资产评估学房地产评估

第十章：房地产评估

房地产评估是十分重要的－章，也是目前世界上评估最成熟的部分。房地产又称不动产，我国资产评估准则就称为“不动产评估”。但建筑物与土地又不能截然分开。两者有着密切联系。可是理论上又是独立的，合写一章，又各有独到的理论，不能不分别叙述；写成两章，又有许多相同之处，难免重复。本书放到一章讲述，但土地与房屋的理论又要分别讲述：所以，在第一节房地产概述中，要分别讲土地理论和建筑物理论。进行评估时可以放到一起评估。

第一节：房地产概述

一、土地

土地是指地球表面的陆地部分，包括内陆水陆和滩涂。广义的说，土地是指陆地及其空间的全部环境因素。是由土壤、气候、地质、地貌、生物和水文、水文地质等因素构成的自然历史综合体。土地具有二重性，一方面是资源，另一方面是资产。这在城市土地上看得更清楚。土地供给可以分为两种供给：一是土地的自然供给；二是土地的经济供给。下面我们来讲述这两种供给：

土地的自然供给它是指地球供给人类可利用的土地数量，它反映了土地供人类使用的天然特性，其数量包括已利用的土地和未来可利用的土地，即后备土地资源。土地的自然供给是资源一面，是稳定的，几乎不受人为因素和社会经济因素影响，因此，没有弹性。一般说来，自然供给的土地，具有五个条件：

1.适于人类生存和工作的气候条件；2.具有适于植物生长的土壤质地和气候条件；3.有可以利用的淡水资源；4.具有可供人类利用的生产资源；5.具有一定的交通条件。

土地的经济供给

它是指在土地自然供给的范围内，对土地进行了开发和整治，可以满足人类不同需求的供给。土地的经济供给是人类通过开发或者再开发利用而形成的土地供给，因此是资产。这种供给的数量受人类社会活动影响，是具有很大弹性的。如调整用地结构、提高土地集约率等都会影响供给数量。土慰地禽及栏其请定滤着蔽物渴称糊为棒不疏动社产所税谓扁定足着肺物出是遭指覆附朗着镜于圣土坊地键，奶在丢于榜土荷地崖不束可剪分讲离鸦的每条它件扁下荐才厌可柄以死使的用伶的隐物体场。恳如海建傻筑屯物根、拉构探筑选物辉等搅。养定智着退物峰与类土细地表分蔑离鱼要旦花烈费赚相腊当糟大渠的课劳瞒动拳和探费液用蹄，记因而侨会郑使家地晴价亿发勒生仿上延升程变倒化励。地矿产贯和骑房峡产土均葬属够于箱不富动桃产展。土载地凝的辱特垫性良应乌该崭分痰为宰自娃然轰特奇性随与摆经悔济失特登性栋两丙种箭：1业.自绣然面特线性黄：扣位炕置移的护固杨定叶性皮；质宁量局的柜差老异弦性惑；资男源红的弃不近可时再绍生缝性发；效著用亭的舌永例续仓性籍。2健.经惯济疫特研性竖经爪济原供勇给接的机稀腾缺尽性春；产筹权借的报可允垄证断败性瘦；利系用辩的翠多饱方锁位挨性废；效克益桨的性级屑差富性抗。二韵、汁地欧租健与扔地哲价笼理制论（腿一茅）洞地世租勾理握论土泽地糠没棍有省价糟值免，捐但子土谊地垫具小有签价同格舟，奇土裤地晴价体格其是炼地弄租魄的鸦转绢化犯形别式豆。根谨据甲地袄租毁产蓬生推的士原外因收于阳条释件栋，库地柿租眨可介以纪分己为愤级结差定地脆租斧和增绝畏对壳地租致两性种疲形掀式问。马疾克芒思及指雅出职，不常同桃地快块投的重土烈地章，匹在刮地合理遵位蔽置枝、护肥勇沃百程顺度尼等劈燕方生面的绢差管别江形蛾成裤了狂不鸦同叨等怨级防的锈土嘉地盛。边等任量索资洗本者投震入汽到六等效面吹积旧不撇同炮等任级烧的土牌地偷上抬，壳因架不槐同尊生掏产惯率搭而扶产栋生鹅的雾归坊土照地岭所盖有次者途占瘦有斩的轰超筋额妈利泰润略，戏便是狸级诉差五地户租缘瑞。垄接断坚地惯租劳是怖由码垄捞断幕价鼓格机带商来蝇的阅超裂额甜利挠润旷转送化防而纲成宝的包地阶租事。偏垄倡断地性租盆的悲形疑成付，欲除轧了标土相地节产盾权骨垄喊断给以庆外摧，贱还厅有秆某色些文土潮地麦具匪有县特稠殊井的胸自然垫条计件丙而结形猴成堤，蜘如用受笋产丛地匙、童自勿然垃环岸境订和蛋自习然结资仗源轻影涂响片，赠能宇产荷名阿贵锣优质斤酒可，畅酒侮的租价渴格经由模购斜买坛者雾的初购瓶买折欲小和补支搜付岔能梦力洒决批定帐，浆是敏一肥种稻垄蜂断佩价格办。（往二嗽）地指价虚理勇论1蛙.马默克遭思闭的鸽地浓价蚀理引论按誓照夹马肚克妈思稻的赠劳顾动镜价援值无论含，彩土病地萄是甲没灯有销价什值弃的爷，箱因判为慈土赚地不灵是勇劳脏动连的奋产新物疯。地存价热不面是检土售地耽的拴购菊买鞋价磁格由，批而裕是症土齿地蜻地诞租挨的讯资未本蕉化男。没具有苹开签垦卫的辛土附地来是剃自是然丑物叛，叛不弦是苗劳盏动此产据品反，坟没敬有骑任傲何撇价灾值悠。同评时蔑马回克岔思疲又怪指壮出竿：“价械格重形垫式划不覆允炼许刃价肯格鸡和磨价泼值诵之夹间捕的秀量的域不乌一趋致智，乎也狡就菜是成价欧值锋量刻和慎它帖的钳货莫币垄表愉现订之竿间颜的守量黎的旦不睁一顺致什而沙且能为够芹包来含静一载个沃绝剑对友的怨矛日盾锁，邮以联致漂货愁币吵虽傅然煮只亲是谅商塞品撇的伤价划值牲形泼式著，但件价柴格搜完挤全异可产以千不坏再尤表跪现俊价琴值昂。有担些受东仇西威本通身随并寺不录是境商俊品序，骄例习如煮良心踢、污名受誉拔等萍等捐，爸但把是歇也舌可朽以售出佛卖联，控通利过吨赋奴予团它朋们系的北价押格墙，倦取共得愚商拼品的端形之式仓，因久此饼，急没织有讨价眨值蚕的裳东火西嫂在储形架式哈上虽可茂以总具厚有产价您格艰。顷在洽这疑里歉，价赚格塘表趴现档是换虚晕幻问的邪，很就更像委数觉学评中秀的或某拨些苹数塘字哈一炒样幸。”（《资游本庙论》法扩文中版8恶2页暮－8浊3页楚）码。2拼.效耀用届价飘值止理粉论矛学音说效白用央价衣值冬是甘资克产怕阶候级视经扬济脆学梨家挡萨兔伊译的卖理论习，1嫁8世夫纪京被教马岁克跨思齿、哑恩僵格事斯解批础判谁，麦因禽为湾它滩与劳黄动霞价晓值颤论计对孕立抗。但皂是霸今宜天斥我茧们娘必躲须像认邪识落世品界送上袄还挂有葛一截类宣资源拍资舟产劫，由它挣并娇没副有殃经衰过爬劳绪动怨创慕造及，补而恶是肾大恼自符然形恨成子，设但材它完有土使震用棍价速值垒，制而速且佳对那人加类烤使鹅用佩价览值巨电大辛。土府地糊也谜属税于腹自幸然境资惰源饿。3忍.地麦价榴的矩基六本较特渠征1嫂.地淡价米是组地冷租泊的至资锐本缸化榨；2易.地钉价撇是则权灶益条价渣格丈；3现.土踪蝶地丹具泪有辰增波值手性摇；4谜.地舟价眉与雕土窗地韵用要途胜相成关且；5涛.地案价荐具诊有景个搭别吗性问。三纠、艇土房诚地展使搞用雷权在灾我注国据，贝城肥市肺的翠土姥地腿所辰有梢权州属痰于充国镜家些。胃农村罚和惭城疮市稼郊规区圈的宽土岂地造所剩有催权另除咳法土律载规矮定捡属轮于国丙家哈所窝有召的炭以取外辈，臣属余于呜农扔民降集饶体际所访有要。膝宅座基地忠和咽自必留贷地阴、招自姥留召山下属毛于寺农携民蒸集业体袜所芦有顾。集谣体辅土淘地堤不跌能驼进档入鼓房较地罢产底市也场杰流犯转桑，切国炎有土插地践所伍有膊权论也刻不授能虽进痛入尝房售地袖产求市斜场摆流发转林。我牺国托的奶土叼地滚所海有幅权巡寿与虎使贝用衫权尿可甲以词分吐离边，滚土地搏使倚用具权紧可应以黎拥陡有信和高转菜让览。杠因冈此迟，得我剖们仗所圈讲的瓶地怀价根，判是子土螺地尊使牛用邪权赔价闭格矮。土叙地伪使眠用可权阀出尽让浮是她指非国飞家终以榆所酒有番者挤身引份将例使宣用枕权笋在联一裹定跃年减限袋内裤让从于被使肺用赏者鞋，贿并纱由土艇地晨使障用嗓者祖向逐国茂家灵支呢付敬土喷地敲使健用祸权沈出陶让源金的僻行若为坑。土集地叨使灿用约权棵出而让酬可丙以述采卧用独协杰议脚、立招蛮标助、拍隙卖锁三栋种务方作式锤。土毫地舍使剃用辅权膀出机让讽最饼高旷年扇限净按鞠下虽列搁用侵途岭确定净：1玩.居吃民倦用欺地7餐0年东；2颗.工甚业崭用郑地5略0年驴；3娱.教拘育付、迷科辫技悠、伞文挺化竹、辆卫格生吃体尽育贫用营地5絮0年澡；伐商爆业浅、狡旅坦游售、送娱肚乐让用返地4洋0年亩；饰综少合机或冶者其乎他方用吧地5宾0年助。四差、历建繁筑荐物趣的赤概渠念掠及道其殃分贱类建示筑柏物是是秋人钢们敌为址达坚到寸某脸些罚特妹定献目敢的总，忽经勘美查朽、可设勺计则和刺工粘程帆施搁工陷而蝇建航成苹的核物销体木，校由猎于其宾给陡人牌的贪美谊观煎感跌觉规而酬称篮为祝空突间项艺斩术昌。按台其堡用牢途猜和签内化部悲有乡丰无见空知间结，精建桥筑旬物吉划鞋分为腊房木屋氏与遇构岂筑嘉物俭两绑大肤类披。由臣于据这脂两贿大丛类望的岁用攻途礼有弟明借显排区爆别旺，升所毒以离，我哥们兰要眯分秒别钳讲帖述款：（尽一昌）羞房怖屋房望屋桃是跃指猜供哲人即居笋住朴、斥生喉产江、镰工霸作编、暮学撞习和绞其倡他丑社车会沙活树动掀，吸以奥及匪储滋藏飘物麦品躺的乖土读木舅工某程建誓筑竿。房判屋吗一锻般美由栽基由础衰、跃墙爆、抚门币、肯窗蛮、宅栋笼梁贵和屋贺顶制等桐主执要告部榴件汽构删成恭。房乎屋室的雪基姻础胡施笋工狡示牙意配图承肃载座建心筑瞧物千的示没匙有迅经馅过路人奥加归工薄的哑自密然槽地面址就疲称请为圣地挡基征。但欧是鲁，河自卸然绣的甚表窑面袖的鹅坚杆实乳程帖度该是粪不惠同罚的借，网如山放地去与馆平继原锤就麦不乳同图，超粘愧土压与颗沙露土免就荷不峰同毯。亭另外铅，而建薪筑直物汗的烧重狼量忧不抚同甚，出对镜地眉基称的饿压甘力僻也炉不同陷。绸建葛几罪十治层获高庸楼若与胶修姜一蚀栋酷平爆房妥的抢地唇基扫要配求差雕距岗很原大金。胖所必以孤，题工仅程福设粥计救就扒要给求妥人恳工报修防建基钟础墨，页以描弥笔补仇自园然虽地踏基宣的喜承紫载牲力健。人抹工校开煮挖撞又仅加狸工泛修贫建残的菌墙厘以梢下贷部谨分颤，骂就缘瑞称洞为扣基淹础爸。注宿意据，舰基且础却以钟下甜没酿有娱经裤过暑人席的指加钢工烘，性大诊自航然券形成腹的夺承凑载描建丧筑睛物议的拖土疾地涂，擦称见为只地阻基智。人袖们炒修经建稠基植础护的扒目季的番是隙增办加景地意基中的准承彻载埋力斯，防袍止戚建群筑对物搜下郊沉拢。如袋果状建装筑俯物姜特爹别握重成，她修丛建予基准础酒达挥不切到词要求欺，辈那捡就挖要棵实眯施简打傻桩躁工请程哨。地作面地让面地撕基基械础打妥桩悦工话程连示私意戚图地直面岩召石呈层墙队体慌施蓄工俘示新意忽图墙男是疏在纸施劲工芝完已基尿础董后还在基磁础香之不上级用骗砖裕、也石渠或颗者沾水泥使建缺筑窑成菊的迷四萝框驱。墙太按烈厚忙度绝分槐为“3移7墙”、“2却4墙”、“4玻8墙”等狸等瓶；按旱墙浅的省用累途展分饶为核承赏重耳墙与六隔揉断诸墙窃。墙器有秩时挥与丘栋罩建锐在嫁一化起疼，起乞承慰重倒作斯用烤。房拨盖雨：房悄屋绿必泳须牛有勇盖球，挠没丝式有皂盖冈不低成为走房策屋域，批是荒构凉筑继物恒。房懒盖朽的挽作友用燃有川三告：1象.挡目风雁、巨防林雨材、据防让寒州；2殃.挡林太歇阳娘光条；3败.美眨观鹅。房尾盖怀要拴视地具中体山情隔况练决兄定简建缴成什纳么天样平式割，渴花达费委多勤少占代至价良。（竹二俭）恐构怖筑腹物构斤筑发物贱是怖指逼房呈屋客以峡外烦的竖工迎程遵建积筑敬，樱如扮道咏路俭、水耻坝师、厉水达井仍、经隧和道糟、赶桥眨梁模、睁大购门文、安牌梳坊义、中雕缠塑党、纪敌念默碑昼、腊水侧塔浪、斗烟嗓囱损、险围量墙杆等支专齐门怜建届筑哨。构腹筑坑物善都激具信有欢特峡殊拥用伤途蜡，扎形恳状烟也民具世有尿独厚性案，下车面亮我裁们挡看浴看忽一宣些壶有呈代矮表糟性摩的顾构钞筑摧物楚图宝片痕，螺以心增加镰我扒们召的均理母解篇程绍度鲁。（垃三否）适建带筑这物赴的贞分赖类为狼了谅便童于倍评趋估滋，阁我证们镇按轰两羽种蚊标销准均将鸡建梳筑闹物景分度类岩：1私.按寻经塘济疑用顾途测分验类它：分看为野：退商娇业裹建爽筑任（使一立般忽要园讲抚究低外股观郑美哭）（柏三渡）京建坝筑梯物抽的梢分沫类为蹦了纹便熊于饶评倒估饿，补我凡们葡按董两始种穷标生准据将咐建钳筑仁物愧分是类厨：1暂.按日经脖济料用键途捧分往类苏：分谜为向：肢商详业夹建捆筑是（乡丰一糟般肥要赏讲肿究昌外角观怨美蹄）工呼业旱建抬筑序（袍要相讲的究眨实迫用焰）（拨三移）康建糊筑拳物悦的乳分毙类为还了简便污于是评偷估析，湖我哀们穗按丹两刑种企标织准玻将犁建惧筑拳物太分顾类谜：1总.按校经杨济县用爆途镜分赶类腐：分超为顶：①商腊业超建以筑勒（婆一拔般播要庸讲控究狭外辆观器美倍）②工王业中厂恋房环（榨要叶讲遮究丧实隙用俗）住宪宅③民李用鸦住墨宅（延三腿）俘建呈筑药物懂的记分搁类为刘了坡便谋于亚评双估出，缘瑞我泳们治按伤两发种堆标减准贯将伯建耳筑菊物锣分厨类漆：1加.按稀经锋济鲁用示途榜分涂类斯：分振为屠：①商震业雕建常筑否（布一办般帖要牵讲使究缝外蜂观卖美辟）②工昂业它建胀筑均（禽要妄讲豆究阅实屈用略）③民痒用先住酷宅④公悉用芝设狡施2学.按阔结并构怖材袖料炉分态类巨：分京为恢：掠钢皂结浅构钢部筋故混围凝织土拌框售架亲结牵构混虫合酿结亿构其岭他饥结倘构第喇二备节给：胳房原地垄产节价颠格岛及票其郊影秧响俭因活素一挖、辆房括地搬产吨价棉格蚊种熟类1蛾.所俱有畅权幅价欲格究与授使耽用健权加价栏格2庭.市元场灰交嫂易絮价园格3理.经踢济顾福红利忠房晓价并格4睛.土窗地桨价鸣格拜与盲房切地程产薪价畏格（1）义基兽准屑地低价（2）淹市追场缎自抖由点交脖易顽地购价（3）也拍渣卖著地管价5车.房悲地有产群价携格（1）慈总动价敞格威（摆指绑一暴栋死房爱屋荣或不一饺个底立阶体芬单究元边）（2）诉单炕位夜价钉格秒（括每给平递方辫米莫）1）碧建走筑邀面哨积么价要格妄（奶阳穷台雀计莲算啦、纲起惩点火与牧公晨摊艺）2）花使番用五面愿积亿价航格（3）享容去积篮率容睬积钥率件＝机建灾筑额总环面摩积÷土胆地油总犯面点积二鸦、田房立地根产淹价召格脖的纽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