中国农业机械化发展

我国农业机械化

发展现状与展望主要内容一、我国农业机械化发展目前所处的阶段二、发展新阶段所面临的主要问题三、发展展望与举措一、我国农业机械化发展目前所处的阶段1）我国农业机械化发展历经了四个阶段:一是1949至1980年，创建起步阶段。毛泽东同志提出了“农业的根本出路在于机械化”的著名论断。国家支持群众性农具改革运动，在有条件的社队成立了农机站，迅速建立了较为完善的农机管理、科研、教育、制造、流通、鉴定、推广、监理、维修和服务体系。二是1981至1995年，体制转换阶段。

农村实行家庭联产承包责任制后，集体农机站逐步解散，国家对农业机械化和农机工业的直接投入逐渐减少，农民逐步成为投资和经营农业机械的主体。适合农村小规模经营的小型农机具、农用运输车等应运而生。一、我国农业机械化发展目前所处的阶段我国农业机械化发展历经了四个阶段:三是1996至2003年，市场引导阶段。随着农村劳动力大量外出务工，农村劳力呈现结构性、季节性、区域性短缺的趋势。小麦跨区机收等农机社会化服务快速发展，高效率的大中型农机具开始恢复性增长。联合收割机异军突起，一度成为农机工业发展的支柱产业。四是2004年以来，依法促进阶段。

当年，《农业机械化促进法》公布实施，购机补贴资金政策开始启动，规模逐年扩大，显著拉动农业机械化发展和农机工业增长。我国农业机械化进入了历史上发展最快的时期。一、我国农业机械化发展目前所处的阶段2）我国农业机械化发展已进入中级阶段

从装备水平上看，2010年全国农机总动力达到9.2亿千瓦，比2005年增长34%，比1949年增长了1万倍以上；高性能、大功率的田间作业动力机械和配套机具快速增长，农机装备结构进一步优化；大中型拖拉机保有量达到384万台，是2005年的2.75倍，年均增长22%；水稻插秧机、玉米收获机分别达到33万台、13万台，分别是2005年的4.2倍、14.5倍，年均增长分别达到33%和171%。

从作业水平上看，全国农业耕种收综合机械化水平2010年已达到52%，比2005年提高16个百分点，年均提高3.2个百分点，农业劳动力占全社会从业人员比重已降至36%左右,农业生产进入机械作业为主的新时代。小麦生产已经基本实现了全程机械化，水稻、玉米生产机械化快速推进，水稻机械种植水平从2005年的7.1%提高到2010年的20%以上，水稻机收水平从33.5%提高到60%以上，玉米机收水平从4%提高到25%。畜牧业、渔业、林果业、农产品加工业和设施农业等领域的机械化全面发展。一、我国农业机械化发展目前所处的阶段2）我国农业机械化发展已进入中级阶段

从制造水平上看，我国农机工业从无到有，规模以上农机生产企业达到2000多家，科研创新能力和生产能力不断增强，已发展成为世界农机生产大国。

从服务水平上看，农机大户、农机合作社等新型农机服务组织不断发展壮大，农机服务领域不断拓宽，农机服务产业化进程加快，农机销售、作业、维修三大市场蓬勃发展。2010年，全国农业机械化作业服务组织达到18.5万个，作业服务总收入达到3700亿元，比2005年增长63%。特别是农机专业合作社从无到有，2010年超过2万个，入社人数达到33万人，4000多万农机手已成为建设现代农业的主力军，有力带动了先进农业技术的集成化应用、规模化推广，促进了适度规模经营和产业化发展。一、我国农业机械化发展目前所处的阶段耕种收综合机械化水平40～70%农业劳动力占全社会从业人员比重40～20%站在新的历史起点上——跨入了中级阶段2007年是我国农业机械化发展史上由初级阶段跨入中级阶段的转折年，标志着农机化发展的一个新里程碑。一、我国农业机械化发展目前所处的阶段一、我国农业机械化发展目前所处的阶段表1划分农业机械化发展阶段两个指标的实际情况年份耕种收综合机械化水平%机耕%机种植%机收%农业劳动力占全社会从业人员比重%200032.5748.4125.7518.2645.50200132.5448.3226.0617.9944.44200232.9648.6726.6418.3343.38200333.4849.3926.7119.0242.00200435.5451.9428.8420.3640.69200537.2453.4330.2622.6339.53200639.3455.5132.0025.1138.6200741.6457.8334.5627.8337.8200845.863383137.1一、我国农业机械化发展目前所处的阶段

我国农机总动力和每百亩耕地农机动力增长情况（1990-2008）一、我国农业机械化发展目前所处的阶段

农机户和农机专业户增长情况（1990-2008）一、我国农业机械化发展目前所处的阶段

大中拖保有量、大中拖配套机具保有量、机具配套比变化情况（1990-2007）一、我国农业机械化发展目前所处的阶段

小拖保有量、小拖配套机具保有量、机具配套比变化情况（1990-2007）中国农业已进入增机减人（转人、育人）发展现代农业的新时代，农业机械化已经站在新的历史起点上向更大规模、更广领域、更高水平发展，向广度和深度进军。一、我国农业机械化发展目前所处的阶段年份单位第一产业增加值农机动力用量（万千瓦/亿元）单位第一产业增加值农业劳动力用量（万人/亿元）农业劳动生产率（元/人）19905.726.65229819915.566.46238619925.265.87266919934.624.83330619943.573.45481819953.012.69629119962.782.326929表2我国亿元第一产业增加值农机动力用量、农业劳动力用量及农业劳动生产率变化情况表2（续）我国亿元第一产业增加值农机动力用量、农业劳动力用量及农业劳动生产率变化情况一、我国农业机械化发展目前所处的阶段年份单位第一产业增加值农机动力用量（万千瓦/亿元）单位第一产业增加值农业劳动力用量（万人/亿元）农业劳动生产率（元/人）19972.962.29728019983.112.23755219993.392.26745020003.592.23759720013.582.09806720023.591.97856220033.571.83949920043.061.461184420052.971.301316120062.94——二、发展新阶段所面临的主要问题新要求：农业机械化发展新阶段的新要求集中体现在量、速、质三个字上。即：数量增长加大发展速度加快发展质量提高

中国可望在本世纪20年代基本实现农业机械化，为在本世纪中叶基本实现现代化的伟大目标奠定良好的农业机械化基础。世界第一农业大国将向农业强国迈进。这20年，是我国农业机械化的黄金发展期，农机人大有可为，必须不懈努力奋斗，完成时代赋予的历史使命。二、发展新阶段所面临的主要问题新矛盾：新阶段是战略机遇与矛盾凸显并存的关键时期，主要矛盾是对农机化需求迫切与有效供给不足的矛盾，矛盾的主要方面是有效供给不足问题。

制约农机化发展的技术经济障碍和体制性障碍急待解决。二、发展新阶段所面临的主要问题存在实际问题：

1）农机与农艺有机结合

2)购机补贴等农业政策落到实处

3）土地合理合法有序流转二、发展新阶段所面临的主要问题存在实际问题：

1）农机与农艺有机结合，解决农艺、农机具、拖拉机“三张皮”的矛盾。

在农机化发展水平较高的大型农场，大马力拖拉机所配套的大型农机具，却大多被国外厂家所垄断。

原因：国内农艺、机具与拖拉机开发错位，农机具产品结构不合理，“重头不重屁股”。

建议：加大农艺与农机专业人才的开发与人才梯队建设与储备，加快农机具产品的创新及与拖拉机匹配性的标准开发，加大对先进农艺和农机具市场推广的支持力度，同时，还要加大对农机具知识产权的保护力度。

二、发展新阶段所面临的主要问题存在实际问题：

2）购机补贴等农业政策落到实处。农机购机补贴规范阳光法制化实施，减少中间环节，真正惠及购机农户。二、发展新阶段所面临的主要问题3）土地合理合法有序流转

土地合理流转，土地有效集中，才可以进行规模化、工厂化、集约化种植生产与管理，更有利于农机具的推广与应用，有效促进农业机械化发展。三、发展展望与举措

必须用科学发展观统领农业机械化发展全局，促进农业机械化又好又快发展。1．用统筹兼顾的根本方法，努力提高农业机械化水平

新阶段提高农业机械化水平要做到攻坚与开拓统筹兼顾攻坚：指粮食作物生产过程机械化的攻坚，重中之重是

水稻机种植攻坚，玉米机收攻坚。三、发展展望与举措

开拓：指在推进粮食生产机械化过程的基础上，因地制宜地拓展农机化作业和服务的新领域。

各地发挥各自优势，农业机械化因地制宜地由粮食作物向优势经济作物拓展，由种植业向养殖业拓展，由产中向产前、产后延伸，走符合各地实际、有特色的农业机械化发展道路，符合全面协调可持续的科学发展要求，农机化发展会更快更好。2．加大投入与用好投入两手抓，努力实现效益型增长

加大投入，是建设现代农业的迫切需要。

用好投入，提高农机化发展的质量和效益，是加大投入的着力点和落脚点。

加大投入与用好投入两手抓，才能提高投入效益，把投入型增长真正转变成效益型增长，体现以人为本的宗旨，真正造福人民，实实在在为建设现代农业，为农民办好事、办实事。三、发展展望与举措3．统筹农业机械化和农机工业发展，增强自主创新能力，振兴农业装备制造业解决农机化需求迫切与现代农业装备有效供给不足的矛盾，必须振兴农业装备制造业，努力提高两个能力：一是提高我国农机产品满足国内发展需求的能力二是提高我国农机产品的国际竞争力三、发展展望与举措——要充分发挥已建立的“农业装备产业技术创新战略联盟”的作用，建设和完善国家农业装备技术创新体系和服务支撑体系——增强自主创新能力，推出一批具有自主知识产权的农机产品和农业机械化新技术，创出中国农机知名品牌——着力培育出几个具有国际竞争力和领军能力的大型农机企业集团和与之相适应的一批“专、精、特”中小企业三、发展展望与举措——优化农机工业布局，形成几个分布合理、各具特色的农机制造业产业集群在新阶段，中国农业装备制造业要立足国内，面向全球，走向世界，由农业机械生产大国向世界农机强国进军。三、发展展望与举措4．发展和完善农机社会化服务，走农业机械共同利用和高效利用的发展道路经济有效农民欢迎市场兴旺符合国情实现共赢三、发展展望与举措着力支持有一定规模和较强服务能力的农机大户和农机合作服务组织发展创新农机服务模式，增强服务功能，提高服务能力和水平，规范服务市场，完善服务机制，创建农机服务品牌，不断提高服务质量和效益三、发展展望与举措5．统筹人才建设工程，强化发展现代农业的人力资源保障，统筹新型农民培训工程和农民转移就业培训工程提升，把农机培训提升为新型农民培训工程扩展，把农机培训与农民转移就业培训结合起来，为发展现代农业提供人力资源保障做出更大贡献三、发展展望与举措6．建立区域间互促互补机制，促进区域协调发展统筹区域发展是科学发展观的重要内容区域协调是科学发展、和谐发展的必然要求三、发展展望与举措用改革开放的强大动力，优化区域发展格局，打破行政区划局限，建立健全区域间相互促进、优势互补的协调互动机制先进地区要发挥优势以率先化为己任，并帮助后进地区加快发展；后进地区要把借力发展与自力发展结合起来，努力发挥后发优势，实现跨越式发展，逐渐缩小农机化发展的南北差距，水旱差距，促进区域农业机械化协调发展三、发展展望与举措6．建立区域间互促互补机制，促进区域协调发展三、发展展望与举措地区耕种收综合机械化水平%提高幅度2005年2006年%全国37.2439.34＋2.10黑龙江75.3880.44＋5.06新疆65.8468.07＋2.23江苏54.4460.08＋5.64天津56.0858.86＋2.78山东54.1458.30＋4.16河北54.3257.19＋2.87内蒙古50.3956.54＋6.15河南51.6853.74＋2.06辽宁46.1848.93＋2.756．建立区域间互促互补机制，促进区域协调发展三、发展展望与举措地区耕种收综合机械化水平%提高幅度2005年2006年%安徽44.2547.56＋3.31北京44.5746.41＋1.84西藏43.3744.96＋1.59青海36.2441.29＋5.05上海35.3339.20＋3.87山西35.3537.87＋2.52宁夏30.9236.75＋5.83江西31.2835.93＋4.65陕西30.3033.79＋3.49吉林27.7429.90＋2.166．建立区域间互促互补机制，促进区域协调发展三、发展展望与举措地区耕种收综合机械化水平%提高幅度2005年2006年%浙江26.9428.79＋1.85湖南25.7927.66＋1.87湖北23.2926.07＋2.78甘肃21.8123.88＋2.07广东18.6321.53＋2.90福建12.5814.08＋1.50海南11.2013.90＋2.70广西9.7310.76＋1.03四川9.2010.62＋1.42重庆6.8610.01＋3.15云南3.784.27＋0.49贵州2.353.01＋0.667．扩大开放，互利共赢，由大到强，中国将成为世界农机化发展的新亮点

必须要有全球眼光，统筹农业机械化的国内发展和对外开放，加强农业机械化对外交流与合作，不断提高对外开放水平，以开放促发展。三、发展展望与举措

用全球眼光审视中国农业机械化的发展，可以得出两点基本认识：一、21世纪中国将成为世界农业机械化发展的新亮点二、中国农业机械化发展将为世界农业机械化发展做出新贡献三、发展展望与举措

目前，中国已经是世界上还没有实现农业机械化的农业大国中，农业机械化发展潜力最大，发展最快，最有活力的地区之一；中国将成为世界最重要的农机市场和农业机械生产基地。但目前中国还不是农机强国，与世界先进水平还有不小差距。三、发展展望与举措

新阶段，我们要有高度的历史责任感和强烈的忧患意识，充分利用国内、国际的资源和市场，努力在国际竞争中由被动转化为主动，由不利转化为互利共赢，由大而弱转化为大而强，既适应扩大内需，促进我国农业机械化发展的需要，又适应经济全球化形势的机遇与挑战，积极参与国际竞争和国际合作交流。三、发展展望与举措

在平等互利原则基础上，全方位和深层次地开展中国与世界各国在农机化方面的经贸合作与交流，在竞争中求发展，求进步，在互利合作中实现共赢。三、发展展望与举措

世界看好中国，中国走向世界已成为新的时代潮流。我们必须抓住机遇，积极为推进中国农业机械化的又好又快发展和世界农业机械化的发展做出历史性新贡献。三、发展展望与举措谢谢谢谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地产基础知识培训请在此输入您的副标题LOGO新员工入职培训系列课程培训目标请在此输入您的副标题LOGO1、熟悉房地产相关基本知识2、了解房地产相关的建筑知识3、熟悉房地产销售基本知识1房地产基本概念2土地及地产知识概要4房地产销售知识与案例分析3住宅、建筑工程概论课程：房地产基础知识房地产房地产又称不动产，是房产与地产的总称，是指土地、建筑物、地上的附着物及其附带的各种权利，在经济学上也叫不动产包括：1、土地2、建筑物及地上附着物3、房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。房产是指房屋的经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】地产是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系：地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有明确的权属关系，它是一个统称。房产、地产两者间的关系房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：1、实物形态上看，房产与地产密不可分2、从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格3、从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。【第一节：房地产基本概念】房地产的经济特性1、生产周期长2、资金密集性3、相互影响性4、易受政策限制性5、房地产的保值增值性

房地产的特性

房地产的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、资源的有限性4、物业的差异性【第一节：房地产基本概念】房地产类型按用途：居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业、特殊目的（车站、机场、医院等）、综合房地产。按开发程度：生地、毛地、熟地、在建工程、现房。按建筑结构：钢、钢砼、砌体、木、塑料、薄膜冲气。按结构形式：墙体、框架、筒体等。按层数和高度：低层、多层、高层、超高层。【第一节：房地产基本概念】房地产业

以土地和建筑物为经营对象，包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拔，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押、贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。

房地产开发房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。【第一节：房地产基本概念】

房地产市场分类一级市场——政府出让土地予开发商的市场（也称土地市场）二级市场——开发商出售商品房予消费者的市场（也称“一手房”市场）三级市场——消费者将已购商品房再转让的市场（也称“二手房”市场）【第一节：房地产基本概念】

房地产价格房地产价格构成：土地价格和建筑物及其附属物价格的统一，是土地价值和房屋价值的货币表现形式。房地产总价格：指一宗房地产的整体价格。房地产单位价格：指单位面积或单位建筑面积的价格，它可以反映房地产价格水平的高低。

房地产价格

楼面地价：指平均到每单位建筑面积上的土地价格楼面地价=土地总价格/总建筑面积=土地单价/容积率【第一节：房地产基本概念】

土地价格1、房屋建筑成本2、流通费用3、税金4、利润房地产价格

房屋价格

房地产价格构成1、土地出让金或征地费2、拆迁安置补偿费3、城市土地开发费4、土地开发利润【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】房地产价格的影响因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）

2、房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等

3、小区外部的配套设施（医院、银行、超市、农贸市场、学校、美容院等）

4、小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市场价格定位

6、房屋的供需状况

7、物业管理公司的口碑

8、房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少

10、政府因素、土地价格的变动

11、其它因素森茂山莊项目部【第一节：房地产基本概念】【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按所有制分：国有土地和集体土地

国有土地：在我国社会主义制度下，属于全民所有的土地叫国有土地。其中：城市和建制镇建成区的土地，都属于国家所有；在乡村和城镇郊区，国家依法征用和没收的土地、国营农场、林场、牧场、渔场、草场的土地；国有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都属于国家所有。集体土地：是指农村集体所有的土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。【第二节：土地及地产知识概要】

我国的土地制度土地所有制：在我国，先行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和集体所有制（即集体所有）两种形式。任何个人均不能取得土地所有权。土地使用权：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的权利。土地使用权可以依法转让。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地

城市用地可以分为九类：

1、居住用地2、公用设施用地（含商业用地）3、工业用地4、仓储用地5、对外交通用地6、道路广场用地

7、市政公用设施用地8、绿化用地9、特殊用地【第二节：土地及地产知识概要】国有土地使用权的取得方式

国有土地使用权的取得方式：土地使用权出让、转让、划拨三种形式。1、土地使用权出让：是指人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。拍卖：是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。招标：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地使用权的取得方式2、土地使用权转让：是指合法拥有土地使用权的自然人、法人和其它组织，通过买卖等方式将土地使用权转移给他人的行为。3、土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按开发程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未开垦地等不具备直接使用条件的土地。2、熟地：是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。

三通一平：是指土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按用途分类土地按用途分类及使用年限确定：1、居住用地——70年；2、工业用地——50年；3、教育、科技、文化、卫生、体育用地——50年；4、商业、旅游、娱乐用地——40年；5、综合或者其他用地——50年。另外，加油站、加气站用地为——20年。

注意：首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有限的，不同开发用途的土地使用年限不一样。开发企业在取得土地用于房地产开发时，都要与国土局签订《土地使用权出让合同书》，其土地使用年限按国家规定执行。【第三节：房屋建筑工程概论】房屋的分类——按使用功能分类1、住宅2、工业厂房和仓库3、商场和店铺4、办公楼5、宾馆酒店6、文体娱乐设施7、政府和公用设施8、多功能建筑*Townhouse万科城【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的种类

住宅种类繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。低层：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。多层：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4-6层，一般采用砖混结构。多层房屋通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。小高层：一般把7层至10层的建筑称为“小高层”。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点。高层：11层以上30层以下、最高高度到100M的建筑物。超高层：30层以上（不包括30层）、最高到100m以上的建筑物。【第三节：房屋建筑工程概论】一期：4+1、6层合园二期：2栋17层小高层三期：3栋24层高层*康桥蓝湾【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体结构形式分类：1、砖木结构2、砖混结构3、钢混框架结构4、钢混剪刀墙结构5、钢混框架一剪刀墙结构6、钢结构【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合板楼：板楼一般建筑层数不会超过12层。长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。

板楼的优势：结构设计将朝阳面让位于居室，通风采光条件优于其它结构。比较典型的是一梯两户式设计，南北朝向时，位于前面的客厅、主卧等有充足的朝阳面；东西朝向时，前后居室各有半天的朝阳面。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合塔楼：一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯/两梯四户到12户。塔楼的优势：节约土地资源；塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改，灵活分割户型；塔楼结构强度高，抗震性好；居高望远，视野开阔。塔楼的劣势：塔楼每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后。塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风，这样的地方被称为“灰色空间”。【第三节：房屋建筑工程概论】

板楼、塔楼*水星·香榭里【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋户型结构分类，主要分为：1、普通单元式住宅2、公寓式住宅3、复式住宅4、跃层式住宅5、花园洋房式住宅6、小户型住宅（超小户型）*温馨浪漫的复式楼【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，但层高要低于跃层式住宅（复式设计为3.3米，而一般跃层式为5.6米）。复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。【第三节：房屋建筑工程概论】*大气豪华的跃式楼经典花园洋房*融科·檀香山【第三节：房屋建筑工程概论】

【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋政策属性分类：1、廉租房2、已购公房（房改房）3、经济适用住房4、住宅合作社集资建房等5、商品房【第三节：房屋建筑工程概论】

商品房商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以营利为目的，按市场规律经营的房屋。商品房的“五证”“两书”：

“五证”包括《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程施工许可证》《商品房预(销)售许可证》。“两书”：新建住宅《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。从销售看，商品房又分现房销售和期房预售；从销售对象看，分内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】*1987年深圳东晓华园—中国第一个商品房住宅小区【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分。一般可分为以下三种形式：1、砖混结构住宅砖混结构住宅：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋而板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗的讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分：2、砖木结构住宅砖木结构的住宅：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砖块砌筑，楼板结构、屋架用木结构共同构筑成的房屋。3、钢筋混凝土结构住宅钢筋混凝土结构住宅：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构搞震性能好，整体性强，搞腐蚀，耐火能力强，经久耐用，多用于高层住宅。具体又分框架、框架剪刀墙结构等。【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的层高：指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。住宅的净高：层高和净高的关系可用公式“净高=层高-楼板厚度”来表示，即层高和楼板厚度的差叫做净高。进深、开间可以衡量房屋的通透性，进深太深，房屋的通透性就会比较差，空气质量不高。

*房间进深16.5米/房间开间8.8米*卧室进深6米/卧室开间4.4米*客厅进深6.5米/客厅开间8.8米【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的进深：通常指房间长度。住宅的开间：通常指房间宽度。【第四节：销售知识与案例分析】商品房销售方式：按其交房方式不同，可分为商品房的现售和预售两种；

商品房预售条件：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。5、商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益

住宅的产权：一般是指住宅的所有权。住宅的所有权，是一种民事法律关系，指的是在法律规定的范围内，对住宅全面支配的权力。

住宅的所有权一般包括对房屋的占有、使用、收益、处分四个方面，这四个方面也构成了住宅所有权的四项基本内容。【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益1、住宅的占有权：一般由所有权人来行使。当使用权与所有权相分离的时候，占有权就为使用人行使——比如出租，当使用权发生转移时，占有权也随之转移。2、住宅的使用权：对住宅使用的权力称住宅的使用权。使用权的人，既可以是所有权人本人，也可以是租房人等。在占有权和使用权暂时不归房主所有时，房主的所有权并未丧失。3、住宅的收益权：是指房主利用住宅、房产等产生某种利益的权力，比如出租收益。4、住宅的处分权：由房主行使。只有房主才有权力处分住宅、房产、如继承、赠予、变卖、抵押等。但当房屋、住宅作为抵押物抵押给债权人时，债权人拥有房屋的处分权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：1、产权证书：是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。2、使用权房：是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有房产。3、公房：也称公有房产，国有房产。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的房产，在房产未出售之前，房产的产权归国家所有。目前居民租用的公有房产，按房改政策分为两大类：一类是可售公有房产，一类是不可售公有房产。均为使用权房。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：4、不可售公房：根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有房产。5、已购公房：又称售后公房，就是购买的公有房产。6、单位产权房：是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。7、共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋分类：1、期房：在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。房地产管理部门将没有取得房屋产权证的房屋统称为期房，只要还没办理房地产初始登记手续，没取得房屋产权证，就是期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。

2、现房：按照我国销售商品房“现房”的规定，只有领取了《房屋所有权证》的商品房才叫“现房”。在销售商品房的过程中，现房销售不需要“销售许可证”，购房者只需查看《房屋所有权证》，在签合同的时候也必须使用国土房管局印制的标准合同。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：3、准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。4、二手房：经过二次转手交易的房子叫做二手房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为"二手"。5、尾房：一般情况下，当房产销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。*世界最大的烂尾楼韩国柳京饭店【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：6、烂尾房：是指由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，无法回收前期投资，无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：1、一次性买断价：指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。2、定金：为保证合同的履行，买方预先向销售者卖方交纳一定数额的钱款。依据《合同法》相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如无约定，卖方违约时，“定金”双倍返还；买方违约时，“定金”不返还。“定金”的总额不得超过合同标的的20%。3、订金：目前法律上没有明确规定，一般可视为“预付款”。“订金”的效力取决于双方当事人的约定。双方当事人如果没有约定，“订金”的性质主要是预付款，销售者违约时，应无条件退款；消费者违约时，可以与销售者协商解决并要求经营者退款。如果双方当事人另有约定，则按照约定执行。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：

定金与订金的区别，主要表现在：

1)、从合同、依约定应交付定金而未交付的，不构成对主合同的违反；而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。

2)、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还订金的后果，订金仅可作损害赔偿金。

3)、定金的数额在法律规定上有一定限制，例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20％；而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制。4)、定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有担保性。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：4、违约金：是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。5、均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。6、起价：也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇1、商品房销售面积：商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购买房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。销售商品房，必须明示商品房的销售面积，并注明该商品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。商品房销售面积=套内实际建筑面积+公摊面积例：某房源广告：玉园小区、112㎡、30万，其中的112㎡即为商品房的销售面积。*套内面积㎡【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇2、套内建筑面积：商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇3、套内使用面积：套内房屋使用面积为房屋使用空间的面积，按以下规定计算：1)、套内使用面积为套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁柜等空间面积的总和；2)、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；3)、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；4)、内墙面装饰厚度计入使用面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

4、套内墙体面积：套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积。商品房的套内境况体分为共用墙及非共用墙两种。商品房套内墙体面积的计算法为：1）、共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。2）、非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

5、套内阳台建筑面积：按照《建筑面积计算规则》的规定，套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中：1）、原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；2）、挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建设筑面积；3）、凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；4）、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇6、公用建筑面积：又称公摊。分摊的公用建筑面积为每幢楼内的公用建筑面积。公用建筑面积由两部分组成：1）、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他为该建筑服务的专用设备用房；2）、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积（如地下车库、仓库、人防工程等）另外，购房人所受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，要在销（预）售合同中写明房屋名称，需分摊的总建筑面积。

公用建筑面积不包括仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋，以及为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房不计入公用建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇分摊的公用建筑面积计算：根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》规定，各套（单元）分摊的公用建筑面积计算公式如下：1）分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数2）公用建筑面积=整幢建筑的面积-各套套内建筑面积之和已作为独立使用空间（如租售的地下室、车棚、人防工程地下室）的建筑面积3）公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

7、面积计算公式汇总：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用面积套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和结构建筑面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱(均为投影面积)等所占面积的总