北京某区域房地产市场研究的报告

北京某区域房地产市场研究的报告延庆基本概况地理区位【地理区位】延庆位于北京西北郊东与怀柔相邻，南与昌平相联，西面和北面与河北省怀来、赤城接壤距北京市区74公里是首都北京的北大门【环境地貌】北东南三面环山，西临官厅水库小盆地地貌（延怀盆地）延庆位于盆地东部平均气温8摄氏度著名的避暑胜地概况信息【行政概况】全县辖11镇4乡，376个行政村，总人口27.8456万人，农业人口17.5666万人，非农业人口10.279万人。【农业大县】首都北京的农副产品供应基地首都北菜园绿色食品基地【生态旅游资源丰富】京郊第一旅游大县年均接待游客近1121.7万人次国家级生态示范县延庆经济发展延庆经济发展概况【经济总量】2007年全年实现地区生产总值510952万元，比上年增长12%。其中：第一产业实现增加值67238万元(农业普查调整后数据)，增长14.5%；第二产业实现增加值126250万元，增长8.6%；第三产业实现增加值317464万元，增长12.9%。区域经济实力与综合竞争力进一步提升，产业结构继续优化，第三产业占地区生产总值比重继续上升，达到62.13%。【工业生产态势较好，规模以上工业生产增速较快】据工业统计，2008年1-10月份，全县规模以上工业企业完成工业总产值278093.5万元，比去年同期增长29%。其中：中型工业企业完成工业总产值85890.3万元，增长11.4%。【消费品市场运行平稳，社会消费品零售额稳步增长】2008年1-10月份，全县完成社会消费品零售额313211万元，比去年同期增长13.2%。其中：吃类完成125316万元，增长14%；穿类完成49894万元，增长13.4%；用类完成126446万元，增长9.1%；烧类完成11555万元，增长69.6%。各类市场成交额为100002万元，比去年同期增长3%。1-10月全县完成外贸出口供货额56530万元，比去年同期下降14.4%。【旅游市场开始升温，旅游人数、旅游收入降幅回落】截至08年10月底，全县A级及主要旅游景区（点）共接待海内外游客725.5万人次，比去年同期下降17.7%，降幅较1-9月回落4.3个百分点；实现旅游收入40377.6万元，比去年同期下降21.3%，降幅较1-9月回落8.4个百分点。【全社会固定资产投资增速减缓，房地产投资降幅较大】08年1-10月份，全社会固定资产投资完成22374万元，比去年同期增长12.3%，增幅比去年同期回落17.8个百分点。其中：城镇固定资产投资完成154898万元，增长28.2%；房地产开发投资完成32315万元，下降24.6%；农村固定资产投资完成36527万元,增长2.9%。【财政收入下降，居民储蓄存款增加】截止到08年10月底，全县实现财政收入53196万元，比去年同期下降11.9%；完成财政支出252556万元，比去年同期增长34.5%。10月末，金融机构各项贷款余额535038万元，比去年同期增长7.3%；金融机构和邮局储蓄所各项存款余额为1123541万元，比去年同期增长22.9%；其中：城乡居民储蓄存款余额为663437万元，增长28.2%。【城乡居民收入水平稳步提高】据城乡居民住户调查资料显示：08年1-10月份，城镇居民人均可支配收入16818.1元，比去年同期增长9.6%；农村居民人均现金收入8741.7元，比去年同期增长12.2%。延庆经济发展概况【民间投资日趋活跃，投资主体日趋多元化】【国有投资呈逐年上升趋势，资金主要投向电力、交通、公共设施等行业】【投资拉动医药、新能源等重点产业的发展规模不断扩大，工业效益明显提高】【农业结构不断调整，蔬菜、果品、奶牛等产业化步伐加快】【加大旅游设施投资，全县旅游业稳步发展】【城乡基础设施和公共服务设施明显改善】【卫生教育全面发展，硬件水平不断提高】延庆经济发展总体特征延庆总体规划延庆县域总体规划【城镇体系】根据《北京城市总体规划(2004-2020年)》确定形成由中心城、新城、镇构成的三级城镇体系。延庆县规划城镇体系等级为新城、重点镇、一般镇、乡。新城：指延庆新城。重点镇（4个）：分别是康庄镇、永宁镇、旧县镇和八达岭镇。一般镇（6个）：分别是大榆树镇、张山营镇、沈家营镇、千家店镇、四海镇、井庄镇。乡：规划保留东部山区4个乡为大庄科乡、刘斌堡乡、香营乡、珍珠泉乡。【城镇职能】延庆新城：是全县的政治、经济、文化中心；是首都国际交往中心的重要组成部分，联系西北地区的交通枢纽和重要门户，国际化旅游休闲区和服务基地。【城镇规模】2020年全县规划总人口为38万人，城镇人口为24.4万人。2020年城市化达到64%乡镇名称现状总人口（万人）规划总人口（万人）规划城镇人口（万人）城镇重点发展轴延庆新城9.51515康庄镇3.652永宁镇2.2532八达岭镇0.653.52旧县镇2.332.21.0小计18.3328.722川区城镇大榆树镇1.481.50.5张山营镇2.442.50.4沈家营镇1.221.00.3井庄镇1.31.00.3小计6.4461.5山区城镇四海镇0.740.50.2千家店镇1.140.80.3大庄科乡0.610.50.1刘斌堡乡0.670.50.1香营乡0.950.70.1珍珠泉乡0.420.30.1小计4.533.30.9总计29.33824.4规划人口指标规划用地指标序号类别面积（平方公里）占县域总面积比例（%）1县域总面积1993.75100.0%2城市建设用地29.281.5%3县外及特殊用地4.200.2%4交通设施用地35.891.8%5旅游用地3.560.2%6绿化用地20.311.0%7水域和其他用地1900.5195.3%其中水域65.893.3%耕地371.3618.6%园地108.085.4%林地1313.7965.9%农村建设用地20.401.0%独立工矿用地20.991.1%*29.28平方公里包括预留发展用地3.19平方公里（其中新城3平方公里，各镇、乡0.19平方公里），为应对不同人口增长状况和城市化进程，适时启动。*29.28平方公里包括延庆经济技术开发区和八达岭工业园区，县外及特殊用地4.2平方公里不计入占地指标。房地产E网倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的管理资料。延庆新城规划【规划范围】延庆新城规划范围为延庆镇行政管辖范围67.3平方公里，并包括大榆树镇部分建设用地1.6平方公里，总规划用地约68.9平方公里。【城市性质】首都国际交往中心的重要组成部分，联系北京西北地区的交通枢纽，是服务北京的国际化旅游休闲区，区域物流和生态农业基地。【城市职能】位于生态资源涵养区,是北京城市整体生态安全格局的重要组成，是首都生态环境的重要组成部分；位于北京市备用水源地，在生态保护和水资源保护方面承担重要职能；首都国际交往事业重要组成和旅游服务基地；服务于北京市民的休闲度假基地；北京西北的门户，具有区域物流和区域会展的职能；重要的生态产业和都市现代农业示范区；延庆县的行政、经济、文化中心，生态宜居新城典范。【新城规模】根据《北京城市总体规划》和《西部发展带协调规划》，2020年延庆新城人口规划控制规模为15万人。新城人口包括常住人口10万，暂住人口3.5万，高校人口约1.5万，到规划期末新城规划范围内农村人口全部转化为城市人口。延庆新城总建设用地控制规模为18平方公里。(包括发展备用地3平方公里，依据滚动编制的近期建设规划按照实际发展需求适时启动)延庆新城规划【新城发展方向】规划期内新城以向南、向北和西南为主导发展方向，在满足官厅水库库区防洪要求和基本农田保护要求的前提下适当发展三里河周边及西部用地。远景发展依托延康路、延琉路等县内交通联络干线，延空间发展轴向康庄、八达岭和永宁作组团式发展。【新城空间布局】新城的空间布局将以妫水大街为新城发展主轴，以妫水河、三里河湿地为城市生态景观带，充分利用河流、林网、农田等自然生态要素作为隔离空间，疏密有度，合理布局。在现有组团的结构基础上发展分散组团，形成“一轴两带多组团”的布局结构。在城市西部保留较大的开阔地段，工程地质较差或高程不满足要求的地区，应控制为绿化用地。【新城功能布局】构建新城“两组团——五片重点功能区”的城市功能结构。“两组团”指妫水河两岸的南北组团，“五片重点功能区”为生态共享功能区、综合旅游服务区、旧县城历史风貌区、生态科研示范区和高等教育组团等。【居住用地布局】新城范围内的所有旧村将全部改造，农村城市化人口的安置由现状居住区和新增居住用地妥善解决，按规范指标进行配套设施建设。新增居住用地主要分布在三里河以西、香苑街以北、妫水河以南等地区，到2020年新城人均住宅面积35平方米。三里河西部建设少量度假别墅和低层连排度假公寓，控制一类住宅的建设规模，大力发展节地型生态住宅小区。延庆新城规划【新城城市设计】新城建筑整体设计采用低层、低密度、低强度的建设方式，严格控制建筑、建筑群体的建设范围与体量，控制城市尺度与自然环境相协调，避免对城市景观视廊及风貌保护区形成“突兀”的影响。高度控制新城的建筑形态宜采用坡顶多层建筑为主，普遍高度宜控制在18米。住宅与公建的尺度比例宜协调不宜对比强烈。城市整体高度趋势应由东南向西北逐渐低落，逐步融入到西部的自然环境中。街区高度由东南向西北分为24米以上，18-24米，9-18米三挡控制。沿县域空间发展主轴集中布置的18-24米多层区，主要位于妫河南岸和京张路东及南部组团建成区。南、北城市组团主要以18米建成区（商业区、居住区）为主，旧村改造居住区不再新建6层以上住宅区。三里河以西的分散组团以低层、低密度建设为主，禁止建设18米以上建筑。重要城市节点为突出城市形象，在24米高度分区控制的基础上最高建筑高度可控制在36米左右。色彩控制新城的建筑色彩选择应与自然环境背景和街区功能定位相协调，不同的功能街区可以有不同的色彩特征。对于城市的重要节点和城市入口等，适当采用丰富的色彩，又助于增强标志性和吸引力，成为城市亮点。延庆房地产市场发展分析【房地产开发投资逐年降温】房地产开发投资增速由2004年的35.9%下降到2007年的2.9%，占全社会固定资产投资的比重逐渐减少，由34.2%下降19.1%。【非房地产固定资产投资所占比重增大】非房地产固定投资由2004年的65.8%上升到2007年的80.9%，增长15.1个百分点。延庆房地产开发投资逐年降温【固定资产投资增速大幅回落】2008年1-9月份，全县全社会固定资产投资完成190987万元，比上年同期增长6.3%，增幅比上半年回落78.2个百分点。其中，第三季度完成63286万元，同比下降42.7%。城镇固定资产投资增速大幅减缓和房地产开发投资下降是造成全社会固定资产投资增幅大幅回落的主要原因。今年1-9月，城镇固定资产投资完成127584万元，同比增长18.4%，增幅较上半年回落125.3个百分点。【房地产开发投资下降】2008年1-9月，房地产开发企业累计完成投资30682万元，同比下降25.1%，增幅较上半年回落35.1个百分点。农村固定资产投资略增。1-9月农村固定资产投资完成32721万元，比上年同期增长6.1%。【建筑业产值增速明显下降】受奥运期间停止施工的政策影响，建筑业产值在前两个季度增幅较大的情况下，第三季度大幅下降。今年1-9月份建筑业资质企业完成建筑业总产值146818.8万元，同比增长11.2%，增幅较上半年下降了44.8个百分点。其中，7-9月份建筑业产值完成45285.6万元，同比下降32.4%。2008年以来固定资产投资和建筑业产值增幅回落【基本属性】欠发达、内源型的县域市场；【消费能力】区域市场本地人口数量规模小，本地消费能力弱；【市场特征】地理位置偏远，尚未成为北京城市中心资金转移和人口转移的主要承接市场；【开发规模】房地产市场总体开发规模和销售规模偏小，近两年每年的住宅销售面积仅10万平米左右。延庆房地产市场特点分析【供需关系】近两年来，延庆房地产市场总体上处于供需基本平衡的市场形态，基于延庆住宅市场目前在售货量较少和2006-2007年两年住宅土地出让规划建筑面积28.4万平米的情况，结合每年10万平米左右的市场销售规模，未来两年内，延庆房地产市场供需基本平衡的基本结构不会发生根本性的变化；【市场结构】房地产市场产品结构简单，市场细分尚不明显；房地产高级市场形态尚未显现：商务办公房地产市场尚未启动，商业地产仍然处于传统商业为主的原始形态、小户型公寓和投资型公寓市场尚未启动；旅游地产市场：资源优势明显但旅游休闲地产过度发展，管理能力成为进一步发展的主要瓶颈，产权投资酒店对市场信心的打击比较严重（金色假日、快乐无穷大、白果园度假村等项目案例）。延庆房地产市场特点分析截至

2008年12月

15日

全市东城西城崇文宣武朝阳海淀丰台石景山通州项目个数13752033234441320215337101总可售面积(m2)235127755232149935683233785199097457278285015522594896804972005329其中住宅套数1131913771870132323853355275879144433716553其中住宅面积(m2)1398710993932239761204363272724432717511368649462804494651814368

房山顺义门头沟大兴怀柔密云昌平延庆平谷开发区项目个数4753661262710161111总可售面积(m2)9932081605797192919720756207054372012137236228977117151289722其中住宅套数8175100358184359113326167516209762440其中住宅面积(m2)896258137957892399521987199742349932911331248988024145811截止2008年12月15日延庆可售期房统计截止2008年12月15日，延庆可售期房项目有6个，总可售面积2.89万㎡，其中可售期房住宅总套数209套。截止2008年12月15日延庆未签约现房统计截至

2008年12月

15日

全市东城西城崇文宣武朝阳海淀丰台石景山通州项目个数34197669878398738046894273总可售面积(m2)18426957104930010561621004569546306716073027511481410517171521381668其中住宅套数38102139863167498811093473645445251314其中住宅面积(m2)53227972915941103789757588788153891368885245927662772159071

房山顺义门头沟大兴怀柔密云昌平延庆平谷开发区项目个数16911412215361924173914总可售面积(m2)232098417550172035036807583018977812587221043171586279994其中住宅套数76314973232672101210446051056194其中住宅面积(m2)10978832161345183131353768015710780301143362640728958截止2008年12月15日，延庆可售现房项目有73个，总可售面积10.4万㎡，其中可售现房住宅总套数510套。楼盘名称地址价格建筑形态总建筑面积（㎡）容积率户型面积首期开盘时间销售电话妫河丽景新房延庆县妫水南街18号院5,500元/㎡

[均]普通住宅多层板楼1.8万1.5678-160㎡预计2009年上半年

81193391麦金利山新房延庆县古崖居西侧200万元/套

[起]独栋别墅1.86万0.3210-400㎡2008年8月8日

69176665原乡墅新房延庆县康庄镇小丰营村70万元/套

[均]独栋别墅1.5万0.28200-370㎡2006年6月18日

81187114原乡美利坚新房延庆县古崖居西侧120万元/套

[起]独栋别墅18万0.18130-3202005年10月

62358866清凉盛景新房延庆县八达岭镇政府南侧8,380元/㎡

[起]独栋联排别墅12万0.15210-3602004年7月15日

69129099龙聚山庄新房延庆县延庆县城正北8公里（龙庆峡风景区）3,500元/㎡

[均]板楼公寓、独栋联排别墅13万0.38公寓80-100㎡、别墅200-480㎡2001年10月1日

86110863舜泽园新房延庆县县城中心妫水湖南侧128万元/套

[起]板楼公寓、联排别墅48万1.2136-236㎡2002年10月

81198626快乐无穷大(龙庆峡假日乡村俱乐)新房延庆县龙庆峡风景区25万元/套

[均]塔楼产权酒店5.3万0.3343-84㎡2000年10月11日

58246150开发区公寓延庆县

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普通住宅多层板楼16万240-100㎡2004年3月

西提国际·温泉酒店别墅(温泉馨苑)尾房延庆县八达岭温泉度假村北侧(八达岭高速19出口出往北)5,500元/㎡

[均]板楼公寓、别墅3.9万0.8公寓50-130、别墅240㎡2005年10月15日

69171110阳光假日别墅(玫瑰山谷)尾房延庆县八达岭长城300万元/套

[均]独栋联排别墅560.3250-500㎡2002年7月

68348113延庆目前在售楼盘基本信息延庆在售项目详细分析延庆主要在售项目一览项目名称项目位置物业类别占地面积总建面积容积率主力户型开盘时间均价总销售率备注妫河丽景延庆县妫水南街18号院普通住宅板楼/多层12145㎡19432㎡1.56两居/三居未开盘预计5500元/㎡未开盘项目共3栋楼，220套。麦金利山延庆县古崖居西侧独栋别墅62000㎡21500㎡0.3四室两厅四卫2008年8月8日10000元/㎡不详网上无备案记录原乡墅延庆县康庄镇小丰营村独栋别墅5.3万㎡1.5万㎡0.28四居2006年6月18日3000元/㎡50%小产权，在售30栋现房原乡美利坚延庆县古崖居西侧独栋别墅97万㎡18万㎡0.18250㎡四居一期2005-10-18近期2008年5月18日9800元/㎡约15%精装修。和麦金利山为同一个开发商。清凉盛景延庆县八达岭镇政府南侧独栋别墅、联排别墅80万㎡12万㎡0.15四居2004年7月15日一期尾房联排9000元/㎡独栋17000元/㎡二期拟20000元/㎡25%二期预计2008年年底开盘。龙聚山庄延庆县城正北8公里（龙庆峡风景区）公寓/独栋别墅/联排别墅32.6万㎡13万㎡0.38二居/三居/四居2001-10-1联排5500元/㎡独栋8000元/㎡30%共999套。在售一二期尾房。舜泽园延庆县县城中心妫水湖南侧普通住宅联排别墅40.58万㎡48.13万㎡1.18三室两厅2002-10-12008-12-156500元/㎡60%一期售罄，二期为78套联排。燕羽山庄延庆县永宁镇拱辰街40号独栋别墅共330万㎡，一期106667㎡一期3000㎡0.06四居未开盘预计3500元/㎡未开盘小产权。【延庆地产开发三阶段】第一阶段：以度假式产权酒店为主，2000年-2004年间，延庆开发了五六个产权酒店项目。户型面积多在40-60㎡左右。第二阶段：别墅开发占主导。在售的8个项目中，5个为别墅项目。别墅户型面积多在210-400㎡左右。第三阶段：随着城市化、延庆新城规划的发展，普通住宅开发开始提上日程。普通住宅户型面积以80-100㎡左右两房、110-120㎡左右三房为主。◆延庆在售住宅项目共约8个，在售总体量约100万㎡。在售项目中5个为纯别墅项目，容积率全部在0.3以下。2个位公寓和别墅混合项目，1个为纯普通住宅项目。◆从建筑形态上看，延庆别墅90%为2层建筑，普通住宅为多层板楼，高层在当地的接受度较低。◆在售项目价格相差悬殊，从3000元/㎡到10000元/㎡甚至有项目拟开盘独栋报价2万元/㎡（清凉盛景）。◆整体来看，延庆项目去化缓慢，别墅项目位置大多较偏远，主要依托当地的旅游资源进行宣传、推广、销售。而普通住宅的客源主要为本地居民。延庆在售项目总体特征分析延庆在售项目个案分析备注：红色数据为估值妫河丽景——基本信息妫河丽景项目基本信息项目基本资料项目销售资料项目产品资料占地面积12145.325平方米首期开盘时间预计2009年物业类型普通住宅建筑面积19432.52平方米首期开盘均价预计均价5500元/平方米建筑类型板楼、多层容积率1.56总套数220套楼栋数3栋总地价3600万元/2007年12月4日总销售率0%建筑层数4层/5层/6层楼板价1853元/㎡在售开盘时间未开盘一/两梯几户一梯两户产权年数——在售房源均价未开盘户型面积区间78-160㎡物业费约0.6元/平米/月在售物业类型未开盘整体主力户型两居/三居投资商在售套数未开盘在售主力户型未开盘开发商北京天麒伟业房地产开发有限公司在售销售率/统计日未开盘入住时间2009年10月代理公司/方式区域延庆县精装修与否毛坯物业公司北京天麒汇众商贸公司项目地址妫水南街18号院销售电话81193391备注：该地块起始价1799.31万元，成交价几近起始价的2倍。项目共三栋楼，分别为1、2、3号楼。1号楼为地上6层，2号楼为地上5层，三号楼为地上4层。共220套，全部为一梯两户南北通透，户型面积78-85平方米左右两居、104平方米三居、101-135平米跃层四居、160平米跃层六居。妫河丽景——基本信息鸟瞰图麦金利山——基本信息麦金利山项目基本信息项目基本资料项目销售资料项目产品资料占地面积62000㎡首期开盘时间2008年8月8日物业类型别墅建筑面积21500㎡首期开盘均价10000元/㎡建筑类型独栋别墅容积率0.3总套数76栋楼栋数76栋总地价——总销售率网上无备案记录建筑层数2层楼板价——在售开盘时间2008年8月8日一/两梯几户独栋产权年数70年在售房源均价10000元/㎡户型面积区间200㎡800㎡物业费3.8元/月/平米在售物业类型独栋别墅整体主力户型四室两厅四卫投资商北京居易盛诺金投资管理有限公司河南新地产置业有限公司在售套数36栋在售主力户型四室两厅四卫开发商北京光辉伟业房地产有限公司在售销售率/统计日不详入住时间一期2009年9月、二期2010年7月代理公司北京塞北兴业房地产公司区域延庆县精装修与否毛坯物业公司物业顾问：宾至国际物业（美国）物业管理：郑州新世纪物业管理有限公司——怀来分公司项目地址古崖居西侧销售电话69176665备注：美国西部休闲度假，每栋独栋别墅占地1亩，车位：1：2。共6种户型结果，户型面积A1户型210.37、A2户216.04、B1户型268.85、B2户型264.88、C1户型344.51、C2户型337.35平方米，开盘总价200万/套起，之前只接受一次性付款，现可按揭。麦金利山——基本信息麦金利山总平面图麦金利山——基本信息麦金利山鸟瞰效果图麦金利山——基本信息麦金利山——基本信息麦金利山外观图原乡墅——基本信息原乡墅项目基本信息项目基本资料项目销售资料项目产品资料占地面积5.3万㎡首期开盘时间2006年6月18日物业类型别墅建筑面积1.5万㎡首期开盘均价2800元/㎡建筑类型独栋别墅容积率0.28总套数60套楼栋数60栋总地价集体用地总销售率50%建筑层数2层楼板价——在售开盘时间2006年6月18日一/两梯几户独栋别墅产权年数小产权在售房源均价70万元/套；3000元/㎡户型面积区间220-400㎡物业费——在售物业类型独栋别墅整体主力户型四居投资商小丰营村民委员会在售套数30套在售主力户型四居开发商小丰营村民委员会在售销售率/统计日502008-12-16入住时间现房代理公司/方式——区域延庆县精装修与否毛坯物业公司——项目地址康庄镇小丰营村销售电话81187114备注：该项目为小产权，现在售30栋现房。原乡墅外观图原乡墅——基本信息原乡美利坚——基本信息原乡美利坚项目基本信息项目基本资料项目销售资料项目产品资料占地面积97万㎡首期开盘时间2005年10月18日物业类型别墅建筑面积18万㎡首期开盘均价6000元/㎡建筑类型独栋别墅容积率0.18总套数700余套楼栋数700余栋总地价总销售率约15%建筑层数2层楼板价在售开盘时间2008年5月18日一/两梯几户独栋别墅产权年数在售房源均价9800元/平方米户型面积区间99-320㎡物业费3.8元/平方米/月在售物业类型独栋别墅整体主力户型250㎡四居投资商北京居易盛诺金投资管理有限公司河南新地产置业有限公司在售套数100余套/18、19两个组团在售主力户型250㎡四居开发商北京光辉伟业房地产开发有限公司在售销售率/统计日约102008-12-16入住时间一期2006-12-31二期2007年6月30日至2009年6月分批入住代理公司/方式自行销售项目地址延庆县古崖居西侧精装修与否精装修物业公司宾至国际物业管理(北京)售楼地址北三环中路20号马甸桥双秀公园内销售电话62358866备注：和麦金利山（总建21500㎡独栋别墅）为同一个开发商，价格相差不多，位置也紧邻。原乡美利坚——基本信息原乡美利坚二期升级组团外观效果图西镇原乡美利坚——基本信息原乡美利坚二期升级组团外观效果图原乡美利坚——基本信息原乡美利坚二期升级组团外观效果图清凉盛景——基本信息清凉盛景项目基本信息项目基本资料项目销售资料项目产品资料占地面积80万㎡首期开盘时间2004年7月15日物业类型别墅建筑面积12万㎡首期开盘均价4200元/㎡建筑类型独栋别墅、联排别墅容积率0.15总套数396栋,1期100栋,2期135栋楼栋数约300多栋总地价——总销售率25%建筑层数2层楼板价——在售开盘时间2008年5月一/两梯几户独栋/联排别墅产权年数70年在售房源均价一期尾房：联排8380-9980元/㎡独栋16080元/㎡起二期预计20000元/㎡户型面积区间250-359㎡物业费一期2.60元/㎡·月；二期3.5元/㎡·月在售物业类型独栋/联排别墅整体主力户型四居投资商在售套数100套在售主力户型四居开发商北京靖夏仲清房地产开发有限公司在售销售率/统计日约90%入住时间一期2005年6月18日二期2008年5月30日代理公司/方式——区域延庆县精装修与否毛坯物业公司古燕宏物业公司项目地址八达岭镇政府南侧销售电话69129099备注：清凉盛景在售一期尾房，二期预计2008年年底开盘。清凉盛景——基本信息清凉盛景清凉盛景——基本信息清凉盛景E1楼座图清凉盛景——基本信息清凉盛景楼座效果图龙聚山庄——基本信息龙聚山庄项目基本信息项目基本资料项目销售资料项目产品资料占地面积32.6万㎡首期开盘时间2001-10-1物业类型公寓别墅建筑面积13万㎡首期开盘均价2600元/㎡建筑类型板楼,独栋别墅,联排别墅容积率0.38总套数999套楼栋数不详总地价——总销售率30%建筑层数2层/4层楼板价——在售开盘时间2006年一/两梯几户别墅/4层不带电梯产权年数70年在售房源均价联排5500元/㎡独栋8000元/㎡户型面积区间80-1000多㎡物业费普通住宅0.3元/㎡/月别墅1元/㎡/月在售物业类型联排/独栋整体主力户型二居/三居/四居投资商在售套数258套在售主力户型四居开发商北京龙聚山庄房地产开发有限公司，后变更为北京七星房地产开发公司在售销售率/统计日——入住时间现房代理公司/方式自行开发区域延庆县精装修与否毛坯物业公司龙聚山庄物业管理公司项目地址延庆县城正北8公里（龙庆峡风景区）销售电话86110863备注：2008年1月24日，北京龙聚山庄房地产开发有限公司与北京京西北房地产开发有限公司联合中标位于延庆县京张路口东的住宅用地，该地块占地31523平方米，总建40044平方米。招标地价2200万元，成交价3180万元，楼面地价795元/㎡。一期260栋别墅（230套为独栋、30套为联排）、20栋4层板楼；二期300套。目前在售一二期尾房。目前要求一次性付款，享受9.8折优惠。龙聚山庄——基本信息龙聚山庄交通图龙聚山庄——基本信息外观效果图效果图舜泽园——基本信息舜泽园项目基本信息项目基本资料项目销售资料项目产品资料占地面积40.58万平方米首期开盘时间2002-10-1物业类型普通住宅别墅建筑面积48.13万平方米首期开盘均价1750元/㎡建筑类型板楼,联排别墅容积率1.18总套数1102套楼栋数——总地价——总销售率60%建筑层数2层/7层楼板价——在售开盘时间2008年12月15日一/两梯几户一梯两户产权年数40年在售房源均价6500元/㎡户型面积区间90-240㎡物业费颍泽洲0.40元/㎡/月；舜泽园住宅0.35元/㎡/月；别墅1元/㎡/月在售物业类型联排别墅（舜泽园）整体主力户型三居/四居投资商北京龙庆房地产开发有限公司在售套数84套在售主力户型三室两厅开发商北京龙庆房地产开发有限公司在售销售率/统计日02008-12-16入住时间别墅2009年5月30日代理公司开发商自行销售项目地址延庆县县城中心妫水湖南侧精装修与否毛坯物业公司颍泽洲弘城物业公司；舜泽园龙庆物业销售地址延庆县南菜园百莲路8号楼18号销售电话81198626备注：舜泽园项目分二期开发，一期为1－9号楼，板楼，一梯2户，共657户，现已售罄。项目二期为联排别墅，共78套，在售。舜泽园——基本信息舜泽园鸟瞰效果图舜泽园——基本信息一期颍泽洲外观实景图舜泽园——基本信息舜泽园别墅楼座实景图燕羽山庄——基本信息燕羽山庄项目基本信息项目基本资料项目销售资料项目产品资料占地面积总占地约330万㎡，一期106667㎡首期开盘时间预计2009年3月物业类型别墅建筑面积一期3000㎡首期开盘均价预计3500元/㎡建筑类型独栋别墅容积率0.06总套数一期200套楼栋数一期约200栋总地价集体用地总销售率0%建筑层数2层楼板价——在售开盘时间未开盘一/两梯几户独栋产权年数小产权在售房源均价暂定3500元/㎡户型面积区间100-300㎡物业费2.50元/平方米·月在售物业类型独栋别墅整体主力户型四居投资商北京富明达农林科技发展有限公司在售套数拟推200套在售主力户型四居开发商北京富明达农林科技发展有限公司在售销售率/统计日未开盘入住时间2009-05代理公司/方式——区域延庆县精装修与否毛坯物业公司——项目地址延庆县永宁镇拱辰街40号销售电60191399备注：该项目采取“定制式”推出方式的森林别墅，业主可根据自己的意愿，从择地选林、居所方位、建筑形态、样式风格、室内装饰到景观设计均可自由作主，也可聘请项目定制顾问专家团为业主以及家人提供专业指导。燕羽山庄——基本信息实景图燕羽山庄——基本信息实景图实景图延庆房地产市场发展分析延庆房地产市场发展分析延庆房地产市场发展分析项目情况项目位于延庆千家店镇后身，距北京１３５公里，车程２小时３０分，过路费３０元．项目占地２００亩，规划：别墅用地．千家店项目卫星图千家店项目ＳＷＯＴ分析气候宜人，适合居住度假配套相对于竞争项目好地方政府大力支持景观绿化层次丰富周边为京郊游热点区域开发成本低低价入市，具有升值潜力距市区较远，车程两个半小时．交通费用较高，不适合长期居住，只适合度价居住，客户面缩小项目没有竞争项目规模大．项目周边商业配套不好．较别墅群体需求较远具备高尚社区的成长空间京承高速建成，缩短交通时间，地价增值．别墅土地资源稀缺延庆大力开发旅游资源，对项目利好．同类产品的竞争，顾客分流金融危机影响目标客户的购买力项目前千家店未来发展有可能影响项目品质(优势)(劣势)(机会)(威胁)千家店项目ＳＷＯＴ分析千家店项目定位产品力国际名师设计质量认证体统社区配套成熟竞争对手原乡美利坚燕羽山庄消费者需求