房地产估价理论与方法之收益法

房地产估价理论与方法

——收益法及其应用目录§7.1收益法概述§7.2报酬资本化法的公式§7.3收益期限的确定§7.4净收益的求取§7.5报酬率的求取§7.1收益法概述含义理论依据估价对象和条件操作步骤一、收益法的含义1.①含义：（收益资本化法、收益还原法）是预测估价对象的未来收益，然后通过资本化率或者乘以适当的收益乘数折现到估价时点来求取估价对象价值的方法。②报酬资本化法：是一种现金流量折现法，即房地产的价值等于其未来各时期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益，然后利用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。③类资盒本支化舞：西将揉预甩测谱的喝未宽来剑收蹦益双转蔽换勒为局价描值如，腾类务似娃于减根不据椒利杀息使倒度推牺出址本掠金枝。④滴收叮益钟法我的帽本扑质成是便以帽房驱地棕产喷未湾来动收农益薄为骗导望向舱求禁取束房孝地爪产叙价链格刑，佩测促算扣出马的纵价誓值挽称急为青收男益朱价记格2痕.驶收铅益至法馒的找理区论管依础据①萌预死期棒原售理辜—量—贼决哗定狐房叹地种产影当违前越价粉值扒的宾，尽重底要抄的盗不涛是央其迈历友史纽奉价偿格喂、节开除发迈建殊设慈已纲花榜费大的则成牲本邮或百者藏过脱去葱的换房德地耀产听市陆场调状屈况彼，牙而驰是躬房胀地仆产斗基畜于菊市竖场归的帽未怖来愤所趣能满带办来满的缎收旁益慕。②夹基例本府思贸路陡：床将雄估怒价伟时侧点骂视茅为鸟现渣在缝，馆那到么掠现呈在课购帜买匪一萌宗梢有绞一爱定票期鹅限示收滨益驶的彻房完地凭产否，蛙预筑示济着劣其涝未仗来娃的漫收矿益贱期揉限币内而可扛以笛源洞源墓不战断盗地陶获赶取描净袭收增益蜻。莲如辩果秋现财有察一抓笔反资盒金监可司与榨这等未扁来翅一莫定锐期翁限非内坏的逼净样收蚕益萄的顷现供值捏之喷和娃等袭值祥，扣则孕这核笔投资龙金记就劝是据该闸宗肝房馆地拣产济的凡价景格收弃益碍性厘房栋地评产仔价盈值谱高凶低甘的嫂决撕定念因竖素咽（晶三讨因钩素狼）斧：毒未亲来勇净亿收渔益袜的暖大太小裕，粘获胃得假净涉收难益城期蒜限谱的候长艺短得，音获条得龟净狡收打益卷的琴可恋靠酸性元（略也妇就摧是差风晒险颈）纸。例表1坦、后（胳判肾断东题钓）换房古地炎产雷收鞭益汪可权分乞为歼有裕形脊收锄益海和锐无窃形链收鸦益部。众无灿形凝收扁益冤通洪常顽难酱以菠货罢币倡化谱，驾难针以劫在幅计烤算袍净晃收赏益挑是芬予夹以俊考权虑键，或但值可般通砍过搜选狠取票较瞧高米的裂报肿酬切率育或睛资阿本冬化础率养予胁以社考定虑肢。档【缓2仰0照0麦9屑年好真赛题吗】解诉析挡：如看果昂选嗽取穿较霉高细的爪报枪酬少率租或炸资遗本腊化哨率巨，年会危使烧得器最侨终偿的腿评掉估躺结薯果呼更贿低雪。并这窝样合非昂但樱没名有帆考烂虑详无赤形茅收净益喂，党反溜而修还刃降村低盼了愉这注种灯无住形训收盾益柱。蚊应柴该陪是嘱选捏取致较腊低码的迁报许酬挤率旬或隙资涝本南化皇率馆。✘报酬资本化法3汉、收妄益翻法找适愿用搅的帽估择价味对嘉象收冰益战法捏的苦适其用意的圾估牧价闷对以象个是湿有沈经俱济亡收洲益或或胁有愤潜渠在捷经博济院收尖益灶的惊房炸地壁产昂。科它宴不驻限龙于衫估朱价简对雨象吊本环身辜现冠在时是勾否心有舍收墙益辅，杰只妥要沉估仰价伪对浙象踏所眯属沾的聚这组类分房恐地刮产至有及获确取盲收热益骑的输潜背在亚能异力那即北可。4、收恭益患法茶估驱价搏需隙要膝具令备钩的铃条怀件—会—房赠地测产默未滨来贪的夸收拌益崇和狂风郑险贡都黎能骨够昏较提准扶确候地语量吊化匠（挨预侮测颈）5、收幸益羞法涉的斑操低作庭步夜骤搜棒集继并准验户证桂可因用盗于挖预由测顶估锐价左对焰象贩未施来闭收察益牛的驼有轨关骑数烦据负资硬料。预直测毅估固价壮对妹象出的特未才来趣收丹益聋（旨净香收尚益熟）策。求齿取粉报级酬唇率涂或音资谎本舱化迹率险、跟收糟益牌乘涉数龄。选从用存适受宜虽的鹿收认益慨法畅公孤式楚计款算忠收进益些价凑格纷。1、一璃般酷公江式■一傅般差公功式—料—收睡益麦法甲的冲原凝理和公叙式-士V：进房帮地己产剖在语估救价海时鸡点锈的碌收兼益抱价课格-弓A：伸房违地块产雁的凡未扔来喉净驱运近营闯收做益-蹄Y：良房枝地辅产霜的天报台酬桃率-俱n：肆房肤地牌产劲的鞋收僻益甚期友限在套实聪际只估附价舒中王，寒一亮般蹄报毅酬拌率族长浓期投维治持氧不弟变杨，齐所幼以锐公轮式施简吓化秩为赠：公苍式牙中乱的蓬A、Y、n应摩一蜘致忌，绍而惰且裂一迅般位以友年季为量单苗位§7离.兆2谨报敞酬织资俯本酷化商法惰的棉公咱式2、净甚收嫌益支每析年源不挖变嫌的钩公跟式以贸上摔均叹假穗设要净左收破益践发灯生题在斤期湾末献，拐如板实怨际存发辨生促在贯期用初壮，肤则荐公访式蔽变报形尾为例纸2夸、某互宗判房毯地先产篇是慰在涂政岂府恰有返偿浊出做让爹的熄土郊地予上反开休发谅建件设砍的辽，皮当湿时悟获冰得付的迎土朱地蠢使幼用柄期肥限榴为5裙0年秒，腰不排可完续辛期姨，柳至肚今访已等使厅用陡了6年诊；鞭预副计跃利伯用顿该俱宗幻玉房迹地忽产冰正避常棒情桌况溪下蛋每扑年当可庙获摔得亩净迹收煤益8万用元沾，深该少宗执房抹地剖产沙的师报站酬捐率破为8阔.项5污%。循请负计厘算损该援宗捧房虾地张产曲的循收更益备价秘格啊。净律收窗益冻每饶年惧不州变哀的柴公月式盐的危作丛用：①腔直宏接蜓用倾于饶测西算终价移格休。②性用村于语土荷地闻使颂用紫期荷限绒、位收包益针期艇限从等奥不扰同彼的敞房玻地坝产顽或孝者决租多赁尘期疗限屋不贺同仔的协租众赁疗权菜价曾格昏之肥间潮的昼换缠算付。例3久、某粱公偿司5年滩前绘与代一法办掌公暂楼厦所匀有厘权冬人旁签袋订投了卧租斜赁荷合显同础，共租应用咱其栋中1壁0烈0巩0乞m2的性面更积伐，酸约坟定症租喂赁宜期爱限如为2紧0年颂，挎第国一抬年宇租未金侨为2喇4万府元倍，全以尖后疼每拼年饮租凡金施在惯上农一吴年朵的范基伙础叉上秃增险加1万垒元趣，高从震第8年击开御始怎，滨租案金泻保袭持农固佩定使不驼变典。龙现届市紫场符上秒类踢似适办播公某楼牲的幻玉月桐租贞金鹅为3殿0元/零m2，戏假搏设衰折矩现衣率旬为1苹0在%。高请允计享算然目蜜前休该扑承君租艰人贯权楚益总价爽值野。漠【2剂0侮0罢8年逐真佣题晕】【解析】也就是租赁权价值。

年租金=30*12*1000=36万元在膀不本同仰年浴期自之释间洒换次算很。挥两症房化地帖产饥报躲酬腿率马相寇等录时拔，两朵房浪地判产服报撤酬拦率丸不趣相第等凉时盲，【仁重巡寿点秃】祖不型同仍期素限育房尤地什产待价族格象之盘间牢的狗换次算交，饺已庆知蝴无两限甜年届的夏价拳格优求逢有来限孕年隐的伞价量格例4、己耍知奥某茎收众益别性胸房尖地危产极的正收类益恰期并限喘为5碍0年寨，分报会酬发率淡为8伏%，阻价亮格涂为4青0事0叫0元/铲m2：寄若费该枪房弟地状产戚的堤收西益妈期卫限枕为4匆0年衫，奖报敢酬丈率勉为6螺%，苗则液其革价丑格假最陪接略近勤于姜（皮）疗元/贯m2。熄【携2美0名0递6年调真锈题】A规.向3柳8揪1陕6B烦.够3欣8他9龙9C往.鹅4锋0窜8栏7D肺.块4索9融2描0另外一种思路。因为这种房地产的年收益总是一样的，所以先求出年收益，再按照新的年期和折现率计算其价值。4000=A/8%×[1-（1+8%）-50],解得A=326.97326.97/6%×[1-（1+6%）-40]=4920✔3、净睡收雪益暂在愤前权若识干直年平有具变浴化似的惑公掠式收套益索期言限乘为祖有翻限董年盯的辰公牛式收膀益墓期兴限丧为冠无焦限经年带的短公思式-事t障:净妨收庆益任有倚变稼化殃的瓣期炉限适约用撇范欢围尼：铺根消据棉估闲价振对可象绵的饿经各营战状石况鲜，达对陪其爬在圈未咳来哈3～5年候或丝式可漏以政预彼测彼的雷更艺长铁时累期庭的邪净寒收游益尊做捉出稿估那计易，血并著且宫假银设奶从邻此赶以惨后臂的煮净蹲收手益旱将注不念变均，组然她后田对碧这献两椅部贴分气净边收扮益型进敬行头折龙现余处铅理炮，踪蝶计块算壳出甲房炉地阔产负价锐格4昨.净舟收吵益透按悟一住定堡数奔额团递耗增报的珍公栽式收便益竞期膨限孝为费有税限铲年公子式靠的括假伙设横前盒提溪净阵收称益器未包来古第恶1年珠为A，芹此火后絮按起数辽额b逐泽年夹递派增栋，腔至复未印来降第n年累为A咱+（n识-塌1）b桃报棍酬湿率矮为抛Y弯,蔬Y不言等刊于朋零收胁益重期驾限社为华有粪限场年每n收如益而期渣限仗为品无裂限划年公队式铁的崇假病设狐前明提液净拥收抗益僵未丛来俊第秤1年怠为A指,此丢后冠按彻数良额b逐狐年饭递洲增,至远未撇来局第n年始为A泥+（n扎-香1）b便报群酬旬率狼大剪于惩零千为侮Y愈收接益践期溜限掩为拢无转限敬年5、净侵收拉益淡按矛一输定冒数窝额缘瑞递氏减衰的隔公猜式公饱式耽:-幕b：摘净今收偷益病逐梅年腹递令减巾的候数雨额-未月来喝第n年悦的骄收帝益群：A扁-（n翁-验1）b假麦设棉前润提净伶收锅益向未愤来脏第赵1年烫为A，铁此架后翻按衔数像额b逐鸽年呈递首减,未毙来员第n年点的母价茶值退为A刃-（n概-羽1）b报些酬眼率更为专Y刮,岛Y不培等哪于打零收西益久期墙限染为狸有次限器年瓜n驰,且n小连于插等价于A境/有b池+添1确痒定团合说理四经锦营东期年拣净鄙收饺益翅为佛零但时煌的肯期字限鲁A助-（n墓-售1）b便=扣0，拜求盈出n例5、预胜计栏某荷宗订房定地伙产盯未技来梨第奸一善年短的乱净寇收袖益沫为脆2办5万汇元茫，竭此步后把每虾年晚的鲁净骄收即益茂会魔在询上零一要年宁的丛基煤础煌上武减叨少2万鲜元党。衫请刮计焰算属该窄宗决房督地军产乔的冤合服理闪经清营健期匠限想及授合裤理膝经幕营旬期谎限焦结御束驴前拘后梯整蛮数粒年敬份尝假他定灵情涌况金下秆的绵净损收根益宿；企如樱果冰报吵酬波率绣为6孕%，拍请站计径算违该只宗篮房晌地滔产洁的贸收幕益俯价喝格妨。该宗房地产的合理经营期限n计算如下：令A-（n-1）b=0有25-（n-1）×2=0n=25÷2+1=13.5（年）该宗房地产第13年的净收益为：

A-（n-1）b=25-（13-1）×2=1（万元）

该宗房地产第14年净收益为：A-（n-1）b=25-（14-1）×2=-1（万元）

所以合理经营年限为13.5年。该宗房地产的收益价格计算如下：6、净添收订益层按埋一稻定腐比牵率扎递驳增袭的程公香式收初益并期阿限焰为葡有落限里年威的程公首式g：己净庭收狭益悦逐姜年陵递书增排的板比保率安，为未雾来鸦第n年锈的笼净惠收玩益豆为A（1伴+父g）n技-旧1公隶式制的投假稿设纯前积提①蛮净蛇收万益揪未刑来畅第1年娇为A，赔此鸡后留按似比附率g逐业年谱递乔增②殿g﹤Y③岭收危益鲜期埋限牌为辨有筋限蒸年n如家g拖=输Y栗时文，7、净付收答益裂按蓄一优定陡比道率易递葬减恋的驼公待式■收觉益巧期颈限匀为附有丙限帮年曲的神公圆式■记收喝益尺期枣限迷为异无栏限沸年暂的违公焰式有铲效珠毛浪收毙入别逐秆年笛递份增遍的奴比浪率绞为沾gI,运辟营悔费贪用什逐夸年弟递贩增造的快比乱率图为gE■有递限逗年拘期讨的研公梨式-旱I：护有贺效眉毛己收烛入-斗E：般运波营承费辜用-企gI：I逐荡年雕递辞增妥的吴比霉率-作gE：摸E逐叫年块递豆增绿的宽比桐率有笑效多毛货收招入械与佩运蕉营慰费蜜用震逐榜年畜递核减执的统比臭率吵不尺等誓，五或那者氧一独个井逐领年题递梢增幼另行一筝个替逐陪年欺递僻减无正限粘年育期腹的罩公仔式8、预钻知辜未虎来观若参干练年对后棋的役价厌格让的雁公妻式—馒—暴7票个苍公悲式公亡式驾一-V：京房身地赵产娇现撕在符的递价培格-凤Ai:房撒地畏产燃未脚来t年弃期谢限多的犹净颤收阳益出，生简幻玉称琴期牛间圣收意益-画Vt：米房贿地苏产暑在充未狮来湾第愁t年望末木的患价浙格-肥t：茫持给有典房苦地处产哑的声期辟限公窃式仰二裕:上叠式因中好净绵收焰益陡每踪蝶年富不衡变亭为A饺,公凳式令三钢：泪难鉴以落预今测沙未丘来气的常价封格征，间而这能芝预舒测蒸未置来筋价念格宏相贩对拖于补当偿前抓价班格拘的求变疏化异率黎，永增倍值项率立为△公湖式经四再：宁如吉果熟预蛇测敲的宾是盼未迎来捕价哀格毅每负年陆上奔涨逐率捷为证g，她即Vt=饭V（1份+增g）t公仰式舒五级：雕净近收迹益属不缎是地每卖年册不叼变艇，亮而同是叮按造一玩定沿的聚数烤额b递吗增公摧式杆六熟：晓净涂收危益歉如朝果理按号一朋定佣的声数货额b递奔减难，公霸式仿七涝：奥净揭收股益戴如透果扩按的一把定秩的敏比澡率忘g递嫩增公渣式共八稳，贵净院收扶益叼如棵果污按刃一毫定维的雷比与率敢g递复减1擦、含当义暴：收纤益皂期竭限是覆估蚁价威对丝式象稼自终估始价席时果点豆起混至浊预寻期扫未晒来闯可形以碑获葬得收血益弦的眉时蚀间剂。建念筑摇物醉剩胜余递经堂济雄寿遮命是辆自缴估稠价视时旷点宣起烈至断建太筑抖物阻经顷济负寿截命艰结刑束蕉的号时化间侄。土辈地羊使吴用恨权知剩桂余泰期傲限是尤自矩估村价盈时欠点蓬起陪至路土壮地词使巡寿用围期诉限腰结半束姨的求时轧间昆。2暗、三逗种劳情廊况逐的奶处纺理：收①两站者情同忧时衰结走束培，壁以急其逗共花同确的窄期渡限纱作辫为故收银益徐期桃限兼。②建梅筑酷物袜剩司余定经磨济狂寿悔命全早赤于绑土椅地晶使迈用恐权茶剩许余痕期昂限爹结细束委时荒，龄房靠地花产艺价呆值倦等鸽于戏以瓜建鞭筑仅物谋剩猜余弱经凯济接寿薄命他为贩收次益踩期伟限粱，阵计鬼算悦的绑房姻地未产继价晋值围，坡加点上赏建回筑许物题剩友余升经赵济已寿皆命悲结谋束贫后粥的葬剩馋余氏期肢限洲土去地讽使科用第权引在牙估阁价株时未点危的轨价怕值泽。③建瞧筑钞物庙剩折余让经园济扁寿炊命苦晚涌于那土掌地州使透用禁权谋剩器余琴期柔限缩慧结害束资时纳，聋出犁让吗合俊同僚中椅未徐约吩定当不敏可月续萍期漆的消，鲜房轻地椅产臣的完价促值饥等剪于护以丢土分地毒使厕用哀权荒剩芬余叠期猪限顷为交收梅益泉期踪蝶限粒计债算倒的眯房泳地凤产帅价夹值需，蜡加汁上父土尿地搁使傲用佳权吐剩抚余踩期复限颤结查束香时挡建永筑遇物暮的锋残担余斩价绩值踢折驶算胞到爪估急价恳时辉点黄的菌价虫值。出圣让惜合督同栋中聋已及约骑定米不羽可肌续蚀期输的并，掉以膜土健地素使此用牙权产剩屈余控期合限屑为探收模益其期腊限§7遮.东3蚀收熔益耕期盒限退的救确导定1锋.净铲收辩益蔑测刃算师的父基织本别原最理基喜于烂租匙赁涉收着入勿测吗算宏净售收卷益右—择—投浑资纯法基爬于酒营池业单收升入喂测抛算汽净春收赶益雪—渡—利足润络法对半于商既己有躲大勺量叉租抹赁构收叼入慨又夫有虽营惠业迅收绑入阔的遗，蜻宜膛通摆过话租讲赁勺收巷入杯求弦取献净战收推益（做一愧）基尤于沉租均赁纸收鄙入雄测拆算犯净声收东益基季本稠公赵式软：吨净铜收制益逆＝勇潜便在斑毛锡租耗金脸收滴入挽－崖空鲜置层和钟收铅租亿损株失沾＋催其明他胡收阔入质－壤运企营膝费左用泳＝少有沃效池毛艰收撇入锁－诊运屑营拘费撤用相续关倦概坦念准：净通收袖益、潜谅在盯毛武收躁入、空枝置季和壤收抽租浅损蕉失、有轨效惊毛消收握入、运煤营解费放用运灾营啦费湖用砖的怎构极成呀：袖房胳地鹿产滨税规、渠保妥险国费颤、赖人骄员迈工撕资斩及滚办驶公运费哈用挤、兰保席持赞房贵地寒产尝正骡常祖运街转淡的狭成转本斧，留以森及掏为形承爱租爆人恭提涂供提服绩务域的绍费筐用哥。运哄营怜费旧用乱与景会麻计店上出成碎本屋费肝用风的卫区轨别蚊（先四遍个与不穗包袖括）①不券包绸含受抵榜押厦贷丸款初还糖本星付淡息嫂额逢，疗如划扣在除蒙为绪税改前诱现巧金虚流戒量衰②密不膊包匙含晚折食旧刮（哨不盒包欲括齿建基筑党物晚、叠土似地蔽取组费纯费稿用忽的妥折他旧搁摊车销路，砍但源包比括联寿吸命下比斩整尽体再建颂筑蹈物叨经妙济厦寿积命睛短云的扬构闷件配、觉设孟备飘、虑装肿饰幼装屠修粘等筝折秆旧请）伍③娘不童包爪含点改埋扩撑建恭费轮用码—法—可宇用号假震设迎开司发仍法沉来智测吨算亚改偶扩脉建印项音目④客不友包嚷含排所蹲得尺税匠—梯—与经特铁定不业阻主隔经肿营呼状设况畜相拌关兴，飞所锈得眉税秋后蔬称俭为订税共后皮现额金饥流妈量§7赴.龙4雕净扣收障益南的或求残取两否个免重永要别指篇标欧：（差可皂以愤通采过涉市啊场尝法叛提果取叔获槐得舟）例6、某砍商爬铺腰建良筑姨面袭积五为5缸0连0m2，皮建熔筑辆物魔的宰剩嫩余登经本济展寿户命直和备剩栗余称土笑地洋使挂用悄年绵限策为3表5年霞；慨市歌场迷上畜类稿似用商屑铺愚按验建随筑愤面止积阳计闹的晴月坛租稿金渗为1既2瓜0元/庙m2；吹运酿营英费横用嗽率凤为仓租初金长收驻入港的2贝5%；腿该扑类晌房攻地箭产炒的旧报当酬然率优为1青0%。堆该庭商助铺求的狮价牌值跨为虑（贺）先万蔑元招。蔑【2觉0迈0此6年坟真仰题唉】A岸.立5基2士1B蔑.价5志3卸3C叨.纲6龙9逗5D听.怖7无1斧1✔【解析】年租金收入＝500×120×12＝72（万元）

运营费用＝72×25%=18（万元）净收益＝72-18=54（万元）

例7、【剧多才选得题景】蛇某很写夏字铁楼够的无租投金肃为鲁每直日肌每爷平魔方血米3元听，覆电气费读、俗物济业攻管顽理翠费瞎由糊承坟租纵人粱负先担凤，兔水而费饺、猛供牧暖山费质、崖房肿地氏产统税床由固出叙租敬人巾负疲担地。垒由咏该盾租姥金冬减醒去卵运钢营歇费蠢用选求珠取凉该桶写由字闯楼珠的幅净弯收匠益蠢，县应笋减披去序的荒运薄营歉费扶用城包庆括箱（）辟。【2躬0孔0撇8年迹真衬题掀】A客.电弹费B辛.物循业烫管讽理勉费C桶.水悦费D技.供偏暖旅费E洁.房歼地良产体税✔✔✔2、基孩于荣营呜业挣收纱入匙测防算腹净秩收蜘益特越点赚：裙业小主琴与挨经借营脆者月为课同好一夜主浮体暑，扁房浮地露产阀租陡金抱与娃经喷营久者个利灭润勉没缘瑞有健分橡开与先租奥赁减收农入绳测增算扁净酸收尿益父的抗区没别潜提在块毛峰收币入砖或赖有答效胖毛殊收席入暴变兽成偏了岗经解营点收肺入要誓扣绑除佣归梅属畏于臂其逐他配资乐本飞或驴经吸营宝的排收穿益3、不饶同滚收饱益榜类论型沫房淹地确产概净蒜收搏益涉的悬求骑取（嘉一录）出饮租抗的降房直地汇产江净弯收理益屠的鼠求丧取计尺算值公京式麻：扛净膨收严益酸＝镰租腾赁典收贺入终－久由扑出脸租慕人编负鬼担小的码费瓜用租慢赁牛收德入途（号2项脖）痒：精租吓金炉收牲入鄙、句租蓝赁祝保榴证脚金都或录押寺金园的询利签息出刮租猎人杏负明担歇的带费沸用车（苍6项卷）环：喂维浊修批费舱，说管虾理吃费驴，闭保肝险果费犯，断房的地廊产岩税稍，滚租漠赁瓜费仙用暂，哪租苗赁蒙税奋费锈。现傲实伪出泡租把人蹲负裙担蓄的梢费证用叠—望—名殿义斗租冲金窄，塘计所算遇时溉要朽转办变繁成里实牵际凯租拢金—剖—由逝双积方为在台租引赁柏合液同发中欧约笔定恼。例8、某窃宗谁已靠抵模押蹈的趋收胀益果性瓜房评地抵产程，胶年墓有欠效龙毛胃租倘金盼收钩入5司0烫0万体元探，始年毛房座屋已折奔旧纯费3炮0万眯元凉，救维塑修栋费纺、渐保颜险环费预、叨管斜理少费固等5混0万锯元连，瓣水掩电谈供乓暖未费牵等4女0万祸元谜，沫营射业送税蓬及曲房肤地左产爸税腐等6碎5万累元乖，敲年爱抵啄押澡贷早款夏还振本阶付任息欠额7荐0万刺元示。租租凉赁肠合决同店约盟定四，屑保贸证旦合栋法暑、熄安惭全订、疯正伸常蔑使掉用搂所欲需仇的交一酬切禾费托用使均言由林出晓租乱人色负混担健。导该昌房奔地枕产育的智净灭收杠益传为彩（御）蛇万狱元.【2违0制0级9年能真饱题盏】A责.对2窃4伟5熔B武.挤2歉7罪5荷C剃.歪3包1煎5探D挡.姜3蛾5厨5【涨解吃析鲜】水军电赢供苹暖涛费每，释不辞是坏真痰正询的盒房派租扰，课抵属押晒贷并款张还乓本杜付耻息础额刻也臣不淘包毅括益在傻收拔益寒性挂房杜屋正的霸使吴用示成隆本铅中毅。源5陶0迫0兰-胞3馒0积-售5蛙0械-拍6王5盒=竖3辅5陵5✔（环二闷）营隐业糠的商房哄地弟产迹净的收拥益诵的坑求鼓取商挽业经邮营朝的附房勤地迹产舍：搞净播收汤益愁=商接品顶销遗售桥收感入-商事品尺销战售疲成停本-经算营肺费让用-商摄品仰销楚售拌税菠金钥及馋附扶加-管接理季费参用-财忍务砖费恒用-商服业归利蛙润工芬业生俗产滚的鸭房捡地拔产相：筛净疏收音益育=产灰品破销脆售军收拿入-生趁产毙成禽本-产忙品涌销酱售苗费预用-产趁品爪销腹售萝税多金萌及锤附烂加-管签理毛费拥用-财梨务滔费坊用-厂课商镜利赔润农寇地净砍收姿益永的补测涌算涌：照净词收逗益捎=农呢地仅年摊产快值-各陆种肺费蜡用-投君资笋利叉息-农吓业球税-农砌业何利严润自弦用节或楼尚液未权使瓶用的号房沉地弄产疲净宰收袖益滚的栽求乳取腐。受可威以疮根兵据屯同膛一租市姥场怒上问有金收售益叨的斥类刷似膀房锹地旧产季的静有交关罚资麦料而来境测碌算魔，水或颈者炊通稼过衣类混似唯房赢地的产葬的秧净号收咽益考直思接但比态较关得呢出级。混丑合展收京益的志房堂地肃产夕净锹收绪益斤的帅求征取—粮—3种捷方泳法方表法体1：给首涂先播区面分印变胜动梢费违用钥和姓固督定炊费留用隙，陡将望各乒种搏类输型左的钟收蒸入绳分抗别屑减贼去典相身应抚的赶变愁动治费月用广，腔再立减缴去薪加撞总爪的箱固你定而费求用卧。方葛法丑2：絮首就先班测观算育各哭种妖类坡型趁的珍收鼻入塑，吴再皇测大算挖各瘦种恭类僵型饼的愤费士用铅，献再耕将私总事收愉入荣减蛙去滤总紧费乓用方占法悠3：势把垒混存合访收斗益螺的废房拼地秒产曲看肤成喝是渔各光种砍单扣一搭收甜益蹦类馋型摄房六地墨产洪的醒简统单陕组骂合剂，率分场别北求槐出仅各龙自浑的疯净鸣收军益歪，辟再伐相糖加淹得努出管总茂的恐净拍收聪益4.求岔取辫净授收妥益腔应桨注鼻意索的遍问秒题①屡有副形初收状益幼和步无浅形朗收营益：形同收张益贪是茫由菠房史地耀产赏带腐来董的选直头接败货经币笛收铃益;无坝形收础益部是挖指兄房圾地麻产恳带梨来寒的洪间变接摔利垃益在戒求涉取券净连收图益客时拿既抽要粗包极括延有裹形焦收此益毁，嚷又津要驰考耻虑撑各蝴种讨无舒形伏收待益无容形胃收虹益夹难罗以仆货亿币垦化宜，猴难稳以沾在遥计大算熊净世收畜益纯时织考昏虑筝，矩但啊可显以音通斑过阵选僵取变较怒低拒的在报非酬碧率恼或伐资炎本交化玻率肾予婶以毕考晶虑症。惧注私意船不翻要里重蜡复驰计暑算刻无鼓形酷收名益②掠实狡际她收末益耕和糟客务观皇收希益：实命际幼收找益灶是楼在备当即前限经番营腾管衰理宿状驶况影下翻实湖际微取渔得玩的诵收衔益稼，奖一灶般体不懂能予直胃接慈用啦于烦估社价盯。客狗观割收资益缘瑞是崇排脖除惯了作实吉际穴收凝益画中长属风于雪特诵殊斑的船、等偶讽然哲的赔因小素胶后斥能瓦够艺获是得侄的疾一砌般狼正杀常凤收援益恭，稻可帅以现作企为恭估耕价注的亡依役据才。【算重使点模】阔租钩约解的尸限累制有投租顿约漫限罢制饼的白，径租症赁侄期斯限并内拢的杯租竖金臭应荐采低用术租镇赁顶合垂同挽中片约粪定档的辟租壤金滔，妨即粉实狡际秩租肯金酬，蛇租期赁衡期芽外醒的帽租衰金布应表采极用庙正谅常李客售观坊的收市沸场计租愈金【焦重喷点报】牲承锐租强人园权月益营价般值哨评道估成奏本遥节岩约亭资鸟本伐化磨法咸，符即谷：渗承地租穿人劳权沈益性价致值略=某惧种异权勿益绒或你资拖产肠的辆价委值娱等镜于素其死未阶来怜有股效龄期预内览可强以执节籍约演的何成柴本悠的铸现裹值馅之吨和承任租铸人艘权群益慌价劫值凡评草估等喷于睁剩汤余毅租擦赁许期吨间绞各适期诊合连同昌租役金趟与互市神场屡租宜金蚕差飘额乎的吩现沈值泡之冰和合未同依租究金搅低溉于忘市颠场乳租约金桥，膜承搭租障人绝就浊有字价驰值合哑同贤租找金脸高修于姐市钱场站租较金匪，馋承盖租平人键权梦益扰价龙值站为营负有晓租压约迫限剪制蛙下劲的端价袋值习＝敬无窑租级约乌限误制棕下离的脸价妄值割－罪承腊租械人加权烛益济价番值箭乐割观智估浅计差、孩保免守伤估形计识和崇最区可挖能咸估腔计估猜价吓时助应球同夺时炒给托出谦净用收梦益锈的每三哥种前估课计扔值窝：宝乐川观舟估蚕计愉值偏、悠保船守倡估呀计朵值仆、坝最嫩可锣能坐的彻估拨计翁值除央了动评铺估董房侧地左产箭抵甜押型价形值东应宫遵案守资谨剪慎芝原灿则粒而华应沈选陶用稼较之保斑守们的枝估哭计羡值暮外抄，寻其遥他勉目腥的卡的曾估亏价闪都爬应携选历用氧最绵可港能府的赌估都计振值例技8共、就序收帮益日性狗房炎地纲产琴而掉言阔，租为羊合会理煮选支用榴或钓确告定悄其岸净伐收蚀益踩并互客应观五评造估获其针价草值尺，切往幅往怀要千求以估飘价献师录对轨其狠净挪收们益融同忽时疲给抢出持（市）呜。【犁2喘0背0述9年此真头题递】A鬼.较颠乐烦观闹的棉估警计俩值B准.较敲保康守白的扛估滔计雄值C渴.过蚊高栏的照估缩慧计惜值D剑.过台低母的绢估雹计倒值E甜.最钓可乘能之的蒙估奋计婶值预句测歪净瓜收槐益犹时均存僵在撞乐锐观省估偏计猫、问保匆守苗估危计皂和瞧最凝可榴能侧估惯计艺。岸如取果跨是欲评井估露抵锐押惨价繁值形，黄那免么肉根弊据嚷谨龙慎穿原妙则膀，肃应沙该书选牌择棕较且保购守惊的商估躲计棕；丈如庙果厕是挂评馅估洋抵庙押秒价翠值撤以亏外敏的毫其姜他适价鲁值决，吹则余应摔该封选秧择拴最茎可旋能尾的狱估白计烘值润。听C右D的绣说狭法摸，糖过荒高张或钓过想低决，闭这衣种隶说柿法色本男身梳就仍是惨错阿误貌的回。✔✔4、净才收仰益德流与模痕式蠢的肃确舞定净丙收勾益果每宅年通基续本舞上茄固颂定旷不走变净马收诵益警A的乓求进取标方闯法夫：过斧去消数独据葱简导单谎算吊术福平管均词法未补来卸数赤据版简低单茫算在术蹦平狱均河法未洞来范数远据崇资谷本杨化袋公旦式变法源（含最膊合洽理课的谣方仿法补）净蜓收唉益杏每顺年府基拉本普上梢按喘照驱某豆个纠固梦定姥的求数什额量递泼增岔或擦递港减漫净盒收来益之每后年蹦基失本泡上梅按朗照筑某涝个踏固跟定错的锄比立率乐递通增台或巾递锻减等其著他后有费规倡则吉的炮变来动增情腰况1潜.报递酬管率修的搁实骆质■投晃资扭回兆收—呆—所面投闭入勾资破本谣的海回克收全，钞即等保洁本挨。投勺资征回饼报赔—驰—所紫投闪入曾资牧本默全字部掠回仓收拿以猛后悔所近获伴得股的最额耳外灿资凳金迟，后即箱报膨酬急。报策酬栗率赢=堪投弄资关回量报凑/日所胶投文入暑的健资午本投拐资您收买益总与党风塌险拴呈竿正封相陡关奏。礼所讨选蕉取经的教报梁酬担率船，岂应菌等放同钳于料获朽取惹估配价激对介象蔽产膊生信的元净佩收置益尿具铲有青同冈等否风壤险喉的膀投勿资头的耗报缎酬重率房改地南产怒价亡值溉与腿报危酬萍率猫负望相巧关串。小不扁同奴地增区筛、阀时丙期亭、倚用浓途以、在类的型叼的锅房展地接产佳由失于牵风帖险忧不愁同剑，脏所同以北报者酬遗率窗也健各谅不败相需同§7暮.野5筐报碍酬脸率狂的甩求放取2、报海酬断率颜的灯求名取柿方袋法方悬法蚊一谜累球加要法异：皱报消酬绵率启=无娇风磁险册报郊酬第率+投陪资陶风争险偿补舱偿猾率+管谅理层负器担素补处偿息率+缺兔乏膀流辉动昆性果补帽偿辣率-投谣资木带逆来份的贱优伟惠闯率方替法滨二售市奏场厨提轰取故法：无指限絮年喝期驱，韵利吗用浪公炸式援Y蹦=衬A碍/袭V有漫限扁年吃期称，并利俯用困公贪式采筝用冈试盾错煤法雨试问算迁，多再倡线弹性卸内黎插收内益姨按酒一皮定敌比捞例扇递隙增掌且匠收掠益蜜期惧限生无封限耳时焦，舞利葱用营公被式方范法从三局投捏资浊报腿酬壮率避排吐序华插柔入冠法：搜烈集润与练报批酬胳率设有挣关抬的纷资忍料；将巴不符同膝类枝型凤的纸报基酬跑率码从泳低蛾到皮高垃按扇顺镰序梨排秋列；将硬估逼价货对泡象首与禁这猛些冰类霸型握投板资删的烂风户险绿程乓度脱进葡行似分旗析秒比纱较关，算确衫定颗估育价么对狸象屠风肯险脚程毯度嫩所巩处棋的姿位色置根迈据评位拖置和，携在片图插表农上资找交出布对关应董的驳报瞒酬如率方鄙法赶四抵倾押史贷驱款孩与油自层有怪资赚金妹的稍组垒合资贡金是来茫源丧：库自爷有途资晶金饺、碗抵框押卧贷程款抵洁押厉贷库款剃常阁数章＝垒年拦偿抵还口额隐/抵服押至贷疲款类金裹额由扛于池抵渣押暂贷是款餐通狭常此是意分牲期软偿鹊还怪的羡，楚所杂以污一掉般咽不然利麻用诞抵刺押隙贷筐款维利樱率签来践计魂算怀报辫酬纠率卸，哲而掘应姥利软用爷抵除押弦贷监款顷常络数磁来通计锣算公织式文：搬房姻地拨产布价隆格脆=抵茅押匀贷皆款忆金放额+自足有期资狮金洁额房皇地僚产点净嗓收鹊益粉=抵夹押勇贷觉款精收肃益+自题有股资压金傅收廉益房料地者产氏价剑格晕×综宪合惭资姐本得化斤率=抵葱押障贷锡款炮金姨额×抵样押夺贷有款戴常秘数+自耗有磁资糊金计额×自摔有籍资栏金菌资际本堆化孤率综醉合缘瑞资宝本挺化骆率任=贷胶款河价助值烧比开率×抵助押禁贷赏款背常询数+（1且-贷少款馆价反值趁比秤率搅）×自弃有狸资盲金秧资颗本现化慌率例之9报稍酬微率伙