佘山玺樾-销售讲授资料

YWGL-111031YWGL-111031普通 PagePAGE136ofNUMPAGES136 佘山玺樾《佘山玺樾》销售讲习资料目录第一部分环境篇1、松江区概况*区位历史*人文特色2、松江新城概况*位置*交通*配套3、区域规划与发展第二部分市场篇1、上海联排别墅市场回顾2、松江联排别墅市场概况3、周边联排别墅板块介绍4、目前主要竞品介绍第三部分产品篇1、产品基本信息2、建筑风格介绍3、房型面积配比4、房型优缺分析5、SWOT分析第四部分答客问1、基础问答*环境类*工程类*产品类*售后类2、销售说辞*模型介绍说辞*裱板介绍说辞*电话接听说辞*多媒体讲解说辞第五部分销售流程接待流程订/定房流程签约流程第六部分政策法规第七部分案场规章制度第一部分环境篇一、松江区简介*地理区域松江区位于长江三角洲内上海市西南部，黄浦江中上游，是上海西南的重要门户。北纬31度，东径121度45分，扼守黄浦江中上游，距上海市中心30公里，虹桥综合交通枢纽15公里，浦东国际机场50公里，洋山深水港55公里，长江口35公里，杭州湾30公里，沪杭铁路、沪杭高速铁路、沪杭磁悬浮、沪杭高速公路、沪青平高速公路、浦东机场高速公路、嘉金高速公路、西郊高速公路、同三国道等干线，形成纵横交错的道路交通网，是沪杭发展轴上重要结点，上海的西南门户，也是上海连接整个长三角、辐射长江流域的桥头堡和核心区域，地理位置特殊而重要。松江区被青浦区、闵行区、金山区、奉贤区四个区所包围。松江人口72万，辖11个镇、4个街道办事处。于1998年撤县设区。整个区域南宽北窄，南北长约45公里，东西宽约50公里，略呈梯形，总面积604.06平方公里，其中陆地面积占87.91%，水域面积占12.09%。松江区辖4个街道、11个镇：岳阳街道、永丰街道、方松街道、中山街道、泗泾镇、佘山镇、车墩镇、新桥镇、洞泾镇、九亭镇、泖港镇、石湖荡镇、新浜镇、叶榭镇、小昆山镇；松江工业区、佘山度假区、五厍农业园区、上海松江科技园区。松江撤县建区后，松江老镇区逐渐演变为岳阳，永丰，中山三个街道，加上新城区的方松街道，组成了现在的松江新城的主要部分，面积约100平方公里，这就是松江目前城市建设的核心区域。区内气候温和，年降雨量1117.1毫米,年日照1947.1小时,无霜期230天。平均风速3.5米/秒,平均相对湿度83%。年平均雨水调匀气温15.4摄氏度。最高气温38.2摄氏度，最低气温零下5摄氏度。日照充分，四季分明，属亚热带季风气候。*交通线路松江区的十分交通便捷，距市中心30公里、虹桥国际机场25公里、浦东国际机场70公里，沪杭高速公路（A8）、沪青平高速公路(A9)以及沪杭铁路贯穿松江全境。新城区内的主干道路方松公路，将沪杭高速公路、沪青平高速公路、318国道以及沪宁高速公路紧紧连接在一起。区境内有规划的市（郊）三环路，5120国道南北穿越，沈砖公路、沪松公路、方松公路、徐新公路、车亭公路、北松公路等在境内交织成南北东西的方格状交通公路网，且均为二级公路以上级别。沪杭公路、沈砖公路横贯松江的北部和东西，同时也是上海中心城区至佘山国家及旅游度假区的重要游览路线；泖新公路横贯松江南部地区的东西；九徐公路、新车公路、320国道纵贯松江东部的南北；同三国道纵贯松江西部的南北；嘉松公路纵贯青浦至松江新城，连接沪宁高速公路和沪杭高速公路。轻轨系统:轨道交通9号线“古道时速”是上海轨道交通体系重要线路，串接起松江新城，大学城，佘山国家旅游度假区，九亭，七宝现代居住商业区，漕河泾新兴技术开发区，徐家汇，上海世博会园区，豫园老城厢，陆家嘴金融核心区，金桥出口加工区，外高桥保税区等重要区域，远期西至枫泾古镇（衔接浙江省轨道交通），向东跨长江口至崇明岛，与规划中的上海国际生态城等紧紧联系起来。

另有轨道交通1号线，2号线，5号线，10号线，12号线，22号线等未来可作线路延伸和衔接。2002年6月20日松江破土动工轻轨系统，自上海的宜山路，经七宝、九亭、泗泾到佘山、松江新城区，预定2004年底建成通车，投资人民币35亿元，届时松江新城到上海市中心人民广场只要20分钟。总之，松江区内的交通条件完全可以轻松地到达市内的任何场所，甚至长三角和全国各地。*松江历史松江是历史文化名城，古称华亭，别称有云间、茸城、谷水等，有着悠久的历史、深厚的文化底蕴和丰富的旅游资源。松江秦时设镇，唐天宝十年（公元751年）置华亭县，后改称松江县，元朝升为松江府。早在明代，松江已成为全国棉纺织业的中心，其时松江的黄道婆、丁娘子名声鹊起，棉纺织品行销全国乃至日本等海外地区，历史上曾有"衣被天下"和"苏（苏州府）松（松江府）财赋半天下"之美誉。松江是上海历史、文化的发祥地，上海开埠前，松江是上海地区政治、经济、文化中心，有"上海之根"之誉。

*松江旅游文化环境松江的史前文化可追溯到6000年前，1999年底，考古者在松江畲山附近挖出了两件东周时期的青铜生产工具，证明新石器时代松江就有人居住了。松江是上海地面文物最为丰富的地区，有唐代经幢、宋代方塔、元代清真寺、明代照壁和清代醉白池等众多文物，故有"唐宋元明清，从古看到今"之誉。至今，松江文物古建筑之多居上海各区县之首。目前，著名的景点有引人注目的近代建筑--远东第一大教堂的天主教堂和佘山天文台（中国最早的天文台）；有2处全国重点文物保护单位--唐陀罗尼经幢（上海最古老的地面建筑）、北宋兴圣教士塔（方塔）；西林塔、修道者塔、元清真寺、明照壁、夏允彝夏完淳父子墓、陈子龙。

松江区人才荟萃，作为千年文化古城的松江，历来重视发展教育，注重人才素质的培养。目前已拥有一座包括7所大学的现代化大学城（其中包括上海外国语大学、上海对外贸易学院、上海立信会计大学、东华大学、华东政法大学、上海工程技术大学、上海视觉艺术学院），2所大专院校，31所中学，7职业学校，28所技术学校，1所电大。整个松江区内人力资源相当充沛，可以满足更多的公司、企业、集团对人才的要求，同时为松江的发展提供人才保证。全区开通旅游交通服务线4条，共有星级宾馆10家，旅行社30家。2006年全区旅游总收入16.94亿元，增长13.3%。各旅游景点全年接待国内外游客300.22万人次，其中，港澳台游客4.05万人次，增长6%；国外游客4.62万次，增长6.2%。松江享有“唐宋元明清，从古看到今”的美誉。目前正加大力度，全方位地挖掘和开发各种旅游资源，使旅游成为松江的特色，服务业发展的重点之一，松江成为上海最大的旅游产业基地的目标已指日可待。（各类产业投资项目和政策可参看松江旅游网及政府网站）

方塔园北宋熙宁年间，即公元1068年至1094年，建造了闻名江南的兴圣教寺塔，1978年，以这座塔为主体景观，重新建立了方塔园，占地面积173亩。按照秦汉时代的园林建筑风格，整座园林，以石铺广场为中心，四周布满着古建筑古文物，有宋代的方塔、望仙桥，明代的砖雕照壁、楠木厅，清代的天妃宫等。

醉白池醉白池是上海五大古典园林之一，醉白池的前身为宋代松江进士朱之纯的私家宅园，已有九百余年历史，公园面积七十六亩。园内有四面厅、乐天轩、疑坊、雪海堂、宝成楼、池上草堂等亭台楼阁及邦彦画像石刻、历史艺术碑廊、《赤壁赋》真迹石刻等艺术瑰宝，还有树龄在三四百年的古银杏、古樟树，年龄在百年以上的牡丹。

广富林遗址广富林遗址堪称上海乃至长三角地区考古重镇，在这里出土了一大批上海地区最古老的史前文明遗物遗迹，据可靠的考古证实，松江先民于6000年前就在这片土地活动繁衍。松江车墩影视乐园上海影视乐园现已建成的全布景式的“南方街道”和实景式场地景“30年代南京路”、“上海里弄民居”，为影视创作提供了理想的拍摄场景，也为人们重睹旧上海五光十色的风情开辟了全新的途径，已有30多部影片及数百集电视剧在这里拍摄。

上海影视乐园还将建成四座大型和三座小型的摄影棚，以及“上海老城厢”、“大世界游乐场”、“城隍庙”、“卡通世界”、“明星广场”、“博览中心”、“银幕天地”、“特技场”、“码头港区”、“狩猎射击场”等景点。这些千姿百态的景点，通过电影艺术特有的表现手段和现代高科技、新工艺，真实而艺术地展现上海以来的历史风貌和人文景观，是人们理想的休憩娱乐场所，也是人们了解和熟悉上海发展衍变轨迹的画廊。

上海胜强影视基地拥有完全独立的外景区、摄影棚和宾馆住宿区。基地采用从民间各地收集而来的众多古建材料和真迹，以大量的明清时期仿真建筑群为主，其精致、细腻程度和多视角的场景设计大大方便了各个影视剧组的拍摄与创作，《天下无双》、《河东狮吼》、《杨门虎将》、《铁齿铜牙纪晓岚》、《康熙微服私访记》等众多影视剧/片均取景至此。作为目前国内唯一一家不对社会民众开放的专业影视基地，胜强基地严格的管理为海内外各影视剧组提供最不受干扰的拍摄景区。

松江老城区的一砖一瓦都拆沿至此,恢复了原本的古韵.

古镇泗泾泗泾——这个耳熟能详、与水相连的镇名。围绕着镇子的四汪清流被注入了千年来墨香清雅的缠绵，也成就了这个古镇特有的闲适个性。泗泾是一个具有丰富文物资源的古镇，泗泾老街，福田静寺，福连桥，史量才、马相伯故居，都是区级以上文物保护单位。踏上古朴的泗泾老街，红木结构的商铺在现代商业中执著着传统；桥下的潺潺溪水诉说着古镇沧桑的历史；修葺一新的福田净寺寄托了泗泾人的一种情愫；不远处的方塔，飞檐翘角，豪华庄重，十字脊正中形如金色的宝瓶在阳光下闪闪发光，把中国江南建筑的风格完美地展现了出来。佘山国家森林公园(佘山国家旅游度假区)佘山国家森林公园分东、西两园。西佘山林地面积800余亩，海拔高度98.8米。山坡上有秀道者塔，半山腰有中山教堂，山顶有天主教堂，还有探索宇宙奥秘的上海天文台佘山观测站，上海地震台（博物馆）。东佘山海拔74米，山地面积800余亩。山上动植物资源丰富。建有遂高园、白石山庄、眉公钓鱼矶等十景，还有百鸟苑、青少年活动中心。上海青青旅游世界上海青青旅游世界-伟盟生态林占地面积约3600亩，基地水网纵横交错，有着优越的水景资源。园区内拥有一座以四星级酒店标准设计的上海伟盟生态林酒店、育有国家一级保护树种及名贵树木100多万棵、有40多个景点、以及骑马、烧烤、水上自行车、网球等多种娱乐设施供您选择。唐经幢

松江唐陀罗尼经幢建于唐大中十三年，具有一千多年的历史，现耸立在中山小学的校园内，上面图文并茂的精美雕刻更显示出它在地面文物中高贵的身价。大仓桥

位于松江城西，是一座高10余米，跨度50余米的五孔拱形大石桥，为上海地区著名的明代大石桥之一。随着历史变迁，河道变浅变狭，现该桥两端两孔下的河道已淤积成河岸。清真寺

建于元代至正年间，即公元1341年至1367年间，是上海地区最古老的伊斯兰教建筑。现在存在的寺墓合壁是中阿两族文化交融的建筑，尤其是窑殿，邦克楼和达鲁花赤墓，具有浓郁的时代特征和珍贵的历史艺术价值。西林禅寺

西林禅寺是江南名刹，始建于宋朝。气势宏伟的大殿，为歇山式单檐建筑风格。寺内的圆应宝塔，塔身七层八面，砖木结构，高46.5米，迄今仍为上海最高的一座宝塔。据有关碑记，西林寺与西林塔迄今都已有七百多年历史。

回顾历史，展望未来，松江已经成为上海著名的大学城，最大的旅游产业基地，重要的先进制造业集聚区，领先的现代农业发展基地，各项国际交流的前沿阵地，二十多年来，松江从一个农业大县转变为一个经济强区，教育高地和旅游胜地，新兴城市发展理念的实践地区，成为上海地区继浦东之后又一个新城区和新的经济增长极，目前各项事业正快速稳定的向前推进，同时承载着厚重历史复兴涅磐的愿望和不断发展攀登进取的强烈欲望，松江一定能继往开来，继续奋进在新的世纪。（最新详细资料请参看相关网址或进行搜索。）*松江经济与发展经济结构2010年大力推进经济结构优化调整，经济运行质量和效益明显提高。积极推进产业结构战略性调整，稳步提升制造业能级。确立智能电网、电子信息、新能源(新能源汽车)和先进重大装备四大产业发展方向，其中智能电网、新能源（新能源汽车）产业基地已经获得市认定。强化区区合作、品牌联动，漕河泾松江高科技园区建设全力推进。提升传统产业能级，推进信息化和工业化融合试点，成为全市首批实践区；启动沪松公路沿线整治和开发，莘莘学子创业园等传统产业区功能提升改造前期准备有序推进。全年主动调整劣势企业266家，腾出土地2826.5亩；五年内累计已调整820家，腾出土地12012.5亩。制定关于加快推进高新技术产业化等措施，设立和争取科技创新专项资金5000余万元，企业技术改造、新产品研发全面加速，全区已有小巨人企业31家、国家级高新技术企业180家。深入开展服务企业活动，推动企业改制上市，锐奇工具在创业板上市；全年为中小企业提供贷款担保11.56亿元，同比增长67.9%；小额贷款公司发放贷款12.45亿元，企业融资难得到有效缓解。

经济总量2010年全区经济在加快转型中保持平稳较快发展。全年实现生产总值900.48亿元，可比增长15.8%，比“十五”末增长97.3%；工业总产值4337.61亿元，同比增长29.3%，比“十五”末增长103.6%；社会消费品零售额292.16亿元，同比增长16.4%，比“十五”末增长124.6%。财政收入财政总收入233.7亿元，同比增长11.5%，其中地方财政收入77.33亿元，同比增长14.9%，“十一五”期间年均增幅分别达到13.5%和15.1%。

松江在上海郊区（县）的排位近年来，松江经济持续快速增长，综合经济实力位于市郊各区县前列。2009年主要经济指标完成额在市郊的排名中，出口创汇、商品房销售面积排在第一位，增加值、工业总产值、房地产开发投资额指标排在第二位，社会消费品零售额、合同外资、固定资产投资额、财政总收入、地方财政收入指标排在第三位。2003-2009年，松江先后获得了下列荣誉：联合国环境署颁发的国际花园城市、国家卫生区、全国绿化模范城市、全国园林绿化先进城区、国家生态水利风景区、中国人居环境范例奖、全国双拥模范城、全国科普示范城区、全国文物保护先进区、全国十大休闲城市。进入新世纪，松江旅游挥写着历史的新篇章：上海唯一的国家级旅游度假区——佘山国家旅游度假区日趋成熟，已成为海内外游客体验时尚、休闲度假的胜地；古城十里长街延续着千年的古韵，诉说着昨天和今天的故事；松江新城生态示范区水清、天蓝、地绿，正向世人展示着都市新城的魅力；绿色农业园区以“回归自然”的理念，构筑起休闲度假的新空间；现代化的松江大学城玉宇恢宏，凸现出上海休学旅游的新亮点。古文化、宗教文化、现代文化……在这里交融；园林游、生态游、工业游……在这里荟萃。“上海之根、都市新城”，一城两貌，南北联动，将以融古今中外大观为一体的雄姿展现在世人面前。松江新城目前已经成为国际花园城市，经过数年奋战，取得了阶段性重大成就，在不久的未来，松江新城将建设成为上海最大的卫星城市（新城），沪杭发展轴上的中心节点城市，体现上海郊区综合实力的代表，成为长三角地区乃至东部沿海的一颗明珠。3、区域规划和发展松江区位于长江三角洲内上海市西南部，黄浦江中上游。距上海市中心区40公里，沪杭高速公路和沪杭铁路贯穿全境，是上海西南的重要门户，整个区域南宽北窄，南北长约45公里，东西宽约50公里，略呈梯形，总面积604.06平方公里，其中陆地面积占87.91%，水域面积占12.09%。人口约50万人。松江的主要交通干道沪杭铁路、沪杭高速公路、横贯整个松江的东西，为主轴线；沪青平公路、沪青平高速公路、沪杭高速公路、沈砖公路横贯松江的北部和东西部，同时也是上海中心城区至佘山国家旅游度假区的重要游览路线；泖新公路横贯松江南部地区的东西：九徐公路、新车公路、320国道纵贯松江东部的南北；嘉松路纵贯青浦至松江新城，连接沪宁高速公路和沪杭高速公路。松江是上海郊区中商业最发达的地区之一，绵延数里的“中山中路”素有“小南京路”之称，有上百家的各类百货商场、超市专业店汇集于此，构成了松江大商业的格局。近年来，随着郊区城市化步伐的不断加快，松江的商业又一次掀起了发展的高峰。各类名特优商店、大型家电超市等一批规模大、档次高的商业企业纷纷抢滩松江市场。松江的文娱生活丰富多彩，影剧院、夜总会、歌舞厅、保龄球馆、高尔夫球场、健身俱乐部等各种形式，构成了古镇新城生活中一道亮丽的风景线。松江拥有国家级出口加工区上海松江出口加工区、上海首家市级工业区松江工业区。松江工业区已累计引进外资项目261个，总投资25.8亿美元，合同外资17.8亿美元，美国褔特、日本日立、英国ICI、法国依视路、德国PM等30多家世界500强企业竞相投资落户。松江也是上海市“十五”期间重点建设的新城，建设中的松江以沪杭高速公路为轴，北部重点展现欧陆城市风貌，南部体现明清建筑风格，“一城两貌”相得益彰。松江大学城以及“十五”期间实施的综合交通、行政中国心、商务中心、信息网络等十大工程，将努力把松江建设成为一座体现上海郊区综合实力和水平、居住环境优越、中等规模的文化旅游园林城市。二、松江新城简介*位置规模松江新城是市政府确定的“一城九镇”中的“第一城”，也是目前规模最大的市郊新城开发项目之一。松江新城位于上海西南，距市中心30km，松江新城范围：沪松公路—沪杭铁路—油墩港—辰花公路。规划至2020年规划期末，松江新城用地规模由现状的26.38km2发展到60km2，其中城市建设用地约60.66km2，水域约2.8km2。至2020年新城常住人口约60万人。*规划定位新城功能定位为：体现上海郊区综合实力与水平的现代化新城、上海市中心城过度集中人口的主要疏解方向、松江区的政治、经济、文化中心、上海重要的高等教育基地、居住环境优美的园林城区、具有良好生态环境和人文景观的旅游城市。

松江新城规划目标：以松江独特的区位优势和现有的城市格局为基础，以松江富饶的天然资源和人文资源为特色，以松江雄厚的综合社会经济发展实力为后盾，将松江新城建设成为经济繁荣、布局合理、功能齐全、设施先进、便捷高效、环境优美的现代化新城；成为体现上海21世纪新城风采和品位的窗口。松江新城总体建设规划体现了当今世界较为先进的城市设计理念，并与千年古城松江固有的东方城镇古韵结合。在尊重历史形成的基础上，采用欧洲城市设计的理念及风格，大胆创新，从历史的高度，展现松江新城的开放性、包融性，体现民族文化、外来文化、现代文化的共存与发展。并着力体现一城两貌，既相对独立又相互融合，使松江新城成为上海市郊卫星城的代表作。

规划分三期实施：近期至2007年，中期至2010年，远期至2020年。

新城规划采用一轴、两片、双中心的发展模式，即以沪杭高速公路为发展轴，将城市分为南北两片，北片城区用地面积约43.1km2，规划人口43万，城区主要发展行政文化、商业金融、教育科研和居住等；南片城区以松江老城为基础，用地面积约20.3km2，人口规模为17万，城区的主体功能为传统的商业服务、文化旅游和居住。

松江新城环境保护目标：大气环境质量达到二级，燃气化、自来水化、污水集中处理率达到80%。噪声控制达标，绿化率达到35%。

至2007年，松江新城近期规划新城由广富林路—通波塘—沪杭高速公路—沪松公路—沪杭铁路—三新路—沪杭高速公路—油墩港以及现茸北工业区的42km2范围内，人口达到40万。松江新城其中位于高速公路北侧的22.4平方公里是全部新建的核心区。松江新城有着良好的地域条件，上海的黄浦江流经这里，沪杭高速公路、沪杭铁路、同三高速公路把松江新城与市中心、浦东以及江浙两省紧紧地连在了一起，尤其是已经开工的上海轻轨R9线，更为这座新城快速形成提供了重要保证。*解读新城松江新城将是一座结构严密的城市。直交式的道路网络，中间高四周低的城市辐射形态，体现了现代城市潮流。

松江新城将是一座生态化的绿色城市。整个新城区绿化覆盖率为46%，人均集中绿化面积为25平方米。

松江新城将是一座校园城市，6所大学座落于新城内，6万师生在这里学习生活，使这里散发出浓郁的校园氛围。

松江大学城，位于新城区西北角，占地约8,000亩。这是我国首座由多所大学抱团组成的高校园区。将在短期内导入8万名大学生、2万名教职员工。上海外国语大学、上海外贸学院、立信会计高等专科学校、上海旅游高等专科学校、东华大学、华东师范大学、上海政法学院和上海视觉艺术大学在这里落户，莘莘学子将在此学习生活。

松江新城将是一座现代的城市。现代化的公共设施，现代化的设计形态，现代化的处理手段，使这座城市成为水清、气净的现代新城。新城的园林、污水和垃圾处理、大气指数、环境噪声均以国际一流城市标准作为参照。松江新城公共绿地８００万平方米，集中绿地率达到２２％，人均绿地达到２７平方米，其中新城示范区绿化率为４６％。此外，新城北邻上海畲山国家旅游度假区，山城连景，别具风格，使绿地青山构成松江新城规划建设的最大特色。*建设目标

松江新城规划所追求的是：人与自然的最佳和谐、是最适合人居住的城市。整个规划经过英国、法国等国际著名设计单位的多轮竞标、设计，赋予了浓烈的现代化、国际性、生态型以及旅游文化气息。它将体现出一城两貌特征，南侧老城主要是以旧城改造来体现中国传统文化底蕴，北侧新城将充分展现世界优秀建筑特点和城市风情。老城区以历史文化名镇为依托，通过恢复、修缮和保护历史文化区、明清商业区、岳庙宗教文化街等历史遗产，彰显古城深厚的文化底蕴和特色；新城示范区以欧陆建筑风格为主调，重点建成１平方公里特色风貌住宅区，以凸显现代化城市特征和魅力。

目前新城区开发重点集中在22．4平方公里的"松江新城示范区"。以中央十字绿化带为轴，该示范区北面是初具规模的松江大学城（占地４６００亩）及松江轨道交通枢纽站，南面是松江政治文化和行政中心，总占地面积３９万平方米，其中包括一个７万平方米的市民广场和一个９万平方米的开放式公园；西南将建成以１平方公里特色（英国）风貌区为代表的高档住宅区；东面是拥有生态环境的绿色景观区。根据总体规划，围绕中央绿带将兴建一批市政、商业、学校、医疗、酒店、图书馆、休闲广场等设施和项目，使之形成一个犹如美国华盛顿中央公园模式的微型绿色城区。这一切都将展现出一幅既具有海派韵味，又有松江特色的美丽画卷。佘山板块概况*位置佘山镇是松江发展区域经济打中心之一，是松江区的西北门户，丰富的土地资源和山林资源，构成得天独厚的地理优势、环境优势和经济辐射优势，佘山区是上海唯一的山林地区，12座山峰自南向北，逶迤数十里，传称九峰，为浙江天目山的余脉，自古以来就以风光秀丽而著称。虽然最高点还不足百米，但在上海这个水源丰富、山脉奇缺的土地上已显得弥足珍贵。佘山地区规划总面积为64.08平方公里，其中核心面积为10.88平方公里。佘山地区除了自然秀丽的山脉风景外，大手笔的人造景观也不少见，三座山头环抱、水域面积达456亩的大型人工湖——月湖连接着绿树成荫的大道和大面积绿化的高尔夫球场，使整个地区呈现出一派宜人的景色。目前来看，佘山地区是全上海大环境最好的区域，大面积的绿化及湖水的生态调节作用使其空气质量、生态环境都处于优良的健康标准，也是目前一级空气质量的地区中别墅项目最多的区域。*交通主要的交通主干道A．南北干道：嘉松南路、沪松公路与嘉松南路南路相连的北青公路和嘉松公路分别连接着沪宁、沪杭高速。沪松公路，南至松江新城，北连市区漕宝路。B．东西干道：沪青平高速(A9)、泗陈公路、沈砖公路沪青平高速，东连延安路高架，到市中心较为便利。（具体路线：延安路高架→沪青平高速（A9）→赵巷出口→嘉松公路左转→古楼路1296弄。）泗陈公路、沈砖公路均与沪松公路相连，构成四通八达的交通网络。虹桥机场距地块约30分钟车程。人民广场距地块约40分钟车程。距离松江大学城约5分钟车程，有完善的教育和与之相配套的生活设施。上海市第一人民医院松江分院距本案约5分钟车程。C.轨道交通轨道交通9号线：位于本案东面约1.5KM左右是轨道交通9号线（松江新城徐家汇）松江大学城站。D．公共交通沪凇线(万体馆—松江新城)沪陈线（西区汽车站—上海法专）上佘线（上海体育馆—佘山）*配套医疗：泗泾人民医院、上海市第一人民医院（松江分院）教育：宋庆龄国际学校、西外外语学校、松江大学城（包括：上海外国语大学、上海对外贸易学院、华东政法学院、东华大学、上海工程技术大学、上海立信会计学院和复旦大学上海视觉艺术学院）、松江中学。菜场：龙源路南行3公里商业：向南5km左右即达开元地中海商业广场、乐购、易初莲花、大润发、建行、工行、浦发银行等金融服务机构；向南2km左右到达松江大学城休闲广场，周边有健身、上岛咖啡、KFC、必胜客等餐饮店。向东2km左右即达三湘四季财富商业广场，该地目前处于在建阶段，将来商业设施包含餐饮、购物。休闲：欢乐谷、辰山植物园、佘山旅游度假区、北干山国际艺术中心、月圆园艺术园区、国际游艇俱乐部、水上旅游集散中心、国际森林高尔夫、天马乡村俱乐部、青青旅游世界、车墩影视基地。酒店：本项目方圆5km范围内拥有索菲特大酒店、佘山艾美酒店、大众国际会议中心，距松江新城的五星级酒店开元名都等高档酒店第二部分市场篇上海市别墅市场概述从近十年上海别墅市场的发展来看，上海别墅市场有三次热潮：第一次热潮是九十年代初的开发热；第二次热潮是九十年代中后期少量别墅成功开发形成的；第三次热潮是在世纪之交时开始的，这次热潮从开发规模、持续时间等方面都比前两次大得多。

随着上海市政道路的立体化，市区概念的扩延，家庭轿车的普及化，别墅类独院住宅成为上海富有的中产阶层置业安家的新选择。05年开始一些境外投资者本着对人民币升值的预期进入上海别墅市场，上海市房地局在05年末又表示2006年将限制别墅用地的审批，这也吸引相当部分人对未来市场看好。尽管2006年国家将继续严控别墅类用地新增土地供应，潜在土地供应量将逐年减少，但2005年前别墅土地储备量很大，现存别墅用地足以支撑2006-2007年的项目开发，因此未来几年上海别墅市场的实质开发量依然较大，上海别墅市场2006年依然属于买方市场。上海的别墅市场已基本处于一个稳定的局面，2006年没有针对别墅市场的抑制性新政策出台。区域方面，预期莘闵、松江、青浦徐泾、青浦赵巷在2006年上半年的新建楼盘数量已超过20个，而其他浦东、南汇等区域的新建楼盘数量也都较高，由于别墅项目供应体量大，2007年仍是一个消化存量的过程，无特性低品质的产品竞争将更激烈。南汇区由于先期聚集别墅区已初步形成，后期各项规划前景优越，值得重点关注。经济型别墅由于购买者大多依赖银行的按揭贷款政策，其价格和成交量也会随着今年银行政策变化而上下浮动。房价租金比成为考量性价比的重要标准，整体住宅市场低糜，市场观望气氛浓重的情况下，一些开发商推出的近郊经济型别墅由于较高的性价比，公寓市场部分改善居住条件的需求将分流到别墅市场，120-160万价格范围将是较好销售的区间段。2005年，虽然别墅类开发贷款仍然是有的银行的优质贷款项目之一，然而上海别墅多建于外环以外或郊县地区，价格较高，销售可能遇到瓶颈，因此大多银行对这些贷款审批日趋严格并对部分项目有禁贷倾向，不过由于2006年底金融业的全面开放，外资银行或许能向别墅类开发商打开另一扇融资大门。别墅由于购买者有着很强的支付能力，因此受宏观调控影响不大，尽管别墅需求有限，但受土地供应限制而形成的稀缺性使其抗风险能力较强。单纯价格贵面积大的“贵宅”未必是高端别墅，地点的不可取代性和稀缺性、突出和明确的设计风格、专业周到的成熟社区服务是至关重要的三个条件。目前上海浦东世纪公园板块、松江的佘山板块、青浦的赵巷徐泾板块、南汇的康桥板块发展潜力可观，而西郊古北别墅区环境受中环建成后嘈杂影响较大。中端别墅150万－300万元的产品一直是市场供应大户，在购买者呈纺锤型市场需求形态中，一部分缺乏交通优势、没有特色、推广无力度的别墅，销售危机逐渐显露。如何在2008年市场竞争中占得销售先机，尽快贴近客户口味，适当进行价格战，加强户型设计和景观规划，显然迫在眉睫。上海周边别墅主要集中在江苏吴江、昆山和苏州三个地区，它们以环境优越、投资自住两相宜，正成为“5＋2”生活模式下上海有产者改善生活的新选择。这些别墅有的是上海开发商在周边地区投资的项目，有的是江浙本地开发商经营的项目，在上海推广已经成为这些项目的一个重要营销手段。随着长三角经济一体化发展加速，交通逐渐便利的周边地区别墅将势必加剧对上海别墅市场客源的争夺。上海别墅市场类型及市场份额上海别墅市场楼层要求及市场份额上海别墅市场其他要素分析上海别墅市场其他要素分析整个松江区联排别墅市场主要可以分为：松江新桥板块、松江九亭板块、松江泗泾板块、松江洞泾板块、松江新城板块供求方面：从上图中可以发现，整个2007年松江区的联排别墅市场供应与成交起伏较大。需求的高潮与整体上海楼市的需求相重叠，出现在5月－6月份。当年9月关于第二套贷款的“9.27”新政对市场造成了普遍的影响，在10月楼市黄金期也为出现半年前的高点，随之成交量发生逐渐的下滑。尽管在此期间别墅的供应量却在不断增加，特别是12月集中推出了接近5万方的量。集中的开盘集中的造势，还是没有实现我们预期的热潮,整个市场观望的气氛比较浓重。成交均价：在07年的上半年都是十分平稳的逐步提高，知道10月黄金周时大幅拉高2000元左右的单价。这是最后一个7天黄金周，市场对此寄于了很大的期望。单从价格方面看似乎没有受到“9.27”新政的影响，但是随着成交量的不断下滑，价格的升高失去了量的支撑，显得比较虚弱。08年1-5月，整体联排别墅市场供需比较平稳，价格在节后的3月出现攀升。同时松江新城的东西区成交情况却大相径庭，主要原因是08年以来的新房源供应为零，存量房源的销售完全通过自然去化的方式进行，所以不稳定性大。但是东西区的成交价格基本都保持在7000-9500元之间，与整体联排别墅价格相比依然有一定距离和空间。松江新城位于上海西南，距市中心30公里，是上海“一城九镇”重点规划之一，目前新城区开发重点集中在22．4平方公里的“松江新城示范区”。以中央十字绿化带为轴，该示范区北面是初具规模的松江大学城（占地4600亩）及松江轨道交通枢纽站，南面是松江政治文化和行政中心，总占地面积39万平方米，其中包括一个7万平方米的市民广场和一个9万平方米的开放式公园；西南将建成以竞品个案调查表调查日期:2012.01.12调查人:宫晓燕基本信息案名:金地天境注册名:金地天境城投资商:金地集团基地位置:青浦区赵巷嘉松中路6888弄开发商:金地集团售楼处地址：嘉松中路6888弄代理商:易居(中国)-上海房屋销售有限公司售楼处电话筑设计:新古典主义建筑楼层:5-7层规划用途:住宅工程进度::建设中(2011-06-20)公开日前:2011-06

交房日期:2011-11-01项目信息基地面积:210228平方米贷款银行:花旗银行总建筑面积:333464贷款额度:70%贷款额度:70%贷款年限:30年容积率:1.0绿化率:51.9%主力面积：平墅230-550平米得房率:80%主力总价:800-1500万平均总价:850万元/套起主力房型:A、A2、B、C、D、E户型平均单价:50000元单价范围:45000-50000元/㎡左右面积范围:230-490㎡总销金额:900-3000万/套规划户数:713户销售户数:171套销售率:22、22%物业公司:金地物业物管费:5.80元/平方米·月车位售价:未定车位租金:未定车位配比：1:1大环境分析金地佘山天境位于新佘山国际别墅区嘉松中路，西南就是佘山国家度假区，往东是正在规划的大虹桥国际商务区，“大虹桥”空间范围确定为虹桥综合枢纽10公里内的商务产业相对聚集的范围，重点包括长宁区及华溏、徐泾、九亭、七宝、虹桥镇，将成为上海“后世博”的重要经济亮点，将形成上海东有“大浦东”西有“大虹桥”的双引擎格局。项目周边高端生活配套环伺，附近有佘山高尔夫球场、世茂佘山艾美国际酒店、宋庆龄国际学校、奥特莱斯购物中心等，在建中的75万方珠江生活广场集餐饮，购物，超市，娱乐于一体，将充分呈现静谧中的繁华。项目交通便捷，A9高架赵巷出口转瞬即达，近距离接壤轻轨9号线佘山站，30分钟可至市中心，工作、生活有效结合。新佘山国际居住，依托世界级枢纽-大虹桥枢纽中心，将使上海西部的区位价值发生重要变化，一个沟通长三角，面对全世界的崭新繁华中心即将呈现。金地佘山天境将是百年佘山新国际住区中，自然与人文的完美结合！周边配套有：沪青平公路1829号2楼奥特莱斯直销广场——位于A9（沪青平）高速公路赵巷出口处200米，吉盛伟邦绿地国际家具村——位于嘉松公路以东、盈港路以南，珠江生活广场，佘山高尔夫球场上海佘山国家旅游度假区林荫新路288弄。欢乐谷松江佘山林湖路888号，世茂佘山艾美酒店（五星）地址：林荫新路1288号，佘山国家森林公园地址：外青松公路，大润发超市地址：泗泾镇横港路63号，2010年年底开业，乐购松江店地址：上海市松江区新松江路1079号，开元地中海商业中心地址：上海市松江区新松江路887号，卜蜂莲花地址：上海市松江区文诚路258号，屈臣氏地址：上海市近郊松江区乐都路348号，家乐福徐泾店，上海美国学校浦西校址：上海市诸翟镇金丰路258号，上海新加坡学校校址：朱建路301号；韩国学校小学至高中校址：联友路355号；台商子女学校校址：金辉路888号.交通线路：【轨道交通9号线】首班车：松江新城05:50，杨高中路05:30，末班车：杨高中路22:30，松江新城22:00，【公交沪朱专线】老成都北路大沽路->徐泾->赵巷->青浦->朱家角汽车站。首班车：朱家角汽车站05:30，老成都路大沽路5:50，末班车：朱家角汽车站18:30，老成都路大沽路18:00，票价:2-9元;间隔:8分钟小环境分析：1、特色：“天境”部分房型内设有空中私家游泳池，专属私家电梯直接入户。日立手指静脉门禁系统、AVAYA酒店式一体机、INNOSIGN浴室镜面电视等高科技产品的运用，使得“天境”实现了对时下众多豪宅产品的超越。德国当代花洒、FRANKE静音水槽等配置的融入，令天境品质叹为观止。2、会所：巨资5亿打造的会员式圈层会所，除多功能厅、中西餐厅、SPA、网球场、恒温泳池等系列配套以外，更强调私密的圈层氛围。内配备48间总统套房，为您的朋友提供客房，并都配有阳台，能享受到一线的河景和佘山远景。这样也为业主提供了方便，不用在家里准备客房，增加了业主的生活私密性而又不会离得太远。中西餐厅为业主提供优质的早餐服务，联接酒店一体机终端，订餐、送餐均可；室内恒温四季泳池，分儿童和成人池，在您想健身、游泳时都能享受到恒温泳池的服务。社区会所配有下沉式室外网球场，下沉式的设计，避免了对住宅的干扰，也可以作为景观，夜晚网球场如果开灯的话，因为是下沉式的也不会给业主造成影响，节约了地面面积，大大增加了开发商对绿化率的覆盖。这样下沉式的网球场设计增加基础成本，采用抗拔桩加档土墙设计，增加了500万的成本，由此可见金地集团从细节上想客户之想，不惜巨资3、物业：由深圳市金地物业管理有限公司管理，该公司成立于1993年，作为金地（集团）股份有限公司的全资子公司，公司1997年6月，通过ISO9002质量保证体系国际、国内双重认证，是深圳市首批甲级物业管理公司和全国首批一级物业管理企业、中国物业管理协会常务理事单位，“7×24•365”工作制实行“7×24•365”工作制的服务标准，启动每周7天工作制，24小时服务模式，做好保安队伍实行准军事化管理，专业的队伍操练，统一住宿，集中管理，反应迅速。人防、技防和物防相结合，在安全防范中施行多重安全防范系统和固定岗位、巡逻岗位相结合，提供24小时安全防范服务。“6A”全情尊利服务：Allprocess全过程服务：物业从项目论证、立项、设计、销售到后期管理，全过程参与.Atelephone一个电话服务：只需一个电话，物业马上赶到，所有问题及时解决.Anytime无间段服务：一天24小时，一年365天，物业服务团队随时待命，为业主保架护航.Alldetail全细节服务：我们结合业主需求，量身订制家庭秘书，给您生活带来带来无微不至的照顾。Agegroup全年龄段服务：就是说不论是老人还是孩子，我们都会无一遗漏的将您的需求放在心上，并且在您需要的时候即时赶到您身边．Ａtmosphereculture氛围文化服务，物业每个月都将组织有着相同兴趣爱好的业主以及业主的朋友进行文化休闲活动。4、精装修：由美国JWDA执掌设计，装修标准1W，采用一线品牌特别定制，完美融合室内整体装修，地下室装修交房、带有中央空调。均采用双层外墙设计，并垫高600MM，引入专业的除湿体统，大大加强防潮防霉效果，客餐厅等公共空间采用大理石拼花，卧室采用高级实木复合地板。四、产品分析：金地•佘山天境位于中国•佘山，具体位置在“新佘山国际住区”嘉松中路上，近佘山索菲特酒店。金地•佘山天境是金地集团首创专利产品，是目前金地集团“天”字系列最高端的产品线，也是金地集团2011年得登顶之作。对于居住过别墅的人，他们会感觉房间上下几层，老人和孩子都不是很方便，生活在社区里面也感觉很孤独，邻里没有来往，会所均处于闲置状态，频临倒闭，所以他们会在佘山买一套别墅，但最后还是住在了市区，这些富豪名流喜欢享受佘山的环境但又不喜欢这样的别墅生活方式。而传统的大平层公寓舒适度虽然够了，却又缺乏了花园，泳池等私家配套设施，外部环境也相对喧哗，不具备良好的私密性以及尊贵性。考虑到这些，金地探索了中国高端人群对享受的追求，寻找新的豪宅的标准，打造了一种全新的居住产品：平墅。它结合了平层与别墅的优点，既具备别墅的居住私密性，也兼备大平层的居住舒适性。为给居住者带来更为享受型的住宅，金地集团首创了室内私家游泳池、主人专梯入户等创新性产品设计，将住宅与酒店融合，为您创新出一种有别于以往的生活方式平墅生活。五、房型分析金地佘山天境E户型图5室4厅5卫2厨500.00㎡优点：内部生活空间宽敞阔绰：15-29米超大面宽，是普通联排别墅的数倍室内游泳池为最大亮点：私家空中泳池，6米挑高，巧妙设计，绝对私密。户型内部格局清晰合理：主卧、客厅这些日常使用时间最长的功能间朝南，厨房、保姆房这类非重点区域朝北布置，最大限度的利用了采光及通风的先天条件，提升室内环境实现动静完全分离设计：在户型内部格局设计上，厨房、餐厅及起居室等主要活动空间与卧室休息区域自然隔开，动区与景区分离设计，避免了居家生活中的相互干扰，有效保证了高品质生活。专门设置独立佣人套房：每个户型均设计有主佣双入口，且在厨房区域都设置了独立的佣人套房，与业主主要的活动区域隔开，互不干扰全套房和独立中西双厨：主卧为高标准的套房设计，均带独立卫生间和步入式衣帽间厨房全部为独立的中西双厨，与餐厅和起居室自然过渡，阔绰的生活空间使业主享受到高品位的居家生活。；附送面积可供有效利用：主卫与北向小露台相连，增加了卫生间的采光度，同时可以改造为一个小型休息吧台，提升生活情趣感。缺点：该户型花园太小，和此房面积布局不合理进门双玄关浪费空间游泳池过于狭长该户型在整体格局中公共卫生间位于房型正中位置部分次卧集中在西侧，采光欠佳。主卧浴室靠南窗，私密性不好连接东西间过道太长，很浪费空间，朝西两间卧室西晒金地佘山天境A2户型图4室2厅4卫2厨265.00㎡优点：内部生活空间宽敞阔绰：双电梯入户、双入户玄关、3.3-6米层高，突破空间极限，拥有普通平层和别墅望尘莫及的大尺度空间。内部设计合理运用空间：阳台设计以全开启式多折门，节约空间户型内部格局清晰合理：户型采用十字形的布局，体现出该户型是整齐，布局整体清晰合理实现动静完全分离设计：在户型内部格局设计上，厨房、餐厅及起居室等主要活动空间与卧室休息区域自然隔开，动区与景区分离设计，避免了居家生活中的相互干扰，有效保证了高品质生活体清晰合理房间设计合理：主卧采用全套房设计，带步入式衣帽间舒适，典雅附送面积可供有效利用：约6.6米双层调空书房，附赠面积大独立中西双厨：厨房全部为独立的中西双厨，与餐厅和起居室自然过渡，阔绰的生活空间使业主享受到高品位的居家生活。缺点：1、该户型花园太小，和此房面积布局不合理2、进门双玄关浪费空间3、连接东西间过道太长，很浪费空间4、进门主卧走道较长设计浪费空间，5、朝北两间房间都日照不足金地佘山天境C户型图3室3厅4卫2厨350.00㎡优点：1、内部生活空间宽敞阔绰：约3.5米的层高，豪宅空间，约22米的超大面宽，超过2、户型内部格局清晰合理：阳台设计以全开启式多折门，节约空间3、室内游泳池为最大亮点：私家空中泳池，6米挑高，巧妙设计，绝对私密。泳池布置在主卧与客厅中间位置，方便休息与下水游泳。4、实现动静完全分离设计：在户型内部格局设计上，厨房、餐厅及起居室等主要活动空间与卧室休息区域自然隔开，动区与景区分离设计，避免了居家生活中的相互干扰，有效保证了高品质生活5、专门设置独立佣人套房：设计有主佣双入口，且在厨房区域都设置了独立的佣人套房，与业主主要的活动区域隔开，互不干扰。6、全套房和独立中西双厨：主卧为高标准的套房设计，均带独立卫生间和步入式衣帽间；厨房全部为独立的中西双厨，与餐厅和起居室自然过渡，阔绰的生活空间使业主享受到高品位的居家生活。7、附送面积可供有效利用：空中前庭后院，最大进深超过4米，面积近15-30平米缺点：1、进门有两个玄关，浪费空间，2、空中花园前庭过长，视线不好，3、连接东西间过道太长，分布不合理4、两个房间都朝北，采光通风效果不佳5、主卧浴室靠南窗，私密性不好五、现场表现与接待过程售楼处进门正前方就看到一个大方正喷水池，右边有几位女性销售人员坐在控台笑迎进门客户，门口处的右手边，有个小方桌有一接的业务员坐在那里，等待进门后客户签到以及为其介绍，销售人员很热情的介绍裱板区和交通情况以及整个小区的规划，之后由销售人员带领区样板房，从售楼处出来由金地开发商的客服专员女司机开样板车（老爷车）去指定点去参观样板房，整个售楼处的销售员精神饱满，服装整齐。加上热情的服务，大理石地面，豪华气派的大厅，2.1万平米的超大面积会所，分割成3个不同风味的接待区，酒吧式的茶水间服务员主动积极，700平米超大宴会厅，外加酒店式会所，再加上现代化的电子视频展览区，更添尊贵豪华现场氛围。六、企划宣传及业务执行1、在沪青平公路以及A9上都有高炮以做宣传以及户外看板，同样从A9赵巷下口处开始就有罗马旗引导客户。2、采用了传统的报纸杂志网络宣传短信通知等，3、在上海地区各大商场设有展示厅，呈现金地天镜不同风采，4、还有金地佘山天镜这次同样采用了一二手联动的方式促使增加来人量加大成交。5、利用自身豪华会所定期举办各项活动，从中宣传该项目该案业务体系主要由易居中国控股有限公司与开发商招商联合销售，案场主要由开发商负责易居销售配合，案场负责人为开发商工作人员七、价格及销售情况目前金地佘山天镜商品房已经开始出售，根据内部销售主管透露目前已经销售了63套房源，主要集中在右270平米的特殊户型，原因是有大约25平米6米调高的附赠空间，还有就是500平米的豪华超大户型为现阶段主要成交的户型，目前的折扣优惠为92折。而所有的房源只有1层有地下室，所以在相同面积的房源情况下，1层得房源价格同比其他楼层价格贵了15%。而目前出售价格为230平米总价在850万左右，270平米总价在970万左右，300平米总价在1200万左右，360平米总价在1500-2000万元，500平米的总价在2800-3200万元一套。目前在售的是离会所最近的4排房源，主要景观除500平米超大豪华官邸可以看到水景外基本只能开到会所的景观，基本无自然景观，而后期开的房源基本都有天然的资源景观。八、客层分析成交客户获知媒体主要以朋友介绍（金地业主与易居中国）和中介（中原、21世纪）为主，其次户外媒体也有较好效果。搜房网、第一财经日报,新民晚报,第一地产电视节目都有较好的效果。从此次售足情况来看，投资客户比例明显，在投资客户中外籍人士比例较多。在自住客层中较多为上海本地客户，且倾向于500平米带游泳池自住客比例达到80%。成交客户居住和工作区域以上海西区占绝对主导,除长宁外徐泾本地和青浦区域占很大比例。客户获知途径以朋友介绍和中介为主,口碑传播对本案的影响很大，大众媒体方面以搜房网,电视看房节目,新民晚报,第一财经报和东方早报的效果较好，由于本地客户较多户外媒体作用很明显。成交客户的行业集中在贸易制造业房地产三大行业,其次金融业建筑装潢和政府机关也占很大比例。成交客户的年龄结构偏大,主要以40岁左右的中年人士以投资型客户为主。九、综合SWOT分析Strength：天境位于新佘山国际住区，位于嘉松南路上，开车可以从A9高架赵巷出口出来，左转嘉松南路一公里即到。这块地是去年上海的地王，当时引起了国内外媒体的关注，将是金地集团在中国60多个项目里最顶级的项目，也将是金地里程碑式的作品。Weakness：所谓的平墅就是公寓楼的一个楼面，他没有豪华别墅的那种有天有地有花园的感觉。没有顶级豪宅氛围，平墅其就是大平层，单价且与周边独栋别墅价格差异也不大，用独栋价格买商品房，及其不划算。opportunity：平墅的豪华精装修，用商品房做出了大豪宅感觉，从豪宅角度出售商品房。该案不仅是豪宅，同时也是科技住宅，其平墅产品中几乎囊括了目前市面上所有的住宅科技元素，诸如浮筑楼盘降噪系统、管线夹层技术、地板水暖系统、吉博力同层排水系统、软水及净水系统等。平墅面积同别墅面积相同情况下，且有着精致的豪装修，与我们的别墅毛坯单价几乎相同，甚至更低，省时省力Treat：一系列购房政策出台，对市场产生较大影响，随着市场的萧条周边楼盘的竞争较激烈。十、相对劣势：（与本案做比较）1.容积率：1.0的容积率导致房屋拥挤，容积率对于住户来说，直接涉及到居住的舒适度，如此密集的建筑用来作为享受的高端住宅用房完全没有了其高贵，以及其私密差。2.得房率：80%的得房率，势必减少了实际使用面积，贡献部分公摊面积。而独栋别墅就不存在此情况，是百分之一百拥有。3.统一精装交付：相对高档住宅来说，每个业主都有自己喜好的装修风格，但是统一的装修，会导致您和邻里装修完全一样，无法突出您自我的个性，更无法展现您入住豪宅的优越感，千篇一律。所以别墅高端豪宅基本都没有装修，完全可以发挥您自我性格的爱好，自我的喜爱对自己的豪宅精心设计。可以展现自我的豪宅价值，自我的豪宅品质4.独栋别墅与平墅的区别：1、平墅型外带地下室设计，虽然有了立体的别墅感觉，但是还是缺少了独栋别墅应该拥有的有天有地有花园那种独立空间感。2、现在的政策调控，使独栋别墅卖一栋少一栋，体现不出独栋别墅的稀有性。竞品个案调查表调查日期:2012.02.23调查人:汤金基本信息案名：观庭注册名:四荷艺墅投资商：上海同进置业有限公司基地位置:青浦徐泾联民路55弄开发商:上海博星房产有限公司售楼处地址：青浦徐泾联民路55弄代理商:上海同策房产咨询股份有限公司售楼处电话:021—69766600/69766699建筑设计:莱特草原式风格建筑楼层:地下一层，地上三层规划用途:联排、双拼、独栋别墅工程进度:2012.2.16竣工公开日前:2010-09-06交房日期:2012-02-29项目信息基地面积:39437平方米贷款银行:上海银行、中国银行、建设银行、工商银行、浦发银行、农村商业银行总建筑面积:131458平方米贷款额度:70%贷款额度:70%贷款年限:30年容积率:0.3（三期）绿化率:60%主力面积：200-230平米得房率:100%主力总价:650-850万元/套平均总价:550万/套起主力房型:E2、B、D1平均单价:30000元/平方米单价范围:以总价计算房价面积范围:165-235平米总销金额:800万—3500万规划户数:总户数134户销售户数:134户销售率:95%物业公司:上海同进物业服务有限公司物管费:5.60元/平方米·月

车位售价:未定车位租金:未定车位配比：1:1环境分析大环境分析：观庭别墅位于青浦徐泾国际别墅社区，周边交通便利，有A9、318国道、A5等主要线路，距上海虹桥国际机场仅6公里，距上海浦东国际机场40公里。南傍淀浦河，与松江区九亭镇、泗泾镇交界；西与本区赵巷镇相连；北与本区华新镇及闵行区华漕镇接壤。其中观庭项目地块东至联民路，西至西向阳河，南至A9高速公路。观庭社区呈东西狭长状，总用地面积24.55公顷，其中，总建设用地22.40公顷。项目的主入口设在基地东侧的联民路，入口处布置会所及入口广场。会所包括一层、二层及地下室，内设小超市、门房、厕所、强弱电控制室、物业办公室、居委会、及人防等。入口广场是整个规划设计的先导，作为居住的入口节点，在空间上通过弧线型的道路系统与天然河道将基地分为一期、二期和三期地块。观庭别墅均为赖特草原式建筑风格，以联排别墅为主，兼有双拼与独栋。观庭三期产品涵盖了114套联排、12套双拼和8套小独栋别墅，其中80%以上的房源临水，环境优雅。观庭周边娱乐配套成熟，有银涛高尔夫、永业购物中心（含家乐福、迪卡侬等）、尊尚会等，且国际学校众多，如西华国际学校、德法学校以及附近金丰国际社区内的美国、英国学校等。但美中不足的并不是所有国际学校都可以就读，附近并无成熟大型的菜场可供业主选择。小环境分析：该案自身配备一个２000平米的会所，会所及入口广场。会所包括一层、二层及地下室，内设小超市、门房、厕所、强弱电控制室、物业办公室、居委会、及人防。会所在设计上做到了功能齐全，动静分离的概念，北会所设有温水游泳池和健身房，以运动休闲为主，南会所以棋牌室，儿童音乐室和视听室等商务社交为主。二、产品分析观庭别墅总用地面积24.55公顷，其中，总建设用地22.40公顷。观庭别墅均为赖特草原式建筑风格，以联排别墅为主，兼有双拼与独栋。观庭三期产品涵盖了114套联排、12套双拼和8套小独栋别墅，联排端套额外的附送空间在70-100平方米，中套则带有采光天井，其中80%以上的房源临水。观庭在别墅建筑的立面设计上，外墙采用浅色弹性涂料和土黄色、深红色面砖相结合。浅灰色的色带将整个立面色系分为三块，屋面瓦片也呈现横向延展的风格。下沉式庭院、花坛、露台构成了整个立体绿化景观。观庭项目将美式生活理念结合东方建筑元素，构思了四合一、二合一组团设计。从建筑本身到景观规划再到细节处理，观庭不仅秉承了赖特经典的建筑风格又有其独特的别墅韵味。绿化总面积近8万方，小区的主入口由一条南北走向的水系分隔，水系南接漕泾港形成了整个观庭西面积水，在入口的南面设有一个叠水区域，在提供观赏的同时给人以优雅清澈的心境，并在两旁种植了上百种名贵的花草，果树及灌木乔木，使整个景观更为和谐，强调了整体协调。小区北侧的一个次入口，则在功能上体现了人与车分流的效果，这也是本案设计师为每一位业主精心考虑的更为人性化的一面。三、房型分析观庭别墅目前处于尾盘，所剩房源在5%左右，主推200－230平米的联排。主要户型有D1、E2、D2。先就主推户型做以下分析。（一）、D1户型：地上建筑面积228平米，地下约60平4房2厅4卫优点：该套为联排别墅边套，采光较好，每个楼层功能布局清晰完整。一层功能布局完整，南向老人套房，沐浴阳光，挑高客厅，高度彰显身份。二层双露台，挑空灵动空间可按所需自由分割，充分享受别墅生活之美三层超大主人房，套间格局完美，享受南北两大露台，独享尊贵身份感的主人空间。客厅和餐厅分开，动静分明。近8米室内挑空，呈现出古典宫堡般的宏伟气象。车库可以直接入户，方便自驾车业主往返进出。各功能区分布合理，充分利用空间。缺点：二层卧室位于北面，光照不足、且不是套房设计。公共卫生间离厨房餐厅较近，易串味。附赠的地下室面积较小，且无大面积采光井，较为黑暗。花园面积较小，利用率不高。楼梯道较窄，行走不是很方便，存在安全隐患。（二）、Ｄ２型：地上建筑面积200平米，地下约109平4房2厅4卫优点：内庭院三层挑高，为室内其他空间提供了良好的采光和通风条件。庭院面积较大，庭院与景观的附加，大大提升了空间的内涵与美感。客厅8米挑空，增加生活空间的情趣美，而且有效延伸了二楼卧室的空间感。二层三层自带的露台均为赠送空间，可作多种用途。地下室可以多样化利用。独立车库直接入户，非常方便。缺点：开放式厨房油烟影响餐厅及客厅。餐厅区域面积较小。附赠地下室、露台面积不大，与别墅该有的档次不符。过道狭长，空间利用率不高。一层公共卫生间较小。四、客源客层分析１、观庭别墅紧贴大虹桥板块，会吸引大量在该区域上班的高层或外籍人士。２、据现场售楼员介绍，成交客户以在40岁以上的投资客为主，其中大部分处于事业顶峰的贸易、金融、建筑装潢行业的高端收入高管高层，或是生意红火的富商占主体部分。３、受大虹桥板块的规划影响，大部分客户还是看中了这一板块未来的发展潜力，有了至少一次以上的置业经验，以别墅置换别墅的居多。４、客户获知途径以中介、搜房网、报纸、朋友介绍为主，户外媒体对本地客户的效果较为明显，成交客中外籍人士也占较大比例，本地成交客以居住在长宁、松江、徐泾、青浦较多。五、价格分析观庭分三期开盘，早从２００６年开盘至今，观庭的价格一直有波动，房价走势也时高时低，观庭别墅联排总价在650-850万/套，双拼1000万/套，小独栋1240万/套。因该案已处于尾盘，所剩房源也不足５％，日前又处于交房时期，所以该案现在已无任何折扣对外释放，若置业目标明确的话，价格可与案场销售领导在再谈。六、去化分析：观庭别墅分三期开盘，一期、二期已经售罄，分别于2008年、2010年交房。三期2010年9月18日开盘，推出134套房源，其中114套联排别墅，12套双拼，8套独栋，日前三期也开始交房，所剩房源不到5％，主推以200－230平米的联排为主。七、企划及业务执行：观庭除网络的广告外，其余基本以平面广告和条幅、户外看板刀旗、高炮、传统报纸、及一定量的网络媒体软文介绍，定点短信投放导入来电及来人为主，以及客户所拿房型资料及单片，及该案开发时间较早，具有较强的品牌知名度。该案同时采取与中介合作，一二手联动的营销模式，由第一别墅、中原、德佑、21世纪等几家中介构成，以保证每周相应的客户量，从而促成成交。该案是由同策房产咨询股份有限公司代理，开发商不参与销售。售楼处是一个２０００平米的会所，以其独特的装修风格，为客户提供一个优雅的参观、洽谈空间。各位销售人员个个精神抖擞，衣着整洁大方，很热情的为我们沙盘、裱板区和交通情况以及整个小区的规划，之后由销售人员带领区样板房，小区不仅秉承了赖特经典的建筑风格又有其独特的别墅韵味，给人以优雅清澈的心境，同时，业务员也是为我们一一介绍，更显其产品的优越之处。八、综述：SWOT分析优势：1、开发商在业内树立了较高的知名度。2、观庭位于青浦徐泾国际别墅区，紧贴大虹桥板块，未来发展潜力无限。3、户型较多可满足不同客户的需求。4、观庭别墅均为赖特草原式建筑风格，市场较为稀缺。 劣势：观庭周边日常的商业生活配套较少，对于非自驾购房者，公交交通比较匮乏。在徐泾别墅间有着大量的房产中介，可以看出其自住率并不高，不少别墅也是租借给华裔或外籍人士居住。机会：大虹桥的整体规划及对该区域的经济文化的提升与影响。靠近２号线、９号线的便利条件。以及知名开发商的吸引力，都将成为其吸引客户的重要方面。本项目销售之际，整个大虹桥板块作为上海的顶级富人区的情形日益成熟，世人将为更为关注。威胁：1、赖特草原式建筑风格并不能被所有客户接受和喜爱。2、价格与周边价格差不多，性价比不高。3、一系列购房政策出台，对市场产生较大影响，尤其是对豪宅市场产生的冲击更大。4、徐泾别墅针对在沪工作、生活的金字塔顶层富豪度身订造，该客层数量的稀缺，销售速度缓慢，成为本项目乃至整个大虹桥板块别墅区销售的通病。5、随着市场的萧条周边楼盘内部的竞争较激烈。竞品个案调查表调查日期:2012.01.15调查人:汤金基本信息案名:长泰西郊别墅三期注册名:长泰西郊别墅投资商:上海长甲置业（集团）有限公司基地位置:泗砖公路、陈泾路开发商:上海德基置业有限公司售楼处地址：泗砖南路1500弄代理商:自销售楼处电话:576-99888建筑设计:独栋别墅建筑楼层:长泰西郊别墅一、二期共121套，共地上3层规划用途:住宅工程进度:在建中公开日前:2011年5月中下旬；2011年10月底交房日期:2012年.3月项目信息基地面积:40万方贷款银行:中国工商银行,中国建设银行,中国银行,中国农业银行,中国民生银行,招商银行,中信银行,交通银行总建筑面积:36万方贷款额度:70%贷款额度:70%贷款年限:30年容积率:0.38绿化率:46.5%主力面积：220-260350-550平米独栋别墅得房率:100%主力总价:800万/套左右平均总价:800万/套起，最高总价2100万/套主力房型:220-260平平均单价:4.5万元单价范围:4.5万-5.0万面积范围:220平米-267平米总销金额:800万—2100万左右规划户数:150套销售户数:70销售率:46%物业公司:上海金晨物业经营管理有限公司物管费:6元/平米/月车位售价:未定车位租金:未定车位数量:490个一、环境分析大环境：长泰西郊别墅位于松江泗砖南路1500弄，地处位上海西郊成熟别墅板块核心。其别墅外围有莘砖公路、莘松公路、沪松公路、嘉松公路等交通主干道联通长泰别墅与周边的主要市镇。而距离社区约1公里的A5高速公路（嘉金高速）。长泰西郊别墅是徐家汇西城市纯独栋别墅。项目占地600亩，紧邻A5高速莘砖公路出口。景观设计以西班牙风情为主线，打造西班牙式海派情调。预计分四期开发。一期30幢独立别墅由意大利风格豪宅和北美经典豪宅两种风格组成、二期为91幢经典西班牙风格的小独栋别墅。目前在售三期别墅。长泰西郊别墅交通便捷，A5高速公路就在小区旁，上A5之后可以直接并道A8和A9，其中A8沪杭高速公路向东便是沪闵路高架可直通徐家汇，而反向去往杭州也非常便利；A9沪青平高速公路向东则可直达古北、虹桥。此外，轨道交通9号线洞泾站距离社区约1公里。不仅如此，左近的佘山地区更有艾美五星级酒店，国际高尔夫等高端配套。但长泰西郊别墅周边公共交通很不方便，出行多需要依靠自驾。而且目前长泰西郊别墅周边缺少基础配套设施，业主主要生活都需要前往九亭、松江新城或者闵行七宝等地区。但别墅业主都有车，因此抗性并不是很大。小环境分析：长泰西郊采用的是西班牙欧式建筑外立面以淡黄色和红瓦墙相结合的质朴温暖色彩，既体现了阳光和活力，又使建筑外立面色彩明快，体现了质朴的内涵与和奋发向上的精神面貌。

小区自身配备了一个4000平米豪华会所，会所包括室内恒温游泳池、网球场、健身中心、SPA中心、咖啡厅、桌球室、便利店等配套。泗泾公园、新桥公园也在小区附近，是傍晚散步的理想去处。松江区洞泾学校、洞泾中心小学在小区一公里处，解决小孩的上学问题。二、产品分析：

长泰西郊别墅，占地600亩，地处位上海西郊成熟别墅板块核心。预计分四期开发。一期30幢独立别墅由意大利风格豪宅和北美经典豪宅两种风格组成，二期为91幢经典西班牙风格的小独栋别墅。目前在售三期别墅，三期150套房源的景观设计仍以西班牙风情为主线，打造西班牙式海派情调。小区利用原生态的河流湖泊成就了一个处处有景，户户临水的生态级社区。房型分析：长泰西郊目前在售突出房源为220-270平米小户型，现就该类户型作相对分析。S户型：220平米一层二层地下室优点：该户型精巧布局，南北通透，多项采光，享受更多阳光和采光。朝南老人房套间设计，避免了老人上下楼的不便。南北双面景观，身处中心位置，独享开阔视野。独创大景观花园，彰显写意人生，闲情逸致尽享与此。豪华主卧，独立卫生间，步入式衣帽间，尽显人性化设计。大尺度开间与挑高客厅，尽显豪宅风范，满足业主生活各方面需要。地下室配有下沉式庭院与车库，功能性强。缺点：地下室楼梯较窄，存在安全隐患。二楼阳台较小，无法做大面积落地窗，利用率不高。地下室采光井面积较小，采光不好。主人房较小，不够大气，无法展现主人的生活的档次。B—N户型（5室2厅3卫2厨，268平方）地下一层一层二层优点：一层南北双客厅，整体空间南北通透，在兼顾通风效果的同时也保证了室内采光的明亮；朝南老人房套间设计，方便日常起居的同时也避免了楼上楼下生活的相互干套。二层的挑空部分业主也可以根据自身的喜爱和需要将这部分空间单独分割出来用作卧室、书房或者儿童活动室等个性化空间，以此来满足不同生活时期的空间所需。二层主人房，主卧将书房与衣帽间融为一体，加上双台盆设计的主卫，整体功能上更加完备，给主人提供一个绝佳的私密空间，避免业主生活中的相互干扰。进地下室旋转客厅，显示整个地下户型大气，高雅无压抑感较为人性化设计。地下室带下沉式庭院，扩大了主人休闲愉快的空