新形势下房地产企业融资实务和创新

2018新形势下房地产企业融资实务和创新张健2018年5月2日

张健简介资深房地产投融资和战略专家、全国房地产投资基金联盟副会长、国家发改委最早一批备案的股权基金管理人、盛世神州基金合伙人、瑞轼基金总裁，近年参与管理投资项目18个（包括万科、麦格理等）、资金量超过100亿（包括东方资产和信达资产及信托资金等）；熟悉民企、国企和外资房地产投融资方式和各类机构运作。曾任职于全球最大的房地产开发和投资集团之一的联实集团（LendLease）、澳大利亚最大的投资银行麦格理银行（MacquaireBank）和盛世神州基金，长期担任房地产和金融企业高级管理职位。在房地产投资拓展、管理、市场和研究、开发、金融和战略方面有20多年经验。为碧桂园、万科集团、万达集团、华润置业、保利地产、世茂房地产、华侨城、世茂集团、华夏幸福、金地集团、招商蛇口、中南置地、金融街、蓝光发展、远洋地产、雅居乐、陆家嘴集团、苏宁置业、中冶置业、电建地产、中梁地产、中国建筑、中国铁建、中国银行、中国建设银行、交通银行、招商银行、中信银行、天津银行、阳光保险、麦格里银行、上海市委组织部、北京大学、清华大学、浙江大学、同济大学、上海交通大学等培训和授课。毕业于上海同济大学和澳大利亚西悉尼大学，专著有《房地产投资》《房地产投资策略分析》和《房地产企业融资》等七部，合著《领导干部学金融》。目的深入理解我国房地产投资和融资现状、政策和前景掌握各种房地产企业和项目融资方式的特点及机遇掌握房地产各种融资要点、难点破解和风险控制掌握和制定自己企业可行的融资实务和创新方式提晚纲一伟．中竿国天房智地醉产碍行号业喝现拨状和趋陶势二．不挨同螺房卷地繁产急产访品恢投驰资尼和艳融饶资承策受略三鸽．嘉银无保驻监傲会熄监相管牛的雪房烤地苹产葛融垮资次产绸品（扶含箭银友行红贷给款梅、委偷托队贷寺款研、艰并误购贷抽款色、贴信锣托狸、邻保腾险踪蝶资悄金径）四气．零证右监回会掀监门管倚的鸟房蛋地代产裂融芬资待产喜品（斧含招债声券、上织市督、私募基掀金、凶资管计探划俊、资量产孩证墓券夏化）五．邀股柔权型和斩资瘦产并怒购甜、粥轻资填产熔管毫理除和贪其缘瑞它锈融携资方馅式新监形绣势游下苹房亮地致产沟投甘融缸资吹和愧并迟购妄策蝴略一中加国世房刘地糟产钓行催业挨现腾状爸和抬趋拨势房蛛地添产拥行降业刃的游现恰状房贩地什产期行疏业栋的船发敢展膝趋减势影黄响永房涌地瞎产慌市碰场惹长踩期胀趋吴势赢主央要环因脱素未静来电房悄地舌产深调它控歇的肾目圆标魂：一田是羡平宾稳比房屈价主，煤住祸有爆所播居强；二络是卫多奥渠美道无提些高贵住泰房付供亮给护。纸一紧二腾线抚仍培有傍大嗓量重住尘房汤刚傻需腿尚乌未胀满酱足柜，酱三裤四系线财仍煮有欠大这量沃的贷棚糠户剪区浊需普要翅改其造捞，草许低多肢农或业帮人算口触还口有越进矩城链购哪房弱需地求博。1趴.房何地衡产路行浑业石的寇现寄状单宁位修：湿亿暖平假方标米2瓦0贤1馆8年摸第茎一搅季片度还，T远O晶P消1洁0奥0房然企柔整稻体练销赶售谊规骨模壤同锅比缴增霜长2雀8痰.灰8浙%，假增蛙速谣较祝前渣两械月艳同眼比押增辱速隙下缓降1中6偶.戒3个鸭百萝分肤点妨，泛但蛙业斗绩暂集亦中拉度棚和览各德梯初队初门漂槛戚较旬去走年饲同傍期诸仍朴有汪较雾大凉幅多的示提捎升济。2崭0宣1溪7年育，T坚O晒P输1乡丰0房昏企蛇集痰中屈度党达2湾4示.厦1裳%，T第O杜P黄3粮0房励企神集贷中可度松近4浸0沿%，T托O婆P春5盖0房苗企耍集暮中倡度4腰5墨.演9压%。尚而T玩O已P巩1离0者0房见企贼集换中牲度陶达5堂5胸.富5拢%。眉行胁业产份窃额塑集坚中奇性叙更朽强嚼，隆更超向鱼大槽型通品打牌歼房物企果靠脏拢饱。大饿房牢企脱面绣临恰的朋挑墓战榆：市挂场佳占否有在率描、环产水品术等迅各搞方旋面哲创冰新蹄、剧负恢债通率俩不键能珠太不高赤、耳全果国田城容市骨化祖率赶提暖高落等大察房伏企导的药机意会勿：资推金者、蒸品倦牌胳、隔成哲本北控朴制梅等中纺小译房蹲企矮面冲临伸的游挑茅战焰：大唉型户房猛企捎市命场需的郊挤筋压刻（虑品沾牌什和循价凯格孔）世、辩地嘴价龄上杨涨践的出拿征地晋成曾本梅压线力尊、屠持冲续完经稠营暴的毒资求金疗压汁力中犹小中房绒企敢机潮会性：房亲地搞产热区丽域粉化盼的破特而点冒鼓乐励漫专蝇注差、厨特论色房慢地帆产战企蚂业蒸的孙挑绞战2边.房尸地搭产里行暂业少的发通展屋趋唇势多挂元趴化武（岭或葱产久业质化她）绒：未快来辈十钓年刺，屋中主国阴的搭行典业医大份发周展和将煎会唤集垄中丽在商立业罗、茎旅绪游康、滤物码流笋、姜文浓化级、饿教纪育\农巧业等任崭斜新摄新烈的瓶领存域黄，譬有如涛特须色岛小世镇馆热泊潮鸦出西现。辨非穷住宫宅钞投雕资智在捏2终0里16年睛占茶房蛮地两产杰总毙投姜资澡的前3邮5参%浸左绑右荣。集数中徐化信：百或强必房热企草占如的羡销银售疲份皆额肆越截来汉越昨大俱，旱企偷业嚼并准购图增图多触。资争产瓶化病：持读有冬型接增晃多睛、滑物方业罢管怎理妇、轻烈资乌产名管先理加烦强（包手括旁办困公严、除商苏业转、梦工豪业这和棉物蜂流荣、哲长租公泼寓犬等罩）格。金早融烧化醒：资咱金共渠梦道牌和音成寄本狠是菜决狠定赏因挑素舱之碗一巾，爷资截产晒证催券数化川创恒新已不锡断盗。互蝴联虑网和智堆能毒化臭等全范球促开时发皱型铸和御（抽资柴产窜管勺理票）苍持缺有票型房迎地规产驴市钓值慨趋葱势验比恋较资迟料令来鼓源:罚U秆B谅S瑞辉银遭集雄团2甚0宣17全粱球炒上担市贫房犹地迟产竭公浸司昼和细房好地据产塞投适资另信平托酸基协金专（园单宴位1凡0亿岗美念元低）注僵：膨淡摇色墓的浆为昌开在发灯型拥，华深悼色湖的间为液（嘉资眯产筋管速理表）递持预有幕型资金来源目前状况2018年展望股权/债权集团/项目公司企业银行贷款量大，但难度也加大额度下降，偏大企业债集团/项目公司并购贷款规模减小新规（有限制）债项目公司委托贷款民间较多新规（有限制）债项目公司房地产信托规模较大新规（有限制），量还是增加债项目公司保险资金进入非住宅，潜力巨大较多股/债项目公司房地产债券规模明显收缩控制规模债集团公司房地产公司上市这些年直接IPO极少新IPO很少，近年几乎停止股集团公司房地产私募基金发展较快会很多（鼓励股权，限制债权）股项目公司资产管里计划规模明显收缩，非标不做新规（有限制）债为主项目公司房地产资产证券化（含REITs)还没有立法,最新试点是住房租赁REITsABS，CMBS，住宅REITs会较多股/债项目公司我果国谋房宁地鼻产融寻资晨产会品蹈现夸状交和皮前芳景影验响辣房拆地枝产约市堪场元长凑期察趋恭势扩的喂主胁要禽因库素经惯济逢增积长牌（翁经辛济腿发矛展耐带祝来社人极口栏导忽入俱）城辣镇僵的义人挡口柜增夜长婚（响人测口迎导爪入搬也请是竿由昆于购经腰济牲发赶展碑）政疑府志政蚂策3．影能响曾房怜地顷产矮市货场长尤期削趋灶势主绸要因钻素从音现逐今弄人久口纳流饮动土趋闹势瞒来骡看警，亏形林成葛泛避长罪三蓄角擦、哨京忍津迫冀赌、鹅珠炊三睬角慈、跪长廉江保中叠游蹦、惨成攻渝骆、校山践东涉半密岛线、昌中惜原等大倘经乡丰济踩圈部为科主二不到同弓房睁地筐产腾产幅品纹投杯资甜和器融面资泛策幸略住渴宅办填公连楼商素场宾都馆苗、把旅轧游妨和半养层老物皇流豪和棚工倚业毛厂草房住丛宅听需棒求:移趴民桶水酿平蓝、翼出乏生旺率攻、骂当颜地沉经容济座活恼动沿、掏买与房蜘承断受档力喝等励，各肾城泻市院情桥况齿不山同梯，岭但胖需烫求乔比斥供亡应昂更田加把主香动古。预旱售附、包多春种构融尤资方押式1泥.住贫宅办只公走楼盾需城求:白络领应就晓业,譬似如饿金并融虹、舱保济险离和瘦房摩地挥产切业史，譬桂如跌上唉海壮的迟浦谋东犬和疾浦诸西脆等自。特刘性挑：扎途堆C救M辩B拿S、R镰E计I筹T子s、披保型险资雾金希等狸长陪期坛持牛有失型收的量资泊金。2污.办庙公伤楼举妄例凭：萝北自京蚀办嫌公绘楼堆市分场3备.商棵场商艇场种需校求:就创业槽，此消汇费黑者党年袜龄啊段畅、生跳活拾方澡式换、秘花坛费毁和旨信报心馋等.加献入痰娱威乐楚和煮休钞闲绪的撇功颤能受玻购燃物旷网毫络梨冲竿击倦，餐夺饮补和娃娱座乐欢部劣分增惩加商庄场由局“垦经亏营房诚商显品掏、沾经疾营县品互牌惭”裂转仁向联经火营卸消估费减者澡;商卡业品泼牌猜由上重先规悼模技转默向照重凭创新长阁期都持羡有卸型撑资壤金旅冷游请、筋休鸟闲决、命养僚生府和雨养削老坝的丘区梳别旅静游己：狐景趋点笑和缓住直宿颂等捉；休极闲壳：丘舒集适超和棉住曲宿藏等橡；健内康怀（拖养穗生违）割：季住市宿泪、贴配拴套号和斜环恋境竿等馅；养疾老午：鞠住衫宿款、肿医迅疗冒、渗配摘套支和冶环圾境赞等。各丈类狸资陡金4占.宾谣馆移、趴旅阿游亭和浑养潜老工剩业骡厂肌房勇需瓜求:经猜济搞活劝动(堂G升D腔P诸)和鞭出挑口差等最依大筝特求性晃是处量蝇身递定渗制夕。先慨找絮客诸户患2哑.扩找秆地追块烘3炊.净建瞎设送4矿.梢持急有养和井出字租万租科销入描股青普建洛裙斯蚕案零例长交期城持仙有犁型资凭金5触.物广流饼和很工县业泄厂虾房三银恨保尺监流会染监窃管昏的御房德地涛产夏融僚资侵产挨品银柱行絮贷啄款(开硬发台贷仁款挠、阻个丘人敢按溪揭寒、畜委深托宰贷誓款迅和永并题购堡贷焦款烂）房固地抗产姥信跑托房艳地逃产观保这险格资沫金1两.银郊行馆贷辆款贷虫款忍难书度煤加搬大禾。银柳行表放唇贷创规区模汇缩武小李。中孩小饺开豆发肆商砍和旺三韵四好线应开控发翼商贷里款越更质难胃。按合揭怎难叠度裁加搂大央。银底行做放房诚贷段规对模肌缩睁小剃。有运的麻银闹行检对棉第像一悠套识刚滨需插房煮按种揭应积害极誓性鸭不馅高叶。银稀行环追锐求揪高哄回炭报趋和签低诱风丹险偏巩向私与准与脾大盆企撑业详包盼括1破0赠0强刘合样作拿形地民阶赵段宇进芒入利宗率6典%湾-授1协4叠%不鸦等–根衔据俭信逝用币、芦项步目资和赶资败金曲投买入瓜比池例倡等忽定比唇例夕可族以5检:捎5到3俭:衫7等人叫民寒银贿行北：2蝴0亡1终8年枝，租保殖持奏货主币屡政拳策振稳讽健嘴中糊性稠被相摆承在表首抚要床位追置吉，叠切暂实址防宅范费化朴解恋金矿融暮风贷险胡紧境随其其竹后按。粒加怎强寸影痒子欣银椅行绩、庄房港地叠产臂金朴融赠等闹的嘉宏弟观汪审押慎症管葛理和。银残监鞋会典：银峰行菊开却发模贷灰款姓：利里率类提贪升券、升抑冈制浸杠苦杆皱，舱继雕续邮遏蚀制吴房查地圈产盼泡雀沫矛化丧倾锐向彩；光开示发骆贷积额铁度并减渡少罗，躁减奴少卧非稀标龟业隐务风。锋根匪据悔商栽业逗银追行喂委陕贷早新村规兄，弦商技业敌银视行穗提彼供贷委亮贷贫服拆务惰时降，姑委映托香人犹资翁金碑不殿能辅为薪受救托案管容理达他查人揭的护资劫金事。症有该的采银姜行婚停爹止惧了莫流扬动稻资拔金寄贷的款脱，懂只光认4省3祝2勺.银佩行窄并检购蛛贷成款怜：投额向乌房表地各产兽开碎发壮土胡地轿并浓购某，普或繁房文地柴产挥开证发袜土峰地阶项群目贪公孝司梁股贯权笔并雷购棒的恋，回应笋按训照糊穿刷透龄原烛则存管焦理狼，晴拟施并软购穿土跳地饭项闲目泄应购完仇成智在偏建负工馅程屿开耽发哥投港资顽总率额机的2情5夜%以毫上供。拆并兼购苦贷充款妨不胡得非投脾向恒未拉足映额种缴索付陈土虾地活出申让蚁金熟项欣目刑，快不僵得淘用摸于氧变障相赚置糠换丈土记地费出搏让诱金各。委阶托摆贷科款事：1月6日中，闪监总管奴机的构车要叔求捕“卖集导合己资增产师管液理糟计竹划棋不馅得蛮投钢向怪委优托必贷班款扣资掘产斑或债信作贷楚资榨产眠”摸，鲁也低就仆是悲说融监达管荐层倾叫辅停停了胳银恐行炕的扫委乒托础贷挑款隔业黄务搂。信浮托啄：竿满砍足4异3避2。最摇新悬监拌管洁部交门煎相敬关努政捏策改钟革摔开伤放姑开够始优后货，1烤9闯7趁9年墨以答中携国死国评际备信治托下投苹资泥公帜司跳的失成考立洋为膨标喂志道，换中微国键的祥信卖托娘业荷得悠到鸽恢魄复随，辣但树长坚期德以闲来赖我嫂国鞋信沉托老业姓操谢作雕很刮不僵规沃范妖。域其可间梢经萌过5次蹦整外顿暂。2作0植0全5年9月膨银茧监个发惜布《加错强袍信馆托泰投放资欣公旬司扎部煮分霜业需务交风刻险抚提立示中的冶通茎知》（2帜1曾2号租文轻件竿）揭规攻定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基金托管人四大国有银行之一；对基金的资金进行第三方监管基金管理费2%/年基金托管费不超过0.2%/年3锋.谨3房遮地猛产陈私莲募宁股制权堪基即金坛要攀素基吩金阅组狱织据架睬构XX管理公司（GP）其他个人（LP)XX地产基金托管银行房地产专业顾问项目1项目2项目3等中介机构（律师、会计）法律/审计投资管理资金监管投资顾问机痛构善投旱资厨者掘（L稻P）细厉致浸深驶入罗的夏尽勺职搞调舒查生详丧尽吊全画面瞧的武可职行日性凶研杨究粮顶骨级商专蹲家红顾秧问搂的贡投厘资对建还议专蚂业仿委皆员誓的粪投骡资凳决蹦策房诚安雁全多可繁靠孔的核交躁易西结焦构严没谨冶细阔密洪的裂风陡控积措搭施剩严码密茶完芝善萌的失法爽律乘协弄议预甚期血收停益咸的抢保焦障酱措恐施…层…基拜金镜特虹色收躁益划退亭出投墙资丘期投奔资右前投假资结期收胁益值退膊出严承格笨的唉监博管能方撕案涨与惩执天行项鹅目崇现买金巨流版的瘦严斜格常管医控浑开勤发冬预蠢算猛的量严缝格圣执酷行专吧业狐的区顾亩问芝与党指献导重稠大控决仔策握的脉参亡与约掌宿控凯特帝殊搏风毛险昌的采预钓警位机泄制…系…严更格苗执凭行峡退刘出斜约弟定全仁程吩销腾售急资株金敏的沫把处控提誉前3个找月雪退凤出腾资卖金墙准俭备原斯股恐东缘瑞及棋实锡际认控叹制讯人罪担担保罗落询实特元殊言情拢况矩下臣第值三侧方监接者盘球预昂案…亮…收伍益匙退喷出投腿资撞期基卵金取退授出资修本渴市茅场着出饿售常股违票房译地园产搅项迅目坐清虫算原泥股成东谈承奖诺恳回耕购企抹业虫间姻兼尖并蕉收叶购案时例飞分纠析待一2失0封1左2年9月柿基狡金校成脖功趴投辉资X该X万衡科洞项乡丰目赖，桑投盗资妈金测额4攻.吊5亿负元肾。在菊投前资消的X色X项包目垒中拨，误基况金寻出僻资微4殊.桂5太亿南元黎资喊金披，难部故分店进廉入曾项小目抗公味司右股宅本搁金细，转占霞一盈定通比鲜例尤的茅股热权山，批部因分吧作咸为致股钱东完借仁款闲。洪基值金食投隔入禾的遮本睁金承和荡部杆分嗓收约益秀，忠预待计绳在倚2滩年毛内辟收乐回姑，脆整扭个者项牵目鸡结曲算帮预否计育4貌年规左雁右悟。伍由蝇于俗项漠目射合劈燕作胖制挽定宁了梳一喘系踢列厦有液效救的膨风堂险针控百制宇措它施辫并弟且炼由射万爱科骄团辫队赤操普作鞋，傻风殃险盛可转控愤，寺收万益宗预端期索可缓靠送。基香金塔扩用充液了态万养科注项锯目享公毫司绢自处有通资广金蛇。万健科郊通牙过睛与后基值金恨合蝇作鹿，勤扩底充花了穿项昂目王公检司竟的镜自舅有日资令金货，棒交琴齐僚了躲土碧地柔出观让蛮金封，壁从怪而记拓丘展辈了咐万沙科悬项俩目削再昨融浸资故的根渠论道乎。基叮金任与笼万翻科湿共袍担设风炸险沙、禾降麦低蚁了熔风馅险乡丰系听数员。如庭果礼此玩项腿目山通列过飘单骗纯屠的减债皇权椒融庭资惧，闻债拾权比成聚本峰偏竹高杏，套而幸且绑承螺担央了屡项或目仍运给营冒的妖全世部痒风出险屯。幼通伍过来与默基毁金惨开担展灰股削权蚀合钟作缺，倚此南项师目胶有画效区分萌散锹了辜项窑目谨风蜡险快，透大智大收提伯高阵了笛抵椒抗唐系秒统披性愚风预险脂的坐能咽力系，许意仗义昨重柴大还。基臭金首与醒万庙科缝开裳展桃项坐目喂股迫权纯合笔作牌，锐有鼓效趋降勇低敲了谜万圈科词项独目层的拜负饺债件成手本采。大红型届房痕地释产柄企济业蓝以生前裳通检过普信罩托舟等怪债育权调形叼式匹融罗资陈，到增靠加颈了鉴企方业腊的复运科营乘风睁险速，谢加际大眯了犯企贵业议负饰债上成借本耀和哨负俘债周率制。候通禁过各股扔权挑合同作相，姿万挪科恒有县效宴降禁低插了狸企币业知资趴产抛负永债霜成莫本威和担负嗽债络率菜，艺提混升劲了淘房研地版产盆企驼业稼的拥市姓场兆价绕值有。还殖本撕付责息优先级LP劣后级LP

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资方）大股东GP以其出资保障优先级LP的投资本金和收益参股20%控股80%和操盘

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