·行业深度---房地产新发展模式展望系列三核心观点海外保障房制度建设较为完善，发展出各具特色的管理模式。其中德国建立了市场主导、围绕住房租赁的住房保障制度，实现房住不炒和住房开支可控；新加坡建立了政府主导、围绕住房自有的住房保障制度，实现购房成本可控和多元化社会治理目标。我国住房保障围绕“全体人民住有所居”的目标，将建成政府主导、围绕租赁的住房保障体系。一、二线核心城市将以保租房为供给主体，定价机制更市场化，满足新市民群体多层次居住需求。同时，租购同权与租赁型保障房供给的配套制度相辅相成。住房保障体系有望在长期以安居带动乐业，促进中国经济高质量发展，并提供社会治理新抓手。摘要住房保障由来已久，海外经验值得借鉴。住房保障制度是指国家依法或政策为住房困难的中低收入阶层或特定对象提供适当的政策性住房，使其能够通过购买或租赁的方式满足基本的住房需求的社会保障制度。发达国家保障房制度建设较为完善，发展出各具特色的管理模式。参考海外经验，无论是市场主导抑或政府心在于：第一、制度各有机部分的协调性；第二、政策目标在有延续性的同时动态变化，做到与时俱进。德国建立了市场主导、围绕住房租赁的住房保障制度，实现房住围绕租住，该国形成了市场供给为主，政府管控为辅的保障性住房供给模式。政府也不是完全没有作为，作为全球主要经济体中唯一出台租赁相关法律的国家，其通过不断调整实物配租与货币补贴的比例关系，严格控制租金水平，实现住房保障与目标人群的动态适配，在较低的财政压力下保证了住房开支水平可控。新加坡建立了政府主导、围绕住房自有的住房保障制度，实现购房成本可控和多元化社会治理目标。新加坡住房自有率在全球偏高、维持在90%HDB为主体开发组屋，供给端提供土地和资金支持，需求端低门槛、宽覆盖。由此新加坡经济对房地产业依赖度低，住房开支水平可控，种族融合等治理目标得以实现。inbjcsccomcnSAC编号:s1440519120002SFC编号:BPU491csccomcnSAC编号:S1440520070013市场表现%4%-6%-16%-26% 沪深300相关研究报告 房地产房地产页的重要声明考虑海外经验与中国国情，中国有望建立政府主导、围绕住房租赁的住房保障制度。一、二线核心城市是保租房的供给主体。保租房定价通常为市场价90%，市场化程度高，已入市项目覆盖2000-10000元价格带,可满足新市民群体多层次居住需求。配套制度方面，租购并举与租赁型保障房供给相辅相成，有望持续推进。中长期来看，住房保障体系有望以安居带动乐业，促进产业升级，完成高质量发展，并为政府提供新的政策抓手，实现多样化治理目标。房地产页的重要声明 4 13 租房为主体的住房保障体系32 房地产 房地产 0房地产页的重要声明1住房保障由来已久，海外经验值得借鉴。住房保障制度是指国家依法或政策为住房困难的中低收入阶层或特定对象提供适当的政策性住房，使其能够通过购买或租赁的方式满足基本的住房需求的社会保障制度。我们考察比较了海外主要经济体的保障房制度建设情况，并对最具特色的德国模式和新加坡模式进行了深入的研究。研究表明，市场主导抑或政府主导，强调租赁还是强调自有，都可以完成有效的住房保障，核心在于：第一、制度各有机部分的协调性；第二、政策目标在有延续性的同时动态变化，做到与时俱进。发达国家保障房制度建设较为完善，发展出各具特色的管理模式。以英国、德国、瑞典、美国、日本和新加坡等为代表的发达国家，尽管各国建立保障性住房制度的时间各异，经过多年的发展均形成了较为完善的制度体系和各具特色的管理模式。由于历史背景和经济发展水平的差异，各国的住房保障制度存在着各自特性，如政府的参与程度不同、保障制度面向的人群不同、住房金融政策的作用机制不同等。但同时也存在一些共性，如都有完备的法律体系、不同形式的补贴均能基本覆盖低收入人群的住房问题、均设立专门的管理机构或成立民间组织进行专项管理等。参与主体分为市场主导和政府主导，其中市场主导占主流。英国、德国、美国和日本的住房保障制度均以市场为主导，而瑞典和新加坡则以政府为主导。英、德、美、日四国虽然政府在住房保障建设中参与的程度不同，但是目前均以市场供给为核心，政府调控力度相对较弱。可以认为，大多数采取市场主导的国家，与政府财力下降有很大关系，如英国是最早给工人阶级等低收入人群提供政府廉租房的经济体，但在1979年撒切尔掌权后，开启了政府住房私有化的浪潮。另外值得注意的是，尽管德国在政府建房方面是一种退却的趋势，但政府对租金的控制，仍是所有市场主导经济体中最为严厉的，通过这样的管制，德国的房租相对其他经济体要低。瑞典和新加坡则是由政府负责建造保障性住房，市场参与程度较低，但其导致的结果仍有区别，新加坡住房的自有率远高于发达经济体平均，而瑞典则远低于平均，其原因在于瑞典有大量的住房合作社提供居住权，存在限制居民通过购房出租来获利的机制。保障对象分为特定人群和全体公民，保障特定人群是主流方向。英国、德国、美国和日本的住房保障制度面向的人群均是中低收入有住房困难的人群，而新加坡和早期的瑞典则面向全体公民，具有显著的普惠性，但是20世纪80年代末瑞典的住房保障也开始逐渐面向特定人群。住房金融政策方面，分为完全政府主导、政府干预和市场机制相结合和充分发挥市场机制作用三种模式。新加坡为完全政府主导模式的代表，也是最成功的实践者，其中央公积金制度很好的解决了中低收入人群租房、购房的资金问题。瑞典虽在一段时期经历市场化过程，但仍由政府主导，通过公共租赁住房和共有产权住房的形式为全体公民提供住房保障。英国、德国和日本为政府干预和市场机制相结合的代表，住房金融体系均具有较强的稳定性。美国则采取充分发挥市场机制的模式，通过住房抵押贷款证券化，利用资本市场筹集住房资金。住房保障制度比较事件/《工人阶级住房法》收入补贴执政成立联邦储蓄贷款局展局房地产页的重要声明2参与主体市场主导市场主导政府主导市场主导市场主导政府主导民民策引导性强市场化房金融政策式蓄制度款优惠贷款融公库策会负策系统的住房优惠政住房合作社集资共完善的财政政策和住房保障与中央公积策、政府委托公团进建的共有产权房金融政策支撑保障金制度相结合行开发与管理、建设补贴补贴、公共补贴贷款购房、租房公营住宅、住宅公团1.1英国：住房保障制度体系的发源地，以私人企业提供的住房为核心世界上最早的住房保障制度体系源于英国。1890年英国颁布第一部保障性住房法《工人阶级住房法》，允许地方政府建设保障性住房时可以获得中央政府的财政支持，成为英国保障性住房法开始构建的标志。同年伦敦东区开建了世界首个地方政府公共租赁房。1919年，英国政府出台的《社会住宅法》确立了以社会住房为核心的住房政策，第一次将为“所得较低家庭或特殊弱势对象”提供住房作为地方政府的法定责任，并规定需采用低于市场租金或免费出租的“只租不卖”保障模式。该种社会租赁住房制度是现代廉租房和公租房的起源，是西方发达国家首次以政府提供住房的方式满足公民的住房权。以私人企业提供的住房为核心，民间自治的住房协会成为重要补充。英国住房保障制度大致经历了三个阶段：公共住房投入阶段、政府直接投资助推阶段以及住房私有化阶段。从市场主导、政府补贴，到政府主导，最后再回到市场主导、社会力量补充。目前形成了以私人企业提供的住房为核心，民间自治的住房协会成为重要补充的供给模式。从政府直接供应转变为市场供应，从以租赁方式为主转变为住房私有化，从政府供应转变为通过非营利组织实施，既保证了保障房的有效供给，也提高了供给的效率。保障制度发展阶段一战后英国出现住房严重短缺的情况，为缓解住房短该时期政府主要采取租金管制和政府投资建设公共住0%。房地产页的重要声明3二战后，英国工党认为在住房问题上应当由政府主导。工党执政时期，英国地方政府建造的委员会住房成为社会住房供应的主体。英国各级政府大力投资建设公共住房，大量增加住房供应的同时采取住房补贴措施。1955~1965年间，全英国公共住宅已达到650万个单位，占全国住房总量房政策的主要目标。造为非营利的住房协会；公共住房整体有偿转让给住以市场为主导，政府管控为辅的保障性住房供给模式。德国是世界上首个以立法形式实现社会保障的高福利国家，其住房保障制度建立在租售均衡的住房市场基础之上，整体租住比例较高。德国保障性住房制度起源于1919年为解决城市中低收入家庭住房问题而采取的住房建设补贴，但直到1925年前后联邦政府才开始在柏林、汉堡等城市开展城市公共住房项目(municipalpublichousing)。通过不断调整实物配租与货币补贴的比例关系和控制租金水平，实现住房保障与目标人群范围的动态适配。德国通过租金控制工具，不但使整个住房市场具有保障作用，还实质性的扩大了住房保障的覆盖面。在此基础上，以家庭可支配收入作为主要依据，计算住房货币补贴，以便更有针对性地保障住房困难群体。同时，德国的住房保障制度以市场机制为主体，统筹市场、国家和社会之间的关系，针对不同发展阶段出现的典型问题，积极探寻实物配租与货币补贴的均衡、租金控制与市场配置的协调、住房保障与目标人群的匹配。政府主导的普惠性住房供给体系。瑞典住房保障政策以普惠原则为基础，力争将全体国民纳入到普遍、平等、高标准的住房福利体系之内。早期瑞典政府通过贴息贷款和住房抵押贷款的方式鼓励个人和公共组织建房和购房，在1961-1975年新建住宅140多万套，超额完成了“百万住宅计划”，大大缓解住房紧张问题。政府对新建住房的标准、公用设施配套、建筑材料等都有明确、严格的规定，保证住房经济实用，有效防止炒房投机。瑞典严控租金价格，并施行累进房产税。政府引入集体谈判原则，通过房屋所有者代表和租户代表协商谈判确定不同租金标准，将租金限制在以使用价值为中心的一定范围之内，把所有租赁住宅纳入统一管理体系。此外，瑞典自1862年就开始设立房产税，对别墅类、高价值的以及非住宅性房产实行高额乃至累进征税，对低价值的住宅性房屋实行优惠税率。为实现真正普惠，瑞典政府还面向低收入、多子女、老年人群体提供住房津贴，额度根据家庭结构、家庭收入和住房支出计算，核准期为一年。低住房自有率，公共租赁住房和共有产权住房并重。瑞典住房自有率仅保持在40%左右，住宅主要为地方政府持有的公共租赁房和住房合作社控制的共有产权房。政府向市政住房公司提供免费的市政用地，发放无息、房地产页的重要声明4低息贷款100%覆盖建设成本，供其建设公共租赁住房，并以明显低于市场平均水平的租金面向各类符合申请条件的家庭。瑞典法律规定，个人无法完全拥有公寓楼里的单套住房的全部产权，公寓楼只由住房合作社集体拥有，因此政府为住房合作社成员集资建房提供低价土地和低息贷款，供其建设共有产权住房。目前瑞典的住房合作社已经超过2万个。保障制度的发展趋势(1940s之前)进入一段高速增长时期，私人建筑市场迅速发展。这一阶段瑞典住房保障政策覆盖面窄，受益居民极为有(1940s-1980s)二战后瑞典住房短缺问题十分严重且住房保障覆房保障制度极不健全。。(1990s-2014)住房政策的市场化趋势明显，市政住房公司逐步开始商业化运营；住房保障体系覆盖程度有所下降，住房保障的模式转变为以社会非营利组织提供合作住房为阶段(2014至今)再商品化阶段后瑞典住房价格和租金水平持续上降，住房短缺情况重新出现。万住宅计划”时期建设住宅的更新和维护。同时对妇费。美国为代表的市场供给模式是保障性住房最常见的供给模式。美国的保障房政策起源于20世纪30年代，1934年成立了“联邦储蓄贷款保险公司”和“联邦住宅管理局”；1937年《公共住房法案》正式出台，该法明确了联邦政府和地方政府在公共住房领域的责任，标志着美国保障性住房制度的建立。美国住房模式具有典型的“大市场小政府”特征，政府职责仅限于帮助那些无力支付私人房租的低收入家庭和老年人解决住房难题。美国主要采用市场供给的住房保障模式，政府直接建造保障房非常少，仅占总量的1%左右，政府往往通过提供财政补贴和税收优惠、鼓励开发商建造保障性住房等间接方式对保障房建设给予支持。美国的保障房制度体系也是世界上运用住房金融工具种类最多的制度安排。美国先后通过了如1934年生效的《国民住宅法》、1937年生效的《公共住宅法案》、1977年生效的《社区再投资法》等涵盖了公共住房补贴、房租补贴、消除贫民窟等领域保障公民“住房权”的法律法规。同时这些法律条款明确了如何运用金融工具以及财政货币工具支持住房的建设、针对中低收入人群的各式住房补贴以及住房困难人群“住房权”的实现。房地产页的重要声明5：美国不同阶段住房保障制度的目标和惠及人群保障房制度的目标保障房制度惠及人群城市低收入家庭住房短缺问题(非官方的民间倡议)提供临时住房(1918-1919)入家庭和弱势群体厂工人供公共租赁房，创造就业机会(经济大萧条期间)(1929-1931)低收入人群、失业者(廉租房)入人群(廉租房)工人、退役军人等低收入人群(公租房)、中等收入人群(自有住房支持)给阶段房(1937-1940)48)所有家庭都拥有体面的住宅和合适的生活环境(1949-1970)贴阶段补贴方式提高低收入家庭的房租支付能力中低收入阶层、特定保障人群(公共租赁房和)融阶段是让美国安全的一个因素中低收入家庭、贫困家庭(公共租赁房)1.5日本：政府领导，市场主导的保障住房体制日本政府成立非盈利性保障性住房建设机构行使住房建设决策和管理监督的职能。日本的住房保障体系起源于20世纪50年代，为缓解二战后日本出现严重的全国性住房短缺，日本政府于1950年出台《住宅金融公库法》、1951年出台《公营住宅法》和1955年《日本住宅公团法》，并设立建设省住宅局代表政府行使住房建设决策和管理监督的职能，以上法律的颁布和建设省住宅局的设立标志着日本保障性住房体系的建立。在该局统管下，构造以住宅金融公库、住宅都市整备公团和地方住宅供给公社为主体的社会保障性住房供应体系。其中政策性的住房金融机构——住房金融公库为住房建设和购买住房提供长期低息资金，公团和公社直接建造和提供官民结合的保障性住房财政金融政策，公团建设住宅占存量比重达10%。日本采用官民结合型金融政策模式，以央行为领导，民间金融机构为主体，政策性金融机构为补充。政府住房金融机构主要为住宅金融公库、住房公团、住宅融资保证协会；民间的住房金融机构主要为住宅金融专业公司、劳动金库、住房社团。日本政府虽然积极地进行普通居民住宅建设与经营，但不是直接介入而是委托公团进行开发与管理。由各级政府组织的住宅建设公团提供了大约占全国居民户数10%的住宅。6新加坡：体系完善的公共组屋政策新加坡是一种政府直接提供与管理的住房保障模式。新加坡政府从1959年独立以后就开始关注中低收入人群的住房问题，1960年成立建屋发展局(HDB)以建设发展保障性住房，促进新加坡城市建设以解决国土面积小、人口相对集中的居住问题，建屋发展局的成立标志着新加坡住房保障体系开始逐步建立。1964年新加坡政府推行了“居者有其屋”政策，为所有无力在住房市场上购买私人住宅的居民提供组屋并积极参与保障房体系的各个环节。截至2020年，共建设组屋122.7万套，房屋自有率高达87.9%，其中78.7%的居民住在公共组新加坡组屋建设、运营和管理的金融支撑核心在于住房公积金制度。新加坡公积金储蓄机制始于1955年，该制度规定新加坡的公民只要有合法正常的收入，雇主必须和雇员共同按一定的比例缴纳公积金。新加坡政府于1968年修订颁布了《中央公积金法》，该法明确支持居民可以将自己的住房公积金储蓄用于购买组屋，包括房地产页的重要声明6购买组屋需要支付的10%首付款以及按月分期支付的贷款。同时，新加坡政府规定由货币管理局和政府投资管理公司来运营管理公积金，主要用于组屋和国内公共基础设施的建设，以及稳健的国内外项目投资。组屋的建设和供应由此可以获得强大的资金保证且不需要支付高额的商业贷款利息，为组屋发展提供良性资金循环机制。住房建设量(套)公共组屋购置申请(套)公共组屋租赁申请(套)3500003000002500002000001500001000005000002001-20052006-20102011-20152015-2020资料来源：HDB，中信建投房地产页的重要声明72.德国：市场供给为主，政府管控为辅，围绕租赁的住房保障制度租赁市场保障体系完善，自有率处于明显低位。德国是世界上首个以立法形式实现社会保障的高福利国家，有健全的住房保障体系，其住房保障制度建立在租售均衡的住房市场基础之上，整体租住比例较高。根据德国联邦统计局的数据，近年来德国住房存量总体实现稳步增长的同时增速有所放缓，2021年总体住房存量达4166万套，复合增长率大约为0.64%。同时，得益于其完善的租赁市场保障体系，德国住房自有率常年处于低位且连年下降。根据欧洲统计局的数据，2022年德国的住房自有率仅为49.5%且总体呈现下降趋势，在欧盟所有国家中排名垫底，远低于欧盟国家平均住房自有率69.7%。53%53%52%52%51%51%50%50%49%49%48%48%2014201520162017201820192020202120224400420040003800360034003200德国住房存量(万套)199520002005201020152020资料来源：德国统计局，中信建投资料来源：德国统计局，中信建投2.1历史沿革：住房保障制度历史悠久，逐步市场化德国的住房保障制度历史悠久，可分为三个阶段。1847年，德国政府参照英国实施了住宅储蓄制度支持居民购房，开始了保障性住房制度的实践。1919年，为解决中低收入家庭住房问题，德国开始采取补贴住房建设的方式来试行保障性住房制度。此后，德国住房保障制度的变化大致可以划分为三个阶段。保障性住房大量建设，住房条件不断改善。二战后德国面临着严重的房屋短缺，政府开始大量建设保障性住房，采取了减免赋税等措施鼓励私人建房和直接投资建设公共住房两种措施。1950年西德颁布了第一部《住房建设法》，规划了六年内建设180万套供给补贴住房，并且由政府提供资金补贴和低息贷款。1965年开始出台有关租金水平及押金要求等法规。截至1989年，德国共建造了1800万套新房，人均居住面积已经超过33.6平方米，约有41%的德国家庭拥有自己的私房，43%的家庭居住在公寓式和私人出租房内，住房条件显著改善。石油危机冲击下，德国经济下行严重，住房需求大量减少，开始推行住房保障市场化。2002年，新《住房供给补贴法》实施，德国政府不再投资建设保障性住房且住房供给补贴逐步终止，住房保障责任下放至各州，保障性住房租金随市场波动，个人支付金额提高。房地产页的重要声明82006年德国各州开始全面运行地方性住房保障政策，原国有保障性住房被大量出售，货币补贴逐步取代保障性住房成为住房福利的主体。住房保障基本市场化，保障性住房存量占比不足5%。截至2008年，德国住房保障已基本市场化，货币补贴成为主要保障形式，但政府住房福利财政支出总体持续紧缩，2008年享受住房货币补贴的家庭较2005年减少了17%；同时，新建保障性住房占新建住房总量比例下跌至15%，保障性住房存量占住房总量比例下跌至4.6%。“冷冻租金”管控趋严，重启保障房建设。受难民潮等因素的影响，近年来德国住房租金不断上涨，2017年德国住房平均租金较2008年上升26%。为了缓解住房压力的增长，政府对租金做出更加严格的控制，在原“租金刹车”的基础上于2020年出台“冷冻租金”，禁止市场性租赁住房五年内上涨租金。同时，联邦政府重新启动了国家层面的住房供给补贴政策，计划在2018—2022年建造150万套享受住房供给补贴的保障性住房。保障制度历史演进政政策背景特点1980年推行住房保障市场化2008年金融危机后反思住房保障市场化1950年颁布第一部《住房建设法》，建设供给补贴住房1988-1989年加大保障性住房建设供给补贴计划力度1991-1998年重新提高住房供给补贴力度2020年出台“冷冻租金”新规1997年推行自用住宅建设和购买补贴2001年住房保障市场化改革再次全面启动1919年开始试行保障性住房制度1971年起出台一系列法规2005年推行“哈尔茨改革”2020年新《住房货币补贴改革法》生效，加大住房货币补贴年份转型2008年住房保障市场波动，保障性住房建设重启起步战后初期保障性住房大量建设，住房政策不断发展发展20世纪80年代住房保障市场化，住房福利减负1956年颁布第二部《住房建设法》，促进私人购买住房1925年前后柏林、汉堡等城市开展城市公共住房项目2015年推出“租金刹车”规定(柏林市)2002年终止联邦层面住房供给补贴1965年开始推行住房货币补贴住房保障政策住房保障阶段2010200020201920199019501960197019802.2保障性住房现状：建设量和存量整体下降、多渠道供给、申请门槛较高租赁住房中以市场租赁住房为主，保障性住房占比较小。德国租赁住房可以分为享受优惠租金的保障性住房和市场定价的市场租赁住房两大类，市场租赁住房又可以按照是否接受租赁补贴进一步分类，接受租赁补贴的私人租赁房与社会住房(以下简称保障性住房)一起构成了德国的住房保障体系。目前德国的租赁住房中大部分为市场租赁住房，保障性住房仅占租赁住房的5.3%。房地产页的重要声明9195019521954195019521954195619581960196219641966196819701972197419761978198019821984198619881990199219941996199820002002200420062008201020122014全景图注：本文所指德国的保障性住房为社会住房保障性住房建设量和存量整体均呈下降趋势。1950年德国有一半的人口居住在政府提供的保障性住房，1949—1979年期间德国总共建成保障性住房780万套，占同期新建住宅总数的49%。此后保障性住房的建设速度逐渐下降，从20世纪50年代年均建设量约30万套下降至80年代年均约10万套。两德统一后引发的住房短缺问题使保障性住房的建设又迎来了新一轮的小高峰期。2003后新建保障性住房降至每年3万套以下。私有化导致保障性住房存量大幅度降低。截至2020年，德国累计建设保障性住房约1200多万套，存量保障性住房约113万套，约占住房总套数的2.7%且还在不断下降。保障性住房累计建设量与存量之间存在巨大差距的原因，一方面是由于新建保障性住房数量不断下降，另一方面是由于大量存量保障性住房进行了私有化，即保障性住房被转换为市场租赁住房。：德国保障性住房建设量整体下滑图表11：2020年德国保障性住房存量约113万套50社会住房存量(百万)2.522.510.50200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020房地产页的重要声明多主体投资、多渠道供给。德国保障性住房的建设可以分为三种筹集方式：政府住房公司建设、住房合作社建设以及企业或私人等市场主体建设，其中由政府住房公司建设的保障性住房称为公共福利房，其余的称为社会租赁住房。目前德国保障性住房建设主要的筹集方式为通过住房合作社与企业或私人等市场主体，两者合计建设量约占总建设量的80%。2006年颁布《联邦改革法》后联邦财政不再直接提供扶持资金，但会向州政府转移财政资金支持保障性住房建设，具体由各州政府自主实施。保障性住房门槛较高，已有14%的租户因不符合条件退出保障范围。联邦住宅法对保障性住房的供应对象、租金及住房保障面积等做了详细规定，例如申请时必须向政府住房局提供家庭收入、家庭人口、现有住房状况、房租等材料，经审核符合条件的家庭取得租房资格后，才可以参加排队轮候住房。此外，承租家庭每年要向政府住房局进行家庭收入申报，凡收入超过规定标准的应退出保障性住房，否则将收取市场租金。根据德国联邦政府官网(bundesregierung.de)的统计，目前德国约14％的保障性住房租住家庭已经不属于保障性住房的供应对象，而是按照市场租金交纳房租。保障性住房建设筹集方式体类型设、运营方式对象建设套数(万套)房公司以低租金或免租金的方式提供住房人群0作社房低价出售的土地、社员交纳的股金、政府贴息贷减免、社会捐助等方式获得资金建设，低价出租0市场主体房金的方式出租给限定人群，期满后企业资料来源：中信建投2.3金融支持现状：租房货币补贴和住房储蓄制度德国政府以金融配套措施作为支撑，包括提供租房货币补贴和建立住房储蓄制度，极大地减轻了居民的租房和购房压力。住房货币补贴：申请门槛高覆盖人群少，影响力趋弱德国住房货币补贴主要针对租赁，根据收入可分为住房全额补贴和住房部分补贴，旨在确保家庭住房成本负担控制在可支配收入的15%~30%范围内。在德国当居民净收入低于全民净收入中位数的60%时，可向社会救助机构申请各类住房货币补贴。其中，一类是住房全额补贴，被纳入社会基本保险，主要针对没有收入或极住房租金；另一类是住房部分补贴，主要针对低收入家庭，根据家庭人口数、家庭净收入等计算支付住房部分租金或购房补助。住房部分补贴又可以分为租房补贴和购房补贴。目前，德国极少发放购房补贴，住房部分补贴主要为租房补贴。租房补贴金额取决于一个家庭的住房租金、家庭月收入、家庭成员数量和租住地的租金等级。其计算方法如下：租房补贴=1.15×[租金金额-(a+b×租金金额+c×家庭月收入)×家庭月收入]，其中a、b和c是根据要考虑的家庭成员数量确定的参数值。通常情况下，租金越高，补贴越高；收入越高，补贴越低。房地产页的重要声明：住房全额补贴和住房部分补贴的区别房全额补贴房部分补贴目负担基本生活所需住房花费负担适宜生活所需住房花费人群花费类型额租额补贴限额可根据家庭人口数分为六类，具体补贴金额由地方政府具体补贴限额，即最高补贴租金由地方政府确定确定租金；“暖租”(Warmmiete)是“冷租”和“额外费用”之和。住房货币补贴覆盖人群减少，平均补贴金额为191欧元/月/户，仅覆盖全国总户数的1.5%。为了给不同收入水平的家庭提供精确的住房货币补贴，德国政府按照每个地区的租金水平由低到高划分为7个租金等级，其中补贴水平最低一级的划分标准为与联邦平均水平的偏差低于-15%，最高一级补贴划分标准为与联邦平均水平的偏差达到35%及以上。德国联邦统计局的相关数据显示，2021年受住房补贴家庭绝大部分中于前四类较低的租金等级，平均住房补贴金额为191欧元/户，受补贴家庭数量合计近60万户，全国范围内的覆盖比例1.5%。图表14：货币补贴覆盖户数及其占比总体呈下降趋势图表15：货币补贴覆盖户数集中在较低租金等级租金补贴覆盖户数(万户)覆盖户数占比(%)1203.0%1002.5%802.0%601.5%401.0%200.5%00.0%住房补贴覆盖户数(万户，左轴)平均住房补贴金额(欧元/户/月，右轴)02502000086420住房货币补贴制度对减轻居民的租房压力产生的积极影响逐渐减弱。住房货币制度的实施在历史上绝大多数时间成功的减轻了德国大多数居民的住房压力，使德国的房屋自有率一直处于绝对的低位。虽然住房货币补贴的发放使得租房家庭平均租赁负担常年控制在可支配收入的20%-30%左右，但是近年来不断上涨的房租以及通货膨胀使居民的住房压力不断提升。根据德国联邦统计局数据显示，2022年德国平均租赁负担为27.8%，且有超过300万户的家庭平均租金负担超过40%，约占全体租户的16%。同时，近年来接受补贴的家庭数量以及占比总体均呈下滑趋势，2021年接受补贴家庭数量为59.5万户，占总家庭的比例为1.5%，仅为2010年峰值106万户的一半，住房压力的持续扩大以及受补贴家庭数量减少使住房货币补贴制度对减轻居民住房压力产生的积极影响越来越弱。房地产页的重要声明住房储蓄制度成熟完善，成为世界各国借鉴典范。住宅储蓄制度虽起源于英国，但却在德国发展最为成熟和完善。1924年德国第一家住宅储蓄银行成立并于1931年将住宅储蓄制度纳入国家监管之下。截至2020年4月，德国共有19家住房储蓄银行，其中公营住房储蓄银行共有8家，私营住房储蓄银行共有11家。住房储蓄银行已支持了1300万套住房的购建，占德国现有住房的1/3。同时，德国住房储蓄合同多达3000万份，37％的家庭拥有住房储蓄合同，住房储蓄业务满足了德国47％的住房贷款需求，在住房金融市场上占据了1/4的份额。住房储蓄贷款利率固定在5%，长期低于商业贷水平。“固定利率、低息互助”是德国住房储蓄制度的核心原则。德国住房储蓄制度主要为购房者与建房者提供资金支持，其为一个封闭运转的融资系统，独立于德国资本市场，存贷款利率不受资本市场供求关系、通货膨胀等利率变动因素的影响，并且贷款利率在较长的时间内明显低于市场利率。2003年以前德国银行商业性住房抵押贷款利率一直维持在8%以上，而住房储蓄银行的贷款利率一般固定在5%，存款利率一般固定在3%。储蓄达到所需贷款额的40%-50%且至少储蓄两年时，才有获得贷款资格。住房储蓄资金在使用中体现公平性和安全性。德国住房储蓄银行“配贷”机制严格：凡需要获得低息的借款者，必须按储贷合同定期交纳储蓄金，只有当储蓄达到所需贷款额的40%-50%且参加储蓄至少两年时，才有资格得到所需的贷款。此外，德国《住房储蓄银行法》对住房储蓄的用途与经营原则进行严格规定，必须进行专款专用并且不得用于风险交易，提高了住房储蓄的安全性。住房储蓄制度在中国已有试点，但发展缓慢。2004年2月15日，由中国建设银行股份有限公司和施威比豪尔住房储蓄银行共同投资成立的中德住房储蓄银行有限责任公司成立，专注于住房储蓄业务和普惠金融服务，并于2006年发放第一笔住房储蓄贷款。虽然设立试点已有近20年历史，但出于利差小利润率低、吸收存款困难和业务面较窄、地方政府扶持力度不够等原因，目前只在天津市和重庆市两地有试点，发展仍较为缓慢。图表16：住房储蓄银行利率低于商业贷且长期稳定图表17：德国住房储蓄模式示意图商业银行贷款利率商业银行贷款利率商业银行存款利率住房储蓄银行存款利率16%14%12%10%8%6%4%2%0%1986199119962001200620110%1986资料来源：GDPBOX，中信建投资料来源：德国联邦统计局，中信建投房地产页的重要声明德国实行较为严格的租金管制，可分为租金涨幅及租金金额的管控。一方面，租金管制本身为政府带来的财政负担较轻；另一方面货币化补贴等其他保障措施多锚定租金价格，租金管制也降低了这些措施的实施成本，从而保证了整个住房保障制度体系的可持续性。租金涨幅：管控严格，房租3年内涨幅不得超过20%，住房供应严峻区域4年不得超过15%。德国政府从1971年颁布《住房租赁法》开始，出台一系列住房租金控制法规，对合同租金控制、租金增长控制、押金要求、驱离租户限制、驱离通知时间要求、合同期限等住房租赁核心问题做出了详细明确的规定。2001年《住房租赁法改革法》规定3年内租金涨幅不得超过20%，并且房东提租必须满足在此前“15个月内租金未变”的条件。2013年的《住房租赁法修正案》对住房供应严峻的特殊区域做出新限制：3年内租金涨幅不得超过15%。2015年再次修订，允许地方政府将房租增加额限制从三年增加额15%调低至四年增加额15%。涨租周期：一般为3-4年，涨租后需维持1年不变。涨租主要包含依法加减租、阶梯租金和指数租金三种法定方式。依法加减租方式使用最广泛，即在法定限额进行租金增减，不需要法律程序审批。使用依法加减租时，旧约租金3年内的加租比例一般不能高于20%。阶梯租金指按照租赁双方提前商定的定额加租，阶梯租金最多可持续4年，4年后自动变为依法加减租。指数租金指租金跟随德国联邦统计局发布的“德国私人住户生活水平价格指数”而浮动变化的加减租。以上三种方式租金增加后都至少保持1年不变。此外，德国鼓励对旧住房进行合理的现代化改造，在完成改造后可以加租并且旧约租金不受3年加租额20%的限制。减租目前主要发生在住房设施存在缺陷或发生较大变化时使用，减租力度一般依据住房缺陷的类别和程度确定。18：联邦政府对租金涨幅进行严格控制并不断修正约保护法》。约保护法》出得承租人同意。住房供应法》》》》新签订租赁合同的租金不得超过租金标准的资料来源：德国联邦法律公报，中信建投租金价格：德国以“租金明镜”为依据限制租金水平。德国现行的租金控制工具为“租金明镜”，即显示一个地方住房的平均、最高和最低租金的租金参照表，具体可分为简易租金明镜和合格租金明镜两类。其中，简易租金明镜仅作为交易定义参考，计算简单，不具备法律效力；合格租金明镜计算科学复杂，且具备法律效力，用于解决租金相关的诉讼争端。一定时间内，房屋租金不能超过租金明镜展示的、该区域内同等条件房屋租金的平均水平，以保证租客和房东之间的公平交易。对于违反租金明镜规定的房东，德国政府有权对其进行处罚，房地产页的重要声明并要求其缴纳违约金。表19：“简易租金明镜”和“合格租金明镜”的区别镜租金明镜区慢且很少出现租金争端的小城镇快的城市住房租赁合同法平均数格法、回归分析法等效力否是据租金争端图表20：2023年德国柏林租金评判标准(欧元/平方米)03-2017室和卫生间室和卫生间40m²以下3.82.25.62.419.438.50//-13.04.11.64.78.70.70//15.1710.10.9239-10.759.31//40m²~60m²0.59.73.53.47.22.98870.92.27.14.40.35.149.77-13.3211.69.74.370.669.82.42857660m²~90m²0.66.75.25.48.59.10.1515.800.66.80.55.82.71.90-6.139.6213.001.64.75.92.85-10.49.70-11.7413.59m上.74.63/.45.82.849.9314.67房地产页的重要声明0.45.062.16.55.23.91-5.92-10.1613.561.17.529.918-12.72.324714.59资料来源：SenatsverwaltungfürStadt­ent­wicklung,BauenundWohnen，中信建投近年来过度的租金控制也导致了市场配置失效、保障成效降低等问题。德国近年来处于住房租赁需求增多的时期，租金增长迅速，新约租金按照市场规律不断变化，而旧约租金受租金增长上限的控制，通常滞后于新约租金，故现有的旧约租金普遍远低于新约租金。故房东在长期的旧约租金合同结束后，通常会选择大幅提高新约租金，导致新旧约租金差距持续拉大。2017年柏林新约租金的平均水平为10.15欧元每平米，是旧约租金6.39欧元每平米的1.59倍。新旧约租金差异较大使较多家庭选择蜗居在旧约住宅内，很多家庭分裂带来的租房需求被遏制，住房保障的作用被严重削弱。021年德国柏林租金评判标准影响区位图资料来源：SenatsverwaltungfürStadt­ent­wicklung,BauenundWohnen，中信建投位；白色区域为为未受影响的区域租房法律体系：切实保障保护承租人的合法权益，实现租购同权德国以无期限租赁合同、优先购买权及过高租金违法等法律制度切实保障承租人合法权益。自保障性住房体系建立以来，德国政府就一直通过大量立法对租赁环节做出了详细、明确的规定，保障居住者的合法权益。1971年颁布的《住房租赁法》规定全面规定了租赁合同签订、期限、解除以及租赁双方的权利和义务，核心侧重于强调对承租人权利的保护。一般而言，租赁合同一经签订即为无期限合同，出租方必须有诸如房屋必须自住、承租人出现过错等理由才能提前9个月解除房屋租赁合同，另外当房东有意将房屋出售给第三方时，承租人享有优先购买权。同时还规定了房租的上限，一旦房主所要求的房租水平超过法律所规定的上限的20%，属于违法，如果超出50%，则属于犯罪。德国长期较低的住房自有率也侧面印证了租房法律体系的成功。在德国，租户与自有住房者可以完成同样的户籍注册，享受与自有住房者相同的权利。实施注册型户籍管理制度，从根本上确保租购同权，是德国住房租赁制度落实的前提保障。两德统一后，德国开始实施全民户籍房地产页的重要声明注册制度。户籍注册与住房直接关联，但与住房所有权无关，居民只要提供符合居住条件、居住面积的住房租赁合同和住房租赁证明，就可以和拥有自有产权住宅的居民一样完成户籍注册。同时，户籍注册制度将社会福利与住房产权完全脱离关系，《德国民法典》及《宪法》规定居民只要有合法的房子居住并且依法纳税，就可以在实际居住地完成户籍注册并以此办理医疗保险和入学登记，享受与自有住房者均等的医疗、教育等社会公共资源与服务。租购同权的实现切实的保障了租户的利益，推动德国住房租赁制度的落实。租购权力对比国家立法产权教育医疗住人住房补助金法》等强制全民医保，社会健康保险为产权房和租房权利对等主、商业保险为辅》为准疗服务》或租赁协议确定入学强制限制房租盖为准保轻，推动社区均衡发展增加保障性住房供给，促进经济快速发展和社会稳定。1950年起，德国多次通过立法大力推进公共住房建设，到1979年德国总共建成公共住房780万套，占同期新建住宅总数的49%，使战后德国住宅公共极度紧张的状况得到有效缓解。在有效解决中低收入人群的住房问题的同时，德国房地产市场在较长时期内保持了供需平衡和价格稳定，使中低收入人群不再为住房问题担忧。住房问题的解决为战后德国经济快速复苏以及降低失业率奠定了良好的基础，战后二十年德国GDP平均增速达到10.5%，失业率从10%降低至0.6%并在该水平稳定波动。较低的住房成本使工人能够将更多的精力投入到高端制造业和现代服务业的学习中，变相降低德国工人的学习成本，促进本国高端制造业和现代服务业崛起，加快经济快速发展以及产业升级的速度，促进社会稳定。实物供给与货币补贴并举，住房保障财政负担较轻。德国政府动态调整实物配租与货币补贴的占比关系，保障不同程度困难人群的住房需求。一方面，在严格的租金管制下采用分档补贴的方式以较低成本将整个住房市场纳入保障性住房体系，不仅扩大了被保障者的选择范围，也减小了后续政府的行政管理费用；另一方面，住宅储蓄制度既减轻了中低收入人群购房压力，也减轻了政府的财政负担。德国住房类社会支出占GDP的比重常年处于低位，低于大部分OECD国家，2005年以来占比有所提升，目前维持在0.5%左右。推动社区均衡发展。德国政府对于保障性住宅的选址会综合各种信息以达到各种社会资源如医院、警察局、消防局、学校的最大化利用并且对城区发展的不平衡加以调整。同时，政府会统一建设周边的配套设施，并且灵活利用财政补贴手段对增加地区发展的平衡性，尽可能地提升保障性住宅的居住环境，如在学校医院等资源利用不饱和地区会对家庭收入没有超过限额并且多子女的家庭实行更灵活的政策私人建房减免土地价格等。房地产页的重要声明400035003000250020005000GDP(亿欧元)失业率(右轴) %6%4%2%0%1.6%1.4%1.2%1.0%0.8%0.6%0.4%0.2%0.0%国20002005201020152000200520102015资料来源：德国统计局，中信建投资料来源：OECD，中信建投价及房租基本保持平稳，住房自有率处于明显低位严格的制度使房价及房租基本保持平稳。德国政府严厉打击炒房行为，对租金实行严格管控。如用于出售的房地产要缴纳评估价值1%-1.5%的不动产税；房屋买卖要缴纳3.5%的交易税；通过买卖获得的盈利要缴纳15%的差价盈利税等。严格的制度使德国在过去几十年里保持了房地产市场的供需平衡，房价以及房租基本保持稳定。房价方面，自2010年以来出现持续上涨，但涨幅基本处于合理区间内，2020年以来剔除通货膨胀后的实际房价变化率开始下降，相反名义房价变化率却一直上涨，2022年第一季度实际房价变化率为7.12%，名义房价变化率为14.38%，两者差距持续扩大。租金方面，近年来平均租金呈稳步增长态势，2010年后增速加快，截至2022Q3，新建住宅平均租金为11.22欧元/平方米，所有住宅平均租金为9.29欧元/平方米。25：2020年以来德国实际房价变化率持续下降图表26：2022年德国新建住宅平均租金11.22欧元/平方米新建住宅平均租金所有住宅平均租金住房消费占比稳定在25%左右，地区间差异较小。德国完善的房屋租赁体系使接近一半的居民选择租房生活，政府会根据家庭人口、收入及房租支出情况给予居民适当的补贴。租房补贴宗旨是在确保家庭住房成本负担控制在可支配收入的15%~30%范围内。虽然德国私人家庭消费支出中住宅类消费的占比始终稳定在这个区间内，但是2000年以来住房类消费占比却显著提升由于难民潮、疫情等带来的供需不匹配情况持续扩大，目前位于25%左右，未来住房类消费的占比或进一步提升。分地区来看，德国各地租赁负担分布较为均衡，首都柏林房地产页的重要声明仅为27.2%，低于27.8%的全国水平。1970年至2022年德国私人家庭消费支出分布图表28：2022年德国平均租赁负担为27.8%，地区分布均衡食品、饮料、烟草制品服装、鞋类室内装饰、家用电子产品/食品、饮料、烟草制品服装、鞋类室内装饰、家用电子产品/设备交通、通信住宿和美食100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%353030.430.130.130.129.628.928.4282827.927.227.83024.324.223.124.324.223.125205050资料来源：德国统计局，中信建投资料来源：德国统计局，中信建投注：租赁负担为冷租金总额在家庭净收入中所占的份额的比例；关房地产页的重要声明3.新加坡：政府主导，围绕“居者有其屋”的组屋制度地狭人稠国情下，新加坡实行“居者有其屋”计划，住房自有率长期维持在9成左右。作为地狭人稠的岛国，新加坡2020年人口密度达7919人/平方千米，仅次于中国澳门及摩纳哥位居世界第三，高出60人/平方千米的世界平均水平百余倍。自治之初的新加坡一度面临严重的房荒问题，1964年秉着“有恒产者有恒心”的理念，新加坡推出“居者有其屋”计划(HomeOwnershipScheme)并作为基本国策贯彻落实。半个世纪以来该计划效果显著，新加坡住房自有率自90年代以来维持9成左右，高居世界第一梯队。图表29：组屋占新加坡住宅比例90%以上图表30：新加坡住房自有率自90年代以来稳定在九成左右 资料来源：新加坡统计局，中信建投资料来源：新加坡统计局，中信建投当前，新加坡住房在供给侧呈现组屋-执行共管公寓-私人住宅的格局。其中，组屋和执行共管公寓为建屋发展局(HouseandDevelopmentBoard，HDB)开发的保障性住房(HDBDwellings)，容纳了80%的人口。组屋是新加坡保障性住房的主体，面中低收入阶层；执行共管公寓(ExecutiveCondominium，EC)面向组屋与私人住宅之间的夹心层需求。组屋是在新加坡政府主导下，由建屋发展局建设的公共住房。自1964年居者有其屋计划提出并列入新加坡基本国策至今，组屋从仅面向最低收入人群租赁的廉价住房，发展成可租可售的多类型公寓，已经能够满足不同收入阶层、不同年龄段、不同家庭规模的住房需求，近年的部分新建组屋的各方面品质也逐渐与普通私宅对标。C宅置缺少空调、厨房等设施交通24小时安保套家具交通、24小时安保套家具交通较远资料来源：99.co，SGHomeCollection，中信建投房地产页的重要声明住房特别援助计划：向低收入家庭低价出租、出售房屋，优先提供小型公寓出租、购买方案。《土地征用法令》：政府严格控制土地资源，有住房特别援助计划：向低收入家庭低价出租、出售房屋，优先提供小型公寓出租、购买方案。《土地征用法令》：政府严格控制土地资源，有权在任何地方征用土地建造公共组屋并调整土地价格。中等入息公寓计划：允许中等收入家庭使用公积金申请购买政府组屋。3.1历史沿革：围绕住房自有，从居者有其屋到华厦供精选的住房保障制度新加坡保障房政策经历了从保障基本居住需求的“居者有其屋”到改善居住条件、满足多层次住房需求的“华厦供精选”的沿革。新加坡保障房始于1960年建屋发展局(HousingDevelopmentBoard，HDB)的成立，加之1955年推出的中央公积金制度提供资金支持，组屋年代正式开启。“居者有其屋”提出初期的主要目标是解决自治初期的房荒问题，因此建屋发展局建造的保障房只考虑低成本和满足基本居住功能，在不同阶段，新加坡通过“只租不售”、中央公积金、强制征地等不同政策工具助其实现了阶段性目标；随着国民住房自有率的提高和居住环境的改善，相关政动态调整，新加坡住房保障制度建设逐步扩大保障人群范围，降低购房贷款门槛，提高保障性住房质量。坡保障房相关政策历史沿革中央公积金制度：全面的强制储蓄制度为大规模公共住房建设提供强大的资金支持。组屋计划：政府推出“居者有其屋”计划，正式开启新加坡的代。公共住屋计划：鼓励低收入群体购房，可动用公积金存款购买新的或是转售的建屋发展局组屋。私人住宅产业计划：中央公积金局允许会员使用公积金存款在新加坡购人住宅。执行共管公寓计划：提供质量改良的公寓，可与私人公寓对标，解决“夹心层”人群购房问题。1994年1995年1964年1981年1994年1995年1964年1981年1955年1966年1975年1968年《建屋与发展法》：为解决严重屋荒，新加坡政府宣布成立建屋发展局(简称HDB)，开始第一个“建屋五年计划”。资料来源：HDB，中信建投屋设计的演变1960s：初代组屋1970s：引入公共区域1980s：联动城镇发展满足基本居住需要;增加房屋面积;使用新城镇结构规划组屋建设;尽可能短的时间内容纳尽可能多的住户建设综合的生活环境和公共空间每一板块包括住宅区和生活娱乐等设施1990s：体现文化与美学的建筑设计2000s：实现组屋发展模式创新2010s：进一步缩小公寓面积为新建设的房屋配备了电梯;设计与配色融入了当地的文化遗产和地形特色引入3Gen等新组屋类型;每套公寓减少了约10平方米;基于可持续和生活生态相结合的理念开建设设计良好、可持续发展、以社区为发新项目中心的新一代公共住房房地产页的重要声明保障房制度因势利导，逐步实现规模化—质量化—市场化—生态化。新加坡保障房制度演变可划分为四个阶段：1959-1964年，这一时期的政策主要着眼于满足国民尤其中低阶层民众的基本住房需求，在加快组屋供给的同时打下日后住房制度的基础；1965-1973年，政府对保障房建设更加细化和优化，通过中央公积金制度改革等措施鼓励公民购买组屋，住房自有率大幅提升；1974-1990年，组屋转售管制逐渐放松，与市场逐步接轨，形成“组屋-私人住宅”二元供房体系，满足多层次住房需求；1991年至今，建屋发展局聚焦社区发展、社区和环境质量，引入可持续发展理念，打造更生态化的公共住房社区。：新加坡保障房制度演变的四个阶段政政策措施11、成立建屋发展局2、推出“居者有其屋”计划11、颁布《土地征收法》，强制征收土地2、改革中央公积金制度，支持买房11、组屋房型增大，覆盖中等收入家庭2、中央公积金支持私人住宅购买至今11、增加组屋类型2、升级改造老旧组屋3、改革住房抵押贷款4、发展转售转租市场政政策成效11、住房短缺有所缓解；2、居住环境明显改善；3、住房自有率仍然较低。1、基本解决房荒问题2、住房自有率大幅提升形成形成“廉租房-廉价组屋-改善型组屋-私人住宅”供给体系房质量房质量1、居住质量大幅提升2、组屋退出机制完善，价值提升 基本居住需求产权自有资料来源：中信建投3.2组屋现状：政府主导类型丰富，土地资金强制保障，租售准入门槛低CHDB提供的多房型组屋以出售为主，覆盖多种人群，仅小户型可供租赁。HDB针对不同规模和预算的家庭推售了多种房型的组屋，主要为预购-销售模式(BuildtoOrder，BTO)的公寓，分批次推出，符合条件的购房者可以在HDB申请购买，达到一定申购量后启动这一批次的建设，但这一模式从申请到交房一般要几年时间。此外HDB还提供剩余组屋(SaleofBalanceFlats，SBF)，即对BTO模式剩余的组屋，允许申请人随时在网上申购，先到先得。租房方面，HDB仅为满足“公共租赁计划”的低收入群体直接提供租赁服务，且房型只有一居室或两居室。35：可售组屋类型、主要面向人群及申请收入上限房型套型房源(HDB/公开市场)面向人群平均家庭月收入上限(SGD)2居室居室公寓居室灵活公寓HDB公开市场B (根据项目实际情况)房地产页的重要声明居室HDB/公开市场家庭 (根据项目实际情况)4居室HDB/公开市场妇居室HDB/公开市场拥有5名或更HDB/公开市场想和父母住在一妇执行共管公寓是现行面向无法满足组屋申购收入限制的夹心层居住需求的解决方案，是介于组屋和私宅之间的过渡方案。历史上新加坡面向夹心层的居住