物业监管论文范文10篇

物业监管论文范文10篇

物业管理企业自身存在问题

物业管理商业在我国市场上属于新兴的朝阳行业，其自身进展还存在肯定的问题。首先，由于其进展的历史性，打算了其质量服务的层次性。对于现在的物业管理商业来说，其进入门槛比较低，技术含量、服务水公平等都是参差不齐的。同时，由于各地经济水平进展的不平衡性，也使得我国的物业服务水平在地域上也具有差异性，再一个就是，由于我国房地产的进展，小区的范围也比较小，使得现在的物业管理管理的范围也比较小，市场化比较低，由于总成本是由固定成本和可变成本组成，这样就使得在管理时候可能加大物业管理的成本。就目前而言，我国物业管理企业自身资金的不足，就可能造成物业管理的困难或者是发生纠纷。

行业竞争不正值

从物业管理招投标状况看，体现在有些物业管理企业在招投标过程中实行不正值竞争方式，未体现出“公正、公正、公开”的原则。开发商很有可能在房屋销售之后托付给自己已经选定的一家物业管理企业或者是私下交给自己“关系亲热”的一家物业管理企业；也或者是在招标投标的过程中进行不正值的竞争等等来维护自己的利益。由于信息不对称性，这样便损害了业主的利益。

逆向选择的成因分析

1阿克洛夫的“柠檬”模型

“柠檬”在美国俚语中意思为“次品”或者是“不中用的东西”。“柠檬市场”就是次品市场的意思。柠檬市场根源于信息不对称。信息不对称理论产生于20世纪70年月，自美国经济学家阿克洛夫以旧车市场为例分析逆向选择问题开头，之后世界经济学家又通过了一系列的进展，并提出了“逆向选择”理论，“市场信号”理论等。

阿克洛夫认为，在旧车市场上，市场上的买方和卖方所把握的信息是不一样的，只有卖者知道车的真实质量，买者只知道旧车市场上车的平均质量，因而卖方只情愿依据车的平均质量支付价格；而在一辆旧车的任一价格上，那些最差的次品车的仆人最急于将他们的车出手；当买主把这些次品买回家后，才会渐渐发觉它的缺陷；一段时间后，卖主能够接受的旧车的平均价格会下降，那些持有缺陷最轻的车的车主这时会认为还是将车留着自己用更为合算；这意味着，那些还留在市场上出售的汽车的平均质量又进一步降低了。因此说，随着价格的下降，存在着逆向选择效应：质量高于平均水平的卖者会退出交易，只有质量低的卖者才会进入市场。这样的交易始终持续下去就消失了这种“劣币驱除良币”的现象。在物业管理市场上，由于市场参加主体各方所把握的信息也是不对称的，也就有可能消失这样的现象。事实上，只要有信息不对称状况的发生，就会消失阿克洛夫的“柠檬”市场。

2物业管理企业的“柠檬”现象

我国的物业管理市场虽然经过了这30年的进展，但是还是存在着肯定的问题的，比方说供应服务的类型单一，质量不高，品牌建设不强，尤其是二线、三线城市等，种种状况使得我国现在物业管理市场上消失的物业管理服务基本上处于同质化的状态，或者说是有高质量的却难以以品牌的形象树立出来。这样的结果使得物业服务企业在招标、竞标市场上就会消失“劣币驱除良币”的现象。同样，在其他方面，类似的状况可能还会存在，比方说物业管理行业企业的信用问题也会消失这样的现象，由于企业知道自己的信用，但是业主不知道。但是这里笔者就招标、投标过程为例进行阐述。假设物业管理市场上的服务部门（以下简称企业）的质量只有两种类型：高质量和低质量。而给业主供应服务的企业自己知道自己的管理质量水平，但是业主不知道企业的质量的凹凸。相应的高质量由于其成本的缘由对应的就是高价格，低质量对应的低价格。再假设高质量的物业服务，企业要求是6000元，而业主情愿付给企业8000元以下的价格来获得服务，所以双方子在6000~8000元这样的价格区间内能达成交易；低质量的物业服务，企业要求的价格是2000元，业主情愿花3000元以下的价格来获得服务，所以双方在2000~3000元这样的价格区间内能达成交易。但是业主一开头不会拿8000元的价格给物业管理企业，一方面是存在讨价还价方面的动机，另一方面是业主区分不出来质量的凹凸，当然，一开头业主也不会只拿3000元的价格，由于这样他们招揽不到高质量的物业管理企业。所以他们会在3000~8000元区间内选择一个点作为他们的起价，比如5500（（3000＋8000）/2＝5500）元以下的资金，结果高质量的物业管理企业将会成这个企业退出，由于业主赐予的价格低于他们的最低的服务供应；当业主发觉市场上供应物业服务质量的企业都是低质量的时候，那么他们会把期望值压低到3000元以下，这时候市场上就只剩下低质量的企业了。更一般的，假如假设服务质量听从于［0/l］间的连续匀称分布，我们还可以得出物业管理市场瘫痪的结果，即服务市场没有服务供应。当然，在现实中，物业管理市场没有瘫痪的例子，但低效率却是常见的。为了分析上述情形，我们借助于阿克洛夫模型做这样的一个假定：服务质量听从［0，1］上的匀称分布。所以这个匀称分布的概率密度是1。服务质量在［0，1］之间的概率就是1，我们可以用分布图的整个面积来表示这个概率（见图1）。在图1中，我们可以在q＝p处画一条铅垂直线。

全部位于这条铅垂线左侧的物业管理服务，其质量q≤p，将情愿进入市场；而位于铅垂线右侧的企业，其质量q＞p，这些企业由于各方面的缘由，将不会进入市场交易。这样，在以价格p胜利交易的企业里面，有一半企业服务的质量低于μ，μ是达成交易的平均质量。假定市场上，买卖双方不存在传递信号的可能性，全部卖者获得同样的价格支付再假定给定的物业服务质量水平是q，企业对服务估价为p＝q，业主对服务质量的估价为p＝rq（r≥1），S表示某种商品的供应曲线，D表示该种商品的需求曲线，E点是供求均衡点，在未到达均衡点之前，买者情愿支付的价格比Pe高，卖者情愿出卖的价格比Pe低，两者之间的价差就是交易利益（图2中阴影部分的面积）。假定买者不知道q，并且也不预期质量低于q的全部者会诚恳显示其质量水平q。服务质量听从［0，1］区间的匀称分布，于是，市场上服务的平均质量没有信号传递的状况下，全部的交易都是在同一价格p处达成交易，对于企业而言，假如在q≤p，那么他们就会与业主达成交易，获得中间的差价收益；相反的话他们就会损失中间的差价部分。在市场价格p≤1时，业主知道物业服务部门的质量

对策及建议

对于物业管理中消失的逆向选择问题，重点还是在于建立有效的信号传递机制，物业管理中消失的逆向选择问题的根源在于市场各方的信息不对称性，因此要尽量使得市场主体中交易的各方所把握的信息对称起来；对于物业服务中消失的“道德风险”，则主要是建立“信用激励机制”，同时也要重要的监管制度做保障，使守信誉者得到鼓舞和嘉奖，使失信的一方得到应有的惩处。

1建立和完善物业管理市场法规体系及监督机制

在物业管理服务行业中，国家的调控起到肯定的乐观作用，为了指导整个市场的有序进展，结合行业的进展特点，国家颁布了一系列的法律法规依据做保障，比如《物业管理条例》《物业服务收费管理方法》等，这些都将有效地促进物业管理市场的进展和建设，但是随着行业的进展，还会不断地消失新的问题、新的案例等，这就需要政府等相关部门不断地对我国物业管理服务行业的法律法规进行完善，要敢于大胆地改革和创新，使得更有效地促进社会和谐进展，有效预防一些投机分子钻法律法规的空子。同时，政府等相关部门应当加强有效的监督机制，要做到“有法可依、有法必依、执法必严、违法必究”的十六字方针，要敢于对违反诚信原则，败坏行业声誉的企业和行为予以严峻的查处和办理，甚至予以通报和曝光。

2提高物业管理参加主体及从业人员的素养和诚信意识

笔者认为，要想提高现代物业管理服务的质量，使其规范化、现代化，提高物业管理人员及其物业参加主体的素养和诚信意识是必不行少的。由于我国现代物业服务管理行业进入门槛比较低，技术含量等也比较低，服务种类比较少等原因，我国现代物业服务管理企业在聘请时对从业人员的素养并没有肯定的要求和肯定的考核。在物业管理消失业主与业主、物业与业主等的纠纷的时候，由于没有肯定的素养训练或者是肯定的素养提升，很可能消失物业管理人员管理不当的事情。同时，应提高其诚信意识，建立诚信档案，对违规的状况进行记录，并对其进行惩处，对优秀的状况进行激励和嘉奖。因此，笔者认为在物业管理过程中提高物业参加主体及物业从业人员的诚信意识及其素养是很有必要的。

3建立和实施物业管理企业信誉管理体系

现在市场上的物业管理企业质量参差不齐，高质量的品牌企业在市场上是稀缺资源。近些年，物业服务企业与业主之间发生纠纷的大事也是层出不穷，但是物业管理企业并没有在不断的问题中有所大的建设，相反，问题是越来越频繁。这就要求市场上必需建立实施物业管理企业信誉管理体系，对屡次消失问题又没有改善的企业进行惩处。在“柠檬市场”上，低质量假如不改善就必会引起更多的纠纷产生，有效的信誉管理体系必会迫使企业有所改善，不然的话，由于大量的纠纷使得企业的信誉受损，企业不改善自身的状况就会使企业濒临倒闭。品牌建设是企业进展的方向，企业要想获得良好的声誉和信誉信用等，就必需树立自己独特的品牌。

结语

本文：黄闯工作单位：南阳师范学院

城市社区物业管理行政化的主要缘由

1.社区业主缺乏合作力量导致集体行动逆境社区物业管理的强势行政化行为是与社区业主的弱势地位相对而言的。社区业主之所以处于一种相对弱势地位，则是由于社区物业管理方与社区业主之间地位的非对等性，与组织化的物业管理方的强势行为相比，缺乏共同体意识的原子化社区居民则处于一种相对弱势地位。一方面由于社区居民之间本身缺乏有效的合作力量，其无法对社区物业的行政化行为进行有效的监督。另一方面社区居民即使能够合作，但在合作的过程中也简单产生搭便车的问题导致集体行动的逆境。正如美国学者曼瑟尔奥尔森所说，“假如一个集团中全部个人在实现了集团目标后都能够获利，由此也不能推出他们会实行行动以实现那一目标，……有理性的、寻求自我利益的个人不会实行行动以实现他们共同的或集团的利益”(P2)。对于社区物业管理方的行为直接损害了社区业主利益，社区居民很难形成合力共同维护其利益。由于在多元产权构成的利益共同体中，成员越多、规模越大，每个托付人共享的份额就越小，多元产权主体搭便车的倾向就越严峻，一旦消失搭便车的个体行为，就会带来群体共同意志的瓦解和集体行动规律的混乱。除非一个群体中人数相当少，或者除非存在着强制或其他某种特殊手段以促使个人为他们的共同利益行动，否则理性的、寻求自身利益的个人将不会为实现他们共同的或群体的利益而实行行动。(P106)假如社区业主对物业管理方的行为不能形成任何的压力，这就进一步强化了物业管理方的行政化行为。2.社区居民需求多元化导致社区利益分化随着住房体制改革的不断深化推动，现在城市的物业小区都是由不同社会地位、不同工作单位、不同工作性质的异质性社会成员构成，社区居民的需求更加多元化，他们对社区共同利益的认知和爱护力量也是不同的，因此在面临着社区物业管理方不当行为时的反应也有所不同的。一方面，社区业主购房住房的动机是多元的。社区业主购买住房可能是投资升值，也可能是自住，社区居民购房的动机不同导致社区居民很难建立起相像的共同利益。对于居住在社区里临时租客与长期使用者，以及自住业主与投资业主来说对社区利益的需求都是不一样的，只有居住在社区内的真正业主才会关怀社区的公共利益。另一方面，社区居民收入水平不同。收入水平的分化导致对于社区供应服务的需求也是多元的，对于收入水平较高的群体由于喜爱高品质的生活，能够担当较高的收费；而对于收入较低的群体来说则喜爱收费较低的服务项目。社区内不同群体利益的分化已经是一个不容忽视的事实，社区内居民行为取向的多元化无助于遏制物业的行政化。3.社区物业产生过程异化社区物业关系的运行规律是，城市居民向房地产开发商购房后成为业主，通过召开业主大会产生业主委员会作为自己的自治机构，业主委员会依据业主大会的打算代表业主与物业管理公司签订物业管理服务合同，将物业管理业务托付给物业管理公司，物业管理公司向业主供应各种物业管理服务，业主则需要付费来购买物业管理服务。也即说社区物业管理应当是社区业主委员会依据业主大会的打算聘用，而实际上社区业主以及业主委员会很难对其施加任何的影响。由于大多数状况下物业管理方作为一个既定的事实而存在被社区业主所接受，从一开头就确定了业主和服务方之间的不公平关系。在现行制度支配下,一旦购房者打算购买开发商的房屋,他个人就已经同意接受了开发商主导的物业服务。由于依据2024年修订的《物业管理条例》第三章其次十五条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同商定的内容。这里看似在爱护业主的权利，其实也在肯定程度上限制了业主选择物业的自，只能被动接受社区物业管理提前存在和介入社区管理的既定事实。这也使得部分根本就不具有任何资质的物业管理公司堂而皇之的作为一个既定事实对社区物业进行管理，进而在心理上强化了其处于强势地位的事实。4.政府及相关部门监督管理职能缺失社区物业管理行政化的一个重要的诱因在于政府及相关部门职能的缺位，政府及相关部门并没有对社区物业管理中的不当行为进行有效的监督管理。在社会转型过程中国家、市场、社会三者之间权力再安排的不对称性打算了社区物业关系中的权力博弈是力气对比失衡的非均衡性博弈。因此政府及其相关职能部门的监督管理对社区的和谐进展显得特别重要。依据现行法律法规规定，县级以上房地产行政主管部门的职责是对房地产行业和物业管理行业进行行业管理和监督。而在现有的房地产市场乱象频出没有能够有效治理的状况下，政府并没有动力去监管基层社区的物业管理的一系列不规范行为。由于物业管理公司并非纯粹的市场化运作，而是掺杂着一些行政部门和利益集团的利益，导致相关政府主管部门并没有能够准时订正问题，相反由于其纵容行为进一步强化了社区管理方的行政化行为。虽然小区业主的维权意识在不断高涨，维权行为不断消失，但是假如每一次正值的维权行为得不到政府的乐观参加支持，维权行为就很难得到好的社会效果。假如政府部门能够准时订正社区管理中存在的不当行为以及对于社区居民反应的问题能够准时回应，就能弱化物业管理方的权力过大等行政化行为，削减社区范围内的各种纠纷，构建良好的社区公共秩序。

促进城市社区物业管理良性进展的对策

社区物业管理作为社会化、市场化的管理行为，对于城市住宅小区的日常管理和维护，对于改善人居环境、稳定社会治安、促进和谐社会建设方面发挥了重要作用。但在管理过程中存在的行政化管理行为，不但与我国基层社会管理机制创新背道而驰，而且还影响了社区物业治理的绩效，导致社区业主无法享受基本公共服务，降低了社区居民的满足度，甚至导致各种的发生。因此必需实行有效的措施化解社区物业管理中的行政化倾向，维护社区业主利益，促进基层社区和谐稳定进展。1.建立和完善城市基层社区自治组织在城市基层社区管理范围内主要存在两大社区自治组织，社区业主委员会和居民委员会，它们作为基层社区自我管理自我训练自我服务的自治组织，可以部分消减物业公司与社区业主之间权力的非对称性，对于基层社区物业管理的行政化行为有着肯定的抑制功能。但在当前社区业委会和居委会面临着一系列的逆境导致其并没有能够发挥其应当具有的功能。对于业主委员会来说，它们面临的问题有：首先，在部分的物业小区内，根本就不存在业主委员会。业主委员会的成立需要肯定繁琐的程序，假如缺乏社区物业和相关部门的支持，社区业委会的成立将是一个漫长的过程。其次，业主委员会的日常运转增加了社区业主的经济负担。业委会作为业主们的自治组织，其日常运转经费来源于全体业主的缴费，这无疑增加了业主的经济压力。假如业主不情愿缴纳费用，业委会则根本无法正常运转。再者，即使存在业委会，但业委会内部利益的分化可能导致其根本不能维护业主的共同利益。由于业主和业主委员会是一种托付关系，在这种关系模式下，由于信息不对称，托付人难以对人的行为决策进行全面的、彻底的监督和约束，于是就存在一个人的“道德风险”问题。而且，在一个社区内有诸多的业主，业主委员会在履行职责的过程中，其全部权的主体并不是单一的，而是多元的。这些多元主体之间既有共同的公共利益,也有各自的特别利益需求。因此在详细的事务处理过程中，就很简单消失利益上的纷争。正如有关的讨论显示，当前业主委员会存在五大难题：业主大会召开难、业主委员会筹建难、正常运作难、司法维权难以及对业主委员会及其成员监督难。(P295-300)所以在当前的现实逆境下，为了削减社区物业管理方的行政化行为，在不断建立和完善社区业主委员会的同时，可以通过不断完善社区居民委员会的功能消解社区物业管理方的利益冲动。由于社区居民委员会作为一个既定的维护社区居民利益的组织具有较强的合法性和权威性，其具有足够的权威能够协调社区居民与社区物业管理方之间的纠纷，维护社区各方的利益。当然社区自治组织的存在并不是一个与社区物业管理公司的对立性存在，而是通过多元合作式的治理共同维护社区相关利益方的利益，维护社区物业可持续性进展。2.加强城市物业社区共同体意识建设社区本应是居民的生活共同体，本应是邻里而居、守望相助，但由于居民在各自的工作和生活中难有交叉汇合，加之居民的社会地位、训练和职业经受亦各不相同，故难有情感交集，难以形成共同意识。因此加强物业社区共同体精神建设，增加社区居民的认同感是促进社区物业良性进展的重要措施。一方面需要增加社区业主的主体性意识。物业小区是业主的小区而不是物业公司的小区，物业管理本质上是业主行使共同管理权利的体现，业主作为物业的全部人，是物业管理的主导者和物业服务的消费者，并通过业主大会行使物业管理的权利。另一方面需要加强社区居民之间的互动和参加，增加社区居民之间的了解和相信，构建具有社区特色的社区文化，增加社区居民之间的认同感和归属感，最终使得居民小区真正成为亲热无间、守望相助、出入相友的和谐物业小区。3.加强政府及相关部门在社区物业治理中的责任首先，规范社区物业管理者的准入资格和退出机制。一方面要完善社区物业的准入机制，加强社区物业管理人员队伍建设，提升社区物业管理人员素养。对于没有物质管理资质的企业在社区中的存在，相关部门应当实行严查的方式禁止其进入。另一方面要完善社区物业退出机制。假如社区物业管理中存在一系列不规范的行为而且不能准时更改就要取消其相关的资质。其次，规范社区物业管理者权力，加强对社区物业管理监管。虽然社区居民有着剧烈的社区物业管理需求，但由于社区物业管理方不当的管理服务行为弱化了社区居民的物业需求，而且导致物业和业主在很多状况下成了势不两立的对立面。因此为了社区物业管理的可持续进展，政府及其相关部门要规范社区物业管理者的权力，加强对社区物业监管，规范物业管理企业的收费行为。而且由于社区物业管理是一个低技术含量的低端行业，其所需的劳动力并非高端人才，这就打算了物业管理的人工成本是低廉的，物业管理不能是也不能被允许是暴利的行业，因此，政府要严格禁止社区物业管理中存在的暴利行为。再者，畅通社区物业居民的利益诉求表达渠道，充分发挥居民委员会在社区物业管理中的监督作用。政府及相关部门对于社区业主提出的问题应当赐予准时回应，做好社区业主和社区物业管理方之间的沟通，防止问题的不断累积导致突破业主的心理防线，增加问题解决的难度。最终，完善社区物业管理的财政税收支持。虽然社区物业管理实行的是市场化运作方式，其在运作过程中有着剧烈的经济利益冲动。不过由于社区物业的管理行为是一个有着明显正外部性特征和社会效益的管理行为，正如有学者指出：实施物业管理对物业直接相关者———物业全部者(或称业主)和房屋使用者有价值，对其他相关者也有价值。假如物业管理的投入完全由物业直接相关者担当，其他相关者所获得的价值便构成了物业管理的外部性。外部性的存在，影响了物业管理投入者的乐观性，进而影响物业管理的生产和消费循环。因此，在管理的过程中为了削减其经济利益属性与社会利益属性之间的冲突，社区物业的管理行为不能等同于单纯市场化行为，政府应当对其赐予肯定的财政税费优待政策，鼓舞支持其向良性方向进展。

社区物业管理利益主体分析

利益是人类社会永恒的话题，只要存在人类就会有利益问题，它是人们之间进行社会联系的根本目的。恩格斯认为，每一个社会的经济关系首先是作为利益表现出来的。当市场渐渐成为社会资源和利益安排的主要机制后，社会管理的主体需要重新界定，国家和公民社会将面临着角色的转变。

(一)利益相关者

1963年，斯坦福高校的一个讨论小组认为，没有利益团体的公司就无法生存，这些利益团体就是所谓的利益相关者。企业如何处理好各种利益相关者的关系，将是企业生存与进展的关键。假如把利益相关者的概念引入建设和谐社会的范畴，那么构建和谐社会的本质就是处理好全部的社会活动主体及其利益相关者之间的关系。而社区是社会的缩影，社区利益相关者是社会利益相关者的子集。

(二)社区物业管理利益主体

随着体制改革向纵深推动，作为社会治理的主体也发生了变化，由单一化转变为多元化，即从政府的行政掌握转到含政府行政部门、业委会、物业管理公司等多主体的民主协商，这些多元化利益主体涵盖了政府行政领域、公民社会领域、市场经济领域。1.行政管理部门(行政管理层面)学者陈庆云对政府利益从政府及其成员双重角色上进行界定，认为政府利益是由公共领域的人民利益、政府组织的利益及其成员的个人利益共同构成的简单综合体。和谐社区的建设，体现在社区居民生活水平和质量、社会稳定、安居乐业的良好环境等公共领域。

由于历史缘由，我国的社会管理始终处在政府管理之下，缺乏社会自主性。政府是房屋全部权的主体，传统以“收租养房”行政福利型为主的房屋管理方式，在维系管理成本上给政府带来沉重的财政负担，同时，福利性的房屋管理缺乏监管，使用过程难免消失各种资源铺张。再者，由于是政府多部分间的分散管理，协调起来难度大，难以提高房屋管理效率，住户不满足。实行住房制度改革后，社区物业存在多种产权形态，既有个人独有，又有邻里共有，以及多方共有和全体共有，而后面三种形态由于是多元产权而具有业主共有领域公共物品的特点。但是，受社区物业产权属于该社区有限业主的限制，这种“公共物品”又与社区之外公共领域有很大的区分。

不同社区的业主、相同社区的不同业主对本社区“公共物品”利益需求呈现多元化，其所要求的服务也呈多元化，因此，传统体制下的行政管理一元化结构在社会公正之下无法满意多样化的社区利益群体的需求。从政府行政管理功能的越位、错位到体制改革后的渐渐归位，政府在社区物业管理的角色也发生了变化。在市场与社会方面，从对社区物业相关政策与法律的健全，到对社区的服务体系的完善，都体现了政府的这一职能。

2.业主、业委会(社会管理层面)

社区物业的产权分为私人领域的个体产权和公共领域的公共产权，这种多元化造成物业管理权的分散。这种分散的物业管理权致使单一的业主在行使自身的权力时都会影响到其他业主，即社区业主私人效用最大化的追求必定要受到社区其他业主利益的限制，由此形成社区的共同利益。由于以公共决策来对共同利益诉求的方式不经济，所以，就用了一种叫“代议制”形式来替代公共决策。在社区物业管理中形成的“代议制”机构，我们称之为业主大会或业委会，它通过制定各种规章制度，以民主形式代表全体业主行使职权，包括全部权与经营权。因此，它可以对部分业主影响他人的行为进行处分，这在无形当中提升了社区资源的配置。

业主大会和业主委员会的组建，是我国住宅商品化的产物，同时也是业主维权意思的体现，从今广阔业主有了行使自己业权的平台，并能对全部共有产权进行管理与支配。这种在社区内部形成的组织形式是民主进程的一大进步，也是走向社区自治的必由之路。可是，业主大会和业委会终究是一个松散的群众自治组织，虽然相关法律给予其一些权利，但是仍没有足够的自我约束力和自制力。因此，增加业办法识可以让业主对社区的认同感和归属感回归，同时，把为人公正、乐于奉献且讲究工作方法的业主选入业委会，真正给予业主委员会以活力。

3.物业管理公司(市场管理层面)

对社区业主而言，业委会仅是一个抽象概念，不能直接从事企业的经营管理，更何况受到专业学问与技能的桎梏，因此，社区物业只能实行托付物业管理公司经营。这种让物业全部权与经营权分别的方式，实现了专业化分工，进而优化了资源配置。物业管理公司作为企业，具有合法的法人地位，享有民事权利，担当民事责任，在物业管理经营活动中具有独立性和自。社区物业管理通过多样化的服务，为业主制造一个相宜生活工作的人居环境。它主要通过公共维护和个来达到自己的目标，服务是其本质，它在服务中也与广阔居民结成了最广泛、最直接、最现实的利益关系。物业企业这种带有经营性的服务，是企业的经济行为，因此，物业企业要遵循市场规律，诚恳守信，合法经营，以获得业主的认可，实现双方利益的共赢。

社区物业管理多元利益主体的缺位分析

社区物业管理陷入逆境会导致社区的治理失效，而其最重要的缘由是物业利益主体建构上的缺位。

(一)政府行政部门职能缺位

由于社区物业管理牵涉到多方利益，必定引发社会综合性冲突，政府行政部门又缺乏必要的整合，没有理顺权责关系，致使职责交叉、关系不畅，难以形成社区治理的合力。主要表现为在物业管理过程中，行政部门与物业公司缺乏有力协作，导致在物业管理领域中消失了权力真空。上面分析了社区里的个别业主为达到私人效用最大化，存在侵害了其他业主或公共领域利益的现象，比如私自搭盖、违章停车、野蛮装修等，这些假如没有行政干预是很难形成有效治理的。另外，政府行政部门缺乏服务视角，无法与业主、物业公司形成伙伴关系，共担风险，同时，相关部门的立法和政策还不完备，有些甚至处于真空状态，无法充分爱护社会成员和经济组织的权益。

(二)业主委员会运作上的缺位

业委会是非营利性的社区自治组织，由于其成员投入精力有限，业委会难以发挥维权、监督和协调作用。首先，业委会虽然具有肯定的机构和财产，但是它不具有法人资格，因此，在法律上它不能作为诉讼主体，无法代表业主维权;其次，在运行上，业委会制度往往集决策与执行一身，可能会有不公正状况产生，缺乏执行透亮     度与有效的监督;最终，由于对共有产权的漠视，共有产权受损时，业主与有关方面缺乏必要的沟通、协调。

(三)物业管理企业服务上的缺位

物业管理行为不规范。我国的物业管理起步晚，物业管理企业难以有效规范，多种管理业态并存，这也导致了服务水平参差不齐，服务不到位现象较为普遍，给业主的权益造成很大的损害。有一些物业公司在取得物业管理权后，没有根据合同仔细供应物业服务，擅自降低服务等级，削减服务项目，降低服务标准和要求;有的公司甚至连清洁、保安工作都不能做好;对公共设施的维护不准时，甚至侵占业主的共有产权等。这些都是社区里物业企业与业主产生冲突的导火索。

从以上主体的缺位分析来看，主要是主体内部机制不完备，引起利益主体供应内容与猎取内容间利益的不均衡，而衡量现代社会是否和谐的“风向标”是利益均衡。

社区物业管理的主体合作模式

社区物业的利益均衡就是尽可能地协调好社区物业利益主体间的冲突关系，通过完善社区物业管理利益不同主体内部治理，在不同层面形成其间的合作模式，把社区利益冲突降到最低限度。

(一)完善不同利益主体内部治理

第一，提升政府治理水平。首先，政府行政部门应确保制定公共政策的公开、透亮     ，提高政府在社会立法、行业立法水平。其次，政府在转换角色后应尽快转变观念，增加服务意识，提升服务水平;第三，政府部门要将失常利益降到最低。所谓的失常利益，学者陈庆云认为它是政府中组织和个人为满意自身过度膨胀的利益需求，而形成畸形的组织利益与个人利益，典型的表现是组合腐败，这减弱了社会福利。

其次，健全业委会的运作机制。首先，完善业委会的选举制度。要充分发扬民主，让业主们加深彼此之间的了解，如愿选择所需要的业主委员会成员;其次，明晰业主委员会的责权利。业委会的工作与业主的利益息息相关，虽然业委会是一个自治组织，但是要充分利用法律给予的权利，保障业主们的利益;再次，完善业委会的议事制度。定期召开相关会议，了解各方面运行状况，做出最佳决策;最终，自觉接受各方面的监督与指导。

第三，建立现代物业管理企业的经营机制。首先，社区物业管理企业管理思路必需清楚、市场意识剧烈，明确服务对象是业主。对位服务思想要坚固，力争服务质量上水平、提层次;其次，企业应清晰成本概念，完全根据“独立核算、自负盈亏、自我运转、自我进展”的方式进行;最终，企业必需有敏捷的机制，牢记优胜劣汰的市场法则，运用市场经济规律形成有利于自身进展的竞争机制。

(二)利益主体间的合作模式

政府、市场、社会各自具有不同的角色，担当不同的功能。要建立和健全多元利益主体共同参加的社区物业管理体系，在完善利益主体内部治理基础上，需要厘清各利益主体的利益边界，建立互信，达成利益各方的良好合作并形成互补。

归位于公共利益猎取的政府行政部门，在业主利益范围内即业主共有领域内供应社会管理和公共服务。政府做了市场与社会临时无法做到的事，这是政府和社会融合的一个体现。比如，政府对业委会的培育和扶持，其最终目的是实现社区自治。又比如，一系列与生育、抚养、健康和训练有关的广泛的社会权利紧密关联。当然，国家对业主共有领域的融入行为是受到限定的，即政府行为被限定在公共监督及相应的法律框架之下。所以，业主要明白政府对社区的融入是社会进程的结果，而不是民主的倒退。因此，在社区自治还不成熟的状况下，业主在社区管理时要体现民主治理、参加合作的理念。而当市场成熟后，应当完全由市场主导，政府所要做的就是为社区物业管理改革构建制度框架。

物业企业虽然在资源配置和竞争效率方面有其优势地位，但是市场会因各种缘由导致失灵。依据经济人假设，物业企业作为法人，它在施行物业管理时也在追求利益的最大化，而这点又与物业的社会性、公益性和服务性特点相悖。因此，把握物业企业的自由度，需要政府的干预，最直接的形式就是税收和福利，这就是政府在公共领域的利益实现途径。但是，这又要防止物业企业为追求高额利润通过其他渠道将损失转嫁给业主，如何保证业主利益不受损而又让物业企业有利可图，政府需要通过精细的调研来做出高超的决策。比如，定价机制。同时，为了保证物业企业的合法地位和投入竞争的乐观性，政府可以通过相关法律和财政政策的刺激得以实现。这一过程，也体现了互惠与合作。

社区治理主要是在物业企业与业主的共建过程种得以形成，业主与物业企业的关系主要靠契约来维系，其中市场作为利益协调的主体，而当市场失灵时政府介入市场领域进行调控。但是，由于政府和物业企业均存在自身难以抑制的问题，即在二者的作用下，社会利益冲突照旧难以得到协调，甚至反倒成为制造社会冲突的来源。这时，作为社区物业的业主或业委会就要乐观担当起社会管理和公共服务职能，发挥其自身机制的优势，这一过程也是业主或业委会不断的成长与进展来实现自我救赎的过程。当然，社区业委会的治理，有其剧烈的政治需求和政治背景，它通过一个非政治、非市场领域来推动社会进展，并与市场、政府形成合作互动关系。

总结

管理方式简洁粗暴，缺乏服务意识

社区物业管理与社区业主之间的关系应当是在公平协商基础之上的合作关系，业主通过支付酬劳的方式换取物业管理公司的市场化服务，而物业管理方通过供应物业服务的方式满意社区居民利益，对社区物业进行有效管理。但由于社区物业管理公司人员素养不高、观念陈旧，很少有接受正规培训的物业管理人员，导致物管人员的服务意识不足，管理行为简洁粗暴。比如在业主的装修入住前期，社区物业以防止闲杂人员进入，确保社区整体环境统一为借口，强制业主使用社区物业统一供应的沙子、水泥、防护窗等。当然社区物业假如能够根据市场价格便利社区居民，那则是善意之举。但是其供应的服务却超出市场价格，假如社区业主不同意社区物业的相关管理行为，社区物业就可能单方面实行关闭水电煤气等相关基础设施的方式逼迫业主就范。

任意更改设立收费项目及收费标准

收费项目和收费行为是社区物业管理方猎取相关利益的最主要方式，但是不规范的收费项目和收费行为却直接侵害了业主的利益，形成一种不公平的合作关系。一方面社区物业管理方私自设立收费名目。如以车辆管理费、水电安装费、自来水二次加压费等名义随便收费。另一方面超出国家规定标准收费。社区物业管理公司在未经社区业主或业主委员会同意的状况下超过价格主管部门规定的标准任意变更社区物业范围内的收费项目及收费标准。如超标准收取装修押金、垃圾清理费、水费、电费等。不少物业管理公司的运作完全围绕经济利益，对没有收益的事情没有爱好，小区物业管理的行为演化成了单纯的收费行为。

任意转变社区物业的整体规划

在开发商交房以后，由物业公司接收管理，但相关的配套设施还需要一段时间才能完成。物业管理方并没有严格根据原有的社区规划对社区进行管理，而把原本属于社区全体居民的绿地、道路等变更用途，比如把社区的原有道路转变成收费的停车场等。

城市社区物业管理行政化的主要缘由

1.社区业主缺乏合作力量导致集体行动逆境

社区物业管理的强势行政化行为是与社区业主的弱势地位相对而言的。社区业主之所以处于一种相对弱势地位，则是由于社区物业管理方与社区业主之间地位的非对等性，与组织化的物业管理方的强势行为相比，缺乏共同体意识的原子化社区居民则处于一种相对弱势地位。一方面由于社区居民之间本身缺乏有效的合作力量，其无法对社区物业的行政化行为进行有效的监督。另一方面社区居民即使能够合作，但在合作的过程中也简单产生搭便车的问题导致集体行动的逆境。正如美国学者曼瑟尔奥尔森所说，“假如一个集团中全部个人在实现了集团目标后都能够获利，由此也不能推出他们会实行行动以实现那一目标，……有理性的、寻求自我利益的个人不会实行行动以实现他们共同的或集团的利益”。

对于社区物业管理方的行为直接损害了社区业主利益，社区居民很难形成合力共同维护其利益。由于在多元产权构成的利益共同体中，成员越多、规模越大，每个托付人共享的份额就越小，多元产权主体搭便车的倾向就越严峻，一旦消失搭便车的个体行为，就会带来群体共同意志的瓦解和集体行动规律的混乱。除非一个群体中人数相当少，或者除非存在着强制或其他某种特殊手段以促使个人为他们的共同利益行动，否则理性的、寻求自身利益的个人将不会为实现他们共同的或群体的利益而实行行动。假如社区业主对物业管理方的行为不能形成任何的压力，这就进一步强化了物业管理方的行政化行为。

2.社区居民需求多元化导致社区利益分化

随着住房体制改革的不断深化推动，现在城市的物业小区都是由不同社会地位、不同工作单位、不同工作性质的异质性社会成员构成，社区居民的需求更加多元化，他们对社区共同利益的认知和爱护力量也是不同的，因此在面临着社区物业管理方不当行为时的反应也有所不同的。一方面，社区业主购房住房的动机是多元的。社区业主购买住房可能是投资升值，也可能是自住，社区居民购房的动机不同导致社区居民很难建立起相像的共同利益。对于居住在社区里临时租客与长期使用者，以及自住业主与投资业主来说对社区利益的需求都是不一样的，只有居住在社区内的真正业主才会关怀社区的公共利益。另一方面，社区居民收入水平不同。收入水平的分化导致对于社区供应服务的需求也是多元的，对于收入水平较高的群体由于喜爱高品质的生活，能够担当较高的收费；而对于收入较低的群体来说则喜爱收费较低的服务项目。社区内不同群体利益的分化已经是一个不容忽视的事实，社区内居民行为取向的多元化无助于遏制物业的行政化。

3.社区物业产生过程异化

社区物业关系的运行规律是，城市居民向房地产开发商购房后成为业主，通过召开业主大会产生业主委员会作为自己的自治机构，业主委员会依据业主大会的打算代表业主与物业管理公司签订物业管理服务合同，将物业管理业务托付给物业管理公司，物业管理公司向业主供应各种物业管理服务，业主则需要付费来购买物业管理服务。也即说社区物业管理应当是社区业主委员会依据业主大会的打算聘用，而实际上社区业主以及业主委员会很难对其施加任何的影响。由于大多数状况下物业管理方作为一个既定的事实而存在被社区业主所接受，从一开头就确定了业主和服务方之间的不公平关系。

在现行制度支配下,一旦购房者打算购买开发商的房屋,他个人就已经同意接受了开发商主导的物业服务。由于依据2024年修订的《物业管理条例》第三章其次十五条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同商定的内容。这里看似在爱护业主的权利，其实也在肯定程度上限制了业主选择物业的自，只能被动接受社区物业管理提前存在和介入社区管理的既定事实。这也使得部分根本就不具有任何资质的物业管理公司堂而皇之的作为一个既定事实对社区物业进行管理，进而在心理上强化了其处于强势地位的事实。

4.政府及相关部门监督管理职能缺失

社区物业管理行政化的一个重要的诱因在于政府及相关部门职能的缺位，政府及相关部门并没有对社区物业管理中的不当行为进行有效的监督管理。在社会转型过程中国家、市场、社会三者之间权力再安排的不对称性打算了社区物业关系中的权力博弈是力气对比失衡的非均衡性博弈。因此政府及其相关职能部门的监督管理对社区的和谐进展显得特别重要。依据现行法律法规规定，县级以上房地产行政主管部门的职责是对房地产行业和物业管理行业进行行业管理和监督。而在现有的房地产市场乱象频出没有能够有效治理的状况下，政府并没有动力去监管基层社区的物业管理的一系列不规范行为。

由于物业管理公司并非纯粹的市场化运作，而是掺杂着一些行政部门和利益集团的利益，导致相关政府主管部门并没有能够准时订正问题，相反由于其纵容行为进一步强化了社区管理方的行政化行为。虽然小区业主的维权意识在不断高涨，维权行为不断消失，但是假如每一次正值的维权行为得不到政府的乐观参加支持，维权行为就很难得到好的社会效果。假如政府部门能够准时订正社区管理中存在的不当行为以及对于社区居民反应的问题能够准时回应，就能弱化物业管理方的权力过大等行政化行为，削减社区范围内的各种纠纷，构建良好的社区公共秩序。

促进城市社区物业管理良性进展的对策

社区物业管理作为社会化、市场化的管理行为，对于城市住宅小区的日常管理和维护，对于改善人居环境、稳定社会治安、促进和谐社会建设方面发挥了重要作用。但在管理过程中存在的行政化管理行为，不但与我国基层社会管理机制创新背道而驰，而且还影响了社区物业治理的绩效，导致社区业主无法享受基本公共服务，降低了社区居民的满足度，甚至导致各种的发生。因此必需实行有效的措施化解社区物业管理中的行政化倾向，维护社区业主利益，促进基层社区和谐稳定进展。

1.建立和完善城市基层社区自治组织

在城市基层社区管理范围内主要存在两大社区自治组织，社区业主委员会和居民委员会，它们作为基层社区自我管理自我训练自我服务的自治组织，可以部分消减物业公司与社区业主之间权力的非对称性，对于基层社区物业管理的行政化行为有着肯定的抑制功能。但在当前社区业委会和居委会面临着一系列的逆境导致其并没有能够发挥其应当具有的功能。对于业主委员会来说，它们面临的问题有：首先，在部分的物业小区内，根本就不存在业主委员会。业主委员会的成立需要肯定繁琐的程序，假如缺乏社区物业和相关部门的支持，社区业委会的成立将是一个漫长的过程。其次，业主委员会的日常运转增加了社区业主的经济负担。业委会作为业主们的自治组织，其日常运转经费来源于全体业主的缴费，这无疑增加了业主的经济压力。假如业主不情愿缴纳费用，业委会则根本无法正常运转。再者，即使存在业委会，但业委会内部利益的分化可能导致其根本不能维护业主的共同利益。由于业主和业主委员会是一种托付关系，在这种关系模式下，由于信息不对称，托付人难以对人的行为决策进行全面的、彻底的监督和约束，于是就存在一个人的“道德风险”问题。而且，在一个社区内有诸多的业主，业主委员会在履行职责的过程中，其全部权的主体并不是单一的，而是多元的。这些多元主体之间既有共同的公共利益,也有各自的特别利益需求。因此在详细的事务处理过程中，就很简单消失利益上的纷争。

正如有关的讨论显示，当前业主委员会存在五大难题：业主大会召开难、业主委员会筹建难、正常运作难、司法维权难以及对业主委员会及其成员监督难。所以在当前的现实逆境下，为了削减社区物业管理方的行政化行为，在不断建立和完善社区业主委员会的同时，可以通过不断完善社区居民委员会的功能消解社区物业管理方的利益冲动。由于社区居民委员会作为一个既定的维护社区居民利益的组织具有较强的合法性和权威性，其具有足够的权威能够协调社区居民与社区物业管理方之间的纠纷，维护社区各方的利益。当然社区自治组织的存在并不是一个与社区物业管理公司的对立性存在，而是通过多元合作式的治理共同维护社区相关利益方的利益，维护社区物业可持续性进展。

2.加强城市物业社区共同体意识建设

社区本应是居民的生活共同体，本应是邻里而居、守望相助，但由于居民在各自的工作和生活中难有交叉汇合，加之居民的社会地位、训练和职业经受亦各不相同，故难有情感交集，难以形成共同意识。因此加强物业社区共同体精神建设，增加社区居民的认同感是促进社区物业良性进展的重要措施。一方面需要增加社区业主的主体性意识。物业小区是业主的小区而不是物业公司的小区，物业管理本质上是业主行使共同管理权利的体现，业主作为物业的全部人，是物业管理的主导者和物业服务的消费者，并通过业主大会行使物业管理的权利。另一方面需要加强社区居民之间的互动和参加，增加社区居民之间的了解和相信，构建具有社区特色的社区文化，增加社区居民之间的认同感和归属感，最终使得居民小区真正成为亲热无间、守望相助、出入相友的和谐物业小区。

3.加强政府及相关部门在社区物业治理中的责任

首先，规范社区物业管理者的准入资格和退出机制。一方面要完善社区物业的准入机制，加强社区物业管理人员队伍建设，提升社区物业管理人员素养。对于没有物质管理资质的企业在社区中的存在，相关部门应当实行严查的方式禁止其进入。另一方面要完善社区物业退出机制。假如社区物业管理中存在一系列不规范的行为而且不能准时更改就要取消其相关的资质。

其次，规范社区物业管理者权力，加强对社区物业管理监管。虽然社区居民有着剧烈的社区物业管理需求，但由于社区物业管理方不当的管理服务行为弱化了社区居民的物业需求，而且导致物业和业主在很多状况下成了势不两立的对立面。因此为了社区物业管理的可持续进展，政府及其相关部门要规范社区物业管理者的权力，加强对社区物业监管，规范物业管理企业的收费行为。而且由于社区物业管理是一个低技术含量的低端行业，其所需的劳动力并非高端人才，这就打算了物业管理的人工成本是低廉的，物业管理不能是也不能被允许是暴利的行业，因此，政府要严格禁止社区物业管理中存在的暴利行为。

再者，畅通社区物业居民的利益诉求表达渠道，充分发挥居民委员会在社区物业管理中的监督作用。政府及相关部门对于社区业主提出的问题应当赐予准时回应，做好社区业主和社区物业管理方之间的沟通，防止问题的不断累积导致突破业主的心理防线，增加问题解决的难度。最终，完善社区物业管理的财政税收支持。

虽然社区物业管理实行的是市场化运作方式，其在运作过程中有着剧烈的经济利益冲动。不过由于社区物业的管理行为是一个有着明显正外部性特征和社会效益的管理行为，正如有学者指出：实施物业管理对物业直接相关者———物业全部者(或称业主)和房屋使用者有价值，对其他相关者也有价值。假如物业管理的投入完全由物业直接相关者担当，其他相关者所获得的价值便构成了物业管理的外部性。外部性的存在，影响了物业管理投入者的乐观性，进而影响物业管理的生产和消费循环。

本文：郑皎工作单位：山西高校工程学院

国内物业公司财务管理现状分析

笔者近来对国内一些物业公司进行了讨论和分析，对目前我国物业公司财务管理的现状做了如下归纳。(一)目前国内物业公司财务管理的现状第一，财务基础管理工作不规范。目前国内许多物业公司由于会计核算工作不规范，未按会计制度设置明细账、会计资料手续不完备、会计科目使用错乱等现象导致财务管理工作无法顺当进行，甚至有些公司没有清楚精确     的财务报表为管理者供应分析材料。其次，财务管理制度不健全。从国内物业公司总体上看，企业内部的财务管理比较薄弱，整个行业至今没有一套完整规范的财务管理方法，导致许多企业内部没有制定公司内部的财务管理制度。第三，投融资手段比较局限。长期以来物业公司受“物业管理不过是看大门、打扫卫生、水电修理”等之类井底之蛙的观念影响，筹资困难是当前许多物业管理企业，尤其是中小物业公司的头号难题。本身物业行业利润率就偏低，再加上经营规模比较单一，这就导致在筹资渠道和筹资方式上的选择余地特别小。没有足够的资金支持，物业公司就选不到好的投资项目。第四，营运资金管理水平较低。目前国内许多物业公司由于对资金管理不善，导致资金周转周期变长，滞留资金多，不仅影响企业的盈利力量，也影响了企业整体的资金营运水平。(二)物业公司在财务管理中存在的问题第一，财务工作人员素养普遍偏低。许多物业公司的领导认为，物业公司对财会人员不需要太高的要求，只要会简洁的日常收支记账足矣。这就造成物业公司财务工作人员素养偏低、水平不高，甚至无证上岗、没有会计技术资格证的现象也普遍存在。其次，财务管理制度过于多元化。有些规模较大的物业公司拥有专业的财务工作人员，有力量制定较完善的财务管理制度供本企业参照执行。但是有好多物业公司由于组建方式不同，参照上级主管单位的财务管理制度也多种多样，没有一个统一完整的标准供参照执行。第三，投融资管理缺乏科学性。物业公司受自身经营规模和资质等级的限制，往往缺少好的投资项目，即使遇到好的投资项目，由于没有专业的决策者进行客观、科学的分析，大多是靠感觉进行决策，也没有组建好的投资管理团队，常常会导致这些项目面临很大的风险。随着物业管理需求的增大，物业管理也渐渐走向市场化和专业化，这就要求投融资管理者必需具备专业学问力量和项目管理力量。第四，资金管理力度不够强。由于物业公司缺乏专业的财务管理人员，往往在项目的资金投入前没有去做充分的调查讨论等预备工作，缺乏项目在事前、事中、事后的掌握，导致项目的资金回收期变长，甚至有的资金无法回收，造成资金的大量积压或流失，影响了资金的使用效率，从而降低了企业整体的盈利水平。(三)有效解决存在问题的途径第一，提升财务工作人员的素养。定期培训是许多优秀企业采纳的提高人员素养最直接有效的途径。此外，公司还应按业务的需要合理配置财会人员，要求财会人员必需持证上岗，对日常发生的业务要严格根据国家会计制度和会计准则操作执行，有条件的企业还可以在社会上公开聘请有丰富阅历的专业财务工。其次，制定和健全财务管理制度。物业公司要想充分落实好理财的自，就必需建立一套科学的、完整的、规范的、适合本企业生存进展的财务管理制度和自我约束机制，只有这样才能有效规范企业的财务行为。第三，拓展和开发新的投融资渠道。物业公司作为盈利性质的服务型企业，只靠物业费的收入是不够的，必需拓宽服务经营的范围，才可能制造更多的利润。但是物业公司多为中小型企业，尽可能选取中短期投资，削减长期投资。另外，物业公司在做好内部筹资的同时也应当乐观去探究外部筹资的渠道，例如，银行贷款。第四，加强企业资金管理力量。资金是企业赖以生存的根本，企业没有资金，犹如人没有血液。因此，首先，要提高企业的成本掌握意识，要求劳动密集型的物业公司必需合理利用人力资源，削减不必要的成本支出。其次，物业公司应加强风险意识，建立科学的风险防范掌握系统。最终，物业公司应配备专业的财务管理人员对资金进行有效管理，对利润进行合理安排。

构建物业公司科学的财务管理体系

财务管理对于任何一个企业都是至关重要的，在物业管理企业中更是如此。目前许多物业管理企业都是微利经营，有的甚至会有亏损，这就要求必需构建一个科学的财务管理体系供物业管理企业、尤其是中小型企业参照借鉴。(一)物业公司科学财务管理体系构建的必要性第一，科学的财务管理体系是立足市场竞争的必要条件。目前物业管理企业财务管理的弱点就是财务管理体系不健全，这样会导致决策层没有科学的、精确     的、能够反映企业真实财务状况及将来进展趋势的第一手资料可以参考。随着我国物业管理的进展，市场竞争越来越激烈，对物业公司财务管理体系的要求也越来越高，这就需要有健全的财务管理体系作保障。其次，科学的财务管理体系是加强企业管理的有效途径。企业财务管理对企业的经营活动、投融资活动都有方案、协调运作的作用，通过有明确职责、适当的风险掌握机制来贯彻落实。科学的财务管理体系可以关心企业实现自身设定的财务表现水平，同时还能不断促进管理水平的提高。第三，科学的财务管理体系是避开财务风险的有力保障。企业的生存全靠资金，不管是筹资还是投资，都有肯定的风险，要想科学的避开风险，就要有专业的财务管理人员和科学的财务管理体系，只有这样才能在机遇与风险并存的市场环境下，保证企业的良好进展。(二)物业公司科学财务管理体系的构建原则第一，真实可信，实事求是。企业的管理者每做出一个决策都要用科学的态度，以事实和正确的信息为基础，这就要求企业供应的各类信息必需是真实牢靠的，尤其是各项财务数据必需是真实、准时、精确     的。假如数据掺假，就会影响管理者和决策者的推断，有可能造成不行挽回的损失。其次，系统管理，领导重视。在现代企业管理中采纳系统的方法，就是将财务管理体系作为一个大系统，在管理的过程中要遵循其层次性、整体性、目的性的思想，对组成财务管理体系的各个子系统也要进行监管。第三，利益兼顾，持续进展。科学的财务管理体系就是要兼顾投资人、债权人、经营者、管理者、政府机构和社会公众等各相关主体的利益。实现可持续进展和提倡循环经济已经成为当今企业经营活动的核心内容，因此，构建科学的、合理的、可持续进展的财务管理体系具有深远的意义。(三)物业公司科学财务管理体系的构成要素第一，财务预算管理。预算管理是当今社会信息化对财务管理的客观要求。目前国内许多物业公司把握的信息比较滞后，信息反馈的力量也比较薄弱，使财务工作显得很被动。要想转变这种状况，就应当在预算管理上多下功夫，要在每个经营项目开头之前，就有方案有步骤地实施财务决策，围绕项目编制出与项目有关的各种预算表，组成一个完整的预算体系。其次，财务成本掌握。成本掌握在财务管理中起着重要作用。物业管理企业开展成本掌握，可以事先限制各项费用和消耗的发生，有方案地掌握成本的形成，使其不超过预先制定的标准，达到降低成本、提高效率和效益的目的。根据成本掌握的时间不同，可以分为事先掌握、事中掌握和事后掌握。第三，财务绩效评价。物业公司的财务管理活动实施后，为了检验其实施效果，要对物业企业的盈利力量、资产营运水平、偿债力量和将来进展力量四个方面内容作出评价，以能精确     反映这四方面的各项定性指标和各项定量作为评价依据，并将各项指标与本地区甚至全国本行业的平均水平进行比较，得出一个客观公正的评价结果。综上所述，构建一个科学的财务管理体系在我国物业管理行业已是势在必行，全面高效地建立以财务预算管理为前提，成本掌握管理为重点，财务绩效评价做保障的财务管理体系，为我国物业公司供应一个良好的借鉴。

后勤现状和内部因素的影响

1）后勤规模、服务内容、职工队伍状况、经费状况等具备推行物业管理的条件。科研机构物业有肯定的规模，后勤具有物业管理的基本功能，并担当着科研机构特需的服务项目，后勤职工数量相对较多且分流困难，后勤资源和经费满意物业管理的需求。这些因素为科研机构推行物业管理奠定了基础。

2）领导层和后勤广阔职工对推行物业管理的认可，科研机构领导层对后勤转制为物业管理的决策，是推行物业管理的根本缘由。人事管理制度、机构投资政策、后勤资源配置和使用等方面的改革措施，是后勤改革的基本保证。后勤改革涉及到后勤广阔职工的切身利益，职工不理解不支持，改革就不能连续和深化。广阔后勤职工对推行物业管理的认同和协作是改革的基础。

物业管理进展中存在的问题

在科研机构推行物业管理的过程中，由于历史条件的限制和社会因素的影响，以及物业管理企业本身的问题，物业管理进展存在先天不足。

1物业基础条件差

1）物业体量小。科研机构的物业(建筑物)规模不大，一般在5万m2以下，企业经营和进展空间相对狭小，难以取得规模效益。与高校、住宅小区等物业相比，科研机构物业体量处于劣势，综合实力处于下风。

2）物业资源匮乏。有的科研机构领导认为物业资产是国家的，如房屋、场地、设备等，尤其是优良资产，经济效益显著，交给物业管理使用“怕”国有资产流失。因此，后勤转制的物业管理企业几乎得不到优良物业资产的使用权，能得到的只是一些简陋设备和工具。物业管理是微利行业，靠物业管理费很难支撑，必需要利用物业资源开展综合经营服务，这是物业管理进展的必要手段。

2队伍素养偏低

职工队伍老龄化，服务意识不强。长期以来，科研机构后勤工作没有受到足够重视，后勤队伍建设渐渐减弱。人员结构不合理，职工年龄偏大，平均在40岁以上。职工队伍老龄化，不利于队伍的建没和管理，不利于队伍素养的提高。在旧体制管理下，后勤职工养成了“等、靠、要”的工作习惯，服务意识差，市场竞争意识淡薄，缺少危机感、紧迫感。

做好物业管理的对策

做好物业管理，要依靠国家和科研机构的支持，靠物业管理公司和后勤职工共同努力，解决科研机构物业管理存在的问题。

1需要国家和科研机构后勤改革配套政策的支持

1）国家对科研机构后勤改革应在税收政策上赐予倾斜。科研机构行政经费主要靠财政拨款，后勤经费是其中的一部分。若后勤转制为物业管理企业之后，能享受国家税收减免政策，科研机构或企业没有为此负担更多的改革成本，有利于推动科研机构后勤改革工作，有利于企业快速进展，提高改革的胜利率。目前，国家只对中心机构编制委员会办公室认可的国务院各部委进行后勤改革的单位赐予税收减免政策，适用范围太小，效果不明显。

2）科研机构应在政策、经费、资源方面支持物业管理企业。把后勤市场整体交给物业公司去经营，不搞市场分割，不再搞“小后勤”；坚持“老人老方法、新人新政策”的人事管理制度，妥当安置后勤老职工，敬重企业用人自、减轻企业负担；根据市场经济规律办事，合理担当物业管理服务费用；依法建立物业资源的投资、租赁、使用制度。将属于物业范围的经营性资产交给企业管理，与企业制定合理的收益安排方案，真正实现国有资产保值增值。

2围绕服务抓管理，加快企业走向市场的步伐

1）把服务放在首位，把转变服务观念作为重点。改革初期，后勤人员陈旧落后的服务观念是推行物业管理的一大障碍，解决这个问题，要靠急躁细致的思想训练和严格的管理。企业应开展常常性的服务训练，宣扬典型事例，学习或参观优秀的物业管理企业，介绍优秀服务人员的事迹和阅历，让员工找问题比差距。要训练后勤职工认清改革的形势，了解物业管理的进展方向，增加危机感、紧迫感和责任感。

2）围绕服务加强企业管理。服务是物业管理的宗旨，服务是物业管理的职责。搞好物业管理要坚持围绕服务这一主题经营管理企业,通过服务管理完善服务职能、优化服务组织、提升服务质量、改善服务关系、促进服务创新。

3搞好服务经营，探究进展新路

1）开展综合经营服务。充分利用物业资源条件，发挥人才特长和地域优势，从“特、便、专”几个方面开展经营服务。“特”就是特别服务。结合科研机构的工作性质和特点开展服务，如接送专家、业务等“；便”就是便捷服务。利用地域和资源优势供应便利快捷的服务，如送货上门等“；专”就是专业服务。发挥人才特长开展服务，如机电修理、房屋装修等。另外，要对外开展经营服务，拓宽经营范围，丰富服务内容，承接简洁的物业改造工程。

缺乏对人才的吸引的条件

我国大部分物业管理企业没有形成规模，其创利力量低下导致难以供应良好的薪酬待遇，也就使得难以吸引专业管理人才。另由于许多人都普遍认为物业管理行业是一个低技术、劳动密集型的行业，不需要高素养人才，因此，缺乏人才的吸引力。

近年来，行业总体管理状况

1、专业人才培育与实际操作脱轨目前，我国越来越多的高校都开设了物业管理专业，授课对象广泛，质量也在逐步提高。但在多数理论教学中存在开设课程与企业运作的实际业务脱轨等现象。培育物业管理专业人才，除理论学习外，还应当多开设实践，通过实践环节与企业结合加深理解和把握所学的学问。

2、缺乏权威、专业、系统的资格认证体系我国推行的物业管理员职业资格证书制度，要求从业人员持证上岗，但实际上大部分企业并没有落到实处，相关职能部门也缺少监督机制。物业管理企业的领导、基层