物业单位日常费用成本测算

#*物业管理费用管理费用分析1、经济来源定期收取的物业管理服务费住宅维修基金以业养业，多种经营收入集团给予的支持政府给予的政策扶持2、主要支出管理服务人员的工资和按规定提取的福利费公共设施、设备正常运行、维修及保养费绿化管理费清洁卫生费保安费办公费固定资产折旧费法定税费物业保险费维修基金范围应支出费用3、如何盈利综上所属，如何合理使用物业管理费和拓展新的物业管理项目，达到开源节流，最终实现盈利，需要珠光物业认真考虑。（1）开源部份以业养业，多种经营：本着“取之小区、用于小区”的原则，严格按照物价部门审批收费标准收取物业管理费。广泛开展各种便民有偿服务，如房屋装修、水电维修、代定报刊等服务内容。同时，开办超市、托儿所、幼儿园、活动中心、酒吧等多种经营场所，最终走上以业养业的良性循环。扩大经营规模，降低管理成本：在现代社会中，物业管理将发展成为一种有效提高居民生活质量的最佳选择，作为房地产业的组成部分，物业管理#*也是必不可少的配套行业，随着房地产业的逐步发展，物业管理的市场会越来越大，产值也会越来越高。在这种形势下，珠光物业必须努力提高服务质量，参与市场竞争，不断扩大经营规模，增加新的物业管理项目，降低企业负担，壮大实力，最终成为一个规范化、规模化、信息化、专业化的现代化物业管理公司，在成都，乃至全国创出自己所特有的企业品牌。（2）节流部份强化内部管理，提高工作效率：通过健全内部管理机制，不断完善服务功每一位员工必须具备高度责任感和很高的工作效率，能够快速、高效、高质量的完成自己的工作。节约能源：能源约占管理开支20%以上，因此在节减管理开支中，节能是一种有效的方法。珠光物业在服务过程中将凭借以往的管理经验，安排成立专题研究小组，并按照实际情况制定预算，尽量节省管理开支。人员精简：按“***项目”设备及环境制定节约方案，并充分利用“***项目”的智能化系统，使人防和技防有机结合。利用专业系统的培训工作提升员工知识水平，加强工作质量和效率，强调一岗多能、一岗多专，以达到精简架构的目的。长远设备维修计划：编制并实施预防性维修计划减低设备的突发性毁坏，以便减轻维修费用的开支。提升设备系统功率：保持系统在其最高运行功率，以减低运作费用及延长设备使用期。二、维修基金中修基金。这些费用一旦需要支出，数额巨大，单靠日常管理收费无法负担，因此，有必要以基金的形式事先提取。1、维修基金的收取建设部、财政部（1998）213号文《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第五条规定：商品房在销售时，购房者与销售单位应当签订有#*2-3%比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。2、维修基金的使用与管理维修基金必须专款专用，只能用于物业共用部位和共用设施设备的购置、更新与大、中修。维修基金归全体业主所有，经业主委员会批准，委托物业管理公司实际操作使用。维修基金收缴后，应专户存入指定银行，在需要使用时，由物业管理公司提出使用计划和预算，报业主委员会批准，在使用过程中，接受业主委员会的监督检查。维修基金突出特点，就是数额巨大并可以持续使用，因此应在保证安全基础上，争取产生最大增值收益，如购买国库券、债券等，产生的利息及收益一方面用于物业的更新维修，一方面也可弥补日常管理费不足。三、***项目物管效益预测单位：人民币（元/月）序号项目入伙第1年前半年后半年入伙第2年前半年后半年总额9294771035423111916712122401经营收入均摊2.581882.876183.10883.36733总额2管理成本均摊总额3盈亏均摊四、***项目物管经营收入核算1、物管收入核算总表#*单位：人民币（元/月）入伙第1年入伙第2年序号项目前半年后半年前半年后半年1物管费7909788474769039749604732停车场1276391595481914582233683游泳池收入无6004无60044网球场收入2311137147711375便民服务用车96291925819258192586其它特约服务1000200030002000合计929477103542311191671212240均摊至每平方米为2.581882.876183.108803.367332、物管收入核算明细（1）物业管理服务费物业管理费：建筑面积×收费标准×己入住率×收缴率空房物管费：建筑面积×收费标准×未入住率×收缴率×50%建筑面积：住宅360000㎡收费标准：住宅3.5元/月/㎡入住率：第一年前半年40%、后半年50%入住率第二年前半年60%、后半年70%入住率收缴率：95%空置房：按收费标准的50%比例收取。单位：人民币（元/月）入伙第1年入伙第2年序号项目前半年后半年前半年后半年#*1、住宅4788005985007182008379002、住宅空房359100299250239400179550小计8379008977509576001017450税收5.6%46922502745362656977合计790978847476903974960473（2）停车场经营汽车停车位：2000个车辆拥有率：80%固定停放率：80%收费标准：300元/月/辆，另前3月为装修期，车位空置

停车场现有2种方式：第1种为住户租赁，物业按相应标准收取场地使用费。

计算方式：总户数×入住率×车辆拥有率×固定停放率×收费标准（300元/月）

第2种为临时停放，其标准按物价局统一标准执行。

计算方式：总户数×入住率×临停率（10%）×收费标准（150元/月）

单位：人民币（元/月）入伙第1年入伙第2年

序号项目前半年后半年前半年后半年1固定停车1382401728002073602419202住户临停8640108001296015120收入小计1468801836002203202570403税收5.6%82251028212338143944保险5%7344918011016128525成本支出2.5%3672459055086426支出小计19241240522886233672合计127639159548191458223368（3）游泳池经营收入月票：100元/月，次票：5元/次#*第一年按按入住率比例的10%计算每月月票收入，每年旺季为5月。第二年按按入住率比例的20%计算每月月票收入，每年旺季为5月。单位：人民币（元/月）序号项目入伙第1年前半年后半年入伙第2年前半年后半年1、月票无4389无122892、次票无9000无24000收入小计无13389无362893、无-750无-20324、30×30×5×0.63=-28355、600×3=-18006、-2000支出小计无-7385无-8667合计无6004无27622（4）网球场经营收入20元/小时，每天按3小时计算，每半年递增20%(前2月不计收入)单位：人民币(元/月)序号项目入伙第1年前半年后半年入伙第2年前半年后半年1、收入12002160252028802、税收-67-121-141-1613、电耗16×1×30×0.63=-3024、人力成本600×1=-600合计231113714771817（5）便民服务用车收入大客车：收费标准：3元/单边客源：业主、商业项目、物业工作人员、散客等营业时间：6：30-21：30，每2小时往返一次，每天8次头3月不计收入，以每车20人/次计算车费收入为：3×8×20×30=14400元/月（前三月无）税收支出为：14400×5.6%=806元/月#*利润为：13594元/月（前三月无）观光车：车费收入为：1元×5人×10次×4辆×30天=6000元/月（前三月无）税收支出为：6000×5.6%=336元/月利润为：5664元/月（前三月无）两项合计：19258元/月（前三月无）（6）篮球场、足球场暂不考虑收费，最终根据实际情况另行测算五、***项目物管成本支出核算1、核算总表单位：人民币(元/月)序号项目金额/平方米）比例1、管理、服务人员工资及福利费2825121.8980671.7%2、公共设施设备运行维修保养费436430.2932211%3、绿化养护、管理费65000.043671.7%4、清洁卫生费88180.059242.2%5、保安费30400.020420.8%6、办公费171400.115164.4%7、社区文化建设费30800.020690.8%小计364733行政管理费：前7291790.196047.4%合计3939122.6465100%2、物管成本核算明细单位：人民币（元/月）序号项目计算公式合计一、工资和福利费（一）至（五）和282512（一）管理、服务人员工资1-5之和1791501、总务部共6人17800（1）经理6800×16800（2）总务主管兼行政专员3000×13000（3）2500×25000#*（4）1500×230002、客户服务中心共6人12500（1）主管兼区房管员3000×13000（2）区房管员、会2500×37500（3）客户协调兼接待1000×220003、工程部共12人17400（1）总工程师4000×14000（2）主管兼工程监理3000×13000（3）组团、维修、万能工1000×1010000（4）兼职领班津贴200×24004、保安部共89人85450（1）经理助理4000×14000（2）保安队长3000×13000（3）保安副队长1800×23600（4）保安干事1200×44800（5）保安850×8168850（6）兼职领班津贴200×612005、环境部共65人46000（1）经理助理4000×14000（1）保洁、绿化主管3000×26000（3）保洁550×4826400（4）绿化600×148400（5）兼职领班津贴200×61200（二）按规定提取福利费1-3之和313511、福利基金179150×14%250812、工会经费179150×2%35833、教育经费179150×1.5%2687（三）劳动保险费1-4之和246631、养老保险、502×17.6%×178157272、医疗保险502×7%×17862553、失业保险502×2%×17817874、工伤保险502×1%×178894（四）工作餐费1-2之和305701、保安250×89222502、保安中夜餐1.5×30×89÷3×226703、管理、工程值班250×10+1.5×30×102950#*4、其它150×182700（五）加班费1-3之和167781、职工日常补贴20×4×168134402、保安节日加班30×10/12×8922253、其余人员节日加班30×10/12×89/21113二、设施设备运行维保费（一）至（七）和43643（一）照明系统维保费1-16之和156351、庭院灯照明电费46×5×30×0.63+46×6×30×35%×0.6361732、景观灯光彩灯照明电费68×5×30×0.6364263、高杆照明电费3.2×11×30×0.636654、楼道白炽灯照明电费22×53×0.04×1×30×0.638815、节日社区活动灯光电费40×3×20×0.63÷121266、楼道白炽灯更换1166×2×1÷121947、楼道声光控更换1166×5%×15÷12738、草坪灯更换200×40%×10÷12679、庭院灯更换200×40%×45÷1230010、镇流器更换200×10%×150÷1225011、启动器更换200×40%×12÷128012、其它灯具更换40013、网球场专用灯照明电费在经营中独立核算14、篮球场专用灯照明电费方案未出无法测算（二）供配电系统维保费1-3之和9671、变压器年检费7×800÷124672、变压器维保费2000÷121673、低压配电柜、箱维修费4000÷12333（三）防盗、监控系统维保费1-8之和27701、单元对讲运行电费208×0.005×24×30×0.634722、监控设备运行电费3×24×30×0.6313613、档车系统运行电费2×2×3×30×0.632274、监控设备维护费5000÷124175、室内安全系统维护费500÷12426、单元对讲系统维护费2000÷121677、档车系统维护费500÷12428、背景音乐系统维护费500÷1242#*（四）消防系统维保费1-3之和4491、消火栓维保费99×21982、灭火器更换(4×53+2×20)×20%×40÷121683、水带修补1000×10%×10÷1283（五）供排水系统维保费1-12之和218221、循环水泵运行电费13×2.6×4×30×0.6325552、喷泉泵运行电费4×2×4×30×0.636053、补水井泵运行电费2×5×1×30×0.631894、喷灌泵运行电费2×3×2×30×0.632275、污水处理设备运行电费80×40%×12×30×0.6372586、给水设备运行电费120×30%×12×30×0.6381657、室外游泳池运行电费在经营中独立核算8、污水处理系统药料费8×302409、给水处理药料费75×30225010、水泵维保费50×210011、阀门更换150×5%×80÷125012、管道维护费1000÷128313、水箱年检费600×2÷12100（六）木作1000（七）土建及其它1000三、绿化养护、管理费1-4之和65001、肥料、农药购置费200020002、景观费200020003、油耗、修理费200020004、其它500500四、清洁卫生费1-4之和88181、物料费60×5231202、化粪池清掏费10元/户/年×9247703、卫生防疫消杀4元/户/年×9243084、垃圾外运费5元/户/月×9244620五、保安费1-3之和30401、公安资料会务费5002、保安管理费80/2×89/217803、保安物耗20×38760六、办公费1-23之和171401、24小时紧急求助电话50×150#*2、客户服务电话50×1503、客户中心工作电话500×210004、经理办公室电话300×13005、助理办公室电话200×24006、总工办电话150×11507、总务部电话300×13008、工程部电话150×11509、保安部电话150×115010、环境部电话150×115011、管理部手机300×1+200×3+100×6150012、车辆油费300×1+200×3+2140304013、车辆养路费105×4+840126014、车辆保险350×4+1200260015、维修费750×175016、交通费90×20180017、低值易耗费5×17889018、电瓶观光车200×480019、传真300×130021、办公设备维护费50050022、检查评比政府协调费用1000100023、管理用房、生活用房免费提供七、社区文明建设费1-3之和34801、书报费200元/月2002、广告宣传及杂费200元/月2003、社区文化费40×924÷123080六、***项目物业管理补贴为等具体情况，因此前期业主入住率相对较低，加之业主对物业管理有一定认识和了解的过程，物业整体状态尚不稳定，各种费用支出较多，物业管理不可避免的在一定时期内会存在亏损。单靠收取物业管理费不能维持贴物业公司亏损。单位：人民币（元/月）补贴时间补贴金额小计备注#*元/月/㎡元/月（元/6月）第1年前6月后6月1.32261.20581968531794771181118两年物业1076862补贴均摊第2年前6月后6月1.10890.7861165054117005990324为1.11元702030/㎡全部补贴合计3950334（即分摊至每平方米为26.5403元）七、***项目物管开办费和品牌支持提成费成初步估算为69.9536万人民币，即分摊至每平方米为4.7元。品牌支持费根据集团发展给予物业品牌支持费用按照销售总额的5%给予物业公司提成。1、开办费总表单位：人民币（元/月）序号项目金额1、服装1872042、行政开办费用1880823、保洁开办费用433504、绿化开办费用252605、工程开办费用360206、保安开办费用994407、客户服务中心开办费用1201808、食堂开办费用已在前期申报并已投入使用合计6995362、开办费明细表单位：人民币（元/月）序号项目计算公式合计一、服装开办费详见附件《服装配置明细表》1872041、工程技术人员10人×560元56002、安全保卫人员86人×1664元-33人×180元1371643、保洁绿化人员62人×620元384404、客户服务人员6人×1000元60005、其它人员服装自备二、行政开办费用188082#*1、办公室装修1万元供物业用作办公室软装修(公司口号、徽记、形象墙等)2、大班台1台×1500元15003、中班台3台×800元24004、大（中）班椅4把×250元10005、屏风式办公桌14张×500元70006、职员椅28把×150元42007、会客沙发3套×1200元36008、空调/分体式7台×3000元210009、电话（开户）9部×158元142210、电话话机9部×200元180011、卡钟1台×2000元200012、留言板2张×200元40013、员工更衣柜33组（现有7组）×580元1508014、钢架床99架（现有18架）×180元1458015、电风扇30台（现有12台）×100元180016、取暖器30台（现有3台）×100元270017、双门木质文件柜16组×350元560018、电脑8台（现有1台）×6000元4200019、打印机1台×3000元300020、物业管理软件1套×25000元2500021、对讲机5部×1560元780022、热水器洗漱工具2套×5000元1000023、电视等2套（现有1套）3000元300024、货架8组×150元1200三、保洁开办费用433501、高压水枪2台×3000元60002、垃圾清运车4辆×1200元48003、吸尘器1台×800元8004、尘推50套×60元30005、玻璃套装工具10套×300元30006、人字梯（2m）5把×200元10007、人字梯（3m）5把×300元15008、手钳10把×15元1509、脚踩垃圾桶50个×50元250010、给皂器20个×130元2600#*11、平板车4辆×300元120012、对讲机10部×1560元1560013、自行车3辆×400元1200四、绿化开办费用252601、燃油打草机2台×2000元40002、剪草机2台×5000元100003、绿离机2台×1500元30004、汽油机喷雾器4台×150元6005、高枝剪4把×150元6006、手锯4把×200元8007、条剪4把×100元4008、三轮车2辆×500元10009、斗车4辆×200元80010、人字梯（2m）4把×200元80011、咬钳4把×15元6012、枝剪4把×100元40013、浇水水管4套×500元200014、铁耙4把×50元20015、潜水泵2台×300元600五工程开办费用360201、电钻2台×500元10002、管钳4把×80元3203、万用表4只×200元8004、疏通机2台×600元12005、电锤2把×1600元32006、插话机2只×100元2007、活动扳手4把×60元2408、电焊机1台×1500元15009、套筒扳手1套×300元30010、梅花扳手1套×300元30011、台钳1台×200元20012、PPR热融机1台×300元30013、切割机1台×400元40014、人字梯（2.5m）2把×200元40015、人字梯(1.5m)2把×150元30016、工具柜4套×800元320017、维修工具及材料8套×300元2400#*18、对讲机10部×1560元1560019、橡皮线(200m)2圈×480元960元20、自行车8辆×400元3200六保安开办费用994401、警棍32根×50元16002、充电手电筒32把×50元16003、应急灯32台×150元48004、物品柜10套×600元60005、电风扇32台×100元32006、取暖器32台×100元32007、台灯32台×50元16008、巡逻自行车10辆×400元40009、保安常用器械10套×500元500010、对讲机（手持）49部（现有10部）×1560元6084011、对讲机（座式）2部×3800元7600七客户服务中心开办费用1201801、空调/柜机1台×6000元60002、空调/挂机3台×3000元90003、电话（开户）3部×400元（含选号费）12004、电话话机2部×200元4005、传真机1台×2500元25006、复膜机1台×600元6007、报纸书刊展示架4组×200元8008、点钞机1台×3000元30009、保险柜1个×1000元100010、接待客户桌椅4组×1000元400011、复印机1台×15000元1500012、各种资料印刷2000013、针式打印机1台×2000元200014、电脑3台×6000元1800015、会客茶几、沙发3套×1200元360016、对讲机（座式）1部×3800元380017、对讲机（手持）3部×1560元468018、住户档案专用柜1组×1000元100019、档案吊夹1000组×2元200020、便民设施4套×5000元2000021、自行车4辆×400元1600#*八食堂开办费用：已在前期申报并已投入使用八、提请开发商解决事项为便于珠光物业尽早进入管理状态，规范管理，根据《物业管理条例》第三十条之规定，开发商应在醒目位置提供如下用房，并无偿装修使其具备使用（办公、生活）条件。具体如下：1、客户服务中心接待大厅：1间，建筑面积50㎡要求同时具备以下使用功能：空调插口1个、其它电源插口3个、电话和宽带插口各1个、40瓦日光灯5盏会客室：2间，每间建筑面积15㎡要求同时具备以下使用功能：空调插口1个、有其它电源插口3个、电话和宽带插口各1个、40瓦日光灯3盏资料展示室：1间，建筑面积30㎡要求同时具备以下使用功能：电源插口2个、40瓦日光灯3盏收银室：1间，建筑面积20㎡要求同时具备以下使用功能：有电源插口3个、40瓦日光灯2盏卫生间：男、女各一间，建筑面积共20㎡要求同时具备以下使用功能：电源插口2个、40瓦白炽灯4盏、镜前灯2盏、排风扇2台各组团接待室：各组团1间，每间建筑面积10㎡要求同时具备以下使用功能：有电源插口3个、电话和宽带插口各一个、40瓦日光灯2盏以上客户服务中心用房共需190㎡2、物业管理办公用房经理办公室：1间，建筑面积20㎡要求同时具备以下使用功能：集办公、资料存放、会客等功能，空调插口1个、其它电源插口3个、电话和宽带插口各1个、40瓦日光灯2盏经理助理室：1间，建筑面积15㎡要求同时具备以下使用功能：集办公、资料存放、会客等功能，空调插口#*1个、其它电源插口3个、电话和宽带插口各1个、40瓦日光灯2盏档案室：1间，建筑面积20㎡要求同时具备以下使用功能：电源插口2个、40瓦日光灯