年产权公寓营销模式专题报告

2014年12月22日2014年长沙70年产权公寓营销模式专题研究2营销模式分析总结

P393典型个案营销模式分析

P570年产权公寓定义与区分P31本案纲要长沙70年产权公寓整体市场研究P31整体市场—供求与价格走势核心驱动力：主要是借助对项目自身商业配套与业态规划的打造凸显商业价值，进而促进公寓销售。2营销模式分析总结

P393典型个案营销模式分析

P570年产权公寓定义与区分P31本案纲要长沙70年产权公寓整体市场研究P31概念侨剖析—常师见稀公鹿寓医类介型公挖寓呈一消般饰分熔为逼住狼宅甜公漏寓尊、专商繁务惨公畜寓蛇、刘酒推店掘式滴公炊寓长孔沙垮地胞区常燥见狮类晴型住宅仅公寓商领务巧公添寓酒庄店值式饿公症寓概添念垒剖摊析—产税品垂具符体窑区箩别项目公寓住宅用地商务公寓酒店式公寓土地属性及年限住宅用地（70年）综合性用地（50年、少量部分70年）酒店式公寓并不是一个独立的概念，只是市场营销中引入的一个概念，提供酒店式的服务配套和管理。可能是住宅用地或综合性用地，具体要求根据其不同的用地性质而定。限购限购不限购设计执行住宅技术规范执行商务公寓技术规范层高控制《3.3米《3.6米赠送方式阳台、凸窗、透空阳台、凸窗、透空使用房地产权属登记按照住宅有关规定办理，水电按住宅计费房地产权属登记按照公建有关规定办理，水电按商用计费2营唤销宣模是式站分盼析筝总咱结P3931本丈案利纲醉要典揉型袭个勒案饰营疲销满模苍式何分负析P67胶0年繁产散权耀公辜寓岗定刺义拥与妨区跟分P3个案虾分析—德斩思嫩勤土城付市尽广乏场爬（砌基呆本携信望息宏）地段长沙湘府东路与韶山南路两大主干道的交汇物业形态五星级酒店、购物中心、写字楼占地规模373476平米总建筑面积156万平米容积率3.98总套数1135户型42-73平米一居，部分带阳台、户型周正周围配套融程国际花园酒店、步步高超市、省政府等价格情况精装公寓10000-12000元/平米个案素分析—德思背勤城漆市广哪场（样销售辫模式托）核心慕驱动抱力：钞主要敞是借极助对创项目槽自身匆商业邻配套喊与业筑态规读划的认打造覆凸显展商业漠价值唉，进士而促栽进公迷寓销弟售。业态哄规划瞧：包规括T刘A愉S酱K浪I矮N四季扔汇购秀物中睬心、9虏0捏0米茄苹查果虎时记尚骡步阳行搞街蓄、2座零国顷际压五趣星纵级嗽酒漠店(其中锐一家虾为美甜国凯豆悦酒龟店)、TA够SK蝇IN宝划格曾丽坛公袜寓财、1明4栋甲政级写等字楼孕、卫宫视直怖播中康心、污建筑波艺术久中心程、长贝沙首炉座顶掘级城禾市会否所、绩国际习学校勒等诸秘多类历型个橡案条分置析—德如思策勤术城梢市寒广坛场驱（千销痒售色模费式晕）销售卡政策覆：强垄力推卸介低俊首付应，尽添量减膝低客鄙户投灾资门浓槛，窑在一支定程厚度山急也扩和大了造自己壁的客涉户面村，进骨而减喘低了胁销售竭难度窑。具都体杀操碰作警：傅首绢推昂产五品迷认茄购践前10愤0名辅者骑总下价袍赠侨送寒优藏惠津（抓如辣总云价伶赠败送参优倒惠杆为15件%，则瓦首付混不变果，减丹少总坑价的1岛5凉%，或居优惠15简%直接尾减首蹄付）个案尖分析—德袍思严勤哄城塑市牙广沿场春（迷整牲合兆推验广王）广告俊诉求烟点以悲与北足京长最安街适以及绩世界仓各地项商业粮地标餐类比拌的形径式，佛不断排强化休地段贷、业满态规姓划、板品牌忍，活表动以轰及媒价体运逗用注嗓重对去北上拦广深百客户谣的挖颜掘。项旨目摩定植位变：妈亚补洲裳地功标车综时合乖体蜡之鞠上家的奇国圾际劣公灰寓关键饶词：貌长安敲街、根凯悦录酒店赴、高顶铁双叹城生钉活媒体袄偏重哨：跨掩地域敞媒体仁（深码圳特伪区报镰）、住大量竿报广嫌投放创意源营销腔：“胆高铁斯双城炭生活捎”体及验启鸦动，钻网络卷打破酱深圳梁投资版客个努案屯分代析—北轿辰课三它角因洲弊（访基痰本鹅信叠息遍）地段开福区新河三角洲物业形态洲际酒店大型购物中心+高尔夫球占地规模110万平米总建筑面积537万平米容积率4.1总套数532户型50-60平米一居，75平米二房/复式周围配套两馆一厅价格情况平层为精装修，1600元装修标准，均价15000；20层以上有6个房号为LOFT，毛坏出售，均价约10000个酸案补分占析—北毛辰均三将角摄洲视（秒销裳售速模耽式拆）核非心馋驱艺动披力惨：予以家学架位茎进笨行艰强版力钩驱储动膨，普每够户董送义一斤个翼指姑标鸭，浩清零水累塘细小饿学芳、貌雅李礼狗中顺学健均杆可复免谨试柴入戚学糠。销驱售妥策济略此：浸平岸层昂去来化嘴速品度施快陆，惰月阶均圾去洞化幻玉约70套埋，L皇O歼F兔T前球期劲仅艇售2套，眼主要佩由于鉴总价觉太高印，实抵用性攀不强伏，后促期转侄换策扩略，登改为宣毛坯页并提倒出“铺住一忧套、熊出租胞一套提，以枪租抵棉供”缎概念误后，洗推出士即告册售罄清容水泄塘昏小抄学雅席礼禾中乒学个嗽案训分拿析—北遍辰况三恰角柱洲至（束整丑合慢推暮广狱）广萄告各诉水求悉点技以饿强吐调忧地圈铁蹦口著与丹学掏位粥房紧概呀念锹，咱渠萝道净选互择沃以控线长上蓬为险主蜘，杰注酸重腹项响目璃整套体遣形却象或的捏树详立族。项姜目粥定牌位摄：哲地怒铁电上践的勒精慰装雕公奖寓关键俘词：敲地铁镇、名铸校教油育、包小投横入大宰回报媒体尤偏重揭：以见报纸殖和网谱络投路放相帆对较沸多目荒标源客邀群荒：构过冤渡换性荣刚辟需径人取群慕（睬离挡巢杯单损身务）渡、结关伪注载教续育医配园套腐的主二堪次炕置傻业钢人轮群令、帽投钥资香客个案被分析—融科挂东南挡海（鹿基本瓣信息征）地段雨花区韶山路中段香樟路469号（民政学院东面）物业形态高层+商业街+公寓占地规模400亩总建筑面积80万平米容积率3.38总套数714户型30-60一房/二房周围配套民政学院、木莲冲公园价格情况均价7400元/平米，部分特价房源6800元/平米个请案领分琴析—融票科过东袜南医海好（唱销弱售鲜模狠式勒）销售葬模式置：坚首持以护电商绢团购畏或散魂客拼雅团的护优惠疑吸引醉客户订，配港合0首付蜜政策词实现差有效前杀客屑。团购继政策鉴：对疤于公绵寓产肺品注刮重团陕购模帖式的薯运用宜，利武用灵考活的理团购贼政策浑成功到拓展挨雨花耀区政偿府公直务员飞、香斤樟路拔街道舒、木锹莲冲南街道搏等地龙缘人骨群，轨公开贤市场筝多次妈与新寺浪乐计居、歉搜房弦等合活作以迈高折延扣形员式形图式吸生引客亩户到鉴场，性配合价丰富兼、弹焦性空桌间较济大较企大的写折扣炎体系叉杀客座。0首肯付涛政模策字：血开睁发装商换无开息梦垫出付2成下首哑付尖，悦公爱积压金纤客镜户掘实危现0首付霞，2年内次付清锋剩余正首付颂。个仓案旋分宪析—融浆科各东波南摔海故（挺整家合魄推棍广合）视觉悼调性恒非常愈年轻线化、投个性敲化，品时尚裤潮元串素运朽用较圆多，目文案租及创盆意活犬动注众重与猎目标园客群哄生活浪方式洋的沟枣通式乔对话根，较接多运纪用网舟站、宅微信惠等线叙上媒找体进味行客篇户召扭集。项目阅定位戚：滨传海梦猴想红精杠英属英地关键衬词：穗青春适低首骆付怪时挖尚享理受主雄义媒体坊偏重哗：网泡络、趣微博帆微信创意攀营销胞：“抢创意会市集假手青工来诱袭”禁，“溪融科触双11，拯企救剁蚕手党垒”个亭案许分扔析—万舌国火城MO农MA（基活本信罢息）地段开福区政府东南侧1公里处物业形态高层+公寓+社区商业占地规模4.3万平米总建筑面积120万平米容积率3.0总套数841户型25-70一房/二房周围配套洪山公园、清水塘小学、麦德龙超市等价格情况均价7100元/平米个案腔分析—万国饮城MO还MA（也销膛售坚模储式句）销分售饺驱烘动娇力岩：杠除赶地处段除优循势宣外伶，尸注汁重俊产驼品询附柄加敌值沟的男打装造门，神将剥住出宅浅的搬新盟技卡术确与并智粥能俊配杀套伐引刮入泽到跟公辱寓类产脉品康实挠现炎差蚊异疲化朵与济溢润价淹，耐区适域竭内医面抛对鬼重汇重锯竞别品猾封甜锁扭实虾现日成固功怕突贸围竭。具体圈操作疏：以各节能该作为灶突破奶点，爽采用彼创新探十大锤科技串系统待打造悲“恒兵温恒旗湿恒扯氧适劫静”仓建筑穷，在维不采蒸用任瘦何空型调和套采暖身制冷货设备娃的情肠况下挤，可斑以保虹证所后有的嘱业主秋的室趋温保头持在叹恒定洒的20赤-2趁6摄菜氏叙度佩。其他集科技遍运用篇：如谅地源陆热泵午系统玻、天粘棚柔施和辐侍射冷奔暖系窄统、促全置谅换式涛空气带调节眉系统别、强保化外光墙外射保温拍系统候、高炕性能伶外窗明系统是、电酸动外杂遮阳险系统土、全制天候主热水姥供应春系统摧、雨谊水利拦用系液统、瞒同层兵墙排琴水系摄统、傻智能艇化管货理系怀统。个袖案赴分忍析—万国海城M玩O晨M舌A（整登合推狱广）广告粒诉求热点多豪是围碍绕品置牌及释科技菊建筑甘概念值展开插，公警寓产目品单涨独媒俩体推望广较荐少，弃更多旷附属荣于高乔层产迅品的肉形式记出现励。个案桶分析—华涝晨践世端纪胁广级场扫（随基歌本秆信哀息赖）地段雨花区万家丽路与长沙大道交汇处西南角（石坝路口以北）物业形态写字楼+五星级酒店+购物中心+商业街占地规模5.5万平米总建筑面积35万平米容积率5.4总套数423户型29-72一房/二房周围配套沃尔玛、高桥大市场、华雅生态园价格情况均价15000元/平米个案绒分析—华晨问世纪冶广场誉（销岂售模拨式）销荡售幕模碍式鸡：榆虽卵然写为沃尾醋盘传项岗目侍，孝但尘在疫后搜期榜开焰展茎的煮以内租高代膜售耗模床式皮，去以竖及毯引旷入隔豪门生俯酒梁店抖后旱开表展嘴的化返跨租壳政挑策跟在承很温大墙程开度划上蚀刺轧激储了牌销兔售针。模率式汽解况析购房忽者所页购置弄的公室寓由崇豪生偏大酒考店统诵一管小理，职酒店袍运营录前十欧年每愁年固持定以忘实际脂成交夜总房谨款的8%向川购做房暗者忽返予租夜，眯三眉个舌月姑向谈购丸房柱者撤支剥付罚一恨次膊租通金睬。魂总躁价10惑0万新的知公络寓边，棉每绕三壁个闪月败约队能咬向应购棉房狠者惰支敬付2耗0素0进0俘0元的洞固定伯租金访。酒钉店范前留十串年结每真年萌给隐予源购输房阀者扩总谊房约款2%的鱼酒历店富消信费灾券覆。酒店桥前十冤年每赏年赠化送购冲房者1滩2天粪的胡免稳费堪居算住委期助。十年臂后，渔豪生稳大酒旺店将挂按照颤酒店省的实乔际盈跃利状缝况向围购房溉者支雨付租发金。泻购益房投炊资者层前十抄年每朝年将据有10转%的承固宴定窑收忧益掉，获另汤加1奴2天则的厘免磁费滚居威住逐期滩，抛投遭资系回谷报崇颇枝丰却，暮计启入凡通执胀毕因茎素傅，跃预创计1挤2宫-渐1茄4年将充收回寻当年泉所投跑入的赏全部设房款侦。返租鸦担保买支撑繁点品胃牌丈担糕保谜：世剃界害第贝二紧大铸酒颈店斗集脑团嚼温磁德校姆暑酒里店扁集含团谜经蔽营慎打喝理瘦。间品虫牌费的脱重买要冲程河度蔽主坝要碰体北现垃在律大馅品寻牌免的郑管浮理谊经园验箩更芒丰勉富示、丢经巡寿营捎理哈念夹更粪先延进悔、译服务务侦意胀思尼更劲到底位胶、国管划理视团协队属都伴更灾专狠业肾，躁这明样低的束品绒牌乞可伏以衰更卸好换地嚼保唉障蜻酒董店乳的唱盈房诚利区，泄同咐时锁也仰保甩障伯业仆主催的雁收跃益所。物业崖担保诱：其生他翼的妇返感租飞公秀寓属都驶是念靠织酒萍店继自彩身有物桨业算担必保真，烈风递险庙比帅较克大熊。列而者华峰晨着以辽整若个采商件业患综垂合昌体肺的7边0汽%的颤物纸业群自轰持臭来讯担逐保唤，站可恭以古保岛障功就共算雪酒躬店祝不之盈峰利幼也茶照楚样帮保荣障佣客烟户潮的返收呢益刮。1职0万肿方屿居赚然援之纪家欠，3沿.森6万封方别华就润命百捡货衔、1茂.蛮5万作方创华喜润猪万痛家幻玉、5携0锹0揉0平4废D电仙影司院抓及50确00个拾车愧位太，信都旧是暴自涨持砌物鸡业游，武只鸽出任租粒不贷出鸭售培。华晨作的物商业担煮保可映以说樱是杀启手锏智，打丈消了取政府络的顾脱虑也比打消陈了客缩慧户的币顾虑任，最摩大程警度促慨进了所成交电。参坐与闭各律方婚关托系样及武其封法台律担责狮任投仍资祥者开发琴商担保闷公司银行坚按揭管出理雨公室司酒疾店自管爹理楚公眼司《房屋部租赁姑合同》《担保俘函》《房武屋渣买装卖中合亦同》委岗托帆关张系两值者爱签窜委征托篇协壤议奔，撑由友管炉理谋公挨司杠管总理锁，窗开替发闸商骡以棒一匹定街产爱权版提头供穗担融保芦。保闻证惹人章与鞋被朽保诱证较人僚关以系鄙，蛮承诵若衔不骨能锯兑额现屡时肢由翠担成保湾公骑司良负替责朝赔描偿猴。粮担贷保想公敞司省可喂向搁开购发挡商闲要刘求笛反欲担然保脉。签免定小借过贷帅合扮同姨，宪以律房抬产楚抵撞押担作胖保幻玉证振。开讨发拦商友向旧银磨行柔作多保次证才，发承括无贸限异连再带纪责供任劳。运耕作湾模嘱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