住宅区开发项目可行性研究报告

目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章总论 11.1项目背景 11.2项目概况 61.3结论与建议 9第二章房地产市场需求分析 112.1我国房地产市场现状 112.2我国房地产市场未来走势预测 202.3甘肃省房地产市场现状 222.4甘肃省房地产市场未来走势预测 242.5目标人群与目标市场分析 272.6项目价格定位 282.7市场SWOT分析 292.8市场营销策略分析 312.9市场风险 332.10市场分析结论 33第三章建设规模与建设内容 34第四章项目建设地址和有利条件 354.1建设地点与地理位置 354.2场地现状 354.3工程地质条件 354.4地形地貌 364.5供电条件 364.6给排水条件 364.7交通运输条件 364.8通信条件 364.9环境保护条件 364.10当地社会支持条件 364.11法律支持条件 374.12征地、拆迁条件 37第五章项目总体布置 38第六章工程建设方案 396.1工程项目组成 396.2建筑设计 396.3结构设计 416.4给排水设计 426.5通风 456.6电气 46第七章节水节能措施 517.1节能措施 517.2节水措施 53第八章环境影响分析 548.1项目场址环境现状 548.2项目建设与运营对环境的影响 548.3环境保护措施 558.4环境影响评价 55第九章项目组织管理 569.1经营管理机构设置与职责 569.2劳动定员 569.3人员培训 579.4经营方式 57第十章项目实施进度 5810.1项目实施进度安排 5810.2项目实施进度表 58第十一章项目招投标 5911.1招投标管理的原则及依据 5911.2招标内容及范围 6011.3招标方式 6011.4招投标活动的工作程序 60第十二章投资估算 6112.1投资估算的范围和依据 6112.2项目建设投资估算 6312.3项目建设期利息估算 6412.4流动资金估算 6412.5项目总投资估算 6412.6项目投资资金筹措和投资使用计划 65第十三章财务评价 6613.1评价的依据和基本数据 6613.2项目经营收入和税金、城建及教育附加估算 6613.3总成本费用估算 7113.4财务评价报表（附后） 7313.5财务评价指标 7313.6财务评价结论 76第十四章风险分析评估 7714.1项目主要风险因素识别 7714.2风险分析与评价 7914.3防范和降低风险的措施 82第十五章研究结论与建议 8515.1结论 8515.2建议 85附表附图附件第一章总论1.1项目背景1.1.1项目名称庆城县卿华名苑住宅B区开发建设项目1.1.2开发商庆城县恒达房地产开发有限责任公司1.1.3承办单位概况名称：庆城县恒达房地产开发有限责任公司；住所：庆城县建材北路202号；法定代表人姓名：徐治平；注册资本：人民币叁仟万元整；实收资本：人民币叁仟万元整；公司类型：有限责任公司；经营范围：房地产综合开发、销售租赁、建筑材料销售；兼营：室内外装饰、建材、五金交电经销。（凡涉及许可经营的项目凭证经营）庆城县恒达房地产开发有限责任公司公司成立于1998年10月15日，注册资金3000万元，公司现有资产2.2亿元，房地产开发三级资质，隶属庆城县房地产业管理局，经过十多年的拼搏发展，现已成为集房地产综合开发，销售租赁、建筑装修、建材经销加工为一体化的庆阳市十强企业，本公司现有职称的各类专业管理人员89人，1998年10月投资612万元开发建设的光彩大厦被庆阳市光彩事业促进会确定为全地区“重点项目”，2002年公司被省工商局评为“省级守合同、重信誉企业”。公司管理机构完善，经营状况良好。公司下设办公室、计划经营科、财务科、设备材料科、售楼部等科室，同时本公司还设有一个建筑安装公司，注册资金2008万元，近五年完成产值3.6亿元，竣工建筑面积22.6万多平方米，本公司的法定代表人徐治平，兼任两公司董事长及总经理，大专学历，高级工程师，先后担任庆阳市第一届、第二届政协常委、甘肃省第一十届人大代表、甘肃省工商联（八届）执委，庆城县工商联（民间商会）副会长、县政协常委、庆阳市企业家协会副会长。2004年被甘肃省建筑业联合会评为优秀建筑业企业经营者，2005年被甘肃省人民政府表彰为“甘肃省优秀非公制企业家”，社会信誉很高。公司1998年10月投资1500多万元，开发建成300多人提供场所的综合贸易商业服务楼，恒达商厦、恒达商场等商业网点6处，总面积35885.55㎡。1999年6月份竣工后，工程质量合格，已全部以低价位出租。安置就业人员200多人，2001年初，公司积极响应西部大开发的号召，按照县委、县政府的总体部署，积极参与庆城“北区”土地开发工程，以1555万元竞卖到庆城北区10-1区、14区两区块159亩土地开发权，并投资1000多万元进行挖山填沟，开挖回填土方量96万元M3，当年底就开发出城镇用地165.56亩，北区广场就坐落在公司开发的14区土地上，公司挖山填沟进行土地开发后，在9-1区整平新增土地80多亩，无偿留给政府作为建设用，县政府统办大楼及公寓楼、礼堂均坐落在公司开发的80亩土地上。公司开发出的商品土地已部分拍卖，部分土地进行房地产开发项目建设，正逐步得到了回报，拍卖前景良好。公司近五年来共开发完成商业住宅房地产开发项目累计面积11.30万平方米，开发土地165.56亩。庆城北区是庆城县政治、经济、文化的中心，随着近几年全县经济的快速发展，城市建设现已初具规模，加之，县委县政府综合大楼、县中医院、县人民法院、县农行等机关单位迁址庆城北区等一系列政府重大举措的实施，对带动城区乃至全县经济的发展都有重要作用。另外，庆城县北区是庆城县的新城区，配套设施完善，环境优美。因而，大多数国家在职公务员及城乡一些有经济实力的人都选择北区城区安家落户，人们对经济实惠的商品住宅房需求会逐渐增加，经过本们实地对庆城城区范围内所有房地产开发项目的考察，和对庆城房地产市场的分析，本们认为庆城的商品房还有相当大的市场有待开发。商品房需求呈现逐年增加趋势。2007年8月，本公司筹资7500多万元开发建设庆城北区金帝苑住宅A、B、C区房地产开发项目，现已竣工交付使用，总建筑面积67528.03㎡，均在工行庆城县支行办理按揭贷款共办理个人住房按揭贷款151笔，总金额1470万元。无论是工程质量，小区内的绿化、亮化、小区环境卫生，前期物业管理等方面都得到了社会各界的认可和好评。目前，正在开发建设的项目为：（1）庆城北区金帝苑住宅东区、西区，总建筑面积45449.595平方米，均已主体封顶，进行外装饰施工；（2）庆城北区卿华名苑住宅B区，总建筑面积39738.32平方米，正进行地基与基础施工。总之，公司的发展已步入房地产开发“快车道”，得到了稳步发展，公司将一如既往的加大投资，逐年增加房地产开发项目的建设规模，愿为带动县域经济及相关产业的发展、为产生更大更好的社会效益贡献一份力量。1.1.4编制依据1、国家及甘肃省现行有关技术标准、设计规范；2、《建设项目经济评价方法与参数》第三版之要求；3、《建设项目可行性研究报告编制指南》试行本；4、建设部2004年颁发的《建设工程项目管理试行办法》；5、2002年国家关于工程建设技术标准强制性条文；6、《甘肃统计年鉴2009》；7、承办单位提供的相关资料；8、本次调查研究收集的其它相关资料等。1.1.5项目提出的背景与理由为了适应新形势下经济发展的需要，庆城县委县政府提出实施庆城县北区开发，按照科学发展观的具体要求，大规模进行城市建设，优化投资环境，加大招商力度，特别是房地产行业得到长足发展，为庆城房地产开发带来了良好的发展机遇，一方面随着庆城县城经济的发展，农村人中大量涌入城镇，其快速增加，产生了旺盛的住房需求；另一方面随着社会经济和人民群众物质生活水平的稳步提高，人们对居住的要求已开始向面积大，功能设施完善，环境优美的现代化人居方向发展。庆城县恒达房地产开发有限责任公司抓住这一历史机遇，投资2035.55万元通过出让方式取得了庆城县北区10-1区、14区165.5亩及9-2区、6区46.17亩的开发权。该公司开发建设的“卿华名苑住宅B区”，是庆城县北区开发2010年的重点工程，由庆城县发改局批准立项，该项目位于庆城县北区中心广场的南侧，占地11686.67平方米，砖混结构三幢，框架结构三幢，地下1层，地上7层，2层临街为商铺（局部为一层），其他为车库，2-7层为住宅，建筑面积为39738.32平方米，投资10183万元，该项目超前规划设计，户型布局合理，外观时尚，精致典雅，中空塑钢窗，地热供暖，全现浇楼地面，全封闭式的阳光平台，外墙瓷贴面，整个小区原土地质，该项目于2010年9月1日开工建设，计划于2011年12月交付使用。项目前期资金全部来源于企业自筹，无贷款和其他融资。该小区的开发建设，重点在于改善城镇中的高收入居民的住房条件，满足中高收入城市居民对住房条件的要求，通过本项目的开发，一方面可以使庆城县的土地资源得到更优化的配置，另一方面也可以带动地方相关产业的发展，产生更好更大的社会效益。庆城县恒达房地产开发有限责任公司由徐治平出资，于1998年9月15日经庆城县工商行政管理局登记注册（注册号：621021000000137）的民营企业，注册资本金人民币1600万元；法定代表人：徐治平，注册地址：庆城县建材北路202号，经营范围：房地产开发、销售；房屋租赁；建筑材料销售，公司机构健全，管理完善，公司设董事长兼总经理1人，副经理2人，财务部、办公室，工程部，规划设计部、销售部，管理人员均持证上岗，管理层年轻化，知识化、专业化，管理经验丰富。庆城县是庆阳市的经济龙头之一，庆阳市楼盘越来越备受人们热捧，在人们青睐的庆阳市购房区域中庆城县排在第二位，庆城县区域房也被看好，这个趋势在庆城县建设中将更为增长。越来越多的市民了解到庆阳市的气候、环境价值，正逐步把购房趋向转向庆阳。庆阳市的房产是奢侈品，可自用度假，升值潜力也大，到庆阳市购房已经不仅是有钱人士的风尚，很多普通工薪阶层也加入了异地购房的消费大潮。这使得西峰区、庆城县等地的楼盘也受到广泛关注，庆阳市的各县区域楼房正在成为庆阳市楼市构成的重要力量。户型稍小、价格在每平方米2800元至4000多元的楼盘展会前，咨询了解的人群络绎不绝，庆阳市环境自然资源之优美、气候之怡人、生态之宝贵。人们对宜居舒适环境的追求。庆阳市的产业具有广阔的发展前景，一定会呈现更加理性、健康的发展。在这种背景之下，业主提出了本项目的建设计划，正是顺应天时、地利、人和三要素，志在必得、胸有成竹。1.2项目概况1.2.1项目地点庆城县北区10-1区，该地块位于庆城县北区中心广场南侧，区内土地面积17.53亩。1.2.2建设规模与内容本项目建设内容包括3幢地下一层地上7层框架结构商住楼、3幢地下一层地上7层砖混结构商住楼及小区景观地带、游泳池、停车位（包架空层和露天停车位）、小区道路、绿化、供水、供电、围墙等配套设施。1、总用地面积为11686.67㎡。净用地面积11545.0㎡2、拟建总建筑面积39738.32㎡（含地下室）平方米。其中，商住建筑面积30534.41平方米，商铺建筑面积5089.07平方米，地下室建筑面积4114.84平方米。3、建筑总占地面积5360.3平方米。4、建筑密度为34.60%,建筑容积率为2.54。5、绿化面积3463.5平方米，绿化率为30.0%。6、道路、广场、景观及停车场等面积2721.2平方米，停车位87个。7、住宅楼总户数：271户1.2.3主要建设条件1、政策条件2008年省政府原则通过的《甘肃省人民政府关于促进房地产业持续稳定健康发展的意见》中提出，房地产开发项目土地增值税从房地产开发企业预售商品房套数过半时开始预征，而原来的规定是一开始销售就要征收，这实际上可以让企业的资金流动更有效益。该《意见》还规定，房地产开发项目预售收入的企业所得税，按国家税收政策规定的预计利润率下限标准预征，实行按季预缴、按年清算。“下限”两字，意味着部分房地产企业可以少交5%。因此，优越的政策条件将是本项目能够顺利实施与建设的重要保障。2、地理位置条件本项目位于庆城县北区中心广场的南侧，交通方便、快捷，项目所需的建筑材料和装修材料在附近即可购买。因此，在交通运输、配套产业、物资供给等方面具有很多便利条件，这必然会将地理位置条件转化为支持本项目顺利建设的优势。3、电力、通讯、给排水条件本项目所在地属于庆城县的新城区——北区的繁华地带，其电力、通讯和给排水等城市基础设施均已完善，各种基础配套设施已齐全。因此，电力、通讯和给排水条件能满足本项目建设的实际需要。1.2.4项目投入总资金及资金筹措项目总投入资金为10183万元，其中：项目资本金3630.70万元，占总投入资金的37.01%，主要用于购置土地、土地平整、配套基础设施及楼房建设，少部分用于建设期利息和流动资金；债务资金6178.56万元，占总投入资金的62.99%，拟分两年向银行贷款，全部用于商品楼房建设。1.2.5主要技术经济指标 表1—1主要技术经济指标表序号项目单位指标备注1建设规模1.1项目用地面积（净）㎡115451.2建筑物总占地面积㎡5360.31.3总建筑面积㎡39738.321.4容积率2.541.5绿化率%301.6建筑密度%34.61.7总居住户数户2711.8停车位个872项目定员人153项目总投资万元101833.1建设投资万元9811.873.2建设期利息万元350.63.3流动资金万元20.434资本金比例%41.085销售(营业)收入万元12821.46房屋销售期合计6营业税金及付加万元614.59同上7土地增值税万元261.05同上8总成本费用万元11511.67同上9利润总额万元434.15同上10总投资收益率%12.8611资本金净利润率%10.3812全部投资经济效果指标12.1财务内部收益率%24.12税后12.2投资回收期年3.16税后12.3财务净现值万元1131.98税后13资本金投资经济效果指标13.1财务内部收益率%115.7313.2投资回收期年1.5113.3财务净现值万元1562.0714盈亏平衡点%3.18第4年1.3结论与建议1.3.1结论本项目符合当前改善城市住房条件及庆城县北区控制性详细规划，经济性优越，建设条件充分，开发时机良好，建设规划和工程方案均切实可行，本项目建成后，可加快庆城县的城市化进程，改善周边的整体环境，提升当地的房地产品位。1.3.2建议建议建设单位应抓紧时间立项建设，并做好以下几个方面工作。1、加强监督检查，确保工程质量。项目实施后，要对项目进度进行定期督察，对出现的问题要求限期整改。为确保建设工程质量，应按照项目管理的“四制”要求聘请质检员，负责整个建设工程的质量并跟踪管理。项目竣工后，组织有关具有资质的技术部门对工程进行竣工验收。2、考虑到本项目所需材料中的水泥、石料和钢筋等建筑材料用量较大，使用时间集中、工期较长和价格易上涨等因素，建议只要资金到位，承办单位应尽早储备上述材料，以期达到降低施工成本的目的。同时，要选择有实力、价格低、质量过硬的施工单位进行土石方及工程施工，以保证工程质量和节省项目投资。3、为了取得较佳经济效益，应认真做好项目品牌的打造工作，特别是要加强与电视、报纸等传媒的广告的宣传力度，将项目作为地区精品推向庆城县内外市场。4、建议承办单位抓紧时间立项、建设。同时，建议项目所在地政府各相关职能部门对本项目给予大力支持与帮助，促成项目早日上马，早日竣工，早见成效。第二章房地产市场需求分析2.1我国房地产市场现状2.1.12009年-2010年初全国经济发展与房地产走势2003-2007年，我国经济连续五年保持两位数的增长。2008年在宏观调控政策和世界金融危机的影响下，经济增长出现逐季回落。1-4季度各季度，GDP增速分别为10.6%、10.1%、9%和6.1%，3季度以后受世界金融危机影响，经济增长出现较快下滑。2009年全年国内生产总值335353亿元，按可比价格计算，比上年增长8.7%，增速比上年回落0.9个百分点。GDP增幅逐季增加，1-4季度各季度，GDP分别同比增长6.1%、7.9%、8.9%和10.7%，全年增长8.7%，实现全年8%的GDP增长幅度，达到预期调控目标。2009年CPI比上年下降0.7%。总体看CPI走势呈现前低后高，上半年各月CPI均为环比下降，下半年CPI出现环比上涨，通胀预期出现。从同比来看，2009年1-4各季度CPI分别同比下降0.6%、1.5%和1.3%、同比上涨0.7%。CPI环比自7月份开始由下降转为上涨，11月份同比涨幅由负转正。城镇固定资产投资规模在2009年12月创下近期高点之后，到2010年的2月份猛然下跌，投资总量仅相称于2009年12月份的一半左右。显然，在经历了2009年的一轮密集投资之后，后续资金和项目都开始节奏性的放缓。且今年上半年开始，国家开始控制固定资产投资，新开工项目也首次下降，预计今年下半年还会延续这一措施，继承控制固定资产投资尤其是“两高一资”(即高耗能、高污染和资源性)项目的投资。最新宣布的上半年投资数据固然维持在较高位置，但增速下滑的趋势仍在延续。2010年上半年全社会固定资产投资114187亿元，同比增长25.0%，每月累计增速创出了自2008年3月份以来新低。表1-11998年-2010年CPI,GDP增长率变化2.1.22010年以来中国地产政策对中国房地产影响1．影响较大的房地产新政1）4月18日,国务院发布通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。2）5月22日国务院正式批准实施《长江三角洲地区区域规划》（以下简称《规划》），这是贯彻落实《国务院关于进一步推进长江三角洲地区改革开放和经济社会发展的指导意见》（国发〔2008〕30号）、进一步提升长江三角洲地区整体实力和国际竞争力的重大决策部署，是深入实施区域发展总体战略、促进全国经济平稳较快发展的又一重要举措。3）5月31日,国务院批转国家发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》明确提出“逐步推进房产税改革”。目前，我国房产税的税基是企业保有的自用房产原值总额以及出租房屋的租金收入总额，并没有对居民所有住房征收。《意见》还要求，由发改委牵头，出台关于促进房地产市场长远健康发展的综合性政策。而“房地产综合性政策”与优化收入分配、完善养老保险一起，被纳入“深化民生保障体制改革”的范畴内。据了解，由住建部起草的《基本住房保障法》已于去年底下发，目前正在征求意见，首次将保障房建设与地方政府政绩进行挂钩。4）2010年6月4日国家税务总局发布《关于加强土地增值税征管工作的通知》，首次硬性规定了土地增值税的预征率和清算时的核定征收率。同时中央还要求各地方必须在当地抓去近期涨价特别快的楼盘或者高价楼盘进行严格清算。5）6月17日继上海浦东、天津滨海之后，我国第三个副省级新区——重庆“两江新区”于6月17日下午挂牌成立。所谓两江，系长江、嘉陵江交汇之地的意思，这是中国的第三个副省级新区，前两个分别是上海浦东和天津滨海新区，两江新区也因此被称为“中国第三区”。6）7月21日，广东省《关于保障性住房建设情况的报告》（以下简称《报告》）提交本次省人大常委会会议审议。按照规划，广东拟在2009年至2011年3年间，解决7万户符合廉租住房保障条件家庭、4万户符合经适房保障条件家庭和3万户符合公共租赁住房条件家庭的住房困难问题。2．土地财政对房地产价格影响作为预算外收入的土地出让金相当于地方财政的34%（部分城市接近50%），土地出让净收益相当于财政缺口的94%。一线城市地价水平高，卖地净收益远超财政缺口，二三线城市相对较低。以北京为例，2006-2009年土地出让净收益相当于财政缺口中的268%，2009年更是高达476%。图表2-1：土地出让收入相对于地方财政收入的比重土地收益是城市公共投资、工业开发投资、保障性住房建设以及政府融资平台的重要支撑；土地财政近期不可能发生大的改变。国务院发展研究中心统计显示，土地出让总成本中：（1）大市政配套占35%，（2）拆迁补偿占15%，（3）规费占10%，（4）剩余为土地使用权的有偿转让费。其中，前三项均为硬成本，换言之，是必须要付出的，而且可控的弹性不大；第四项是软成本，取决于地方政府期望的收益水平，但通过前面的分析可以知道，地方政府没有动力压缩这一块成本。因此，只有预期土地出让收益达到一定水平时，政府才会推进农地征用以及城市建设用地的一级开发。从支出结构来看，土地出让总收入中：（1）约有 40%投入城市公共建设，（2）30%用于工业用地开发，（3）10%用于保障性住房投资，（4）20%用于土地储备投资。其中，第四项支出相当于每年在卖地收入中留出一部分作为种子，投入下一年的土地开发中（这里主要指除工业用地、保障性住房以外的其他物业类型的土地开发）。表2-2土地招拍挂净收益占财政缺口比重注：财政缺口=财政支出-财政收入全国各地方土地收入中平均40%被用于城市公共投资（包括城市基础设施、学校等公共目的投资），这部分资金是地方政府城市公共投资的重要通过对城市公共投资的直接支持，可推动城市环境的升级，提高城市功能服务水平，进而提高周边房地产档次，后者将进一步拉动城市经济，带动相关税费增长，从而形成良性循环。图表2-3：土地出让收入对城市公共投资的贡献（全国）资料来源：CEIC2006-2009年间，保障性住房投资完成额基本上与土地出让收入中用于保障性住房建设的部分持平。土地出让收入几乎是地方政府唯一可以依赖的保障性住房建设投资来源。图表2-4卖地收入对保障性住房建设的贡献（2006-2009年）3.2010年土地供应情况变化1）上半年供地总量大幅增加供地总量增幅明显，房地产用地供应增长突出。上半年，全国31个省（区、市）土地供应总量为17.9万公顷，同比增加65.1%。其中，工矿仓储用地、房地产开发用地和基础设施等其他用地（包括公用设施、公共建筑、交通运输、水利设施、特殊用地）供应同比分别增加31.9%、98.4%和77.1%（见图1）。三类用地占土地供应总量的比重分别为33%、37.4%和29.6%。工矿仓储用地供应比例同比下降8.3个百分点，房地产开发用地和其他用地供应比例同比分别提高6.3个百分点和2个百分点。从36个重点城市（省会城市和计划单列市）的情况看，土地供应总量同比增加的有北京、天津、重庆、杭州、深圳等26个城市，同比减少的有上海、广州、厦门等10个城市。上半年100个城市住宅用地累计供应量同比增长100%，中国指数研究院数据信息中心监测显示，2010年上半年，全国100个城市累计供应住宅用地20335.8万平方米，同比增长100%。从月度分布来看，除了2月受春节和4月受计划出台之前暂停土地出让因素影响，供应量有所回落外，其他月份供应量持续增长。6月，全国100个城市共推出住宅用地3152.4万平方米，与上月基本持平，同比增长35%。表2-52010年上半年住宅用地月度供应量2010年上半年，全国100个城市住宅用地累计成交量14420万平方米，同比增长85%。从月度分布来看，成交量逐月下降，6月成交量为1385.2万平方米，环比下降28%，同比下降37%，是今年以来首次同比下降。2）保障房用地供应量明显增加，房地产用地出让价款回落。上半年，房地产开发用地供应量增加在住宅用地中，保障性住房用地（经济适用住房用地、廉租住房用地）供应量同比增加99.2%。从36个重点城市供地情况看，上半年房地产用地供应量同比增加的城市有30个，保障性住房用地供应量同比增加的城市有28个。随着各地房地产调控政策的陆续出台，土地市场逐渐降温，呈逐季回落态势。分季度看，第二季度房地产、商服、普通商品住房用地出让平均价款环比分别下跌5%、17.4%和10.6%。当前，随着宏观经济持续向好，房地产调控政策“组合拳”作用得以有效发挥，土地市场呈逐步稳定、回归理性的良好态势。在土地宏观调控政策作用下，市场观望氛围开始传导到土地市场，在今年上半年土地供应量稳定增长同时，特别是在已公布的2010年住宅用地供应计划的引导下，房地产出让平均价款逐步回落，从房地产调控政策出台前后的供地情况看，5月份全国84个重点城市房地产出让平均价款环比下跌10.9%，住宅用地出让平均价款环比下跌7.5%。随着经济上升态势趋稳，预计下半年土地供应将保持平稳增长。今年第二季度GDP同比增长达到10.3%，环比增幅回落1.6个百分点，工业增加值增速较第一季度回落3.7个百分点。上半年城镇固定资产投资同比增长25.5%，与第一季度增幅相比回落0.1个百分点，国民经济运行态势平稳。此外，在上半年的宏观调控中，中央一方面调整了信贷政策。上半年人民币贷款增量同比减少37.2%，房地产市场调控初显成效。在未来政策导向上，中央将坚持积极的财政政策和适度宽松的货币政策。在上述政策背景下，预计下半年土地供应量将保持平稳增长。

3）土地成交量与同期推出量比值持续下降，5-6月流拍率有所上升自4月国土资源部公布今年各省（区、市）住房供地计划之后，住宅用地供应量持续增长，但成交量并未持续上升。住宅用地成交面积和推出面积的比值由3月的0.9下降至6月的0.4，总体来看，由于6月土地市场热度明显下降，成交推出比低至0.4，部分城市出现流拍流标现象。2010年上半年，全国100个城市住宅用地楼面地价为1863元/平方米，较2009年下半年下降9%。从月度数据看，4-5月住宅用地楼面地价低位运行，6月随着上海、广州、杭州等城市优质地块的成交，楼面地价小幅回升，但仍然维持在1600-2000元/平方米之间，低于2009年下半年水平。表2-62009年1月-2010年6月全国100个城市住宅用地楼面均价热点地块溢价水平仍然较高，随着住宅用地供应加大，开发企业根据战略布局选择符合企业发展的地块，减少了拿地的盲目性。新政出台后的5月和6月，土地市场热度明显下降，住宅用地平均溢价水平逐渐走低，但是热点地块仍然受到开发企业的青睐。例如：上海6月成交了2宗住宅用地，其中工业园区岛区西侧地块被旭辉集团以5507元/平方米的楼面地价拿下，溢价率达135%；广州6月成交的荔湾区旧龙溪路高尔夫球场A、B地块均被中国铁建地产以123%、134%的溢价率拿下。2.2我国房地产市场未来走势预测2.4.1新政后多数城市的价格指数环比涨幅持续收窄继5月环比涨幅显著缩小后，6月多数城市指数涨幅继续下降，其中，深圳和杭州的环比增幅缩小1个百分点以上。同比方面，多数城市出现回落，其中深圳同比增幅缩小5.69个点，缩小幅度所有城市中最大，其余各个城市的增幅缩小1-2个点。2.4.2二手房市场分析，成交量比值高于新房，但总体成交量下降上半年累计成交量低于去年同期，4-6月多数城市成交量持续环比下降，6月主要城市二手房成交量总体依旧呈下降态势。北京、广州、深圳、南京环比下降皆超过30%，其中深圳降幅最大，达到44%。2010年上半年，除广州同比增长38%、北京小幅增长1%外，其余重点城市二手房成交套数皆下降。其中，上海下降57%；南京和杭州下降30%左右；天津下降接近20%；深圳小幅下降4%。从二手房和新房成交对比来看，除上海外，今年上半年其他重点城市二手房降幅皆小于新房。其中，深圳二手房4%的降幅明显小于新房67.1%的降幅。2010年上半年，深圳、北京、广州、杭州、南京等多个重点城市二手房与新房成交套数的比值较2009年继续上升。其中，深圳的比值高达4.1，较上年上升1.8；北京和上海分别为2.4和1.7，较上年分别提高0.7和0.5；杭州为2.2，较上年提高0.5。天津和武汉二手房与新房成交量之比分别为0.8和0.4，与上年基本持平。成交量比值高于新房，但总体成交量下降，这是典型的行业周期调整过程中衰退期表现。可见，利空与利好同时存在，将同时影响着我国房地产市场的投资和交易。但从总趋势来看，我国房地产市场的发展仍有巨大的潜力。这源于相互影响的三方面事实：第一，中国是一个经济转型国家。对于一个发展中国家来说，城镇化是一个不可避免的问题。自1978年推行市场化改革以来，中国的城镇化就开始持续进行，1996年以后步伐明显加快。持续的城镇化对房地产市场的不断发展提出了要求。不仅如此，中国到目前为止已经历了长达30年的经济持续高速增长，人民收入水平的提高和对生活质量的追求，为房地产市场的发展提供了强劲动力。第二，中国是一个体制转型国家。中国正从严格传统的计划经济体制国家逐渐转变为市场经济体制国家，住房改革也是伴随着其中的诸多改革措施之一。以往城镇居民主要依靠单位分房，而现在则已基本由市场解决。住房推向市场，促成了一个巨大的房地产市场的产生和发展。除了这两个方面以外，我国还是一个人口大国，十几亿的人口总量在世界各国之中绝无仅有，庞大的人口数量也意味着巨大的对住房的需求。以上三个方面，分别从不同层面反应了中国的现状和特色。它们共同揭示了中国房地产市场发展不可估量的潜力。只要这些因素没有改变，房地产市场发展的趋势就不会改变。而在相当长一段时期内，这些因素很难改变。因此，对于诸多房产商来说，现在仍然是一个千载难逢的机遇，因此应对我国房地产前景保持乐观。2.3甘肃省房地产市场现状2.3.12010年甘肃房地产投资平稳，观望明显在全国楼市观望气氛浓厚、银根紧缩、宏观调控力度不断加大的大背景影响下，甘肃房地产开发形势呈现多样化，投资依然保持较高的增长速度，土地供应充足，但商品房销售下降。1-5月全省房地产市场运行的主要特点：1）1-5月，甘肃房地产开发投资额完成212.4亿元，同比增长24.1%；比1-4月增速回落0.3个百分点。其中，住宅投资161.4亿元，同比增长19.6%；办公楼投资3.1亿元，同比增长23.3%；商业营业用房投资26.2亿元，同比增长46.4%；其他投资21.7亿元，同比增长36.9%。4月以来政府出台的楼市调控新政，对房地产市场的影响已经逐步显现，商品房销售止住前期强劲增长势头，呈逐月回落之势。另据国家统计局70个大中城市房屋销售价格抽样调查数据：5月份兰州市房屋销售价格比上年同期上涨9.3%，比4月下降0.4%。其中新建商品住宅价格比去年同期上涨10%，比4月下降0.5%；二手住宅价格比去年同期上涨6.8%，与4月价格持平。和4月情形相比，不论是同比还是环比，不论是新建商品房还是二手房市场，价格都出现松动和下降之态。2）土地购置面积和完成开发面积上升。1-5月，全省房地产企业购置土地面积421.44万平方米，同比增长30.0%；完成开发土地面积305.00万平方米，同比增长58.3%。3）房屋施工面积和竣工面积现两极发展态势。1-5月，全省房屋施工面积3989.24万平方米，同比增长26.6%；竣工面积290.91万平方米，同比下降9.2%。4）自4月份商品房销售增速回落后，1-5月甘肃商品房市场销售势头继续下滑。1-5月，全省商品房销售面积776.5万平方米，比上年同期增长33.4%，比1-4月增速回落6.1个百分点。1-5月全省商品房销售额221.8亿元，比上年同期增长57.0%，比1-4月增速回落5.5个百分点。其中，住宅销售额191.0亿元，同比增长52.6%，比1-4月增速回落3.5个百分点。5）商品房施工和竣工增速下滑，土地开发及储备双双回落，金融压力增大，应付工程款涨幅较大等问题同时开始存在。1-5月，全省房地产开发应付款53.1亿元，同比增长49.1%；其中应付工程款32.7亿元，同比增长48.2%。2.3.2加快保障性住房建设根据中央统一部署，甘肃同样加快经济适用住房与廉租房的建设，同时也抓紧进行城市的棚户区改造，一方面可以解决土地供应紧缺的问题，一方面可以将进行新城区的建设，加快完善新城区的设备、设施。2.4甘肃省房地产市场未来走势预测2.4.1房地产市场价格走势分析1-6月全省商品房价格松动迹象明显，环比指数继续下降在楼市调控新政作用下，我省房地产市场呈现出“量跌价持”的特点，部分城市房价已有下跌迹象。从全省情况看，1-6月，全省商品房单位面积销售额为2880元/平方米，比去年同期上升17.7%，比1-5月上涨0.8%。从近两月的变化可以看出，涨势明显放缓。1-4月和1-5月全省商品房单位面积销售额和上月比分别上涨6.1%和1.7%，1-6月比1-5月仅上涨0.8%。另据国家统计局70个大中城市房屋销售价格抽样调查数据：6月份兰州市房屋销售价格比上年同期上涨8.1%，比5月下降0.7%。其中新建住宅销售价格比去年同期上涨10.0%，比5月下降0.7%；二手住宅销售价格比去年同期上涨4.5%，比5月价格下降0.1%。从同比价格指数看，回落态势更明显；从环比情况看，价格下降之态进一步加剧。2.4.2房地产市场形势分析1.调控力度会进一步加大，保障性住房进一步深入由于2009年底房价上涨过快，本轮调控大势所趋，自2010年1月起，由于房地产建设周期和土地供应关系，供需关系的影响和土地财政原因，本轮调控时间不低于12个月。另根据国土资源部和住建部发布的消息，全国各省的保障性住房建设会进入一个较高的增长期，海南今年全省计划建保障性住房10.09万套，总建筑面积714.5万平方米，计划用地807.4公顷，，至3月底已供应和列入4月份供地计划186公顷。上海今年已经开工建设保障性住房270万平方米，完成第二轮大型居住区规划选址23处，规划建设用地约105平方公里。大力推进保障性住房建设一方面会影响市场短期走势，但是保障性住房的进一步完善必将推动城市化进程与城市功能完善，对实际商品房产品的替代性较差，远期不会影响到市场需求。同时由于保障性住房占用70%的住宅用地，从另外一方面来讲也将减少商品房用地数量，减少土地市场供应总量。2．国土资源部调查房地产开发企业土地闲置是个信号国土资源部调查房地产开发企业土地闲置是是从就开发角度打开土地供应量的信号，以保障国家加大土地供应量后，以防止开发企业囤地而消除国家土地投入效果的一种手段。近期国土资源部出台《有关房地产开发企业土地闲置情况表》中，详细列出了省市、项目名称、闲置土地的受让人、合同编号、合同签订时间和约定的开竣工时间等内容。其中北京、广州、海南、江苏等地成为闲置土地“重灾区”，四地闲置土地数量占全国的近四分之一，70%以上闲置土地性质为住宅用地。北京闲置土地共160宗，总面积703万平方米，其中125宗地块是由于政府原因造成的土地闲置，35宗是企业原因造成的。因企业原因造成的闲置土地共计148万平方米，涉及合同金额8.5亿元，这些闲置土地的持有者包括泛海建设、华润置地和新世界等知名房地产企业。广州闲置土地54宗，面积近192万平方米，总出让金额约5.87亿元，住宅用地占六成。海南有77宗闲置土地，总占地面积超过1200万平方米，主要分布在海口和三亚，商用与住宅用地大约各占一半，约定动工时间最早为1993年，最晚为2007年。有关房地产开发企业土地闲置情况表，国土资源部执法监察局表示，目前违法用地反弹的压力非常大，下半年要坚决查处房地产项目违规违法用地，特别是违规向别墅供地、囤地炒地等行为。另据国土资源部数据显示，截至去年底，全国闲置的房地产用地有约1万公顷。仅2007年至2009年三年，北京已交易但未开发的闲置土地就达1500公顷，而该市2007年、2008年两年的住宅用地供应量的总和也不过1551公顷。据称，国土资源部已将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予银监会，银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查。其中80%的闲置土地可能被收回。3．未来房地产企业发展方向从现在到今年年底会是持续向下的过程，这个向下的幅度目前无法判断，根据目前中国银监会要求，全国各地银行业应根据当地房价变动做相应的压力测试。杨少俊在陆家嘴金融论坛新闻发布会上回答记者提问时指出，各地对房产调控政策的“弹性”各不相同，上涨和下降的幅度不一，银行应当根据当地的房价变动做相应的压力测试。就此估计，按照中央决策层的预计一线城市房价下降可能不会低于20%，根据这个预测分析，二三线城市，对于前期涨价较大的地区会出现较大调整，而对于前期涨价较小的城市，由于下探空间较小，刚性需求占整个市场比例较高，降幅不大。优质地产的抗跌性比较明显，由于房地产产品的可替代性、可复制较差，同时，作为资源性产品，优质地产的稀缺性造成其抗跌性较高，随着改善性住房占新购住房比例增加，优质地产的可投资性就显现出来。优质地产的因素包括：环境、品质、区位等不同方面。值得我们关注有亲水地产、园林地产和学区地产。鉴于未来形势的发展，二三线城市，特别是三线城市可能会出现因资金链问题（小型开发商）、尾盘清仓等原因而降价的行为，不同出资的合作方式也成为可能。在房地产市场下行的过程中，公司品牌实力与高性价比产品抗风险能力更强。所以我们建议，应当根据国家区域发展的走向寻找发展机遇，将房地产开发项目的视野往更宽广的地域发展，在确定相关地域后，根据项目规划特点或者选择地选取合适的具有区位优势的地块，或者选择具有快速兑现的地块，或者选择具有特定人群的地块，努力打造特色地产，发展具有本企业特色的房地产企业核心竞争力是立于市场竞争不败的根本。2.5目标人群与目标市场分析1、目标人群分析目前，甘肃房屋需求市场主要有五大群体：一是大量的外省人来甘肃购房，他们主要购买环境较好的高档商品房，用于休闲度假和养老；二是近几年引进了一批大企业大项目，大量外地员工进入甘肃居住；三是近几年来，甘肃省加快城镇化进程，农村人口移居城市的持续增加；四是八十年代房改至今已有20年，部分房改户有购买第二套房以改善居住条件的欲望；五是就业和婚龄人群的增加。以上五个方面都构成了甘肃房地产近年的刚性需求。2、目标市场分析2009年，甘肃省城镇居民人均可支配收入为10997元，比全国平均水平少2789元，恩格尔系数为0.428。近3年来，甘肃省75平方米的房价收入比均值为8.1，国际上公认的合理范围是3～6之间，可见，本省城镇居民人均收入低于房价增长，仅靠省内需求难以支撑快速增长的房地产价格。甘肃省房地产销售市场外向性十分明显，2007年，庆阳市房地产外地客户占87%，庆城县房地产外地客户占52%，兰州、天水、嘉峪关等市外地购房客户占60%以上。从上述情况可以看出，甘肃房地产市场消费对象主要为外地消费者。目标人群主要为具有一定经济能力、具有一定文化素质的群体和都市成功白领阶层。2.6项目价格定位项目所在地区域内同期已有楼盘建成并销售，均价2800元—2900元，市场销售情况极佳。参考上述数据，再结合本项目所处区域的实际情况及未来发展趋势，考虑到土地资源的有限性、稀缺性以及一楼铺面价格合理等因素，再加上长远来讲房价的上扬大趋势。因此，建议业主把项目中的一楼铺面定价为4000元，其他住宅楼定价为3200元（均价）为宜。根据庆城县规划局最新的规划，土地供应无法满足市场需求，这将使得土地资源越发稀缺，二级公开市场上的土地价格必将进一步上涨。因此，以上市场定价合理、科学并具有市场竞争力。2.7市场SWOT分析1、优势（1）地理区位优势项目所在地位于甘肃省庆阳市北部庆城县的北区，东与华池县58公里，南距庆阳市政府所在地55公里，北距环县86公里，交通便利。2006年，随着庆城县新行政中心的整体搬迁至北区，宣传文化中心大楼和财政大楼等几栋行政办公大楼相继在北区落成，标志着北区已经成为庆城县政治文化中心，将是庆城（2）基础配套设施优势项目所在地北临庆城县北区的广场南路、南接庆城县北区卿华名苑住宅A区、东临庆城县北区的庆河路、西临庆阳大街。此外，项目区域的周围有办公、酒店、公园、各大银行、邮局、菜市场、商场、美食及住宅小区等城市生活配套已建或在建当中，纯居生活气息、人文气息浓厚，将构筑完美的人居空间。（3）交通网络优势域内便利的交通网络无疑将为项目增添几分竞争力。（4）项目自身优势当前，无论是省外或是省内的房地产市场，中小户型是大势所趋，是国家积极倡导的发展方向，也与本省目前房地产市场发展阶段以及普通老百姓的生活水平、居住要求相符合，因此中小户型的交易量向来都十分火爆。本项目的户型设计主要以中小户型为主，以大户型为辅，这无疑迎合了当下购房消费者的心理需求，将受到广大购房消费者的青睐和喜欢。2、劣势（1）由于项目建设对公司资金流有较大要求，而这正是业主目前面临的较大困难。（2）项目建设业主知名度有待提高，营销能力有待进一步加强。3、机遇本项目地处庆城县政治中心，区域位置十分明显。庆城北区是庆城发展经济的重中之重，大量启动县城北区的建设项目，打造行政办公区、物流商贸区、教育产业区、文化娱乐区和居家商住区等五大聚集区，使城市功能分区日益完善，该区域已成为公众关注的焦点。2008年以来，庆城房地产产业发展迅猛，到目前为止已有5家房地产公司落户庆城，参与房地产的投资开发。先后有金帝苑小区、水岸绿苑小区、金凤苑小区等5个房地产开发项目落户庆城，开发建设房地产面积30万平方米。可见，新一轮的开发北区的热潮已经形成，投资本项目一次难得的投资发展机遇。4、挑战在宏观调控政策和世界金融危机的影响下，2008年经济增长出现逐季回落。1—3季度各季度，GDP增速分别为10.6%、10.1%和9%，3季度受世界金融危机影响，经济增长出现较快下滑。截止到目前，国际金融危机仍在扩散和蔓延，对全球实体经济的冲击和造成的损失将进一步扩大，对我国经济发展的影响也将更加明显。经济下行压力加大，企业经营困难增多，在内外宏观经济双重负面影响下，购房消费者大多持观望、谨慎态度，房地产企业土地开发费用及营销成本必将增加、售楼压力必然加大。2.8市场营销策略分析1、品牌营销建立良好的品牌对房地产营销十分重要。目前，房地产市场竞争日趋激烈，房地产品牌的作用日益凸现。品牌不仅是企业或产品标识，更是宝贵的无形资产，能强化企业在市场和行业中的地位，并且在企业的兼并收购、投融资等对外合作中发挥重要的作用，从而为企业创造更加良好的经营效益。2、人文营销房地产营销应以人为本，为顾客创造良好的环境，体现人文情怀。文化是人文的重要组成部分，深厚的文化底蕴或高品位文化景观和楼盘的结合可以给顾客以享受。对于现在正处于买方市场的房地产企业，应该更加注意与顾客建立良好的关系，与顾客形成互动，展示企业形象的同时，更让顾客感受到关怀，在选择时倾向性更加明显。所以，从房地产开发到售后的过程完整贯彻以人为本的原则，是提升销售量的重要手段之一。3、绿色营销居住环境的质量已经成为人们购房时考虑的重要因素，于是，开发区域的绿地覆盖率也就成为楼盘的卖点。在绿色营销上，对于单纯的绿地的规划是十分必要的。而针对目前能源紧缺而提出的绿色节能住宅的概念，同样要运用到绿色营销中，增加社会效应。虽然目前节能住宅的单价相对普通住宅要高，但由于“发展节能住宅是利国利民的大事”，绿色节能住宅的发展将成为趋势，也将成为卖点。4、服务营销对于房地产产品的服务也分为售前、售中、售后三个服务阶段。在售前服务阶段，首先应该向每位潜在的消费者提供真实的关于楼盘的资料，热情地接受他们的咨询，让他们对所感兴趣的楼盘有全方位地了解，从而有了初步的认知和倾向；售中服务是开发商必须提供符合协议规定质量合格的商品房给用户，并协助他们办理相关手续；在现实中，消费者往往能获得前两个层次的完美服务，但是，房子一旦拿到手出现差错却无人接手进行处理，导致产生纠纷，这对企业的声誉影响是很大的。因此，开发商应当注意商品房产品的售后服务，对业主提出的问题给予及时地反馈与维修；并自己成立物业公司或委托第三方代理物业管理，为业主提供安全、舒适、美观的理想人居环境，这是时代发展的必然，同时也为企业的发展奠定坚实的基础。总而言之，房地产营销的出发点应是以人为本和诚信经营，这是需求导向型经济的客观要求。从根本上说，没有一个营销策略优于另外一种渠道，因此房地产开发商在营销过程中应不拘泥于一种销售渠道，而应根据各自的实际情况，针对不同的市场形势、消费者情况和政策，采用多种营销组合，充分发挥各种营销策略的优点。2.9市场风险一个新建项目的成败关键在于市场，而市场又存在着许多不确定因素，这种不确定性因素更多时候体现为风险。对此建设业主对此要引起高度重视。针对本项目来说，最主要的风险来自于项目建成后的销路不畅、滞销等问题；再一个风险就是如何提高项目竞争力，保持项目长盛不衰持续发展问题。详见〈风险分析〉一章。2.10市场分析结论目前，我国楼市正处于周期调整的关键时期，由于我国人口基数庞大，再加上过去几年，随着我国城市化率提高很快，大量人口进入城市，形成了对房地产市场旺盛的需求，是拉动房地产市场最根本的动力。随着城市化进程的加快，我国住房需求在一定时期内仍会很大。由于目前房地产投资占全社会固定资产投资接近1/5，市场对住房依然存在刚性需求。再加上我国土地资源的稀缺性和国家最近明确促进房地产市场健康发展的政策取向，从中长期的发展趋势看，我国的房地产市场总体上是乐观的。在甘肃大力建设美丽家园的背景下，在兰州的带动下，庆阳、白银和天水等二线城市的房地产市场也在快速崛起，而对致力于打造“兰州后花园”的庆城而言，其房地产市场将备受瞩目，未来市场前景十分看好。庆城县整体规划和设计合理科学，基础设施不断优化，美誉度越来越高，加之民风极好，此时在庆城投资房地产项目将能够无疑凸显了决策的正确性和投资的及时性。第三章建设规模与建设内容根据当前庆阳特别是庆城县房地产市场供需情况及发展趋势、目标市场及目标人群的需求喜好，结合项目建设场址的形状及占地面积、《庆城县北区控制性详细规划》的要求以及建设业主的经济实力，确定项目建设规模及内容为:砖混结构三幢，框架结构三幢，地下1层，地上7层，1层临街为商铺，其他为车库，2-7层为住宅，建筑面积为39738.32平方米。此外，还建设小区景观地带、停车位、配电房、水泵房、区内道路、绿地面积以及围墙等。以上建设内容合计项目总投资为10183万元,建设规模的具体指标如下:·用地面积：11686.67·净用地面积：11545·建筑占地面积：5603·拟建筑面积：39738.32·住宅数：271户·容积率：2.54·建筑密度：34.60%·绿化率：30.0%·停车位：87个泊位第四章项目建设地址和有利条件4.1建设地点与地理位置本项目建设地点位于庆城县北区,东与华池县58公里，南距庆阳市政府所在地55公里，北距环县86公里，交通便利。本项目位于庆城县北区中心广场南侧，北约300米为县委县政府统办楼，区内土地面积11686.67平方米。建设场址三面临路，北面与16米广场南路相接，西面与进出庆城县城的必经之路庆阳大道相邻，东面与庆河路相接，北面与庆城县卿华名苑住宅A区开发建设项目4.2场地现状项目拟建场址现已进行了三通一平。场址地势较周围高，呈西高东低，南高北低之势。比西边的庆阳大道路高约0.6米左右，比北面的广场南路高约0.6米，比东边的庆河路高约0.6米左右，和4.3工程地质条件地质资料显示：本项目建设场址位于庆城县北区，庆阳大街与广场南路相交的东南角，土层从上至下大致可划分为4个土层，即素填土、黄土、古土壤、黄土。区域内地下水埋藏约50米以下。根据水文地质资料，区域内土层对混凝土结构及钢筋混凝土结构中钢筋均具微腐蚀性。据临近建设建设项目的勘查资料显示，项目建设所在位置的地质构造稳定，地土层比较完整、稳定，力学强度高，不存在弱基，地质构造适合建设建筑物。另根据甘肃省地震烈度区划图，庆城县所在区域基本地震烈度为6度。建筑场地宜划为III类。4.4地形地貌拟建项目所处位置的原始地貌为沟壑区，2002年县政府决定挖山填沟开发庆城北区，本场地为挖填区，拟建场地地势大致平整。4.5供电条件供电线路已覆盖本建设项目所处区域,在庆阳大道上约50米处有县供电局的电网变压器一座，完全能满足项目建设的要求。4.6给排水条件庆城北区市政给排水管网就从项目场址旁边经过,庆阳大道上有DN800的污排水管网和DN1000的雨水排水管网，能够满足本项目施工建设要求,只需利用即可。4.7交通运输条件本项目地处庆城县的交通要道,且三面临道路，交通十分便利,运输条件满足建设需要。4.8通信条件有线通信设施和无线通信信号已经覆盖项目建设场址全区域,通信条件具备。4.9环境保护条件因项目场址周围为城市道路和住宅等建筑物,环境保护条件较为欠缺,建议业主制订出较为完善的环境保护措施并加以严格执行,以求把影响环境的不利因素降到最低。4.10当地社会支持条件本项目建设得到了庆城县政府及北区管委会的大力支持和配合,并且符合北区控制性详细规划的要求,项目建设符合各方利益，无利益受损方。4.11法律支持条件本项目用地现已被规划成商住建设用地，各项工作都在相关法律法规的框架内进行，和法律无抵触之处。4.12征地、拆迁条件场址产权清晰明确，且已办妥各项手续，不存在纠纷和争议。第五章项目总体布置拟建项目用地总面积11686.67m2，位于庆城县北城区庆阳大道与广场南路相交的东南角。其四至：北面为一宽约16米的广场南路，西面是庆阳大道，南面接庆城县卿华名苑住宅A区，东面为庆河路。用地呈梯形，南侧东西长约130m，北侧东西长约184m，西侧南北宽约60m，东侧南北宽约110m。整个建设用地内均无建筑，,拟建区域内较为平坦，落差不大。

结合项目用地的具体形状及特点，本着方便、实用的原则，充分利用土地资源，6幢主体建筑物（包括3幢7层砖混结构住宅楼及3幢框架结构7层商住楼）分布在建设场址四周，具体为3幢框架结构7层商住楼分布在场址的北侧及西侧，3幢7层砖混结构住宅楼分布在场址的东侧及南侧，呈北高南低之态势，从庆阳大道观之则为依次上升的感觉。建设场址中间地带有小区住宅景观，中间辅以人行通道予以联接，形成两个既相互独立而又紧密联系的景观节点，使得其四周6幢楼房里的居民足不出户就能欣赏到住宅小区里的美景并能很方便自由地进入景观地带进行休闲、健身、聊天沟通等活动。3幢框架结构7层商住楼的1-2层为商业铺面布置在场址的西侧、北侧，面向庆阳大道及广场南路，提升其未来的商业价值及升值潜力，且通过商业铺面把3幢商住楼联成一个有机整体。小区主出入口（宽约8米）安排在场址北侧中间位置兼车辆出入口，次出入口（宽约6米）布置在场址东侧中间第六章工程建设方案6.1工程项目组成项目由商品住宅楼、商业住宅混和楼以及配电室、水泵房、停车场、住宅小区景观、小区道路通道等配套建、构筑物组成。总建筑面积39738.32m2，其中：商品房面积30534.41m2(包括架空层),商业铺面5089.07m2、地下室4114.84m2。另外,建设道路广场、停车场2721.2m2、车位87个，绿化面积3463.5m2。6.2建筑设计6.21、建设用地红线图及用地规划许可证；2、国家和地方现行有关工程建设技术规范、规定及标准；3、民用建筑设计通则（GB50352-2005）；4、住宅设计规范（2003版）；5、公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）；6、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95；7、《建筑设计防火规范》GBJ16－87（2001年版）；8、庆城县北区控制性详细规划；9、建设单位提供的有关资料。6.2商品住宅楼平面设计主要考虑目标市场及目标人群的多方面、多层次需求，主要以小户型为主，辅以少部分的中户型。3幢16层+1跃层住宅楼每层都设计成五种户型，分别为两套一室一厨一卫（约40m2，包括公摊面积，下同）、两套一室一厅一厨一卫（约60m2）、两套一室二厅一厨一卫（约62m2）、一套一室二厅一厨一卫（约70m2）、一套二室二厅一厨一卫（约86m2），整体形状呈“工”字型，电梯设置在中间位置，通过各楼层走道通往各个户型；3幢11层+1跃层商住楼每层都设计成两种户型，分别为四套一室一厅一厨一卫（约60m2）、两套二室二厅一厨一卫（约906.2.3每幢商品住宅楼内设一个3m宽的楼梯间（防烟楼梯）及一部载重1000-1100kg电梯，以满足垂直交通与消防要求。小区区域道路交通组织以简洁方便、实用及人车分流为原则，在建设场址四周设置6米宽环形车道，和各住宅楼衔接，并与主入口相连，形成一封闭回路，原则上以顺时针单向行驶，以解决车辆交通及消防之需。小区居民出入经小区中央的景观地带中间的人行通道通过东侧的主出入口及6.2由于小区用地面积的限制，环境绿化宜以精致点缀为主，设计中注意与周围环境的融合协调及充分利用，使小区环境的绿地与架空层绿地有机结合成一个整体。绿化植物配置上以少数热带植物成组团种植，配上适当的灌木，周边以草皮满铺，达到精致和富有地方热带特色的效果。6.2建筑造型采用现代化亚热带建筑风格，以富于时代感的造型和地方特色元素，使得建筑物富于特色，体现出地方特色及时尚的建筑风格。立面用材以高级外墙乳胶漆及透明玻璃窗为主，用白色点缀立面线条、线脚及曲线，衬托出建筑之挺拔和秀美，展现现代化、生态化的海派人文风貌。6.2建筑色彩摒弃繁杂装饰，以灰白色、灰色为主色调，配以局部的暖色调，给人以整洁而又不缺乏温情的观感,采用简约和富于动感的手法体现建筑本身的美感及亲切感，凸显出一股热带风情建筑的特色。6.3结构设计6.3（1）《建筑结构荷载规范》GB50009-2001；（2）《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002；（3）《建筑抗震设计规范》GB50011-2001；（4）《建筑桩基技术规范》JGJ94-94；（5）《混凝土结构设计规范》GB500010-2002；（6）《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ3-2002；（7）《岩土工程勘察报告》；6.3（1）自然条件基本风压值：0.75kN/m2。抗震设防列度：8度（基本地震加速度值为0.3（2）楼层活荷载标准值:2.0KN/m26.3.3（1）工程地质情况根据本项目提供的工程勘察报告，建设场地从上至下大致可划分为5个岩性单元层，即素填土、淤泥质粘土、细砂、砾砂、粉砂。此建设区内未发现有明显断裂构造存在，场地内钻孔发现地下水,但对地基中的钢筋混凝土影响不大。（2）地基基础设计基础初步采用片筏式基础或条形基础。6.3（1）结构造型：采用钢筋混凝土框架-剪力墙结构。（2）抗震设计：建筑物抗震按7度计算8度设防，剪力墙抗震等级为二级，框架抗震等级为一级。6.3混凝土垫层：C10基础及拉梁：C35地下水池：C30（抗渗等级S6）框架柱：C35C40框架梁、板：C25C35填充墙：加气混凝土砌块外墙：200mm加气混凝土屋顶：30mmXPS保温板门窗：普通中空玻璃表6-1建（构）筑物一览表序号名称建筑面积（m2）结构形式备注116层+1跃层商品楼23043框剪共3幢211层+1跃层商住楼16548框剪共3幢3二层铺面3968框剪4水泵房、配电室、泳池等250混凝土或框架5区内道路3000混凝土6.4给排水设计6.4（1）《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003（2）《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（3）《建筑灭火器配置设计规范》GB50045-90（4）《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-20016.4设计范围包括生活给水系统、排水系统、消火栓给水系统。6.4由庆城县政自来水管网引入二路DN100供水管与住宅小区供水管网连接，小区内设给水环管供生活及消防用水，并设水表计量。采用地下式设置集中水池，通过水泵房供应区内各建筑物生活用水和消防用水，集中水池和泵房统一设置在地下室内。生活贮水池（60m3）和消防贮水池（6.4住宅生活给水系统采用地下贮水池——水泵——屋顶水箱——各用水点供水方式，上行下给；静水压大于0.35Mpa时采用减压阀。商业铺面用水由市政水源直接供给，下行上给。给水系统泵房内水泵进出管及供水主管均采用衬塑镀锌钢管，其余生活给水管道均为PP-R健康给水管材，耐压1.60Mpa。各单元屋顶均设一有效容积为15m36.4（1）区内排水系统采用雨污分流制，粪便污水及洗涤废水分别收集，粪便污水经化粪池外理后再排放到市政管网中。洗涤废水直接排入市政管网中。（2）化粪池按污水停滞时间为24小时，清淘周期按半年设计