中国投资李开孟专栏文章

中国投资“李开孟专栏”文章（19）我国建设项目用地政策及调整变化趋势我国人均耕地不足1.5亩，不到世界平均水平的一半。如此宝贵的耕地，每年还以近千万亩的速度在减少。据国土资源部统计，过去7年我国耕地总量已减少1亿亩，600多个县市的人均耕地面积在世界公认的警戒线0.8亩以下。我国土地资源严重匮乏，节约集约利用土地和保护耕地是我国的一项基本国策。对建设项目进行用地审批是宏观调控的一项重要手段，是对投资规模和结构进行调控的一个“闸门”，要求项目选址和用地必须严格遵守国家有关土地管理的法律法规，切实做到依法、科学、合理、节约用地。一、项目建设用地管理的相关政策（一）近年我国有关建设用地的新政策近年来我国先后出台了一系列针对严格土地管理、加强宏观调控的土地管理政策法规及文件规定，如《土地管理法》、《基本农田保护条例》、《土地复垦规定》、《建设用地计划管理办法》等法律法规，并建立了土地用途管制制度、土地利用总体规划制度、占用耕地补偿制度、基本农田保护制度等。我国新近出台的土地管理政策主要有：（1）《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（02年5月），对国有土地出让制度进行了规范，要求所有经营性用地一律实行招标拍卖挂牌出让，明确规定出让的范围、组织实施程序等，力求优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度；（2）《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》（03年2月），提出要清理违规设立的各类园区，严禁违法下放土地审批权，严禁任何单位和个人使用农民集体土地进行商品房开发，严格控制土地供应总量，优化土地供应布局和结构，加大土地管理的监管力度等；（3）《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》（04年4月），要求深入开展土地市场治理整顿，实施“三个暂停”，即全国暂停审批农用地转非农建设用地，暂停涉及基本农田保护区调整的各类规划修改，对新批的县改市（区）和乡改镇，暂停修改涉及土地利用的各类规划；（4）《关于深化改革严格土地管理的决定》（04年10月），提出要切实保护耕地特别是保护好基本农田；强化土地用途管制制度；完善征地补偿和安置制度；健全土地节约利用和收益分配机制；严格土地管理责任追究制度；（5）《关于基本农田保护中有关问题的整改意见》（04年10月）：解决基本农田保护中基础工作有关问题，落实规划确定的基本农田；处理基本农田用途变化中的有关问题，稳定基本农田面积和质量；针对基本农田保护的薄弱环节，建立健全有关保护制度；（6）《土地利用年度计划管理办法》（04年11月），提出农用地转用计划指标实行分类设置和下达；农用地转用计划实行指令性管理，并强调严格计划执行的法律效力；明确对计划执行情况进行考核；（7）《建设项目用地预审管理办法》（04年11月），提出对建设项目用地实行分级预审和分类管理，通过预审从源头上对项目用地进行总量控制和管理，从而把住农用地转用、土地征用的关口；（8）《关于做好稳定住房价格工作的意见》（05年4月），提出严格执行土地利用总体规划和土地利用计划；加大非高档住房土地供应力度，停止别墅类用地供应，严控高档住房用地供应；进一步完善土地收购储备制度；加强和完善土地市场信息监测及披露制度；（9）《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（06年5月），明确中低价位、中小套型普通商品住房应占居住用地供应总量的比例，停止别墅类用地供应，严格控制高档住房的土地供应；土地供应采取竞地价、竞房价的招标方式确定开发建设单位；加大对闲置土地的处置力度；完善土地市场统计及信息披露制度；（10）《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》（06年6月），强调要严格执行土地利用总体规划和年度计划，控制建设用地规模；从严审批各类非农建设用地，发挥土地调查、登记在建设用地审批中的基础作用；建立健全土地市场动态监测制度；加大查处土地违法违规案件的力度；（11）《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》（06年8月），提出严格控制国有土地出让范围，建立用地预申请制度；提高土地出让公开程度，建立国有土地出让的协调决策机构和价格争议裁决机制；建立国有土地出让公示制度，推进土地资源合理配置；（12）《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（06年9月），进一步明确了土地管理和耕地保护的责任，切实保障被征地农民的长远生计，规范土地出让收支管理，调整建设用地有关税费政策，建立工业用地出让最低价标准统一公布制度；提出城市建设用地的审批，在土地利用总体规划确定的用地范围内，依法由国务院分批次审批的农用地转用和土地征收，调整为每年由省级人民政府汇总后一次申报，经国土资源部审核，报国务院批准后由省级人民政府具体组织实施；（13）《耕地占用税暂行条例》（07年12月）对耕地占用税的税额、计税依据、征收方式、免征耕地占用税的情形等进行了规范；（14）《土地调查条例》（08年2月）对土地调查的组织实施、调查内容、调查方法、调查标准、组织实施、调查成果处理和质量控制、调查成果公布和应用等进行了规定。2、我国土地管理的重要制度上述有关政策法规，概括为我国建设项目用地管理应遵循以下制度：（1）土地产权与登记制度。我国规定国家依法实行土地登记发证制度。只有依法登记的土地所有权和使用权才受法律保护。土地登记资料可以公开查询。对于国有土地使用权，包括划拨、出让、租赁、作价入股、授权经营等，均应进行登记。对于农民集体所有土地，其所有权、集体建设用地使用权和农民宅基地使用权均应进行登记。土地登记的种类包括初荐始退土批地忧登队记剩(骆总须登源记轮)佛和忌变亭更传土丹地蹈登狮记垦。五建瓶设或项碗目最用捡地耕登伸记桃应岩领把取遇土煮地刑登旋记拒卡藏及订土川地乖证哑书草等心土乞地松登文记哗文业件叫。（析2饶）董土店地忠用嫌途旱管绒制紫制魔度召。勿我亿国窃强步调途依形据访有缩慧关接规挂划底来怕规恢范琴土萍地氧用鬼途炊管虏理痕。圆通尾过肝编婚制嘴土底地爱利烟用驾总庆体莫规踩划朱，润规典定评土就地炕用月途刃，宰将朝土诱地片分漫为立农时用胸地读、尿建旋设伍用挺地彻和胆未渗利着用植地返；材严莲格穿限迹制独农塘用持地住转锤为沿建闹设朝用务地昌，杯控右制脾建寇设杆用街地鄙总伟量嚷，擦对协耕项地弦实亭行舅特岁殊铅保姨护凶；划使傲用垮土托地佛的手单羊位侵和愧个忠人扭必余须庭严离格喝按讯照寻土排地壤利独用箱总备体业规恶划垒确周定布的奏用弊途侨使痒用践土属地鹿；稻严恰格韵土横地络利笼用月总拖体内规喷划期、偶城敌市喊总倦体注规梦划鸦、积村父庄兄和淡集粗镇塘规统划歇修僻改梁的莫管殃理徐。（漂3蔑）阻土葱地障利贿用匪计砌划秋管蛛理厘制投度醋。崭建宇设侍项健目蔑用共地吓应洒纳修入膝土昨地穷利躺用郊年梳度袄计翅划租，中对梢农烘用刻地盛转丈用焦计伍划浸指替标挺、恰耕丝式地糠保梨有鸦量徒计沫划雷指遗标更和能土盐地锣开括发蔬整痛理拜计翠划坛指输标榜进滩行安管参理差；努把环新钥增物建喘设婚用览地爬控仙制嘱指絮标贱（壶包保括援农良用能地确和径未固利耳用款地影转惜为壮建苗设址用挥地廉）姜纳浆入管土骆地农利仰用纺年模度追计嚷划映；戒农寻用辉地炭转汇为态建撇设按用挂地耽应县依对法智报厉批育；举农易用商地寻转哄为诱建专设炭用珠地拌，磁必嗽须朋符构合厘土的地争利暂用塞总肉体馒规融划哑、兼城羡市询总搭体凡规拔划间、姿村动庄选和悲集臭镇霉规产划纵，类纳稳入污年蛇度劳土任地闯利居用类计民划赠，纤并古依垃法塞办磁理背农顽用键地白转帜用忆审落批门手兆续闷，赔禁喉止驼擅轿自犁将胜农阶用榆地希转雕为膝建声设渠用责地轻；泳禁触止涨通内过孕“贡以收租走代起征招”认等右方仙式撑使哄用因农负民突集缩慧体昆所径有辫农鲜用府地点进巾行约非孔农舞业瞒建围设循，赶擅舰自醋扩份大扬建衡设忆用节地铃规辱模献。（涉4翻）具耕盯地孤保兴护籍制鞭度渗。循强听调探严刻格订执卵行过耕象地昆总担量督动衣态盼平斜衡沿制哄度柄和神占伯用掏耕俩地嫩补锻偿刷制友度朵，孕要斜求扎省偿、陡自有治愁区肉、薯直肌辖裁市谨人贷民歪政雪府宫应扁严堤格善执束行问土肠地缩慧利趋用潮总凉体率规劲划钉和遣年拘度返土供地矮利件用浅计悬划高，塔采着取启措顶施寄确来保戚本费行丹政践区戴域瞒内育耕伍地逐不掌减赢少谢；葛非秀农悼业缝建饲设莫经慈批丛准隔占脉用济耕租地际，译要滑按缝照寸“白占漏多蓬少亭、啄垦术多该少套”演的抵原灵则咽，舟由弱占热用廉耕现地航的茧单稠位蒜负轮责甜开屈垦家与忽所论占子用封耕修地据的扣数怎量伟和俊质填量臣相取当厉的池耕范地担；荡没何有晃条秧件排开湾垦蝴的第或螺者展开肢垦木的曲耕清地芳不项符搬合担要蛾求沫的传，拾应桨当交按糠照夕省朵、衔自搭治霜区娇、返直姻辖室市新的查规艇定氏缴距纳昆耕引地偷开狮垦也费廊，轻专夕款婚用爹于萌开显垦窑新鸡的箩耕伪地勺；息实刷行息基屑本袜农医田蔬保才护丝式制考度削。啊基疏本喜农笋田锈是氧指姜按斩照帮一膏定倒时挑期美人亏口泼和册社业会蚀经蛙济踪蝶发拿展彼对签农港产郑品陕的午需基求御，提依胖据煌土透地壤利油用嘉总摇体卡规朗划曲确棋定获的脖不占得上占磨用饥的剧耕秃地此。盟各缸省拔、伙自裕治花区稿、歉直抓辖贫市都划渴定迷的基结本聪农暂田珍应牌当辅占蒸本叠行部政价区符域挂内伴耕狡地矩的冬百惹分异之仅八桑十民以朽上索。伐要撕求误基男本踪蝶农嘱田抚数叙量葱不伞减挽少蒜，糕质吹量喘不固降倚低损；棵经循依配法堆批碑准振占端用浮的距，茧应胳进殖行坚补轮划驼；岭基饿本看农角田柄一滩经鞋划奏定润，旗任邻何接单涉位勉和絮个器人游不陕得穴擅幸自妖占籍用昨或叶者邀擅纷自阻改帐变蛋用歇途糠，貌并克强妹调倘这笋是青一失条伪不谈可温逾胁越豪的液“晓红锤线灿”吃；蓝实趴行紫耕制地列保专护过目购标件责波任补制同度晃，票要通求落县趣级丧以柱上苍地微方杨各宾级悼人身民奏政怎府模应正当脸将品基乐本太农伏田饲保灶护央工舱作掌纳形入灵当利地柳经滨济紫社飞会术发成展圈规舌划遗，位作降为巴政每府爹领筑导斤任汉期辅目洞标找责尾任织制鲜的好一扣项拾内劲容饲，副并拘由语上帐级鼻人席民斯政蛋府踩监足督钓实果施驰。嘉地箩方均各谈级潜人滔民款政竖府化主施要令负陷责失人瞒应太对薪本顾行塑政途区羡域者内柄耕思地敏保多有臣量候和骗基心本叨农摊田构保衣护千区服面律积银、烂土肉地突利室用蜻总涌体蛙规茶划挨和窗年描度惜计惠划贩执软行望情养况辞负查总带责信；顺建慨立忘耕摔地怪保暴护请责敢任便的申考匪核阀体伸系巧，淡国另务完院郊定遇期绢向妥各致省泛、漂自汁治肚区售、独直监辖流市扩下膀达订耕抄地日保纹护低责拿任狮考虚核夹目械标只，维各孕省芳、炸自迟治晕区浮、束直卸辖悔市搜人求民滤政姻府码每税年团要两向迁国任务割院踏报准告临耕今地切保型护禽责案任简目册标室的捆履饺行差情鲁况盟。粘国隶土叠资谱源隶部桨会条同间农辩业而部逮、歌监筑察钓部背、壁审洋计助署铺、虾统隆计峡局岔等后部普门捎定晕期耕对杏各宵省股、互自亮治熄区法、等直吨辖抓市详耕抱地购保忙护巧责煌任捧目谨标登履闻行脆情垒况毛进删行敏检到查母和兵考舌核渠，皮并缎向中国蛇务勾院拍报渔告欲；炒实照行稻土涂地族开拖发舒整哪理边复捉垦建制委度罚，赚国偏家申鼓腐励陶单徒位对和武个众人循按帆照宵土泉地宁利载用宋总润体列规渠划舌，震在很保餐护络和器改奥善做生带态两环医境语、游防森止佣水宇土臣流醉失搅和征土检地脑荒性漠更化订的税前镰提还下抓，告开那发柳未型利娘用扮的洪土居地梁；疮适镇宜填开福发扇为叶农敲用疗地驴的路，时应蔑当赵优枪先罩开蛋发风成闻农宪用免地酷；渗国激家档鼓俊励阶土仍地葬整议理伙，盏县猪、堪乡命(玻镇筛)养人裂民膛政杯府张应欺当侵组矛织耀农尾村稀集塘体恐经验济拿组梦织辫，网按痛照博土邀地犹利沫用览总气体伟规杂划岂，纹对狱山则、劝水滤、扔田两、伸林盈、违路懂、吐村串综碑合样整纤治肤，州提欢高线耕洋地睛质粗量笔，除增袜加滋有钉效股耕保地译面吃积贼，贤改赔善钞农岂业惨生踢产独条指件刮和迈生辜态问环掏境阁。辽因掏挖观损另、摸塌飘陷断、秘压垮占博等洋造脉成两土苏地澡破鉴坏以的璃土释地恢，新用示地市单忆位逢和严个菜人藏应企当痒按镇照奏国碍家吐有领关捞规池定怕负指责迅复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