【康养】2020年邵武金色年华康养养老项目可行性报告

2020邵武金色年华项目可行性报告RAISEMARKETINGSTRATEGY中国·邵武2020/4/21010203房地产市场情况SHAOWUREALESTATEMARKETSITUATIONE目录FEASIBILITYANALYSISOFPROJECT项目可行性分析项目经济价值测算CONTENTSESTIMATIONOFPROJECTECONOMICVALUE01房地产市场情况REALESTATEMARKETSITUATIONEPARTONE2019年成交分析2019年各月份成交面积2019年各月份成交套数70060050040030020010006617.006.005.004.003.002.001.000.006.606546.156025.795255.094673.634.084.494294223.933773503403.362.973133.002182.101月2月3月4月5月6月7月8月9月

10月

11月

12月1

月2

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1

0

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月×数据来源：邵武房地产信息网2019年，邵武共成交5358套，成交面积51.19万平米。其中2、3月两个月成交最多，其次为5月五一节期间，当月成交602套。2016-2019年成交分析2016-2019年历年成交面积统计2016-2019年历年成交面积统计6070006000500040003000200010000556137514950403020100535850833131002016年2017年2018年2019年2016年2017年2018年2019年×数据来源：邵武房地产信息网2019年邵武市商品房成交量较2018年有所下降，但是降幅不大，主要得益于近年来的城镇化红利——邵武高达69%的城镇化率，乡镇进城人口的增加，刺激房地产的高速发展。市场可售余量邵武城区主要项目可售余量情况700001000900800700600500400300200100086761871.18600005000040000300002000010000054514.8864351736364.9544840431820.0817445.8136329250.5215914.525416945.961602248343.311981754814.211475.738524.71029431.311022552.95

3787.853158.11

3590.686790.045749908880

9345.39672636.61219156.1760403789.79可售套数可售面积×数据来源：邵武房地产信息网截止4月22日，邵武全市商品房可售套数5009套（含商业）。可售面积351525㎡。2020年主要项目销售情况2020年3月份主要楼盘销售情况70605040302010063423833322520191616151514111075543×数据来源：邵武房地产信息网2020年3月，碧桂园成交量最高。但是整体成交率较高的项目都集中在城南。2020年主要项目销售情况2020年邵武主要项目成交均价808478837759748469356810669062855964

59785752

5808564053325154

5181489743854275×数据来源：邵武房地产信息网小结一个城市楼市发展水平，应当与经济发展相适应。在经济与人口基本面没有大幅变动的情况下，每年住宅的需求量不会有巨大波动。从近3年邵武的房价与成交量来看，楼市的增幅或下降都在一个相对稳定的区间内。在过去年份里，邵武的楼市在一定的时间内都经历过这样一段量价相对平稳的时期，可以把这段时期的成交量看作是合理水平，这也是“自住需求”

叠加“改善需求”

共同作用的结果。2019年邵武市统计局公布的年度统计公报显示，邵武的城镇化率已经高达69%，在相对有限的土地上汇聚了大量的人口，未来邵武的刚需和改善需求，将持续稳定的为邵武楼市带来销量。02项目可行性分析FEASIBILITYANALYSISOFPROJECTPARTTWO我们目前所生活的时代，人们赋予它各种各样的名称：后冷战时代、后工业时代、国际互联网时代和全球化时代。今天，请允许我再增加一个名称，即：长寿时代。——联合国前秘书长安南（1999年国际老人年启动仪式）养老产业背景老年，人生不可或缺的阶段中国传统文化把人生归结为生、老、病、死。老，是一个人生无法回避的过程，也是一个人生不可或缺的阶段。拥有老年，才拥有完整的人生。自人类诞生，便产生个体老龄问题在生产力极其低下的原始社会，特别是当生存环境异常恶劣，缺乏食物资源的情况下，人类发展初期存在着抛弃长者甚至是戮亲的行为。汉水鄂西北段沿江密集成排的“自死窑”遗存。中国古代，一些民族存在着这样的习俗：六十岁以上的老人被认为无益于社会，应该让其自死，因而会被送往开凿在山崖上的石洞或土洞中坐以待毙。这些石洞或土洞便称作“老人洞”、老人“自死窑”。养老产业背景中国古代孝文化，除了依靠大量社会伦理道德规范的潜移默化外，更多取决于法律的强制规定。夏朝就有了不孝罪。《孝经·五刑》：“五刑之属三千，而罪莫大于不孝。秦朝将不孝罪入律。“欧大父母，黥为城旦舂。”汉朝中期，在选拔官吏的察举制度中，特设孝廉一科，将孝子选拔为国家的待职官吏。隋唐律将不孝列为“十恶”之一。《唐律疏议》规定：“父母在，不远游，不别居，不异财。”明朝出现了官员亲老的养老保障制度——终养制。养儿防老，积谷防饥中国传统的养老观念：养儿防老【出自】宋·陈元靓《事林广记》养老产业背景老年这个话题，从来不仅仅关乎个体和家庭……“孝乎惟孝，友于兄弟，施于有政，是亦为政。”《论语·为政》老人安，则国家安；老人乐，则社会乐。老人福，就是天下苍生之福。王振耀（民政部前社会福利和慈善事业促进司司长）养老产业背景全球步入老龄化……据联合国统计在1950－1970年的20年内，世界老年人口增加了1个亿。在1970－2000年的30年内，老年人口在3亿的基础上翻一番。而从2020－2050年的30年内，世界老年人口将在10亿基础上再次翻一番。据估计，2050年，全球将有近20亿的老年人。老龄化，日益凸显的全球性问题据世界卫生组织的资料，一个国家的老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或者7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型社会。养老产业背景中国老龄化进程加快……中国已于1999年进入老龄社会十余年来，中国31个省、市、自治区都面临着老龄化加快的问题尤其市沿海发达地区、人多地少矛盾突出的地区更加突出根据国家统计局发布的2010年第六次全国人口普查数据公报显示：60岁以上人口占13.26%，比2000年人口普查上升2.93个百分点；65岁以上人口占8.87%，比2000年人口普查上升1.91个百分点。老龄化将是21世纪的全球性重大社会问题。人口老龄化，将给经济社会发展带来巨大影响；给经济社会发展带来压力；也将给经济社会发展带来契机……养老产业背景2050年人国老年人口将达4.8亿！中国已经成为世界上老年人口最多的国家目前，中国已经成为世界上老年人口最多的国家，也是人口老龄化发展速度最快的国家之一。据联合国统计，到本世纪中期，中国将有近5亿人口超过60岁，而这个数字将超过美国人口总数。•2015年我国60

岁及以上人口达到2.22亿，占总人口的16.15%。预计到2020年，老年人口达到2.48亿，老龄化水平达到17.17%，其中80岁以上老年人口将达到3067万人；2025年，我国60岁以上人口将达到3亿，成为超老年型国家。预计2050我国60岁以上人口将达到4.8亿，超老龄化进程达到顶峰，之后，老龄化进程进入减速期。••养老产业背景“421”家庭结构养老问题突出！40年前，第一代独生子女父母响应国家计划生育基本策，为国家建设和发展作出了巨大的牺牲和贡献，而今他们的养老问题日益凸显，空巢老人居多，情感孤寂，年老生病住院时，缺少护理照顾。对于失独家庭、独生子女伤残家庭的老人和“双独”家庭的父母来说，养老更是面临诸多困难养老产业背景我国80后抚养比最高、压力山大我国80后均为独生子女，

421家庭结构已给80后夫妻很大抚养压力，又恰逢国家放宽二胎政策，这让中低收入家庭经济更加困乏。现代化生产节奏不断加快，劳动强度增加。忠孝两难全，由于时间、精力所限，成年子女越来越感到照料老人的担子沉重。尤其是对于卧床不起老人来说，他们的子女更难以承担长期照料老人的责任。单独依靠家庭来解决大面积、旷日持久的老人照料问题是不可能的。1971年，中国开始全面计划生育，政府陆续制定和完善了明确的计划生育政策，人口高增长被迅速控制，从1971年的23.4%，一路不回头下滑到2015年的4.96%，而生育率也从1990年开始连续25年低于种群正常更替水平。养老产业现状国外养老产业欧美、日本等发达国家进入老年社会较早，社会福利较为完善，养老产业发展较为完善，其养老产业现已形成了产业化、专业化、标准化的一整套产业链。养老产业成为经济发展的重要组成部分。老年产业相关产业本位产业衍生产业养老设施供应链产业老年护理供应链产业老年休闲娱乐业老年房地产老年护理服务业老年商业老年医疗养老设施与机构老年投资理财老年住房倒按揭老年保险老年旅游度假业老年学习培训产业老年医疗保健产业发达国家“养老产业三位产业链”养老产业现状机构养老的个案奥古斯汀是德国最知名的高品质老年颐养品牌和德国最主要的社会服务公司之一，成立于20世纪40年代末。目前，奥古斯汀在德国拥有21家品牌养老院，近8000位老人在那里找到了自己的家。奥古斯汀主要针对的是身体健全的老人，为他们提供全套的护理和文化交流活动。养老产业现状国内养老产业中国养老产业发展迅速，但尚未建立起完善规范的产业链，尚需规范和提升。×国内主要养老模式居家养老机构养老社会养老与子女共居与子女邻居独居托老所老年公寓老年社区福利院临终关怀注重医疗和护理服务根据老年人中国传统养老方式多针对自理能力较差的老人特点和需求设计养老居住与社会化服务结合养老产业现状国内养老产业五大特点国内养老产业五大不足1养老服务设施总量不足，供需矛盾突出12345中国养老产业长期以政府为主中国养老机构多为非营利性机构老年服务业处于快速发展阶段23养老产品服务单一，尚未形成规模产业发展不规范，缺乏国家政策导向45养老产业地域分布不合理养老服务设施建设呈现稳步上升势头老年地产业、理财业、旅游业逐步兴起养老产业从业人员素质亟待提升国内现有养老模式，大多只注重对老年群体的日常生活照料、病后的医疗护理，而忽视了老年群体精神层面的需求。老年人无法获得精神慰藉，更失去了应有的尊严和自我价值。“金窝银窝不如自己的狗窝。”现有养老模式中人性的缺失城市宏观背景➢

区位概述邵武市位于福建省西北部，

武夷山南麓，

东北邻建阳市，

东南连顺昌县，

南接将乐、

泰宁县，

西与江西省黎川县毗邻，

西北与光泽县交界，

四面环山，

是重要的军事要寨，

素有“铁城”

之称。城市宏观背景➢

区位人口分析邵武现辖

12镇

3乡

4个街道，

全市户籍总人口约

30万，

境内东西宽

78公里，

南北长

71公里，

总面积

2836.73平方公里。

全市

60岁以上人口据统计为

5.7万。

城市老人（60岁以上人口）

约

2.05万

。城市宏观背景➢

产业结构分析邵武市三大产业结构邵武第二产业占据经济主体，

对

GDP

贡献最大，

第二产业在经济发展中占有绝对优势。三产业结构,第一产业,10.7,11%邵武市目前养老产业基本处于大大落后于养老需求的状况。新型的养老模式处于空白，

目前仅有一家民营的

200

床位不到的医养机构。预约床位已推至一年以后。三产业结构,第三产业,40.9,41%养老服务相关产业没能有效聚合形成养老服务机能，

养老服务产业尚未形成。三产业结构,第二产业,48.4,48%第一产业第二产业第三产业城市宏观背景➢

城市化率分析邵武

2019年城镇化率

69%，

处城市化发展的中期阶段；

从另一方面看，

邵武人口出现外流的现象，

城镇高收入人口外流到福州、

厦门等二线城市;城市老人有部分随子女外流。

但因经济条件原因，

返邵养老的可能性较大。

这也在一定程度上加大未来养老的需求。项目属性研究➢

项目区位➢

本项目位于邵武城南片区，为中心城区重点发展区域。古山溪左岸生态城的规划布局较有利区域性养老社区项目的建设。➢

目前项目西邻体育场馆、市人民医院、

南朝古山溪，

东临严羽公园与城南新天地及在建儿童游乐城，

自然环境较佳，

比较适宜养老项目的建设。项目属性研究➢

城市化率分析未来

1-2

年内，

片区配套将得到逐步完善：新华都、

红星美凯龙、

高星级酒店、

休育场、

人民医院、

公园、

游乐场等配套都将陆续投入使用。项目属性研究➢

项目对外交通➢

邵武市有公路，

铁路，

高速公路等多元化外向交通联系方式，

辐射能力较强。➢

同时多条客运路线及公交路线为市内交通提供便利。➢

但本案所处位置目前公交路线少，对外交通还需依赖摩的或出租车。项目机会点分析据人口抽样调查推算，2018年年末全市常住人口为27.8万人。全年出生率为10.6‰，死亡率为6.3‰，人口自然增长率为4.3‰。城镇化率为68.9%。➢

机会点

一邵武城市人口在近20年里，一直维持在30万左右，计划生育已深刻影响着人口增长，2018年邵武市人口自然增长率仅为4.3‰，未来老年人口讲快速增长，城市空巢家庭比例也将加快增加，对养老的需求也会增长。邵武市2013－2018年城镇居民人均可支配收入及增长速度4000035000300002500020000150001000050001098765432109.5343988.58.78.7316918.62745729159➢

机会点

二25180252836.2邵武近年来城镇居民可支配收入逐年增长，未来老年人的收入将不再是过去单一的退休金，投资、保险等收益也将纳入老年人的收入构成，老年消费者收入提高，消费能力增强，为老年住宅产品提供了强大的消费支持。02013年2014年2015年2016年2017年2018年数据来源：2018年邵武市国民经济和社会发展统计公报城镇居民人均可支配收入比上年增长项目机会点分析➢

机会点

三邵武市专业化养老场所、服务不足。市场不成熟，商业模式仍需探索，创新赢得先机。养老地产属于创新型产品，租售方式将比普通住宅更为复杂。而专业化的养老社区，不仅有专门为老年人设计的社区（如老年人车道、娱乐设施等），同时引进医疗机构满足社区老人的护理需要，这也是养老地产与其他养老院的优势所在。➢

机会点

四政策的支持财政部和税务总局《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》（财税[2000]97号2006年颁发的《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》（国办发[2006]6号）福建省发展和改革委员会和福建省民政厅《关于推荐城企联动普惠养老服务专项行动，养老服务企业及项目的通知》“十二五”规划纲要提出，鼓励社会资本兴办具有护理功能的养老服务机构，提倡“适居养老”概念。核心问题界定➢

项目界定根据项目的基本情况，

我们认为本项目可界定为：拥有山景与溪景及医院、公园、体育、游乐场等配套资源适合四线城市的区域性、集居家养老、机构养老为一体的新型养老社区核心问题界定➢

项目核心问题通过对项目初步分析以及业主方、

策划方、

设计方通过市场调研分析，

并参考外县市同类型新型养老模式以及本案特点确定的养老运营模式，

进行建筑类型的布局及配置养老服务设施的设计。本项目需要解决的三大核心问题：如何确定项目整体定位，

以产品销售和社区养老服务并重的原则，

解决民营养老社区建设资金的投入与产出的问题？新型养老社区的理念与当地的民俗、

民风、养老服务产品的定位如何融洽合理，

符合四线城市的养老消费能力。

使市场接受产品？社区内居家养老、

机构养老设施产品的配比如何确定？

产品如何打造？建设养老社区形式的养老模式研判➢

养老项目社区主要产品➢

从项目述求，

建设为老年人提供生活照料、

康复护理、

文体娱乐、

精神慰藉、

日间照料、

短期托养、

紧急援助等功能的居住建筑和社区养老服务设施。

是該项目的产品定位。

采用在本社区聚合各类社会服务业形成养老服务机能，

为老年人提优质服务的同时又扩展了产品置业者；➢

现期邵武打造养老产品的社区尚以本项目为先例，社会需求极大，

产品依据老年人需求，

服务功能要相对齐全外，

建立信息化服务管理系统和养老服务业的规范化、

人性化、

服务取费的合理化均为项目产品的软件、

要件。项目整体定位➢

项目发展总目标打造邵武城市区域性养老社区树立社区养老、

老年人生活新标杆实现民营养老、

民间资金进入养老行业形成新型养老模式、

养老产品成功落地项目整体定位➢

养老社区老年人住宅类型定位独立式集合式护理型（养老院）•

适宜相对健康、

基本能自理的老年人定位以单元式小户型，

使居住相对独立，

利用社区养老服务设施和服务功能居家养老。•

相对健康条件较差、

自理能力较弱的老年人定位以公寓式住房，

充分利用社区养老服务设施和服务功能实施监护式助老型•相对健康条件差、

自理能力弱的老年人定位以陪护型公寓住房，

以社区养老服务设施和服务功能实施半陪护或全陪护养老。项目整体定位➢

养老社区老年人服务设施配置➢

本项目根据用地条件（25

亩），可建建筑面积（5.2

万平米）。

由于以上条件所限，

仅适宜建一定规模，

区域性的养老社区。

老年人服务设施应参照福建省城城乡养老服务设施规划及配置导则（试行）

要求，

结合本项目的用地条件、

可建面积等因素进行合理配置。➢

根据项目地处条件，

参照新型养老模式理念，老年人服务设施体量与被服务人数存在必然关系，

为此，

本项目护理型养老院配置应在

200个床位以内，、

集合式老人公寓配置应在

300

人以内，

独立式老人住宅占合理的体量，

既可以满足较多部分相对健康老人改善住房条件，

在一定程度上减少老年服务设施的压力，

从而提高服务品质，

形成新型养老服务体系。项目可行性研究结论养老产业发展将释放巨大经济能量！➢

随着人均寿命提升，生育率下降，老年人口比例快速递增。根据全国老龄工作委员会预测，2030年我国养老产业规模将达到22万亿元，这意味着养老产业将释放巨大经济能量。➢

2010年至2017年，政府出台与养老地产相关的政策密度逐步加大，包括土地供给、资金支持、税收补贴等多方面，利好政策不断向养老产业倾斜，行业发展进入黄金时期。03项目经济价值测算ESTIMATIONOFPROJECTECONOMICVALUEPARTTHREE项目主要经济指标名

称数

量单位备

注规划用地面积16939.58㎡计容建筑面积41225.78㎡规划：

42800.60200张床位10810473.57间㎡陪护式养老院（护理中心）

壹幢集合式老人公寓壹幢13612583.74间㎡其中住宅式老人公寓两幢136间㎡12845.54附属用房（老人服务中心等服务配套设施）

裙房地下停车场设备配套用房2333.571412.87378.84㎡物业小区用房容积率2.5规划：

3.1项目总投资费用估算序号项目费用说明合计备注本项目（B-09地块）以招拍挂出让方出让金¥31,500,000土地成本式取得1小计¥31,500,000¥7,200,00023配套工程新城路、凯旋路、沿河景观前期工程费勘察费、规划设计费地上建筑部分室外景观¥6,800,000¥73,600,000¥4,800,000含桩基等景观绿化道路等建筑工程费水、

电、

智能化、

消防、

燃气等广电4水电、安防等¥13,560,000小计¥105,960,00056行政事业性等杂费各项配套工程、

城市增容费等¥4,280,000¥2,000,00042800.60㎡×100元/㎡养老辅助设施、设备营销费用、不可预见费用78¥2,300,000财务费用建设期利息¥10,129,0509150万元×10%×1.5年总计¥156,169,050项目收益分析——销售收益测算项目住宅产品销售价值预估售价预测合计面积（㎡）售价总值楼层套数备注（元/㎡）（单位：元）樵川楼熙春楼阳光楼1366812583.74¥4,900¥61,660,326¥31,517,388¥31,425,758预计市场售价4900元/㎡预计市场售价4900元/㎡6432.126413.42¥4,90068¥4,900预计市场售价4900元/㎡预计市场售价4200元/㎡福康楼10810384.31¥4,200¥43,614,102小计38035902.85¥168,217,574项目商业产品销售价值预估合计面积（㎡）售价预测（元/㎡）¥9,000售价总值楼层套数备注（单位：元）¥12,715,920熙春楼底商+裙楼151412.88预计市场售价9000元/㎡负一层营业用房37422333.57¥9,000¥3,027¥21,002,130预计市场售价9000元/㎡地下车位预计70000元/个地下车库971.19¥2,940,000小计4717.64¥36,658,050共计¥204,875,624项目收益分析——销售收益测算项目住宅产品销售价值预估售价预测合计面积（㎡）售价总值楼层套数备注（元/㎡）（单位：元）樵川楼熙春楼阳光楼1366812583.74¥4,900¥61,660,326¥31,517,388¥31,425,758预计市场售价4900元/㎡预计市场售价4900元/㎡6432.126413.42¥4,90068¥4,900预计市场售价4900元/㎡预计市场售价4200元/㎡福康楼10810384.31¥4,200¥43,614,102小计38035902.85¥168,217,574项目商业产品销售价值预估合计面积（㎡）售价预测（元/㎡）¥9,000售价总值楼层套数备注（单位：元）¥12,715,920熙春楼底商+裙楼151412.88预计市场售价9000元/㎡负一层营业用房37422333.57¥9,000¥3,027¥21,002,130预计市场售价9000元/㎡地下车位预计70000元/个地下车库971.19¥2,940,000小计4717.64¥36,658,050共计¥204,875,624项目竞品楼盘情况销售均价销售均价（精装房）5800元/㎡6800元/㎡项目收益分析——固定资产及运营收益项目住宅产品销售价值预估合计面积售价预测售价总值楼层套数备注（㎡）（元/㎡）¥4,900（单位：元）樵川楼（5-18层）1126810363.08¥50,779,092预计市场售价4900元/㎡预计市场售价4900元/㎡预计市场售价4900元/㎡熙春楼阳光楼销售税收小计6432.126413.42¥4,900¥4,900¥31,517,388¥31,425,75868¥-11,372,224¥102,350,01424823208.62项目商业产品销售价值预估售价预测合计面积售价总值楼层套数备注（㎡）（元/㎡）（单位：元）熙春楼底商8767.67¥9,000¥6,909,030预计市场售价9000元/㎡预计市场售价9000元/㎡负一层营业用房372333.57971.19¥9,000¥3,027¥21,002,130¥2,940,000¥-3,702,139¥27,149,021地下车库销售税收小计42地下车位预计70000元/个合计¥129,499,035项目收益分析——固定资产及