02章新药研究与开发概论

第四章新药研究概论（OutlineofDrugResearch）第一节引言（Introduction）

一、新药的研究与开发新药的创制分研究阶段与开发阶段(划分是候选药物的遴选与确定)研究阶段研究阶段强调学术和技术意义开发阶段开发阶段则强调市场价值和经济意义

药物分子设计（Moleculardrugdesign）是指通过科学的构思和理论的规划，构建具有预期药理活性的新化学实体（Newchemicalentities,NCE）的分子操作二、创制新药的四要素

①药物作用靶标的确定②活性评价系统的建立③先导化合物（Leadcompound，先导物）的发现；④先导化合物的优化靶标的确定

确定治疗的疾病目标和药物作用的环节和靶标，是创制新药的出发点，因为以后实施的各种操作都是由此决定的。选择病种和靶标，除旨在创制非盈利和社会公益性药物外，应以市场的需求、容量和投入回报为导向。新颖的靶标意味着新的环节和机理，创制的药物往往有较强的市场竞争力，当然也要承担相当的风险。例如过氧化酶体增殖受体（PPAR）的发现，已经成为研制抗II型糖尿病和肥胖病药物的靶标，并陆续有新药上市。但是新的靶标很容易成为竞相开发之的，药物市场饱和以后，继续研制同类药物的前途未必看好。模型的建立靶标选定之后，要建立生物学模型，以筛选和评价化合物的活性。模型可有不同的层次，例如体外的分子水平（酶或受体）试验、细胞培养、对离体器官的作用，以及对整体动物的体内试验，这些模型均应反映出是针对所选定的靶标的作用。通常要制定出筛选标准，如果化合物符合这些标准，则研究项目继续进行；若未能满足标准，则应尽早终止研究。先导物的发现

新药研究的物质准备是化合物的搜集和制备，通过活性筛选，对达到所设定活性指标的化合物，定为入选的苗头化合物（Hit），再经不同的模型和提高活性强度的标准，以及化合物的结构类型和专利考虑等多种因素，从苗头化合物中确定先导化合物，这就是先导化合物的发现（Leaddiscovery）。先导化合物是指新发现的对某种靶标和模型呈现明确药理活性的化合物。先导物可以是已知的化合物，但其活性应是新发现的。当然，先导物的化学结构最好也是新颖的。先导物可以从多方面的来源得到：天然产物，化学合成化合物，生物合成化合物等。先导物的优化

先导化合物的优化（Leadoptimization）。先导物优化的特征是建立结构与活性的关系，简称构效关系（Structure-activityrelationship,SAR）。这里所说的活性是泛指的生物活性，包括了药效、药代、毒性等。构效关系的研究可以是定性的评价，也可以是定量的研究，后者又分为二维和三维定量构效关系研究（2D-,3D-QSAR）。研究构效关是实验性的总结和概括，但构效关系的方法学和参数的研究，有许多理论问题。通过构效分析，进一步指导设计与合成，再经体内外活性评价，循环反馈，最终获得优化好的化合物—候选药物（Drugcandidate）。三、药物分子设计的策略基础

药物分子设计的方法很多，例如从天然活性产物，组合化学方法，基于受体结构的药物设计，虚拟筛选，定量构效关系，传统药物化学方法等，广泛用于先导物的发现和优化。分析这些方法的内在联系，可认为分子的多样性（Diversity），互补性（Complementarity）和相似性（Similarity）构成了设计方法的策略基础第二节分子的多样性－先导化合物的发现

（MolecularDiversity－LeadDiscovery）一、天然产物具有多样性，是先导化合物的重要来源自然界生物的多样性决定了天然化合物的多样性。植物、动物、微生物以及海洋生物等在物竞天择的环境和进化过程中，为了自身的生存和种群的繁衍，制造了各色各样的代谢物质，这些物质往往会保护自己免被周围环境的生物或不适条件所毁灭。青霉菌产生青霉素并向周围分泌，抑制与其共存的“异己”生长；一些植物为了保存自己不被动物吃掉，产生诸如有强心作用的苷类或作用于中枢神经系统的生物碱，或产生有不愉快味道、引起呕吐的物质等；动物脏器中提炼的激素，虽然有些可直接作为药物，但更多作为先导物

青蒿素古书记载我国西北部盛产的黄花蒿（Artemisiaannua）有清热解毒的作用，基于此我国科学家发现了青蒿素（Artemisinin）具有强效抗疟活性。Artemisinin对于产生耐药作用的恶性疟原虫感染的患者，有明显的治疗作用。Artemisinin属于倍半萜类化合物，分子结构中含有过氧键，是呈现抗疟作用的药效基团，如果将过氧键还原成醚键，则完全丧失抗疟活性。然而，由于青蒿素的水溶性较低，体内吸收性能不好，以其为先导物进行结构优化，经过一系列的研究，得到了例如二氢青蒿素（Dihydroartemisinin）、蒿甲醚（Artemether）和青蒿琥酯（Artesunate）等优良药物青蒿素（Artemisinin）二氢青蒿素（Dihydroartemisinin）蒿甲醚（Artemether）青蒿琥酯（Artesunate）红霉素类

红霉素（Erythromycin）为含有14元环的内酯类抗生素，Erythromycin的强效抗菌作用，是通过抑制氨基酸酰化的t-RNA的易位，干扰核糖体的程序化合成蛋白。然而Erythromycin有明显的刺激胃肠道副作用，研究表明Erythromycin在胃酸的催化下，6位羟基与9位羰基形成半缩醛，继之与12位羟基生成缩酮，缩酮是产生胃肠道刺激和丧失抗菌作用的主要原因。为了避免缩酮的形成，将6位羟基甲基化，得到克拉霉素（Clarithromycin）。阿齐霉素（Azithromycin）和Telithromycin[2]的抗菌作用更强。洛伐他汀

在生物的进化过程中，某些低等生物的次级代谢产物与哺乳动物的正常代谢产物有许多相似之处。例如自霉菌Penicilliumcitrinum发酵液中分离得到的洛伐他汀（Lovastatin）具有降低血液中胆固醇作用。Lovastatin分子中含有二羟基戊酸片段，与胆固醇在人体内生物合成的3-羟基-3-甲基戊二酸的结构有相似性，后者在HMG-辅酶A还原酶的催化下，被还原成甲羟戊酸（Mevalonicacid），这是体内合成胆固醇的级联反应的限速步骤。Lovastatin与酶的结合作用Ki值为1.0nM，低于底物3-羟基-3-甲基戊二酸的Km值（10μM）一万倍，因而有很高的特异性抑制作用。Lovastatin分子中的六氢萘片断是维持与酶发生紧密结合的疏水性基团，对抑制作用起重要作用[4]。二羟基戊酸以开环的形式与酶相结合，内酯本身没有活性。六氢萘环对抑制过程起辅助作用，可用其他结构替换，例如氟伐他汀[5]（Fluvastatin）、阿托伐他汀[6]（Atorvastatin）和罗素他汀（Rosuvastatin）等分别用吲哚环、吡唑环和嘧啶环替代六氢萘环，仍有很强的抑制活性，但共同特点是有相当的疏水性石杉碱

石杉科植物千层塔含有菲啶类生物碱石杉碱甲和乙（HuperzineA,HuperzineB），具有强效抑制乙酰胆碱酯酶的作用，可提高学习记忆和认知能力。临床用于治疗阿茨海默病、健忘症和重症肌无力[7]。为提高HuperzineA向中枢的分布，增加其脂溶性，将伯氨基制成芳香醛的西佛碱前药，有望成为新一代的抗老年痴呆药物。HuperzineA抑制胆碱酯酶的IC50为114nM,其简化物氨基喹啉酮的抗胆碱酯酶活性较低，IC50为500nM，用12个亚甲基连接两个氨基喹啉酮得到的化合物提高了抗胆碱酯酶活性，比HuperzineA强一倍（IC50＝52nM）二、组合化学

（Combinatorialchemistry）基本原理先导物的发现在很大程度上取决于化合物的合成和生物评价的速度，合成的数量越多，速率越快，发现活性化合物的概率越大。组合化学作为一种化学合成方法，所实行的化学反应与传统的有机合成没有本质区别组合化学的特点是在同一时刻实施相同类型的反应，制备出多个群集分子，这些化合物或呈混合状态制备，或以单个化合物方式存在。这样形成的化合物库，可进行群集的高通量筛选。组合化学与高通量筛选相配合，构成了发现或优化先导化合物新途径。经典合成法

组合化学法

经典合成法与组合化学法比较

组合化学同传统有机合成的不同点是从一组化合物的结构分析并设计化合物的合成路线。将一组化合物的共同结构称作结构骨架（Scaffold）或结构模板（Template），连接于结构骨架的基团或片段是具有相同功能基的多种组建模块（Buildingblock），连接的方式是通过同种成键反应实现的。所以，组合化学认为化合物是由连接于结构骨架上若干组建模块所组成的分子。组建模块越多，生成的化合物数量越大。组建模块的拼接可以成线性结合，生成的化合物成线性分子。合成组合库，可用固相法或液相的方法。固相合成（Solid-phasesynthesis）是将反应物连接在树脂上，在连接的树脂上进行化学反应，常用于多步骤和重复性的合成反应，制备大容量的化合物库。由于中间体和产物与树脂相连，为使反应完全，常常可加入过量试剂，在反应后经简便地过滤和洗涤除去多余的试剂。当今的组合化学主要用固相有机合成，合成大容量化合物库的最有效方法是合－分法（或称混合－均分法，Split-poolmethod）制备3×3×3化合物库的模式图。可以看出，通过两次混合－均分的三次操作，共生成27个化合物，分布在三个容器中，每个容器中有9种化合物。合－分法得到一个树脂粒上只有一个化合物的混合物样品，可用多种方法进行生物学评价，虽然所得到的连接树脂的化合物可以用水溶性的酶或蛋白直接测定其活性，但最好将化合物切割下来,在溶液中测定活性。由于每组混合物的合成的最后一步所用的模块是确定的，这为揭示有活性化合物库的结构提供了很大方便1、二肽肽酶IV抑制剂脂肪腈化合物库二肽肽酶IV（DipeptidylpeptidaseIV,DPP-IV）是与II型糖尿病相关的靶标，为丝氨酸蛋白酶，在体内可使促胰岛素激素－胰高血糖素样肽-1（Glucagon-likepeptide-1,GLP-1）失活，引起糖尿病。DPP-IV特异性地裂解GLP-1的N端二肽残基：Xaa-Pro或Xaa-Ala，Xaa为某一氨基酸。选择性地抑制DPP-IV酶，可延长GLP-1刺激胰岛素分泌的持续时间，抑制胰高血糖素的释放，减缓胃的排空，因而降低血糖水平。模拟Xaa-Pro残基，得到环己基甘氨酰-2-氰基吡咯烷，N端的伯氨结合于酶的P2域，抑制DPP-IV的活性IC50=3nM，进而认为N-取代的甘氨酰氰基吡咯烷活性更强，采取平行合成方法，将200种N-取代的甘氨酸与树脂连接的N-溴代乙酰基脯氨酸作亲核取代反应，裂解掉树脂，得到N-取代的甘氨酰脯氨酰胺库，在液相中以三氟乙酸酐脱水，再用氨中和得到目的库。N-取代的甘氨酰氰基吡咯烷

环己基甘氨酰-2-氰基吡咯烷200个目的物中含硝基吡啶基的化合物对人血浆DPP-IV呈现强抑制作用，IC50=8.7nM，为消除硝基潜在的毒性，经药物化学变换，得到氰基吡啶取代的甘氨酸化合物，IC50=7nM，该化合物选择性很高，口服试验表明对大鼠和人DPP-IV抑制，可维持GLP-1水平4小时IC50=8.7nM（人血浆DPP-IV）IC50=7.0nM（人血浆DPP-IV）

2、依赖于周期蛋白的激酶4抑制剂依赖于周期蛋白的激酶4（Cyclin-dependentkinase4,CDK4）是与细胞周期相关的蛋白，经磷酸化可调节细胞内信号转导系统，与细胞的增殖密切相关。抑制CDK4，蛋白不能磷酸化，使细胞分裂停止在G1期，因而是癌化疗的靶标。Honma等将组合化学与基于受体结构的分子设计和经典的药物化学优化相结合，研究了CDK4酶的抑制剂首先，根据CDK2的晶体结构用同源模建方法构建了CDK4三维结构。其次，用LEGEND软件全新设计了1000个结合于深部狭窄的ATP作用部位，这1000个虚拟出的化合物均为全新分子。然后，应用SEEDS程序剖析药效团，并以生成的药效团作为提问项，搜寻ACD库。挑选出4884个分子量低于350的化合物，其中可购买到的有380个，经CDK4筛选，18个苗头化合物的IC50为15-500μM。按照结构类型分为4类，结构为二芳基脲，环脲和环硫脲，氨基嘧啶和氨基三嗪，蝶啶二芳基脲氨基嘧啶和氨基三嗪蝶啶环脲和环硫脲以二芳基脲为先导物合成的羟基萘甲基氯苯基脲，IC50=44μM。变换甲基氯苯片断，合成了含有55个化合物的组合库，得到的含吡啶基的分子IC50=7.6μM。再以N,N′-萘酚基吡啶基脲为先导物，合成了含有410个分子的组合库，最终得到高选择性的CDK4抑制剂，IC50=42nM。后者与CDK4的复合物单晶，经X-线衍射分析，表明该抑制剂所处的位置与ATP结合位点相同，证明了预期的结合模式IC50=44μMIC50=7.6μM

55个化合物的组合库

410个化合物组合库IC50=42nM（对CDK2无活性）

IC50=7.6μM（对CDK2无活性）三、组合生物合成分子生物学和基因克隆技术的发展，使得科学家完全能够将长时间的缓慢的进化过程，在短时间内人为地再现或改变。通过对基因的不同组合方式，如混合、匹配、交换或突变，实现基因重组，并克隆到不同的生物体中，产生出新的酶系，从而催化生成新的代谢产物，这就是组合生物合成的基本原理组合生物合成（Combinatorialbiosynthesis）整合了基因重组技术与组合化学策略，将产生次级代谢产物的酶系编码的基因克隆到微生物细胞中，由于产生了多种变异的酶系，这会使该微生物产生多种本不存在的物质，即非天然的天然物质，实现分子的多样性。聚酮（Polyketide）类化合物是一大类具有多样性结构的天然产物，大多是由放线菌或真菌产生的次级代谢产物。许多聚酮化合物具有抗菌或抗癌活性，例如红霉素、柔红霉素（Daunorubicin）、四环素、利福霉素（Rifamycin）、放线紫红素（Actinorhodin）等。在结构上聚酮可分为两类：大环内酯（Macrolides）和多环芳香酮下面以红霉素为例，说明聚酮的生物合成过程。红霉素产生菌Saccharopolysporaerythraea含有聚酮合酶（Polyketidesynthase，PKS）系，存在于6个结构单元（Modules）中，每个结构单元中含有多结构域的酶系[15]，聚酮合酶是催化该“组装线”的多功能活性中心的酶系。每个结构单元负责将丙二酸辅酶A加到由丙酸辅酶A开始链上，增加一个三碳单元。结构单元无论是否含有酮还原酶，脱水酶和烯醇还原酶活性决定着链增长过程中对β羰基的处置程度，即它的氧化水平。图4-5是聚酮合酶催化合成红霉素的示意图，是在6个功能单元的作用下，由丙酸、丙二酸等小分子经Claisen样缩合、还原、脱水等循环反应，增长碳链，最后环合而成6-DeoxyerythronolideB，经糖化生成红霉素A。四、组合生物催化谢谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地产基础知识培训请在此输入您的副标题LOGO新员工入职培训系列课程培训目标请在此输入您的副标题LOGO1、熟悉房地产相关基本知识2、了解房地产相关的建筑知识3、熟悉房地产销售基本知识1房地产基本概念2土地及地产知识概要4房地产销售知识与案例分析3住宅、建筑工程概论课程：房地产基础知识房地产房地产又称不动产，是房产与地产的总称，是指土地、建筑物、地上的附着物及其附带的各种权利，在经济学上也叫不动产包括：1、土地2、建筑物及地上附着物3、房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。房产是指房屋的经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】地产是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系：地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有明确的权属关系，它是一个统称。房产、地产两者间的关系房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：1、实物形态上看，房产与地产密不可分2、从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格3、从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。【第一节：房地产基本概念】房地产的经济特性1、生产周期长2、资金密集性3、相互影响性4、易受政策限制性5、房地产的保值增值性

房地产的特性

房地产的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、资源的有限性4、物业的差异性【第一节：房地产基本概念】房地产类型按用途：居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业、特殊目的（车站、机场、医院等）、综合房地产。按开发程度：生地、毛地、熟地、在建工程、现房。按建筑结构：钢、钢砼、砌体、木、塑料、薄膜冲气。按结构形式：墙体、框架、筒体等。按层数和高度：低层、多层、高层、超高层。【第一节：房地产基本概念】房地产业

以土地和建筑物为经营对象，包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拔，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押、贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。

房地产开发房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。【第一节：房地产基本概念】

房地产市场分类一级市场——政府出让土地予开发商的市场（也称土地市场）二级市场——开发商出售商品房予消费者的市场（也称“一手房”市场）三级市场——消费者将已购商品房再转让的市场（也称“二手房”市场）【第一节：房地产基本概念】

房地产价格房地产价格构成：土地价格和建筑物及其附属物价格的统一，是土地价值和房屋价值的货币表现形式。房地产总价格：指一宗房地产的整体价格。房地产单位价格：指单位面积或单位建筑面积的价格，它可以反映房地产价格水平的高低。

房地产价格

楼面地价：指平均到每单位建筑面积上的土地价格楼面地价=土地总价格/总建筑面积=土地单价/容积率【第一节：房地产基本概念】

土地价格1、房屋建筑成本2、流通费用3、税金4、利润房地产价格

房屋价格

房地产价格构成1、土地出让金或征地费2、拆迁安置补偿费3、城市土地开发费4、土地开发利润【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】房地产价格的影响因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）

2、房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等

3、小区外部的配套设施（医院、银行、超市、农贸市场、学校、美容院等）

4、小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市场价格定位

6、房屋的供需状况

7、物业管理公司的口碑

8、房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少

10、政府因素、土地价格的变动

11、其它因素森茂山莊项目部【第一节：房地产基本概念】【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按所有制分：国有土地和集体土地

国有土地：在我国社会主义制度下，属于全民所有的土地叫国有土地。其中：城市和建制镇建成区的土地，都属于国家所有；在乡村和城镇郊区，国家依法征用和没收的土地、国营农场、林场、牧场、渔场、草场的土地；国有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都属于国家所有。集体土地：是指农村集体所有的土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。【第二节：土地及地产知识概要】

我国的土地制度土地所有制：在我国，先行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和集体所有制（即集体所有）两种形式。任何个人均不能取得土地所有权。土地使用权：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的权利。土地使用权可以依法转让。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地

城市用地可以分为九类：

1、居住用地2、公用设施用地（含商业用地）3、工业用地4、仓储用地5、对外交通用地6、道路广场用地

7、市政公用设施用地8、绿化用地9、特殊用地【第二节：土地及地产知识概要】国有土地使用权的取得方式

国有土地使用权的取得方式：土地使用权出让、转让、划拨三种形式。1、土地使用权出让：是指人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。拍卖：是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。招标：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地使用权的取得方式2、土地使用权转让：是指合法拥有土地使用权的自然人、法人和其它组织，通过买卖等方式将土地使用权转移给他人的行为。3、土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按开发程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未开垦地等不具备直接使用条件的土地。2、熟地：是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。

三通一平：是指土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按用途分类土地按用途分类及使用年限确定：1、居住用地——70年；2、工业用地——50年；3、教育、科技、文化、卫生、体育用地——50年；4、商业、旅游、娱乐用地——40年；5、综合或者其他用地——50年。另外，加油站、加气站用地为——20年。

注意：首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有限的，不同开发用途的土地使用年限不一样。开发企业在取得土地用于房地产开发时，都要与国土局签订《土地使用权出让合同书》，其土地使用年限按国家规定执行。【第三节：房屋建筑工程概论】房屋的分类——按使用功能分类1、住宅2、工业厂房和仓库3、商场和店铺4、办公楼5、宾馆酒店6、文体娱乐设施7、政府和公用设施8、多功能建筑*Townhouse万科城【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的种类

住宅种类繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。低层：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。多层：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4-6层，一般采用砖混结构。多层房屋通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。小高层：一般把7层至10层的建筑称为“小高层”。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点。高层：11层以上30层以下、最高高度到100M的建筑物。超高层：30层以上（不包括30层）、最高到100m以上的建筑物。【第三节：房屋建筑工程概论】一期：4+1、6层合园二期：2栋17层小高层三期：3栋24层高层*康桥蓝湾【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体结构形式分类：1、砖木结构2、砖混结构3、钢混框架结构4、钢混剪刀墙结构5、钢混框架一剪刀墙结构6、钢结构【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合板楼：板楼一般建筑层数不会超过12层。长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。

板楼的优势：结构设计将朝阳面让位于居室，通风采光条件优于其它结构。比较典型的是一梯两户式设计，南北朝向时，位于前面的客厅、主卧等有充足的朝阳面；东西朝向时，前后居室各有半天的朝阳面。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合塔楼：一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯/两梯四户到12户。塔楼的优势：节约土地资源；塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改，灵活分割户型；塔楼结构强度高，抗震性好；居高望远，视野开阔。塔楼的劣势：塔楼每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后。塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风，这样的地方被称为“灰色空间”。【第三节：房屋建筑工程概论】

板楼、塔楼*水星·香榭里【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋户型结构分类，主要分为：1、普通单元式住宅2、公寓式住宅3、复式住宅4、跃层式住宅5、花园洋房式住宅6、小户型住宅（超小户型）*温馨浪漫的复式楼【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，但层高要低于跃层式住宅（复式设计为3.3米，而一般跃层式为5.6米）。复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。【第三节：房屋建筑工程概论】*大气豪华的跃式楼经典花园洋房*融科·檀香山【第三节：房屋建筑工程概论】

【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋政策属性分类：1、廉租房2、已购公房（房改房）3、经济适用住房4、住宅合作社集资建房等5、商品房【第三节：房屋建筑工程概论】

商品房商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以营利为目的，按市场规律经营的房屋。商品房的“五证”“两书”：

“五证”包括《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程施工许可证》《商品房预(销)售许可证》。“两书”：新建住宅《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。从销售看，商品房又分现房销售和期房预售；从销售对象看，分内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】*1987年深圳东晓华园—中国第一个商品房住宅小区【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分。一般可分为以下三种形式：1、砖混结构住宅砖混结构住宅：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋而板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗的讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分：2、砖木结构住宅砖木结构的住宅：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砖块砌筑，楼板结构、屋架用木结构共同构筑成的房屋。3、钢筋混凝土结构住宅钢筋混凝土结构住宅：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构搞震性能好，整体性强，搞腐蚀，耐火能力强，经久耐用，多用于高层住宅。具体又分框架、框架剪刀墙结构等。【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的层高：指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。住宅的净高：层高和净高的关系可用公式“净高=层高-楼板厚度”来表示，即层高和楼板厚度的差叫做净高。进深、开间可以衡量房屋的通透性，进深太深，房屋的通透性就会比较差，空气质量不高。

*房间进深16.5米/房间开间8.8米*卧室进深6米/卧室开间4.4米*客厅进深6.5米/客厅开间8.8米【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的进深：通常指房间长度。住宅的开间：通常指房间宽度。【第四节：销售知识与案例分析】商品房销售方式：按其交房方式不同，可分为商品房的现售和预售两种；

商品房预售条件：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。5、商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益

住宅的产权：一般是指住宅的所有权。住宅的所有权，是一种民事法律关系，指的是在法律规定的范围内，对住宅全面支配的权力。

住宅的所有权一般包括对房屋的占有、使用、收益、处分四个方面，这四个方面也构成了住宅所有权的四项基本内容。【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益1、住宅的占有权：一般由所有权人来行使。当使用权与所有权相分离的时候，占有权就为使用人行使——比如出租，当使用权发生转移时，占有权也随之转移。2、住宅的使用权：对住宅使用的权力称住宅的使用权。使用权的人，既可以是所有权人本人，也可以是租房人等。在占有权和使用权暂时不归房主所有时，房主的所有权并未丧失。3、住宅的收益权：是指房主利用住宅、房产等产生某种利益的权力，比如出租收益。4、住宅的处分权：由房主行使。只有房主才有权力处分住宅、房产、如继承、赠予、变卖、抵押等。但当房屋、住宅作为抵押物抵押给债权人时，债权人拥有房屋的处分权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：1、产权证书：是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。2、使用权房：是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有房产。3、公房：也称公有房产，国有房产。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的房产，在房产未出售之前，房产的产权归国家所有。目前居民租用的公有房产，按房改政策分为两大类：一类是可售公有房产，一类是不可售公有房产。均为使用权房。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：4、不可售公房：根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有房产。5、已购公房：又称售后公房，就是购买的公有房产。6、单位产权房：是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。7、共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋分类：1、期房：在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。房地产管理部门将没有取得房屋产权证的房屋统称为期房，只要还没办理房地产初始登记手续，没取得房屋产权证，就是期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。

2、现房：按照我国销售商品房“现房”的规定，只有领取了《房屋所有权证》的商品房才叫“现房”。在销售商品房的过程中，现房销售不需要“销售许可证”，购房者只需查看《房屋所有权证》，在签合同的时候也必须使用国土房管局印制的标准合同。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：3、准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。4、二手房：经过二次转手交易的房子叫做二手房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为"二手"。5、尾房：一般情况下，当房产销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。*世界最大的烂尾楼韩国柳京饭店【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：6、烂尾房：是指由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，无法回收前期投资，无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：1、一次性买断价：指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。2、定金：为保证合同的履行，买方预先向销售者卖方交纳一定数额的钱款。依据《合同法》相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如无约定，卖方违约时，“定金”双倍返还；买方违约时，“定金”不返还。“定金”的总额不得超过合同标的的20%。3、订金：目前法律上没有明确规定，一般可视为“预付款”。“订金”的效力取决于双方当事人的约定。双方当事人如果没有约定，“订金”的性质主要是预付款，销售者违约时，应无条件退款；消费者违约时，可以与销售者协商解决并要求经营者退款。如果双方当事人另有约定，则按照约定执行。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：

定金与订金的区别，主要表现在：

1)、从合同、依约定应交付定金而未交付的，不构成对主合同的违反；而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。

2)、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还订金的后果，订金仅可作损害赔偿金。

3)、定金的数额在法律规定上有一定限制，例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20％；而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制。4)、定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有担保性。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：4、违约金：是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。5、均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。6、起价：也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇1、商品房销售面积：商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购买房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。销售商品房，必须明示商品房的销售面积，并注明该商品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。商品房销售面积=套内实际建筑面积+公摊面积例：某房源广告：玉园小区、112㎡、30万，其中的112㎡即为商品房的销售面积。*套内面积㎡【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇2、套内建筑面积：商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇3、套内使用面积：套内房屋使用面积为房屋使用空间的面积，按以下规定计算：1)、套内使用面积为套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁柜等空间面积的总和；2)、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；3)、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；4)、内墙面装饰厚度计入使用面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

4、套内墙体面积：套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积。商品房的套内境况体分为共用墙及非共用墙两种。商品房套内墙体面积的计算法为：1）、共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。2）、非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

5、套内阳台建筑面积：按照《建筑面积计算规则》的规定，套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中：1）、原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；2）、挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建设筑面积；3）、凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；4）、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇6、公用建筑面积：又称公摊。分摊的公用建筑面积为每幢楼内的公用建筑面积。公用建筑面积由两部分组成：1）、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他为该建筑服务的专用设备用房；2）、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积（如地下车库、仓库、人防工程等）另外，购房人所受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，要在销（预）售合同中写明房屋名称，需分摊的总建筑面积。

公用建筑面积不包括仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋，以及为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房不计入公用建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇分摊的公用建筑面积计算：根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》规定，各套（单元）分摊的公用建筑面积计算公式如下：1）分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数2）公用建筑面积=整幢建筑的面积-各套套内建筑面积之和已作为独立使用空间（如租售的地下室、车棚、人防工程地下室）的建筑面积3）公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

7、面积计算公式汇总：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用面积套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和结构建筑面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱(均为投影面积)等所占面积的总和。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇使用率：使用面积与建筑面积之比。

实用率：套内建筑面积和住宅面积之比。板楼：80%；塔楼