7-大运营视角下的项目总经理的成本与合约招采管控-博志成

大运营视角下项目总经理的成本与招采合约管控中国房地产精英联盟QQ群445955470未来只有两类房地产企业能生存强龙地头蛇10%的房地产企业，占据90%的市场10/90中国房地产精英联盟QQ群445955470中国房地产精英联盟QQ群445955470投资人/股东希望看到的

管理结果多 --- 项目、利润快 --- 时间好 --- 质量省 --- 成本稳 --- 风险读懂投资人中国房地产精英联盟QQ群445955470项目

经营成功标尺项目

管理成功标尺为公司贡献标尺财务视角：收益指标，销售净利润＞A%投资效率指标，内部收益率IRR＞B%运营视角：质量指标，一次性交房成功率＞C%进度指标，项目一级计划达成率＞D%知识视角：形成PMO制度下高标准的项目运作模板（项目启动会综合模板、别墅项目建造标准模板、报批报建流程模板）人才培养：锻炼出能打硬仗的项目团队，项目建设过程中向公司其他项目团队输送人才不少于5人战略实现：奠定地区地产界的口碑及领先地位项目品牌知名度进入前5单项目年度销售额进入前5客户视角：在客户视角提升项目品牌和客户满意度项目经营和项目管理成功的

三个标尺投资人/股东希望得到的

管理成功：项目成功 项目管理成功公司成功中国房地产精英联盟QQ群4459554706商业地产项目经营决策文件中国房地产精英联盟QQ群445955470财务视角：项目投资测算：收益测算、资金健康度静态投资分析融资计划土地增值税税计算现金流量表（销售型+持有型）敏感性分析其他专业条线视角：支撑、配合项目基本情况假定开发条件可比项目对标项目开发计划（主项计划、各专项计划）开发周期标准项目营销计划表销售回款节奏投资计划表（大成本表，各专业合同支付标准）五、项目投资主要经济技术指标()拿地方式土地总投资（万元）267225总建筑面积（平方米）1350000可售面积（平方米）1270000楼面地价承受上限（元/m2）每亩地价（万元/亩）(不含契税)250.0年内土地款支付（万元）自有资金IRR20.82%融资IRR20.84%销售净利润率28%multiple2.92我方股权比例我方投资利润率61%我方资金占用峰值(万元)282,205资金峰值出现时点项目经营决策关键指标中国房地产精英联盟QQ群445955470项目经营决策关键指标序号指标名称指标值单位计算公式评价点1项目总投入万元开发成本＋期间费用＋营业税＋增值税＋所得税项目的总投入规模2项目销售收入万元销售收入项目变现能力3留存资产价值万元可售留存资产价值按10年收益折现值计算（8％折现率）留存资产价值4单方售价元/㎡项目销售收入/销售面积销售均价的合理性5可租售单方成本元/㎡项目销售部分投入/销售面积单方成本的高低6项目投资万元项目在实现盈亏平衡前需投入的资金项目的投资规模7所得税后净现金收益万元2+3-1项目静态收益8股权倍数

(7+6)/6股权收益9投资收益率

7/6项目投资收益水平10税后净利率

所得税后净现金收益/（项目销售收入＋留存资产净现值）核心指标，大于%11项目自有资金IRR

月度内部收益率×12（不含外部贷款和利息）

核心指标，大于%？？中国房地产精英联盟QQ群445955470中国房地产精英联盟QQ群445955470房地产开发企业发展中遭遇的 “三个瓶颈”：规模、利润

---

做大管理 --- 做强现金流

--- 做长10亿的坎，是项目管控100亿的坎，是公司管控1000亿的坎，是系统管控要点在于规范项目，创造效益关键在于有效授权、协作增效秘诀在于建立系统、倍增业绩中国房地产精英联盟QQ群445955470企业经营管控提升之路业务管理经营管控要点经营管控成本管理项目投资进度情况①项目动态收益跟踪③企业现金流管控（经营）③企业现金流管控（动态）④企业利润预测和管控销售管理销售预算管控可售资源分析②企业产销平衡管控计划管理生产完成情况投融资计划税费计划结转计划⑤经营管控平台业务运营指标分析项目动态收益跟踪产销平衡管控资金缺口分析现金流分析利润分析动态现金流分析利润预测与结转分析企业经营与运营管理能力提升中国房地产精英联盟QQ群445955470思考：如何从成本的视角寻找房地产企业利润增长点？成本视角的竞争策略与盈利策略？经营视角中国房地产精英联盟QQ群445955470房企三大核心竞争力中国房地产精英联盟QQ群445955470业务视角好的成本管理中国房地产精英联盟QQ群445955470共同利益圈成本管控

路在何方？精细化管理？精细化是为了实现利润价值的最大化！精细化是企业死亡的开始！……中国房地产精英联盟QQ群445955470中海地产成本管理总体思路成本管理总思路：以统一成本科目为前提，以全过程成本管理为主线，以建安成本动态监控为重点，以建立成本经验数据库为支撑，以统一合约安排模式及ERP项目管理为手段，构建有效的成本管理体系。中国房地产精英联盟QQ群445955470持有物业25.90万m2含购物中心、五星级酒店、地下室销售物业39.56万m2含室外商业街、乙级写字楼、甲级写字楼、SOHO公寓五星级酒店甲级写字楼SOHO公寓乙级写字楼室外商业街购物中心1)

业态布局案例解读：商业地产城市综合体项目成本全景解析中国房地产精英联盟QQ群4459554703)

业态产品的多样性业态持有物业销售物业五星级酒店XX百货娱乐楼室内步行街甲级写字楼乙级写字楼公寓D版室外步行街底商产品多样性购

物

中

心（B版）：1层层高5.7m，2~5层层高5.1m甲级写字楼（B版）：标准层层高3.8m建筑功率负荷密度（W/m2）：购物中心

160；酒店

1100；餐饮

250；甲写

100；公寓：80强电冷负荷指标（W/m2）：购物中心

<195；酒店

,110（均指夏热冬冷/夏热冬暖地区）暖通案例解读：商业地产城市综合体项目成本全景解析中国房地产精英联盟QQ群4459554704)

业态产品的多样性、成本多样性业态持有物业销售物业五星级酒店XX百货娱乐楼室内步行街甲级写字楼乙级写字楼公寓D版室外步行街底商建安造价地上指标（元/m2)9,3344,1893,7574,8194,8663,2083,7303,6113,2715,8533,983地下指标（元/m2)4,453案例解读：商业地产城市综合体项目成本全景解析中国房地产精英联盟QQ群4459554706)

成本构成的差异性：三费三税的比重三费三税：管理费+财务费+营销费 & 营业税及附加+土地增值税+所得税营业税及附加：营业税5%、城市维护建设税7%／5%／1%、教育费附加3%、印花税万分之5土地增值税：总销售收入的2%（预缴率）/清算为超率累进税率所得税：利润总额的25%案例解读：商业地产城市综合体项目成本全景解析中国房地产精英联盟QQ群4459554706)

成本构成的差异性25土地增值税税率表计算公式：应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。案例解读：商业地产城市综合体项目成本全景解析中国房地产精英联盟QQ群4459554706)

成本构成的差异性扣除项目取得土地使用权所支付的金额（即土地出让金）。开发土地和新建房及配套设施的成本（即房地产开发成本）。开发土地和新建房及配套设施的费用（即房地产开发费用，是指销售费用、管理费用、财务费用）。与转让房地产有关的税金（即转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税）。加计扣除（即对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除）。案例解读：商业地产城市综合体项目成本全景解析中国房地产精英联盟QQ群4459554706)

成本构成的差异性土地增值税清算案例案例解读：商业地产城市综合体项目成本全景解析钱都去哪儿啦？！中国房地产精英联盟QQ群445955470

商业地产与住宅地产区别地理位置目标顾客功能用途消费环节物业要求产品设计销售营销投资回报专业程度综合实力中国房地产精英联盟QQ群445955470地产项目“六边工程”

开发现状与成本管控难题缺乏充足的商业资源与系统管理，造成“头痛医头，脚痛医脚”商业地产的建设，不是埋头干工程，而是抬头要条件！六边工程边定位边设计边招标边修改边施工边招商中国房地产精英联盟QQ群445955470管理方法支持工具成本决策体系提供决策依据制定支持体系落实管理方法提出支持要求改进管理办法形成决策体系成本业务落地的铁三角：体系、方法、工具中国房地产精英联盟QQ群445955470成本控制

“上、中、下“三策中国房地产精英联盟QQ群445955470方案一容积率0.93别墅比例28%高层比例72%收入(亿元)23.1成本(亿元)20.6税前利润(亿元)2.5方案二容积率0.93别墅比例48%高层比例52%收入(亿元)26.3成本(亿元)20.8税前利润(亿元)5.5 32案例：同等开发强度下，不同产品的组合价值不同定位设计阶段----项目成本策划中国房地产精英联盟QQ群445955470测算前的信息确定—

多方会签中国房地产精英联盟QQ群445955470高层与小高层、花园洋房成本比较

容积率密度单体

建造费总成本销售价格18～32层高层不变小18层高层不变大花园洋房不变大中国房地产精英联盟QQ群445955470策划阶段成本策划与优化

--增加3%的利润（案例）填写部门：

蓝色区域——市场；黄色区域——成本+财务；绿色区域——财务；橘红色区域——项发（交地）+设计+工程注：此表的目的是通过不同产品的组合得出最优解。项目策划的成功案例 竞争策略 差异化（产品创新，易被复制）低成本（投入产出比高）产品配比对比表方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七产品构成产品比例构成全部11层小高层全部18层小高层11层小高层＋联排别墅（富贵2）11层小高层＋18层小高层＋联排别墅11层小高层＋18层小高层18层小高层＋联排别墅18层小高层＋情景洋房＋联排别墅总容积率2222222财务指标比较综合单方成本2,693.602,773.072,671.352,748.102,773.852,747.432,809.38单方净利润549.82496.57597.36554.50506.69548.00498.99项目净利润28,976.5326,169.7531,481.8129,222.7226,701.7228,879.5326,294.39项目IRR30.00%28.16%31.60%30.16%28.53%29.92%28.23%市场机会比较销售速度评价价格空间评价直接竞争评价产品创新评价开发节奏比较开发速度评价首期开盘时间评价现金流评价中国房地产精英联盟QQ群445955470业绩公式“ROE=净利润率Ⅹ资产周转率Ⅹ杠杆系数”产品、资源标准化管理、流程标准化快速复制，强执行力中国房地产精英联盟QQ群445955470高效率运营模式下住宅地产指标运用规则经营视角：？“ROE=净利润率Ⅹ资产周转率Ⅹ杠杆系数”> ？ > ？中国房地产精英联盟QQ群445955470物业形态可售比别墅方案设计阶段----限额指标是重点关注要点：可售比可售比=可售面积÷建造面积。可售比低说明赠送率高。赠送面积是需要消耗成本的，应体现更高的销售单价。但是否赠送，应取决于价值分析。中国房地产精英联盟QQ群445955470成本目标与精细化管理要求运筹帷幄、精打细算中国房地产精英联盟QQ群445955470目标成本方案阶段目标成本形成图纸深化与发包阶段目标成本分解调整与落实施工阶段成本产生与动态管理结算阶段成本后评估录入数据库全过程成本控制始终围绕

"目标成本

"而展开从

知道 到

做到以目标成本为中心的全过程成本管理中国房地产精英联盟QQ群445955470黑马碧桂园案例：碧桂园某项目精装修高层 售价 3980元/m2成本分析：1、建安成本2、营销费3、管理费4、财务税务5、精装修6、土地成本微利时代 千亿大鳄 行业猎手碧桂园三板斧：1、2、3、中国房地产精英联盟QQ群445955470目标成本编制前置工作--成本调研成本调研方法调研的主要方面１、地区成本调研：不同业态、不同定位下的建造成本；２、同类竞争性楼盘成本调研：成本情况、设计选型等；３、专题成本调研：基础设施垄断情况、工程分判情况；４、总、分包工程价格水平：取费标准、主要材料、人工走势情况。调研目标—形成地区行业标准地区成本基价表记录了我方开发项目所在地区同类行业标准，既是项目目标成本制定的重要依据，也是项目各阶段成本控制的重要参照指标。任何一个科目超出行业标准过高，则意味设计标准或成本控制出现失常。案例解析：地区同类竞品调研1； 同类竞品2《楼盘信息调研表》

《前期配套费用表》《地区成本基价表单》

《人防收益分析》《精装修调研表》，精装调研案例《同类竞争性楼盘成本调研报告指引》

；

地区成本调研案例中国房地产精英联盟QQ群445955470（规划指标、产品标准、市场情况、历史成本数据）（估算、概算、预算）正向测算：测算依据测算方式团队工作反向倒逼：确定销售价格水平；确定利润要求；反推计算成本目标成本测算的方法中国房地产精英联盟QQ群445955470目标成本测算：量价分离

，关注系数原始指标/计算系数可直接算出工程量的，直接根据价量原则进行计算；不可直接算出工程量的，例如：项目测算时，成本科目“门窗面积”的工作量不能直接得到，但我们可以通过“建筑面积”乘以“窗地比”得到门窗面积。我们就将“建筑面积”称为“门窗面积”的原始指标，“窗地比”称为“计算系数”。基于核算科目进行测算中国房地产精英联盟QQ群445955470目标成本编制依据--边界条件依据发展部测算单土地协议或合同规划方案建造标准行政事业性收费“问题清单”落实内容人材机价格及做法开发计划成本经验数据库销售价格三费一税中国房地产精英联盟QQ群445955470目标成本编制依据—发展部测算单中国房地产精英联盟QQ群445955470目标成本编制依据—土地协议/合同

注意：1、土地价款的构成；2、项目边界条件的约定3、项目优惠条件合作协议土地合同中国房地产精英联盟QQ群445955470目标成本编制依据—规划方案

中国房地产精英联盟QQ群445955470编制依据—问题清单

目标成本编制依据—问题清单

中国房地产精英联盟QQ群445955470编制依据—开发计划

目标成本编制依据—开发计划

中国房地产精英联盟QQ群445955470目标成本编制步骤编制步骤12规划经济技术指标销售计划表3成本计划表4单体建安造价指标表5单体综合造价指标表6投资计划表7差异分析表中国房地产精英联盟QQ群445955470第三步：成本计划表（容易出错的费用!）序号科目名称一土地费用1城市基础设施配套费2土地使用税的计算3土地耕保基金和社保基金/用地指标费二政府行政事业性收费1报批报建费1.1人防异地建设费1.2建设项目报建费1.3劳保统筹费1.4安全文明施工2增容费2.1供电贴费三前期工程准备费1方案、大商业、酒店设计费2规划院设计收费目标成本编制步骤中国房地产精英联盟QQ群445955470第三步：成本计划表（容易出错的费用!）序号科目名称四主体建筑（装修）工程费1土方工程量的计算2单体结构计算3外立面计算五主体建筑安装工程费1绿建措施费2机电安全措施六社区管网工程费七园林景观工程费八其他建设工程支出1现场监控、消防自查九物业启动费与商业招商费十酒店开办费十一管理费用十二销售费用目标成本编制步骤中国房地产精英联盟QQ群445955470第三步：成本计划表（容易出错的费用!）序号科目名称十三财务费用十四各项税金1营业税金及附加2土地增值税—预缴3土地增值税—清算十五所得税十六预备费目标成本编制步骤中国房地产精英联盟QQ群445955470目标成本

目标成本编制是过部门参与、讨论互相配合、互相博弈的过程中国房地产精英联盟QQ群445955470编制目标成本各部门的协同目标成本形成基于收益视角实现多部门协同项目总经理对整个项目经营数据总体权衡财务管理部根据上述数据提供相关利润、收益率数据成本管理部测算开发成本设计部提供规划指标数据营销部招商部提供可销售面积数据及相关售价，租赁价格测算数据中国房地产精英联盟QQ群445955470成本数字是目标，是结果，关键的是工作质量建立责任体系（链接）：责任成本体系目标是明确专业职能部门的成本管理职责，并借助技术经济指标反馈，考核评价各职能履行情况。“责任成本”回答的是在成本管理相关业务中谁来做？做什么的问题。我们有哪些岗位与成本控制有关？做什么？这些岗位分别对哪些成本控制指标负责？怎么负责？如何评价？责任成本体系包含四大要素：即责任范围、责任部门/相关部门、评价指标、评价部门。完成上述要素的定义，我们就可以建立起责任成本体系的基本框架，从而在组织架构的层面保证目标成本的准确执行。落实责任到岗位，落实到责任人，最大程度的减少目标与执行脱钩的现象，真正做到“权责明晰”有据可依。目标成本责任体系中国房地产精英联盟QQ群445955470目标成本责任体系评价方、责任方、责任范围、指标评价部门责任主体配合部门责任范围反馈指标财务部开发部土地、报批报建费每平方米价、土地获得时间......成本部设计部/工程部结构指标合理化及施工图质量每平米钢筋含量、每平米含砼量......招标领导小组工程部/成本部项目经理部获得竞争性的合理低价招标比率、最低价定标比率......工程部项目经理部工程部现场成本管理、施工质量与效率变更比率、签证比率......财务部销售部销售费用每平米销售费用、每平米广告费用......财务部各职能部门管理费用人均行政费用、每平米管理费用、人均销售收入............中国房地产精英联盟QQ群445955470美观:成本:25:90进度:复盘与案例中国房地产精英联盟QQ群4459554705、结构限额指标表（大商业）中国房地产精英联盟QQ群4459554705、结构限额指标表（住宅）中国房地产精英联盟QQ群4459554705、结构限额指标表（写字楼）中国房地产精英联盟QQ群4459554706、技术参数——写字楼/公寓写字楼、公寓结构形式框架－核心筒结构地下室1～2层，塔楼范围布置高度高层<100m超高层100～300m层高地下室5.1～5.5m写字楼标准层4.1/3.8/3.6m首层不小于8/8/4mSOHO3~3.2m柱距写字楼8.4～12mSOHO8.4m办公区首层大堂地下室中国房地产精英联盟QQ群445955470结构设计限额指标复核中国房地产精英联盟QQ群4459554707、限额设计的影响因素主要因素设计单位结构设缝抗震烈度结构高度人防等级基础类型地震安评抗浮水头结构转化次要因素中国房地产精英联盟QQ群445955470设计--成本跨界联动成本优化设计费建安成本人力成本提升人均管理面积优化人员配置提升员工能力优化供方资源加强供方管理促进供方竞争产品配置标准限额设计地库成本优化结构成本优化中国房地产精英联盟QQ群445955470成本优化模型刚性成本：在保障安全前提下严控；弹性成本：基于客户视角重点投入；通过成本优化实现成本有效降低合格即可宣传禁忌清 战略型单 投入能避则 多多益避 善成本低客户敏感度高客户敏感度低如：基础、地库、 成本高高层屋面合格即可如：景观、公装否决替代控制质量标准如：小部品如：车位划线设计--成本优化中国房地产精英联盟QQ群445955470若附加功能成本还属于敏感性成本，则可形成销售卖点，为销售产生附加值及溢价能力，从而达到加快去化速度、产生品牌效应及提高成本回报的结果桩基基础柱、梁板、墙园林景观工程门窗工程外立面装修大堂精装修智能化工程等严控投入合理基本功能：实现项目用途必不可少的功能附加功能：是基本功能之外的其他功能管控思路---不均衡使用成本中国房地产精英联盟QQ群445955470落地路径---严控成本“七大结构性指标”显性价值：七项指标发挥经济效益，单方可减少180—300元/M2按照开发量500万方测算，则成本降低金额约为10—15亿元中国房地产精英联盟QQ群445955470“结构性指标”控制的技术关键点地勘电算

模型结构柱结构梁筋配

设计基础找坡钢筋剪力墙高度高宽比层高设计荷载结构超限结构转换中国房地产精英联盟QQ群445955470中梁全地下室115人防地下室150小高层 高层35-36 38-42初步设计阶段施工图阶段成本管控前置手段（限额设计）初步设计阶段(1)

结构设计限额:含钢量、含砼量…发布设计限额指标，在签订的设计合同内要明确规定含钢量、含砼量等超限额的处罚条款。总图阶段限额指标控制值（6度设防，桩基）：方案阶段中国房地产精英联盟QQ群445955470地下室成本管控：严控客户敏感度低的刚性结构成本投入，实现降本增效全地下面积口径历史数据42m2/个限额数据33m2/个单车位面积控制地上停车指标最大化减少地下车位个数，从而减少地下室面积合理布局车位柱网提升车位布置效率，减少面积降低地下室高度以降低地下室的单方（每降低10CM单方减少约30元/m2）减少地下室埋深降低结构含量，降低成本单方。集团项管管控方法及机制集团研发优化技术方案限额指标控制中国房地产精英联盟QQ群445955470做法单价优点缺点大模内置聚苯板/挂贴聚苯板90元/m2南北通用，整体保温较好工艺质量通病易形成“两层皮”初步设计阶段(2)

构造做法案例：外墙保温工程成本优化(3)

材料设备选型总图阶段方案阶段初步设计阶段施工图阶段成本管控前置手段（限额设计）中国房地产精英联盟QQ群445955470成本管控前置手段（限额设计）每个专业从自己专业的角度看都是没有问题的，但是专业交叉或者审图以后就会发现其中的问题，造成施工阶段变更引起成本增加。施工图设计阶段(1)

专业的交叉审核总图阶段方案阶段(2)

施工可实现性、成本经济性、营销配合度的审核初步设计阶段例如：后浇带设置与展示区的配合施工图阶段中国房地产精英联盟QQ群445955470限额设计（单限与双限）1、含量限额设计，

2

控制比较2、带单设计（双限设计）中国房地产精英联盟QQ群445955470双限额管控与带单设计项目施工图设计阶段建安成本“双限设计”要求及成本控制建议确定合理的限额设计目标非常重要，目标过高难以实现，目标过低会失去限额设计的意义。初步设计的限额设计目标是在初步设计开始前，根据批准的可行性研究报告及其投资估算确定的；同样，施工图设计的限额设计目标是在施工图设计开始前，根据批准的初步设计文件及其投资预算确定。确立各专业模块标准做法，用”带单设计”手段进行成本控制。中国房地产精英联盟QQ群445955470序号成本项目A类高层住宅(装修住宅80~100m)B类高层住宅(中档住宅80~100m)C类高层住宅(普通住宅80~100m)一土地获得价款///二开发前期准备费250~260220~

240185~210三主体建筑工程费3300~34501900~21001680~1800四主体安装工程费370~400310~345285~300五社区管网工程费230~260230~260230~260六园林环境费130~140100~12075~95七配套设施费50~6045~5540~50八开发间接费65~8060~6555~60九期间费用///总成本（不含税）///**集团精装住宅、中档住宅、普通住宅成本基价表成本基价表：推动产品标准化与成本限额中国房地产精英联盟QQ群445955470标准成本限额指标产品适配政府收费主体建安市场对标历史数据标准成本体系建立80中国房地产精英联盟QQ群445955470名称

高层

小高层

洋房

小高层

别墅

总包

土建

水

电

……消防

消火栓

喷淋

通风

…………主体建安模板无地区差异标准成本81中国房地产精英联盟QQ群445955470名称

高层

小高层

洋房

别墅

ABCABCABCABC外立面

石材

涂料

铝板

……公装

大堂

标准层

地下大堂

…………产品适配模板无地区差异标准成本82中国房地产精英联盟QQ群445955470序号

名称

温州

宁波

杭州

金华

……

1政府收费

1.1

人防使用费

1.2人防易地建设费

1.3雷击风险评估费

1.4散装水泥保证金

1.5墙改费保证金

……

2水电气等市政配套

2.1正式用水

2.2正式用电

……

前期及政府收费模板

有地区差异标准成本84中国房地产精英联盟QQ群445955470第二优 第四优化象限 化象限成本高客户敏感度高客户敏感度低

成本适配管控举措

成本低刚性成本：在保障安全前提下严控弹性成本：基于客户视角重点投入最大价值创造第一优 第三优化象限 化象限中国房地产精英联盟QQ群445955470该项目45项级配配置中，32项为C，10项为B，3项为A，实现跨产品包配置。项目总体定位外立面阳台栏杆窗地比窗玻璃空调百叶大堂面积电梯厅面积电

下梯

地载

下重

室量

电数泛会所装修客户及竞品价值分析客户及竞品价值分析中国房地产精英联盟QQ群445955470案例解析：客户敏感度分析有限的成本，有效的利用A敏感度高，成本较低B敏感度高，成本较高C敏感较低，成本较低D敏感较低，成本较高客户敏感度分析中国房地产精英联盟QQ群445955470营销管理中心成本管理部设计管理中心采购管理部多专业跨部门协同—共创佳绩

中国房地产精英联盟QQ群445955470中国房地产精英联盟QQ群445955470项目成本管理的全过程竣工施工变更 结算签证支付（动态成本）（合同管理）发包招标筹划定位 方案 扩初/施工图成本测算 目标成本 目标成本分解目标成本调整可研/立项成本测算目标成本管理是主线，合约规划是核心责任成本管理是保障价值工程分析贯穿始终成本概预算/审算：是基本功——贯穿始终方案：是“创控转换点”发包：是“虚实转换点”，承上启下中国房地产精英联盟QQ群445955470与时俱进的成本体系与关联协同“三驾马车”----以资源为核心的成本管控体系中国房地产精英联盟QQ群445955470地产企业的竞争实质上已是供应链竞争□随机性强，不稳定关系□纯粹的买卖关系□相对长期的合同，

供货稳定□除买卖关系外，

其他的领域合作少□长期合作，相互信任□开放式合作，

信息透明化□

深度合作其他合作，培训、开发□非常紧密的合作关系（技术共享、联合开发、战略协同等）□“

命运共同体”（

超长期，甚至是无限期的合作）采购发展阶段手工作坊粗放式规范化精细化精益化一般的买卖关系稳定的供求关系合作伙伴关系战略联盟机会主义共享主义采购前置、有序移动互联网采购创新合作共赢供应链分散采购集中采购战略采购中国房地产精英联盟QQ群445955470开发商与供应商由买卖转为战略支持股权合作与项目跟投计划前置、信息对称标准化、定制化产品共同对前瞻性产品预研中国房地产精英联盟QQ群445955470采购工作由被动转向前置、有序利润贡献和风险从前端向后端逐级递减项目拓展定位策划设计管理采购管理工程管理销售管理售后服务物业管理采购职责，已从后端的采购执行逐步转向前端的供方资源拓展、产品标准制定、整体采购规划，从而影响价值链前端，呈现全局经营思维。被动执行项目日常采购推行项目整体采购计划参与产品标准化制定供方资源提前储备移动互联网采购创新合作共赢供应链采购前置、有序中国房地产精英联盟QQ群445955470成本招采管控决策、管控、操作体制强化团队建设提高体系绩效保证信息准确保证管控到位提高管理效率强化管理责任减少系统性风险提高资源整合能力集中管 分级授控 权垂直管 独立考理 核中国房地产精英联盟QQ群445955470招标采购“策划先行”与多部门协同

采购策划六大内容“总包+专业分包”模式下的合约规划1－工程标段划分6－合同间范围与界面划分2－工程与材料供应合约划分甲供甲定乙购乙购3－采购方式战略采购集中采购招标直接议标4－合同计价模式及定标依据工程量清单，合理低价中标定额取费，合理低价中标5－进度款支付方式按实际完成工程量付款里程碑定额付款按合同额一定比例分期付款中国房地产精英联盟QQ群445955470招采合约策划管理1、编制的时间项目开工前一个月内完成项目合约策划报告的编制工作2、策划的内容① 项目概述② 合约策划综述③ 招标分判计划④ 建安成本目标计划⑤ 人员配置计划⑥ 总结⑦ 相关附件中国房地产精英联盟QQ群445955470项目概述：项目的位置、占地面积、容积率、总建筑面积、物业类型、项目定位，项目预计开工时间、开盘时间、竣工时间、项目总发展周期、项目的总建安成本等。合约策划综述：策划目的、合约分判总体思路、合约管理架构、标段划分、时间节点控制思路、工程量清单编制原则、工程价款支付、前置工程合约分判、与其它部门的衔接、不利因素分析及应对措施。招标分判计划：包括招标分判概述、主包工程分判、分包工程分判、工程监理单位的招标、工料测量师行（或造价咨询公司）的招标。招采合约策划管理中国房地产精英联盟QQ群445955470招采合约策划管理材料及设备采购计划：包括材料设备的供应方式和采购计划。建安成本管理：根据成本预测确立成本控制目标，分析建安成本控制重点，从合约管理角度制定相应建安成本控制措施，合理、有效地降低项目发展成本，以实现合约统筹的根本目的。人员配置：土建、水电、物资等专业合约人员以及地盘QS的合理配置计划总结：概括本策划报告的中心指导思想和主要思路。附件：项目发展进度计划图和施工平面标段划分图。中国房地产精英联盟QQ群445955470发包方(56个工程合同)总承包工程（1项）指定分包工程（8项）装修总包铝电安纯

外合梯防净

墙金供系水

保门货统工

温窗安工程

工（装程（

程战 战

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略略 ））单体工程(6项)室外工程(2项)绿

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设备施工（战略）单体工程的材料设备（20项）外楼屋佛多

消墙梯面甲媒

防面栏保草体

器砖杆温（箱

材（（战（

（战战略战

战略略）略

略）

） ）

）PVC（UPVC）装修房的材料设备（12项）室外工程的材料设备（11项）（战略（战略战略略）战箱战机

（略）交室室景标垃不防垃

景非通外外观识圾锈腐圾

观标设玩桌灯系桶钢木处

石箱施具椅具统（水（理

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））电表箱监勘

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地纳柜房调墙卫具板站内

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暖统战件料金战战采（（略

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）燃气热水器甲供材料设备(43项)优点：在标准化产品和规）模化开发的前提下，充分利用规模效益，降低采购成本；缺点：采购部件划分过细，加大现场资源整合难度，易引致质量与进度隐患，管理成本较高；56项x8个审批表x8个审批人=3584个审批点独立委托(4项主体工程标杆企业的合约框架优缺点总结各项目相对一致的合约规划，可以降低采购和管理的难度，并有利于提高采购的效率和提升产品品质中国房地产精英联盟QQ群445955470价格信息库供方信息库成本管理招标计划定标价格定标结果合约规划合格供方 入围信息 中标信息合同管理招标计划集中采购直接委托邀请投标定标审批发标回标开标评标招标采购规范化流程控制中国房地产精英联盟QQ群445955470招标采购规范化流程控制招标计划招标文件示范文本招标采购集中采购直接委托成立招标小组拟定招标文件投标承诺确定入围单位发标答疑回标开标清标评标定标审批集采协议入库集采发起集采设备选型集采材料核价直接委托申请直接委托审批合同信息中国房地产精英联盟QQ群445955470招标采购规范化流程控制加密投标入围单位发标开标评标定标投标承诺招标招标小组招标文件承诺函发送开标公告清标答疑投标质疑回标清标回复中标通知招标采购补充完善的过程中国房地产精英联盟QQ群445955470招标采购规范化流程控制集团内部集采单位设计部成本部成本总部设计文档拟定采购计划发起参数选型设计部审批集中采购核价核价审批参数选型推动设计发起选型设计复核中国房地产精英联盟QQ群445955470直接委托（1）直委范围单项合同估算金额<政府垄断的工程施垄断经营的材料设特急业务（不立即（2）审批权限◆符合制度工程类：<30万元◆不符合制度≥100万，<500万元分（3）报备每月

5

日前股份公托（无论合同是否签业务分管部门备案。直30万元（营销<10万元）工、咨询服务、设计备采购开展对公司造成重大损失的应急事项）项目公司总经理；

≥

30万元成本控制部总经理工程类：≥30万，<100万元成本控制部总经理；管成本副总裁；≥500万总裁司各部门、各系统、项目公司将上月发生的直接委订）汇总后报股份公司成本控制部、审计部及相关接委托申报模板标题

关于**

项目****

事项直接委托的审批流程编号申请人申请人部门申请日期

2011-**-****项目公司拟对****事项进行直接委托，分述如下：1.直接委托类型：符合（不符合）制度的直接委托；直接委托事项：拟委托单位：4.直接委托原因：阐述为什么要直接委托定综合单价合同（列主要项目单价）。6.结算方式：与目标成本对比：说明是否在目标成本内与其他项目同类事项价格对比：9.直接委托合作条件：主要是付款条件、工期、质量、提交成果等请选择审批顺序/按照《2010

版成本管理制度》第九章第四节要求选择审批人（审批人要经请选择审批人

过项目的造价专业工程师）委托单位的相关资质等资料（广告委托事项附独家委托代理证明）直委单位报价明细价格确定的明细及谈判会签表（如选用其余项目公司价格则注明）政府收费文件（政府规定收费标准事项）直委单位合同……（项目公司增加相关附件）新增附件相关文档相关流程

如有则附相关流程多相关流程相关说明

5.委托价格及计价方式：合同金额；说明为总价包干合同（列造价指标）或固附件

询价单位报价扫描件通用业务流程审批（简）招标采购规范化授分权控制中国房地产精英联盟QQ群445955470预防性措施：四定分离 招标管理中的四定分离原则：定样、定价、定商、定货采购组织部门成本线工程线产品线1、制定招标计划主持编制招标计划合同签订匹配提出进场时间、工期及技术要求定样时间匹配2、编制招标文件组织形成招标文件编制经济条款、招标底价和上限工程范围、技术要求、施工组织要求技术参数3、资源预审组织选择投标单位参与选择投标单位参与选择投标单位参与选择投标单位4、发标、答疑主持发标、答疑会议负责经济条款答疑负责提出技术、工期及配合要求协助5、开标主持接标、开标参与开标协助协助6、评标评审技术标、主持技术部分谈判、主持评标会议评审经济标、主持经济部分谈判、参与评标会议负责评审技术标中产品外观效果部分负责评审技术标中产品外观效果部分7、定标/合同授予招标领导小组组长主持，集体表决定标，并发出中标通知成本管理部门负责合同签订8、材料设备进货验收配合组织参与9、履约评价一般由招标组织、项目部占主要权重中国房地产精英联盟QQ群445955470为什么要“四定分离”？如何使“四定分离”有效并保证效率？定样+定商？定商+定价？定样+定价？定商+定货？目的性技术标价格风险专业跨度大履约监控风险没有绝对的风险，也没有绝对的控制中国房地产精英联盟QQ群445955470以计划促进多部门高效协同确定清单编制完成时间以及金额提供图纸、样板、技术要求的时间确定“采购周期、计划开始时间”确定施工顺序与进场时间工程

采购设计

成本在区域公司工程总监或项目总监的统筹下，共同制定合同的招标计划中国房地产精英联盟QQ群445955470项目进度计划（关键节点计划）目标成本（合约规划）设计出图计划项目整体采购计划（方案版）项目整体采购计划（执行版）单项采购执行计划●方案批复后10天

●项目总牵头，采购经理编制●关键要素：进场时间、目标成本●月度刷新●采购经理牵头，各部门参与●关键要素：进场时间、目标成本●单项招标启动会议●采购主办人编制●关键要素：设计出图时间采购计划促进多部门高效协同中国房地产精英联盟QQ群445955470传统模式弊端供应商引入途径狭隘供应商资料采集和维护困难与供应商互动沟通成本高容易被围标，谈判地位低缺乏性价比优秀的单位投标采购环节不透明，易产生道德风险反思：传统线下采购模式效率低，信息不对称中国房地产精英联盟QQ群445955470传统采购模式下供需之间存在巨大信息鸿沟供应商商机来源少，销售成本高商机质量不高，真假难辨找得到，进不去投标环节不公平、投诉无门信息无法及时到达开发商与开发商互动手段少、成本高信息鸿沟开发商供应商资源不匹配公司战略需要供应商引入途径有限、采购效率低供应商资质信誉难以判断采购环节不透明，易滋生腐败供应商资料需要定期刷新，采集难与供应商互动手段少、成本高中国房地产精英联盟QQ群445955470采购谈判的关键要素 CI（Common

Interest，共同利益） CO（Common

Opinion，共识） BATNA（BestAlternativetoNegotiated

Agreement，最佳替代方案) ZOPA(ZoneofPossibleAgreement，可能达成协议的空间）谈判风格目标与期望权威的标准与规范关系对方利益优势中国房地产精英联盟QQ群445955470对方KP及其排序实 1、 2、 3、虚 1、 2、 3、质量性能价格比数量稳定性配合速度服务风险我方KP及其排序实 1、 2、 3、虚 1、 2、 3、投入产出比数量服务内容付款风险交期/时间示范效应真实利益和关键诉求点分析中国房地产精英联盟QQ群445955470你的方案力争共赢:第三替代方案集思广益我的方案更好的解决方案中国房地产精英联盟QQ群445955470招标采购供方管理手工新增品牌库入围供方招标管理准入使用评估管理供方信息库成本管理合同签订履约评估供方年审供方名录项目名录部室名录招标限制潜在供方状态变化信息变更中国房地产精英联盟QQ群445955470招标采购供方管理：贯彻供应商选用育留全过程手段：外网注网，内网初审、复审、入库效果：增数量，保质量手段：入围条件规范化，中标公告效果：公平、透明，防腐败手段：优先中标，履约评估后绩效改进供应商大会，网上投诉效果：一路同行，共同发展，实现共赢手段：年度定级，黑名单机制效果：优胜劣汰，战略合作建立公平、透明的管理平台，聚集优秀供应商，保障质量、降低成本，支持快速发展选用育留中国房地产精英联盟QQ群445955470招标采购供方管理—集团品牌库分类类 别专 业一类标（20小类）工程类总承包、酒店内装类、外装类（酒店、大商业、甲级A版写字楼）、泛光照明类（酒店、大商业、甲级A版写字楼）；材 料设备类电梯、空调主机、空调末端、冷却塔、制冷机组、

LED显示屏、外墙涂料；设计服务 类规划设计类：持有型物业建筑外立面方案及初步设计（包含商业综合体项目裙房上部塔楼）、室内步行街和主力店室内装修方案至施工图设计、景观方案至施工图设计、导向系统方案至施工图设计、夜景照明方案至施工图设计、持有型物业弱电智能化方案至施工图设计；酒店设计类：酒店内装设计、酒店机电设计；开工开业庆典类；类 别专 业二类标（16小类）工程类内装类（室内步行街、百货、甲级A版写字楼）、影院内装类、景观施工；KTV设计及施工类；音响工程施工类；材料设备类风机（内、外资）、水泵（内、外资）、防水材料、银幕、放映机、数字电影服务器、音响设备类；住宅外窗；设计服务类影院内装设计类、百货内装设计类；监理；中国房地产精英联盟QQ群445955470招标采购供方管理—支撑平台供

方管

控体系成本制度、管控细则、使用指引供方信息平台供方手册、供方访谈、重点客户体系中国房地产精英联盟QQ群445955470招标采购供方管理—层级管理层级牵头管理部门集团品牌库集团成本部各系统各项目品牌库各系统各项目成本部门非建库供方各系统成本部门成本部门是品牌库层级管理牵头和责任部门中国房地产精英联盟QQ群445955470招标采购供方管理—供应商评估无量化的评估标准评估人责任不清何时要评估不明确缺乏评估机制各区域差异大部分部门积极性差没有推送和提醒落地执行差评估好坏对供应商没有太大影响信息没有有效共享没有约束力供应商评估面临的难题中国房地产精英联盟QQ群445955470梳理评估合同类别区分评价主体划分评估周期频率设定阶段权重阶段