房地产会计核算

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房地产会计核算入门本文适用于房地产开发企业，不包括自己建造部分，纯包给施工单位承建。所涉业务流程为公司拿地，请设计公司设计，委托施工单位承建，自己或请代理销售房子，结算，确认收入成本，不涉及上市公司所提减值准备。

1001现金，这个科目就不用多说了，注意他是现金流量表的科目。1002银行存款，一般的房地产公司都会涉及到贷款和银行按揭贷款，这里面会涉及到几种性质不同的账户，建议把贷款专户和银行按揭账户与一般结算户分开，设成三级明细1002.01结算户下设明细1002.02贷款专户一般项目公司只有一个，如有几个则下设明细1002.03按揭保证金户视情况可设明细，同时一般情况下，银行会要求对应在开一个一般结算户，专门用于在按揭保证金解冻时划入一般结算户这样区分的目的是因为按揭保证金户是不能随便动用的资金，便于统计公司的可动用资金，可动用资金这一概念对一个房地产公司来说还是很重要的，在报建的时候，计委和建委都会要银行开具相应的资金证明，这个按揭保证金上的钱是不能计算在内的。砍倘10咳09危其杂他货授币资自金、嘴11翼01岂短礼期投吴资、选11退02鄙短窜期投件资跌扯价准威备、浆11意11僵应构收票肠据、旷11蒸21象应处收股敌利、脉11另22材应疼收利倍息辨这几背个科邮目基同本上斑不会桐用，厘投资号业务搞核算扩不是锤本文买所要毯讨论划的内斜容，熊不再斯详述悉。色取11饲31功应腊收账筹款何现在牧都是萝房子营预售梁，用晨预收怪账款核或其静它应止付款专，一占般不汗用应倦收账络款，板房地厨产开处发商败一般俩不会灶赊销客房子成，如男果在脉市场廉发生哲大的颗困难涉时，摊也有侮可能悠用分厨次付右款的著方式斤促销辣，会症形成度应收竭账款地（交府房，权并且线结算顿以后河），瞧如果昼房地老产开痛发公江司应解收账惑款业造务比蝴较多撤而且波余额舱大的苹情况役，这疼份工恼作不激干也毛罢。革筒11莫33柔其辫它应飞收款旨注梳意这测个科担目有捉很多赶存出赞保证异金要抵放在丝这个锅科目音，主买要是跪报建遥过程普中的蚊一些剑如墙存改基驶金、料散装罩水泥荒保证肺金、规民工漂工资软保证夜金，纹临时形接电疾保证坡金等记，各朴地政牧府花薪样不度一样弹，可红以详尚细了档解一级下项喜目报款建部浸门及巷工程称部门蓄的同道事。骑这个天科目抢建议筹只设外这样同几个宣明细谁科目乌：内东部个散人借赚款、结存出闹保证瓜金、辞合作厚单位薄往来堡、其竟它；停用个破人、舰客户盒往来习核算烂实现掌对每肃个人寺、单玻位的饰明细犁管理删。这暴个功铜能前迟面所闻述的雅两个电软件趣都可汉以实萍现，记但要命在开魄始进例行设召置时籍设好许，尤简其是瓜存出裙保证择金账存户，惠在实冒际工抵作中粒，报能建部次门拿瓜回来拳的收呢据都任是一查样的眯，会诉计尤陵其是放刚入灶门的喜会计盈通常筝无法曲区分督哪些盆是直巧接进撞成本耍的项梢目，患哪些舅要最功后退哗回来监的项骗目，诞所以赶要找翁懂报辽建业校务的穷同事顷把这慈些项他目了赠解清好楚。刚怠11愈41纽坏肚账准百备，能基本独不用春。爱鸡11垂51搜预旅付账跃款膊基本闯不用盈，可衫能要夸用的纷时候减是钢卫材和茎水泥膊紧俏办的时手候，闹也不斥会很捷复杂称，最屡近一伙年，暗预付叔账款猴在税病源比驻较紧链张的浑地方股，可前能会购引起胡税务径局的厦关注算，会换提一挺些很翁莫明晚其妙敢的要摄求，籍他是贩你的葡主管视税务对机关愁，你疫也不疫好反哥驳，舞最好怎还是电收一据单发竹票付救一笔投款。机念11息61脾应院收补勒贴款伸、1嫩20住1贯物资框采购撑、1四21冻1置原材安料、针12怨21刊包遇装物系、1沃23阴1鸭低值茶易耗青品、他12湿32晚材橡料成店本差抬异、之12字41径自姿制半哈成品窗、1富24背4竹商品点进销毛差价肢、1假25趴1堤委托她加工牵物资概、1播26妄1秒委托字代销佣商品脉、1福27讨1扇受托变代销伍商品学、1波28迟1艇存货陈跌价届准备摇、1虹29奋1忆分期她收款梢发出贺商品瞧、1津30晶1汇待摊啦费用纠、1蛇40吹1串长期丝股权岗投资攻、1留40型2今长期勤债权碍投资津、1币42济1扎长期师投资口减值渴准备拜、1姐43烈1界委托茧贷款犁等科壁目基如本上废不用场。淡功12半43汁库凉存商究品速一般披库存沫商品易只有讽结算惊后从忙开发考成本云中转荣入，议平时狼就在乓开发瓣成本逼中，伪报表争放存可货。报灿15滨01悼固狡定资邮产、要15蜻02饿累杀计折男旧、瓦17估01领固滤定资健产清约理三休科目筛与其篮它会颂计核绳算完单全一损样，斑不再著详述靠。征朽15边05西固篇定资侮产减们值准软备、丙16殿01徒工落程物行资、绳16遭03愚在现建工送程、蜜16歪05守在效建工橡程减源值准响备、蚀18丽01压无术形资拳产、狗18洲05母无展形资之产减亦值准铜备、汪18吓15点未端确认变融资何费用取、1晕90须1盗长期螺待摊烈费用侦、1吐91府1菜待处啦理财丑务损饱溢等妨科目蛮基本房上不训用，潜如要五用，添与其茂它无豆异。愚幅21佣01脾短棉期借肯款眉一般商房地仆产开假发项损目的贴借款誓期是构24须个别月，伸应该慨核算额在长倘期借前款里哄面，级房地倘产开欣发流雀动资天金贷坊款取惊消以威后，际这个促科目大基本竹上不逗用了肿。颗弹21缩11及应柄付票赶据牌一般帝不用逼。汽里21塔21疗应伶付账乎款，孙此科邀目不品要用壳对单党位的泪二级咱科目砖，应困采用壤往来大核算赔，建绕议分吼一下谊单位拐的类筹别：未如总小包单川位、吨分包杆单位也、设清计单用位等餐，视丈具体叫情况岛而定嚼，如见果项赢目小腾的话寸，就冠没有臭必要裳，直匠接用瞎往来勉核算宅，在形用往堪来核刷算的恐时候扣，一蝶定要臂用往荷来单绘位的旱全称赌，方含便以年后核册查，粗这一晓点，券做会易计要姥给予榨相当展的重谊视。义同时询建议晋所有锻的付迹款都时走这呜里走锡一道耳，即碌便是饭票款价两清码的时薪候。值即用早下面茫的分逆录：支戴借：霜应付复账款产稿贷派：银河行存渴款晌吩借：腥开发俊成本鞠失贷括：应究付账飘款恩稀不要惜简化什成你睡借：侨开发桌成本脖梁货年：银中行存长款俭这样制可以捏保证丢在做缺财务胁决算腾时，映与往复来单领位对启账可旬以一烟目了誉然，木这一嗓工作颠应该距引起塞相当改的重皇视，甜等到翅决算爷时再葛来清捡理，彻工作多量大少得无资法想译象。赖21赌31猛预灿收账牢款现递在的高销售月模式洲都是登预售凶的模邮式，萝预收染账款割也要前采取么往来越客户高核算柱的模辜式。录很多劳公司赠采用昌表代锈账的拢模式跳，这慰一点蛛并不租好，葬财务欲基础兔数据曲没有桥，很发难保校证准纠确性悠，如胁果有西很好乒的销祝售控疼制软月件来你控制冲，也锡可以脚用表密代账陈的模滥式。乎千万棵不要凡相信股EX屡EC督l注表这乖种电扎子文衣件，菠没有店一个掠人能初保证醉在频崇繁地售操作针中不塔会出可现错济误，险一旦泰出现终，根值本没循有办芹法追折溯，接将让溪你痛岁苦不秋已。千因为厚它无井法记厕录过勤程，妙而财乖务软虎件则宇不同告，能蜜够告梳诉你翅形成伪最后树结果饮的过思程。想在预植收房路款的困核算纹中最帜好把发一次芝性付零款、萍分期扯付款壳、按监揭付息款等摩不同跪收款间形式绒的房虫子分捎开来织，才哲至于追出现协你的之老板受会找源你要祥什么菊数据改，而纵你拿冈不出巷来的筋局面驳。也碗为你不后期惹项目顽预测缺回款逐提供联一定织的依锋据。丈21敢41震代菌销商老品款牧不饱用琴21猛51虹应袭付工牺资、混21索53捆应叔付福由利费膀、2肯16康1抹应付案股利菜与其胡它无蓝异。孔21轧71怨应仪交税朋金房盈地产陕开发园企业丙没有弯增值祥税，坚在此颗不表身。廊房地息产企资业的艘营业精税及诊附加炭、土可地增精值税刮和所因得税考需要她预缴营，这际个各牧地情立况不咐一样损，具包体以洽主管块税务研部门村的要顷求为嗽准，厚从近辣几年璃来看傅，房蚀地产迎开发载企业愉的纳僵税情庆况在腥税款衫中占倡有很滴大的许比例绿，所滑以在勒税款僚的缴忽纳上遥可以菠与税钉务部丑门做劣一定崇的沟蜜通，顽具体悬缴纳副情况喂则要洒看与受税务怒部门两的沟难通情滑况了揪。白账务严处理牺上则芹有几梢种不爪同的糊形式克，根抽据企吸业报幸表的阳具体袍需要嚼而定碎。饱有的遍企业拉把预师缴的茫税款旧放在极本科砌目的懒借方均，也期有的华企业嫌把预半缴的谁税款缸放在愧存货破里，采如果霞税务行关系革好，愉容易罩核亏吐，放芒在损挪益表症也无岔不可暗，不阀能死规搬会伸计准贩则。文21恨76退其严它应耐交款情与母其它烘行业能与异豪。叔21听81势其霉它应网付款浅一葱般来京讲，坏预收蹈的房仙屋销贯售款扣应在句预收灵账款胸的核算算，剥如果羡为了筛会计奉报表腥的需勿要，感有可亦能需腔要放悦在此搞科目筛。在写项目耻发包冒的过炉程中弃，会级要求宿施工到单位宜交纳别一定育的工奶程进碧度质其量保永证金垂也会娃在此项科目扎核算代，亦哑要用康往来纵核算杨，建户议先耀整体姻规划才好。陷二级委明细炉设成链存入腿保证阿金、室合作册单位查往来辫、暂骄收房吉款定服金等汁，可宵根据糕项目刊具体输情况纲来考挣虑。份21紧91举预遗提费室用块在计展算银针行贷占款利诞息时韵可能夏用到贪，你额要想件简单训的话胡，可您以直矩接根晋据银赶行收君贷款致利息封的单允子计鬼入开佩发间透接费购用将极利息宽资本颂化或凑计入婶财务酒费用移。刚22凳01出待传转资步产价麻值、至22佩11排预姨计负吴债、量23啊11厚应捎付债湾券、骂23践31搂专箩项应逗付款队、2剑34馅1击递延懂税款译一般漫不用节。蚂23爪21词长大期应漆付款绩一包般房视地产毙公司倦都会考有营诸业税喷返还墙的相涂关政的策，胁收到惕财政农相应竞的补俘贴时灰，一嚷般放煌入此伶科目稻。颂23叠01绝长倡期借缠款猜核算泰银行景贷款械。工31仪01弹实品收资开本爹31属03锁已浸归还霉投资晃3私11无1兔资本裙公积菊31绘21倘盈乘余公趴积莫31煮31滔本感年利泄润填31龟41貌利林润分奇配与蜓其它暗无异袜。鼠41编01灿开玻发成床本赏开发磁成本劈的核结算明滋细一着般分水为土它地及悼拆迁袍、前笋期费乏用、担建安手工程纹、基逗础设谢施、虚配套漂费用茅、开抵发间剧接费帐（系屡40失15怒转绞入）餐，建薪议在辱建立绝核算炭体系供之前普与成在本控摧制部陶门（差预算菜部门聪）进剩行沟兆通，悔最好漫做到溜预算剧部门铃的口纲径与践财务贩部门界核算泽的口揭径一智致，议确保稳后期曾项目畜决算史、对总账工掘作的疏顺利岛进行沿，不峰要弄亮成预偿算部管门和顷财务永部门震提出拍来的边数据距不一劣致，细这样监会令央老板缸非常朵生气央，结呜果两御个部吨门都蠢会挨会骂。导40踢15肆开消发间慈接费介用蜂一般直核算歇项目逆期间偶的银脾行贷漆款利碍息及富工程粮现场雷部门垃的费狡用，令一般晓包括兄工程堵部门糠、设凡计部畏门、屡成本蹈控制掠部门计、综株合报文建部淡门的腔费用饱。赏51施01貌主或营业讽务收泪入、树51就02勉其裳他业懂务收长入、必52吩01帝投意资收麦益、耀52迁03略补季贴收澡入、树53涂01翁营征业外泪收入遮、5牧40鸭1谁主营静业务煤成本两、棚54亩02次主广营业辫务税烦金及鄙附加印、5迫40圆5旧其他蔽业务驱支出献、5园50赌1奶营业微费用盒、5成50昂2耻管理蛛费用必、5肾50充3计财务直费用蜡、5舅60前1分营业瞒外支宜出、辽57越01戚所抽得税签、5置80疏1象以前骄年度作损益维调整糕等损绕益类厘科目返与其宋它无钟异抗房地答产少步缴税考方法物目前戚房地带产行毛业主撤要存走在以存下：

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鞋着六是袄回迁腔房部记分未折按销网售不梳动产胃缴纳寿相关形税费票。

籍淹七是胡将自愧行开新发的建房产哑分给暗投资斧方部警分未兵按规塔定申畜报缴洽纳税妇费。

聚初八是闪以房边产物欺业抵袄偿劳窑务款刘未作喷收入扶申报树纳税检。

期卧九是背对连吵续滚宇动开漆发的欲项目没，不汗划分露成本哄负担觉对象们，模深糊应慢纳税勤所得朽额。

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榨企业顷开发蚁的产店品，域在竣筝工验男收时

盒借：钥开发损产品

充

劳贷：育开发疫成本

可对外处销售皮转让惹的开胶发产有品，拔月份兔终了急按时酷结转穷开发保成本

旺借：猜主营妇业务香成本

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饼贷：樱开发营产品

晒（1门5）狸分期寨开发嚷产品动：应框根据防分期往销售隐合同拢进行皂结算写，可粪以根功据需尼要设露置“获分期痛收款存开发察产品奖备查咏账”司。

柜借：继主营端业务粪成本

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碎贷：直分期促收款秋开发逃产品

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恭出租贞土地牵或是饶房屋槽时

鱼借：中出租饶开发理产品金——年出租摩产品

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肿贷：暂开发览产品

堪租金挺收入哑：

忆借：迟银行粥存款郑或应例收账服款

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刃贷：坏主营赌业务歼收入

律（1怨7）田周转墓房：焰是指燥企业话用于遭安置闷拆迁炼居民沸周转置使用检，下墓设“悔在用夫周转幸房”嘉和“段周转蝇房摊碍销”望两个愚明细葱科目

雪开发波的用厌于安筹装居驶于拆更迁的酿周转垫房，饱按实侨际搭坚建的税成本

辫借：朵周转词房—沙—在饲用周狼转房

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顷贷：滑开发士产品每——测房屋

兵按月御计提抄的周漆转房烫摊销

阵借：秘开发渔成本拉或开可发间巨接费过用

冻贷：等周转昼房—耍—周跳转房围摊销

锡其间震发生饰的维榜修费裕用，宫如果登金额年不大

扛借：咽开发咳成本阴或开瑞发间馆接费宣用

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副贷：激银行雪存款

最如果菌金额岛较大抬的

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扇贷：祖银行培存款

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粱①渠购入系的固笛定资幸产（宰所附协原始录凭证敲：运称杂费惯专用枝发票睬、现瓶金支查出凭晋单、泉银行础单据屈、购想货发岗票等密）

昨借：堡固定地资产

云

瓶贷：焰银行折存款

躬购入像需要甲安装潜的固晕定资胃产

肌借：脸固定赛资产宁购建浑支出

总

践贷：垮银行远存款

笑支付功安装辨费用

挪借：梁固定蕉资产薪购建咐支出

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顷贷：润银行彼存款

暮安装下完毕烫交付组使用妇时

害借：投固定侍资产

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牧贷：单固定摄资产乎购建驰支出

洁②显自制槽自建挪的固扶定资叠产（百所附狐单据艇：移棋交使药用单屡、工牲程结毒算单蹲）

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怪借：计固定鞠资产望购建野支出

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晓贷：毒银行编存款

贯领用良材料来时

胀借：摩固定可资产眨购建悠支出

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横贷：牢库存住材料

丙分配钞建筑灯工人废工资算和福慧利费

届借：链固定岗资产泛购建朋支出

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应央付福掉利费

只完毕塌建筑嫩交付车使用

微借：帜固定漏资产

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钉贷：息固定剪资产蝶购建舒支出

冲③鼓其他帅单位殿投资祥转入船的固涌定资忘产（音所附匙单据质：投势资证机明、惕合同殿）

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缠贷：皮实收持资本

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龟借：碌固定镰资产遇——阀未使落用固胆定资考产

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庙残料谦变卖妇时

忍借：娃银行漫存款

破贷：递固定目资产反购建咬支出

签支付垫扩建史工程绿款时

挪借：分固定劲资产颗购建兵支出

壶贷：狭银行闷存款

耳工程睡竣工阅时（寸所附盯单据财：工棕程竣侍工结项算单费）

传借：烫固定驶资产晴——饭未使暴用固设定资耳产

起贷：忍固定锄资产殿购建径支出

搭交付蝶使用告时

喷借：航固定飘资产习——踪生产然用固方定资冻产

攀贷：框固定胞资产西——做未使抗用固肿定资魂产

胁（1彻9）坏无形化资产刃：企里业长弱期使伸用而赛没有坝实物炕形态统的资骄产，寺包括南专利年权、匠非专镇利技冒术、杂商标壳权、童土地傅使用裙房地俗产企抬业涉植税会兵计颜燕飞

房地产企业的定义，它与其他行业会计的区别由其产品的特殊性所决定，房地产企业以房屋建筑物的建设，土地的开发，设备安装为主要生产活动。这些建设产品本身的特点是施工生产的流动性，单件性和长期性。其生产的房屋作为产成品与一般的商品在核算方法上有所不同。

一、房地产企业的有关帐务处理：

（一）、房地产企业与一般企业帐务处理上最大的差异就是成本的核算；房地产企业的“开发成本其明细科目可以归纳为以下六类：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费。

房地产企业的“开发成本”与工业企业的“生产成本”内涵相同。按成本核算对象和成本项目设置明细分类账，对发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费等土地开发支出，可直接记入各土地开发成本明细分类账；具体的明细核算如下：

1、发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁的净支出、安置动迁用房等支出：

借：开发成本—A项目-土地征用及拆迁补偿费

贷：银行存款等科目

2、发生的规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、三通一平等支出时：

借：开发成本—A项目-前期工程费

贷：银行存款，其他应付款等科目

3、以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，和以自营方式发生的建筑安装工程费：

借：开发成本—A项目-建筑安装工程费

贷：银行存款，应付帐款等

4、开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

借：开发成本—A项目-基础设施费

贷：银行存款，应付帐款等

5、发生的不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

借：开发成本—公共配套设施费

贷：银行存款，应付帐款等

6、与直接组织、管理开发项目发生的相关费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

借：开发成本—开发间接费

贷：银行存款，其他应付款等

待产品开发完成后，将“开发成本”结转到“开发产品”。按多个项目进行核算的还涉及到成本的归集和分配。

1、直接成本：可以直接计入该成本计算对象，如：某一项目支付的地价款，建安成本，以及能分别核算可资本化的利息费用等。

2、间接成本：如多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清对象的公共配套设施费（有小区内的幼儿园，医院等），需要按发生地点或者用途加以归集，待结转时选择一定的方法分配后计入有关成本计算对象的费用。：最常用的方法有面积分摊法。

3、共同成本：主要有由多个成本对象共同负担并按一定比例进行分摊的成本，如：分期开发一次购入的土地所支付的价款。

会计分录：

借：开发产品－－-按项目或栋号设置明细

贷：开发成本—相关明细科目

（二）、房地产企业有关收入的帐务处理

通常情况下，房地产开发企业的销售行为在开发产品完工前就已经开始，而且完工后还会继续下去，直到全部开发产品售出完毕。

1、房地产开发企业开发项目竣工验收、办妥移交手续前，不论是否签订正式购销合同，所收到的均为预售房地产款，一律不确认收入，其款项暂记入“预收帐款”科目；因预收房地产款而交纳的营业税费等暂在“应交税金一应交营业税”等科目核算；房地产开发企业在促销时收到的购房订金在“其他应付款”科目核算。

收到房款时帐务处理：

借：银行存款

贷：预收帐款—按房号及客户名称进行明细核算

同时应交纳税金的账务处理

借：应交税费—应交营业税（按预售房款计税）

贷：银行存款

2、开发项目完工经验收合格、竣工决算后，房地产开发企业按照购销合同规定将合格的房地产产品移交给购买方，办妥移交手续后可以确认销售收入的实现。

借：预收帐款“应收帐款”等科目

贷：营业收入

同时结转经营成本

借：经营成本

营业税金及附加

贷：开发产品—相关明细科目

应交税费—应交营业税、应交土地增值税等

几种特殊情况的帐务处理：

1）、房地产企业出售周转房时，先按周转房的摊余价值

借：开发产品

贷：周转房

再按购销合同中双方签订的价格

借：银行存款等科目

贷：经营收入

并结转其销售成本

借：经营成本

贷：开发产品

2）、旧城改造中的回迁房收入，包括拆迁面积内补偿部分和增加面积部分的价款收入，作为房地产开发企业的经营收入

借：预收帐款等科目

贷：经营收入

3）、采用分期收款方式销售房地产。在办妥移交手续后，先将“开发产品”转入“分期收款开发产品”科目。按购销合同约定的期限收取销售价款或确定当期应收价款时

借：银行存款”或“应收帐款”

贷：经营收入

按开发产品全部销售成本占全部销售收入的比率计算确定当期应结转的销售成本

借：经营成本

贷：分期收款开发产品

房地产开发企业之间签订项目开发合同，合资开发项目，如果合同规定按投资额分配开发产品的，分出去的开发产品不作为经营收入；如果是分享合资开发项目利润的，对主办企业而言，合资开发的所有开发产品对外出售（包括合资方购买的）均作为经营收入核算；房地产开发企业与其他无房地产开发经营权的单位签订合资开发项目合同，不论合同规定分配开发产品或分享合资开发项目利润，所开发的所有开发产品对外出售或分配给其他合资各方，均作为主办企业的经营收入核算。房地产开发企业收到出资各方的资金先作“预收帐款”处理。

房地产是一项价值很高的商品，房地产开发企业为顺利售出房盘、地产，尽快回收投资，对不同支付方式规定了不同程度的现金折扣。这是与企业理财活动相关的费用，应作为企业的“财务费用”，不影响房地产销售收入金额的确认。购买方出于种种原因对已购置的房地产要求退货，经房地产开发企业同意后，冲减退货当期的“经营收入”。

在房地产竣工验收、办妥移交手续前收到的销售款不符合收入确认条件的，只能作为“预收帐款”。房地产开发企业在某些促销方式下达成的交易，比如售后回租、售后回购方式的房地产销售，必须判断它是真正的销售交易还是融资交易。如果是融资业务，与销售的房地产相关的主要风险和报酬仍保留在房地产开发企业，即使已办妥移交手续，也不能确认收入。又比如购销合同中有销售退货条款的，应分析退货的可能性，估计可能发生退货的，不能确认收入。在不能确认收入的情况下，若已办妥移交手续

借：开发产品一已售

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撒捞贷要：银招行存践款某房地产财务总监面试题样题(原稿)

引用清月的**房地产财务总监面试题样题(原稿)

清月被邀请参加**房地产招财务总监面试做主考官命题,供大家参考!一、如果你是某集团公司总部的财务总监，你对集团分公司的财务如何实行监管？健全内控制度、规范账务处理、财务人员统一管理、分公司财务负责人由集团公司实行委派等二、对于房地产开发公司，在工程项目中，铝合金门窗及石材加工，委托其他单位加工或转包的事项,对方提供增值税发票来付款,你作为财务总监如何处理这笔业务?1、审查对方是否有委托加工的资格（受托方法人证书）；2、调阅委托加工签订的合同或转包的合同；3、要求对方提供建安发票作为成本入账进行合理避税；4、如对方提供的是增值税发票，要代扣代缴营业税、城维税、教育费附加5.55%。

三、个别房地产开发企业进行转制时，预购土地作为开发产品形式存在，其评估增值较大，对其评估增值的部分是否应进行税前调整？还是按评估价值直接计入开发成本？1、对其评估增值的部分应进行税前调整；

2、房地产企业改制时，如以购买净资产的形式进行产权转让，土地价值已按照评估价计入净资产的，应根据土地的评估价和净资产实际支付价计算确定土地的计税成本。

四、制作网页、网站的费用是否属于资本性支出（无形资产）？如不属于资本性支出是否属于广告费或业务宣传费？

网页、网站的设计费、制作费应属于无形资产，其他按年发生的空间租赁费、数据库服务器的租赁费、网站维护费应属于期间费用。

五、某房地产公司法人代表更换，假如你是该公司财务总监，如何立足本职，应从哪些方面着手开展工作？1、做好财务内部审计前期工作分工，职责明确到人，业务落实责任。2、对清理往来、财产物资清理、现金、银行存款监督盘点。3、排查会计重大事项遗留问题，进行整理形成说明材料。4、审核财务报表及会计相关资料，对资产、负债、所有者权益进行财务比率分析。5、出具内部审计报告。6、拟好下一步的财务工作计划。六、什么是税务筹划？我国房地产企业税务筹划的主要环节税务筹划不是通过虚报成本、虚报支出，采取违反我国税收法律法规、政策的手段方式来偷税、漏税。税务筹划区别于偷税、漏税的最明显特征是合法性，其是在不违反我国现行税收体系法律规范的前提下，通过不违法的方式对经营活动和财务活动精心安排，尽量满足税法条文所规定的条件，以达到减轻税负，提高企业利润的目的。1、对筹资中的税务筹划：确定合理的资本结构（债务资本与权益资本的比重），利用租赁进行筹资；2、投资中的税务筹划：对内投资和对外投资的筹划；3、房地产企业经营中的税务筹划：存货计价方法的选择，固定资产折旧方法的选择，债券溢折价的摊销方法的选择，费用分摊方法的选择4、纳税环节的税务筹划：根据税种进行税务筹划，主要是通过减免税政策、税法的模糊性、选择性、数量性条文等进行税务筹划，还可以通过税基、税率、税额避税的方法进行节税。七、2007年8月某投资公司用5万元买断甲企业100万元的债权（有合同），11月份投资公司收回8万元的债权，余下债权正在追讨，但预计2007年不会再追回其余债权，2007年该投资公司是以100万元作收入，还是以8万元作收入？投资公司应以8万元作收入，成本以5万元入账，其余账款无法收回的，也不能作为坏账损失税前列支。例中甲企业的100万元债权如符合坏账损失的列支条件，则应经审批后列支100万元损失，同时5万元作收入八、盐城市中悦房地产公司与江阴房地产公司合作，盐城市中悦房地产公司投资3000万元，你作为该公司的财务总监，如何发挥助手作用为领导出谋划策？土地增值税实行按纳税人转让房地产取得的收入进行预征（企业收到的预收应税收入在收到预收款时发生纳税义务），项目竣工结算销售完毕后进行结算的征收方法。1、从资金安全性考虑、进行税务筹划，确保公司投资风险低、收益高等。2、普通住宅预征率1%；3、营业用房、写字楼、高级公寓、度假村、别墅预征率2%。九、作为企业的财务总监如何兼做企业的

税务经理人？税务经理人是新时期企业发展不可缺少的专业管理岗位，作为一种管理制度创新，已经被越来越多的企业所采纳。税务经理人的职责和在企业管理中的重要作用：

第一掌控发展方向。把握形势脉搏，掌控政策走向，利用税收手段帮助总经理进行正确、合理地决策，防止决策上的失误；

第二监控业务流程。规范纳税行为，提高管理水平，帮助业务部门制定有效的税收管理制度，利用税收手段做好业务、签好合同，规避税收风险；

第三监管财务交税。帮助财务部门合理运用税收政策，搞好纳税核算，规划纳税流程，优化纳税方案，降低纳税成本，提升纳税质量。防止误解、误用税收政策给公司带来的风险。

国内企业最缺乏的不是经营管理，而是税收管理。企业税收管理薄弱的主要表现，一是总经理决策不考虑税；二是业务部门做业务不考虑税；三是财务缴纳时没有人监管税。由此带来的税收风险已经严重地影响到企业发展。要解决这些问题，就必须培养有专业素质的“税务经理人”，对企业的税收进行全面的管理和监控。房产企业存在的一些涉税问题2021年，房地产开发行业又被列入全国税收专项检查范围。现将目前房地产开发企业在收入和成本费用处理方面存在的一些问题罗列如下，以便企业做好自查，免除不必要的税务处罚。

隐匿应税收入类

用预收款方式销售不动产、转让土地使用权的，将预收收入挂在往来账上，或将部分款项开具收款收据，或直接冲减开发成本，不确认或少确认收入；整体转让“楼花”不作收入，而是挂往来账，甚至私设账外账；将代建工程、提供劳务过程中节约的材料、报废工程和产品的材料等留归企业所有，不确认收入；无正当理由，以明显偏低价格将商品房销售给本公司股东及相关联企业及个人；通过房地产代理公司开出代理手续费，抵减销售额，以房款净额为计税营业额；将开发产品转作自用，或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资入股、以房抵偿债务、拍卖、换取其他单位和个人的非货币性资产等，未按视同销售申报纳税；按揭销售，首付款实际收到时或余款在银行按揭贷款办理转账后不及时入账，或将收到的按揭款项记入“短期借款”等科目；开发的会所等产权转给物业，不按开发产品进行税务处理，或者将不需要办理房地产证的停车位、地下室等公共配套设施对外出售不计收入；售后返租业务，以冲减租金后实际收取的款项计收入；以房抵工程款、广告费、银行贷款本息或以动迁补偿费抵顶购房款等业务，不记收入；以房换地、以地换房业务未按非货币交易准则进行处理，或不开发票不入账；旧城改造中，房地产企业拆除居民住房后，补偿给搬迁户的新房，对偿还面积与拆迁面积相等的部分、超面积部分以及差价收入不合并计算收入。采取包销方式，未按包销合同约定的收款时间、金额确认收入；私建违建阁楼、车库、仓库，对外销售使用权开具收款收据，隐匿收入；开发商将未售出的房屋、商铺、车位出租，其取得的租金收入不作或少作收入。

虚列成本费用类

发生销售退回业务，只冲减收入，不冲回已结转成本；从外地虚开材料采购发票，或到税负较低的地区申请代开发票，或者使用假发票入账；多预提施工费用，虚列开发成本；在结转经营成本时，无依据低估销售单价，虚增销售面积，多摊经营成本；滚动开发项目，故意混淆前后项目之间的成本，提前列支成本支出；将开发期间财务费用列入期间费用，多转当期经营成本；将拥有土地使用权的土地进行评估，按增值巨大的评估价作为土地成本入账；利用非拆迁人员的身份证，列支拆迁补偿费；虚构施工合同，骗开建安发票；白条列支成本等。解读最新房地产开发企业所得税处理办法为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，结合新企业所得税法和房地产开发经营业务的特点，国家税务总局于3月6日制定下发了新《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2021]31号），与原《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）相比，新《办法》主要有以下变化。1、签订《预售房屋销售合同》取得的收入要求确认为销售收入。与原31号不同的是，新31号不再有预售收入的表述。新31号第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。同时，新31号第九条还有相同的规定，“开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额”。该条中强调“此前销售收入的实际毛利额”，同样将开发产品完工前的收入称之为“此前销售收入”。而原31号表述的是“该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额”。本人认为，这种变化并不是要将预售产品取得的收入直接计入当期销售收入，而是解决房地产企业广告费、业务宣传费和业务招待费的计算基数问题。因为，新31号已经取消了原“开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数”和“新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度”的规定。2、适应新企业所得税法规定，视同销售收入作了调整。新31号第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。取消了原“将开发产品转作固定资产”这种资产所有权没有发生转移也要视同销售的规定，这与新所得税法是实施条例第二十五条和国税函[2021]828号文件规定是一致的。3、降低了销售未开发产品收入的预计最低毛利率。新31号第八条规定，企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%；开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%；开发项目位于其他地区的，不得低于5%；属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。与原规定相比，除经济适用房、限价房和危改房外，其他最低毛利率降低了5个百分点。4、公益性配套设施有偿移交国家有关部门的，其实际成本可以在移交当期税前扣除。新31号第十八条规定，企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。5、新增了计算成本对象的六项确定原则，减少了纳税人与税务机关的争议。新31号第二十六条规定，计税成本对象的确定原则有如下六项，即可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则和权益区分原则。同时规定，成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。原则规定明确，方便了纳税人会计核算和税务机关计算确定成本对象。6、将营销设施纳入开发成本中的间接费用。新31号第二十七条规定，开发产品计税成本支出的内容包括土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和开发间接费六大项。其中间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特