房地产开发企业会计实务

1房地产开发企业会计实务一、认识房地产及房地产开发企业

（一）房地产

房地产又称不动产，是房产与地产的总称。其中，房产是指各种房屋财产，包括民用住宅、工业厂房、商业店铺以及文化、教育、卫生、体育、餐饮、娱乐、办公用房等；地产是指土地财产，包括土地和地下各种基础设施，如供水、供电、供气、供热、排水、排污、通讯等地下管线以及地面道路等。由于房地产是土地和房屋及其权属的总称，对于土地和房屋可以按以下方法分类：

（1）根据《城市用地分类与规划建设用地标准的规定》，城市用地可以分为9类：①居住用地；②公用设施用地（含商业用地）；③工业用地；④仓储用地；⑤对外交通用地；⑥道路广场用地；⑦市政公用设施用地；⑧绿化用地；⑨特殊用地。

（2）按照房屋的使用功能可以分为6类：①居住用途的房屋；②工业用途的房屋；③商业用途的房屋；④文体娱乐设施；⑤政府和公用设施；⑥多功能建筑（综合楼宇，又叫城市综合体）。（二）房地产开发企业

1.房地产开发企业的概念

房地产开发企业的前身称为城市建设综合开发企业，是指具有法人资格，以营利为目的，实行自主经营、独立核算、自负盈亏，主要从事房地产开发和经营活动的经济组织。它从购买土地使用权开始，经过项目策划、规划设计、施工建设等过程，建成房地产商品并对外出售或出租。2.房地产开发企业的经营范围

房地产开发企业的经营范围主要包括以下几方面：

（1）土地开发和经营。

（2）房屋开发和经营。已开发完工的房屋，按其用途不同可以分为商品房、投资房、周转房和代建房等。其中，商品房是指为销售而开发建设的各种房屋；投资房是指用于出租经营的各种房屋；周转房是指用于安置动迁居民周转使用的房屋；代建房是指接受地方政府和其他单位的委托而开发建设的各种房屋。（3）城市基础设施和公共配套设施的开发。

（4）代建工程的开发，是指房地产开发企业接受当地人民政府或其他单位的委托，代为开发建设的各类工程，包括土地开发工程、房屋建筑工程、道路修筑工程，供水、供电、供气、供热管道敷设工程，园林绿化工程、旅游风景工程，以及其他市政公用设施等工程。

此外，许多房地产开发企业具备自行施工的能力，从事建筑安装施工活动，并广泛开展工业、商业、旅游、饮食服务业以及商品房售后服务等多种经营业务。轿扎3.凝房地屡产开议发企言业的蔬经营舅特点

册暖房地搬产开下发企涉业的蒙开发槽经营宅活动泳主要免具有朋如下坊特点抚：

常辨（1伸）业虎务内迫容的燕复杂眼性；

梢明（2执）协的作关签系的锦广泛扔性；

悄看（3英）交苍易方帐式的脸多样祖性；

遣蹄（4扭）结笛算关涝系的宫复杂唉性；

罪母（5淋）开例发市眨场的灯区域宰性；

堆临（6庆）政松策法炸规的绢制约终性；

器嫂（7旦）投偷资金阿额的单大量怒性和世开发逆建设尸的长绩期性梦；

夜图（8宰）开猪发经烂营的梨高风俘险性采。

券电二、卵房地愈产项套目的温运作扛流程

华于房地屡产开厘发企抗业将竖资金宴投资采于具涝体的絮房地漆产项捆目，圾包括搞立项割、规戒划、棋土地供出让怕或转嫌让、爱建设岁、销这售或榜自营膜等一滑系列售的经症济行晌为，档其运对作流间程主驳要包秀括以枪下几季个阶脂段：

时肆（一榨）前浪期准社备阶狂段

附显前期鉴的准姑备工正作主长要包堆括房蒜地产上项目跳的立早项规的划审俗批、委设计映施工眼、市右场规朋划、抹土地球出让蝇或转网让等波。挑前期陡准备蜻阶段嗓是腾项目疲运作欣的忧首要乌环节丈，也烟是决涝定项忽目成桨败的嫁关键必因素暴。前这期准逃备阶妥段的梦特点谎如下锋：

作员（1亲）开锤发的克前提麦是取距得土尾地，嗽目前踢主要酬实行叙招、杯拍、名挂方蹲式，躺向政凯府缴岛纳土起地出源让金灯并取颈得国候有土壤地使索用权际证。讨哨（2劈）房他地产证开发醋企业嚼的开捷发产能品在任建设页前须渠经政罚府审畏批。雕一般甩企业孟在生榆产产雨品或倦提供邮服务匆之前瞧无须域报政览府审承批，工具有粒充分颜的自境主权犁，而炸房地腊产开所发企胶业在洁开工狮前，型要通共过政胆府的响立项循审批右和规胆划审螺批。

冷可（3残）用称地审吹批要镜对企抢业产敲品的妥规模态、种商类进有行审骂批，剃取得详用地要规划蚂许可俊证、情建设谁工程托规划云许可盈证及嫩施工套许可态证。贝政（二投）建门设施智工阶啊段

樱始在该朽阶段络，房荒地产傲开发犁企业盾要根杏据已鬼经确拥定的紧规划镜和设等计方染案，泳通过豪自建稀、委扰托代升建、茎发包迁等方词式完鸟成开住发产钱品的冲建设浓过程聚，并素使其吓达到户验收尘标准挤。该啊阶段涛是房滩地产报项目掀运作牢的中鞠心环灰节。顿建设织施工奖阶段怕的特权点如蠢下：

装蕉（1山）开贩发过古程中樱受到丹政府娇相关目部门牙的控厨制。达在建必设过袭程中离受到童环保辣、卫愉生、么城管穴、建稀委、岸土地咐管理慢等行冰政部冶门的臂监控贪。

崖质（2再）开欠发产淋品只灶有通医过政姥府的享验收旦才可韵交付舌购买孩者。宝经过广消防位审批向、卫蒙生审损批、默工程姿验收妨、竣鹅工备料案等砌环节鄙后，间开发刊产品盾才可单上市挑交易艘。举系（3蛮）市匆政部卫门的蛛产品雹和服幼务是喉开发序产品锡的重笨要组石成部束分。返水、指电、带热、物燃气威、通殃信等舱配套训设施热必须冷达到近使用存条件件，房奉地产衰开发含企业莫的开盗发产堤品才雪能交赏付使知用。

辟挖（4荣）对臂产品呀的设凭计要怎委托础专业阴的规克划设猪计和纤建筑雷设计薯机构雪来完丢成。

鸣释（5泥）建茄设周旁期长麻，投客资大竖。房雅地产圣项目秒的建灾设周睬期一目般都撒很长幅，整垮个过页程往宜往几刚年才闻能全番部完沉成。唐耽（三盒）销派售或唉自持除阶段

保震对于蠢销售胆物业眠模式快，是方指房疮地产功开发怖企业渣通过格出售扬房地生产，功回笼州资金付、实贤现利吗润；分而对切于腾自持际物业岁模式钓，是昏指房虎地产邀开发完企业萄通过图招商温、招答租、梨开办耐企业喇等方虾式，掀取得民租金傍或经膛营收饭入。

博三1.号销售激阶段争的特图点

饥裹（1肠）销仙售分物为预诞售和返现房僵销售惧两个界阶段许。预崖售即讯通常习所说晴的期愤房销怖售，蔑是指匪开发尾商在荡建设合工程纠竣工呼之前拴进行亮销售残。现灵房销携售即方开发爱商在怠开发主产品威完工壤后进叼行销炸售。敬由于惭预售采可以尸提前遭回收膝资金顿，目爪前开娇发商析大多驶采用损此种徐销售方方式唱。咳顷（2辜）商随品房瓣预售橡实行防许可零证制题度。搜开发洗商进凭行商躺品房吉预售声，应野当向境政府窗房产俯管理页部门言办理安预售笛登记溜。取潮得“或商品布房预缩售许语可证狭”。

脆秘（3赵）产虽品交饲付应到以开岂发产蓝品通雄过政劝府审赚批，煮即取徐得政醋府的于竣工芦验收栗后才迫得以猜实现灾。另轿外，蛋开发谅商还酷要落时实物跟业管桶理公敲司及笋物业棕管理门方案巩。赏袍2.标自持打阶段毯的特高点

闸稠一般灵情况城下，原房地员产开含发企竿业长曲期持棉有的刻物业词仅包造括经柜营性改物业中，而拆不包料括住醉宅物喉业。

标掏所谓钢经营幼性物豆业，歇就是西指经糖营性脸、收碌益性雕房屋氏，如谨写字充楼、升商场右、购炸物中免心、餐购物泡广场围以及坛工业护厂房杯和仓稀库等分。相独对于注作为侦最终姿消费洽品的经住宅边而言梨，经堡营性垮物业踪具有痛长期铜收益素的特悟点。蚀房地啦产开乖发企寺业持技有物奔业的托特点渔如下通：

怒摊（1申）为扒了规哀避经角营性地物业指分割撒销售撤带来城的经裂营风复险，驼一般丽情况鸟下，伯房地员产开陆发企棉业持渗有的兄经营机性物斗业规趴模较绳大。铸昌（2菊）房尊地产览开发俯企业宴对持花有的捧经营崖性物膊业，尝存在暂两种谎经营速方式拜，一之是对陆外出也租，禾取得简租金牲收入加；二秀是进凳行自吉营，致取得拳自营想收入帐。

证夺（3栽）持荐有物旗业一岗般具呆有增暗值的子特性尚。房府地产域开发给企业慧一般佣是长宗期持羽有经未营性梯物业加，而黑不是牲短期近持有赏。持然有物粘业在铅开发熔建设悬完成贴时，蹄因不尺具备缝商业盯氛围润，一军般价催值较镰低，街但经灶过较恩长的储培育最期后忘，持锤有物崇业将杜产生假很大寻幅度烛的增钳值。

起匙（4搜）持科有物鞋业可坡以产枯生并挺为房祸地产浓开发絮企业营提供程充足席的现况金流饱。

赔咬三、唐房地疗产开敞发企省业会舱计核咳算

牲膛（一鹿）房晴地产书开发末项目般投资尖费用廉估算

菌胶由于纤房地箭产开晨发项冶目的册投资蔬过程新就是亚房地饺产商郊品的钱生产挪过程拴，因灿而其受投资灭估算挠与成固本费艰用估香算不正可截秘然分磨开，称应合蜻二为芝一。笛房地徐产开萄发项漫目投慰资与屠成本判费用尚估算细的范特围包嗓括土锹地购霸置成累本、沙土地浑开发来成本砖、建它筑安傻装工榆程造狭价、接管理屠费用耕、销加售费浙用、赠财务擦费用高及开捉发期档间的寿税费匆等全害部投产资。

诸谋对于蓄一般铲房地板产开鸡发项量目而节言，曾投资与及成是本费叮用由战开发匀成本吹和开眉发费收用两机大部把分组佩成。暂扛1.的开发薄成本

慢醒（1鸦）土抢地使拜用权婆出让俘金。

倡坦（2承）土舟地征樱用及兼拆迁着安置移补偿覆费。

那出①土颤地征酷用费痕。国势家建晨设征琴用农澡村土宅地发忠生的尿费用使主要弟有土级地补转偿费跟、劳异动力何安置债补助谈费、号水利兄设施辫维修筋分摊劣、青始苗补呆偿费候、耕斤地占满用税恰、耕深地垦餐复基么金、颤征地皆管理钉费等合。农奸村土辱地征列用费尾的估都算可盗参照责国家绸和地梁方有谅关规逼定进瓣行。

神床②拆歪迁安膛置补弄偿费写。在厘城镇危地区粱，国阀家和证地方溪政府冶可以琴依据甩法定笑程序夺，将止国有盟储备页土地睬或已兽由企浓、事帅业单衰位或沉个人军使用茧的土穗地出从让给橡房地恢产开亲发项拌目或宰其他桨建设帖项目永使用从。因雾出让哨土地芒使原撇用地章单位谁或个裁人造配成经堪济损忙失，阿新用智地单袭位应进按规驱定给者予补远偿。境它包鲁括两东部分岗费用默，打即拆层迁安筑置费伸和拆箭迁补陷偿费睛。

烂闲（3磁）前慧期工痒程费号，是挡指房那地产槽开发荐企业滩在开崖发项宫目前全期准亭备阶泛段所蓝发生坏的各皇项费尽用，阶包括讽规划歌、设冶计、忆项目敬可行橡性研父究、拍水文献、地江质、捎勘察咳、测西绘、遮“三眯通一础平”谁（即截通水累、通俊电、疫通路券和平粪整建让设场再地）比等支鼻出。

尼俯（4娘）建拼安工洗程费乓，是才指直厘接用穗于建独筑安秧装工瓶程的悲总成撒本费梨用，肾主要这包括勺建筑窗工程损费（用建筑颂、特缝殊装洗修工悄程费中）、虏设备妈及安润装工群程费赏（给谁排水承、电淋气照翼明、贝电梯走、空轻调、晋燃气拉管道眼、消犬防、直防雷俭、弱羽电等赶设备渠及安摇装）停以及尺室内盗装修滥工程跌费等栋。在恳可行立性研浸究阶愈段，聚建安孕工程哈费可略采用怎单元拖估算凡法、筋单位贡指标济估算喘法、奏工程泳量近子似匡墙算法离、概巨算指搭标估猪算法艳以及刷类似埋工程岁经验渡估算碧法等同估算芽。乱裹（5月）基矿础设盆施费罚，又侵称红披线内惭工程证费，聪包括慰供水压、供秋电、孤供气蛋、道阴路、闻绿化茶、排壁污、针排洪鹿、电嗽信、戚环卫彩等工半程费间用，伞通常束采用爽单位尽指标碗估算通法来美计算鬼。

投大（6施）公担共配扭套设撤施费雕。它体主要艇包括刑不能挑有偿掩转让毅的开广发小混区内铜公共枣配套问设施佛发生纳的各随项费则用，文包括酬居委馋会、蛇派出带所、努幼儿乞园、孕锅炉去房、学水塔筑、自咸行车挂棚、追消防撇、公概共厕浆所等困设施绞的支种出。龙其估惊算可础参照膜建安蹦工程倍费的宪估算距方法驳。

精仙（7构）不僵可预悄见费食。它终包括闯基本鹊预备孙费和宫涨价惯预备意费。督依据内项目牺的复镇杂程饿度和沃前述询各项酒费用式估算味的准兼确程停度，鹅以上绒述（君1）亿～（盏6）益项之登和为绩基数凡，按滴3%草～5刷%计详算。

左裂（8若）开哀发期窑间税恩费。抚开发址项目稠投资纵估算愈应考漫虑项结目在谷开发兔过程皆中所拍负担暗的各室种税骑金和乳地方猫政府识或有绿关部袭门征秤收的蛙费用寄。在摩一些葱大中决城市稳，这垦部分疯费用溜在开绢发建催设项醒目投警资构塑成中注占较汉大比觉重。摇应根双据当累地有交关法拼规标晌准估脚算。跑偷2.凭开发腰费用

序握开发扩费用荣是指概与房亏地产污开发塞项目会有关版的管驶理费游用、熊销售省费用执和财购务费非用。

植狐（1康）管叶理费类用。关可以僚项目仅开发哈成本逐构成丈中前向（1嘱）～举（6叉）项狸之和恰为基肚数，岛按3喘%左肯右计子算。

怀酱（2劝）销刘售费鹅用。斗它指嗽开发薄建设冬项目喂在销斤售产诉品过丧程中着发生小的各参项费陡用以月及专算设销铸售机错构或宋委托旦销售膛代理垄的各闯项费骨用。隆主要暮包括载以下赚3项泡：

料托①广臣告宣粒传费勉。约业为销杏售收搏入的嫂2%岭～3稠%；

央协②销附售代船理费剑。约昏为销胡售收寒入的阴1.坛5%嚷～2夹%；

询恋③其捎他销秃售费仅用。缝约为喜销售柜收入壁的0签.5名%～蚊1%玉。

围府以上辞各项忽销售邮费用列合计喉约占叉销售崭收入甜的4浑%～哭6%劫。

享总（3吧）财险务费鹅用。档它指吵为筹州集资货金而列发生变的各点项费虽用，臂主要递为借采款利顿息和践其他课财务嫁费用蕉（如溪汇兑酷损失悬等）饱。

乞暑为了呀便于势对房晶地产搜建设膝项目悉各项阀支出漠进行该分析偿和比耽较，推常把遍估算脉结果亡以汇同总表武的形配式列棍出。偿康（二共）房姐地产软开发燕企业常会计棵核算逆的特海点

摇休（三抹）房钥地产苗开发婶企业于会计衡科目朱设置

叛毒20羡06蚁年，卵财政程部发途布了厉《企半业会势计准诵则（捎20轿06槐）》押，2悔00漫7年骂1月州1日坏起首束先在耐上市头公司搂范围将内执虚行，般鼓励件其他夏企业设执行邪。到职20长10清年，纠除小燥企业欣外，陶基本铁上所秩有大绘中型寿企业杀已全傻面执改行新众企业柔会计椒准则界。按旦照财美政部漠的部著署，女20粮11部年底姑全面麦废止肉行业锤会计孟制度汤、企库业会龟计制坏度等编原有断规定网，实料现在遇全社旋会范厚围内径统一暗会计芦标准西和指训标口浇径。糕因此谁，原株执行匀《房转地产输开发面企业齿会计恢制度辜》和意《企琴业会厦计制对度》达的非穗上市卸房地暂产开杰发企系业，询将逐忘步过惰渡到师执行渴新的猴企业鞋会计赢准则吹。本芬书顺践应趋辈势，沾在后坝面的拘内容沉中将输以《聚企业膨会计借准则误（2狼00在6）恭》及启其应骂用指射南、探讲解茫为依脏据进兰行介犬绍。

蜡饼根据婆《企附业会踪计准故则—艘—应拌用指钟南（夕20壁06恳）》呼的规字定，旷结合泳房地赌产开翅发企倒业的破实际傍情况伶，房雅地产全开发索企业量常用毙的会遗计科则目如珍表1干所示李。

满伏表1糕房涉地产般开发亚企业蜂常用卸会计叙科目喇表蛾杰顺序号会计科目名称顺序号会计科目名称一、资产类44应付票据1库存现金45应付账款2银行存款46预收账款3其他货币资金47应付职工薪酬4交易性金融资产48应交税费5应收票据49应付利息6应收账款50应付股利7预付账款51其他应付款8应收股利52递延收益9应收利息53长期借款10其他应收款54应付债券11坏账准备55长期应付款12材料采购56未确认融资费用13在途物资57专项应付款14原材料58预计负债15库存设备59递延所得税负债16材料成本差异三、所有者权益类17开发产品60实收资本18委托加工物资61资本公积19周转材料62盈余公积20存货跌价准备63本年利润21持有至到期投资64利润分配22持有至到期投资减值准备65库存股23可供出售金融资产四、成本类24长期股权投资66开发成本25长期股权投资减值准备67开发间接费用26投资性房地产68劳务成本27长期应收款69研发支出28未实现融资收益五、损益类29固定资产70主营业务收入30累计折旧71其他业务收入31固定资产减值准备72公允价值变动损益32在建工程73投资收益33工程物资74营业外收入34固定资产清理75主营业务成本35无形资产76其他业务成本36累计摊销77营业税金及附加37无形资产减值准备78销售费用38商誉79管理费用39长期待摊费用80财务费用40递延所得税资产81资产减值损失41待处理财产损溢82营业外支出二、负债类83所得税费用42短期借款84以前年度损益调整43交易性金融负债宜黄注：迎房地寺产开屋发企泡业在退不违谁反会诵计准朽则确浅认、助计量孕和报像告规绿定的纠前提桥下，债可以姓根据码本企椅业的额实际盯情况缩自行蓬增设狭、分万拆、免合并塔会计尼科目淹。企吊业不采存在状的交立易或育者事举项，乡可不歌设置望相关眼会计土科目伞。

钱偏（四灯）房李地产号开发演企业袍会计凳账簿午设置

姑筛房屋活开发迹成本代明细筋账

毕皆开发吃项目钉名称恳：年凭证摘要借方贷方余额借方明细项目月日字号土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费建安工程费公共配套设施费开发间接费

信冲四、愁房地郊产开召发企免业成咏本核仗算及振纳税

盘烟（一炮）房葛地产独开发钓企业饮的成先本核惕算

英纠前已虹述及秧，房隶地产秘投资作项目觉具有需资金曾投入齐大、产建设馅周期巩长、鼓投资喊风险演高等念特点嘉，同复时，券成本逢核算杜环节蜓也比损较多顷且复盖杂，佣这就孟更需循要精汗打细孩算，礼规避诱风险戴，力杂求以方最少垮的成绘本耗晶费获解取最饼大的塞经济套利益遥。鉴劣于房本地产昏开发辈企业买的成英本核孩算工就作是伶一项译复杂表的会怀计核洪算工六作，壁为便泥于读年者学订习，鲁本书屈将在世第七势章中喘分五急个部拳分进于行详龟细介歉绍：率土地敢开发袭成本增核算亲；房苗屋开爹发成茂本核回算；怪公共咽配套拳设施特开发倍成本细核算到；代顺建工集程开为发成崖本核顺算；洽开发烧间接走费用摸核算皮。

抖插（二券）房觉地产巡开发掀企业衡纳税

华某房地萍产开烤发企筛业涉让及的校税种琴较多品，主撕要有喉契税肚、房绢产税恒、城宋镇土用地使买用税火、营肆业税教、城串市维冬护建汤设税甚、教顷育费绵附加翁、土歌地增忽值税稀、耕印地占赤用税惨、印抵花税因、个誓人所类得税院、企陡业所谈得税着等。靠鉴于致房地得产开外发企绝业在笑开发兽经营迈各阶份段所找纳税席种及届税率春等有局所变驳化，呢本书均将在她第十购章按散照房拉地产斜开发占经营课的不滥同阶湖段分灾别进冷行详组细介秀绍。拢第一秃章愁第一滔节具房地例产开箩发企傲业的蒙设立

厉伍一、听房地认产开砖发企薪业设足立的越条件

铃景（一美）《总公司酱法》特的具夕体规粱定

芹辣房地尝产开遗发企坊业的奶主要呀形式猪为有楚限责限任公烦司和竖股份仗有限乘公司乞，根哄据《垃公司叉法》姐规定飞，这衰两种事形式涛的公尿司的边设立拥条件黎有一锻定的扬区别亏。贤剃1.专有限厅责任惩公司故的设糠立条案件

结老有限双责任页公司雷由5讨0个宋以下艳股东钳出资非设立渗，应通当具波备下标列条哨件：

允冬（1满）股盯东符元合法浮定人醉数；

临饭（2仆）股物东出附资达古到法须定资倒本最裂低限该额；

量角（3炊）股粗东共伟同制盲定公刷司章屋程；

橡首（4拒）有认公司谱名称椒，建轻立符悟合有晓限责炸任公瓶司要氧求的盟组织棚机构歉；

僵槐（5扮）有洗公司牢住所浸。

吴仔有限街责任沾公司萌的注柿册资蜂本为召在公羽司登翅记机渠关登胜记的对全体锐股东夏认缴模的出直资额种。注哲册资家本的稿最低纺限额桌为人封民币孙3万尼元，告公司则全体哀股东嫩的首液次出劣资额敲不得袖低于颈注册丝资本朴的2周0%奏，也典不得芝低于倘法定截的注共册资只本最锁低限鞠额，仁其余失部分虽由股销东自德公司预成立扭之日拆起2才年内抚缴足增；其晶中，耳投资集公司小可以毫在5皮年内符缴足童。全武体股主东的嫂货币球出资庙金额轨不得查低于吼有限辞责任间公司青注册锋资本朋的3镰0%丽。杂帅2.欣股份斤有限黄公司窗的设勤立条血件

注集股份醒有限饲公司允应当咽有2贩人以拆上2扯00姨人以水下为们发起耕人，监其中船须有恰半数挺以上桐的发锯起人哀在中吐国境卵内有济住所区，还辽应当岸具备址下列拔条件殖：

盆恨（1密）发给起人晨符合绳法定鞠人数砌；

谎辅（2针）发谎起人左认购驶和募碗集的译股本妄达到胳法定肿资本府最低会限额费；

克毙（3诞）股零份发肌行、帽筹办玻事项因符合绳法律廊规定扛；

京拳（4录）发林起人犹制订访公司戴章程动，采啦用募警集方策式设蚁立的歉经创义立大指会通枕过；

耐伸（5圾）有聪公司型名称羊，建朱立符稼合股禾份有温限公煤司要液求的宁组织爷机构情；

饼减（6萝）有另公司路住所寿。

绸赴股份密有限杯公司温的注肯册资晨本为论在公掀司登财记机越关登歌记的叠实收钱股本塑总额冻。注轻册资程本的品最低阀限额翁为人犯民币犁50播0万抽元。霉以募尺集设副立方万式设仰立股宅份有辜限公帖司的足，发左起人传认购闹的股定份不串得少朗于公难司股辱份总污数的诵35屡%。正以发巴起设芹立方拼式设姿立股意份有错限公碎司的连，发荡起人渡认购党公司舌应发惯行的由全部弓股份所。

棋输股份喘有限秤公司戴采取摩发起渴设立码方式景设立岩的，菜公司轰全体绸发起电人的腐首次纽出资闪额不丙得低见于注厉册资帅本的厦20瓦%，鞭其余饱部分妻由发批起人障自公俗司成阴立之董日起赛2年夕内缴项足；剧其中动，投蒸资公撞司可夹以在甩5年尿内缴姜足。纯在缴貌足前睬，不伸得向根他人袍募集兽股份处。截扭（二其）《恭城市撑房地灾产管秩理法走》的些具体颜规定

挂扬设立摧房地惧产开眯发企扩业，胀应当扎具备围下列架条件月：

电熊（1司）有芒自己店的名户称和壳组织塔机构丰；

初陕（2羞）有任固定刻的经痰营场仆所；

悔辨（3赖）有做符合忆国务袋院规局定的痒注册醋资本殃；

灾鞠（4做）有省足够毕的专伪业技低术人锹员；

纸纠（5委）法励律、管行政休法规苗规定肝的其节他条谷件。穴亚（三雁）《课城市融房地坝产开骆发经严营管贴理条吵例》燕的具颠体规开定

贡升设立雁房地搁产开乔发企宰业，蛋除应窗当符揭合有辟关法授律、乖行政步法规柄规定付的企乓业设码立条震件外偶，还旬应当抛具备注下列夺条件呀：

渠林（1联）有出10壳0万得元以轻上的病注册裕资本亩；

徒哑（2朱）有刻4名葵以上奖持有惭资格册证书饺的房位地产冈专业泽、建劲筑工鞭程专陷业的茧专职进技术笨人员缺，2答名以层上持割有资急格证嫩书的旬专职熔会计交人员胆。

演灶省、众自治偷区、辜直辖说市人挥民政绵府可铅以根眉据本冤地方择的实穗际情疯况，员对设烧立房宇地产榨开发免企业瞎的注俱册资份本和口专业准技术易人员躬的条然件做丙出高医于上维述（樱1）荐和（属2）族项的债规定琴。越栗外商祥投资赵设立凳房地搬产开午发企练业的呀，除障应当墨符合彩上述扯条件托外，遇还应悉当依迹照外驰商投集资企铸业法判律、寄行政渗法规耕的规大定，哄办理轨有关拔审批甲手续拘。

也猛设立辅房地批产开吐发企赴业，诸应当钉向县缘级以足上人朵民政宜府工沟商行葵政管丑理部搁门申喜请登算记。蒜房地功产开阴发企老业应月当自依领取捧营业摧执照牙之日苗起3梯0日晴内，闪持下远列文絮件到洗登记据机关也所在促地的戴房地月产开浮发主敞管部第门备拨案：

碍充（1僻）营诸业执敬照复意印件雪；

希旱（2前）企魄业章蒜程；

眼渗（3妇）验收资证访明；

句相（4薯）企刘业法加定代贤表人舍的身飘份证骄明；

震显（5牛）专全业技念术人壤员的户资格就证书遇和聘热用合跟同。拜模（四歇）外伤商投慌资房娇地产态企业

到塑外商与投资输房地拆产，难是指牛外国服投资焰者（付以下作简称予“外躁商”托）通于过新殖设、永并购允、再没投资战等方俯式投花资房疯地产践领域性，从巷事房收地产合开发悉经营知活动现。外帝商投息资房王地产摆企业卧，是春指从净事普乘通住妄宅、齿公寓怖、别怪墅等软各类移住宅婆、宾摩馆（州饭店悟）、凉度假盯村、胃写字咐楼、齐会展钓中心纤、商辰业设城施、妥主题瘦公园鹊等建服设经喂营，足或以挂上述器项目短建设躺为目劲的的悔土地线开发些或成浓片开烤发项兼目的蹈外商练投资弹企业歼。

掩贪1.户外商盈投资类房地秩产的密产业贷政策

驶戴国家华发改露委碍和商悼务部吸20普07蠢年1育0月强31讨日联霉合颁驾布了肯《外盯商投抄资产杀业指搬导目苏录（塘20造07肯年修钓订）医》，忍对外刃商投田资房掘地产朋业限戏制范他围有语所扩膜大：

励环（1退）外暖商投紧资“弄普通趋住宅很的开体发建构设”喊从鼓蹲励目祖录中袭消失轻；

渠骡（2脱）限啦制外君商投降资的谈领域灵：①崭土地愚成片面开发踩（限榴于合林资、每合作族）；旁②高饥档宾俗馆、权别墅集、高霜档写优字楼数和国络际会炸展中闲心的序建设烛、经业营；尼③房煮地产赠二级霸市场天交易阅及房演地产盗中介羞或经驾纪公知司。

厌洽（3瓦）“重大型堤主题诊公园厦的建恼设、蹈经营暗”不宁再归拢于限通制目残录。提故2.按房地嚼产市赤场外骑资准名入要盯求

枪缘外商驶投资豆房地废产市裂场应宴符合柔下列蔽要求副：

满带（1膀）境桑外机品构和乒个人培（以捞下简氏称境耕外投风资者师）在掘境内普投资互购买脱非自受用房慨地产挪的，糊应根涌据外伍商投葡资的习法律脱、法桥规及炸相关寺规定画，申汗请设且立外茄商投勾资企坟业。歉经审他批部谁门批则准并灾办理粮有关膝注册歇登记愿后，震在核作准的击经营贯范围稿内从国事相旋关建默设经粘营活腹动。

颜遭（2滑）外穿商投监资设善立房搂地产六企业浙，投挡资总潮额在亭1纵00麦0万巩美元雅（含肥1残00固0万莲美元丧）以辣上的换，其翻注册者资本借应不盈低于昂投资真总额搜的3椅0%竹；投致资总旅额在但30码0万脖美元咽至1页0独00鄙万美束元的源，其巷注册摘资本迎应不路低于臭投资赏总额穿的5芝0%音；投协资总板额在洽30芽0万低美元骆以下专（含减30或0万料美元没）的费，其酱注册锦资本紫应不忙低于羡投资榴总额茅的7奖0%螺。赛漂（3顺）设轨立外凡商投筛资房刚地产拘企业受，由稍商务售主管油部门坡和工狮商行亏政管拦理机未关依桂法批集准设栗立和恩办理季注册岔登记嫌手续李，颁呆发一谱年期意《外研商投中资企碧业批六准证吓书》谁和《剂营业户执照驰》。喉企业王付清喝土地煤使用省权出只让金共后，往凭上痕述证惧照到肉土地渠管理用部门棉申办突《国浸有土亮地使仪用证杰》，蹲根据匙《国赛有土屯地使笔用证氏》到晴商务轻主管熔部门务换发贞正式旧的《容外商渔投资该企业编批准场证书哑》，讨再到梦工商略行政身管理牺机关多换发系与《勇外商缩投资秀企业鬼批准疏证书网》经沃营期液限一办致的喘《营途业执涉照》团，到迎税务下机关似办理紫税务兔登记赢。

缠厅（4累）外职商投些资房沃地产周企业短的股黑权和慌项目废转让晶，以取及境烈外投庆资者腰并购六境内靠房地但产企披业，付由商丹务主头管等供部门绍严格煮按照列有关饼法律闲法规墙和政浊策规讨定进以行审寨批。真外（5侨）境某外投辉资者械通过宽股权诉转让溜及其掉他方燃式并吐购境田内房羡地产疯企业样，须粱妥善池安置居职工钢，处博理银仔行债探务，闷并自姜外商双投资炉企业角营业田执照宁颁发种之日处起3派个月免内以浆自有号资金为一次键性支借付全郑部转捆让金尊。境裕外投枯资者谈收购霉外商员投资叠房地艇产企尿业中肉方股萍权的武，须蕉妥善扯安置赤职工衣，处驾理银苗行债泻务，甩并在极股权芝转让淹协议轨生效涝之日处起3英个月商内以卧自有舅资金忆一次罩性支商付全型部转避让对纱价。碰对有银不良塘记录尝的境俗外投剑资者扶，不缎允许逢其在惧境内皱进行唤上述供活动届。

初仿二、较房地雪产开而发企斑业的柜资质岛核定

台降根据退《房些地产拆开发绪企业税资质妇管理老规定真》的订规定演，房膏地产约开发矿企业谊应当堆按照择本规摸定申岸请核狼定企晚业资史质等旷级。截未取勉得房等地产纪开发核资质筛等级弟证书手的企闷业，雪不得纸从事户房地皂产开虹发经优营业立务。

赔接（一学）资身质等迹级的达条件

良议房地乖产开决发企饺业按询照企幅业条俱件分器为一姐、二响、三策、四羡，四骂个资想质等笋级。舅各资津质等粥级企损业的卡条件劫如下玩：

圈瑞1.阶一级渗资质

流糕（1钳）注页册资素本不巴低于断5翼00能0万舒元；

眨些（2压）从敌事房咐地产箩开发般经营超5年圣以上能；

嫁弹（3棚）近证3年屋房屋普建筑热面积蛾累计灶竣工棍30安万平海方米碑以上眉，或怪者累凝计完滚成与方此相呜当的膜房地须产开胁发投倡资额券；

产失（4能）连回续5题年建独筑工处程质滨量合律格率末达1层00节%；稻

脉兴（5牌）上螺一年足房屋径建筑初施工志面积浩15垮万平锈方米维以上武，或毒者完斜成与剥此相候当的粗房地麦产开蛮发投淘资额帽；

望料（6耗）有扬职称读的建叶筑、怕结构忍、财妨务、固房地冰产及证有关丧经济葬类的裳专业退管理围人员致不少拼于4吊0人避，其馋中具拥有中移级以目上职色称的齐管理现人员稀不少委于2悔0人邮，持告有资登格证膛书的望专职洲会计秒人员赞不少清于4季人；

座役（7再）工界程技京术、秧财务粱、统瞧计等细业务民负责碑人具龙有相三应专酒业中晨级以肤上职主称；

倾凉（8禽）具棵有完凳善的埋质量拜保证浮体系职，商醋品住捧宅销叠售中糖实行畅了《厘住宅亲质量吊保证衰书》烂和《跃住宅傲使用副说明牌书》士制度包；

祸翠（9吸）未滚发生翠过重喂大工拳程质粉量事亮故。

编项2.伴二级度资质

狂晶（1愧）注良册资他本不艰低于谨2叹00江0万为元；

弓默（2翠）从荡事房非地产比开发倾经营皆3年申以上叹；

张坝（3物）近择3年撤房屋辜建筑采面积桃累计颤竣工全15沸万平虹方米俩以上代，或丘者累罩计完盖成与绍此相似当的煌房地丘产开卷发投燕资额纷；

胃编（4船）连米续3苏年建凉筑工授程质伯量合歌格率绩达1钻00咏%；

难耻（5脸）上估一年择房屋翻建筑卸施工乓面积购10适万平然方米袖以上症，或获者完陵成与际此相够当的魔房地隙产开碧发投热资额反；

障能（6气）有崭职称挨的建咳筑、垃结构散、财慰务、拆房地敢产及脚有关咸经济怖类的商专业廉管理煎人员精不少纹于2诱0人昆，其乳中具叛有中维级以数上职短称的扬管理亿人员午不少催于1由0人凯，持生有资列格证翼书的耐专职网会计报人员膜不少喝于3眯人；

停跨（7齿）工始程技活术、周财务践、统纺计等搭业务毁负责疑人具卵有相朗应专妄业中煌级以至上职许称；

熄盆（8灿）具友有完修善的粥质量陷保证灯体系伯，商骗品住坛宅销勿售中宽实行椅了《碑住宅校质量技保证津书》冶和《袍住宅霉使用湖说明现书》泳制度气；

染痕（9弹）未退发生转过重螺大工观程质蚀量事等故。

乞喷3.肿三级模资质

何伍（1飞）注爸册资制本不眼低于戒80肯0万局元；

候据（2禽）从丸事房众地产主开发流经营大2年慧以上际；

展撒（3屠）房大屋建萄筑面匪积累爹计竣怒工5诞万平闸方米稼以上炊，或姨者累泡计完扭成与距此相采当的者房地蝶产开葛发投倒资额电；

戴牢（4旋）连甚续2纠年建赠筑工窃程质臭量合慕格率握达1泼00非%；

喷迈（5摩）有宣职称或的建卧筑、早结构势、财快务、杯房地逐产及典有关列经济寨类的螺专业铲管理盘人员载不少董于1昌0人消，其鸦中具叫有中船级以袄上职比称的缠管理煮人员罪不少患于5鹿人，姨持有骑资格菜证书软的专坛职会该计人讨员不腾少于章2人页；

免退（6古）工弓程技间术、骂财务五等业婆务负届责人英具有涛相应择专业旨中级化以上吓职称肯，统胀计等益其他杜业务占负责库人具毙有相慨应专沫业初铃级以站上职倒称；

熟康（7灰）具订有完坟善的让质量烂保证梦体系租，商珍品住司宅销农售中伴实行藏了《匀住宅昨质量退保证至书》仿和《炕住宅驳使用责说明趣书》盈制度价；

奶裙（8诸）未熟发生价过重剑大工场程质畏量事混故。

夕践4.满四级锣资质

辈选（1恐）注虎册资要本不诊低于凳10短0万厕元；

需凳（2骆）从干事房嘉地产痕开发幼经营帜1年邀以上测；

中熔（3丸）已党竣工礼的建凶筑工右程质痒量合火格率亏达1钻00辟%；

蹲牛（4昼）有勾职称塑的建帝筑、陷结构灾、财思务、础房地处产及扫有关赵经济援类的广专业求管理连人员次不少贵于5虏人，遭持有敞资格精证书细的专谢职会服计人冬员不五少于密2人散；

染嫁（5战）工罗程技笼术负哲责人束具有刚相应摔专业顿中级笼以上粮职称拌，财燕务负刮责人搬具有螺相应巡专业厉初级装以上狭职称配，配缠有专卡业统邻计人唯员；

租棕（6买）商稍品住纠宅销周售中宇实行链了《绝住宅皆质量辩保证参书》膨和《叫住宅劝使用惧说明堤书》肢制度始；

池俊（7垦）未抓发生乏过重如大工攻程质宝量事嫩故。孩袜（二泥）暂碍定资融质证绸书

妨中新设瑞立的莫房地熊产开断发企才业向检房地举产开元发主步管部亩门备改案后妇，房胳地产俱开发阵主管洞部门疮应当筐在收准到备伤案申定请后桶30丝日内阁向符恐合条读件的柴企业县核发揭《暂远定资亿质证练书》棋。《翼暂定逃资质勺证书银》有题效期盈为1牲年。狱房地和产开吓发主怕管部券门可植以视犁企业吸经营碧情况衣延长灭《暂激定资那质证失书》支有效明期，辱但延涨长期检限不绕得超汤过2勾年。饲自领肺取《菌暂定常资质激证书奔》之超日起讨1年铲内无顾开发暑项目尊的，员《暂赵定资斗质证略书》产有效删期不把得延棵长。临少（三写）核纵定资蹲质等筝级

族沙房地加产开巾发企欠业应羽当在循《暂庆定资霞质证养书》获有效箭期满速前1炊个月铜内向晃房地太产开忍发主淹管部贩门申槐请核您定资鞠质等咽级。慨房地擦产开夏发主按管部繁门应偏当根牲据其魄开发达经营触业绩早核定罚相应睁的资闻质等贤级。鹊申请菠核定保资质字等级报的房地地产舱开发讽企业定，应捕当提查交下祸列证监明文还件：

协略（1锤）企煮业资堡质等烂级申炊报表以；

蚀能（2壮）房惭地产野开发索企业辜资质街证书弃（正丑、副森本）福；

激段（3捏）企哨业资屠产负译债表秆和验股资报浙告；

箱朗（4煤）企旱业法恋定代斜表人陶和经僻济、越技术绵、财妖务负体责人富的职守称证节件；

紫激（5届）已蹲开发荷经营扒项目洪的有托关证消明材慨料；

鄙携（6命）房粥地产恢开发莫项目渡手册宾及《溪住宅匙质量液保证潜书》馆、《权住宅真使用呢说明鼠书》等执行产情况春报告渐；

携肯（7震）其挪他有补关文蛾件、纪证明勿。扮堆（四泳）资嚼质等赚级的仰审批

妄颠房地鬼产开强发企掩业资踪质等索级实钟行分室级审系批：震一级删资质珍由省重、自悦治区灵、直邪辖市躺人民惩政府狡建设躁行政饶主管亿部门狱初审寸，报生国务香院建穿设行哀政主判管部熄门审冰批；径二级挨资质夏及二协级资警质以好下企终业的委审批公办法激由省戚、自牧治区焰、直端辖市服人民途政府剩建设康行政毅主管轰部门各制定阻。经粒资质裁审查汇合格竿的企凶业，发由资拨质审浆批部临门发步给相畜应等棕级的进资质猴证书扣。顽来（五绸）不叶同资腿质等弯级的赔业务月范围

揭筑一级吨资质济的房欢地产版开发寻企业朴承担谨房地首产项肢目的添建设翅规模堪不受小限制康，可目以在秩全国圆范围榴承揽脱房地聪产开岂发项填目。

顶驳二级握资质意及二监级资纸质以兴下的寨房地惭产开握发企堡业可井以承叫担建信筑面锅积2棍5万坏平方沾米以匀下的鬼开发国建设歌项目皱，承刺担业匠务的呢具体狗范围甲由省标、自院治区释、直根辖市渴人民苗政府见建设勺行政乓主管法部门染确定影。

友清各资宵质等志级企让业应贞当在乐规定是的业梦务范劝围内临从事昼房地洋产开藏发经灯营业典务，拐不得裹越级局承担百任务坐。

碎井三、剪房地却产开邮发企尿业的仇出资沸方式

欣屑根据毁《公勿司法捉》规添定，会股东睛或者默发起类人必仍须以闷自己迫的名浩义，堡可以根用货隐币出顶资，模也可裙以用备实物夹、知禽识产该权、呆土地衣使用买权等体可以集用货纳币估贯价并层可以蜂依法蚀转让脉的非蒙货币站财产作作价荣出资酬。但称是，授法律貌、行锯政法昌规规寄定不隶得作本为出冷资的绒财产洽除外排。对眠作为需出资舞的非催货币测财产逆应当纲评估支作价铃，核棒实财贺产，塞不得注高估放或者水低估遗作价船。

册团股东证或者大发起弯人不琴得以拢劳务五、信国用、增自然姥人姓巡名、税商誉什、特侦许经扯营权谣或者爽设定暮担保玩的财杏产等蝴作价确出资姨。

柏舍股东欣或者工发起瞒人以歼货币附、实忍物、脆知识锦产权拐、土腐地使情用权迷以外君的其渡他财歼产出寺资的牲，应表当符楼合国炭家工糟商行延政管绑理总蓝局会烦同国睁务院码有关姓部门贼制定衬的有叶关规仍定。洁如股筛东或眠发起盈人以团其持絮有的近在中衫国境萝内设喘立的好有限膏责任厉公司秒或者炊股份体有限兽公司愉（以依下统雷称股桌权公辫司）尽的股衡权作绒为出主资，四应当载符合悉《股押权出掀资登姿记管碑理办艇法》马（国虚家工丛商行燃政管镇理总碗局令米第3威9号哄）的灯规定死。

幼镇股东鹿或者卵发起去人应梁当按快期足滴额缴趟纳公楼司章昼程中奖规定营的各恒自所它认缴笼的出革资额置或者伪所认瞧购的杰股份匀。以互货币芳出资绢的，招应当看将货机币出青资足答额存威入公恼司在崭银行展开设犯的账寿户；幅以非马货币唉财产咳出资恳的，蓝应当歌依法搏办理困其财爬产权建的转尝移手禾续。

闯露公司蜡设立广登记数时，智股东坝或者行发起恒人的证首次陵出资杠是非稿货币喊财产楼的，做应当践提交意已办发理财勺产权那转移满手续革的证喉明文冰件。

锯吊公司余成立阴后，塔股东薯或者露发起假人按仙照公奶司章球程规交定的构出资钱时间惑缴纳礼出资闹，属辆于非临货币沾财产家的，姥应当小在依关法办凤理财尸产权肯转移详手续设后，刘申请初办理球公司闪实收肯资本俊的变顿更登抵记。鞋第二插节究接受暂投资办与开精办费胜的核时算

男运一、遵实收认资本茄的核潮算

纸车企业静接受券投资纽者投浆入的河资本鲜时，喷应借腿记“述银行仅存款挖”、卵“原帝材料翁”、道“固说定资挠产”掌、“底无形恭资产州”、残“长让期股欺权投页资”惑等科晶目，属按其测在注灭册资笋本中喂所占糕的份颈额，岂贷记活“实尽收资钳本”要科目仪，按撒其差茄额，缠贷记秀“资轿本公列积—搞—资斤本溢忆价”皇科目西。课举【例豪1-提1】钩某房翼地产版开发番企业狗是由学甲、佩乙、甲丙三早家公饰司共支同投洞资设投立的粒有限牧责任纵公司廉，注盛册资鞭本为页5傻00炮0万慢元，岛甲、殖乙、勿丙三鸣家公亚司的嫩持股仪比例别分别闲为5浙5%骗、3奏0%俊和1懒5%汁。按躁照投椒资协潜议规支定，奖甲、数乙、扛丙三识家公凡司投铲入的译资本铲分别男为2愿7禽50档万元倒、1蜘5重00国万元舞和7胁50阴万元厕。企让业如家期收沈到各团投资善者投苏入的荣资本袜，并专存入师开户候银行筒。会袋计分食录为荡：

经脏借：犁银行挂存款绒尝勿惨宣50参0品00申躲00企0

小旷值贷：紧实收控资本测——额甲公茂司惕2凡7某50狂0博00维0

霸咸帐刊袭等——请乙公帖司伞1小5遇0牙00离胳00倡0

慈寒理彩贯惠——贞丙公叮司功棋7寿50返0处00翻0

筹挑【例国1-侵2】勒某房命地产任开发招企业拐收到绩A公透司作唉为资辉本投肿入的戚专利袜权一战项，盖双方豆协议驾约定淹价值数为3酱00翁0免00茶元，舍协议倦约定莲价值贪与公树允价姑值相谷符。竹会计勇分录眼为：

砖俭借：径无形碍资产勿——资专利盗权捉3旺00晚0励00

施堂益贷：行实收袍资本械——钓A公因司赵帆30储0工00古0【例1-3】甲、乙两公司共同出资设立丙房地产，丙公司注册资本为1000万元。甲、乙持股比例分为为80%和20%。甲以货币资金800万元出资，乙以A设备出资，该设备其账面原价为270万元，累计已提折旧为40万元，投资合同约定的价值为220万元，投资合同约定的价值与公允价值相符。会计分录为：

收到甲公司投资时：

借：银行存款8000000

贷：实收资本——甲公司8000000

收到乙公司投入的A设备时：

借：固定资产——A设备2200000

贷：实收资本——乙公司2000000

资本公积——资本溢价200000

澡狮【例撒1-幸4】那20秋×1朵年6环月1望2日队，A叨房地害产公调司与贸B投贱资公厚司达纠成合庙作开嚼发协颈议，星A公并司以摔其拥坟有的付某地惑块的布土地还使用希权作受为投鄙资，虹B公症司以挣现金僻1亿寇元作娘为投纺资，植共同渣成立老C房轧地产戒开发开公司撕，对换该地朵块进谷行开冈发。圾该地钱块经听双方范确认较的价朱值为趣2亿位元，倍C公疼司的赞注册招资本启为3周亿元播，根叮据合比作开束发协寒议规朝定，姿A公根司和斜B公拳司分取别占果公司脆股权过的6冲0%窗和4脱0%绸。C闹公司洞收到涨B公若司投瞒入的勉资本鄙1亿汪元，渐该款删项全你部存水入公姐司的仿开户界银行晨。该杰地块阶所有逼权已阿变更竭为C调公司匪。C朝公司漆根据纤有关遍原始皆凭证项，编萌制会洋计分矮录为娘：

沫看借：煮银行乎存款弟疗傍恼揉甚1丘00垂0宴00编杂00禽0

扔惩铲无形悉资产炊杀腥阻惕笋2李00拨0泽00允访00岸0

胳副亩贷：枝实收尾资本援——伏A公嘉司狠晚兰18绒0睬0洪00娃型00伞0

罩俗辞煌急例——排B公猾司左碍拴12安0茂0呀00跟乞00稿0

满走【例泛1-雨5】匙某房捞地产晨开发造企业还的注联册资骗本为笛1亿的元，债甲、办乙、弦丙、悔丁投悄资者漂各缴戏付资抵本金炼2境50泰0万桑元，下经营卧两年楚以后帝，该惊企业哈共提醉取了饮盈余员公积因金1秩0禁00善万元恰，这挂时有另新投坑资者仇有意汪加入男该企侵业共卡同开寿发经努营，铜并表电示愿猜意出粪资3判0抚00分万元阔而仅屿取得朵该企吴业2口0%雄的权港益，序则在双会计外上，孝应将荡新投腊资者制投入达的2粒5股00提万元贱作为洗资本捡金记断入“犁实收缎资本吨”科轰目，消出资具额超比出其扁资本匀金的科50雀0（薯3辩00魔0－赶2管50寿0）捏万元祸记入值“资不本公箱积—些—资拥本溢娃价”墨科目扒，会召计分卵录为锣：

董摘借：刃银行智存款因3剪0众0找00岸哥00满0

丘以赶贷：欺实收迫资本拌纤鼓窄烟2皂5拼0殊00昼楚00唇0

定骄之谱鲜资恋本公出积—未—资虾本溢轮价努5欢0弦00栗塘00游0

羽技【例壶1-鲁6】谱某房着地产皮开发餐企业个按照斤企业叠章程镰规定裤，将忽资本知公积圣50肯0万行元、隐盈余节公积阶10裂0万永元转袍增资愁本，贸已按饼法定牲程序层办妥批增资煌手续赶。会部计分礼录为愧：

黎袖借：批资本弹公积多脏扰凑5仁0尾00壤恐00警0

寒贿定盈余拥公积伐俭凳片1危0县00毛聋00聚0

渐汗断贷：只实收戒资本赢该肤弄6假0趁00缸遭00振0

贞粪需要冶注意璃的是蜡，由坏于资驾本公豆积和贱盈余暴公积激均属葡于所狼有者逆权益扭，用杀其转肥增资糖本时吨，如斥果是妇独资旺企业绝，直拆接结扶转即酸可；殖如果届是有卡限责仔任公佳司或妙股份漂有限西公司尝，则佛应按卧照原狸投资习者的撒出资巾比例缩相应恨增加阿各投河资者视的出缠资额运。

锐间【例筛1-夹7】暑某房摇地产辅开发积企业用按法躬定程室序报谱经批休准减珍少注产册资五本5体0胁00阳觉00族0互元，茧以银羽行存刑款支片付。聪会计溪分录颜为：

烫撕借：惯实收献资本撑幕秀幼5胳0械00夸屑00远0

诉紫温贷：夹银行霞存款影强食5稿0虎00伞喜00传0

二、其他出资方式的核算

（一）投资者以股权出资

投资者投入的长期股权投资，应当按照投资合同或协议约定的价值作为初始投资成本，但合同或协议约定的价值不公允的除外。【例1-8】甲、乙、丙三家公司共同投资设立丁房地产有限责任公司，注册资本为5000万元，甲、乙、丙三家公司的持股比例分别为50%、30%和20%。按照投资协议规定，甲、乙公司以货币资金出资，丙公司以其持有的A公司的长期股权投资作价出资，该项长期股权投资的账面价值为1200万元，作价1000万元。协议约定价值与公允价值相符。会计分录为：

借：长期股权投资——A公司10000000

贷：实收资本——丙公司10000000（二）投资者以债权出资

以债权转为资本方式进行债务重组的，应分以下情况处理：

债务人为股份时，债务人应将债权人因放弃债权而享有股份的面值总额确认为股本；股份的公允价值总额与股本之间的差额确认为资本公积。

债务人为其他企业时，债务人应将债权人因放弃债权而享有的股权份额确认为实收资本；股权的公允价值与实收资本之间的差额确认为资本公积。

三、开办费的核算

（一）开办费的概念及范围

开办费是指企业在筹建期间实际发生的费用，包括筹办人员的职工薪酬、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产价值的借款费用等。筹建期间为企业被批准筹建之日起至营业执照上标明的设立日期为止的期间。

1.允许计入开办费的支出

（1）筹建人员开支的费用。

①筹建人员的职工薪酬：具体包括筹办人员的工资薪金、福利费、以及应交纳的各种社会保险费、住房公积金等。

②差旅费：包括市内交通费和外埠差旅费。

③董事会费和联合委员会费。

（2）企业登记、公证的费用：主要包括企业的工商登记费、验资费、评估费、税务登记费、公证费等。（3）筹措资本的费用：主要是指筹资支付的手续费以及不计入固定资产和无形资产的汇兑损益和利息等。

（4）人员培训费：主要有以下二种情况：

①引进设备和技术需要消化吸收，选派一些职工在筹建期间外出进修学习的费用；

②聘请专家进行技术指导和培训的劳务费及相关费用。

（5）企业资产的摊销、报废和毁损。

（6）其他费用：

①筹建期间发生的办公费、广告费、业务招待费等；

②印花税、车船税等；

③经投资人确认由企业负担的进行可行性研究所发生的费用；

④其他与筹建有关的费用，例如资讯调查费、诉讼费、文件印刷费、通讯费以及庆典礼品费等支出。

2.不能计入开办费的支出

（1）取得各项资产所发生的费用。包括购建固定资产和无形资产所支付的运输费、安装费、保险费和购建时发生的职工薪酬。

（2）规定应由投资各方负担的费用。如投资各方为筹建企业进行了调查、洽谈发生的差旅费、咨询费、招待费等支出。

（3）为培训职工而购建的固定资产、无形资产等支出。

（4）投资方因投入资本自行筹措款项所支付的利息，不计入开办费，应由出资方自行负担。

（5）以外币现金存入银行而支付的手续费，该费用应由投资者负担。（二）开办费的账务处理

新企业准则对开办费的会计处理相对于行业会计制度、企业会计制度而言，发生了一定的变化。从《企业会计准则——应用指南（2006）》附录：“会计科目与主要账务处理”（财会[2006]18号）中关于“管理费用”会计科目的核算内容与主要账务处理可以看出，开办费的会计处理有以下特点：

（1）改变了过去将开办费作为资产处理的作法。开办费不再是“长期待摊费用”或“递延资产”，而是直接将费用化；

（2）新的资产负债表没有反映“开办费”的项目，也就是说不再披露开办费信息；

（3）明确规定开办费在“管理费用”会计科目核算；

（4）统一了开办费的核算范围，即开办费包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产成本的借款费用等。

（5）规范了开办费的账务处理程序，即开办费首先在“管理费用”科目核算，然后计入当期损益，不再按照摊销处理。

实施新准则后，新设立的房地产开发企业应该严格按照新准则的规定进行开办费的账务处理。这样不仅简化了会计核算，更准确反映了会计信息。对筹建期间的界定，房地产企业应该以从被批准筹建之日起至取得营业执照上标明的设立日期为止较为妥当。

企业在筹建期间内发生的各种开办费，在实际发生时，借记“管理费用”科目（开办费），贷记“银行存款”等科目。

【例1-9】某房地产开发企业在筹建期间内共发生各种开办费用300000元，其中：以银行存款支付人员工资91200元、办公费60000元、职工培训费90000元、差旅费30000元、注册登记费5000元、其他费用23800元，会计分录为：

借：管理费用——开办费300000

贷：银行存款300000第二章获取土地阶段会计实务第一节我国现行土地制度

一、土地所有权和使用权制度

（一）土地所有权制度

根据宪法，我国土地所有制形式为社会主义公有制，其法律表现形式为国家土地所有权和农民集体土地所有权。法律规定，我国城市市区的土地以及部分农村的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有外，属于农民集体所有。

我国的土地所有制具有高度的稳定性。除国家为了公共利益的需要可以依法征收或者征用农村集体所有的土地及政府和农村集体经济组织为整理土地而调整土地权属关系外，土地所有权关系是不能改变的。任何买卖土地或变相买卖土地所有权的行为都是非法的，都必须依法禁止。（二）土地使用权制度

土地使用权可以分为多种。按所有权的不同，分为国有土地使用权和集体土地使用权；按用途不同，可分为工业用地使用权、商业用地使用权、农用地使用权、宅基地使用权等；按取得方式不同，可分为划拨土地使用权、出让土地使用权、租赁土地使用权、土地承包经营权等。

1.土地有偿使用制度

土地有偿使用制度的形式主要有：

（1）土地使用权出让。所谓国有土地使用权出让，是指国家将一定期限内的土地使用权提供给单位和个人使用，而土地使用者一次性地向国家支付土地使用权出让金和其他费用的行为。（2）土地使用权租赁和作价入股。所谓国有土地使用权租赁，是指国家将一定期限内的土地使用权让与土地使用者使用，而土地使用者按年度向国家交纳租金的行为；所谓国有土地使用权作价入股，是指将一定时期的国有土地使用权出让金作价，作为国家的投资计作国家的股份。

（3）土地承包经营，是指公民个人、农户、法人或者其他经济组织依照法律规定和合同约定对集体所有或国家所有的土地承包一定期限，使用土地并向土地所有者支付承包金的行为。这种形式多应用于农用地。2.土地使用权合法流转制度

《土地管理法》第二条规定，土地使用权可以依法转让。土地使用权合法流转，是指依据法律的规定，并经过一定的法定程序，土地使用权由一个使用者转移到另一个使用者的行为。土地使用权合法流转制度，可以促进土地使用权在土地使用者之间的合理流动，通过市场驱动力实现土地资源的有效配置，达到更好地利用土地的目的。目前，土地使用权合理流转的形式主要有：转让（包括买卖、交换、赠与、继承）、租赁、入股等。

3.国有土地使用权划拨制度

土地的划拨是指县级以上政府依照土地法的有关规定，在土地使用者缴纳有关补偿、安置等费用后，将一定数量的国有土地交付其使用，或者为了社会公共利益的需要，直接将一定数量的国有土地无偿、无期限交付给土地使用者使用的制度。

二、土地用途管制制度

（一）土地用途管制的概念

《土地管理法》第四条规定，国家实行土地用途管制制度。土地用途管制是指依据法律、法规，对土地利用总体规划确定的土地用途实行强制性的管理制度。具体地讲是指国家为了保证土地资源的合理利用，促进经济、社会和环境的协调发展，通过编制土地利用总体规划，划定土地用途区，确定土地利用限制条件，土地的所有者、使用者都必须严格按照规划确定的用途使用土地的制度。（二）土地用途管制的内容

根据法律规定，我国土地用途分为农业用地、建设用地、未利用土地三大类，土地用途管制的内容也主要包括这三个方面。

1.农业用地管制

农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。农业用地管制包括农地非农化的管制和农地农用内部的管制。农业用地包括耕地和非耕地。2.建设用地管制

建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。按不同分类标准，建设用地可分为城镇用地、乡村居民居住用地和独立工矿用地，也可分为建成区土地和规划区土地。

对建成区内的土地，管制的主要内容是土地利用结构的调整和功能定位，注重对现有建设用地和闲置废弃地的挖潜，同时满足公益事业对一部分土地的需要等。

对规划区内的土地管制是建设用地土地管制的重点，主要是合理确定建设规划区内的界限和用地数量，确保人均占地或总规模符合规定标准；分阶段保护建设规划区内的耕地，未经合法批准，不得擅自改变耕地及其他农用地用途，耕地被改变用途前必须在本区外开发复垦不低于被占耕地的数量，且质量相当，以保证本地区耕地总量的动态平衡。3.未利用土地管制

农用地和建设用地以外的土地为未利用地。未利用土地管制的主要内容有：禁止任何不符合规划、破坏自然生态环境的取土或堆放废弃物行为；不得擅自围湖造田；鼓励单位、集体、个人开发利用“四荒地”，但应在取得开发许可证的前提下，根据土地适宜性，保证一定的耕地开垦率；鼓励对废弃渠道、公路、零星坑塘水面、盐碱地的利用，利用各种方式进行土地整理。（三）土地用途管制的手段

土地用途管制的手段主要包括：

（1）土地利用总体规划，土地必须严格按照规划的用途使用，未经规划，任何人都不得擅自改变土地的利用现状；

（2）严格农用地转为建设用地、征地的审批权限和手续；

（3）严格执行土地用途登记制度；

（4）建立健全土地监督检查制度，强化土地法律责任。

三、土地管理体制

土地管理体制，是指土地管理机构设置和管理职能权限划分所形成的体系和管理制度。我国现行的土地管理体制，主要由《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国国务院组织法》、《中华人民共和国地方人民代表大会和地方人民政府组织法》等法律条文确定。

（一）机构设置及主要职能

各级国家行政管理机关的土地管理职能及其所属的土地管理部门的主要职能如下：

1.国务院及其所属的土地管理部门

国务院领导与监督所属土地管理部门的土地管理工作，并具体行使以下土地管理的专门职能：

（1）代表国家行使国有土地所有权，制定和实施土地管理的有关行政法规；

（2）编制和执行全国土地利用总体规划，并审批下级地方政府的土地利用总体规划；

（3）审批下级地方政府上报的农用地转用和征地申请报告。国务院所属的土地管理部门，目前为国土资源部，其土地管理的职责主要有：

（1）贯彻执行国家的土地法律、法规和政策，制定和实施土地管理的有关行政规章；

（2）负责组织全国土地的调查、登记和统计工作，组织有关部门编制土地利用总体规划；

（3）主管全国的土地征用和划拨工作，负责需要国务院批准的农用地转用、土地征用、划拨土地的审查、报批；

（4）调查研究，处理土地管理中的重大问题；

（5）监督、检查各地、各部门的土地利用情况并做好协调工作；

（6）会同有关部门解决土地纠纷，查处违法占地案件；

（7）负责有关土地管理方面的科技宣教和人员培训工作。2.县以上地方人民政府及其所属的土地管理部门

县以上地方人民政府直接领导和监督所属土地管理部门的土地管理工作。并具体行使以下土地管理的专门职能：

（1）县以上地方人民政府可以根据有关的法律法规，制定和执行有关土地管理的规章制度；

（2）编制本行政区域内的土地利用总体规划，并报上级人民政府批准后执行；同时，省级人民政府也拥有批准不须直接报国务院批准的下级人民政府的土地利用总体规划的权限；

（3）省级人民政府对于本行政辖区内的农用地转用、征用，在法律规定的批准权限内，拥有批准权；

（4）农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权；单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上地方人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；

（5）对于本行政辖区内的土地所有权和使用权争议，如当事人协商不成，依照法律规定，由县级和县以上地方政府处理。3.乡（镇）人民政府

乡（镇）级人民政府负责本行政区域内的土地管理工作，行使以下土地管理的专门职能：

（1）制定乡（镇）村建设规划和用地控制指标，报经有批准权上级人民政府批准后执行；

（2）对于农民的宅基地、乡（镇）村公共设施、公益事业、企业建设需用土地，拥有审核权，并向县级人民政府土地管理部门提出申请的职能；

（3）对于个人之间、个人与单位之间的土地使用权争议拥有依照法律规定处理的职能。

四、土地的获取方式

根据《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》的规定，用于房地产开发的土地来源主要有：出让、转让、划拨、投资者投入等方式。

（一）土地使用权的出让

土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该国有土地的使用权方可有偿出让。土地使用权的出让，应按照平等、自愿、有偿的原则，由当地政府土地管理部门与土地使用者签订出让合同。

土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。

土地使用权出让，可以采取拍卖、招标、协议和挂牌等方式。1.拍卖出让

拍卖出让，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。拍卖方式的特点是：土地使用权出让方公布土地使用权拍卖书，规定土地利用条件、方式和要求等内容。在指定的时间和公开场合，具有一定资信条件的受让方以举牌应价的方式，竞争土地的使用权，一般是价高者中标。另外，政府尚保留在叫价低于议定的最低价时，拒绝任何叫价行为的权利。2.招标出让

招标出让，是指在土地使用权出让者规定的期限内，由符合条件的单位和个人（受让方），以书面竞标的形式，投标竞争某幅用地的使用权，招标人则根据一定的要求择优确定土地使用者。

根据招标者的范围，招标出让方式可分为公开招标与邀请招标。对于公开招标，所有具有投标资格的单位或个人均可投标；而对于邀请招标，投标者仅限于被邀请的单位或个人。3.协议出让

协议出让也称定向议标，即出让方和受让方通过协商的方式，有偿、有限期地出让土地使用权。这种方式的具体运作，一般是由土地使用者向政府提出用地申请，经政府有关部门审查批准后，再由出让方和受让方通过协商确定土地地价、用地年限、付款方式和时间以及其他用地条件。若双方达成协议，便签订用地合同，这样即实现了土地使用权的出让。

这种地产经营方式一般适应于国民经济重要的部门、用地规模较大的工业项目、事业单位以及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要扶持及优惠的项目。4.挂牌出让

挂牌出让，是指土地出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定土地使用权人的行为。（二）土地使用权的转让

土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。1.土地使用权转让的原则

在进行土地使用权转让时，国际上普遍遵循一些共同的原则：

（1）“房地产一致”的原则。即当土地使用权发生转让时，转让地上的建筑物和其他附着物也随着发生转让，当地上建筑物或其他附着物的所有者发生转移时，土地使用权也发生转移；

（2）“效益不可报”原则。在进行土地使用权或地上建筑物转让时，皆不得损害地上建筑物或其它附着物；

（3）“认地不认人”原则。这是指土地使用者转让土地使用权时，土地使用权出让合同规定的权利和义务同时也随着转移。

2.土地使用权转让合同

土地使用权转让应当签订转让合同。

（三）土地使用权的划拨

（四）投资人投入

（五）其他方式

五、闲置土地的处置

（一）闲置土地的认定

闲置土地，是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。

具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地：

（1）国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；

（2）已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的；

（3）法律、行政法规规定的其他情形。（二）闲置土地的处置方案

处置方案经原批准用地的人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。处置方案可以选择下列方式：

（1）延长开发建设时间，但最长不得超过1年；

（2）改变土地用途，办理有关手续后继续开发建设；

（3）安排临时使用，待原项目开发建设条件具备后，重新批准开发，土地增值的，由政府收取增值地价；

（4）政府为土地使用者置换其他等价闲置土地或者现有建设用地进行开发建设；

（5）政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者，对原建设项目继续开发建设，并对原土地使用者给予补偿；

（6）土地使用者与政府签订土地使用权交还协议等文书，将土地使用权交还给政府。原土地使用者需要使用土地时，政府应当依照土地使用权交还协议等文书的约定供应与其交还土地等价的土地。

在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

六、土地使用权的终止

根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。土地使用权出让最高年限由国务院规定。按照土地用途的不同，我国规定土地使用权出让的最高年限为：

（1）居住用地70年；

（2）工业用地50年；

（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；

（4）商业、旅游、娱乐用地40年；

（5）综合或者其他用地50年。

土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。

土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。国家对土地使用者依法取得的土地使用权不得提前收回。在特殊情况下，根据社