CH房地产现金流量与资金的时间价值ower

第四章房地产现金流量与资金时间价值

1、现金流量2、资金时间价值3、资金等效值计算4、复利实例1RealEstateDevelopment第一节现金流量一、现金流量的概念

在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入称～。现金流出（CashOutput，CO）：流出系统的资金

现金流入（CashInput，CI）：流入系统的资金净现金流量＝CI－CO对房地产开发投资，CICO2RealEstateDevelopment第一节现金流量二、现金流量图

是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示各现金流入、流出与相应时间的对应关系。01234n3RealEstateDevelopment一盲、萍概买念不窝同念时召间伤发程生诊的顺等估额蜓资沫金饮在标价饺值阴上债的征差艳别宵称欺为千～爸。例付：扇1翻0便0撤0农元允存兽入第银灭行挠，迷1师年姑后闻本也利市为麻1登1锣2灰0怕，地1决2茅0照为拴增孔加得值向。普也屋即府是避1葵0驳0串0形元假在束1饶年座中甘的建时弹间眯价羞值障。姐就部是蒙在液1饭年明内姨让娱出突了等1自0平0渗0才元井货姥币呆的愈使在用伍权阅而走得提到酱的么报笑酬委，侮这轰1匙2刷0颂是村1济0脑0申0陆元另在冻1什年练中必的塔时贯间反价烧值骨。理闲解1慢）轰随抚着秃时拴间泊的摩推别移足，搂资傲金剥的泼价懂值稳会赌增洽加静。幼（资垫金份增诞值）2择）针资拜金齿一伏旦柱用潜于光投置资眯，雀就剑不钟能辜用宪于傅即群期益消乱费屑。（驱从污消松费丹者母的赞角花度享看眯，鼓资鸽金择的知时住间着价伸值崇体说现李为武放芝弃桐即椅期凝消坟费脚的损易失普所兔应寺作遍的朽必却要唐补谜偿）第骨二捕节讲资凳金孔时尊间胖价欣值4R伟e宇a竟l蕉E刷s通t签a过t磨e川D番e毁v侦e脱l真o舌p负m维e慨n巡寿t一检、概团念资床金待时罚间诞价恩值娘影甚响街因良素投尽资生利捆润衔率通陕货浆膨嗽胀注率风涛险分因雄素第犁二耍节尘资菌金旋时班间共价服值5R营e关a骨l择E荐s蠢t圆a洋t预e孕D触e垂v苍e星l添o鉴p界m衫e请n辽t二业、服利捏息斜与东利照率利甩息救：占呜用苗资险金欲所蛙付只出睛的汉代多价章。Fn＝凯P玻+副InFn－宏本集利抽和膏；庸P配－许本界金单；掉In－哀利泳息利霞率趴：在碍单匀位母时晌间红（箭一岸个煎计范息男周聪期钱）兆内笔所赵得关的汗利本息宽额音与纳本耀金趴之节比防。i雹＝逝In/扑P费×照1锤0气0芳%第喝二格节塞资秩金室时早间府价尤值6R近e膝a薯l肚E顺s另t卫a愚t薪e久D狸e歪v杨e驶l孤o闻p症m势e锦n他t第际二阔节驻资谱金仔时膨间畏价敞值二狐、谢利滋息球与骄利史率利拌率俱的倘高拒低锣取菌决断于均平赔均划利竞润弹率句。影刮响暴因滚素夸：社井会耗平誓均融利鞋润旦率亲、病资扇本乱供街求赏状衔况链、望通虚货唉膨矮胀糠率亏水免平饮、喂政访策俊性快因锹素视和浅国粪际俗经喉济斯环橡境紫等7R应e月a吗l神E畜s困t躁a妄t壤e碗D趣e巧v拥e位l虹o疏p侍m劝e医n狸t三分、富单颤利踩计腾息克与护复方利盛计澡息单后利哗：赤In＝宜P霜×也n疏×令i“疮息花不挪生脸息婆”复未利饱：驱In＝汗P武[清(悔1披+零i轧)n-块1改]“酿息听生麦息啊”第正二自节决资泼金亦时绣间护价臭值8R医e替a脉l沃E融s旁t蜘a登t羊e物D弊e倍v鹊e狸l针o馒p膊m钩e呼n通t四帆、名蜜义枪利柱率腥r锐与众实畜际杜利铜率圾i名筛义座利疲率棕：云指化一高年梅内煌多物次蛇单碧利政时之给区出申的海年问利膨率侮，雷等系于白每劈燕期灰利碰率驳与锋年粮内失复菠利混次则数示的塑乘贴积神。名冤义牲利基率纳=宗周腐期蛋利张率伟*绿每固年漆的跳计甚息咱周众期宅数实秩际弹利恩率涨：训指巧一璃年诉内烤多红次妻复园利躺时选，汗每叔年背末杰终季值辣比部年拌初则的援增湖长残率傲。复惩利蔬计芽算姜时榆：名槽义日利按率旁因肚计鬼息静周唯期逝不翼同名录义庄利粒率梳≠侵实串际浓利祸率例君：背年跃利蹲率颜1智2湾%绝，他1明0敢0灾0哲元絮，幸1爷年己期平。两滚者屯关袍系跑：第或二重节浮资侍金追时亩间泼价尸值9R凯e币a棋l苗E菜s句t加a开t手e疮D寨e灯v钻e摧l片o哪p杠m亭e武n梢t第咳三唯节预资取金尝等古效锡值论计异算一箱、突资墨金宴等予值汁概捷念是洞指度在各考胆虑障时察间撤因帽素熊的请情听况音下蛮，不不辰同犁时棕点狱发油生艇的仙绝急对缘瑞值缝不酬等籍的泄资内金郊可果能委具糊有各相基同赚的踩价雁值见。或抚：喇与立某陕一宏时暖间绳点液上谨一良定前金夜额早的羊实防际遥经吸济链价事值兵相涉等册的墨另使一次时俯间沾点聋上朱的吨价摘值嘴。1号0R倚e潜a支l依E吗s攻t冷a耻t酸e杯D精e阀v喇e洽l钻o屡p矿m照e酒n绍t第回三厚节牧资垂金朽等骂效参值听计宿算二适、复纸利样计娘算1桥）疮P党、挺F症、服A汗三班者信两胸两律之个间暗的伞关锈系P遗与宁F尘、货F园与亚A夫、冰P昏与掩A2盼）镰只尸需览记P嗓与信AF施=佛P猛（充1岛+罗i做)nP初=辞A躬/脆i剃[倘1咸-爽1彩/的（康1环+瞧i毅)n]P放=目A次1郑/每(之i暮-毅s讲)过[令1数-倦(右1扒+痕s衡)n/辆（套1雕+筝i垫)n]1索1R腾e层a火l悉E话s剥t惑a认t吹e柴D顾e上v茧e帮l辅o窝p榆m园e价n摊t第涛三练节接资面金器等仍效因值围计娇算三杆、复案利喇系幼数练的迈应件用主惧要拌是盛在房丙地顺产从投偏资妥分对析与评庭估中骂的号应魄用1邻2R温e雕a百l吹E编s骄t飘a因t脏e对D宝e亲v透e避l谅o翠p挨m左e舱n总t计胞算1穿已摇知伪某参笔链贷拿款赔的鱼年惩利达率泥为巧1迫5酒%过，坐借添贷方双负方蒙约些定手按址季鞋度扶计赛息怨。精问巩该殿笔要贷触款苏的战实抖际洲利汤率稀是剩多同少撇？2宿某祝房犁地腥产醒开逐发趣商互向介银巧行摄贷叙款渠2层0撒0缠0惑万警元延，扑期羞限类为滚3励年秤，养年同利惹率嫩为纹8坑%处。闻若社该史笔岭贷第款辅的必还或款初方壤式群为霉期衬间总按凳季期度尘付住息揭，订到悦期仗后恐一劳次旅偿思还辛本草金挪，创则丘开减发谢商祸为懒该带笔抢贷桥款寻支生付毁的储利喜息烧总俱额播是奥多另少莲？委如脊果排计室算舟先项期奏支袋付填利悠息坚的居时烫间腥价芒值叠，争则民贷宴款袄到段期绕后勇开节发授商兆实愧际坦支管付氧的梅利悄息阵又输是旦多测少泄？1集3R盲e相a洗l腥E且s录t吊a协t烈e挽D炭e长v壮e茫l唯o欠p严m野e线n锡t3俭某图家妖庭祖预疤计朗在考今护后侮1舞0塞年抱内珠的搅月姥收矮入滔为且1故6宝0掌0所0扮元绑，译如夹果费其督中拨的扶3伴0痰%猜可醉用倘于伤支极付戚住测房贵抵仍押点贷华款止的繁月仔还斩款滚额间，投年搜贷茫款同利糟率坊为吉1岁2液%听。贪问孕该吹家痰庭宋有朗偿丸还顾能乘力乓的享最消大红抵祖押赞贷侦款披申坟请州额起是形多雁少兼？4觉某顽家嘱庭旷以藏抵聪押域贷馆款升的巴方松式蒜购奇买愉了袋一某套德价苗值忌为跨2去5孙万短元孙的吐住凤宅京，不如四果戚该公家煤庭悉首旧付也款茂为多房语价少的班3内0璃%街，冈其朵余宫房映款展用渡抵翅押庆贷块款粥支啄付希。欧如敢果绿抵立押瘦贷盈款浪的粉期卧限丸为挂1而0含年释，昏按饮月隶等即额盗偿窜还休，货年期贷厅款哭利恐率假为讲1顺5阀%禽。六问叉月鹅还展款捐额泥为挑多冬少久？径如役果咱该云家毫庭泻2进5隔%甚的表收祸入蜘可辽以赖用尼来额支糕付率抵侮押忠贷湿款皆余刚额傅还兴款肢额圣，柏问先该筋家概庭邀须戏月脖收砍入腹多解少寄，灾才尽能侍购愚买断上闯述塔住满宅慢？1链4R筹e固a束l泼E李s既t孕a每t刻e竞D桐e悄v年e凑l两o摊p毯m科e货n断t5匠某捞购茎房袭者后拟桨向波银轨行性申华请掀6再0兼万甜元尘的贪住记房筛抵口押赔贷邮款煤，格银景行饰根裹据缠购修房跟者丹未牛来挥收祝入彻的耗增姜长渣情努况况，隐为始他妈安斩排泪了吧等梨比应递兴增搬还圣款桃抵问押惭贷遣款归。两若懒年派抵纲押李贷盒款境利伯率败为耳6还.桐6念%肉，债期既限喉为恢1困5欣年乏，除购衣房退者绢的涂月衔还资款绿额残增摆长梯率祥为兴0若.宪5局%躁。今问内该饼购慢房缴者闲第义1在0新年手最旱后班一葵个旁月律的追月互还堆款赌额鞠是脑多耽少才？1命5R脉e躺a数l锁E品s炸t签a睛t鹿e盗D贩e蝴v描e时l登o夜p抽m现e爬n清t6薯某估家途庭眉预升购瓜买江一敞套阵面尘积粘为进8盟0甜平比方剖米首的威经贸济舒适友用滥住不宅送，丈单粉价值为悉3渗5吩0办0我元擦/握平圾方设米低，锋首货付而款象为穿房献价饼的赠2效5睬%蹈，绒其螺余毅申厌请下公鞋积抗金左和村商兰业诵组饰合畏抵咸押今贷趟款只。钥已志知立公套积惰金采和做商叹业所贷甩款钞的仁利贸率昼分购别裁为胳4合.绩2忘%僚和别6内.架6文%稻，伤期住限壁均涌为肚1保5蔽年驻，缸公话积裁金府贷偷款贼的呜最凶高徒限搬额麻为止1偶0孩万米元倘。谣问启该灿家袜庭迁申励请宇组袄合宫抵跟押块贷查款汇后偏月腔还繁款地额叮是幻玉多撒少露？1饺6R甩e痕a普l箱E仁s扛t泡a夺t沿e亚D极e猎v增e阀l某o盾p装m迟e偶n蜡t7徒某健家轧庭堂以店4崭0见0姥0达元管/期平谱方棋米速的鱼价升格跑，恳购丘买恰了枪一哀套良建炉筑粮面输积独为骆1晴2堡0盲平团方康米挠的惧住尤宅千，福银本行缺为险其厕提甲供象了奔1铅5登年猪期非的毁住劲房块抵四押庭贷卵款记。若该剥贷销款养的欢年映利蛋率拣为洪6脑%运，厕抵游押帖贷切款酱价哭值蚂比霞率翻为挂7艳0劝%怀。天如葱该走家障庭怨在冲按以月均等合额部还戚款构5饥年神后沿，叶于桃第绳6如年圈年郑初胆一腿次蹈提搬前性偿俯还钻了浇贷序款恳本替金造8疯万俊元居。你问骗从黑第昌6埋年燥开庄始导的宰抵梦押晴贷引款厉月嫌还泳款陪额知是软多鼠少弯？1碰7R略e总a悦l符E型s串t侍a狮t秆e炭D叠e夕v熄e登l粉o陈p佳m罪e佣n宫t8戏某运家疫庭印以泼3叶5剧0序0怒元甚/扫平心方滋米滚的姨价贪格补，呢购今买锁了乌一该套佛建熟筑昌面鹿积恋为俊8奶0介平梁方快米拥的粱住称宅娱，妻银懒行率为吨其上提莲供手了苍1婶5丽年猪期湖的脾住堪房级抵静押财贷奇款碗，葵该骡贷院款望的娱年挣利创率伞为狠6聋%渣，廊抵膏押快贷蜂款升价驴值倍比遗率喘为盼7乳0毛%形，托月巾还蛙款绣常欧数割为慌0气.衡6见5道%猪。紫问旷抵巧押遗贷渴款沸到送期首后舞，泉该量家扁庭缩慧应脱向腹银快行茫偿宫还净的育剩嫁余顷本倘金调金阅额秒是腊多恳少蓄？1娘8R续e附a派l墓E窜s摩t球a馒t耗e妥D珠e到v洒e静l琴o袜p打m授e谈n盼t例1某究家承庭仰欲乔购炮买武一财套慕建寸筑狼面薄积其为贯8初0灯M2的算经糕济翻适侄用匙住岸房版，钞单递价谢为科3墨5求0万0何元盗/矮M2，晕首璃付锡款浴为绳房凯价次的哀2霉5归%够，乔其交余叹申造请强公萝积踪蝶金牢和炮商纪业捏组毁合烫抵每押筹贷冲款第。闭已松知括公荒积翠金染和驱商编业赠贷子款涝的曾利蜜率共分颜别瓣为粥4轿.尽2贵%勇和穷6升.煌6净%局，巧期屯限艺均芽为放1跳5守年研，析公俱积浆金疗贷坏款旁的葛最婚高龄限能额驱为柿1样0甲万唉元腹。智问窄该菜家爽庭华申躲请灵组冠合忆抵畜押尝贷床款馋后惧的值最搅低羞月响还裂款到额岸是载多贫少陡?1医9R序e排a挂l铸E寇s串t执a拔t塑e潮D尖e息v谎e废l繁o继p捡m索e存n宽t解腰：侍（偶1骂）川已亦知昌：麦P倒＝袋3形5孟0班0回×邮8眨0晕×捷（墓1杜－贫2率5英%厌）才=督2丸1救0呜0神0宗0冶元域，n络＝认1魔5强×道1冒2徐＝左1城8脆0毙月计，愤i1＝腐4泉.狂2验%宜/疯1仁2脉＝盐0唤.扛3币5厉%挨，i2＝怠6治.合6身%差/氏1醋2骆＝脑0金.贝5放5孙%桐，详Pl＝亚1语0棋0南0膨0津0钢元钓，P2＝居2采1巩0谨0君0裕0衰－侄1祖0双0踪蝶0绑0熔0帝＝藏1供1矛0睡0赌0婆0烦（顽元苹）（湖2间）痒计守算摆等六额凤偿红还屯公请积昨金哗贷凤款烦和上商慌业桃贷换款嘴本润息族的断月标还枪款冠额匠：组枝合肆贷询款贴的弓月燥最统低凉还趋款刻额遭：A墨＝巾A1+茶A2＝氧7桥5牲0彻+数9幼6伞4够＝唤1衰7虏1翻4船（具元音）2们0R犬e勿a航l和E腿s帜t垦a啦t通e闪D袋e围v部e惨l浑o马p承m乎e珠n终t例2某啦家倦庭握拟僻购据买离一取套脑住丛宅劲，熄单袋价夏为算3骨0驴0块0具元毕/愈M2，咏该盈家境庭旦月善收哑入迷6筑0往0劲0萌元服，足其乎中隶3抚0仰%太可锐用心来所支霜付陆房尚款桑，闸银盯行丙可亿为钥其回提宁供吸1乞5资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