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文档简介

只分享有价值的会计实操经验，用有限的时间去学习更多的知识！计算土地增值税收入不能想当然【税务实务】营改增后，根据《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号文件）的规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。上述规定看似简单，但是在实务操作中，较多财务人员受增值税不含税收入计算公式的惯性思维影响，将土地增值税应税收入简单理解为增值税含税收入÷（1+适用税率），最终导致土地增值税应税收入计算不准确。

简易计税方法

2017年8月某公司出售旧房取得收入315万元，已知2015年4月购入该房产时支付购房款105万元，土地增值税应税收入如何确定？

增值税纳税人销售旧房，采用简易计税方法的，增值税实行差额纳税。简易计税方法下，土地增值税应税收入=增值税含税收入-增值税应纳税额。此时，增值税应纳税额=（315-105）÷（1+5%）×5%=10万元，则土地增值税应税收入=315-10=305万元。如果直接按照增值税不含税收入计算，土地增值税应税收入=315÷（1+5%）=300万元，二者会有5万元的差异。

一般计税方法

2017年8月某房地产开发企业取得销售收入（含税）6.66亿元，2016年8月取得土地时支付价款2.22亿元，土地增值税应税收入如何确定？

分析1：在采用一般计税方法计算增值税时，实行差额纳税，允许扣除支付给政府部门的土地价款，因此该房地产企业的增值税销项税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）×11%=（6.66-2.22）÷（1+11%）×11%=0.44亿元。一般计税方法下，土地增值税应税收入=增值税含税收入-增值税销项税额，则土地增值税应税收入=6.66-0.44=6.22亿元，而如果直接按照增值税不含税收入计算，土地增值税应税收入=6.66÷（1+11%）=6亿元，二者会有0.22亿元的差异。

分析2：在一般计税方法下，上述房地产开发公司销售房产的增值税销项税额，仅是从税收理论角度，在销售收入实现的时点推算出来的。实务中，从会计核算的角度，确认销项税额有一个时间跨度，企业一般通过“销项税额抵减”科目作过渡。

2016年8月房地产开发公司在取得土地支付价款时，会计分录为：

借：开发成本2亿元

应交税费—应交增值税（销项税额抵减）0.22亿元

贷：银行存款2.22亿元

2017年8月实现销售收入时，会计分录为：

借：银行存款6.66亿元

贷：主营业务收入6亿元

应交税费—应交增值税（销项税额）0.66亿元

两项业务抵减后的销项税额为0.44亿元，则土地增值税确认的应税收入为6.66-0.44=6.22亿元，与理论分析一致。

实际上，《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）对土地增值税应税收入如何计算作了更为明确的规定：适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值

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