后营改增时代房地产建筑业全程疑难问题处理与风险管课件

后营改增时代房地产建筑业全程疑难问题处理与风险管控后营改增时代房地产建筑业全程疑难问题处理与风险管控第一部分、地产建筑营改增政策要点解析1，纳税人与营业税一致。2，纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。3，一般纳税人分为一般计税方法和简易计税方法4，增值税是价外税。5.增值税计算方法：一般和简易6.进项税抵扣：除不允许外都可抵扣取得17%抵扣17%，只要认证不受180天限制。计算方法：销项税额—进项税额第一部分、地产建筑营改增政策要点解析1，纳税人与营业税一致。一、怎样选择一般纳税人和小规模？关于调整增值税一般纳税人管理有关事项的公告18.doc1、达到规定标准的应当登记为增值税一般纳税人2、小规模纳税人符合条件可以登记为一般纳税人3、税负率小于征收率，选择一般纳税人。4、需要考虑自己的行业特点。地产/金融/建筑5、考虑是否有抵扣项目。高速公路/餐饮/文化体育/物业/租赁6、需要考虑自己的客户对象一、怎样选择一般纳税人和小规模？关于调整增值税一般纳税人管理不动产抵扣政策营改增之词汇扣除抵扣.doc一般计税方法纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。扣除、抵扣、抵减、扣减、扣缴、减除、减去专用发票的开具时限.docx

延期开发票是否可以抵扣增值税？跨期发票能否抵扣进项税.doc不动产抵扣政策营改增之词汇扣除抵扣.doc一般计税方法纳税人二、建筑业营改增筹划方向建筑业营改增.doc1、税率由3%改为11%，进项可以抵扣。2、老项目，可适用3%简易征税。3、清包工、甲方供材项目，可适用3%简易征税。4、新事物，2%的预征率。5、项目所在地扣除分包款后，再按差额预征增值税6、按3%征收率简易征收的项目，分包的费用允许在总收入中扣除。二、建筑业营改增筹划方向建筑业营改增.doc1、税率由3%改甲供工程的界定36号文，甲供工程，是指全部或部分设备·材料·动力由工程发包方自行采购的建筑工程。①，不分新老项目，合同或者招标文件只要有甲供条款，工程承包方均可选用简易计税方法。②，甲供比例没有限制，即无论发包方甲供比例高低，均属于甲供工程。③，甲供的对象既包括设备·材料，也包括动力。④，工程发包方既包括通常为房地产企业的建设方，也包括通常为施工企业的总包方。甲供工程的界定36号文，甲供工程，是指全部或部分设备·材料三、房地产开发营改增新政要点与筹划方向税率5变11，土地可以抵扣。老项目可以简易方法。发票开具交税全额开具。房地产土地成本怎样扣除.doc房地产企业采取预收款方式的，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。房地产企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。三、房地产开发营改增新政要点与筹划方向税率5变11，土地可以四、简易计税方法与一般计税方法的选择应用技巧选择一般纳税人或简易计税方法:房地产企业简易一般选择.doc1，交易主要对手是否是单位还是个人。内部一般2，留抵税额是否能消化？3，简易方法全额纳税与一般方法差额纳税的预估。4，三年内是否有大额投资或其它进项税？5，出租谨慎选择简易。建筑业一般计税方法选择.doc四、简易计税方法与一般计税方法的选择应用技巧选择一般纳税人或房地产老项目选择了简易方法，对应的建筑业也选择简易方法。最好甲方供材料，可以节税。如：房子销售10亿。建筑成本2亿。如果都选择简易，则建筑交税：600万元。如果选择甲方供材料一亿，则建筑交税三百万元。建筑业带征的附加税费也大幅度减少如所得税社保费等。其他不变。甲方也不变。只要施工方选择了都简易，一定要甲供材料；混凝土可以甲供水泥委托加工。房地产老项目选择了简易方法，对应的建筑业也选择简易方法。最好五、金融服务政要点1、税率由5%改为6%，进项可以抵扣。2、利息费用、与贷款业务直接相关的佣金与手续费支出所产生的进项税额，均不可抵扣。3、银行间同业拆借免税。4、金融商品买卖按差额纳税。5、融资租赁售后回租并入金融服务。税率改变小，影响整体不大，融资租赁影响较大，金融行业没有过渡政策。五、金融服务政要点1、税率由5%改为6%，进项可以抵扣。“生活服务”新政要点1、税率有5%改为6%，进项可以抵扣。2、餐饮服务、娱乐服务、居民日常服务，不能作为进项税进行抵扣。3、住宿业硕果犹存，增加了筹划空间及风险。4、代理服务可按差额计税。5、旅游服务可按差额计税。餐饮服务、娱乐服务、居民日常服务，不能作为进项税进行抵扣“生活服务”新政要点1、税率有5%改为6%，进项可以抵扣。六、地税清查遗留问题的营业税怎么应对？避免发生退营业税的处理方法。1.营业税差额征收不足以抵减的扣除项目退营业税2.已缴纳营业税退款减除营业额的退还营业税。3.因税收检查等需要补缴税款的，应补营业税。4，欠税清缴是否录入征管中？5，地税以后还是否有权查营业税？6，以前未交营业税，国税发现是否可以增值税？7，交了营业税怎样开发票？开增值税发票是否要交增值税？六、地税清查遗留问题的营业税怎么应对？避免发生退营业税的处理七、营改增对企业所得税、土地增值税有什么影响，怎样应对？企业所得税年度汇算、季度预交，以会计核算基础增值税进项税大，清盘注销只能进成本。土地增值税：1.房地产转让收入按不含税价格确定？2.价格偏低土地增值税调整转让收入增值税调不？3.营改增前开发的收入分段确定？怎样衔接？4.扣除项目金额是按不含税价格确定？七、营改增对企业所得税、土地增值税有什么影响，怎样应对？企业关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知43.doc5.购进旧房的，扣除项目金额如何确定？6.从小规模纳税人处购买货物或劳务，扣除含税？7.营改增后项目缴纳的增值税可以扣除吗？。6.营改增后，扣除项目的合法有效凭据如何确定？应当取得增值税发票而没有取得，可以扣除吗？7.未能抵扣的进项税额是否可以作为扣除项目？8.加计扣除与开发费用是否要明确不含增值税？关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题八、营改增怎样获取正确的操作信息1：向专管员、税政、稽查部门咨询注意2：向税务网站、12366咨询注意3：向同行、事务所专业人员咨询4：通过网络查找如百度等5，税务局例会、培训班、税收书籍学习工具的选择。税收选择囚徒困境—正确的，不一定是合适的八、营改增怎样获取正确的操作信息1：向专管员、税政、稽查部门九、外出经营活动税收管理证明国家税务总局关于优化外出经营活动税收管理证明.doc如果有异地总分包，必须分包先开，总包后开，至少分包与总包在一外月内开。延长建筑安装行业纳税人《外管证》有效期限。《外管证》有效期限一般不超过180天，但建筑安装行业纳税人项目合同期限超过180天的，按照合同期限确定有效期限。九、外出经营活动税收管理证明国家税务总局关于优化外出经营活动十、似是而非的6个增值税问题：1，免税比征税好吗？2，不缴税比缴税好吗？3，少缴税比多缴税好吗？4，税负轻比税负重好吗？5，取得专票比取得普票好吗？6，开具普票比开具专票好吗？增值税购进扣税法，进项对成本的影响。增值税有点魔幻，让人找不到北。十、似是而非的6个增值税问题：1，免税比征税好吗？第二部分：地产建筑营改增后企业五大筹划方法的应用1，正确选择身份适用一般计税方法和简易方法2，设立供应链平台公司控制增值税抵扣3，开发产品精装修，甲供材料、清包工选择4，设立园林公司、管理公司等专业化公司5，进行产品、服务、劳务外包。对兼营业务分拆！第二部分：地产建筑营改增后企业五大筹划方法的应用1，正确选择一，房地产开发、租赁怎样合理一般人和小规模以及应用一般计税方法和简易方法一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。房地产开发、租赁老项目可以选择简易。年收入500以下可以选择小规模。如何判定销售额是否符合一般纳税人标准.doc一，房地产开发、租赁怎样合理一般人和小规模以及应用一般计税方二，建筑业怎样合理利用甲供材料选择适用一般计税方法和简易方法甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。二，建筑业怎样合理利用甲供材料选择适用一般计税方法和简易方法三、设立供应链平台公司集中采购模式避税的应用集中采购内部购销模式集中采购单位统一向供应商进行采购，统一付款供应商将发票开给集中采购公司。集中采购公司与各分子公司即采购需求单位签订销售合同，并开具增值税专用发票；各采购需求单位分别向集中采购单位支付货款。三、设立供应链平台公司集中采购模式避税的应用集中采购内部购销四，开发产品精装修避税原理与应用毛坯房100万，精装修120万，个人20万装修费发票不能扣除。房地产企业销售11%税，但取得装修费材料发票17—可以抵扣17%四，开发产品精装修避税原理与应用毛坯房100万，五，设立园林公司、劳务公司等专业化公司园林公司取得发票为免税，不能抵扣。劳务派遣差额交税没有延续，国家可能会出政策和。劳务公司分包可以解决发票问题。影响所得税。营改增劳务派遣收费公路通行费抵扣等政策的通知47.doc五，设立园林公司、劳务公司等专业化公司园林公司取得发票为免税六，租赁、物业、酒店、服务行业等通过分拆业务、流程再造降低税负的设计思路小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税第三十九条纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。第四十条一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。六，租赁、物业、酒店、服务行业等通过分拆业务、流程再造降低税第三部分、后营改增时代企业采购业务税务筹划与风险管控一、营改增后企业与供应商的博弈要点梳理采购业务，确定可抵扣范围首先要列出各种成本费用明细，核对规定或者咨询税局，看哪些可以抵扣，一一记下，做成成本费用、购置资产、工程建设抵扣情况清单。需要注意的是，已有采购业务要梳理，以前未发生、即将发生的采购业务也要梳理，经常更新清单。建筑各项材料进项税率.doc第三部分、后营改增时代企业采购业务税务筹划与风险管控一、营改二、采购价格管控—专用发票与普通发票价格的区别（一）使用范围不同。一般人还是所有 （二）作用不同。商事凭证还是扣税凭证。（三）票面反映内容不同。专用发票记录购销双方的税务登记号、地址、电话、银行帐户和税额等（四）联次不同。抵扣联。（五）反映的价格不同。普票含税价。小规模不得领购使用增值税专用发票。二、采购价格管控—专用发票与普通发票价格的区别（一）使用范围三、怎样比价—合理利用含税价与不含税价格的节税设计1：如果采购含税单价相同，能提供专用发票比提供普通发票更优2：如果普通发票单价小于专用发票不含税价，一般选择小规模纳税人更为有利3：采购物资用于免税、集体福利、个人消费，普通发票单价只要小于专用发票含税价，选择小规模4：自行采购工程材料一般比包工包料更为有利专票和普票无票的税负比较.doc三、怎样比价—合理利用含税价与不含税价格的节税设计1：如果采四、营改增后甲方与施工方的博弈要点招标价格是否变化，预算调整1，甲方供材料发票开具与付款2，代扣水电费的发票处理3，建筑业预付款比例4，发票开具时间5，质保金发票等等。四、营改增后甲方与施工方的博弈要点招标价格是否变化，预算调整五、采购中发票取得过程的十大风险管控1、只有取得增值税专用发票才能抵扣。2，抵扣的是增值税专用发票上注明的增值税额，与专票上的税率无关；3、小规模纳税人和一般纳税人适用简易计税方法，代开或开具的专票也是抵扣票的"增值税额"；4、供应商审核重要，远离黑名单；5、180天内抵扣：仅指开票之日起到认证期，含节假日；五、采购中发票取得过程的十大风险管控1、只有取得增值税专用发开发企业已缴营业税预收款开具增值税发票问题的政策口径和操作方法.doc营改增差额实务开票会计处理.doc金税三期增值税专用发票认证须知.doc6、认证完须及时申报：认证当月计算抵扣，并在次月申报期内，申报抵扣进项税额，逾期不得抵扣7，三流不一致的增值税专用发票可能bu允许抵扣8，没有销售清单不能抵扣。9，填写项目不全或改动的发票不能抵扣。10，形式审核，如章等有问题不能抵扣。开发企业已缴营业税预收款开具增值税发票问题的政策口径和操作方后营改增时代房地产建筑业全程疑难问题处理与风险管课件后营改增时代房地产建筑业全程疑难问题处理与风险管课件六、推荐营改增后选择最合适的供应商终极解决方案1， 采购合同里增加发票条款。2， 含税或不含税价，必须在公司内部流程中描述清楚。3， 供应商的清单要统一梳理设入围门槛。4，采购定价博弈。剖析货物价格，劳务价格，各给什么票等等。六、推荐营改增后选择最合适的供应商终极解决方案1， 采购合同第四部分、营改增后地产企业销售业务税务筹划与风险管控1，选择有利的税务处理，如选择一般或简易。2，对客户进行筛选，在销售价格上进行谈判。3，重新审视公司的业务模式和组织架构，作出必要的调整，如不同业务的拆分和整合等。4，以进项决定销售地产营销总必懂的6个营改增问题.doc第四部分、营改增后地产企业销售业务税务筹划与风险管控1，选择一、怎样进行商业模式梳理与再造适应营改增？根据客户需求决定商业模式一般纳税人和小规模简易和一般查账和核定优惠与普通单位和个人一、怎样进行商业模式梳理与再造适应营改增？根据客户需求决定商二、怎样进行项目预算及产品定价调整策略房地产销售、建筑服务金融保险服务、生活服务含税不含税，11%价，3%价，不含税价，进项多少？营改增工程造价岗位学习要点.doc关于做好建筑业企业内部营改增准备工作的指导意见.doc建筑业可以抵扣增值税的范围.doc建筑各项材料进项税率.doc房地产开发可以抵扣增值税的范围.doc二、怎样进行项目预算及产品定价调整策略房地产销售、建筑服务金三、与客户谈判价格及发票变化要求的技巧共同分担改革成本。共同享受改革红利预算工作应遵循“价税分离”原则，应按照不含税金额编制收入预算。酒店涨房价无关营改增.doc三、与客户谈判价格及发票变化要求的技巧共同分担改革成本。四、怎样修改销售内控流程，适应增值税要求？1，财务部设增值税专用发票会计员负责购管开。2，需要开具增值税专用发票的，经办人要持业务单位的详细资料并对其准确性负完全责任。3，开票后，业务人员开具专用发票后，应及时交对方财务部有关部门办理发票挂帐待付手续。中信银行营改增客户涉税相关事宜公告.doc四、怎样修改销售内控流程，适应增值税要求？1，财务部设增值税五、代垫首付、免契税、免物业费、买房送动产、送装修、送阁楼车位花园增值税处理房地产常用促销方式的税务处理全攻略.doc1)房子九八折销售；2)原价销售，购房赠送价值5000元电视；3)捆绑销售买房子送车位、阁楼、物业费等4)买房子赠送香港免费游5)按原价销售，买房子返现金2000元的现金混合销售各地营改增政策.doc五、代垫首付、免契税、免物业费、买房送动产、送装修、送阁楼车第五部分、后营改增时代企业合同签订业务税务筹划与风险管控货物价款以供货清单（附件A）约定的为准，价格为到甲方仓库价，含17％增值税,，乙方应为甲方提供17%的增值税专用发票。。甲方在送货后的第贰个月提供发票给乙方，乙方应在发票挂账后60天以内支付甲方货款。第五部分、后营改增时代企业合同签订业务税务筹划与风险管控货物一、营改增后企业合同管理的八大要点.doc1、审查对方的纳税资格和相关信息2、合同中应当明确价格、增值税额及价外费用等3、合同中对不同税率的服务内容应当分项核算4、发票提供、付款方式等条款的约定5、三流不一致的风险如何规避？6、对于跨期合同的处理7、应约定合同标的发生变更时发票开具与处理8、关注履约期限、地点和方式等其他细节一、营改增后企业合同管理的八大要点.doc1、审查对方的纳税销售合同标准税务条款包括以下内容：(一)对合同价款进行价税分离，分别列示含税价、不含税价、适用税率、增值税税额等信息。(二)按业务类型及客户身份，明确开具发票的类型(三)明确客户奖励、罚款纳入结算的计价规则。(四)客户相关税务信息。(五)如客户税务信息发生变化，客户应以书面法律文件及时告知，并进行合同变更，否则由此造成的经济损失由客户承担。销售合同标准税务条款包括以下内容：(一)对合同价款进行价税采购合同标准税务条款包括以下内容：（一）供应商的税务信息；（二）合同标的物含税价、不含税价、适用税率；（三）发票类型、发票开具及交付时间；（四）未按合同要求开具发票的处理，包含重新开具、支付违约金等；（五）供应商因虚开发票行为的责任条款；（六）如供应商税务信息发生变化，供应商应以书面法律文件及时告知，并进行合同变更，否则由此造成的经济损失由供应商承担。采购合同标准税务条款包括以下内容：（一）供应商的税务信息；怎样修改或取得新的合同模板适应营改增含税价和发票条款的需要？采购清单报价为含税价（含增值税）甲方以汇款/支票方式向乙方支付合同价款。甲方委托第三方向乙方支付合同价款的，需要提供委托协议作为本合同的附件。营改增采购合同文本修订版.doc怎样修改或取得新的合同模板适应营改增含税价和发票条款的需要？二，怎样设计按规定提供发票的义务《发票管理办法》第二十条规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。企业向供应商（承包商）采购货物或提供劳务，应当在合同中明确供应商（承包商）按规定提供发票的义务。二，怎样设计按规定提供发票的义务《发票管理办法》第二十条规定三，怎样设计供应商（承包商）提供发票的时间在合同中明确结算方式，并明确供应商提供发票的时间。（如先款还是先票的问题）。企业可在合同中明确提供发票的时间如按进度等，但供应商（承包商）在开具发票时必须先通知企业，并在验证发票符合规定后方付款。三，怎样设计供应商（承包商）提供发票的时间在合同中明确结算方四，怎样设计供应商（承包商）提供发票的类型同一税种可能存在多种税目，各税目的税率差别也较大。营改增后，采取一般、简易、小规模等方式的不同有必要在合同中明确供应商（承包商）提供发票的类型和适用税率。也可以采取按不含税价签订合同，这需要企业对营改增后的计价方式有比较充分的熟悉、了解。四，怎样设计供应商（承包商）提供发票的类型同一税种可能存在多五，怎样设计不符合规定发票所导致的赔偿责任1、明确因供应商不及时提供、交付发票或提供的发票不符合规定而造成本企业损失赔偿责任。2、明确企业因供应商提供的发票而被税务机关调查，供应商有协助配合企业做好调查、解释、说明工作的义务。3、明确若存在退货退款、返利、折让等事项，供应商应提供证明和开具红字专用发票的义务。五，怎样设计不符合规定发票所导致的赔偿责任1、明确因供应商不六、怎样设计收款和付款的条款规避增值税的稽查风险？1、在合同中增加“取得合规的增值税专用发票后才支付款项”的付款方式条款。2、约定如开票方开具的发票不规范不能免除其开具合法发票的义务。3、逾期送达发票导致对方损失的，可约定赔偿责任

4、退货开具红字为，应当约定对方需要履行协助义务。（具体可以参考《国家税务总局2015年第19号公告》六、怎样设计收款和付款的条款规避增值税的稽查风险？1、在合同七、怎样设计合同条款以提高可抵扣进项税额？第二十六条纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证。纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。七、怎样设计合同条款以提高可抵扣进项税额？第二十六条纳税人下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：(1) 用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费。其中涉及的无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的无形资产、不动产。(2) 非正常损失的购进货物、服务、不动产(6) 购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：(1) 用于简易计税第六部分、后营改增时代房地产开发税务筹划与风险管控策略海南国税明确房地产业营改增实务中的17个问题.doc1、老项目怎样选择一般计税方法还是简易计税方法房地产老项目《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。第六部分、后营改增时代房地产开发税务筹划与风险管控策略海南国2、房地产开发土地价款抵扣要点与筹划房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（简易方法除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）各种规费抵扣进项税？抵扣票据认定？发票怎么开？2、房地产开发土地价款抵扣要点与筹划房地产开发企业中的一般纳一次拿地、分次开发房地产企业分次开发的每一期都是作为单独项目进行核算的，第一步，要将一次性支付土地价款，按照土地面积在不同项目中进行划分固化；第二步，对单个房地产项目中所对应的土地价款，要按照该项目中当期销售建筑面积跟与可供销售建筑面积的占比，进行计算扣除.一次拿地、分次开发房地产企业分次开发的每一期都是作为单独3，开发企业支付拆迁补偿费怎样筹划以最大限度增加抵扣额度？拆迁补偿回迁房产视同销售并缴纳增值税？现金拆迁补偿部分的增值税处理？项目公司尚未成立，以总公司的名义拿地，合同的签字方，发票抬头都是总公司，不是项目公司。在项目公司成立后，取得土地的相关支出是否能作为项目公司的成本？项目公司是否可以进行增值税抵扣？3，开发企业支付拆迁补偿费怎样筹划以最大限度增加抵扣额度？拆4，不动产投资缴纳增值税后怎样利用优惠政策达到转让的目的？在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。4，不动产投资缴纳增值税后怎样利用优惠政策达到转让的目的？在5，开发企业代收款项的增值税风险管控要点。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：（一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。5，开发企业代收款项的增值税风险管控要点。价外费用，是指价外6，地产企业融资成本与关联方占用资金的重复缴税的难题有效破解方法统借统还业务中，企业集团或企业集团中的核心企业以及集团所属财务公司按不高于支付给金融机构的借款利率水平或者支付的债券票面利率水平，向企业集团或者集团内下属单位收取的利息。统借方向资金使用单位收取的利息，高于支付给金融机构借款利率水平或者支付的债券票面利率水平的，应全额缴纳增值税。企业集团设立登记操作规范（广西）.doc6，地产企业融资成本与关联方占用资金的重复缴税的难题有效破解7，开发企业项目公司预交3%增值税后到清盘时可能存在大量的增值税进项税怎么处理?8，营改增后房地产企业开发产品出租、转做自持物业、转做投资性房地产，进项税额应如何扣除？④将自产、委托加工的货物用于非应税项目；⑧将自产、委托加工或购买的货物无偿赠送他人。如果随后又进行出售，销项税和进项税又如何处理？7，开发企业项目公司预交3%增值税后到清盘时可能存在大量的增房地产营改增发票怎样开？.doc房地产企业收到预收款开具差额普通发票，购房者持该收据可以到房管、公积金、金融等部门办理相关业务。待开具全额发票时，对预收款的普通发票予以冲红。销售商品房开全额发票房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，适用一般计税方法的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税房地产营改增发票怎样开？.doc房地产企业收到预收款开具差额9，房地产企业意向金、诚意金、首付款、面积差的增值税处理房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税.预收款包括分期取得的预收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的预收款。定金属于预收款；诚意金、认筹金和订金不属于预收款。9，房地产企业意向金、诚意金、首付款、面积差的增值税处理房地10、营改增时已开盘项目如何处理？同一开盘项目下的房产是否缴纳不同类型的流转税？老项目建筑工程施工许可证与施工许可证为准，区分一般计税方法，简易计税方法。销售/出租给公司和个人，高中低档不同增值税处理？卖方逾期交付商品房，支付利息、退款、违约金，增值税如何处理？买方逾期付款，向其收取的利息或违约金，增值税如何处理？发票时是否已完成销售，没有相应的销项税抵扣怎么办？10、营改增时已开盘项目如何处理？同一开盘项目下的房产是否缴11、一级开发增值税怎样处理？1，企业出资以企业的名义开发。政府招拍挂分成2，企业出资，以政府指定的土地开发企业开发，3，企业出资，政府直接操作。4，政府出资，委托企业管理开发。5，企业一级开发，企业摘牌，土地出让金返还。11、一级开发增值税怎样处理？1，企业出资以企业的名义开发。12、开发配套设施是否视同销售？产权属于政府、全体业主所有的，进项税怎样抵扣？项目公司开发建造的配套设施包括居委会用房、会所、物业管理场所、变电、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、医院、邮电通讯、人防等公共设施，是否视同销售？还是进项税转出？其成本、费用所发生的进项税是否可以从销项税额中抵扣？住宅小区的车库到底属于谁.doc住宅、商业地产、车位，如有多重属性，如何进行增值税处理？12、开发配套设施是否视同销售？产权属于政府、全体业主所有的13，项目部纳税地点在哪里？怎样交税？第四十六条增值税纳税地点为：（一）固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税。本着不影响现有财政利益格局的原则，建议房地产开发企业在每个项目所在地均办理营业执照和税务登记，独立计算和缴纳税款；13，项目部纳税地点在哪里？怎样交税？第四十六条增值税纳税14，增值税纳税义务发生时间如何确定？何时停止预交增值税。纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。14，增值税纳税义务发生时间如何确定？何时停止预交增值税。纳15、没有取得收入前取得大量的进项税发票不能抵扣怎么办？可以认定为一般纳税人？第四条年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。16、建造房屋的大量的增值税进项税怎么处理？15、没有取得收入前取得大量的进项税发票不能抵扣怎么办？可以17、销售价格偏高或偏低问题第四十四条纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：（一）按照纳税人最近时期销售同类平均价格确定（二）按照其他纳税人最近时期销售同类价格确。（三）组成计税价格=成本×（1+成本利润率）不具有合理商业目的，是指以谋取税收利益为主要目的，通过人为安排，减少、免除、推迟缴纳增值税税款，或者增加退还增值税税款17、销售价格偏高或偏低问题第四十四条纳税人发生应税行为价18、营改增前已经缴纳营业税未开发票，营改增后只能开增值税发票，怎样补救？23号公告：试点纳税人已领取地税机关印制的发票以及印有本单位名称的发票，可继续使用至2016年6月30日，特殊情况经省国税局确定，可适当延长使用期限，最迟不超过2016年8月31日。纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票（税务总局另有规定的除外）。18、营改增前已经缴纳营业税未开发票，营改增后只能开增值税发19、51前销售的房屋，51后可以开增值税专用发票吗？客户能作进项税额抵扣吗？一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。19、51前销售的房屋，51后可以开增值税专用发票吗？客户能20、营改增后地产企业“拆一还一”怎样征增值税？发票如何开具？单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。20、营改增后地产企业“拆一还一”怎样征增值税？发票如何开具21、房地产企业转做自有资产、投资性房地产的开发产品，进项税额应如何扣除？第十三条一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。21、房地产企业转做自有资产、投资性房地产的开发产品，进项税湖北三辑二十二、房地产开发企业将开发产品转为自用，是否需要视同销售缴纳增值税房地产开发企业将开发产品转为自用时，不开具发票，且不办理产权权属登记的，不属于销售不动产，不需要缴纳增值税。否则，应按规定缴纳增值税。湖北三辑二十二、房地产开发企业将开发产品转为自用，是否需要视22、房地产企业取得土地出让金返还应如何处理？企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理.doc1，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房。2，土地出让金返还用于拆迁（代理拆迁、补偿）3，返还用于开发项目相关的基础设施建设4、返还用于建设公共配套设施5，返还给其他单位或个人。6，土地出让金返还或奖励22、房地产企业取得土地出让金返还应如何处理？企业取得政府返23、营改增后，企业发生的红线外建设支出所对应的进项税额怎样抵扣？房地产开发企业在项目建设用地边界外承诺为政府或其他单位建设公共设施或其他工程所发生的支出，能提供与本项目存在关联关系的直接依据的，属于公共配套，可以按规定抵扣。23、营改增后，企业发生的红线外建设支出所对应的进项税额怎样24、营改增后，项目开发前期进项税额较大、销项税额较小，而后期相反，要调整吗？财税〔2005〕165号），一般纳税人注销或被取消辅导期一般纳税人资格，转为小规模纳税人时，其存货不作进项税额转出处理，其留抵税额也不予以退税。因此，一般纳税人办理注销时，库存未实现销售不需要补税。但对库存不实或对库存进行清算分配的，应按规定缴纳增值税。24、营改增后，项目开发前期进项税额较大、销项税额较小，而后房地产企业“土地”问题涉税问题全面梳理1．总公司摘牌拿地，项目公司开发，土地价款能够抵减？2．分期开发土地成本如何扣除？3．通过合并、分立方式取得土地，土地成本抵扣？4．以土地投资，以收购股权方式取得土地，如何抵扣？5．政府给予的土地价款返还如何处理？何为一炮三响？6．支付的拆迁补偿费能否抵扣？缴纳的其他政府规费呢？7．为拆迁发生的工程费、机械费等能否在税前扣除以及抵扣？8．房地产开发企业土地价款的抵减，是全额开票还是差额开票？房地产企业“土地”问题涉税问题全面梳理1．总公司摘牌拿地，项房地产建安新老项目过渡期涉税问题处理与安排1．建安总包合同是老项目，分包合同如何界定呢？2．超面积违建部分，交税？是否算可售面积？3．营改增前尚未开具营业税发票，如何开具发票？4．营改增后收到预收款，如何开具发票？5．甲供材是否还作为建安企业计算增值税的基数？6．钢结构、玻璃幕墙生产同时负责安装，增值税怎么交？如何进行纳税安排？7．建安企业选择简易计税了，还能开具专票吗？房地产建安新老项目过渡期涉税问题处理与安排1．建安总包合同是8．营改增后园林工程树苗怎么抵扣？9．支付境外的设计费，增值如何进行纳税安排？10．公共配套设施是无偿移交给政府及相关部门时，是否需要视同销售？11．建安劳务和建安劳务派遣，是不是一样的？12．劳务派遣，差额征税，这是真的吗？13．高速公路通行费、过路过桥费，进项税怎么抵14．房屋质量有问题退款+折扣，发票怎么开！15．转租行为增值税的“翻翻覆覆”，到底咋整呢8．营改增后园林工程树苗怎么抵扣？税收法规上的分包与建筑法规上的转包并不一致.doc16．房企与建安以房抵债在增值税时代的风险？17．总合同全部完成纳税义务，但是分包发票均是在营改增后取得，多缴税款怎么办？18．取得3%的增值税专用发票能否抵扣进项税？19．将工程分包给没有资质的分公司或者其他建筑公司，税法是否允许？20．选择简易计税分包方开具的专用发票能否抵扣21．建筑公司所购进的工程车辆，能否全额抵扣增值税？税收法规上的分包与建筑法规上的转包并不一致.doc16．房企第七部分、后营改增时代建筑业税务筹划与风险管控策略建筑业央企营改增内训30个问答.1、如何进行纳税申报及发票领用？2、5.1后，如何清理营业税事项？3、建筑企业营改增后，税负会增加吗？4、建筑企业挂靠经营，怎么申报纳税？5、建筑企业收到预收工程款，何时发生纳税义务？6、营改增后，建筑业分包行为，可以适用差额计税吗？第七部分、后营改增时代建筑业税务筹划与风险管控策略建筑业央企北京国税建筑业26个热点问题.doc7、建筑企业取得的不动产，进项税额可以抵扣吗8、如何界定“建筑工程老项目”？怎么计税？9、对于老项目，是否能选择一般计税方法？10、分包商开具了营业税发票，5月1日后可以作为扣除分包款项的凭据吗？11、购进建筑材料，因未收到工程款，由发包方付款，会涉嫌虚开增值税专用发票吗？12、“营改增”后，是否最好选择具有一般纳税人身份的供应商？北京国税建筑业26个热点问题.doc7、建筑企业取得的不动产营改增建筑业发票怎样开.doc13、合法的进项税抵扣凭证有哪些？14、哪些行为易引发“虚开”？如何防止虚开增值税专用发票行为呢？15、文件中的“安装服务”包含哪些内容？“其他建筑服务”呢？16、建筑业“清包工”定义是什么？怎么计税呢？17、“甲供工程”具体指什么？怎么计税呢？18、我公司同时运营新项目与老项目，该如何纳税呢？营改增建筑业发票怎样开.doc13、合法的进项税抵扣凭证有哪国家税务总局关于优化外出经营活动税收管理证明.doc19、建筑企业购进原材料的进项税额，因故不能抵扣，怎么处理呢？20、甲供材有哪些税务处理方式？21、差旅费、住宿费、招待费可以抵扣相应的进项税额吗？22、营改增后，建筑业纳税纳税地点有什么变化？23、接受境外设计等服务，要代扣代缴税款么？在国外承揽一建筑工程，是否需要在国内纳税？24、纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，如何预缴税款？国家税务总局关于优化外出经营活动税收管理证明.doc19、建25、老项目选择简易征收，能开具增值税专用发票么？进项可以抵扣吗？26、增值税的零税率和免税，如何选用？27、上游供应商是小规模纳税人，如何取得进项抵扣发票？28、营改增对于工程造价主要影响是什么？29、什么情形下，属于虚开增值税专用发票？30、建筑业营改增后，有哪些途径可以合法降低税负？25、老项目选择简易征收，能开具增值税专用发票么？进项可以抵1，实战应用：建筑企业重大优惠政策—所有施工项目都可以选择3%征收率的策略详解一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。1，实战应用：建筑企业重大优惠政策—所有施工项目都可以选择32，建筑企业一般计税方法和简易计税方法选择有实战筹划方法1，建筑工程老项目，是指：《建筑工程施工许可证》或合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；2，清包工工程3，甲供材料工程考虑：交易对手、甲方强制、留抵多少、未来变化、项目内容。可以先不选择简易？以后随时简易？2，建筑企业一般计税方法和简易计税方法选择有实战筹划方法1，3、工程挂靠业务怎样规避经营风险？营改增后建筑安装企业挂靠的最佳处理方法建议。3、工程挂靠业务怎样规避经营风险？营改增后建筑安装企业挂靠的营改增后建安挂靠经营怎么办.doc挂靠单位涉及问题答复.doc建筑劳务公司被挂靠账务及涉税问题.doc1，独立纳税：参考总局公告2012年57号公告24条。2，挂靠转化为分包、转包3，规范管理—招标、合同、法律、财务统一4，统一采购5，发票总公司统一对外开，收入全部到总公司基本户，扣除税费再留增值税保证金11%，分三年支付营改增后建安挂靠经营怎么办.doc挂靠单位涉及问题答复.do4、地材如沙石等取得不了进项税专用发票怎么办？销售简易办法：财税（2014）57号，以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰(不含粘土实心砖、瓦)。商品混凝土(仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土)。一般纳税人选择简易办法计算缴纳增值税后，36个月内不得变更计税方法可以开增值税专用发票.doc能开专用发票，对方可以抵扣。4、地材如沙石等取得不了进项税专用发票怎么办？销售简易办法：5、支付的人工费能否抵扣进项税？如果不能抵扣又该怎么办？劳务外包与劳务派遣的司法认定.doc劳务还是建筑-新疆石河子判决书.doc营改增劳务派遣收费公路通行费抵扣等政策的通知47.doc1、劳务分包如何取得发票？2、层层转包如何处理？3、临时用工如何处理？劳务用工无法取得进项税发票征税。5、支付的人工费能否抵扣进项税？如果不能抵扣又该怎么办？劳务6、外地工程项目在哪里缴增值税？如何开具发票？一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的扣除支付的分包款后的余额，按照2％在发生地预缴税款后，向机构地纳税申报。适用简易计税方法计税的，扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。7、如何应对项目地国地税的税务管理？地税附征的个人所得税如何处理？关于建筑安装业跨省异地工程作业人员个人所得税征收管理问题的公告52.doc6、外地工程项目在哪里缴增值税？如何开具发票？一般纳税人跨县8、甲供料是否需要向施工方开具发票？是否属于虚开专用发票？甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程《发票管理办法》第22条：（一）为他人、为自己开具与实际经营业务情况不符的发票；（二）让他人为自己开具与实际经营业务情况不符的发票；（三）介绍他人开具与实际经营业务情况不符的发票。8、甲供料是否需要向施工方开具发票？是否属于虚开专用发票？甲9、改革前已经完工但尚未结算的工程现在是不是要开具营业税发票？将来可否开具专用发票？10、已开工但改革时未完工的工程项目，是否可以掐段缴纳营业税和增值税？还是同一缴纳营业税或增值税？建筑工程老项目，是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。9、改革前已经完工但尚未结算的工程现在是不是要开具营业税发票11、未付款的建材能否等到营改增之后取得专用发票抵扣进项税？第二十六条纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。11、未付款的建材能否等到营改增之后取得专用发票抵扣进项税？12、建筑公司、劳务公司新项目可否成为小规模纳税人实行简易征收的模式？应税行为的年应征增值税销售额超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。12、建筑公司、劳务公司新项目可否成为小规模纳税人实行简易征13，长期合同如多年完成总包合同如何处理？一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。营改增开始前，开发商与各服务方已经签订的长期合同（如与总承包商签订的建筑合同）在合同有效的项目期内，营业税还是简易征收增值税？13，长期合同如多年完成总包合同如何处理？一般纳税人为建筑工14，签订工程合同时，对预付工程款支付是否立刻开具增值税专用发票？开发单位同施工单位之间如何进行合适的重新安排？签订工程合同时（如：建筑安装合同、总承包合同、基础设施合同等），对预付工程款支付是否立刻开具增值税专用发票？对于支付工程款（进度款）时，是否立刻开具增值税专业发票？建筑业劳务纳税时间可能影响建设单位开具发票的时点。14，签订工程合同时，对预付工程款支付是否立刻开具增值税专用15，施工企业完工百分比法增值税纳税义务发生时间确认.doc（一）纳税人提供应税服务并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。（二）提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。15，施工企业完工百分比法增值税纳税义务发生时间确认.doc16，注册地和项目所在地不同时如何处理？取得发票如何抵扣？在哪里开具发票？领购增值税专业发票有限额，如何处理？建筑业税率11%，是否转嫁销项税给开发公司？增值税申报是否在项目所在地申报？注册地和项目所在地不同时如何处理？取得发票如何抵扣？在哪里开具发票？建筑业反映存在难以取得可以抵扣进项税的增值税专用发票的情况，对于部分难以取得增值税专用发票的成本，是否有特殊的处理方式？16，注册地和项目所在地不同时如何处理？取得发票如何抵扣？在17、营改增后总包、分包、转包、EPC？BT、BOT、BOO、PPP？总公司、分公司、项目总？承包？经营纳税人的确认与税务处理主要有纳税人、地点、时间、销售额问题简易方法或分包处理试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。一般计税方法抵扣进项税建筑服务总分包营改增问题.doc17、营改增后总包、分包、转包、EPC？BT、BOT、BOOPPP项目营改增涉税的问题1、对PPP的税法没有明确文件，两票结算，即项目投资公司，建造成本部分按“建筑业”11%，资金利息回报能按6%，有没有筹划的可能。2、关于资本金投入的问题，什么方式在以后分配利润的时候最能节税？哪种更节税易操作？3、政府如果以回购的名义，要求我们开具“销售不动产“的发票，那是不是只能全额11%，没有筹划的空间呢?4、需要详细的测算各公司层面的税负，用数据说话。PPP项目营改增涉税的问题1、对PPP的税法没有明确文件，18、增值税后建筑集团内部资质共享带来什么后果？一是建筑集团应对旗下子、分公司的资质进行梳理和评估，优胜劣汰，各级单位尽量使用自己的资质来投标，限制资质共享或改变现有资质管理模式。二是调整当前业务模式，可采取总分包模式、集中管理模式、联合体模式或“子变分”模式，建立增值税的抵扣链条，实现进项税完整抵扣。18、增值税后建筑集团内部资质共享带来什么后果？一是建筑集团第八部分、后营改增时代租赁业和物业管理税务筹划与风险管控租赁业营改增问题.doc2016年第16号不动产租赁.doc嘉兴免收租金核定补缴税诉讼案.doc一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。小规模和其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。第八部分、后营改增时代租赁业和物业管理税务筹划与风险管控租赁一、租赁业税务筹划与风险管控1，租赁业利用一般纳税人与小规模纳税纳税人身份节税的策略应用。2，租赁业一般纳税人利用一般计税方法和简易计税方法节策略的应用。3，租赁同时提供技术服务、设备的保养、维修、培训技术人员、供应零配件如何处理？一、租赁业税务筹划与风险管控1，租赁业利用一般纳税人与小规模4，租赁业跨年的长期合同如何处理过渡期增值税问题？5、租金提前一次性收取，增值税如何处理？6、第一次缴纳租金的时间滞后增值税如何处理？7、向个人支付租金怎样操作可以取得增值税专用发票抵扣进项税？8、承租人违约金？出租方违约金如何缴纳增值税？4，租赁业跨年的长期合同如何处理过渡期增值税问题？9、收取定金押金与退还的增值税处理10、出租的不动产免租期内如何征收增值税?11、免费停车是否要视同销售征收增值税?12、转租怎样选择一般计税方法和简易计税方法？转租、售后回租、委托租赁经营怎样降低税负？9、收取定金押金与退还的增值税处理免租期，无偿使用房产问题第十四条下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。免租期，无偿使用房产问题第十四条下列情形视同销售服务、无形二、物业管理企业营改增的应对商务辅助服务（1）企业管理服务、物业管理。500万，6%，小规模3%，设立分公司价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：（一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。物业管理企业营改增涉及的业务.doc二、物业管理企业营改增的应对商务辅助服务（1）企业管理服务、物业公司代收水电费：营改增代收费开发票遇新难题.doc

1、如果物业公司以自己名义为客户开具发票，属于转售行为，应该按发票金额缴纳增值税；

2、不征收增值税条件：（1）物业公司不垫付资金；（2）销货，将发票开具给客户，并由物业公司将该项发票转交给客户；（3）物业公司按销货方实际收取的销售额和增值税额与客户结算货款，并另外收取手续费。物业公司代收水电费：营改增代收费开发票遇新难题.doc1物业公司问题物业管理企业代收费用的相关规定.doc营改增物业公司转售水电费.doc1， 物业管理经营范围税种维护问题2， 物业公司利用小规模分公司降低税负的方法设计3、物业公司代收水电等费用、价外费用的最佳处理方法与增值税风险管控。4，物业经营收入、物业大修收入税务处理物业公司问题物业管理企业代收费用的相关规定.doc营改增物业5、物业公司人工费用的增值税处理。6、公共设施维修保养费；绿化费；清洁卫生费；保安费；办公费；支付租赁费、承包费等增值税处理。7、物业企业大修成本支出增值税处理8、企业支付单位和高管的物业费怎样抵扣进项税？5、物业公司人工费用的增值税处理。三、生活服务业综合问题：1、生活服务业增值税税率6%，进项税率17%，是否可以全部抵扣？形成大量的留抵怎么办？2、酒店餐饮服务的储值卡业务，收钱开票交税？3、服务类行业消费赠券如何进行增值税的处理？4、企业开展业务中的赠送行为，是否一律应该视同销售？5、企业购买金融商品如何缴纳增值税？理财产品收益是否缴纳增值税？三、生活服务业综合问题：1、生活服务业增值税税率6%，进项税6、楼体广告、电梯间广告、车辆广告行为如何适用增值税税目？7、停车收费项目适用何种税目缴纳增值税！8、生活服务一般企业取得土地增值税如何处理呢？9、旅游业如何差额征收增值税？代理行业？10、营改增后生活服务业企业人工成本的税务规划11、劳务派遣公司开具的劳务费发票怎样抵扣进项税？劳务派遣是否有优惠政策？6、楼体广告、电梯间广告、车辆广告行为如何适用增值税税目？12、保险业发生的赔偿支出，能不能抵扣增值税13、金融保险业手续费和佣金，个人如果没有发票怎么能抵扣？14、企业人员出差发生的住宿费和餐费是否可以抵扣进项税？15、企业发生的业务招待费用，能否抵扣进项税？16、员工统一制作的服饰费用，是否属于职工福利费而不能抵扣进项税？12、保险业发生的赔偿支出，能不能抵扣增值税四、酒店业营改增相关税收政策（一）住宿餐饮、零售、外卖怎样区别堂食？（二）酒店兼营娱乐业的税收政策（三）宾馆、酒店经营会议中心的税务处理：（四）酒店经营商场、销售月饼的税收政策（五）酒店提供运输服务、停车场收费征税：（六）免费接待餐饮食宿是否视同销售？房间升级？免费早餐？免费上网？奖励计划？（七）酒店在会议中区别餐饮住宿和会议服务费？四、酒店业营改增相关税收政策（一）住宿餐饮、零售、外卖怎五、金融业综合问题1、金融保险各项收入怎样具专用发票?注意事项？2、金融业营改增后销售贵金属与贷款利息之外的收入怎样合理设计？3、增值税进项税额抵扣怎样合理解决？4、金融保险业营改增后开发票量过大，怎么应对？5、金融保险业有各种各样的产品，如何构思将增值税套用到每一个产品上？6、复杂的金融衍生产品，怎样应对增值税问题？五、金融业综合问题1、金融保险各项收入怎样具专用发票?注意事7、银行等金融机构业务繁多，都是通过系统处理的。征收增值税后各金融机构要重新更新系统，短时间恐怕很难做到。目前具体细则还没有出台。8、理财产品、投资买卖金融产品如何征收增值税?进项税怎样抵扣?9、金融机构将如何划分征税与免税可抵扣进项税？10.信托/基金产品将如何适用增值税？是否需要将每个产品登记为独立的增值税纳税主体？关联企业无偿资金往来的税务处理.doc7、银行等金融机构业务繁多，都是通过系统处理的。征收增值税后第九部分、后营改增时代虚开增值税专用发票的风险与应对恐怖的货物编码.doc营改增后这35个发票问题.doc一、必须同时满足以下条件才可抵扣进项税额：（一）公司在2016年5月1日后付款；（二）供应商在2016年5月1日后开具增值税专用发票；（三）合同内约定的标的物在2016年5月1日后交付。营改增发票热点问题解答.doc第九部分、后营改增时代虚开增值税专用发票的风险与应对恐怖的货营改增后怎样进行发票制度设计？企业内部税务管理制度.pdf增值税发票管理规定.pdf公司外来发票管理办法.pdf罗牛山税务管理制度.pdf增值税管理办法.doc预算科目与发票种类对照说明.xls建筑股份有限公司发票管理办法.doc营改增后怎样进行发票制度设计？企业内部税务管理制度.pdf二、接收发票管理基本原则：（一）依法合规（二）交易真实（三）合同为纲。（四）三流一致，所有支出业务的货物及服务流、资金流、发票流的各方信息必须保持一致。（五）认证优先，经办人员收到增值税扣税凭证应优先启动认证程序，见票即抵，认证通过后方可启动报账及支付等流程。（六）价税分离，在采购活动中，取得增值税扣税凭证时，应将含税价格分为不含税价和税额二、接收发票管理基本原则：（一）依法合规（二）交易真实（三）三、外来发票报账管理1，业务经办人员必须依据合同条款对发票内容进行初审，并对交易的真实性承担直接责任。2，业务经办人员应及时报账，严禁跨期报账。3，业务经办人员获取增值税专用发票抵扣联后，必须及时提交给财务部门。如出现因保管不当造成丢失、延期提交造成不可抵扣等情况，给公司造成损失的，应按有关规定接受处罚。三、外来发票报账管理1，业务经办人员必须依据合同条款对发票内4，财务部门接收到发票后，应按合同约定条款及《发票管理办法》的相关规定进行复核，对于不符合要求的发票予以退回。5，财务部门应在规定期限内，及时认证增值税专用发票，防止逾期无法抵扣。6，财务部门应按“认证优先”原则，先对增值税专用发票进行认证后，再进行账务核算处理。4，财务部门接收到发票后，应按合同约定条款及《发票管理办法》四、什么叫三流一致.doc“三流一致”指“货物、劳务及应税服务流”、“资金流”、“发票流”的相关各方信息必须保持一致。根据《国家税务总局关于加强增值税征收管理若干问题的通知》（国税发[1995]192号）规定：纳税人购进货物或应税劳务，支付运输费用，所支付款项的单位，必须与开具抵扣凭证的销货单位、提供劳务的单位一致，才能够申报抵扣进项税额，否则不予抵扣，且涉嫌虚开发票。四、什么叫三流一致.doc“三流一致”指“货物、劳务及应税服湖北国税解答第三辑16甲与乙签分包合同，乙向甲开具发票，并委托甲将工程款支付给丙。甲方的专票否可以抵扣？答：总局明确，纳税人购进货物、服务，无论是私人账户还是对公账户支付，只要其购买的货物、服务符合现行规定，都可以抵扣进项税额，都没有因付款账户不同而对进项税额的抵扣作出限制性规定。因此，企业购进货物或服务，只要其购买的货物、服务符合抵扣政策的，不论款项如何支付，其进项税额均可抵扣。湖北国税解答第三辑16甲与乙签分包合同，乙向甲开具发票，并委五、增值税合规风险点1.空白增值税专用发票丢失2.增值税专用发票和专用设备管理不规范3.三流不一致4.应取得而未取得增值税专用发票5.增值税专用发票传递不及时6.误抵进项税7.增值税专用发票票面不规范8.选择小规模纳税人、自然人供应商风险9.进项税逾期未申报五、增值税合规风险点1.空白增值税专用发票丢失六、不合规发票包括以下情形：(一)填写项目不齐全、内容不真实、字迹不清楚，未加盖发票专用章；(二)发票打印错格压线；(三)发票折叠损坏；(四)客户名称填写有误（含未按全称填写）；(五)发票内容有涂改、挖补；(六)发票大小写金额不符；(七)发票联未经复写；六、不合规发票包括以下情形：(一)填写项目不齐全、内容不真发现不合规发票，必须由业务经办人员在5个工作日内进行更换(八)购买实物无对应清单；(九)假发票或已换版作废的发票；(十)白条或收据（含公司内部收据）；(十一)开具日期为以前年度；(十二)国家政策规定的其他不合规情形。发现不合规发票，必须由业务经办人员在5个工作日内进行更换(八七、供应商发票开具及传递（一）对于执行一般计税方法的项目,要求供应商按合同开具增值税专用发票或普通发票。（二）对于执行简易计税方法的项目，可以要求供应商按合同要求开具普通发票。（三）营改增后各供应商在月底结算时按合同约定向我单位开具发票，必须确保开具的发票真实性、合法性、有效性。七、供应商发票开具及传递（一）对于执行一般计税方法的项目,关于增值税专用发票开具信息的确认函.docx（四）增值税专用发票，必须保持票面干净、整齐,发票的正反两面均不能留下任何脏、乱及签字的痕迹。（五）为保证增值税专用发票及时认证抵扣，要求供应商自发票开具之日起15天内交付我单位，并且形成双方交接签认记录。关于增值税专用发票开具信息的确认函.docx（四）增值税专用八、供应商采购合同涉税条款标准模板.doc完善合同签订方的企业信息（一）每批货物经甲方验收合格后日内出具发票（二）乙方发票不合格的，甲方有权迟延付款。（三）乙方提供增值税专用发还应遵守税局规定。（四）因乙方自身变化带来的适用增值税税率的变化，导致对甲方的损失应由乙方承担。八、供应商采购合同涉税条款标准模板.doc完善合同签订方的企九、发票邮寄管理增值税专用发票被快递公司寄丢了应该怎么办.doc办理增值税发票邮寄时，应注意如下事项：(一)用塑封包装，防止发票在邮寄过程中污损。(二)在内件品名栏中注明“增值税发票及份数”(三)快递单注明“重要物品由收件人亲自签收”。(四)发票寄出后应及时通知客户查收；要求客户收到发票以后，填《发票签收回执单》，传回公司(五)邮寄后，经办人员应登记《增值税专用发票邮寄本》九、发票邮寄管理增值税专用发票被快递公司寄丢了应该怎么办.d十、票据入账的实战操作要点1、小发票大学问八张图.doc2、丢失增值税专用发票.doc3、跨期费用发票的六种情况税务处理4、原始凭证入账前要处理的14个要点.doc5、会计凭证票据填制的误区与技巧.doc6、没有发票，在什么情况下可以被税务认可？如何提供正当理由？十、票据入账的实战操作要点1、小发票大学问八张图.doc小结：营改增政策解析.doc1、尽量多取得增值税专用发票2、按规定保管增值税专用发票；3、业务人员在取得发票时应初步判断；4、在规定的时间及时办理抵扣手续；5、抵扣时按规定报送完整的抵扣资料；6、当存在疑问的时候及时询问。小结：营改增政策解析.doc1、尽量多取得增值税专用发票第十部分、地产建筑金融服务营改增后合理税收筹划（一）、营改增后纳税人需要做好的应对工作要点1.自身经营范围的评估；2.营改增后的税负变化；3.财务核算方式的改变；4.发票的领购、开具、纳税申报的改变；5.上下游供应链的影响；6.可能带来的潜在的发展机遇等。第十部分、地产建筑金融服务营改增后合理税收筹划（一）、营改增（二）营改增正式实施后外部衔接安排要点1.价格修订2.过渡期处理3.现金流同发票流无法对应4.发票取得及认证安排5，发票开具安排6.完成增值税管理的各项流程制度（二）营改增正式实施后外部衔接安排要点1.价格修订（三）、纳税人如何适应增值税征收管理以金税工程为核心的增值税征收管理①增值税防伪税控系统；②增值税发票的购买与开具；③增值税发票的认证与抵扣；④纳税申报中的一窗式比对；⑤各项指标的预警分析等。

建议：缜密分析、合理区分、积极应对（三）、纳税人如何适应增值税征收管理以金税工程为核心增值税风险管理的调整应对1.行业税负率指标2.零税负率预警3.红字发票预警4.发票领购开具数量预警5.海关、增值税发票等抵扣凭证信息比对与控制增值税风险管理的调整应对1.行业税负率指标（五）、营业税改增值税的筹划总结1、营改增从税上看是给企业减负的行为2、根据自身实际情况选择申请一般纳税人3、合理设计抵扣制度。4、专业化分工有利于控制税负。5、分税制财政体制调整影响巨大6、国地税机构走向是个漫长的决策过程。7、天无绝人之路,地有好生之德,花有荣枯之期,水有无尽之流。（五）、营业税改增值税的筹划总结1、营改增从税上看是给企业减总结1、全员、全过程、方位学习营改增。2、充分合理合法应用过渡期税率差。3、全员参与，业务流程、制度梳理。4、与客户沟通，共同分担营改增成本。5、发票、发票、还是发票！！！必须实行统一的财务核算平台，对发票进行统筹安排、实时通报。6；营改增冲击比的是谁的损失比较小，学习与沟通能力决定增值税税负。总结1、全员、全过程、方位学习营改增。祝愿大家

工作顺利！心情愉快！再见！祝愿大家后营改增时代房地产建筑业全程疑难问题处理与风险管控后营改增时代房地产建筑业全程疑难问题处理与风险管控第一部分、地产建筑营改增政策要点解析1，纳税人与营业税一致。2，纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。3，一般纳税人分为一般计税方法和简易计税方法4，增值税是价外税。5.增值税计算方法：一般和简易6.进项税抵扣：除不允许外都可抵扣取得17%抵扣17%，只要认证不受180天限制。计算方法：销项税额—进项税额第一部分、地产建筑营改增政策要点解析1，纳税人与营业税一致。一、怎样选择一般纳税人和小规模？关于调整增值税一般纳税人管理有关事项的公告18.doc1、达到规定标准的应当登记为增值税一般纳税人2、小规模纳税人符合条件可以登记为一般纳税人3、税负率