房地产信贷风险分析及防范探析

PAGEPAGE1房地产信贷风险分析及防范探析房地产信贷风险，指房地产信贷领域中的一种不确定性或信息不对称.指经营房地产信贷业务的金融机构，由于决策失误、管理不善或客观环境变化等原因导致其资产、收益或信誉遭遇损失的可能性。从理论上讲，房地产金融市场的建设应该与房地产业和房地产金融的发展同步，加上的宏观调控，房地产金融风险在一定范围内是可控的。但当下我们国家的情况却是，房地产信贷投向不合理、房地产信贷的外部环境不完善等问题，各种情况阻碍了房地产信贷的健康发展，也造成了大量的金融风险。尤其是房地产融资渠道过于单一，单纯依靠银行房地产贷款，使得大量的信誉风险和市场风险聚集在银行，这给房地产金融业以至整个金融体系的稳定健康发展带来了很大隐患。因而，分析我们国家房地产信贷风险的表现的原因，积极寻求房地产信贷风险防备和控制的方法对策，建立起适应我们国家当下社会经济发展和房地产业现在状况的新型房地产金融体系以及借鉴发达国家金融风险管理的经历体验和我们国家理论界、金融界和房地产业人士的理论和观点，研究合适我们国家国情的房地产融资方式，具有较高的理论价值和现实意义。一、我们国家房地产企业信贷风险现在状况(一)当前我们国家房地产企业信贷风险的种类1、财政风险财政风险是指公司因筹措资金而产生的风险，即公司可能丧失偿债能力的风险，房地产开发企业高负债经营隐含财政风险，我们国家房地产开发企业在房地产开发经过中，以银行借贷融资为主，自有资本金占项目总投资的比例普遍在30%下面，部分企业以至在20%左右。由于房地产开发企业良莠不齐，随着房地产市场竞争日益剧烈，监管力度不断加大，开发贷款门槛提升，房地产开发企业资金链条日趋紧张，一旦资金链条断裂，风险就会暴露。2、经营风险经营风险是指由于房地产投资经营失误，造成实际经营结果偏离期望值并最终产生难以归还商业银行贷款的风险。房地产贷款的经营风险重要存在于非住宅房地产贷款之中。由于房地产具有不可移动的特征，房地产投资与其他投资相比而更具有不可逆转性，一旦开始投资就难以撤回。假如在开发经过中出现由于决策失误或资金链中止而停工，就会造成烂尾楼和半拉子工程,套牢开发资金。同时房地产的流动性较差，在投资完成之前基本不具备变现能力，改造和变化设计用处难度较大，处置起来非常困难，资金回收的可能性小，所以房地产项目停工后往往一摆就是儿年以至上十年。除此之外，当前越来越多的圈地、炒地皮以及施工企业被迫垫资现象愈加剧了房地产金融的经营风险，因此房地产业经营风险远远高于其他行业。我们国家房地产开发资金高度依靠于商业银行，房地产业的良好发展前景也使得商业银行不可能放弃对房地产业的信贷投入，这种互相依存的关系使商业银行房地产贷款的总量必定伴随房地产业的发展而迅速增长，导致房地产贷款的经营风险越来越大。据统计，我们国家广东省部分金融机构房地产开发贷款新增额已占跨越各项贷款新增额的70%以上。这种增加过快的趋势如不加以适当控制，一旦引发风险，后果将不可预测料想。事实上，我们国家己经发生了由于房地产不良贷款占比过高而导致银行支付危机的情况。2010年海南发展银行的倒闭就是一个典型的案例，2009年建设银行广东恩平支行由于房地产开发贷款不良贷款比例过高而导致不能有效兑付，出现挤兑风险，建设银行总行拨了50亿元，才解决了支付危机。历史和现实都表示清楚，经营风险是当下我们国家房地产金融面临的最大风险。3、欺诈风险欺诈风险是指在当前房地产市场信息不充足、监督管理欠严密的情况下，开发商的开发行为与销售行为不规范以至为其经济利益恶意欺诈银行及担保方的风险。开发商的欺诈风险也是当前房地产金融机构和担保方面临的最大的风险，它可能带来的损失也是最大的。以2009年为例，四家国有银行房地产开发商贷款质量差别明显，其中农行和中行的不良贷款率相对偏高，分别到达16%以上和12%以上，工行和建行的不良贷款率则相对较低，维持7%左右。四大行汇总的房地产开发贷款不良贷款率在10-11%之间。在房地产开发贷款上，央行发布了〔关于规范住房金融业务的通知〕(简称195号文)，规范了房地产开发企业向商业银行贷款的条件，构成地产商、银行共担风险的布置。然而，大多数情况下，房地产开发企业由于遭到利益动机的驱使，加上一些银行为了争夺客户，采用各种变通办法，使得房地产开发贷款存在很多违规之处，比方：以流动资金贷款来顶替开发贷款;高估地产项目价值，以尽争取尽可能多的开发贷款：提早启动银行按揭贷款程序：利用建筑施工企业垫资的方式降低自有资金投入;开发商走穴银行信贷资金，一种是资金用处转移，二种是银行信贷资金被用于房地产滚动开发，三种是从甲地转移到乙地经营。由此可见，房地产开发贷款风险之大不问可知。4、市场风险市场风险是指由于房地产市场状态变化的不确定性给房地产开发投资进而给房地产贷款带来的风险。我们国家房地产金融的市场风险也重要存在于非住宅房地产金融之中。由于房地产业发展具有明显的周期性，与宏观经济周期亲密相关，其波动周期且略超前于经济周期的波动，这种波动周期的超前性导致房地产投资风险难以预测。在经济高涨时期，房地产投资收益明显较高，居民支付能力的提升加大了对改善寓居条件的需求，需求的扩大带来房价的看涨，进而出现房地产开发商由于对市场的乐观预期和高额利润而大量开发房地产，商业银行为争夺市场而将信贷资金大量投向房地产业的现象。一旦国家房地产业景气指数下降，市场供应过剩或需求不足，致使房价大跌，巨额的本金和利息损失使房地产企业出现经营困难以至破产倒闭，继而导致银行大量坏帐产生。而且房地产业的不景气也会使得抵押物难以变现，愈加增大了商业银行不良资产的清收难度。(二)商业银行制度和经营行为风险当前我们国家房地产贷款发展迅速，已成为商业银行的一个新的增加点。但也存在着一些不容忽视的问题，商业银行和其他金融机构存在经营行为不睬性、不科学、不规范等问题，给这项新的业务的可连续发展带来了潜在的隐患与现实风险。从商业银行本身的角度来看，存在的问题突出表如今下面几方面：1、银行内部管理滞后各行大多采取经办行内部审批这种效率较高的审批体制。在这种体制下，房地产贷款的调查、审批、发放、贷后管理均在支行内部进行，支行行长集审、贷权利于一身，缺乏有效的制约，易出现道德风险和决策风险。再者，银行贷后管理软弱。由于客户繁多，贷后管理在实际操作中只能采取电话方式，银行很难及时追踪借款人经济状态的变化，无法对个人住房信贷的各种风险因素进行跟踪监督和控制。往往是一笔业务不能按期还本付息时，信贷人员才上门催收，贷后管理演变成了不良贷款的催收。2、银行出现违规放贷现象一些银行为了争夺客户，采用各种变通办法，降低房贷门槛，以至违规操作。有的变相对四证不齐全的项目发放开发贷款;有的以流动资金贷款替代房地产开发贷款;有的放松个人住房贷款的条件，降低首付比例，擅自延长还款期限;有的以个人住房贷款的名义发放个人商业用房贷款，有的继续向项目资本金达不到项目总投资30%的开发项目发放住房开发贷款。3、银行进行抵押贷款时存在隐患有的房产所有人串通第三者，先通过合法的形式将房产租给第三者，在向银行进行抵押贷款，进而导致银行即便实现抵押权，在房产所有人与第三者约定的租期内也不能受偿。有时房地产开发商以未结清建设工程款的房产进行抵押，或串通建筑公司出具未结清建设工程款的虚假证明。在这种情况下，拖欠工程款的优先受偿权将优先于抵押的优先受偿权,进而导致房产抵押风险。还有一种情况是抵押率偏高。如今银行支持的房地产项目，贷款与土地房屋抵押率一般设定为80%,有些银行迫于市场竞争的压力，为争夺市场份额，自行提升抵押率。4、房地产开发和个人住房信贷严重依靠银行贷款商业银行为房地产融资及效劳所提供的金融工具过于单一，致使房地产开发和个人住房信贷严重依靠银行贷款。中国房地产企业70%的资金来自银行的说法在房地产也根本不成立，在房地产开发经过中，以流动资金贷款交纳土地出让金，获得四证,申请开发贷款，建筑施工单位垫资修建，提早启动商业银行按揭贷款程序，资金链一贯而下，房企信贷资金又何止七成?再加上个人房贷按揭，相信整个行业的负债率将远远跨越70%,这给银行信贷带来了宏大风险，一旦开发后续工作无法按预期进行，或者开发商的资金链出现断裂，以往所贷出的资金将立即处于高风险的状况中，房地产业的风险就会转化为银行的风险。固然这些贷款都有房子作抵押，但银行要的是还本付息，不是要房子，最终手里拿到一大堆房子对银行来说也意味着失败。5、银行信贷资金挪用现象仍然存在一种是资金用处转移。一些开发商营业执照的经营范围，往往还包含建筑材料、物资经营等项目，银行实际操作中很难把关。他们有的还通过关联建筑企业转移挪用房地产开发资金;二种是银行信贷资金被用于房地产滚动开发。有的房产开发项目房产销售已接近尾声，而银行贷款却分文未还，售房款被开发商贷款挪用于新的开发项目;三种是从甲地转移到乙地经营。一些房地产开发商虽然是在当地注册及融资的，但项目与资金的使用却一直在外，使银行鞭长莫及，无法施行有效的管理。这些银行信贷资金挪用现象，造成基层行一些项目贷款不能按期收回，进而加大了商业银行房地产开发贷款的经营风险。二、我们国家商业银行信贷风险的成因(一)商业银行信贷风险管理缺乏独立性当前，普遍实现了股权构造的多元化，各商业银行银行也已基本按现代企业制度要求建立起较为完善的公司治理架构和运行机制。大部分商业银行实行的是董事会领导下的行长负责制。行长负责全行全面业务发展及管理工作，而信贷风险管理则是作为行长行政管理的内容之一，由行长领导下的某一本能机能部门承当。对风险管理看重一点的银行，会成立单独的风险管理部门负责全行信贷业务的风险控制;而大多银行则是将风险管理列入信贷管理部门中，由该部门的一名或几名员工兼任，银行风险管理缺乏独立性。即便是成立有单独风险管理部门对信贷风险进行管理与监控的银行，其风险管理工作实际上也难以确保正常开展。这是由于，风险管理部门负责人一般由行长任命，员工则由风险管理部门的负责人提名，行长任命。换言之，负责风险管理工作的所有人员，其人事关系均由行长决定，进而造成这些人员在履行风险管理职责时只对行长负责，唯行龟龄令是从，在风险管理方面丧失了独立性，行长负责制与风险管理独立性的要求存在矛盾和偏差。(二)商业银行信贷风险管理发展水平严重滞后高居不下的不良贷款数额和令人堪忧的信贷资产质量，己经日渐成为我们国家商业银行可连续发展道路上的绊脚石。我们国家商业银行信贷风险管理重要表现为下面几点问题：1.信贷风险测量方法简单在信贷市场风险测量方面，由于我们国家利率和汇率长期以来管制严格，商业银行没有面临较大的利率和汇率风险，因而，信贷市场风险测量水平仍相当落后。对利率风险和汇率风险的监管多采取从新定价缺口和累计头寸法等最为常见和最简单的方法。简便采取的量化的信贷风险管理方法也多是针对单个借款人信贷风险的测量与管理，对于信贷组合风险则缺乏有效的定量测量与分析工具。将过于简单的信贷风险测量方法运用于信贷风险辨别与评估，显然在有效性和精度上要大打折扣的，在风险管理的源头就存在失真的问题无疑晦气于商业银行信贷风险的防备和管理。2.信誉评级软弱现代银行信誉风险的量化管理是建立在信誉评级基础之上的。由于不同的贷款客户存在着各种差别，银行面临的信誉风险是有区其余，在计算信誉风险加权资产时天然不能等同对待。论文格式因而，银行信誉风险加权资产乃至资本充分率的计算结果能否精确反映银行真实的经营管理状态，很大水平上取决于信誉评级功能的有效发挥。信誉评级的方法有两种，即外部评级和内部评级。外部评级的有赖于专业化信誉评级的有力支持，在我们国家，由于专业化的信誉评级体系的缺失，采取此法的可操作性差。而就内部信誉评级而言，当前，我们国家银行大都有自己的信誉评估系统，但评级结果重要用于授信管理等少数领域，风险的辨别、评估功能无法有效的发挥，并不能知足信誉风险管理工作更深条理的要求。3.信誉风险模型管理空白长期以来，定性分析在我们国家信贷信誉风险管理中所占比重过大，定量分析技术的研究与应用有所欠缺，更谈不上信誉风险管理模型的运用。直到上世末东亚金融危机以后，我们国家商业银行才越来越看重风险的辨别与监控，并意识到对信誉风险状态只用高、中、低做出评价不免过于笼统，没有说服力。当前，不良贷款比率作为我们国家商业银行信贷信誉风险量化的主要指标之一，固然计算简单、形式简易，但至少用比例这一数字形式给了我们一个有关信誉风险的位置感.假如能在进一步以信誉评级为基础，运用风险量化模型计算银行的风险资产状态，使之与资本金相匹配，就得到了巴塞尔委员会要求的资本充分率，则又给了我们一个有关信誉风险的安全感.但从当前银行风险管理的现在状况看，信誉风险度量模型的应用还是空白。4.信贷管理方法简单落后，难以防备风险限于起步较晚，我们国家商业银行信贷管理方法还比较落后：还没有建立自己的客户信誉评级体系，对借款客户资信情况的判定往往是凭感觉、靠关系，缺乏统一的标准;在信贷客户的选择方面也只是临时起意，没有一个明确而连续的信贷投放政策，缺乏清楚明晰的指点;对客户的借款申请进行审批时，操作流程不畅，往往评审委员还没有对借款的情况进行具体了解，就要做出自己的决议，缺乏有效的沟通;贷款发放后，借款人的资金流动情况、借款人支付利息的情况、归还贷款的情况、贷款到期情况等，都要由信贷人员自己去柜台找会计人员查询，费时费力，有时还容易遗忘，造成欠好的后果。例如：锡州商业银行至2010年期末，该行关联交易余额分别为29584万元、8667万元(其中保证金5867万元)和8802.91万元，全部关联交易余额占本行报告期末资本净额的比例为20.99%.固然该行披露这些关联交易五级分类形态均为正常，但从关联人身份特征看，关联天然人全部为该本行的内部人及关系人，关联法人全部为该行董事、监事、高级管理人员或内部人及其近亲属控制的关联法人企业，毫无疑问，这会给该行信贷风险管理带来不可预知的风险。(三)信贷风险地区集中度高商业银行的地区风险集中度高，以锡州商业银行为例，截至2010年6月末，该行不良贷款至本期末余额为42185万元，各区的分布情况为：锡山区17950万元，占不良贷款比例为42%;惠山区14994万元，占不良贷款比例为36%;滨湖区2421万元，占不良贷款比例为6%;新区3689万元，占不良贷款比例9%;城区3131万元，占不良贷款比例为7%.从2010年锡州商业银行不良贷款区域分布的季度变化情况看，锡州商业银行的不良贷款重要集中在锡山和惠山二区，合计要占到全行不良贷款余额的75%-80%.(四)信贷风险行业集中度高商业银行的信贷资金投放往往集中于一个或几个行业领域，而一旦这些行业陷入窘境，那么银行所面临的信贷违约风险将明显加大。以锡州商业银行为例，截止2010年年末，该行行业贷款投放前五位客户累计投放信贷212.93亿元，制作业(66%)和租赁与商务效劳业(14.74%)就占到80%强，信贷投放行业集中明显。因而，制作业企业的贷款风险状态对该行资产质量情况有最直接和最主要的影响。该行贷款客户中该行业企业不良贷款比例较高，观其原因重要是化工印染、纺织加工两行业受国家宏观调控、行业风险、区域竞争日益加剧等的影响较大，再加上一些纺织企业本身规模小，在竞争剧烈的行业和地区条件的限制下，仍盲目扩大投资，结果往往使企业陷入窘境，致使贷款出现风险。另外，由于之前该行未将所有、村委贷款合理分至公共管理和社会组织、居民效劳和其他效劳业中，在本季末该行将这类贷款全部按要求分至该两个行业中，导致不良贷款数较上季和年初有较大幅度的提升，重要是上世纪末的一些实业公司、农服中心等的一些不良贷款。商业银行的风险集中重要是由两个方面造成的：一是农信社经营的地域限制。这种地域限制重要表现为农信社在机构设立和业务经营上严格根据乡级或县级行政区域分割，贷款一般都发放给相对同质的客户，而且同质借款者的违约风险具有高度相关性，信贷业务的高度集中使得信贷资产无法有效分散。二是经营规模的限制。单个商业银行的资产负债规模较小，资金实力软弱，容易引起单户贷款占贷款总额的比例升高，风险集中。以锡州商业银行为例，截止2010年年末，该行前十名贷款客户年末贷款余额累计13.94亿元，占贷款总额的5.98%,占资本净额的62.19%.(五)信贷管理内部控制制度不完善2002年，中国人民银行颁布〔商业银行内部控制指引〕，取代〔加强金融机构内部控制的指点原则〕，我们国家商业银行内部控制制度建设和风险防备进入了一个历史性的崭新阶段。在人民银行的推动下，各商业银行根据中国人民银行有关内部控制制度建设的规定，结合本身的实际情况，分别制订了内部控制制度和操作规程。当前，各商业银行已初步建立对分支机构的信贷受权制度、对客户实行统一授信制度、实行审贷分离制度、对贷款进行新的分类、建立了商业银行信贷内部监督制度和实行贷款毕生追索制度等。但是，我们也应该清楚地看到，我们国家商业银行内部控制系统建设还存在相当的问题，很多制度的整体履行情况并不睬想，重要表如今下面几个方面：1.对信贷管理内部控制的认识和理解存在偏差多数银行并没有真正理解内部控制的内在含义，把内部控制等同于各项规章制度，以为内部控制就是各项工作制度和业务规章的汇总，有了规章制度，银行就有了内部控制。实际上，内部控制应该是商业银行为了实现经营目的，通过制订和施行的一系列制度、程序和方法，对风险进行事前防备、事中控制、事后监督和纠正的动态经过和机制。固然，银行各项业务离不开规章制度，但是，规章制度充其量只是内部控制的一部分，而不能代替内部控制机制。由干这种认识的偏差，使得一些银行并未建立起有效的内部控制机制。2.内部组织构造不科学、部门之间互相牵制不够(1)固然基本上都建立了对分支机构的信贷受权制度，但部分银行缺乏严格的受权管理和集体决策程序，在对各分支机构及部门的管理上受权不清、责任不明，以至出现滥用权利、滥受权现象。有些分支机构权利过大，有些部门身兼数责，部门内部各岗位之间职责不清，内部权责脱节，内部核查走形式，减少和预防错误过失的能力被削弱。(2)固然实行了审贷分离制度，并在制度上落实贷款三查制度，但从组织构造上看并不彻底，贷前调查和贷后调查不是由两个部门来贯彻履行，商业银行仍停留在客户经理既做贷前调查，有做贷后调查的阶段。(3)各商业银行往往根据贷款种类和产品设置信贷内部本能机能部门、划分业务领域，但这种内部机构设置方法与商业银行信贷资金经营的内在规律相违犯，容易造成内部各信贷部门互相扯皮，晦气于加强信贷风险管理。3.内部控制缺乏有效性和独立性(1)内部控制缺乏全面性和及时性。虽然有了一系列规章制度，但制度不健全、不系统、不配套、不及时。有的制度不够全面，对信贷经过中的一些环节存在控制盲点;有的制度不够系统，缺乏配套的业务操作规程;有的制度较之业务发展明显滞后，早已不适应业务发展的需要。(2)缺乏独立性。虽然我们国家商业银行大多设立了内部审计部门，但在实际工作中往往是内部控制的建立者和履行这是同一部门，操作人员和核对人员是同一人，内部检查流于形式，内部牵制制度履行不力。有的银行内部审计部门以至直承受各级行行长的领导，独立性不强，审计工作不超脱，查处力度不够，大大削弱了监督部门的作用。(3)内部控制制度贯彻履行不彻底，大多流于形式。虽然制订了一系列的内部控制制度，但有章不循、有规不依的现象仍然严重。一些商业银行的行长或其分支行机构负责人长官意志严重，业务的审批和受权随意性较大，以至滥用权柄，业务处理上经常出现反向运转的状态。有的企业或个人要贷款，不是先向信贷部门提出申请，由信贷员进行信誉分析，一级一级地审查上报批准，而是直接先找主管领导，由领导一级一级向下指派，详细经办人员再详细进行办理。这种操作上的逆向运作，使得经办人员不能够认真履行自己的职责，造成需要的审批和经办经过走过场,为拘私舞弊和假公济私创造了可乘之机，同时也使金融资产面临较大风险。三、商业银行防备房地产风险的对策(一)商业银行应调整房地产开发贷款的内在构造控制开发贷款总量扩张，并不料味着不放款，而是要合理调整构造，实行差异不同政策。要结合各地区发展水平、房地产市场的发展示状和潜力、房地产的价格水安然平静供求状态、居民寓居水安然平静购买能力，商业银行本身应对房地产贷款构造进行合理调整。1、优化贷款客户构造有资料显示，全国现有房地产开发企业25000多家，一、二级天资的开发企业加起来还不到14%,大量实力较差的开发商充满市场，这些企业实力弱、经营水平差，抗风险能力极低，一旦房地产市场遇冷或出台更为严格的信贷政策，它们将再无生存空间，所贷款项极有可能无法收回，进而给银行带来又一笔不良贷款。因而，当下各银行应重点拓展并支持在全国、跨地区或一定区域内经营实力雄厚、经营业绩优良、发展潜力大的房地产优质客户，这样既有利于商业银行优化贷款客户构造和降低贷款风险，也是打造房地产民族品牌和培育大型开发龙头企业的需要。2、优化贷款项目构造银行应该慎重选择房地产的贷款项目，并进行具体的可行性研究。首先选择地理位置较好、市场销售前景看好的房地产项目发放贷款。对大户型、大面积、高档商品房和别墅，不管是前期的货款投人，还是后期的按揭效劳，商业银行应该适当限制，相应提升其个人住房贷款的贷款利率和贷款成数水平，缩短贷款期限;对于一些炒作过度的楼盘的投入一定要充足论证其产品销售市场后方可进行。优先支持适销对路的符合中低收入家庭购买能力的住宅项目、城市旧区改造项目、城市经济适用房工程，对广阔大众需要的经济适用房采用下浮利率，进一步扩大这些项目个人住房贷款的覆盖面，扩大住房贷款的受益群体。合理参与写字楼项目，慎重参与商住楼项目。进而使房地产信贷资金构造实现从高端客户到中、低端客户，从商品房到商务楼，从开发资金、流动资金贷款到按揭贷款的科学分布，避免房地产信贷资金集中于一点，进而使房地产信贷资金构成更能抵御风险的构造。(二)银行应科学设计业务流程，完善贷后管理机制在设计业务流程时充足考虑风险控制因素，并强调风险控制体系应该能够根据市场变化情况不断进行修正。贷款管理前台与后台应该职责明确，互相独立又互相制约。前台负责调查借款人和项目的实际情况，撰写调查报告并对调查报告的真实性负责;后台负责材料的审核以及贷款的分析和判定，贷款审批人员通过对申报材料的审核，科学合理地分析贷款项目的可行性、风险性，做好对企业贷款条件中企业天资和投资项目质量的评价，独立做出贷或不贷的判定并对决策的精确性负责。前台的行为要对后台负责，后台的决定也要客观独立。对房地产开发贷款，要针对项目进度合理把握贷款的发放，禁止开发贷款一次性开发到位。当开发商卖楼所得款项跨越贷款额时，再把全部贷款拨付给开发商;加强对房产项目的工程进度、销售情况、资金使用的动态监控，及时做好预警工作;监督开发贷款的实际用处，防止资金被用于地皮或楼盘投机炒作，而不是真正用于房产开发;建议房地产开发项目在完成总投资75%且符合销售条件时开始回收房地产开发贷款。对于个人住房贷款，要对借款人的真实借款目的进行监督，防止用假按揭为开发商套取贷款;要加强对抵押物的管理，防止抵押物被恶意销售，保障银行对抵押物的所有权和处置权;对借款人的经济状态进行及时监督，十分是对那些收入下降、失业导致还款能力下降的个人，一旦发现问题，必需对其真实的经济状态进行实地调查，并与保险公司联络，启动保险程序;对个人住房贷款借款人拖延办理〔房屋他项权利证书〕无法落实抵押登记的，要利用保证金的制约作用催促其及时办理有关手续，严防债权悬空.房地产金融业务的经营主管部门，风险、法规、审计等部门要加强对基层行贷后的监管和指点，帮助经办行发现问题制订办法，发挥整体内控的联动效应;以风险管理为核心，加强组织构造中的监督本能机能，完善会计控制制度，实现内部控制中的四只眼睛原则(贷款的发放与审核的权限分授予不同的主体);定期由银行信贷风险管理部门或审计部门对贷款管理的各个环节进行检查和审计，发现有章不循或违规操作时，要严肃追查当事人的责任。加强对因机构撤并移交的贷款管理，要求接管行要指定专人以清收为主负责贷后管理，实行考核责任制。