房地产经济测算财务基础新

房地产经济测算财务基础目录21现金流量资金的时间价值43经济评价指标敏感性分析现金流量一、现金流量（CashFlow)的概念在一定时期内，各时点上实际发生的资金流出或流入。现金流入(CashIncome)现金流出(CashOutput)

净现金流量(NetCashFlow)=现金流入-现金流出现金流量的时间单位：计息期二、现金流量图（CashFlowDiagram)

现金流量图的构成要素：现金流量的大小、现金流量的流向（纵轴）、时间轴（横轴）、时刻点。箭头的长短与现金流量的大小本应成比例。现金流量的方向与现金流量的性质有关，箭头向上表示现金流入，箭头向下表示现金流出。资允金护的率时张间局价其值引么入痰问趁题奔：今送年名的1眨0罢0元勒是背否歇等陕于鲜明捎年羽的1裙0布0元赵呢四？资闪金助的元时非间屑价孕值睡（T祥i计m融e勉V泊a铃l兆u替e滑o牙f坊F蜜u辜n亿d励)概坊念把毛货解币衡作烤为葬社凳会皂生减产贵资手金查投午入聋到盖生伏产悠或预流喘通毅领芹域疾就怎会揭得比到政资乒金筹的也增务值滚，裂资谎金韵随辱时微间与推亩移州而然增检值继的夜这零部把分毫资皆金稳就受是未原泻有引资稀金裁的冷时唯间说价扬值撑。远或躬不以同吵时桨间都发男生辆的师等民额缎资舌金拴在种价镜值角上说的旷差倍别说称君为餐资克金律的飘时著间属价衡值澡。资潮金帮的裁时箱间姥价衡值1、初单乒利装计促算2、表复谢利同计细算淋（优利症滚谦利贤）计息期期初金额（1）本期利息额（2）期末本利和Ft=（1）+（2）1PP*iF1=P+P*i=P（1+i）2P（1+i）P（1+i）*iF2=P（1+i）+P（1+i）*i=P（1+i）2……………………nP（1+i）n-1P（1+i）n-1*iFn=P（1+i）n-1+P（1+i）n-1*i=P（1+i）n资这金锤的验时引间亡价族值例幕：李命晓悄同爆学库向悄银毅行伸贷说款2迎0忍0亲0况0元能，果约剪定4年卖后海一柱次丝式归劝还必，旺银趴行士贷故款待年末利促率河为5矛%。工问妥：（1）泡如蛇果锁银呈行什按顾单铃利汁计乳算截，治李粪晓4年怪后幕应尽还犬银达行针多意少跨钱纪？怠还榆款析中宗利跑息忧是萄多削少?（2）毅如右果甲银烫行摆按肆复昌利什计搜算秆，音李痛晓4年茎后路应蔑还肃银孝行泰多律少胸钱家？科还缓款挨中直利芳息公是创多黄少?解醋：（1）姥单攀利逼的挣本轧利紫和=炊2诞0槐0炮0否0×（1凝+雨4×5破%江)刑=周2案4迅0幼0烟0斑(元)其适中揭利隶息=牲2首0把0桂0哲0×4×5女%堡=踪蝶4碌0沾0巷0训(元)（2）芽复苦利思的赴本怕利椅和=肥2丧0喘0董0戚0×（1其+余5帐%）4=嫂2狗4猜3给1锁0窜.测1同2刷5和(元)其习中杀利屿息=堪2卵4瓶3摘1斑0绑.手1做2斤5治–歉2达0旱0忙0叔0蕉=完4膊3腾1握0钉.加1谢2臭5剃(元)两守种待利么息敏的哨比父较惨：在大资评金钢的凉本喉金策、拐利锤率舌和拣时紫间码相却等蹲的封情腿况炸下数，瞎复献利蛾大帖于咽单宏利订。资剖金等的阶时索间馋价些值3、农名奶义咸利惧率岔和矛实湖际榴利进率引剥言制：计倡算嗓利躬息四的机时帅间只单则位匪和叔利樱率鼓的售时焰间确单裁位据不饰相驱同皇时,会超是墙什影么听情业况宰呢?名旷义寸利牙率萍（N常o霞m埋i选n渠a橡l粘I探n智t称e浇r轿e大s吹t）框是切指扎利面率案的堵表春现猎形桂式贯，周是俭指包计婶息防周崭期核利父率i乘弟以贞一铺个懂利菊率枯周印期状内茧的冒计瓣息翼周辽期架数m所笛得摇的描利扩率辛周播期块利乓率启，壶即r阿=忘i寻*送m实代际备利弹率(饺R之e嫌a慎l担I教n麦t武e粱r字e邀s被t屯)是悼指港实鬼际广计耍算禽利芬息不的粮利帐率飘。在竿名吩义职利桥率它的骗时捞间严单渣位炮里俱，虏计无息医期宴越动长见，腾计燥息缘瑞次符数掏就雨越投少既；偿计确息颤期批越展短流，庭计丛息添次馆数联就违越课多絮。次当块计键息遥期妇非件常假短临，友难德以录用朽时震间律来音计贩量短时障，尝计水息肢次示数捆就卫趋伪于鄙无半穷作大疗。设r为丧名五义苹利爆率撇，i为墙实屡际纸利帐率错，m为秀名惭义弯利袭率辛时喜间巡寿单提位呆内肠的乔计香息梨次目数圣，什那呀么镰一弟个迫计每息忍期揪的距利工率术应磁为r扰/缎m，史则激一域个息利押率忽时既间挂单落位深末邀的陡本元利恢和花为胖：资定金烦的咱时翻间鼠价创值例莫：假缸定岂李馅某这现瓶在请向蝴银还行颤借树款1集0唱0峡0余0元州，贱约杜定1伐0年愁后织归俱还馋。醉银畏行薪规顾定觉：紧年阻利肚率催为6抛%，洒但谎要宁求飘按支月愤计泪算富利韵息灶。做试竭问雾：准此洞人1宏0年屯后迈应兔归结还站银丢行培多络少恼钱被？解:由浸题闸意安可筑知作，蹲年蹄名赛义私利配率r=惠6琴%，宋每垃年深计健息浩次瓜数m=毒1题2，睡则弹年域实筒际熔利巡寿率海为辈：每舅年悲按督实编际穿利靠率斑计酿算蚊利啊息宿，南则1枝0年棋后1群0呈0如0割0元转的台未雪来胁值吓为输：F=P(呈1匠+i)n=弊1愿0望0便0行0君(替1披+惊6库.燃1规6术8恰%伐)1苍0=迫1斤8晕1死9安4茫.糠3拉4换(元)即座，按此上人1彻0年钩后拔应剂归店还锤银港行1涂8雷1按9拉4秃.惑3笼4元碌。资肾金劈燕的躺时炸间怨价降值1、现活值（P蜓r愚e响s务e句n撕t赔V降a穿l字u抛e适,记印为P）躬：芽发欧生扶在眠时乖间蒸序打列皱起涉点秃、以年柱初子或计赚息窜期绍初加的义资拘金。睛求评现业值妙的心过评程欺称他为乘折慈现刻。规千定都在牛期和初。2、终般值（F阔u绪t者u老r卫e请V般a订l沙u谣e织,记巩为F）死：说发冲生灰在葱年乞末现、执终星点绳或计叉息浓期爹末继的朱资却金。规遮定歌在域期辫末。3、年辆值（A追n游n戏u蓝a蔽l隔V茅a汉l窗u乔e躺,记携为A）拼：威指示各誉年等战额支户出男或虹等丽额想收唱入赌的橡资秩金缘瑞。规款定蛾在菜期踪蝶末。资患金腿时动间闲价皆值均计缺算胀的席基示本息公胀式一城次期支皮付红终鹿值一吉次均支赤付镰型眉一近次翠支千付竟现往值资序金及支秩付该形病式羞等灭额父序蹄列孝支辽付峰终孔值等贝额舅序矛列角支我付苗现速值多度次列支呼付桶型翁等贼额来序央列涂储苗存样基京金等盘额妇序洋列个资掘本脊回冒收等暴差塔序拌列杀现友金戏流洲量等摩比灯序列列单现首金柄流善量以胜上锅各丢种际形称式泡如瓜无石特杜殊藏说缘瑞明与，脊均册采我用宗复皇利奥计制算遇。资围金雾的登时啦间衬价霞值1、恢一险次难支晌付倒终尿系版数是磁指膊无葛论豆现饺金序量谁是伶流嫌出响还韵是拐流皂入勒都搜在茎一君个比点筋上刮发页生米。步如警下崭图F竟=菜P（1杠+捐i凝)n=老P（F创/弊P搬,这i特,颂n窝)（F况/密P奖,舍i党,汗n组)省-替-济-费-玻-悬-丢-企-一摆次召支砌付雕终广值穴系胁数。例1：某杨企倚业两向款银崖行杂借记款5层0隐0杠0祖0元毙，判借桂款吵时秤间梨为1蜜0年布，冲借膨款旷年睬利率傲为1味0缠%，隆问1捡0年枕后供该反企刷业锣应乳还皱银冠行枕多青少丹钱御？解跃：F亚=笑P（1画+喝i驶)n=5引0陕0易0贿0（1帐+葱1附0监%）1悟0=忙1熔2栋9怖6氏8让7榴.鹿1日2捞3（闲元供）资夜金朗的璃时炉间番价灶值2、朝一气次袄支堪付廊现扑值摄系纲数（P撤/缠F刑,抱i谎,执n顺)惩-锦-鄙-勤-丑-退-夫-皆-一谱次讽支互付帜现解值升系脆数例2：某故人必打子算5年糕后验从浙银饭行咬取俘出5坐0野0虏0倡0元盆，滴银字行龟存嗽款谦年偷利全率瞒为3味%，努问市此陆人蜡现牺在治应江存隶入袭银仗行仙多估少驴钱寇？宋（旷按桶复下利旦计派算朋）解职：邻现锅金连流谈量拳图虎略果，P掠=态5喜0司0做0旁0绵/（1确+膝3劝%）5=滩4动3液1珍3河0葡.白4爱4鉴(元锐）一稠次隔支责付起终央值地系鹊数湖和阳一域次俊支系付袄现赚值随系倡数钓互但为勿倒匠数资刷金近的查时斧间咐价命值例3：某往人脑每拔年林存漏入起银牢行3贡0敲0耍0妄0元菊，趴存5年丽准愈备树买街房惜用酷，商存殖款插年誓利茧率表为3特%。既问贪：5年葱后棍此限人肆能番从枯银牲行玩取凝出遥多待少道钱竖？解贼：乘现唱金善流披量撑图突略厚，=匪1傻5照9俯2敌7书4询.决0所7粘(元)3、地等判额数序泪列握支扑付壤终倚值肝系娱数F俭=锻A圾+绪A旷(每1兼+左i填)船+菌A陪(李1难+济i抵)2+期A浴(各1谷+凝i喇)3+惹·唤·稠·映·殿·棕·极·歌·盛·傲·阅·叠+拣A（1采+食i遥)n调-哭1进比行竹数死学穿变胜换榨后诉得降：(汪F铲/也A研,绩i恨,克n佳)称悲为劳等你额仿序升列伍支渴付纷终妥值粮系进数竹。=尸F碍(银F惠/笛A香,贴i祸,尾n衔)资赖金产的尖时炊间狐价扛值4、浊等窜额勒序善列棍支总付羽储激存寺基没金落系其数进训行兼数尾学铜变骄换林后通得私：(蜂A牢/岁F剃,侄i渠,袖n凶)称痛为谊等阿额婆序兔列鹅支嫩付陵储票存努基依金捉系踢数庸。=其F勾(俯A屡/棒F懒,膏i得,侄n蜜)例4：某葛人改想弯在5年携后隆从永银少行蚁提捎出2忙0万掉元轰用友于搜购旷买往住着房蓝。说若胀银童行残年效存刮款形利远率狱为5榴%，选那门么糖此弱人滤现嫁在讯应确每独年妻存闲入执银励行包多卸少目钱毯？解款：资辜金狡的线时疲间挎价蜂值5、挣等乘额盲序奏列踩支撒付求现膀值布系弓数(上P弊/方A傻,姐i牌,辨n掉)称扔为夫等手额倾序估列添支妇付际现恋值辈系胃数村。=糕P旧(肿P斥/倒A漆,滔i子,犹n肌)例5：笼某仔人贞为瓜其僚小药孩忧上太大居学鉴准圾备唯了削一画笔谜资据金躲，举打轰算兄让涛小释孩浙在妥今失后星的4年枪中由，恨每座月弃从臂银网行川取品出5压0洲0元煮作彻为潜生惭活垃费扒。宪现与在忧银绣行学存修款阳月距利绸率烫为0助.殃3信%，景那储么店此悄人友现袭在穴应场存封入艰银甘行摘多德少释钱怎？解械：厘现仇金纠流阻量禽图轰略炕计播息色期n排=4菜×滩1最2劈燕=漆4乔8（月今）资加金裤的壤时军间臂价良值6、久等蓝额资序围列供支作付赶的芽资房诚金漂回流收虑系阀数（A烦/躁P，i反,厅n企)称买为躬等仇额轿序戴列揉资怒金负回狐收系垮数短。例6：某滚施凑工煌企戴业稠现注在哨购棍买子一酷台换推腿土下机版，基价熄值1疲5万吸元冻。添希错望绵在8年罗内觉等窗额俘回师收姿全灭部子投获资旬。砍若帖资晚金张的惕折败现蛮率电为3壳%，吼试激求钞该垂企饲业戏每印年尺回浮收矮的爬投宽资患额坏。解悼：=感P田(洗A头/俘P旷,避i却,皇n属)资波金维的汤时率间蜂价棵值7、绸等植差告序苍列寨的材现纪值警系翅数塘和捐年剑费们用哗系喇数+A1+(n－1)GA1

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