时光文化传媒-心苑铭嘉全案整合营销

重新定义济南城市格局

一、背景回顾鑫苑中国及世联地产的多轮沟通，双方就项目需通过区域炒作带动品牌提升、项目重新站位、客户圈层扩大等达成一致。基于此，世联地产提交此次提案，聚焦以上三大问题，提出切实可行的营销动作，从而促成项目的绝对成功。

二、引言【济南写真】济南是国务院规划环渤海经济圈的核心城市之一，是北承渤海经济圈，南接大长三角经济圈功能的核心城市济南之于环渤海经济圈是支点性城市和连接性城市，它南面紧接中国经济最发达的大长三角经济圈，是南北经济融通，东西经济接轨的核心城市。济南北接京津唐，南接长三角，西连黄河中上游，东连胶东半岛，在全省处于承东接西的位置；在全国来说是连接华东与华北的门户，是连接华东、华北和中西部地区的重要枢纽，京沪锁钥；位于环渤海经济圈，是黄河三角洲最大的中心城市济南是山东省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，区域经济中心辐射能力和影响力都在大幅提升济南市生产总值及固定资产投资逐年稳步上升，房地产投资额占固定资产投资额比例呈上升趋势产业发展平稳健康，三产比重日益增强，为城市商务发展奠定基础居民收入和消费稳定增长，为商业发展提供足够支撑【济南房地产格局】北部关键词：住南不住北，住东不住西；南高北涝；工业及物流聚集区；脏乱差旧臭千佛山片区西部片区北部片区中心城片区东部片区西南群山片区东南部片区板块格局北部片区【正在的崛起热点区域】核心资源规划、城市、平台价格非低密度7000-8000元/㎡代表项目鑫苑名家；尚品·清河中心城片区【传统中心区】核心资源城市、文教平台价格13000-16000元/㎡代表项目济南万达广场；保利大名湖东部片区【城市新中心】核心资源规划；产业平台价格非低密度7000-9000元/㎡代表项目中齐未来城；海信慧园东南部片区【高端住宅区】核心资源景观；政务；规划利好平台价格高层11000-16000元/㎡，别墅13000-40000元/㎡，代表项目中海奥龙观邸；海尔绿城；千佛山片区【绝版豪宅地段】核心资源景观、城市平台价格高层9000元-15000/㎡；洋房总价300万；独栋1000万以上，联排300~500万代表项目国华东方美郡西南群山片区【高端居住区】核心资源景观平台价格非低密度7000-9000元/㎡；低密度10000-16000元／㎡；代表项目鲁能领秀城西部片区【城市老城区】核心资源规划、城市平台价格非低密度7500-10000元/㎡代表项目绿地新里卢浮公馆；路劲御景城大品牌、成熟产品线、成熟营销模式，极大提升了济南开发水平；鑫苑必须在强大的竞争对手中突围【豪强逐鹿】绿地新里卢浮公馆——上海绿地集团山东置业有限公司位置：纬十二路与经四路交汇处项目总建面：49万平方米建筑年代：2010年建筑类型：16-33层高层保利大名湖——保利山东置业有限公司位置：历下明湖东路北侧项目总建面：23万平方米建筑年代：2010年建筑类型：13层小高层香港南益地产——名士豪庭位置：历下经十东路与浆水泉路交汇处项目总建面：100万平方米建筑年代：2010年建筑类型：18-30层高层全国品牌：已进入（恒大、绿城、保利、绿地、万达、中海、华润、天鸿）；即将进入（远洋、万科、龙湖）本地品牌：鲁商、鲁能、重汽、海信、海尔【主流大盘】济南一线主流大盘占据了天时、地利、人和，与其相比，鑫苑名家并不占优势项目名称名士豪庭领秀城卢浮公馆保利大名湖本项目规模100万平米400万平米49万平米23万平米70万平米开发商南益地产鲁能亘富绿地地产保利置业鑫苑户型90平米两居/110平米两居/180平米四居90平米两居、140平米三居98平米一居/150平米二居/175-223平米三居118平方米两居、167、175平方米三居50一居、80两居、90-140三居、180四居园林景观欧式园林公园式园林欧式中央园林欧式风格清河印象园林配套商业、小学、会所大型商业、小学、会所商业、会所城市中心配套资源会所、幼儿园、农贸市场项目卖点大盘社区、欧式风格园林超大盘社区、完善配套、居住氛围浓厚济南商埠核心、产品品质高档、绿地品牌城市核心区位、大明湖景区绝版地段、保利品牌大盘社区、城市央区、滨水、滨湖双水岸物业、城市央心稀缺洋房、鑫苑品牌、独特开发模式名士豪庭保利大名湖绿地卢浮公馆鲁能领秀城【鑫苑在济南】鑫苑品牌在济南已经形成了中档盘的市场印象，没有进入一线品牌行列北京总部鑫苑国际城市花园鑫苑景园鑫苑望江花园鑫苑名家

鑫苑城市之家鑫苑碧水尚景鑫苑国际城市花园鑫苑名家鑫苑名家/景园/国花/中央花园等【滨河新区】随着小清河的改造，滨河新区雏形已现，但板块价值尚未得到认可，对项目来说既是机会也是挑战“十二五”期间滨河新区发展规划总体空间布局：“一心、一轴、四片”。其中:“一心”为北部城市副中心；“一轴”为小清河生态发展轴；“四片”为新东站片区、华山片区、济泺路片区和美里湖片区。规划思路：围绕“拓展城市发展空间,打造现代产业体系”的总体要求。以“构建发展新空间、创造宜居新生活、塑造泉城新景观、实现风貌新传承、打造北跨桥头堡”。产业定位：以商贸物流、休闲旅游、商务办公、商业居住为主导滨河新区目前处在房地产开发初期，未来将有大量项目入市，预计未来三年竞争项目约有150万平米入市【滨河新区—开发现状】11北大资源徐李片区300万㎡绿城盛福庄项目57万㎡绿地项目待定重汽翡翠清河20万㎡重汽华光日化地块40万㎡天鸿万象新天600万㎡杭州中能浪漫和山深圳香蜜湖完善配套历史人文积淀生活模式优质资源产品驱动高端大盘核心驱动力上海华府天地杭州西湖8号公馆运动元素生活示范—天泰奥林匹克花园生态休闲拉丁式小镇—中海怡美山庄万科十七英里万科东海岸万科城代表案例：杭州中能浪漫和山深圳香蜜湖深圳红树西岸万科十七英里万科东海岸天泰奥林匹克花园中海怡美山庄上海华府天地杭州西湖8号公馆……【一线高端大盘驱动因素】【新政下的济南市场】2011年3月份（套数）：同比下降31.12%；2011年3月份（面积）：同比下降26.37%

三、解读项目项目印象1——区域：位于小清河和历山路交汇处，属于城市中心蔓延区，未来规划的滨河新区城市副中心，区域价值明显，发展空间巨大核心价值：滨河新区：项目处于滨河新区发展带上，且属第一批面市大盘，市场机会大。滨河新区是济南继奥体中心、西客站之后又一个城市副中心级重点发展区域，未来价值不可限量。济南城心：项目位于济南城央边缘，经交通动脉西接火车站、汽车站交通枢纽，东接洪楼广场、南抵家乐福、泉城广场。项目印象2——交通：项目位于历山路龙头，北园大动脉，有BRT快速通道，交通四通八达项目印象3——景观资源：项目周边有小清河、北湖景观资源，景观价值极高项目印象4——产品：项目规划为70万平米大型组团社区、具有城央墅品洋房及紧凑产品、清河印象主题园林清河印象主题园林大组团、小邻里规划精英稀缺小户型产品城央绝版墅品洋房项目印象5——配套：周边外部配套较为欠缺购物：主要有泺口商圈、北园银座商圈、家乐福商圈、洪楼商圈；医疗：北山大二院、中心医院、胸科医院、空军医院；教育：杨庄小学、北全福小学、北园街道中心小学；公园：北湖公园、小清河环河公园、板桥广场、大明湖公园、百花公园。教育配套杨庄小学北全福小学北园街道中心小学购物配套泺口商圈北园银座商圈洪楼商圈医疗配套山大二院胸科医院中心医院项目区域5公里内主要城市配套家乐福商圈休闲配套项目印象7——项目2011年品牌目标&销售目标保守“保15冲20”销售目标：2011年销售目标确保15亿，力争20亿品牌目标：提升鑫苑品牌，进入第一方阵【15亿&20亿的意义】

解析2010年济南房企销售额20亿俱乐部发展商2010年销售情况2011年供应量（万平米）在售项目销售面积（万平米）销售金额（亿元）万达1个（万达广场）21283绿地2个（卢浮公馆/泉景天元）32.2227.9623中海2个（紫御东郡/奥龙观邸）24.0325.8460恒大2个（恒大绿洲/恒大名都）38.423.156绿城1个（全运村）162137.815亿：济南市2011年单盘销售额前10名20亿：济南市2011年单盘销售额前3名,此外,20亿意味着

1、2010年济南北部区域楼盘销冠（尚品清河）9.3亿，20亿是其两倍；

2、单盘年销售额占到济南北部市场整体份额的50%以上；

3、20亿意味着要跳出整个北部区域，与整个济南市的一线品牌开发商进行竞争。【目标下的困局】

四大困局困局2：滨河新区在济南市没有形成区域概念，区域价值没得到认同，如何重塑区域价值？困局1：北部区域市场主体平台相对狭小，客群有限，相对于项目今年15—20亿元的销售目标，如何突破区域市场的制约？困局3：鑫苑品牌目前在济南已经形成一个中档形象，项目定位于中高档形象，如何重塑鑫苑品牌？困局4：项目展示条件不支持项目较高的量价目标，如何突破？

四、案例借鉴万科·圆方[案例借鉴]【项目开发前期现状】周边环境欠佳——项目位于背街、旧改区域，毗邻的马场路正在整改施工，周边环境破旧，短期内居住品质不高展地场唐家墩路香 港 路发道华马新 西 路

大

路变电站产主要经济技术指标建筑面积 236066.72m占地面积 212022.24m住宅面积 235498m配套面积商业：113㎡容积率3.0以内建筑密度不大于25%建筑高度60米以内建筑形式高层其他其中套型建筑面积90平方米以下的住房建设面积不低于住房总建筑量的60%华路新

汉口火车站 发展大道 万达综合体青年路 西北湖金融圈【区域未来发展】未来区域看好——汉口王家墩CBD和西北湖金融街辐射区，毗邻菱角湖万达综合体、汉口火车站，发展前景看好【高目标压力】项目需实现超越区域的高价格——开盘前夕，同区域最高价格仅为7000元/平米，项目仍承受较大的压力周边项目最高仅7000元/㎡,圆方必须卖到10500元/㎡以上,同样地段（新华西）、同样利好（万达入驻）、更差环境（背街、城中村、道路不通、变电站等），万科圆方如何让市场接受3000元/㎡以上的差价，并快速去化？【思考】如何能够突破区域，打造项目高形象，从而实现高溢价123区域价值重塑产品价值提升形象价值建立【动作】万科圆方价值提升三大动作圆方亮相：万科金色家园外展；软文炒作信息传播：西北湖、万科（圆方）登场；线上传播：强调住万科；说辞强化：万科的、品牌的、有面子的、舒适的。

金色外展ppt【动作一】品牌先行，言必称万科项目定位：跳出唐家墩，定位为汉口西北湖豪宅区高端楼盘。

圆方地址：西北湖·马场路136号。外地人、脏、乱、差···

唐家墩 西北湖

印象中的西北湖：汉口富人区、金融一条街、繁华的、时尚的、都市的···【动作二】跳出区域低端竞争，嫁接西北湖城市3.0概念代表一个地区发展的未来，通过概念的炒作并将城市3.0区域放 大，成功将项目所在的唐家墩片区引入城市未来发展轴线上。

CBD、西北湖、新 万达商圈•人流、物流、资金流、信 息流成为引领经济新的流 向

中央商务区

武汉城市1.0

老租界商圈•以人流密集为代表经济时 代 武汉广场、汉正街

武汉城市2.0

武广、汉正街商圈

•城市肌理的老化催生现代 规模商业

永清商圈、西北湖商圈武汉城市3.0【动作三】引入城市3.0概念，成功实现区域价值重塑123区域价值重塑产品价值提升形象价值建立【动作】万科圆方价值提升三大动作不极致、不登场，金色临展也时尚起时尚与科技感浓厚的临时外展，为项目高形象做了率先铺垫。

【动作一】极致的现场展示，给到访的客户更直观的价值呈现【动作二】展示先行：项目临街外立面、三进仪门以及蒙特里安公园提前展示，使客户对项目的价值感知更具体，增强了客户信心123区域价值重塑产品价值提升形象价值建立【动作】万科圆方价值提升三大动作形象期：蓄客期：开盘前：西北湖，不止是一种风范V24产品，唯超配可匹配首付10万，住中心，住万科，住成品形象价值建立——从形象到产品，再到营销口号，高形象掩护下销售成功突围。

形象导入期（9月以前）：西北湖，不止是一种风范

链接富人区、建立项目区域豪宅气质8月15日，合仟吉西饼、绿茵阁等 西北湖知名商家举办“寻FUN西北湖， 分享3.0”网络秒杀活动起势。V24空间，唯超配可匹配！

创新概念，高端配置，高端生活演绎形象+认筹期（9月-10月）户外报广易拉宝首付10万，住中心、住万科、住成品

强调高性价比的价格预期，吸引自住和投资客关注冲刺及开盘期（10月.9-10月.17）1、品牌先行借势、区域嫁接起势、概念炒作立势，将所在的唐家墩片区直接与西北湖等传统豪宅区片区价值挂钩，成功的重塑了区域价值。2、以市场和客户为导向的产品定位和创新设计、产品的新概念包装、高调亮相以及极致的现场展示，持续的拔高客户心理预期，有效提升了产品价值。

3、推广主题从形象到产品再到口号式强销信息，在高端形象稳步建立的同时，也步步为赢，拔升了客户心理预期，有效实用。成功经验总结五、营销解决之道当区域市场容量有限，无法承载我们的目标时，让鑫苑名家跳出北部区域，直指城市一线主流大盘竞争！抢夺市场份额！重新站位：济南的名家，中国的名家

因市而变！【重新构建项目比价体系】名士豪庭鲁能领秀城绿地卢浮公馆保利大明湖将济南分为东部、南部、西部和中部区域，按照每个区域各选一个与本案定位相近且质素相当且处于同期的城市中高端的主流大盘项目，构成本案比价体系的参照项目。分别为——东部——名士豪庭南部——鲁能领秀城西部——绿地卢浮公馆中部——保利大明湖本案应跳出区域低层次竞争，放眼全市一线竞争格局【比价竞争项目选择】项目名称名士豪庭鲁能领秀城绿地卢浮公馆保利大明湖本项目地理位置燕山立交桥东500米舜耕路延长线南端纬十二路与经四路交汇处明湖东路以北历山路以西、清河以南项目资源奥体片区成熟配套，内部商业、教育配套、经十路黄金要道项目内部成熟完善的教育，商业等配套西市场成熟商业，纬十二路便捷交通大明湖景观资源，市中心成熟配套历山路黄金大动脉，小清河、北湖公园双水岸景观、市中心成熟配套价值、项目卖点大盘社区、欧式风格园林超大盘社区、完善配套、居住氛围浓厚济南商埠核心、产品品质高档、绿地品牌城市核心区位、大明湖景区绝版地段、保利品牌大盘社区、城市央区、滨水、滨湖双水岸物业、城市央心稀缺洋房、鑫苑品牌、独特开发模式保利大明湖——市中心湖区物业名士豪庭——经十东路欧式风格园林大盘本项目区域无明显优势，资源和卖点也无明显优势，但项目距离城市中心较近，且有滨河新区规划及小清河景观资源，发展潜力较大核心卖点【比地段、比资源】项目名称名士豪庭鲁能领秀城绿地卢浮公馆保利大明湖本项目规模100万平米400万平米49万平米23万平米70万平米产品高层、公寓多层、高层、别墅高层小高层高层、洋房户型面积80-180平米90-200平米90-140平米118-175平米55-170平米园林景观欧式园林现代风格欧式风格欧式风格主题式园林内部配套商业、小学、会所大型商业、小学、会所商业、会所城市中心城市配套资源会所、幼儿园、农贸市场卢浮公馆94平米，2室2厅名士豪庭91平米，2室2厅产品方面：项目90㎡—120㎡的中大户型与竞争对手重合，55-89㎡的功能小户是项目的竞争优势产品，对于这两种产品要重新进行概念包装，以与竞争对手形成区隔规模大盘，居住氛围浓厚舒适户型产品、特色园林完善、成熟的内部配套【比产品面积区间】项目名称名士豪庭鲁能领秀城绿地卢浮公馆保利大明湖本项目开发商名称和性质香港南益集团。源自香港，服务济南鲁能集团子公司山东鲁能亘富开发有限公司，本地企业上海绿地集团山东置业有限公司，全国级地产开发企业，以优质产品享誉济南国有房地产企业综合实力榜首保利房地产（集团）股份有限公司旗下保利山东置业有限公司鑫苑（中国）置业/山东鑫苑置业有限公司实操项目介绍经十东路欧式风格园林大盘：名士豪庭；政府联合搬迁社区：名泉春晓400万平集商业，高层，别墅为一体的大型综合社区：鲁能领秀城综合社区：绿地国际花都、绿地新里卢浮公馆，商住项目：绿地普利中心5星耀泉城：保利海德公馆、保利大名湖、保利芙蓉、保利花园鑫苑碧水尚景、鑫苑城市之家、鑫苑国际城市花园、鑫苑名家。已经奠定中档盘的市场印象品牌影响力本项目品牌相对于济南的主流大盘开发品牌，认可度和影响力不高，品牌无优势品牌优势不足【比品牌】工薪阶层中产阶级财富顶层富裕阶层刚性需求的客户；流动人口、居民刚性需求+改善型需求的客户产业人群、商务人群、居民以尚品清河、重汽翡翠郡为代表改善型、享受型客户公务人群、商务人群和以及私营业主名士豪庭、卢浮公馆、领秀城和保利大明湖纯享受型需求的客户；以海尔绿城、奥龙观邸为代表项目的客户应定位于整个济南市，以二次改善性客户和多次置业客户为主，辅以部分首次置业客户本案客户定位【比客户】大名湖、名士豪庭富裕阶层、财富顶层卢浮公馆中产阶级、富裕阶层鲁能领秀城工薪阶层、中产阶级、富裕阶层项目外围展示不足，模型、样板间包装、园林示范区档次较低，形象展示细节方面有待提升【比体验】VS【营销突破】体验突破品牌突破客户产品突破区域突破要重新建立比价体系，扩容客户，必须进行区域、品牌、产品、体验四大突破客户三大维度：1、第一维度：核心客群以地缘性客户为主，主要分布在北园商圈、黄台商圈、历山路附近、泺口商圈2、第二维度：重要客群主要分布在济南市其他重点区域3、第三维度：次要客群回乡置业客户济南城市居住吸引力辐射范围，主要分为三个纬度：【我们希望吸引的客群】全国其他省份济南市客群区域地缘性客户第三维度第二维度第二维度【突破的概念方向】产品突破：鑫苑中国高端升级作品品牌突破：全球视野，服务济南区域突破：滨河崛起，重新定义济南格局

—繁华之后的宁静体验突破：三分钟感动客户区位突破品牌突破产品突破四大突破极致创新引领济南体验突破【区位突破】扛起济南滨河新区大旗，重新定义项目区域区位突破营销主题：滨河崛起，重新定义济南城市格局【区位突破/重磅出击】联合政府及区域开发商举办“滨河新区区域发展高峰论坛”，擎起区域崛起大旗活动目的：邀请天桥区政府、小清河开发指挥部、国内知名学者及区域地产开发企业代表北大资源、重汽等参与，共谋区域发展之路，借助政府及专家权威，制造城市话题，确立滨河板块的板块价值形象。活动时间：2011年4月活动内容：

1、邀请天桥区政府、小清河开发指挥部分别从不同角度做关于区域发展之路的专题演讲；2、邀请区域开发商代表参与互动访谈类活动；3、联合报纸媒体，会前会后集中报道，炒作滨河片区和鑫苑企业的影响力。【区位突破/引爆全城】滨河崛起，重新定义济南城市格局——滨河新区发展专刊发布滨河新区---城市未来居住新方向活动目的：重新定义区域价值，展示区域升值潜力活动时间及主题：2011年4月&滨河崛起，重新定义济南城市格局活动内容：1、区域规划展示；

2、政府和专家权威讲话语录；

3、记者实名采访报道；

4、市民心声；

5、开发商采访，对区域未来的投资开发的计划和安排。【品牌突破策略】重点渲染首家在美上市的优势，跻身第一阵营品牌突破营销主题：全球视野，服务济南面向全国招募，鑫苑全国销售展示中心均可接受报名；邀请李冰冰（环保大使）担任选拔仪式的评委之一；持续引爆，轰动全城，打造泉城绿色新时尚的风向标。

清河环保大使是整个品牌线的造势轴线，大会的选拨仪式要与项目的正式认筹活动相结合，并配合后期推售活动不断制造引爆点【品牌突破】责任地产—清河环保大使选拔活动活动目的：通过组织本地媒体、业主到鑫苑企业以及经典项目考察参观的活动，对鑫苑企业的品牌及开发模式进行全方位解读，提升企业在本地的市场影响力。活动时间：2011年5月活动内容： 1、邀请主流媒体到鑫苑企业总部和鑫苑开发的经典项目参观访问；2、联合报纸媒体，持续跟踪报道，解读企业，提升鑫苑企业的市场影响力。全球化视野、全国化布局、成熟模式【品牌突破】体验鑫苑品牌之路鑫苑——城市美好生活缔造者创造经典、止于至善《中国房企50强/首家美国上市名企——鑫苑（中国）置业感恩泉城》《鑫苑中国，恢弘再献——历山路·清河畔·70万平城央巨筑》系列专题报道、软文：《成长为中国房地产有价值和影响力的公众公司——我们在路上》鑫苑品牌深度解析【品牌突破】专题报道——品味鑫苑品牌内涵【产品突破】产品突破营销主题：鑫苑中国高端升级作品活动目的：释放产品价值点，诠释项目五大体系（园林、地段、户型、配套、服务）升级内涵活动时间：2011年6月活动内容： 1、从开发企业、城市规划、项目规划和产品设计、物业管理四个方面邀请权威专家现场讲解说明；2、邀请政府权威，现场助阵，讲解开发商政府背景，宣传其市场信任度；【产品突破】鑫苑中国高端升级作品济南首发产品发布会活动目的：通过物料发布强化对客户对产品的理解和传播活动时间：2011年6月活动内容： 1、升级手册发布仪式；2、滨河新区展；3、跟客户的互动【产品突破】鑫苑名家产品升级手册，全面解读5大升级系统【体验突破】城市高档大盘体验标杆体验突破营销主题：三分钟感动客户【体验认知】三分钟感动客户

作为鑫苑的高端大盘，项目必须以极致的体验来突破区域竞争，达成跻身一线品牌行列的站位目标【体验突破策略】打造三分钟体验体系1、小清河景观体验动线布置充分利用小清河沿河景观带2、外部导视系统项目地块周边环境的营造3、看楼通道看楼通道的包装、VI视觉展示系统的打造4、清河特色园林示范区突出水景资源、增加亲水设施5、接待案场全精装项目特色风情元素的融入，提供五星酒店的服务标准6、洋房实景样板间对示范楼座的立面、庭院、样板间等进行全方位精装接待中心小清河体验区外部导视系统项目入口洋房展示、园林示范区历山路入口工地包装【体验突破策略】体验动线2、入口泊车，服务人员引导3、接待中心洗脑6、看房通道5、项目主入口1、历山路、清河南路项目外围展示7、洋房体验区体验流程4、清河体验带8、园林示范区小清河体验示意积极引导客户体验小清河风情带，释放项目价值点。表现手法：驳岸、游船、垂钓区、河岸霓红灯等并配合项目围挡、道旗和灯箱进行展示。小清河风情带入口体验示意建议项目北部单独分割出一个看房通道入口，与施工入口隔开，弱化施工对环境的影响。进行看房通道外围包装和VI视觉系统展示，提高项目形象。园林示范区体验示意洋房展示和园林示范区对示范楼座楼体和周围环境进行包装和展示，提升形象。洋房内部进行全方位装修，向客户展示未来居住环境。园林示范凸显项目水景园林特色形象，加入水景元素。[名家价格策略]鑫苑名家产品就产品类型本身而言，与济南市场全市的主流大盘产品类似。但由于产品在项目周期、整体策略等较多方面存在差异。因此，若按传统的市场比较法，仅通过同区域类似产品的多因素打分、比较、修正的方法较难准确地推导出本项目高层产品和花园洋房产品的价格。定价方法的确定世联观点：1）市场比较法比准均价；2）寻找溢价空间，得出溢价；3）由市场比准均价与溢价最终合成平面产品核心均价区间。【价格策略】升值潜力规划布局产品稀缺市场关注度片区形象价值16标准：

交通、位置、配套、规模、建筑密度、自然环境、停车、噪音、视野、户型特色、建筑外型、内装修、物业管理、发展商品牌、工程进度、营销策划周密性;户型设计静态核心均价的推导【定价策略】

重要原则：相互代替原则考虑因素区域（ 济南各区域代表性主流大盘）品质（建筑形式、户型范围、品质档次、实用率）客户（客户提及频次、价格区间）选用市场比较法来推算项目的市场可接受价格。将需定价的对象与类似房地产进行比较，对这些类似房地产的价格做适当的修正，以此确定客观价格的方法。实施步骤为：搜集比较对象，建立价格可比基础，修正房地产状况。市场比较法东部参考楼盘有：南益·名士豪庭西部参考楼盘有：绿地·卢浮公馆南部参考楼盘有：鲁能·领秀城中部参考楼盘有：保利·大名湖因此本项目选定这几个楼盘通过“市场比较法”进行静态比准；静态核心均价的推导本次选取比较打分项目为产品定位主要选择市场各区域代表性大盘项目【高层定价策略】分项内容打分主流大盘

南益名士豪庭保利大名湖鲁能领秀城绿地卢浮公馆Q1、位置区域所处城市级别1—55545

繁华程度1—32323

社会认可度1—55542

热点地段0—22222Q2、环境自然景观0—1078108

城市景观1—55544

小区氛围1—54254

人文因素1—54432Q3、建筑风格创新1—55554

建筑密度1—53533

人性尺度1—54554

环境协调1—55554Q4、配套生活基本配套1—33323

教育1—33332

医疗1—22222

娱乐休闲1—22222Q5、使用安全性1—55355

便利性1—77757

舒适度1—76777

使用成本1—33333Q6、品牌产品品质0—22222

售后保障0—22222

物业服务1—32223

市场形象1—55345总计

93939188高层静态价格P高层=8499.07元/㎡高层价格：Pn＝8500元/㎡因素南益名士豪庭保利大名湖鲁能领秀城绿地卢浮公馆质素评判系数0.930.930.910.88交易情况修正10.950.921交易节点修正0.930.980.920.95权重35%25%20%10%市场比较项目价格110001400090009000修正价格（首层）3329.8653030.4051386.4032752.4确定价格8499.0732各项修正价格求和【高层静态核心价格推导】溢价空间的推导通过与市场高层产品在时间（自然升值）、销售速度修正的因素进行价格修正，最终得出高层产品的价格区间

市场溢价Pt=静态基准价格×速度修正系数×时间修正系数即Pt

=（Pn）×速度修正系数（R1）×时间修正系数（R2）【高层价格策略】溢价空间的推导通过市场竞争项目推货数量、周期、认筹情况和开盘情况，以及鑫苑名家高层推货策略，得出鑫苑名家销售速度与各项目销售速度比值

，得出R1修正系数南益名士豪庭保利大名湖鲁能领秀城绿地卢浮公馆速度修正系数1.030.921.161.01权重35%25%20%10%R10.924备注速度修正中项目销售快时修正系数大，反之修正系数小正负不超过10%【高层价格策略】溢价空间的推导通过北部市场上高层产品月均价1年来环比增长情况，得出R2

月份1002100310041005100610071008均价5307546454665518560467346734环比增长

1.0295971.0003941.0094471.0155981.2015741月份1009101010111012110111021103均价6897695870886449658378368100环比增长1.0241251.0087361.0185590.9098091.0206941.190321.033654月均增长率1.034R2（7-12月）R2=(1.034)6=1.222【高层价格策略】溢价空间的推导高层溢价价格:Pt=P0×R1×R2=8500×0.924×1.222=9600元/平米高层指导价格为：Pn—Pt即：8500—9600元/平米【高层价格策略】依照高层的价格操作策略，同理得出，花园洋房的指导价格为1.1—1.35万/平米【洋房价格策略】【价格梯度】第一批高开平走达到价格线8500元/平米分阶段逐步提升项目价格：第1批达到平台价格，第2、3批突破，第4、5、6批实现高溢价9000元/平米静态价格线回款线9500元/平米高开平走实现高溢价第二批第四批最高溢价线11000元/平米平价高走入市第三批9100元/平米9300元/平米9600元/平米12500元/平米13500元/平米花园洋房高层【价格走势图】基于整个城市主流大盘的价格体系，本案高层产品市场均价应为9000元/平米，洋房市场均价应为12000元/平米第五批第六批[名家推售策略]85项目是历山路最后一座市区大盘，总建面７０万平米，产品涵盖城市高层、稀缺花园洋房和公寓项目基础信息建筑形式高层、花园洋房建筑风格现代沉稳占地面积约26万㎡建筑面积约70万㎡容积率2.6绿化率35%户型面积48—139平方米停车率80%户数住宅4783户、公寓235户项目配套幼儿园、会所、农贸市场属性关键词：优越地段、大盘、主流产品【产品分析】86地块一：公寓总建筑面积：20810㎡公寓建筑面积：14221㎡总户数：235户地块二：住宅总建筑面积：615781㎡住宅建筑面积：458730㎡总户数：4783户地块三：回购房总建筑面积：62710㎡办公建筑面积：32751㎡商业建筑面积：13626㎡项目分为三个地块，地块二为住宅，含高层和花园洋房；地块一为公寓；地块三为回购房【产品分析】87地块二（住宅）分为5个小地块，其中地块Ⅱ-1、2、4为高层，地块Ⅱ-5、6为洋房地块Ⅱ-1总建筑面积：177200㎡地上建筑面积：130768㎡总户数：1424户地块Ⅱ-5总建筑面积：95861㎡地上建筑面积：72246㎡总户数：571户地块Ⅱ-2住宅建筑面积：162638㎡总户数：1871户地块Ⅱ-4住宅建筑面积：68567㎡总户数：780户地块Ⅱ-6住宅建筑面积：37485㎡总户数：248户【产品分析】88户型以中小面积的刚性需求为主，户型设计紧凑合理，且有部分赠送面积建筑类型层数户型面积区间套数占比产品分类高层25一居5511284.9%现金牛33经济两居8030.0%现金牛小高层18紧凑三居94301626.2%现金牛经济三居11027317.7%现金牛洋房8舒适三居14068017.4%明星享受四居1703.8%明星属性关键词：紧凑、合理、经济【户型分析】89原则一：现金流原则原则二：价值实现原则指导原则：现金流原则和价值实现原则物业类型产品类型战略选择高层现金牛贡献现金流洋房明星类树立标杆形象提升整体价值公寓新秀类区域创新产品提高市场占有率高市场价值实现市场消化速度：快高层洋房公寓三类产品的价值实现：洋房〉高层〉公寓三类产品的消化速度：高层〉洋房〉公寓鉴于年度目标及分期指导原则，建议2011年推售以高层和洋房为主，高层作为现金牛产品主要保证销售目标，洋房作为明星产品提升项目形象，实现高价值。项目分期的指导性原则：洋房高层公寓【分期策略】90豪无疑问，我们的核心价值产品为市区罕有墅品洋房，同是它也是品牌向精品驱动型转型的核心驱动力，它的出现将会极大的提升整盘形象及市场对本案的价格预期。按照最佳推售思维，其应为首批入市产品。但我们必须尊重前期营销成果，同时为客户负责，因此我们首推仍然为即定的地块四高层搭售部分洋房。在二批次推售时立即转向洋房，树立精品、高端的市场形象，然后通过高价格预期下市场对性价比的认同，带动整盘热销。【推售思想】91推货原因：尊重前期蓄客成果，因前期已对外公布首批推售房源，因此不宜再做变动。价格变化：根据定价法确定首推房源高层以8500元/平、洋房11000元/平面市。开盘时间推货单元推货价格推货面积套数销售额推货总额销售目标6月19日高层2#3#5#6#8500685677805828195007666295007亿洋房26/30#/31#1100016710118183810000目标效果：快速销售回现，取得开门红。【一期推售】鑫苑名家一期推售户型面积表92推货原因：以洋房树立项目形象，搭售部分高层去化；保留部分洋房以持续发力。价格变化：高层7#楼滨河，较一次推售加价500元，洋房位置景观较一次推售良，加价1500元。目标效果：树立品质形象，提升价值。开盘时间推货单元推货价格推货面积套数销售额推货总额销售目标8月6日洋房32-34#1250013674901709250003633090002.8亿高层7#900021376256192384000【二期推售】鑫苑名家二期推售户型面积表93推货原因：持续以洋房为突破点，树立项目产品形象，持续发力，搭售部分高层并带动后期高层价值。定价原因：高层9#12#为沿街位置差，价格8800元/平，8#楼稍佳但次于7#楼，考虑价格上行，定价9000元/平、洋房最后一批优质13500元/平面市。目标效果：树立品质形象，持续发力。开盘时间推货单元推货价格推货面积套数销售额推货总额销售目标9月17日洋房27－29#13500710142958635004191111003.3亿8#9000795099715500009#12#880028602329251697600【三期推售】鑫苑名家三期推售户型面积表94推货原因：滨河一线10#楼搭售内部楼栋11#楼，按次序逐步推售。定价原因：10#楼较7#楼推售时涨价400元/平，11#号略逊于10#楼，定价9300元/平。目标效果：逐步提价，保持销售速度。开盘时间推货单元推货价格推货面积套数销售额推货总额销售目标10月22日高层11#9300180951971682835003944851003.1亿高层10#940024064256226201600【四期推售】鑫苑名家四期推售户型面积表95推货原因：按次序逐步推售，滨河一线13#搭售内部15#楼。定价原因：13#较10#楼推售时涨价100元/平，15#楼产品更纯粹，建议较11#涨价200元/平。目标效果：利润最大化，量价齐收。开盘时间推货单元推货价格推货面积套数销售额推货总额销售目标11月26日高层13#9500213762562030720003114100002.2亿高层15#950011404131108338000【五期推售】鑫苑名家五期推售户型面积表96推货原因：梯次推售，本年度本地段剩余可推产品仅14#16#。定价原因：14#较15#推售时涨价100元/平，16#双临街，价值底，比12#楼推售时涨价500元/平即可。目标效果：利润最大化，量价齐收。开盘时间推货单元推货价格推货面积套数销售额推货总额销售目标12月25日高层14#9600819599786720002332008001.6亿高层16#930016616248154528800【六期推售】鑫苑名家六期推售户型面积表2011年推售安排:

开盘时间推货单元推货价格推货面积套数销售额推货总额销售目标二季度6月19日主推：高层2#3#5#6#8500685677805828195007666295007亿辅推：洋房26/30#/31#1100016710118183810000三季度8月6日主推：洋房32-34#1250013674901709250003633090002.8亿辅推：高层7#9000213762561923840009月17日主推：洋房27－29#13500710142958635004191111003.3亿辅推：8#900079509971550000辅推：9#12#880028602329251697600四季度10月22日高层11#9300180951971682835003944851003.1亿高层10#94002406425622620160011月26日高层13#9500213762562030720003114100002.2亿高层15#95001140413110833800012月25日高层14#9600819599786720002332008001.6亿高层16#930016616248154528800合计

263730290124。88亿24。88亿20亿

六、策略执行5月2011年4月6月7月8月9月10月11月12月销售节点媒体配合营销阶段区域战品牌战产品战服务展示及配套升级战重要活动首次开盘配合活动热炒区域，品牌、产品，立体式、全方位轰炸重磅出击，解读鑫苑名家产品五大升级重点围绕园林示范区开放及墅品洋房开放所带来的震撼和影响做报道结合幼儿园签约，商业资源进驻等炒作项目配套价值升级滨河新区区域发展论坛小清河环保形象大使选拔赛区域媒体楼书发布品牌巡展活动鑫苑中国高端升级作品济南首发产品发布会鑫苑名家产品升级手册发布幼儿园签约仪式情景洋房实景体验开放2011年鑫苑名家年度营销总控图销售目标7亿2.8亿三次开盘二次开盘四次开盘五次开盘六次开盘3.3亿3.1亿2.2亿1.6亿产品解读战+体验战100营销目标：首先进行区域和品牌的导入，然后进行开盘前的产品面市推广，保障开盘热销，打开局面。第一阶段：项目面市期（4月24日－6月19日，共8周）

销售目标：7亿元区域推广主题：滨河崛起，重新定义济南城市格局品牌推广主题：全球视野，服务济南产品推广主题：鑫苑中国高端升级作品第一阶段项目面市第二阶段产品升级及情景体验战第三阶段服务展示及配套升级战关键举措：区域引爆：以滨河发展高峰论坛为引，以鑫苑名家产品升级手册为平台全面展示项目价值；产品发力：通过产品的宣传推广，为开盘热销打下基础；事件活动：举办与滨河发展论坛、小清河环保大使选拔等大事件活动造势，提升影响力。线上类别媒介频次/数量主线报纸晚报为主、周周整版；媒体楼书一次辅线户外重点区域5块：历山路、北园路、经十路、经一路、纬十二路网络搜房、焦点、新浪通栏及专题广播88.7频道、103.1频道持续发布分众精选楼宇100块屏投放道旗历山路道旗短信每周30万条，重点节点50万条杂志新航空、精品首开当月发布一次

线下类别内容地点渠道巡展家乐福商超派单周边扫街CALL客怡高会资源活动滨河新区发展论坛小清河规划馆小清河环保大使选拔大赛售楼处鑫苑品牌体验之旅全国鑫苑重点城市产品发布会贵和酒店开盘活动售楼处营销动作时间媒体规格内容费用4.24－5.21户外广告五块高炮/8周前4周：产品、后4周：开盘亮相304.24-5.21电台广播88.7、103.1频道/8周前4周：形象+认筹、后4周：产品+开盘404.24-5.21历山路道旗500组/8周前4周：形象+认筹、后4周：产品+开盘304.24-5.21分众传媒150屏/8周前4周：形象+认筹、后4周：产品+开盘154.24-4.30网络媒体搜房焦点新浪通栏/1周硬广：论坛信息+形象+认筹6搜房焦点新浪专题/1周专题：滨河新区发展论坛04.27纸媒齐鲁晚报整版论坛造势：滨河崛起，重新定义济南格局64.28短信30万条认筹+形象（即将认筹）1.54.29节点活动

滨河新区发展论坛105.1-5.7网络媒体搜房焦点新浪通栏/1周硬广：认筹+产品信息6搜房焦点新浪专题/1周专题：项目产品信息+认筹05.1节点活动

认筹启动+环保大使选拔活动启动仪式25.1－6.31巡展

家乐福商超展示55.5媒体楼书齐鲁晚报12版媒体楼书：滨河崛起硬广：形象+品牌+产品+认筹305.8－5.14网络媒体搜房焦点新浪通栏/1周硬广：区域+认筹6搜房焦点新浪专题/1周专题：品牌行活动05.11纸媒齐鲁晚报整版产品形象65.12短信30万条产品形象1.55.13－5.15节点活动

品牌体验之旅155.15－5.21网络媒体搜房焦点新浪通栏/1周产品（历山路）65.18纸媒齐鲁晚报整版产品（历山路）65.19短信30万条产品（历山路）1.55.21节点活动

清河环保大使海选0时间媒体规格内容费用5.22－5.28网络媒体搜房焦点新浪通栏/1周产品（一河两湖）65.25纸媒齐鲁晚报整版产品（一河两湖）65.26短信30万条产品（一河两湖）1.55.29－6.4网络媒体搜房焦点新浪通栏/1周产品（园林）66.4节点活动

清河环保大使半决赛06.1－6.30杂志精品、旅伴、新航空/1月产品形象+开盘96.1纸媒齐鲁晚报整版产品（园林）66.2短信30万条产品（园林）1.56.5－6.11网络媒体搜房焦点新浪通栏/1周产品（户型）66.8纸媒齐鲁晚报整版产品（户型）66.9短信30万条产品（户型）1.56.11节点活动

产品发布会156.12－6.18网络媒体搜房焦点新浪通栏/1周产品（配套）+开盘66.15纸媒齐鲁晚报整版产品（配套）+开盘66.15直投20万份产品+开盘56.16纸媒山东商报整版产品+开盘56.17纸媒济南时报整版产品+开盘66.17短信商业短信周边50万条产品（配套）+开盘2.56.19节点活动

清河环保大使决赛206.19节点活动

开盘庆典活动5合计

343.5110营销目标：通过济南央心稀缺墅品洋房的推售，拉升项目市场形象，提升市场对本项目的价值认同。第二阶段：洋房加推及形象推广期（6月20日－9月17日，共13周）

销售目标：6.1亿元第一阶段项目面市第二阶段产品升级及情景体验战第三阶段服务展示及配套升级战关键举措：体验营销：通过五大产品解读系列、墅品洋房及清河印象系列园林的开放体验活动，让消费者体验感知洋房的价值与稀缺性，从而达成良好的营销成果。解读产品主题：解读鑫苑名家五大产品升级旺销热炒主题：开盘爆棚，解码济南楼市新奇迹情景体验主题：清河印象园林示范区盛情开放，诚邀全城共赏营销动作线上类别媒介频次/数量费用主线报纸晚报为主、周周整版78时报、商报节点性投放各2期22辅线户外3块：历山路、北园路、经十路54网络搜房、焦点、新浪通栏及专题78广播88.7频道持续发布38分众精选楼宇100块屏投放23直投2周一次，每次20万30短信每周30万条，重点节点50万条22合计

345线下类别内容地点费用渠道巡展洪楼大润发6派单周边扫街3活动情景样板间开放售楼处5每周暖场活动售楼处26合计

40114营销目标：通过业主角度主打生活感受，并结合高层一月一次的持续加推，不断释放名家的配套及服务升级，持续制造热点，不断引爆。第三阶段：高层加推及持续销售期（9月18日－12月25日，共13周）

销售目标：6.9亿元第一阶段项目面市第二阶段产品解读及情景体验战第三阶段服务展示及配套升级战关键举措：配套资源升级：开始引进项目配套资源，包括幼儿园的签约及商业资源的引进。配套升级主题：幸福签约，伊顿双语幼儿园牵手鑫苑名家配套升级主题：银座进驻鑫苑名家，幸福生活起航体验幸福主题：体验鑫苑名家，体验完美生活营销动作线上类别媒介频次/数量费用主线报纸晚报为主、周周整版78时报、商报节点性投放各2期22辅线户外3块：历山路、北园路、经十路54网络搜房、焦点、新浪通栏及专题78广播88.7频道持续发布38分众精选楼宇100块屏投放23直投2周一次，每次20万30短信每周30万条，重点节点50万条22合计

345线下类别内容地点费用渠道巡展洪楼大润发6派单周边扫街13活动幼儿园签约仪式售楼处5每周暖场活动售楼处26合计

50费用合计类别媒介费用（万）比例主线晚报22820.3%时报商报554.9%辅线户外13812.3%网络20418.2%广播11610.3%道旗302.7%分众615.4%直投655.8%短信55.54.9%杂志90.8%渠道巡展171.5%派单161.4%活动大型活动776.9%暖场活动524.6%合计

1123.5100%

七、营销保障[名家渠道保障]泺口片区全福立交周边北园大街沿线项目周边片区内重点单位事业单位济南市公交分局第六派出所、天桥区粮食局、济南市铁路运输检察院、济南市天桥区物价局、北园法庭法律服务、济南市公安局天桥分局治安警察大队二队、公安局汽车运输总公司东大院治安警卫大队企业单位金陵金箔贴金工艺厂/鲁源电力广告公司印刷厂/宇浩装饰铝塑铁艺门窗厂、济南市酒精专用换热设备厂、济南市全福东华除垢剂场、大都企业集团天桥外贸包装厂、山东交运集团、城建二分公司专业市场历山北路沿线：红星美凯龙、山东汽车城、济南建华五金机电、黄台卫浴广场、济南广源五金机电、齐鲁汽贸市场、广源家具批发市场、银座购物广场等；北园高架沿线：三孔桥纺织市场、嘉汇广场、济南灯具批发市场、富雅家居、银座购物广场等；泺口片区：口服装大厦、洛口服装名牌批发城、洛口鞋城、区、济南鞋城、济南窗帘城、齐鲁鞋城、中恒灯具批发市场花园路沿线泉城路沿线Action1：

【派单】——锁定重点区域全面派单针对第一、二维度的市内客户122形式：在项目周边重点专业市场、高档写字楼的公共大厅，设置展台和展板进行项目宣传，现场办理入会，邀请意向客户到售楼处体验；目的：通过长时间、多场次的巡展，加深客户对项目的认知，引起更大的关注，吸引更多的潜在客户；通过世联地产的渠道资源，目前可进入百余个小区进行项目宣传居然之家红星美凯龙黄台装饰批发白鹤灯具市场历东商务大厦东环国际玉泉森信洛口服装市场Action2：

【巡展】——深入重点市场、企业、社区进行全面宣传形式：在市区选择人流集中的商场或超市，如家乐福、大润发、银座超市设置分展场，并配备3～4个销售代表进行讲解，发放项目相关资料；目的：提高项目的知名度，最大程度的吸引客户北园银座家乐福历下大润发Action3：

【外展场】——广泛吸客，扩大覆盖

形式：组建项目Call客团队，只从事将客户逐一联系的工作；目的：利用“Call客”以最低的成本，最大限度的发掘客户，实现大量蓄客的要求；鑫苑名家会资源：鑫苑名家会成立以来积累的大量忠实客户可以很好的服务于为本项目的客户开发。怡高客户会资源：世联怡高扎根济南十余年，期间积累大量的会员客户资源，可以很好的服务于本项目的客户积累；怡高行资源：怡高行是世联在济南的二手房门店，通过一二级联动广泛利用客户资源，扩大客户覆盖。Action4：

【CALL客行动】Action4：

【CALL客行动】125世联怡高扎根济南十年，累计操盘项目超过40个，积累怡高会会员15万人，置业会员超过3万人；还有怡高行实现二三级市场联动。保利花园世联操作项目海尔绿城舜奥华府盛世花城天业中心翡翠东郡城市33创展中心富翔天地泉印兰亭海德公馆彼岸新都舜耕上城银丰花园晶都国际鑫苑名家银座数码广场明珠商务大厦海那城彩世界尚品清河鲁商广场保利芙蓉大溪地重汽翡翠郡银座花园Action5：

【水平营销、圈层营销】水平战略联盟与合作方客户资源共享；在其场所放置项目资料；联合举行客户维护活动。中高档轿车4S店金融保险等VIP客户家乐福、大润发VIP客户怡高会客户银座联名卡借助鑫苑全国化布局开发体系，组建全国统一服务电话，将营销扩展到全国范围内通过鑫苑名家会，扩大客户圈层，增加客户基数。针对第三维度的全国客户Action1：

【全国统一服务电话】抓住返乡置业的热潮，通过报广、网络等媒体宣传，吸引大批返回济南置业的客群，积极引导客户选择本案置业。Action2：

【引导返乡置业客群】——吸引客户，扩大范围[名家团队保障]130

完善的团队建设创新的管理模式规范的工作流程专业的培训体系健全的激励机制团队

保障以国内领先技术，塑造强有力的执行团队，以目标为导向，使命必达！本项目专家服务团队1专家团队李岩：北京公司总经理华北区域总经理助理本项目专家服务团队1专家团队刘春岩：北京公司策划总监本项目专家服务团队1专家团队朱江：山东区域总经理本项目专家服务团队1专家团队夏云坡：山东区域代理事业部总经理2管理团队集团层级制的垂直化管理分公司总经理代理部营业总监部门销售总监项目销售经理2名销售代表2销售代表3销售代表4销售代表9……对接客户对接问题销售项目代理事业部总经理销售代表10销售代表1动态巡检战略把控实时跟踪解决重点136本项目采用双团队体系：住宅双重编制并行，不少于20人的营销团队。坐销团队销售主管大客户及外销团队销售主管坐销主策外销及外联主策销售组长销售组长销售组长销售组长置业顾问置业顾问置业顾问项目经理项目总负责人（总经理）策略总监任本案第一责任人置业顾问总部支持3销售团队团队的选拔及团队配置：打造狼性团队销售团队3选拔要求说明：本案的置业顾问从项目正在操作的项目中最优秀的置业顾问（每个项目业绩前三名）中选拔。具体要求1、业务能力强，杀客能力强；2、在济南市拥有大量固定的客户资源，能够快速成交狼性团队构成销售团队3姓名刘昌鹏性别男年龄32岁职务济南公司总经理职称

学历本科参加工作时间1999年从事营销策划专业年限11年已从事类似工程情况建设单位项目名称项目概况（须注明担任本项目的职务、时间、建设单位证明人）潍坊圣荣集团房地产圣荣广场项目经理2003.3~2004.12（50万平米）建设单位证明人：刘同星重汽集团房地产重汽·翡翠郡项目经理2005.12~2007.2（68万平米）建设单位证明人：杨勇山东天业房地产公司天业·盛世花城项目总监2007.3~至今（35万平米）建设单位证明人：陆军保利山东置业有限公司保利芙蓉总经理2008.1~2008.10（8.3万平米）建设单位证明人：王焕新保利山东置业有限公司保利花园总经理2008.1~至今（26万平米）建设单位证明人：段延峰·········狼王139狼性团队构成姓名刘丽性别女年龄31职务销售总监职称学历本科参加工作时间2000年从事营销策划专业年限10年已从事地产项目情况开发单位名称项目名称工作情况聊城裕隆置业聊城新东方广场项目经理山东建工集团明珠国际商务港项目经理圣荣建设集团潍坊圣荣都市广场一期项目经理圣荣建设集团潍坊圣荣都市广场二期项目经理中国重汽汽车集团房地产开发公司翡翠郡项目经理山东天业开发有限公司盛世花城销售总监保利山东置业有限公司保利芙蓉销售总监保利山东置业有限公司保利花园销售总监………狼首140狼性团队构成姓名薛阳性别男年龄27岁职务项目经理职称

学历本科参加工作时间2005年从事营销策划专业年限6年已从事类似工程情况建设单位项目名称项目概况山东天业房地产公司天业·盛世花城（35万平米）项目主管2007.4~2007.12保利山东置业有限公司保利芙蓉（8.3万平米）项目主管2008.1~2008.3山东海那产业有限公司海那城（35万平方）项目经理2009.3~2009.11山东众成地产有限公司格林星城（25万平方）项目经理2009.12~2010.6世联怡高顾问机构销售管理部部门经理2010.7至今头狼141狼性团队构成于瓛世联怡高房地产顾问机构济南分公司——置业顾问

学历及专业资格本科入职时间2009年10月2日取得成绩2010年12月份青云紫府项目月度销售冠军2010年青云紫府项目年度销售亚军业绩情况2010年销售金额3900万客户资源私营业主——约100批事业单位——约200批个人优势有较强的团队管理能力和作战意识，能充分理解和执行公司领导的市场策略狼牙1142狼性团队构成于琪世联怡高房地产顾问机构济南分公司——置业顾问

学历及专业资格本科工商管理入职时间2009年3月10日取得成绩2010年金牌置业顾问业绩情况2010年10月-12月蓝石大溪地销售金额1962万客户资源济南市市区及槐荫片区——个体经商居多——约450批个人优势韧性强，能吃苦、分析能力强狼牙2143狼性团队构成白宁世联怡高房地产顾问机构济南分公司——置业顾问

学历及专业资格专科会计入职时间2004年2月17日取得成绩2004年彼岸新都优秀员工2007年精英置业顾问业绩情况2010年10月-12月蓝石大溪地销售金额1646万客户资源济南洛口片区——个体——约500批个人优势原则性强，认真负责，狼牙3144狼性团队构成贾佑敏世联怡高房地产顾问机构济南分公司——置业顾问

学历及专业资格专科工商企业管理

入职时间2010年3月5日取得成绩2010年10月蓝石大溪地销冠业绩情况2010年10月-12月蓝石大溪地销售金额1431万客户资源济南市槐荫片区——个体——约300批济南市中片区——公司职员——约200批个人优势勤劳、有耐心、亲和力强狼牙4145狼性团队构成唐慧丽世联怡高房地产顾问机构济南分公司——置业顾问

学历及专业资格大专学历法律事务专业入职时间2010年5月13日取得成绩2010年8、10月份销售冠军2010年最佳新人奖业绩情况2010年7月—2010年12月销售金额3450万客户资源济南槐荫区——私营业主——约80批济南槐荫区——机关事业单位职员——约70批济南市中区——私营公司老板——约60个人优势擅长与人沟通，爱好广泛，抗压能力强狼牙5146狼性团队构成李晓玲世联怡高房地产顾问机构济南分公司——置业顾问

学历及专业资格大专学历土木工程专业入职时间2009年5月12日取得成绩2010年12月份销售冠军

2010年公司年度销售精英业绩情况2010年7月—2010年12月销售金额3000万客户资源济南槐荫区——个体业主——约90批济南槐荫区——事业金融单位——约80批济南市中区——私营老板——约30批济南市天桥区——个体私营老板——约10批个人优势稳重诚实，认真对待每一件事狼牙6147狼性团队构成孔汇博世联怡高房地产顾问机构济南分公司——置业顾问

学历及专业资格专科工商企业管理专业入职时间2009年3月7日取得成绩2009年金牌置业顾问2010年金牌置业顾问业绩情况2009年1月—12月银丰花园销售金额1.1亿

2010年1月—12月银丰花园销售金额8000万客户资源济南市中区——私营业主——约200批济南是中区——企事业单位——约300批个人优势具备丰富的销售经验，较好的沟通交际能力，有商业地产的招商经验，擅长商业地产的销售推介。狼牙7148狼性团队构成狼牙8胡玉珍世联怡高房地产顾问机构济南分公司——置业顾问

学历及专业资格专科经济管理专业入职时间2010年2月1日取得成绩2010年3月销售冠军业绩情况2010年2月—12月银丰花园销售金额5500万客户资源济南市中区——私营业主——约100批济南市中区——企事业单位——约100批个人优势具备丰富的销售经验，较好的沟通交际能力，有责任心。149狼性团队构成刘霞