武汉住宅次新房空置率调查报告

武汉住宅次新房空置率调查报告房地产调控政策慢慢深化、楼市成交量大幅下降、楼盘促销一浪高过一浪，楼市是不是会重蹈08年覆辙，武汉房地产市场是不是健康，需要用事实和数据来论证。2010年6月8日——6月30日，腾讯•大楚网、大楚房产研究院、中科地产经济研究所通过网络调查和实地调研，第一次对武汉住宅空置率进行了全面排查。其中，网络调查共搜集12000余份有效问卷，涉及包括新住宅和老社区共计300余个；实地调研共探访了68个交房期限在年——7年的大型新房社区，共探访16000余户住宅，取得了大量的一手数据。通过这些数据，咱们能够得出如下结论：武汉住宅市场处于亚健康状态各项配套与空置率关系紧密物业管理不同与空置率高度关联武汉楼市面临去库存化从2004年到2010年,7年间房价不单单是翻番而市场是不是到了7年之痒？武汉住宅市场处于亚健康状态实地调研的68个项目普遍散布于武汉三镇，项目体量大、均是区域地标性项目，具有典型性和代表性。实地调研楼盘列表:4h三皿目名郡二桩固史片区项目名称或L三皿目名箱武昌羽"专胡羊施沸t汇口6.二•-后澎百步亭花朝代城源•亘口孩熙可醐理逢咨M一令溯眈天双城汐'|七浴lr，电口金色邃隋呵Ll南湖水域天际二■_」二浏绛色新郡浏书Ll•亘n水房甲寿静安上期注匚腿二壬浏汶阳弗区厄口听清州际好屯i明丈毕阿毗国世寿时：%、_土巨湖疣注畦蒸园利七治区■■J1佣喳阿代E视丽，涪苫匚TV士」二部新地东才剩中心5口，|\囤东国际哧郊区光谷坐标咂汉口藩区二七后湖同艺商园汉用中15KF日中心却而兰乎武吕光谷iW语就汉口郊区古田广电江i策斤切一期汉阳中心闵3日中心南田明隹笺水淀甘昌巴黎豪庭汇口弗区HE舌遂理宓汶EE中心汉阳中.心耕长江香尉荐台晶部E童崔帆株上堀汗.1-Ljfc，|，口婀中心也茂粗爆长:江武昌可1/光答当代国际花园如梢HFT口存天武巨郊区光谷或口d命珠商写晶郊区祯蜕尧切i工1:%、曜江"刖药胃武昌瘀前北褊也品汶匚n>.E西半岛忒W吉LJ江南杳啊溶区万科rft弟美而哪叵ffl.l凹措美邹江口饰JL沿混琶溶园云昌或"吉Lj酿吊辽畔区口格区湛溺翡翠:就吉LI湛朝孝郸通中I'.、末湖天湖天下8匚+1,'混匚中心厂科金色髭园中心乐湖怀沿注匚甲ip汉匚甲，!•肮大瓦园好甲匕嘛楚世淳时：甲L?测+■：■或汉天地甘M中n隼:职HIM汇匚中心冲匚中1，新毕西美林衣宿中Qea桥中南色鄂皈日汉口中心汉口中心二金盅威日忏中心秋玉桥中南凯牙花园汶口中心反口中心甯阳庄清城甘昌中v麹、桁U京旅W-汇口中序目匚中，'，驱世泉品枳玉捋匚底叶开玉丽新部工1:中心浏1理科天堀武昌中心矣东G北距咒毕嘉无■下武巨中15帑玄E北睦中口北盹羌林吉网武昌+P?嵯衣口北哗醴家国际华域忒W中心ML北旺1K.岸星啊而中心至亏巾111盹石料.闺园俱萌睡由〕实地调研中，咱们仅将完全没有装修的住宅概念为空置房，取得的空置率数据为实际空置水平的下限。68个样本楼盘的整体空置率平均水平为％，最小值为％，最大值为％，空置率水平明显偏高。按照不同交房年限的空置率数据对比，能够清楚地发觉，交房1年以上的空置率水平趋于平稳，这说明按完全没有装修的住宅概念为空置房标准，其数据能够描述典型投机的市场比重。（常年不装修的房主并非看重出租收益，而仅看重增值收益，具有典型投机的特征）武汉住宅次新房空置率调查统计表：交房年限1年期 2年期 3年期 3年期以上而大楚网调查数据显示，民众对空置率的感官数据呈现出双高现象，10%以下和30%以上的都占比很高，多因素显示老社区空置情形与新小区空置情形呈现两极分化。按照两方面数据彼此印证，武汉住宅市场新房中投机性比重不低于10%（按所有数据的最小值估算），不大于25%（按整体水平的平均值估算），处于亚健康状态。同时，由于过去10年的整体房价水平是震荡走高，这些空置房的收益率仍然很高，在未形成长久持续、大幅下跌的房价走势下，该类住宅并非会形成明显的市场冲击。按三镇地域划分，汉阳区域整体空置水平最高，汉口最低。那么是不是区域必然决定了空置率水平呢？答案是不是定的。金色港湾一一位于沌口的标准性项目，交房2年时刻，空置率水平却处于68个项目的极低水平区。合理的小区布局、交通便利、大型商业配套入驻及时、物业管理得体无不说明，空置率的水平事在人为。持续开发的项目通过不断改善项目的品质、配套（金色港湾小区在两个主通道各有一个公交站，这得益于开发商不懈的尽力），不仅收获的是入住率，更能保障无论是牛市仍是熊市，都能有专门好的销售业绩。反观在汉阳更偏中心的一个大型社区，产品品质并无大碍，特色的房型乃至让业内人也想在其中享受浪漫的卧室，但其空置率却是该区域榜首，连年的销售业绩也是乏善可陈。糟糕的小区交通动线设计；商业配套的匮乏；物业管理的散漫、不负责任为咱们找到合理的注脚。武汉住宅次新房空置率调查统计表：三镇对比

在城区郊区的数据对比中，咱们惊讶的发觉空置率比例如此接近，一方面说明投机性需求在不同产品中的散布趋于平均，另一方面也说明无论是前期销售仍是后期物业，地段并非是唯一的决定性因素。武汉住宅次新房空置率调查统计表：城区郊区对比在分片区对比图表中，处于最低水平的是青山片区，长期的供给偏紧、自住需求旺盛使得其局部市场状态良好。沌口、汉阳中心、徐东中北路是空置率前三强，投机性需求和带有投资性质的改善性需求（储蓄性购买，并非急于入住）占比明显偏高，未来市场压力将趋紧。具有武汉楼市风向标的光谷区域，空置率正益处于平均水平，在产业政策仍然倾斜的背景下，该区域市场状况将好于预期。2004年一一2010年，住宅新房交易量超过55万套，而武汉总户数为265万户（武汉《统计年鉴2009》），占比达到20%以上，即便咱们假设其他区域入住率100%，整体的空置率水平也将达到5%以上（按20%住房区域空置率25%测算），这还仅仅是没有装修的净空置房。值得庆幸的是，因为城市还在快速进展，因为房价整体趋势向上，这部份空置房还有逐渐消化的可能。此刻的调控应该说超级及时，它保障了房地产市场泡沫在一个适合的区间内，平稳、健康的进展才是长久的进展。住房并非是建筑本身那么简单，居住毕竟是个现实的问题各项配套与空置率关系紧密小区交通布局对于入住率的影响相当大。对于以居住为目的的购买者，出行方便很重要。一个有“深度”的楼盘比一个有“宽度”的楼盘在销售业绩上会形成庞大的不同。在金色港湾和前文提及的那个更偏汉阳中心的项目间，咱们得以验证。武汉住宅次新房空置率调查统计表：小区交通布局按下列原则将交通配套从高分值到低分值分为4类（一类交通分值最高）：有公交得1分，能到武昌、汉口、汉阳核心商业区各加1分，最高4分。任何一个项目所覆盖的购房群体都有区域性特征，因此除差强人意的四类交通外，只要有到核心商业区公交的交通配套，入住率不同并非大。对于绝大多数自住需求而言，生活圈相对集中在居住区域周围，最需要的是楼盘到最近的核心商业区的便捷性。20.00%15.00%10.00%30.00%25.00%5.00%0.00%武汉住宅次新房空置率调查统计表：交通配套28.34%四类交通 三类交通 二类交通 一类交通21.22%20.72%21.34%20.00%15.00%10.00%30.00%25.00%5.00%0.00%武汉住宅次新房空置率调查统计表：交通配套28.34%四类交通 三类交通 二类交通 一类交通21.22%20.72%21.34%按下列原则将商业配套从高分值到低分值分为4类（一类商业分值最高）：1-4分：1（有社区超市、小卖部），周围500米有大型超市、综合体商业、娱乐场所各加1分，最高4分武汉住宅次新房空置率调查统计表：商业配套一类商业配套的入住率水平明显优于其他几类。这种项目自住和投资都适合，其收益不仅是增值收益，还有租金收益，其房价也最为坚挺。

按下列原则将教育配套从高分值到低分值分为4类（一类教育分值最高）:1-4分：有幼儿园、小学、初中、高中各加1分，最高4分教育配套不能缺失，大型项目或引进幼儿园或引进小学的策略明显有助于销售和入住率的提升。

按下列原则将医疗配套从高分值到低分值分为3类（一类医疗分值最高）:1-3分：1（周围500米有药店），2（社区医院），3（大型医院）周围连社区医院都没有的项目确实让人没有安全感，与商业配套类似，相关部门应该对医院的布局做更好更全面的部署。综合而言，并非是配套越好，空置率越低。大楚网相关调查也显示，自住型购房群体更看重大体配套保障，而投资性需求更看重核心配套（例如名校、大型商业等等）。在自住型需求起主导的市场背景下，开发商应更多分析项目的需求短板并尽可能提升。小区人气旺不旺就看物管好不好物业管理不同与空置率高度关联武汉住宅次新房空置率调查统计表：物业管理咱们按照门禁安防、园林保护、卫生状况、社区服务等多个参数将物业管理划分为三类。物业管理的不同与空置率高度关联。武汉万科的多个项目的入住率水平均优于周边项目，成熟的物业管理对于持续开发的房地产公司相当重要。空BBS示投资比例产品结构待调整武汉楼市面临去库存化本轮楼市调控从土地到二手房，从开发商到购房者，全方位的布控效果正在慢慢显现，市场各方参与者（开发商、购房者、研究机构、媒体等）的房价期望值慢慢下调。按租金房价比来测算，目前的住宅投资收益已经明显偏低，靠租金支持投资性购买的理由不复存在。增值收益不肯定，租金收益明显不划算，住宅投资步入衰退，以往沉淀