月亮湾绿色家园房地产项目可行性研究报告

月亮湾绿色家园可行研究报告PAGEPAGE3月亮湾绿色家园可行性研究报告目录第一部分项目概况 3一、项目概况 3第二部分房地产市场背景 7一、房地产市场政策环境 7二、##房地产市场总体概况 8三、项目所在区位市场研究 10第三部分项目定位研究 21一、本项目SWOT分析 21二、项目市场定位 21第四部分产品定型 23一、规划设计理念 23二、规划构思 25第六部分营销策略 27一、成功别墅营销共性分析 27二、营销战略定位 28三、营销推广阶段划分 29四、销售计划及回款计划 29第七部分财务评价 30一、土地成本 30二、静态财务 31第八部分结论 32第一部分项目概况一、项目概况该项目位于##市##区潮白河畔顺平路彩虹桥东九王庄南。1、规模项目一期现房未售部分(待改造)的建设用地，加上二、三期的建设用地共计约8.59万平米，总建筑面积约8.8万平米，其中地上建筑面积约6.58万平米，地下建筑面积约2.22万平米。2、用地性质别墅用地3、经济指标用地（万平米）容积率地上建面（万平米）地下建筑面积（万平米）总建筑面积（万平米）一期未售部分40.501.9940.7062.7二期1.4611.460.48181.9418三期3.1313.131.03294.1629总计8.590.776.5842.22078.80474、地貌、地形及现状图南部一期地块为长方形，北侧二三期地块成不规则形状一期为现状别墅，二、三期地块为空地5、四至现状：北侧临市政路西侧临潮白河支流箭杆河东侧及南侧为蓝岸丽舍社区（低密度别墅区）第二部分房地产市场背景一、房地产市场政策环境2013年国五条及实施细则的出台是在原有调控政策力度上进一步强化。限购、限贷、限价是本轮调控的核心。新的执行细则继续从力度和范围上强化原有政策。除此之外，强化征收个人所得税、房产税扩围、外来务工人员纳入住房保障范围等新内容，则表明了房地产调控方式已经开始转变。“新国五条”细则强化征收个人住房所得税，统一按照增值部分的20%征收。加快推进扩大个人住房房产税试点范围。地级以上城市需将外来务工人员纳入住房保障范围。确保土地供应并优先安排中小户型为主的房地产项目贷款。新国五条及实施细则进一步挤压投资性需求，明确支持自主性住房需求。新国五条细则出台后，短期内成交量受到的影响不明显，但随着各地方政府调控细则的出台，未来一段时间内成交量将会有所回落。本次调控对市场最主要的影响在于市场预期的转向，二手房成交一段时间内将陷入冷清，一手房成交将受一定观望情绪影响。但不排除核心城市、核心区域由二手房需求想一手房转移导致一手房成交量上升。1、宏观经济2010年次贷危机的阴霾已经逐步散去，经济整体发展的前景较为明朗，政府调控楼市的决心强。2013年经济复苏趋势不变，但力度有待观察，2012年房地产市场的火爆引起中央政府对房价进一步上涨的担忧，新一届政府借助此次政策彰显调控决心。经济在2012年3季度触底，当前复苏态势明显。通胀处于低位，下半年通胀压力较大部分行业产能过剩，制造业尤其严重经济转型不够明朗是影响经济复苏程度的重要因素2、金融政策2013年实行稳健的货币政策。当前流动性由“中性偏松”转向“中性”。政府调控房地产是要保证房地产市场相对稳定，因此在2013政策调控关键年要实行中性的住房金融政策，不过度鼓励市场，也不过度抑制市场。通过房地产金融政策稳定，保障房地产市场就不出现大的波动。3、开发企业资金情况分化，央企、大型房企市场占有率进一步提升，土地储备集中于核心城市。央企及大型房企资金比较充足，中小房企资金链紧张。大型房企土地储备由之前的二三线城市转变为集中在一二线核心城市。4、土地政策国土资源部日前发布《2012年中国土地政策蓝皮书》，其中预计，2013年我国土地政策将促进城镇化健康发展，在进城农民宅基地的合理使用、集体建设用地建设公租房、集体建设用地流转、征地制度改革等方面出台可操作性的政策和措施。2001年至2011年间，我国人口城镇化率由37.7%升至51.3%，年均提高1.36%，被联合国称为城市化速度最快的国家。未来土地制度改革，首先是完善征地制度，提高农民在土地增值中的分配比例，规范政府的征地行为；允许农民或集体经济组织在符合规划的前提下，参与城镇经营型项目的开发；制定集体建设用地流转收益分配办法，合理确定国家、地方政府、集体和个人的收益分配比例。同时，完善土地有偿使用制度，促进存量土地的盘活、再开发利用也是政策的重点。二、##房地产市场总体概况2013年1季度，全市完成房地产开发投资494.1亿元，比上年同期增长9.4%，增速比上年同期提高0.7个百分点，比上年全年提高5.5个百分点。商品房本年新开工面积561.5万平方米，同比增长9.7%；其中，商品\o"住宅"住宅新开工面积230.5万平方米，下降8.2%。商品房销售面积396.6万平方米，同比增长82.7%（上年同期下降18%）；其中，商品住宅销售面积300.7万平方米，增长80.7%（上年同期下降13.4%）。房地产市场：销售火爆，去化高位，库存低位进入2013年以来，商品房市场延续了2012年末火爆行情。虽然由于冬季施工开发商推盘量普遍不大，但仅靠存货销售的情况下大部分开发商1-2月在京销售额已达到2012年全年水平的20%左右。其中具有代表性的如万科##在2013年1月在京销售19.6亿，占2012年全年销售额17%；首开2013年1-2月在新推盘量极少的情况在京完成19亿销售，占2012年全年销售16.5%。目前##商品房库存处于相对低位，去化保持高水平。截止2013年1月底##新建\o"住宅"住宅库存673万方，仅可满足5个月的销售需求，已经基本达到库存极限低点。在新盘供应相对不足的情况下，1月去化率维持高位，即使部分项目利润诉求提升而有所提价，1月开盘去化率仍保持在70%以上。开发商普遍对在京销售前景充满信心，2013年在京销售目标普遍较为积极。虽然开发商2013年在京推盘量普遍不大，但对在京项目均设定了较高的去化目标。房价：2012年8月开始进入上升点2012年8月开始\o"二手房"房价进入涨速拐点，目前##新建住宅的均价2万-2.1万（集中于五环至六环）。从涨价节奏来看，从2012年3月开始，一手房每个月涨价幅度在1%-2%之间，但从12年8月开始至今，单月月涨价幅度达到了5%。典型案例包括，首开房山项目从13000元涨到了17000元；国风美唐项目也从20000元上涨到23000元，\o"土地"土地：2013年土地成交开始放量，拿地竞争激烈2013年土地市场呈现开门红，1月土地集中供应，交易放量，总计成交22宗地，149万平方米，成交面积虽然环比下降，但242亿成交额环比上升100%。1、2月推地收入已经超过去年全年一半以上，同时国土资源部也要求地方完成供地计划。由于##近三年供地均呈现下降趋势，因而开发商拿地意愿非常充足。1月土地成交楼面均价8325元，住宅用地楼面地价10836元。虽然溢价率虽然涨的不多，但国土部门挂出的起拍地价相比过往同等地块来看上涨非常多，所以实质地价上涨不少。但由于##此前较长一段时间内土地推出较少，同时经过了半年多的销售旺市后目前主流开发商资金面普遍较为充裕，其拿地意愿和能力均非常充足，因此拿地的竞争非常激烈。以首开为例，其基本参与了##从2012年10月起推出的大部分地块的竞争，但斩获甚少。##2013年土地交易放量，我们认为与其认为地方政府此举为适应中央政策加大供应，不如认为其是地方政府顺应开发商高涨的在京拿地能力和意愿，一个明显的例子就是2013年所推地块即使在非核心区域地块价格也非常昂贵。从目前##急剧向外扩张的态势来看，五环之外政府还是具备较为充足的供地能力。低密度住宅:低容积率住宅土地供应量小，别墅类产品较为稀缺。三、项目所在区位市场研究1、项目的区域环境##重点发展新城、##东部发展带重要节点——国际空港城##新城是##“两轴-两带-多中心”城市空间结构中两个发展带上的重要节点，是承担疏解中心城人口和功能、集聚新的产业，带动区域发展的规模化城市地区。应充分依托现有卫星城和重大基础设施，建设成为相对独立、功能完善、环境优美、交通便捷、公共服务设施发达的健康新城。##地处##市东北部，城区距市中心30公里，总面积1021平方公里，其中平原面积占95.7%。##1998年撤县设区，下辖19个镇、6个街道办事处、424个行政村，户籍人口56.7万，常住人口70.3万。##十二五规划中将重点发展位于东部发展带上的通州、##和亦庄3个新城。重点发展的3个新城应成为中心城人口和职能疏解及新的产业集聚的主要地区，形成规模效益和聚集效益，共同构筑中心城的反磁力系统。##新城规划人口规模为70万～90万人，同时预留达到百万人口规模的发展空间##是##重点建设的三个新城之一和首都六大高端产业功能区之一（临空经济区）。中国最大的航空港——首都国际机场坐落境内，投资260亿元的首都机场扩建工程已经竣工，T3航站楼投入运营。作为国际空港城的定位承担着引领发展现代制造业以及空港物流、会展、体育休闲、国际交往等重要城市功能，肩负着##市扩大产业规模、调整产业结构、提升产业水平的重要职能，将建设成面向国际的枢纽空港、带动区域发展的临空产业中心和现代制造业基地。交通重大利好地铁十五号线开通大大加快##新城的“泛市区化”进程。沿线物业在利好的带动下引领区域楼市交通通达性的利好，带动区域房地产的快速发展。交通通达性的利好，带动区域房地产的快速发展。本案本案项目区域房地产配套环境现代国际空港、区域产业引擎、绿色宜居新城##新城“临空经济带”经济结构大幅调整：“现代制造业”、“国际交流中心”、“空港物流业”、“国际展览业”、“体育休闲业”、“居住属地”支撑起##经济持续发展。”“##乡村高尔夫俱乐部”、“##高尔夫俱乐部”、“春晖园温泉度假中心”、“怡生园国际会议中心”、“乡村赛马场”、“顺馨绿色度假村”等均在##区域内。同时，位于##国际新城的世界级水上运动中心奥林匹克体育公园，包含赛艇、皮划艇、激流回旋等诸多项目，作为奥运比赛场所未来将承接众多国际级水上赛事。同时还向将保留为开放式场馆，国际级的休闲配套将提升##整体居住品质。2、河东片区的整体规划及区域房地产发展规划远景发展区生态宜居区未来的新中央别墅区##新城及地区发展(1)东部发展带的重要节点，##重点发展的新城之一。引导发展现代制造业，以及空港物流、会展、国际交往、体育休闲等功能。

(2)在空间布局上由三部分组成：①潮白河以西地区为##中心区和现代制造业基地，包括##仁和镇、马坡镇和牛栏山镇。②天竺空港区包括空港工业区、##天竺空港出口加工区和后沙峪地区，重点发展高新技术产业和以空港为依托的物流业。③潮白河以东地区包括北小营镇和南彩镇，主要为城市远期发展预留空间，适时启动建设。区内配套中小学：俸伯中心小学、##区俸伯中心小学校、##市河南村中心小学等；综合商场：康鑫辉鹏超市、南彩增顺超市、##朝威海华超市等；幼稚园：##区河北村幼儿园、李遂中心幼儿园、南彩第二幼儿园等；邮局：南彩邮电所、李遂邮电所、俸伯邮电所等日；休闲娱乐设施：东方太阳城高尔夫俱乐部、##县大龙世界水上游乐场、##奥运水上公园等；银行：##农村商业银行南彩支行、农行##支行等。医院：##潮白河骨伤科医院、南彩镇河北村社区卫生站、南彩镇卫生院等区域别墅项目分析1）##别墅分布格局温榆河别墅区温榆河别墅区潮白河别墅区##区作为##传统的别墅区，分温榆河区域和潮白河两大区域：温榆河区域为中央别墅区，以高端顶级客户群为主，别墅户型面积大总价高。潮白河区域为中产阶级的消费群为目标客户群，多为小面积的经济型别墅为主，面积小总价低。2）本项目所在潮白河区域主要在售项目潮白河区域别墅区分为马坡和杨镇两大区域：马坡区域别墅区于90年代开始发展，近21世纪发展较为快速，项目多、开发规模大、项目较分集中，龙湖、富力、合富、纳帕、北辰等知名开发企业均已进驻，且大部分项目已建成入住，高尚生活氛围已形成。本项目所在的杨镇区域为进入21世纪后新发展起来的新别墅区域，但由于项目较为分散，项目规模有限、开发企业知名度不够，在市场地位上略逊于马坡区域。在售项目项目名称开发商项目地址建筑类别总建面容积率销售价格别墅产品销售状况龙湖香醍大社区三期（好望山）##龙湖兴顺置业有限公司##区牛栏山镇，##新城2008水上运动场馆西侧(乔波滑雪馆北侧)叠拼2200001.419500纳帕尔湾##乔波冰雪家园置业有限公司##牛山镇潮白河国家森林公园内,顺安东路乔波冰雪世界东侧独栋1370000.3820000余1套富力湾富力地产集团##区马坡镇（燕京桥北4公里富力湾会所）独栋1580000.522000余2套御墅##百顺达房地产开发有限公司##顺福路2号，顺平路与潮白河交界处西南角独栋1100000.3728000余11套波特兰##京辰房地产开发有限公司##顺平路彩虹桥西侧1公里独栋760000.3522000余2套蓝岸丽舍##银座合智房地产开发有限公司##潮白河大桥东左堤路东侧公寓、独栋3200000.6公寓9000别墅16000余3套桃花源(东方太阳城三期)##东方太阳城房地产开发有限责任公司##潮白河畔独栋434000.2625000余20套香悦四季##合景房地产开发有限公司##白马路与顺安北路交界处独栋94570.3322000余4套北辰马坡项目##北辰实业股份有限公司##区马坡镇小高层住宅组团和低层合院式别墅住宅组团，147292.81.45未售北辰##马坡居住区项目一期工程7月开工，依据今年计划16栋合院式别墅土方及临边支护工程现已全部完工，栋号钎探、验槽工作也已结束。目前正在进行一期工程的垫层及防水施工、基础底板施工、部分区段已进行地下一层结构施工，现场流水施工作业面也已全面铺开。

马坡项目位于##新城马坡组团，东至顺安路，西至乾安路，南至顺兴街，北至顺丰大街。项目总用地面积10余万平方米，建筑面积约21万平方米，其中：地上住宅建筑面积约13万平方米；地下建筑面积约6.6万平方米；附属配套幼儿园及小学共计约1.4万平方米。项目产品类型分为两大组团，即小高层住宅组团和低层合院式别墅住宅组团，包括24栋192套合院式别墅（一期工程）以及7栋722套小高层住宅（二期工程）。

马坡项目预计开发周期为3.5年，一期工程计划2012年7月开工，2014年12月31日竣工；二期工程计划2013年5月1日开工，2015年10月31日竣工。3）供应量及竞争分析从在售项目分析，本区域别墅市场的供应量较小，除北辰项目未上市后成为本项目最大竞争对手外，龙湖好望山为叠拼产品，与本项目产品竞争不大。其它项目均基本完成销售，不会形成规模型竞争。从近年##潮白河区域土地供应上分析，北辰项目和龙湖项目为2010年出让的外，现为市场销售主力，而2011年至2013年4月##共出让住宅用地9宗，仅有一宗土地容积率低于1.5（浅山香邑，多层项目），其它土地均在2.0以上，不具备作别墅产品的条件。结论：本区域近年内别墅产品供应小，市场竞争不激烈。第三部分项目定位研究一、本项目SWOT分析1、优势（S）位置优势交通优势环境优势2、劣势（W）杨镇别墅区分散不成规划，生活氛围较弱生活配套不成熟大位置较好，小位置相对较弱开发企业的品牌价值不足3、机会（O）未来供应量不大，竞争对手较少良好的产品规划将带来项目的增值4、威胁（T）已售出一期别墅由于年久老旧对项目新的规划形象形成一定影响。二、项目市场定位小独栋精巧别墅新生活面对尽可能小的市场风险面对尽可能小的市场风险迎合尽可能大的市场需求本区域定位属于经济类别墅消费区区域同类项目较小面积的销售速度快控制面积控制总价增加客群规模增加销售速度和控制销售风险目标客群体量大质量好成长性好市场定位：大环境+小独栋+小奢华本项目定位的依据依据一：符合区域定位属性##区作为##传统的别墅区，分温榆河区域和潮白河两大区域：温榆河区域为中央别墅区，以高端顶级客户群为主，别墅户型面积大总价高。潮白河区域为中产阶级的消费群为目标客户群，多为小面积的经济型别墅为主，面积小总价低。依据二：目标客户群定位小独栋是中产阶层的顶级住宅。虽然主力户型面积只有300平方米左右，但与同样面积的公寓相比，给居住者的感觉完全不同，中产阶级追求的就是这种居住在终端别墅中的自豪感，以及更好的居住体验。依据三：放大有效目标客户群好地段的精品大别墅，吸引了顶级购房者，但还有更多的购房群体关注只能望而兴叹，小独栋的出现，恰恰满足了这一部分人的需求。小独栋别墅亮相市场，将别墅的有效客户群成倍的放大。由于其面积小、总价低，因此原先对独栋别墅的大面积、大户型有所保留的群体，如高级白领、私营业主、艺术家、公务员都成为了小独栋别墅的目标客户。依据四：巨大的市场潜力小独栋别墅存在着巨大市场潜力，目前的供应量远远满足不了需求。随着经济的发展，有能力购买低总价小独栋别墅的群体会成倍增加，对小独栋别墅的认同会像滚雪球般成倍增长，购买城中公寓的价格可以转化为购买小独栋别墅，以感受别墅生活和公寓生活是完全不同的体验和享受。依据五：小独栋未来投资潜力巨大作为别墅产品未来的发展趋势及需求量大幅增长，小独栋仍然处于供小于求的状态。别墅市场的稀缺性凸显，未来别墅产品将更被市场普遍看好。第四部分产品定型一、规划设计理念“景观渗透”是本案产品规划理念本案最大的规划特点是：以“景观渗透”为规划依据摒弃传统的“建筑先于景观”的手法采取全新和先进的理念，即“景观先于建筑”景观全面渗透景观渗透的利益所在1、在有限的用地条件下，创造极高的景观舒适度多组团式规划布局：每个组团各拥有一个主题景观中心，各个组团以景观带有机相连。景观渗透的设计：景观全方位渗透于建筑体中，起伏错落的坡地、水系、植物、栈道，实现增大建筑距离感，拉长景观带，以达到最大的景观享受度。2.在较高容积率下创造较高的居住舒适度通过围合组团共享景观中心、景观联院的处理以及共享公共绿地等几种手段来解决建筑密度过高带来的压抑和拥挤之感。3.迎合更广层面的客群需求，扩大客群规模，降低市场接受风险以其差异化的景观感受达到高档别墅的生活品质，赢得了众多城市精英人群的喜爱。用真切的景观生活意境，塑造真正适合生活的别墅，以赢得市场的追捧，树立了精致小独栋的市场领导地位。目的“产品”创造投资价值规划”创造产品价值 “景观”创造规划价值（二）景观渗透的运用本案规划设计有别于常规的以“道路”作为“骨架”的规划设计而采取以“环境、绿化、水体”作为“骨架”进行规划设计。目的是：令景观最大化、居住最舒适化1、首先：景观领先形态：●多景观组团设计：独立景观主题组团，以水系景观带相连接。●坡地布局：以高低起伏坡幅连贯，增添空间变化趣味性。●水系景观：水体入户，随时随地亲近自然。●动态开敞空间：每一组建筑群体之间，形成或收或放、互相流通和渗透融合的系统。园林：●处处有景、有小见大：从私家庭院到中心景观全面绿化、全面造景。●与景共生的居住环境：●内庭院：精装内庭园●小品设施：点精之笔、造型要素●植物与树种：草地、花木、灌木、乔木高低错落，造型层次感、色彩层次感。2、其次：建筑配合●建筑风格：建筑风格服务景观●建筑轮廓线：建筑高低相宜、随地势起伏错落有致，单体设计高度参差、前后错落。●空间布局：享用主义，起居室、餐厅、主人区略显奢华。●空间利用：适用主张，每一空间都尽其用，奢侈的内敛。●空间感受：内外互动，内部空间层次感强，并可达到与外部空间相互交流的目的。3、配合：设施完善●设备：高技术含量产品●配套：会所●服务：一流别墅物业服务公司多家租务服务公司二、规划构思“人、建筑与自然”的设计理念，建立一个与自然共生的居住空间。1、景观设计理念：内外多重景观本案景观设计采用区内外多重景观设计手法，称步易景，由宽阔开敞的主入口、会所广场，由中央水景水体，向两侧沿伸为支流水系，再次至小品式的别墅庭院，创造了“全景观”的居住生活体验。区内总体景观内外层次分明，建筑单体自然的融合到户外的景观之中，相互协调、共生，为居住提供了一个与自然相合的居住空间。本案景观设计须充分利用了区外的自然景观，在区内区外景观相互呼应。2、建筑设计：自然+价值感享受自然风格别墅生活逃离都市的喧嚣西班攻风格托斯卡纳风格北美乡村风格英都铎式别墅█体现价值感。█注重：材料、工艺、外观姿态、尺度、细节的到位、和谐。█不能只注重单体，而考虑与外围环境的和谐。3、户型设计：小独栋小独栋面积控制在300平米左右通过堆坡形成缓坡地形，以便形成地下室一侧为地上，解决采光问题（不采用地下庭院的方式），同时坡地的形成拉长了景观的长度，形成多层次景观，以提升品质室内灰空间：可通过小体量室内灰空间的打造来呈现大别墅的奢华感受，以保证“小而奢”客户心理感受。以打造精品小独栋社区的操盘态度，通过规划、景观、建筑等细节创造产品价值，通过营销创造市场价值，获取市场风险最小、利润目标最高的目的。4、会所――“场所”概念在满足基本生活功能之外，具有小区内居住者的休闲沙龙的作用。第六部分营销策略一、成功别墅营销共性分析别墅项目成功销售要素构成产品竞争力成功热销别墅营销竞争力产品竞争力产品竞争力产品自身条件区位优势市场地位自然资源规划布局建筑空间建筑风格园林庭院建筑与环境的关系营销竞争力营销竞争力价格策略宣传推广精准力现场感染力结论：结论一：产品竞争力是基础，但单凭产品力不足以构成绝对购买力由产品的自身硬件条件优势构成的竞争力都是容易复制、被超越的，是相对脆弱的，除非位置资源具有绝对的、不可替代的竞争优势，均不足以构成绝对的购买支持力。以产品内在条件取胜的项目对营销环境、宣传推广及价格的敏感度相对越高，而且构成产品竞争优势的要素越单一，其对整合营销要达到的水准要求越高。结论二：别墅赢在形象力##是文化消费主导型城市，其文化中心的固有特质使##地产有着挥之不去的“文化地产情结”的烙印与特色。##越是高端客群，其心理消费能力越强，生活态度、价值观点越明确，即“图腾消费”（即通过购买产品的方式形成某种自我身份的归属）的特点越明显。在##别墅市场，对有限的高端客群的争夺的核心，是必须形成文化价值、精神价值乃至生活方式的市场关注与引领。纯粹的仅靠产品主义的是不能从根本上赢得销售成功的。结论三：别墅重在体验实景样板的作用在于使购买群体直接涵盖甚至提前兑现了对未来生活的想象，别墅营销环境的感染力对购买群体的打击度是不可限量的。二、营销战略定位对位营销+体验营销提高产品竞争力，创造产品的文化与精神价值，以对位营销和体验营销相结合的手段，实现别墅的市场地位，提高品牌知名度，完成销售目标。1．对位营销成功运作不仅在于提出代表先进文化精神、居住价值或生活方式的观念，更在于通过有力精准的宣传推广的执行，实现观念在市场的广泛的传播，形成社会广泛的关注，进而得到市场的认同，实现引领消费。2、体验营销的全面升级：环境、社区、庭院体验以及户内生活空间体验——体验生活环境，体验生活氛围，体验生活方式。三、营销推广阶段划分注意力营销阶段和实质性营销阶段13年9月13年13年9月13年9月底13年6月13年8月注意力营销阶段实质性营销阶段样板区及卖场准备阶段引起市场关注阶段（业内及小众系列论坛举办、观点集筹备）开盘期（广告运动强势登场引领大众生活方式的诉求）持续强销期（广告运动持续重视产品诉求）预热引导期（样板区及卖场开放、观点集发行）品牌建立期（广告运动持续重视品牌对立）13年10月13年10月之后实现本案作为领航性新一代别墅项目在业内外广泛传播，并迅速达成在大众有效需求客群中的极大的关注度及知名度，以特定阶层人群及业内人士的接受、喜爱、推介甚至购买为依托，形成广泛接受度，实现热销。四、销售计划及回款计划1、销售标的可销售目标总建筑面积（万平米）可售建筑面积（万平米）一期52.7二期1.94181.9418三期4.16294.1629总计11.10478.80472、销售计划及回款计划销售及回款计划销售阶段时间销售标的销售单价销售率销售总款回款额第一强销期2013年10月-2013年12月一期2.71900030%1539010773第二强销期2014年1月－2014年8月一期剩余1.8921000100%3969044307二期1.94182100080%32622.2422835.57第二强销期2014年9月－2015年5月二期剩余0.3883621000100%8155.5615495.56三期4.16292300070%67022.6949362.55收尾期2015年6月-2015年9月三期剩