房屋本体及共用设施维护管理办法

#/8成都世豪新瑞物业服务有限公司管理体系编号SHXR-TX-GC-005名称房屋本体及共用设施维护管理办法版本A/0共页编制龚毅 更改审核庞仕敏 批准殷秋萍生效期2015年1月1日1、 目的规范各物业服务中心房屋本体及共用设施的维护管理，明确工作要求和标准，规范统一操作流程，通过对房屋本体的巡查、发现、报告及跟踪修缮，保障房屋的正常使用和安全，延长使用寿命。2、 适用成都世豪新瑞物业服务有限公司各项目（含案场）工程部。3、 职责3.1公司总经理统筹指导，负责管理制度的审核、审批。3.2业务管理中心负责管理体系的建立、修改、报批。3.3各项目经理、工程部主管负责配合相关管理制度编写和执行。4、 方法和过程控制4.1程序重点1） 房屋修缮：是指为了修复和保持由于自然因素、人为因素造成的房屋损坏而采取的各种养护维修活动。房屋修缮主要对房屋本体即房屋共用部分或具有共用性质部分进行局部或全部的更新、修复。2） 房屋的本体包括：房屋的承重结构部位（基础、屋面、梁、柱、墙体等） 、抗震结构（构造柱、梁、墙等）、外墙面等。4.2共用设施包括1） 房屋共用设施：护栏、围墙、景观构筑物、标识、沟渠、池、井、盖、道路、路桩、外墙各种外露管道；2） 室内共用设施：消防通道、公共通道、楼梯扶手、防火门、电梯厅、大堂；3） 车场共用设施：倒车杆、倒车镜、岗亭、单（摩托）车库（棚） ；4） 其他共用设施：煤气管道系统、配套公用健身器材、配套公用健身娱乐设施；4.3房屋修缮的分类：修缮工程分为小修、中修、大修、翻修、和综合维修工程五类。1）小修：保持房屋原来完损等级为目的的预防性养护工程，一般指：补漏防水、上下水管道修补、疏通、内外墙、地面抹灰修补等，小修工程主要适用于：屋面补漏、修补屋面、修补泛水、屋脊等。sAiHoirm成都世豪新瑞物业服务有限公司管理体系编号SHXR-TX-GC-005名称房屋本体及共用设施维护管理办法版本A/0共页编制龚毅 更改审核 庞仕敏批准殷秋萍生效期2015年1月1日钢、木门窗的整修，拆换五金，配玻璃，换窗纱，油漆等。修补楼地面面层，抽换个别楞木等。修补内外墙、抹灰、窗台、腰线等。拆砌挖补局部墙体、个别拱圈，拆换个别过梁等。抽换个别木梁，修补木楼梯等。水卫、电器等设备的故障排除及零部件的修换等。下水管道的疏通，修补明沟、散水、落水管等。房屋检查发现的危险构件的临时加固、修缮等。2） 中修：房屋少量部位损坏、不符合建筑结构要求，须局部维修的工程，一般包括：墙体、屋面局部拆除、清洗、粉刷、修补或部分重做面层、楼地面、楼梯等的维修、门窗油漆等。3） 大修：主体结构大部分严重损坏、有危险必须进行大型维修的工程，一般包括：对共用设施设备的拆除改装，如上下水管道、供电线路及对主体进行专项加固的工程。4） 翻修：指拆除重建。5） 综合维修：指大中小维修工程一次性应修尽修的综合性工程。4.4巡视要求1）巡视项目、周期、要点及质量标准序号项目名称周期巡视维护要点质量标准1基础及承重结构（柱、梁、板、墙）每日1.检查承重结构有无裂纹、变形和腐蚀。2•发现问题及时联系有专业维修队伍，按全国物业服务考评标准要求对建筑物进行维护。1.基础沉降在国标允许范围之内。2.承重结构无大的损伤及变形。每年1.检查基础及承重结构整体的结构性能是否完好。2•检查基础有无不均匀沉降，勒脚有无破损。2屋面、平台每日1•检查屋面及平台地面伸缩缝密封胶有无变硬、疏松开裂、脱落现象。2.检查地面是否有裂缝、起鼓、空洞，有无渗漏现象。1.无大面积积水现象。无渗、漏水现象。无起鼓、空洞现象。每年1.伸缩缝密封胶老化问题发现后，清除旧胶，重新灌注新密圭寸胶。2•对地面裂缝，，必须请专业维修补漏施工队进行处理。3楼地面及楼梯每日1•检查地面瓷砖是否有损坏、空鼓、脱落现象。2•检查楼梯踢面和踏面有无破损、空鼓、松脱现象。3•检查楼道扶手有无损坏、锈蚀现象。4.检查大理石面是否有裂纹、划痕、松动现象。.瓷片无松脱，扶手无锈迹损坏。.大理石无污渍、划痕，光洁、平整。每月1•对大理石进行固定、抛光，做晶面处理。

测0嘶成都世豪新瑞物业服务有限公司管理体系编号SHXR-TX-GC-005名称房屋本体及共用设施维护管理办法版本A/0共页编制龚毅 更改审核 庞仕敏批准殷秋萍生效期2015年1月1日每年•对楼梯扶手除锈，涂刷一次保护漆。•更换或重贴损坏或脱落的瓷砖。4内墙面每日1.检查墙面涂料颜色是否一致，有无水渍印。•检查墙面是否有裂纹、起鼓、脱落现象。•检查大理石、瓷片墙面是否有损坏、脱落、松动现象。1•瓷片无脱落、污渍。2.墙面无污渍、水渍及霉变痕迹。半年1•对墙面涂料及裂纹脱落现象发现后及时填补粉刷。2.对松动脱落的大理石重新装贴。5外墙面每日1•检查外墙面是否清洁，有无污渍，玻璃幕墙有无损伤、污渍。2.检查瓷片有无损坏、脱落。3•检查大理石墙面有无污渍、损伤及锈渍。•外观清洁，无损伤。.无渗、漏水。半年请专业施工人员进行外墙清洗及修补工作。6门、窗每日•检查门窗有无损坏、松脱现象。•检查门窗与墙体缝隙密封材料有无开裂、脱落。3.检查门窗转动部位是否灵活，转动时有无噪音。1•门窗、玻璃完好无损，清洁美观，无霉变。2•门窗关闭灵活，无异响。每年1•维修损坏门窗，更换损坏部件。2.为转动部位加注润滑油。7吊顶天花每日1•检查吊顶天花有无损伤、擦、划痕及裂纹，如有冋题及时更换、修补。2.检查吊顶天花有无水渍印和霉变印，发现冋题及时清除。3•检查吊顶天花有无陷落，若有冋题重新安装或更换。•天花吊顶平整，无污渍。•无裂缝及破损。8道路、广场每日•检查路面、广场有无塌陷、起壳、地鼓、开裂现象，对出现的问题及时处理。•检查广场瓷砖是否损坏、松脱，标志线是否整齐，对有损坏脱落部位及时更换修补。•检查广场及道路伸缩缝是否完好无损。•检查道路道牙是否完好无损，油漆是否脱落。.道路广场整洁，无堆放杂物。•地面瓷砖无脱洛，路面无塌陷，伸缩缝正常。半年1•更换损坏的路沿石，对路沿石进行一次刷漆9儿童游乐设施每日每天检查一次，如上润滑油，紧固等每月每月保养一次2）日常保养工作由责任人负责每两天巡视责任范围内设施一次，发现问题及时处理，并将巡视情况记录在《设备/设施日常巡查记录表》上。3） 工程班长每天负责检查监督保养维修工作，发现问题及时处理，并将检查及处理情况记录在《设备/设施日常巡查记录表》上。4） 工程主管每周应对所管辖区域的设施进行一次全面的检查，发现问题及时安排处理，并将检查及处理情况记录在《设备/设施日常巡查记录表》、《设备/设施维修保养记录表》上5） 对房屋的大缺陷、屋面漏水、外墙开裂等维修后，应随时观察效果，专人定期检查，并作专项纪录成都世豪新瑞物业服务有限公司管理体系编号SHXR-TX-GC-005名称房屋本体及共用设施维护管理办法版本A/0共页编制龚毅 更改审核庞仕敏 批准殷秋萍生效期2015年1月1日6）物业服务中心经理至少每月对各类共用设施的状态及其质量记录进行一次检查， 发现问题及时在《设备/设施日常巡查记录表》中予以记录，明确整改处理的责任人完成日期，并进行复查，并做好复查记录。4.5房屋本体及共用设施维修要求及标准1） 各服务中心必须在年初制定房屋本体及共用设施维修保养计划， 房屋中修要确定工程方案，按程序要求报公司业务管理中心评估审核后由总经理审批。2） 物业服务中心工程部应按要求建立《设备/设施台帐》，同时在可以张贴标识的设施上张贴《设备/设施（工具）卡》或喷涂相应的设施编号，并在《设备/设施保养维修记录表》中记录共用设施检修及重要零部件更换情况。3） 每季度对单元空调百叶、雨棚、商铺雨棚、岗亭雨棚检查，对设施的安全、防水、防腐等使用检查维护，4） 内外墙面、建筑小品外观完好、整洁，空调架安装有序，无生锈、无开焊。室外招牌、广告、霓虹灯整洁统一美观无安全隐患，外墙装饰无破损。5） 所有钢构、栏杆、井盖等铁制品每半年定期油漆一次，保证鲜亮 ，木作的翻新和油漆应每年进行一次，儿童活动场所和娱乐设施无安全隐患，油漆无脱落，环境清洁，色彩活跃，物品整齐6） 各种休闲娱乐设施转动部位灵活，无异响，承重部位无变形，各部位无棱角，操作较复杂或如操作不当会引起伤害或设施损坏的娱乐设施， 应设置使用说明，做好相应的安全警示，房屋主体承重结构部位无变形、裂缝、腐蚀现象7） 小区内栋号有明显标志，小区入口处和主要路口有总平图，在大型社区路口、地下停车库要有引路标识图8） 活动区域要有开放说明，对小区内的配套公用健身器材、娱乐设施要有设施使用说明和温馨提示，实行定期巡视检查9） 屋面排水与地面雨水井通畅，日常每周巡检一次，每年开春后、雨季来临前、第 1次大雨后、入冬结冻前，均需进行屋面防水与地面雨水井情况的检查并记录统计。10） 景观照明根据实际季节、气候、时间对景观照明控制开放，室外用电必须保障漏电保护完好，无破损线路，尽量使用安全电压。11） 共用设施、设备维修小修不过夜，中修1-3天，大修2-5天成都世豪新瑞物业服务有限公司管理体系编号SHXR-TX-GC-005名称房屋本体及共用设施维护管理办法版本A/0共页编制龚毅 更改审核庞仕敏 批准殷秋萍生效期2015年1月1日12） 中修工程的计划及方案应经过业主大会会议通过，并按要求向全体业主公布（未成立业主委员会的报公司审批。13） 房屋的空调架、防盗网等外观设施应当每三年至少粉刷一次，每年坚持修补一次。14） 楼梯间的墙面、台阶、扶手等设施应当每五年至少修缮粉刷一次 ；房屋的屋面和外墙应当每十年至少修缮粉刷一次，木作、铁艺每年检修一次。15） 法规条例规定的期限届满确实不需要中修如粉刷和修缮的， 应向业主委员会提交书面报告或进行说明，得到业主委员会的认可。16） 房屋中修工程所需款项按法规的要求从住宅专项维修资金支付，制定基金使用的明细表，按法规条例的要求履行使用手续，向全体业主公布，并报所在地房地产主管部门备案；未成立业主大会的，中修工程实施前必须经占全体业主总人数及占全体投票权数的 2/3以上签字确认，并报所在地房地产主管部门备案。17） 如有房屋大修、翻修情况，由公司业务管理中心指导项目组织实施。18） 中修后的房屋70%以上必须符合基本完好和完好房标准的要求。19） 房屋的综合维修工程参照上述房屋修缮工程的要求进行，并填写《设备 /设施保养维修记录表》和《维修工作记录表》。20） 各值班人员当收到客户对维修后仍存在缺陷的再次投诉时，要立即报告工程部在 24小时内安排特殊回访及返修。21） 房屋维修后由客户服务中心负责维修回访工作，回访可用电话、亲临、书面、或对维修部位的检查等形式进行，对回访结果要作好记录和统计22） 各物业服务中心应建立规范的遗留工程处理制度，包括以下内容：各物业服务中心留存遗留工程统计清单和跟进记录，并形成系统性建议报告公司，避免类似问题再出现。交房半年内，跟进地产公司对遗留问题的整改处理，对重大遗留工程有解决的方案。交房1年，已解决问题占总遗留工程的80%未解决的问题具体说明并做出本服务中心的意见与方案。交房2年，全部解决。新项目接管3月内做工程后评估，每年12月进行一次系统工程后评估，对施工缺陷、设计缺陷、物业管理新的需求汇总后评估上报，以免新项目再出现类似问。成都世豪新瑞物业服务有限公司管理体系编号SHXR-TX-GC-005名称房屋本体及共用设施维护管理办法版本A/0共页编制龚毅 更改审核庞仕敏 批准殷秋萍生效期2015年1月1日4.6各物业服务中心建立图纸、资料台帐，包括但不限于以下内容：1） 收集整理物业接管验收资料，日常巡查、维保、维修、设备运行记录。2） 各物业服务中心建立图纸资料台帐，实行专人责任管理，电子目录上报公司，项目负人为第一责任人，建立资料的收集、整理、保管、借阅等管理机制，保障资料的长期完整。3） 新项目验收时，地产公司须把完整的图纸资料移交给物业服务中心，否则不予验收，按照总经办的《档案管理作业指导书》执行。4.7注意事项1） 若遇暂时不能修复的公共设施，要在现场张贴“正在维修，停止使用”的温馨提示牌，并做好安全防护措施，避免因维修不及时导致人身伤害。2） 各物业服务中心应对装修方案严格审核并对装修过程进行监督，严禁对房屋的内、外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿拆、搭、占、不得影响相邻房屋的使用或危及其他客户房屋的安全3） 发现占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等共用设施而影响其正常使用功能的，及时通告责任客户并进行清理，如责任客户有抵触抗拒行为的，应将情况以书面形式上报相关房地产行政主管部门，由政府主管部门牵头实施清理。4） 专项维修资金的收取和使用，根据国《住宅专项维修资金管理办法》及成都市《城市住房专项维修资金管理暂行办法》，结合项目具体情况实施。5） 由物业公司代管的维修基金在支出前，应按规定获得批准后执行。没有业主委员会或非物业公司代管的维修基金在支出前，按照相关规定，应取得相关行政主管部门的批准6） 当地政府无明确使用要求或未成立业主委员会的维修基金使用应至少做到帐目清楚， 并向业主公开。7） 接管项目应与委托管理单位签订共用设备设施维修基金管理办法或明确相关管理责任。5、相关记录SHXR-TX-GC005-F001《房屋及配套设施设备总账》SHX