中国石矿集团稀土产业研究报告

中国五矿集团

协助五矿集团成功组建中国钨业集团，设计并实现产业整合的战略价值稀土产业研究报告V0.0报告目录稀土中国在世界稀土产业中的地位中国稀土产业的现状与发展趋势江西稀土产业的现状、发展趋势2©2002BexcelManagementConsultantsAllRightsReserved稀土是稀土元素(或称稀土金属)的简称，是17种元索组成的一个金属大家族

稀土元素及其在元素周期表中的位置3©2002BexcelManagementConsultantsAllRightsReserved稀土元素的分类位于元素周期表第ⅢB族的钪、钇和15个镧系元素中稀土钐（Sm）铕（Eu）、钆（Gd）重稀土，又称钇组铽（Tb）、镝（Dy）、钬（Ho）、铒（Er）、铥（Tm）、镱（Yb）、镥（Lu）、钇（Y）轻稀土，又称铈组镧（La）、铈（Ce）、镨（Pr）、钕（Nd）、钷（Pm）钪（Sc）是分散性元素，一般不与其它稀土元素共生于同一矿物之中钷（Pm）是放射性元素，稀土矿物中还没有发现钷。4©2002BexcelManagementConsultantsAllRightsReserved氟碳铈矿、独居石矿、磷钇矿和风化壳淋积型矿，前三种矿占西方稀土产量的95%以上。独居石和氟碳铈矿中，轻稀土含量较高。磷钇矿中，重稀土和钇含量较高，但矿源比独居石少。含有稀土元素的矿物稀土元素在地壳中主要以矿物形式存在稀土矿物作为矿物的基本组成元素，稀土以离子化合物形式赋存于矿物晶格中，构成矿物的必不可少的成分，如独居石、氟碳铈矿等作为矿物的杂质元素，以类质同象置换的形式，分散于造岩矿物和稀有金属矿物中，如磷灰石、萤石等第三类呈离子状态被吸附于某些矿物的表面或颗粒间。这类矿物主要是各种粘土矿物、云母类矿物稀土元素赋存状态主要有三种250种已经发现的稀土矿物50～60种具有工业价值的10种左右目前具有开采价值的主要4种现在用于工业的5©2002BexcelManagementConsultantsAllRightsReserved稀土的生产和制备混合稀土化合物单一纯稀土元素稀土选矿稀土冶炼稀土矿石稀土精矿单一稀土金属和混合稀土金属稀土选矿浮选法，辅以重选、磁选法稀土精矿分解酸法、碱法和氯化分解稀土元素分离之湿法冶金，如溶剂萃取法稀土元素分离之火法冶金，如熔盐电解法如碳酸稀土、氯化稀土等6©2002BexcelManagementConsultantsAllRightsReserved稀土的产品分类和产业链原料材料器件产品上游产品矿产品，初级产品（或粗产品）中游产品深加工产品（或叫单一产品、高纯产品）下游产品应用材料和应用产品（或器件）选冶产品指稀土矿山和冶炼企业生产的稀土精矿、单一和混合的稀土氧化物、金属及其合金、单一及混合稀土盐类等

应用产品一切含稀土的制成品，如稀土永磁体、稀土荧光粉、稀土抛光粉、稀土微肥、稀土激光晶体、稀土贮氢材料等终端应用部件应用材料应用深加工稀土冶炼采矿7©2002BexcelManagementConsultantsAllRightsReserved稀土是新技术革命和未来国际竞争中的重要战略资源，广泛用于国民经济和国防工业的各个领域

单一稀土氧化物混合稀土氧化物单一稀土金属混合稀土金属La2O3:光学玻璃、陶瓷电容器、催化剂、热电子发射体等Ce2O3:玻璃脱色剂、催化剂、光学玻璃、抛光粉等Pr2O3:颜料、永磁体、催化剂等Nd2O3:永磁体、玻璃添加剂、陶瓷电容器、激光器等Sm2O3:永磁体、陶瓷电容器、催化剂Eu2O3:红色荧光粉、原子反应堆控制材料等Gd2O3:原子反应堆控制材料、GGG磁光材料、磁致冷材料、光学玻璃Tb4O7:高显色灯、磁光存储材料、磁致伸缩材料。Dy2O3:永磁体、磁致冷材料等Ho2O3:颜料、激光器等Er2O3:光学玻璃、半导体、光导纤维Tm2O3:激光器等抛光粉平板玻璃电视显像照相机镜头眼镜片催化剂石油裂化催化剂钇：耐热钢添加剂、电子材料、核反应堆材料、铝导线镧：贮氢合金、电子射线源、吸气剂、铝合金镨：永磁合金、磁致冷合金。钕：永磁合金、磁光存贮材料钐：永磁合金等铈：火石合金、冶金添加剂钆：原子能、磁致冷材料、磁光存贮材料镝：永磁合金、磁光存贮材料、磁致冷、磁致伸缩材料铥：磁致伸缩材料等铽：磁致伸缩材料、磁光存贮材料发火合金钢铁和有色金属的添加剂、贮氢合金等。8©2002BexcelManagementConsultantsAllRightsReserved随着稀土在高新技术及新材料中的广泛应用，市场对稀土的需求量将持续拉动

数码时代环保汽车时代PC、移动电话、数码相机和高清晰

度数码电视等稀土永磁材料、发光材料、抛光材料、镜头玻璃添加剂和贮

氢材料镧、铈、镨、钐、钇等稀土做成的燃料电池9©2002BexcelManagementConsultantsAllRightsReserved报告目录稀土中国在世界稀土产业中的地位中国稀土产业的现状与发展趋势江西稀土产业的现状、发展趋势10©2002BexcelManagementConsultantsAllRightsReserved我国稀土资源非常丰富，储量世界第一中国前苏联美国澳大利亚其它世界稀土资源储量（REO万吨）资料来源：《世界稀土经济》（第九版）前苏联美国印度其它中国的稀土资源储量大，矿种和稀土元素齐全，稀土品位高，矿点分布合理美国稀土资源主要有氟碳铈矿、独居石及在选别其它矿物时，作为副产品可回收黑稀金矿、硅铍钇矿和磷钇矿

前苏联的稀土储量很大，主要是伴生矿床位于科拉半岛，存在于碱性岩中的含稀土的磷灰石澳大利亚是独居石的生产大国，独居石是作为生产锆英石和金红石及钛铁矿的副产品加以回收其它主要生产国还有印度、加拿大、南非、巴西等11©2002BexcelManagementConsultantsAllRightsReserved经过多年的发展和建设，已经成为最大的稀土生产国和出口国，

在国际市场上具有支配和主导地位中国前苏联美国澳大利亚其它资料来源：中国稀土行业协会统计年鉴美国地质调查局《矿产品概览》世界稀土矿产品2001年产量（REO,吨）中国中国前苏联美国印度其它法国日本美国荷兰等国其它2000年稀土产品（不含磁材、铁合金）出口情况统计（万吨）中国稀土产品七成出口12©2002BexcelManagementConsultantsAllRightsReserved中国还是世界稀土产品第二大消费国

其它

欧洲美国其它全世界稀土消费配分（%）稀土共有六个世界市场北美中国大陆日本东亚其它稀土矿产品市场混合稀土产品市场单-和高纯稀土氧化物金属市场稀土高技术材料市场，如稀土永磁材料，荧光材料，贮氢材料，激光晶体，超导材料，磁致冷材料，磁致伸缩材料等含有稀土材料的器件，如计算机中的音圈马达，稀土镍氢二次电池，稀土电机，稀土电动汽车，医用核磁共振显像仪，信息存贮稀土屏，稀土节能灯，电视和计算机显示屏，以及汽车尾气净化器等稀土在高新技术产业、国防工业、钢铁和有色金属、玻璃陶瓷、石油化工、农业、医药、轻纺和皮革工业等方面的应用13©2002BexcelManagementConsultantsAllRightsReserved但是，与发达国家相比，我国的稀土应用主要集中在传统领域14©2002BexcelManagementConsultantsAllRightsReserved随着世界稀土消费增长势头趋缓，同时中国产能扩张过快，致使稀土产品出口价格持续下跌前苏联其它

日本法国美国荷兰等国其它资料来源：有关文章北美日本东亚欧洲其它欧洲经济增长减缓，美国经济出现衰退、日本经济继续低迷，致使世界稀土消费需求近年来稳定在7～8万吨/年中国的稀土生产能力已达18万吨，2002年稀土实际生产量已过8万吨，而且增长势头不减世界需求中国供给中国稀土产品出口情况15©2002BexcelManagementConsultantsAllRightsReserved报告目录稀土中国在世界稀土产业中的地位中国稀土产业的现状与发展趋势江西稀土产业的现状、发展趋势16©2002BexcelManagementConsultantsAllRightsReserved中国稀土储量主要集中在内蒙、四川和江西，并依托资源形成了三大稀土资源型产业基地中国稀土探明储量约占全球的80％内蒙古储量占80％四川储量占5％中国重稀土探明储量占全球的50％以上内蒙古占全国储量的80％江西占全国储量的80％全球稀土储量分布全球重稀土储量分布内蒙（包头稀土高新技术园区）：依托白云鄂博稀土矿产资源轻稀土为主铁矿的共伴生矿，开采成本低吸引稀土高新技术企业27家，三资企业30家稀土产业链逐步形成，初具规模，目标成为“中国稀土谷”四川省：依托凉山州的稀土资源（轻稀土为主）稀土企业有20多家集中在稀土产业链的上游江西省：依托赣州的稀土资源（世界罕见的重稀土资源）稀土企业不多，单一稀土金属分离能力较强单一稀土金属和合金的产业基地，与江浙沪的下游企业构成完整的产业链17©2002BexcelManagementConsultantsAllRightsReserved中国主要稀土原生矿床和淋积型矿床一览表编号矿产地名称矿床类别储量规模稀土类型利用情况备注RE2O3ΣCe2O3ΣY2O31内蒙古白云博主、东、西矿原生矿超大

轻稀土已用共伴生矿2内蒙古白云博主东矿底盘原生矿超大

轻稀土未用共生矿3内蒙古白云博都拉哈拉原生矿超大

轻稀土未用共生矿4内蒙古扎鲁特旗八0一原生矿

大大重、轻稀土未用共生矿5吉林大栗子铁矿红旗区原生矿

重稀土未用伴生矿6山东微山原生矿

中

轻稀土已用

7江西七0一淋积型

大重稀土已用

8江西七二一淋积型

大

轻稀土已用

9江西八0七淋积型

大

轻稀土已用

10湖北竹山庙垭原生矿

大

轻稀土未用

11湖北应山广水原生矿

中重稀土未用

12湖南江华淋积型

中

轻稀土已用

13广东新丰淋积型

中

重、轻稀土已用

14广东粤东北地区若干矿点淋积型

重、轻土已用

15福建闽西南若干矿点淋积型

重、轻土已用

16四川冕宁牦牛坪原生矿

大

轻稀土已用

17贵州织金新华原生矿

大

重、轻稀土未用伴生矿18©2002BexcelManagementConsultantsAllRightsReserved中国主要独居石、磷钇矿、褐钇铌矿矿床一览表编号矿产地名称矿床类型储量规模稀土类型利用情况备注1江西上犹长岭风化壳砂矿中型独居石已用

2湖南岳阳筻口河流冲积砂矿特大型独居石未用

3湖南华容三郎堰河流冲积砂矿大型独居石未用

4湖南湘阴望湘河流冲积砂矿大型独居石未用

5湖南平江南江桥河流冲积砂矿中型独居石未用

6湖北通城隽水河流冲积砂矿中型独居石已用

7海南万宁保定海滨砂矿中型独居石已用共生矿8广东阳西南山海海滨砂矿大型独居石已用

9广东电白电城海滨冲积砂矿中型独居石已用共生矿10广东电白博贺海滨冲积砂矿中型独居石已用

11广东广宁513风化壳砂矿中型独居石、磷钇矿已用伴生矿12广东广宁512风化壳砂矿中型独居石、磷钇矿已用伴生矿13广东新兴社墟河流冲积砂矿中型独居石未用共生矿14广西上林水台冲洪积砂矿大型独居石未用共生矿15广西钟山花山风化壳砂矿中型独居石已用伴生矿16广西北流五二0风化壳砂矿大型独居石未用伴生矿17广西北流石玉河流冲积砂矿中型独居石未用伴生矿18广西陆川白马风化壳砂矿大型独居石已用共生矿19云南勐海勐往河流冲积砂矿大型独居石未用共生矿20江西山犹长岭风化壳砂矿大型磷钇矿未用

21广东新丰雪山风化壳砂矿大型磷钇矿已用共生矿22广东惠阳沙尾风化壳砂矿中型磷钇矿已用

23广西北流五二0风化壳砂矿大型磷钇矿已用共生矿24广西北流石玉风化壳砂矿中型磷钇矿已用共生矿25广西陆川白马风化壳砂矿大型磷钇矿已用共生矿26湖南江华姑婆山风化壳砂矿大型褐钇铌矿已用

27湖南江华河路口河流冲积砂矿中型褐钇铌矿已用

28广西贺县姑婆山风化壳砂矿大型褐钇铌矿已用共生矿19©2002BexcelManagementConsultantsAllRightsReserved我国稀土产品已由初级产品逐步向高附加值产品转变，产品结构也向效益好的深加工方向调整，开始步入世界先进行列

稀土分离产品产量占稀土产品总量的比例由1996年的24.9％上升到48.5％，高于世界稀土市场同类产品的消费比例。高纯、高附加值产品出口量年均增长２0％，高纯产品出口量占总出口量的比例达６0％，表明我国稀土出口产品结构由初级产品向高附加值产品转变20©2002BexcelManagementConsultantsAllRightsReserved

行业管理薄弱，资源浪费严重。仍然存在着严重的滥采乱挖现

象，盲目建立的小采、选厂无序开采，造成了严重资源浪费，水土流失和环境污染

但我国稀土工业企业经济效益下滑，产业结构不合理等问题还相当突出冶炼分离能力过剩，重复建设问题突出，引起

产品积压、低价竞销，严重影响了稀土企业效益和行业的健康发展

企业装备相对落后，产品质量不稳定。使稀土产品回收率和合格率受到影响。

出口管理不力，产品低价竞销，导致稀土产品出口价格一再下跌，影响了资源优势向经济优势的转化，使企

业和国家利益遭受损失21©2002BexcelManagementConsultantsAllRightsReserved南北两大稀土集团将按地域、分类别组建北方集团将以轻稀土为主。由内蒙古稀土（集团）公司牵头，联合甘肃稀土集团公司，吸收四川、山东等地骨干企业共同发起设立中国北方稀土集团股份有限公司南方集团将以中重稀土为主，由上海、江苏、江西、湖南、广东规模较大的企业共同认定的国有大型企业牵头，吸收南方各省（市、自治区）骨干企业共同发起设立中国南方稀土集团股份有限公司中国现行的政策环境正在发生变化国家计委关于印发《外商投资稀土行业管理暂行规定》的通知禁止外商在中国境内建立稀土矿山企业不允许外商独资举办稀土冶炼、分离项目（限于合资、合作）鼓励外商投资稀土深加工、稀土新材料和稀土应用产品。

建立一整套适应市场变化的稀土出口配额动态管理机制加入WTO以后，现行的出口配额管理体制确实不能完全适应市场经济发展的需要稀土出口配额管理机制会不断改革和完善，在管理职能上也会进一步理顺我国南北两大稀土集团即将组建22©2002BexcelManagementConsultantsAllRightsReserved外资大举进入中国，参与重整中国稀土产业链终端应用部件应用材料应用深加工稀土冶炼采矿法国罗地亚公司加拿大AMR（加华）公司日本三德金属公司昭和电工公司日本清美化学株式会社与包钢公司合资的天骄清美稀土抛光粉有限公司世界上最大的四家PC等用的硬盘驱动器制造公司（用稀土永磁）生产PC显示屏的有我国台湾省、欧洲以及韩国、日本等的著名公司（用稀土荧光、抛光、玻璃添加剂等新材料）全世界生产汽车尾气净化器最大的四家跨国公司（共占全球市场份额约90%）PC界的IBM、惠普、戴尔汽车业的通用、福特、大众、戴姆勒、克来斯勒、菲亚特，丰田、日立、本田（汽车还用到加稀土的防紫外线玻璃，金属材料镍氢电池以及汽车电子等）移动电话全球大的生产厂商诺基亚、摩托罗拉、爱立信、西门子（用稀土永磁、功能陶瓷、抛光粉、贮氢材料）彩电等家电或消费电子的世界名家索尼、松下、东芝、三星、LG等生产数码相机的厂家有索尼、柯达、奥林巴斯、佳能、三洋（用稀土玻璃添加剂、抛光粉、镍氢电池、永磁等）生产MRI（磁共振成像仪，用稀土永磁）与节能灯的GE（美国通用电器）等23©2002BexcelManagementConsultantsAllRightsReserved报告目录稀土中国在世界稀土产业中的地位中国稀土产业的现状与发展趋势江西稀土产业的现状、发展趋势24©2002BexcelManagementConsultantsAllRightsReserved江西是离子型稀土原料－－混合稀土氧化物的主要供应基地

江西拥有罕见的花岗岩风化壳离子吸附型矿床，具有易开采、易提取、放射比度低的优点，且品种齐全，特别是重稀土的储量很大，其中钇族稀土探明储量占全国第一位。矿床主要分布在赣州地区江西混合稀土氧化物占全国市场供应量的６０－７０％，对全国稀土行业的稳定发展有着举足轻重的作用目前全省矿山年生产能力１万吨（ＲＥＯ计，下同），实际生产在６０００－８０００吨；稀土分组分离能力维持在年处理稀土矿５０００－６０００吨，稀土金属（Ｌａ、Ｎｄ、Ｔｂ、Ｄｙ等）近几年一直占全国单一稀土金属生产量的６０－７０％，已成为我国重要的稀土金属出口基地江西的三基色稀土节能灯现有生产能力为年产１０００万支，年内还将新增１０００万支生产能力，将成为我国最大的稀土节能灯生产基地之一25©2002BexcelManagementConsultantsAllRightsReserved谢谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地产基础知识培训请在此输入您的副标题LOGO新员工入职培训系列课程培训目标请在此输入您的副标题LOGO1、熟悉房地产相关基本知识2、了解房地产相关的建筑知识3、熟悉房地产销售基本知识1房地产基本概念2土地及地产知识概要4房地产销售知识与案例分析3住宅、建筑工程概论课程：房地产基础知识房地产房地产又称不动产，是房产与地产的总称，是指土地、建筑物、地上的附着物及其附带的各种权利，在经济学上也叫不动产包括：1、土地2、建筑物及地上附着物3、房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。房产是指房屋的经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】地产是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系：地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有明确的权属关系，它是一个统称。房产、地产两者间的关系房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：1、实物形态上看，房产与地产密不可分2、从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格3、从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。【第一节：房地产基本概念】房地产的经济特性1、生产周期长2、资金密集性3、相互影响性4、易受政策限制性5、房地产的保值增值性

房地产的特性

房地产的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、资源的有限性4、物业的差异性【第一节：房地产基本概念】房地产类型按用途：居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业、特殊目的（车站、机场、医院等）、综合房地产。按开发程度：生地、毛地、熟地、在建工程、现房。按建筑结构：钢、钢砼、砌体、木、塑料、薄膜冲气。按结构形式：墙体、框架、筒体等。按层数和高度：低层、多层、高层、超高层。【第一节：房地产基本概念】房地产业

以土地和建筑物为经营对象，包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拔，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押、贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。

房地产开发房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。【第一节：房地产基本概念】

房地产市场分类一级市场——政府出让土地予开发商的市场（也称土地市场）二级市场——开发商出售商品房予消费者的市场（也称“一手房”市场）三级市场——消费者将已购商品房再转让的市场（也称“二手房”市场）【第一节：房地产基本概念】

房地产价格房地产价格构成：土地价格和建筑物及其附属物价格的统一，是土地价值和房屋价值的货币表现形式。房地产总价格：指一宗房地产的整体价格。房地产单位价格：指单位面积或单位建筑面积的价格，它可以反映房地产价格水平的高低。

房地产价格

楼面地价：指平均到每单位建筑面积上的土地价格楼面地价=土地总价格/总建筑面积=土地单价/容积率【第一节：房地产基本概念】

土地价格1、房屋建筑成本2、流通费用3、税金4、利润房地产价格

房屋价格

房地产价格构成1、土地出让金或征地费2、拆迁安置补偿费3、城市土地开发费4、土地开发利润【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】房地产价格的影响因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）

2、房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等

3、小区外部的配套设施（医院、银行、超市、农贸市场、学校、美容院等）

4、小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市场价格定位

6、房屋的供需状况

7、物业管理公司的口碑

8、房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少

10、政府因素、土地价格的变动

11、其它因素森茂山莊项目部【第一节：房地产基本概念】【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按所有制分：国有土地和集体土地

国有土地：在我国社会主义制度下，属于全民所有的土地叫国有土地。其中：城市和建制镇建成区的土地，都属于国家所有；在乡村和城镇郊区，国家依法征用和没收的土地、国营农场、林场、牧场、渔场、草场的土地；国有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都属于国家所有。集体土地：是指农村集体所有的土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。【第二节：土地及地产知识概要】

我国的土地制度土地所有制：在我国，先行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和集体所有制（即集体所有）两种形式。任何个人均不能取得土地所有权。土地使用权：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的权利。土地使用权可以依法转让。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地

城市用地可以分为九类：

1、居住用地2、公用设施用地（含商业用地）3、工业用地4、仓储用地5、对外交通用地6、道路广场用地

7、市政公用设施用地8、绿化用地9、特殊用地【第二节：土地及地产知识概要】国有土地使用权的取得方式

国有土地使用权的取得方式：土地使用权出让、转让、划拨三种形式。1、土地使用权出让：是指人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。拍卖：是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。招标：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地使用权的取得方式2、土地使用权转让：是指合法拥有土地使用权的自然人、法人和其它组织，通过买卖等方式将土地使用权转移给他人的行为。3、土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按开发程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未开垦地等不具备直接使用条件的土地。2、熟地：是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。

三通一平：是指土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按用途分类土地按用途分类及使用年限确定：1、居住用地——70年；2、工业用地——50年；3、教育、科技、文化、卫生、体育用地——50年；4、商业、旅游、娱乐用地——40年；5、综合或者其他用地——50年。另外，加油站、加气站用地为——20年。

注意：首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有限的，不同开发用途的土地使用年限不一样。开发企业在取得土地用于房地产开发时，都要与国土局签订《土地使用权出让合同书》，其土地使用年限按国家规定执行。【第三节：房屋建筑工程概论】房屋的分类——按使用功能分类1、住宅2、工业厂房和仓库3、商场和店铺4、办公楼5、宾馆酒店6、文体娱乐设施7、政府和公用设施8、多功能建筑*Townhouse万科城【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的种类

住宅种类繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。低层：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。多层：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4-6层，一般采用砖混结构。多层房屋通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。小高层：一般把7层至10层的建筑称为“小高层”。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点。高层：11层以上30层以下、最高高度到100M的建筑物。超高层：30层以上（不包括30层）、最高到100m以上的建筑物。【第三节：房屋建筑工程概论】一期：4+1、6层合园二期：2栋17层小高层三期：3栋24层高层*康桥蓝湾【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体结构形式分类：1、砖木结构2、砖混结构3、钢混框架结构4、钢混剪刀墙结构5、钢混框架一剪刀墙结构6、钢结构【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合板楼：板楼一般建筑层数不会超过12层。长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。

板楼的优势：结构设计将朝阳面让位于居室，通风采光条件优于其它结构。比较典型的是一梯两户式设计，南北朝向时，位于前面的客厅、主卧等有充足的朝阳面；东西朝向时，前后居室各有半天的朝阳面。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合塔楼：一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯/两梯四户到12户。塔楼的优势：节约土地资源；塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改，灵活分割户型；塔楼结构强度高，抗震性好；居高望远，视野开阔。塔楼的劣势：塔楼每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后。塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风，这样的地方被称为“灰色空间”。【第三节：房屋建筑工程概论】

板楼、塔楼*水星·香榭里【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋户型结构分类，主要分为：1、普通单元式住宅2、公寓式住宅3、复式住宅4、跃层式住宅5、花园洋房式住宅6、小户型住宅（超小户型）*温馨浪漫的复式楼【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，但层高要低于跃层式住宅（复式设计为3.3米，而一般跃层式为5.6米）。复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。【第三节：房屋建筑工程概论】*大气豪华的跃式楼经典花园洋房*融科·檀香山【第三节：房屋建筑工程概论】

【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋政策属性分类：1、廉租房2、已购公房（房改房）3、经济适用住房4、住宅合作社集资建房等5、商品房【第三节：房屋建筑工程概论】

商品房商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以营利为目的，按市场规律经营的房屋。商品房的“五证”“两书”：

“五证”包括《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程施工许可证》《商品房预(销)售许可证》。“两书”：新建住宅《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。从销售看，商品房又分现房销售和期房预售；从销售对象看，分内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】*1987年深圳东晓华园—中国第一个商品房住宅小区【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分。一般可分为以下三种形式：1、砖混结构住宅砖混结构住宅：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋而板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗的讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分：2、砖木结构住宅砖木结构的住宅：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砖块砌筑，楼板结构、屋架用木结构共同构筑成的房屋。3、钢筋混凝土结构住宅钢筋混凝土结构住宅：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构搞震性能好，整体性强，搞腐蚀，耐火能力强，经久耐用，多用于高层住宅。具体又分框架、框架剪刀墙结构等。【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的层高：指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。住宅的净高：层高和净高的关系可用公式“净高=层高-楼板厚度”来表示，即层高和楼板厚度的差叫做净高。进深、开间可以衡量房屋的通透性，进深太深，房屋的通透性就会比较差，空气质量不高。

*房间进深16.5米/房间开间8.8米*卧室进深6米/卧室开间4.4米*客厅进深6.5米/客厅开间8.8米【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的进深：通常指房间长度。住宅的开间：通常指房间宽度。【第四节：销售知识与案例分析】商品房销售方式：按其交房方式不同，可分为商品房的现售和预售两种；

商品房预售条件：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。5、商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益

住宅的产权：一般是指住宅的所有权。住宅的所有权，是一种民事法律关系，指的是在法律规定的范围内，对住宅全面支配的权力。

住宅的所有权一般包括对房屋的占有、使用、收益、处分四个方面，这四个方面也构成了住宅所有权的四项基本内容。【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益1、住宅的占有权：一般由所有权人来行使。当使用权与所有权相分离的时候，占有权就为使用人行使——比如出租，当使用权发生转移时，占有权也随之转移。2、住宅的使用权：对住宅使用的权力称住宅的使用权。使用权的人，既可以是所有权人本人，也可以是租房人等。在占有权和使用权暂时不归房主所有时，房主的所有权并未丧失。3、住宅的收益权：是指房主利用住宅、房产等产生某种利益的权力，比如出租收益。4、住宅的处分权：由房主行使。只有房主才有权力处分住宅、房产、如继承、赠予、变卖、抵押等。但当房屋、住宅作为抵押物抵押给债权人时，债权人拥有房屋的处分权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：1、产权证书：是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。2、使用权房：是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有房产。3、公房：也称公有房产，国有房产。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的房产，在房产未出售之前，房产的产权归国家所有。目前居民租用的公有房产，按房改政策分为两大类：一类是可售公有房产，一类是不可售公有房产。均为使用权房。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：4、不可售公房：根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有房产。5、已购公房：又称售后公房，就是购买的公有房产。6、单位产权房：是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。7、共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋分类：1、期房：在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。房地产管理部门将没有取得房屋产权证的房屋统称为期房，只要还没办理房地产初始登记手续，没取得房屋产权证，就是期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。

2、现房：按照我国销售商品房“现房”的规定，只有领取了《房屋所有权证》的商品房才叫“现房”。在销售商品房的过程中，现房销售不需要“销售许可证”，购房者只需查看《房屋所有权证》，在签合同的时候也必须使用国土房管局印制的标准合同。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：3、准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。4、二手房：经过二次转手交易的房子叫做二手房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为"二手"。5、尾房：一般情况下，当房产销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。*世界最大的烂尾楼韩国柳京饭店【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：6、烂尾房：是指由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，无法回收前期投资，无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：1、一次性买断价：指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。2、定金：为保证合同的履行，买方预先向销售者卖方交纳一定数额的钱款。依据《合同法》相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如无约定，卖方违约时，“定金”双倍返还；买方违约时，“定金”不返还。“定金”的总额不得超过合同标的的20%。3、订金：目前法律上没有明确规定，一般可视为“预付款”。“订金”的效力取决于双方当事人的约定。双方当事人如果没有约定，“订金”的性质主要是预付款，销售者违约时，应无条件退款；消费者违约时，可以与销售者协商解决并要求经营者退款。如果双方当事人另有约定，则按照约定执行。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：

定金与订金的区别，主要表现在：

1)、从合同、依约定应交付定金而未交付的，不构成对主合同的违反；而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。

2)、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还订金的后果，订金仅可作损害赔偿金。

3)、定金的数额在法律规定上有一定限制，例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20％；而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制。4)、定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有担保性。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：4、违约金：是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。5、均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。6、起价：也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇1、商品房销售面积：商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购买房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。销售商品房，必须明示商品房的销售面积，并注明该商品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。商品房销售面积=套内实际建筑面积+公摊面积例：某房源广告：玉园小区、112㎡、30万，其中的112㎡即为商品房的销售面积。*套内面积㎡【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇2、套内建筑面积：商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇3、套内使用面积：套内房屋使用面积为房屋使用空间的面积，按以下规定计算：1)、套内使用面积为套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁柜等空间面积的总和；2)、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；3)、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；4)、内墙面装饰厚度计入使用面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

4、套内墙体面积：套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积。商品房的套内境况体分为共用墙及非共用墙两种。商品房套内墙体面积的计算法为：1）、共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。2）、非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

5、套内阳台建筑面积：按照《建筑面积计算规则》的规定，套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中：1）、原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；2）、挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建设筑面积；3）、凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；4）、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇6、公用建筑面积：又称公摊。分摊的公用建筑面积为每幢楼内的公用建筑面积。公用建筑面积由两部分组成：1）、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他为该建筑服务的专用设备用房；2）、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积（如地下车库、仓库、人防工程等）另外，购房人所受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，要在销（预）售合同中写明房屋名称，需分摊的总建筑面积。

公用建筑面积不包括仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋，以及为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房不计入公用建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇分摊的公用建筑面积计算：根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》规定，各套（单元）分摊的公用建筑面积计算公式如下：1）分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数2）公用建筑面积=整幢建筑的面积-各套套内建筑面积之和已作为独立使用空间（如租售的地下室、车棚、人防工程地下室）的建筑面积3）公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

7、面积计算公式汇总：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用面积套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和辅助面积：