《房地产金融》讲义收益性房地产贷款

第六章收益性房地产贷款

收益性房地产（也称为营业性或商业房地产）是典型的投资项目，即通过房地产的经营来获取收益的经营活动，因此其融资过程、特点、风险控制等都有着自己的特性，与一般的房地产开发或居住融资有明显的差异，在计算方面也有许多独特之处。

收益性房地产融资如果是以银行信贷为方向就变成了贷款融资，即收益性房地产贷款，本章就对其展开全面介绍。重点是贷款各方的决策程序、相互关系、营业收益的具体计算、项目收益性的评价指标、标准和风险分析。主要内容包括收益性房地产投资及放款决策过程放款人对贷款的评价借款人评价及决策第一节

收益性房地产投资及放款决策收益性房地产的融资过程，从参与各方来讲，就是获取信息并作出决策的过程。而影响决策的因素非常多样、复杂，不同因素对不同的参与者的影响、作用又非常不同，因此，融资过程实际上也就变成了参与各方的博弈，能达到均衡、共赢是大家的共同目标。所以，诚实、诚意、诚信是合作的基础，而公平、公开、公允是达成合作的基本手段。一、收益性房地产的投资1.投资主体

任何投资经营活动都具有一定的风险性，其决策与行为过程、影响因素等都十分复杂，而主体是最基础的，离开主体就没有投资和经营。收益性房地产投资经营主体可以是单一股东，也可以是组合性主体——多个股东为了共同的投资利益组成实质性经营实体，其利益分配当然也与股本结构相一致。但是，通常情况下，股东为了使自己的资金发挥最大效益，必然寻求融资，这样经营性房地产投资活动又多了一个参与者——资金的借出者（一般是商业银行）。因此，经营性房地产投资活动的主体就包含了股东和放款人。2坑.柏投裙资蹦机齿会理的绩发历现任熊何柿投呀资易活知动杠都量是嚼从稠发悟现口机堂会耗开耀始狠的豪，糖经煮营变性任房推地京产蜜当我然懒也杰不底例善外凶。⑴贯机作会帜的核发虑现偏与急决枝策投丸资斜机哪会的拐发届现决机腥制络比呈较幸复寇杂宽，撕有际的些是基为询了刻进临行文经坏营咱活涝动券而抵购铅买样房嚼地巨产鸽，央有焰的其是孙为恐了括获额取我购姨销斧差腥价异而村购柳买让房命地切产累，凭有掌的许是想为钥了艳收硬取桌租议金查而躁购筐买殊房酱地洞产奖，县有酿的茎是惧发鸽现嫁某偿项舟房谣地丘产价的子价吼格导实识在寨太挨低跳而徐决丽定济购抗买轰，绸有泪的辩是析比蚀较兵了粘自厨己嚼开宰发笨建赤设池与欠在弃市戴场残购占买支的马差闹异沫和搁风转险截之仿后心决辰定符购免买君…糖…扎而哲有捕了态初渐步都意麦向叠后讨，迟到自市旺场搜欢寻闯是悉发慌现业机厘会商的应基微本霜途通径，贪掌欠握塞了欠某往项转房株地环产镇的泼基控本荣信程息吩后梢产另生抬的投在资团知脚觉烛是切机踪蝶会榆发续现窜的碑总船结，戚此件时痰投残资饥就狐可赔能羽正览式雕进巨入饺决哑策破阶凶段每—法—谈当瞒然朋仅运仅凶是陡初烛步脚决贸策欧。⑵哥初凶步旦预拐测决凶策廉面捆对伯的铺始姑终嘴是未雀来诸的气环已境鹿状胳况，甚未献来隔的可积能拴风汪险杰与境投挥资钱收丧益，味因惑此伍必瓶须诸进筐行织初朗步黎预环测墓，妈包触括雨投灵资筋成奥本容、脊经旦营盏成阶本猴、秤经杨营拳收累益毛、败各得种竭影隐响花因著素伸及润其过变菌化呜等恋。⑶粪简冷单务的两风兰险梦分桐析决匠策沾的菌起界步劫也绝必川须虚进静行特必排要前的风隐险软分极析，甩特镰别陵是调通垦过丈贷钥款笔融弹资畜进订行恭的死投古资斩，匹因贺为财尝务桨杠滩杆是苍双脑刃跌剑揪，胳既驾能咏提阀升油收冬益小水露平返，拜也歼放贝大恐了愧风妄险变系柴数侨。基恳本寻又估简序单扔的椅风肆险敢分妥析阻是怎决顷策年的归起摘点添之皆一。⑷刘粗孕略挑的曾投蓬资赏分蠢析粗压略阿的秘投拳资违分勺析是世指财义务袭杠械杆们的旗选晒取，变或闲者壤扩始大们而樱言境就里是资者产谢组记合稿状锈况填的仍决拌策，刷是独同资失经哀营还务是合摧资申经焦营，卸是负蛾债警经庄营还鼻是全宵资捷经飘营，合恩资禁的铁主戒体扶多时少及映其股宰本梳结彻构留如煎何，股闭东景权难益终与预债辰务筑比泉例泳结助构如舒何害，葛等少等响都邮属灭于林投以资讲粗榆略井分曾析暴的宴内土容冲。3壤.瓜可防行茅性欠分理析任协何仗投汉资长决辈策佳最谦核史心午的托内双容粉就兰是可蓝行氏性突分挥析。驻所俭谓可苏行灰性就制是偷指投侦资深是帽可柔行的盖，哪即其艺收化益淹足愁以良满帅足村投源资羊者灾设余定找的级基沿本喜条剧件违和交要途求容，滴而纹风蜻险浮也买在辩投露资暮认葱同朱的惰可回控旅制把的斜范绸围等内。吼这挑样蝇，炒投饿资橡有孝收谨益铃、弓风丸险益可斜控咐制概、灵借柿贷葱能悟清义偿埋。可锅行列性震分织析佣的僻基指础府是感预毁测洞，廉主欧要内偶容包缝括芝：抓未脖来匪市燃场倍变叉化光、件未离来即收促入巩和惨支侧出测状锤况毕、锐区筹位颜和肤建祥筑内物挺是词否稀适婆合论需菠要奶、盟政液府辣对晴该插区暖域忠的已规姜划逆要网求届及夹其末改稳变竖的糊可搅能健与奔难转易杆程善度察。4君.乳预对测“巾预嗽则茄立事”语。预歪测射就盼是惯利嘱用傲掌窜握窝的献信刺息白条训件辉对钢未首来艰收质益季及脉其搂市匆场鱼变狂化现作压出顺正联确档的却判归断。斑由畏于倒房盼地搞产礼市绘场芬是不膛完而全功市熊场，基供钉需兔受烤地岁方山因绿素缓影涝响躲大乐，先而电市词场坊信嘴息采通捷常胆又止是不辈对来称信治息躲，璃使滋得老准特确功的盲预妖测晨十汗分客困榨难蒜，耳特丙别盟是使市我场炒供父需争的时粱间尊错亿位所驳产瓣生上的供秩应响滞帮后现坡象矩非亿常绘普饶遍仍，颠市捐场跳的周投期前变染化规谈律将也柳不热容军易福把购握昨，艘这炉样铃往膨往赚就拖造感成拆正郑确授预弱测拉更栗加屈困视难殖，冈甚雕至编成筋了齿“可俱遇淘而野不霸可幅求”决的骨“季运雕气前”甚了赤。捎个是人惹素势质机、餐经载验畅和题信疤息舱的毫完拐备嗽性慎是既决铺定稳预段测堡正胸确栽与林否乌的本重绳要齿条卸件丑。小择结总叛之走，老投冷资五是臂个仓复堡杂旨过冬程段，初择始汉决籍策是诞投租资久成外功挽与捏否道的冬关流键胃，零准高确怒的倘预晕测压取妻决甚于决尘策忧者锣素柱质点、拾经斑验哭、六信弦息浙的位完袍备掌性枕和凝“完运采气炊”，伴严革格附来大说惩“金最直佳部决援策包”齐是还“仙偶拐然逃事竹件俊”。二夜、顺盈鹅利哑可足能司性一头项笋投疼资姓能龟否成筐功摇唯识一毒的叨标平准就那是盈出利的断多木少富，孝而舅影拖响桨盈富利绪水吉平救的呜因激素挪非誓常加复膏杂变多塔变烘，设主烫要保有购冻买字价柔格涛、叨未前来咬现州金荡流岁、纱融津资陡条幅件庸、功赋金税等嗽。顿当状房谣地歌产鞋的筛购佩买膏价盆格牵已办定驴（减这恋是柄投充资缸决兆策鹅的旺起堪点钓）域，枯现浪金次流滤、肝融绵资稼条城件参、佳赋宫税城就阴成别为葵盈挠利厅与固否馋和乘盈长利漆多闯少废的寸决馋定蓬因汽素树。1趴.现攻金锄流擦量经胳营违性束房恐地他产睛投薪资鸟的吹所馒谓盈番利就辣是惑房抱地袖产怒租怪金蜘收辈入诊与喜各最种波费夹用凉的别差。趟一择般拆它庄只彻占危房暑地令产姓各各种贺毛像收逮入捆的障很辜小腐比牢重汁，婆任仅何毛梅收六入的扇增意加阔及牙其饼带箱来福的营助业杨费多用的夕微恢小壳下涉降尸都概对茫盈付利酱贡闹献廉良盛多染。宋如享：P胁1耳3借3赤例传子。染根踪蝶据现阀代啄资烛产雾等雨价坟原絮则：任哪何马形声式复的满资羽产普具躲有编相乳同萍的甚经娃济扮效要益，势任爆何国形象式环的平资纠产汁可姓以蔽方眯便贩地毯进阳行沙转头换澡，脚因向此宣，雪理评论睬上乐有旅：房车地扫产佣的叹租福金当=屑相蜘应饲的腹金私融良资糖产以的急利墨息，仔则辟此苗例慨的祸房谨地客产挎价鸭格下应拳分烘别乘为绘：收旧益笨未千增岸加守之余前：均2蚂0北0艘0扎/敢1陕0学%茫=项2闯0馅0遇0垮0全（梢元棉）收蝴益桂增撒加盗之馋后：掠2种0叶0百0庄0场/逝1岭0目%副=丝式2班0劈燕0航0段0锁0焦（鼠元响）签可政见溉，赢随捐着贝房航地鹿产省租锄金茶提滩升鹊1旺0馆倍钞，荒房弃地淹产偏的魄价肤格坊也碰可仁以唱同奇步寻提恢升均1甚0扔倍稼，糖这征就栗是隙所律谓逃的鸟“净追收犯入惯乘参数”遗。2揉.隐融庙资百状坚况订和虎税姑收融隔资病条狐件（利喷率生水凑平玩、画期扇限臭长慎短士、肠担阔保等浓）舌和财视务洋结腿构（基即杠聋杆虫因侨子根的舰大阳小）亡对川房坛地券产趴投遣资却收耳益其既员有本放交大井效块应就，热同杰样引对圈房旺地普产墙的梯风系险膊也痕有岂放越大顽效暗应倾，冬如扫何漏平光衡铜二栗者地，却是希决刚策厘者译必撞须惰十障分馅清炒醒腾应蛾对屿的护。同镰样钢地绞，税寄收答结皇构片和甜水枝平如务何量，赏在凡很棚大骄程样度娇上愉也乒影弄响渠着贺经辽营日性老房禾地对产手的朱未间来末收垒益凭和升现养金创流总，第也页是膊决亩策胁者娇不峡能占忽膜视声的毅重私要摔因贱素暖。事狭实岗上眼，融搁资趴和柱税虽收是倦经躺营堤性模房渗地惠产企投破资次决托策捷的秧重挺要蔑考采量则因天素姑，破甚灯至牌是爆主候要造的纺考肌量雁因劳素末。三壶、尖风换险滥及痛个弱人矩作卵用1握.诱风诉险投羽资艘风牛险一花般甲可拦以仰分饭为畜两究种案：⑴受某文一恋（咽房肝地翅产结）慢投悠资构的玻风穴险，膜即资黄产域的小减户值，任也部称旷为非置系泽统起性确风假险；⑵庄整月个通投批资沈组使合助的妄风轨险，切即柄整割个粮投钓资蹦组泥合中的厉所准有甲资说产港的庸减忠值追，虎也部称系畜统送性卖风客险。盯对池于脱房宵地道产毙来孙说笼，孙造足成疮非领系之统慈性斥风蚊险户的照主堪要垫因禁素克有顶：胀租脊金苹和参收批入满波分动唐太蜓大典、哈建梢筑栏物匹和棚邻部居忘衰翻落亡现荐场序营番业傲环偏境挑恶竿化寻、商工驳资陡及孩其安费广用赖上厕升木、俊竞兆争壁更筝加岂激圆烈第、季利浇率纤和留税损收肚向更上贴调荒升编。2偏.艇个馅人稼因懒素决搞策灿者世的个膝人傅因拜素对犹决聋策纷的档影脸响博非种常松重击要柄，采其鸣中历包谁括理短性义因秆素，株如柱知厘识喊水秆平炭、钻经楼营夹管来理叨水伍平额、筝对帅社胀会婚的业洞稻察盲力英和高判捎断均力流、沃对翅信叔息悲的办处鸡理哨能氧力伪等静；勿也置包扯括勿了非踩理粒性春因红素，宅如浊投俱资县偏驳好夏、来区初域若感揭应裙与英偏提好会、裳情碍感惕因奋素异、巷风李险圣偏杰好修等弃。四轧、异决扩策稿过佛程从殃融信资填的煎角里度皇来骨看知，群经泳营武性圾房谨地捉产戴投寇资穷的阁决懂策锈包局含冷了两举大选主竟体住的胃决权策兴过坏程，罩即股商东况（寸融首资巷主梦体贞）押的暖决时策和贷呢款私人烫（耳商显业齿银鸡行喂、淡资倦金诱的葱融嗽出起方粉）智的市决孟策。冰其芒基酒本毙过丧程道如图充6怎—扯1。滔这懒里真先偏讨粗论致决击策滩的诉前麻3贿个肉环捕节塔，刚以拦及物放树款犬人布与费借毒款俗人或的址相掉互义关销系笨。收挖益约性喉房鼠地基产凭投絮资腿决座策齐过炉程搏框扫图收备入插和荒支瞒出融欠资谊形结式止和辛股胞权圾结撤构现细金建船筑愁物来和唱土根地收卧入缸预肤测胃清剪单营衫业终跳结净戚营旨业芽收凭入龟净侨售游价税帆前箩收感入朗还谎债考后塘剩屡余税替后烤收买入归税椅后维剩词余借性款炼人佣决乳策放串款凭人乳决辛策融昨资1观.去融竖资逃结返构融愿资促结粮构是衣经扶营毯性屈房漠地妄产慎投跪资子项庙目节决返策译的性中鹿心慌之繁一端，练它仗不骆仅核影蓬响那了投阴资族主烈体到（值股倡东较）艘的雄收朋益怜与说风恋险，箩也罗是落放芽款云人欣的置资辩金安瓣全却性们、叠效尘益迫性住、亩流匀动躲性的王重住要蓬条扩件充。剖所董谓融唱资铲结盆构省就仇是制在搜房费地馒产哪资陪产口中爪股承东胸权巩益台与券贷迁款雾（员债泼权誓）菜比姨例勿之伙间陆的狼关巧系。丝式因润为六V战=未M铅+垃E晋，净投厚资乓成艳功之的霜一爱项飘重痰要笑技鉴巧衣就暂是千设晋立欠合涨适搭的戚融暗资装结姥构熔，使哥房盲地明产缠的印价翼值您对笋股竹东搏和卵放位款弊人辨的雹总索和逼大呀于叼其权自牢身添价思值。晓投赴资鼓收评益裤性酷房伤地零产它设朗立蚂适皇当肚的袄融看资柏结插构落与挠房海地涌产巨开坊发蜓有抛不坝同志之夜处层，立主丸要红表利现遭为唱：⑴废收歌益天性醉房瓶地醉产狮中由，之建激筑昨物哭可仓以造与贞土扩地粮分葵离彩；⑵无出衣租陷权妇可着以梦出木售造或存出戚租圣；⑶嗽收晶益虎和匀增途值幸共在同叨分乖享塑；⑷架租趋用势人旷可答以添成咽为化部形分兰所等有辜者烧，缸拥祝有壶部脖分讯权贱力许；⑸究可绿以本设碧立途多加级值抵杨押裳。2诞.赢收超入签清贺单收拢入浪清膝单是至经候营梁性浊房浙地需产塘投芹资书决滚策命的乡丰重狸要役财宣务地计理划功，楼在陪决乡丰策拥评舅价芳中恐极荣其驾重攻要档，雾是祝项辽目乓预计测套的乐主袍要浴成浩果驶，义是纽奉可姿行熊性竭分座析柜的译依弓据充。3糕.努借而款别人萍和也放雁款杠人子评电价借长款哑人昌与航放杀款岸人胜对留项球目锤的阀评治价翻各黎自随独捆立慕进掀行侨，捡但鼻有艰一士个共剖同桃的需目岭标—严—希纺望滑融浴资偷成扣功碎、架收斗益途稳总定愚、核风融险女能之够绳控犁制。剪在模具县体以的贴评浙估阳过冰程别中贡，怕借双款挂人低的吐评蠢价饱在露先要，粉放栏款损人述的声评丘价辣在坟后宽，晓二疑者戒通曾常饶又昆相阻互伟合粮作幕，虎互语通路信骨息介，与并话分蚁别乒对庙对棒方佩进菊行销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