世联东莞中央公园号价格策略报告

谨呈：东莞市星宇荔苑广场开发有限公司中央公园1号--价格策略报告报告思路报告思路定价背景项目概况市场现状市场比准均价的确定价格表结构生成价格表验证客户分析实收价格表确定对外价格表生成推售策略2报告思路报告思路定价背景项目概况市场现状市场比准均价的确定价格表结构生成价格表验证推售策略实收价格表确定对外价格表生成客户分析3碧钢湖君花属园新手天祥美丧地世非纪筋康域城山茂水废雅流居东氏田较翠由湖率湾东屯田壤丽榆园阳寨光类山岁庄紫失荆魔花衬园黄啦金握海殿岸金淋美喊花扰园棕住榈缠湖赖畔金畏地焦利凭大伏厦新倘城敬市随花弯园玫品瑰互花泡园翠宽堤嫌湾嫩畔天漆鹅涉湖婶花决园红环荔齿侨骗苑星听汇成大饱厦联祸邦屈大拾厦◎镇轻政萍府金忽凯众水腔都月如湖藏湾火耍车址站项宪目者概迹况—纹“常发平滥中佛心笼区满唯陡一山在慌售交住对宅祸社航区悲”经熊济平指拆标价：总识用贼地诉面肢积躁：趣4.4万㎡总诸建倾设倚面融积革：8.腊8万㎡总轨销律售吴面粘积至（矮住蚁宅节）砖：5递9割8晃1剥2胳.卧3停6平掏米建健筑中容聪积臣率础：漠2恼.抄0隙5总俊套串数挑：6落6啊4套（墓酒茂店跳公率寓1必6蚀8套粱，箩不呜售鸣）可供售影套篇数筑：4欢9魄6套商业中心区以较早期房地产集中区，以小户型、小面积为主，主要以港人及投资客为主,近段区内除本项目外没有大型项目推出商业中心区高尚居住区房地产发展热点高尚居住区，以中大规模、中大户型为主，面积130~150左右，均价4300~4600左右。丽城开发区依托于隐贤山大环境，以中大户型为主的居住区，主力户型100~130平米左右，均价3600~3800元/平米左右热苏销桌楼躲盘未喜来绢新恶推垮楼秧盘中慢央话公骡园1号4NA栋1烟1层C栋1舟2层D盗/临E世/播F栋1庆2层G龄/讨H栋1润2层原语有呜建击筑项旗目徒南洁面8自0万业平歪米利原绵生屡态需荔都枝著林户型建面套数户均面积比例面积比套数比两房两厅526672739%15%三房两厅3442629411758%59%四房两厅129439014422%18%底层TOHO1610121343%2%复式单位5568281999%6%合计59812496121100%100%规划中的汽车站火车站往横沥等方向必经之路项伴目歼概贡况—防“三缺房钩是融主老力档销立售眨户廉型雄”B栋1珠8层三泡房溜位砍置时间1.153.264.235.15月6日安排开工庆典活动VIP卡诚意认购现场开放算价解筹（一周内）目标奠定项目形象120-150套（25%-30%）销亏售须中轧心/园捕林/样穗板哥房东开膛放A细C埋D芳E丙F债G基灿本春封奋顶取哈得粱预慈售贼许限可个证积珍累扩“引认唤筹+诚泻意姥客烟户彩量谱”魂约4脾5抹0狭-胖5煌0混0批项驰目舟概帽况—蹄“销桑售主节冬奏跨安奋排躬”1）倡认清筹柜为1衬.沾5个搂月近，哄客嘱户差积顶累头周毯期角较浙充为裕课；2）驶开畅放犹后2周棕解炉筹移，剪最薯大肠化损发饼挥姜开评放浪的割示范鼓和着影猛响页力渴，躁再吉储锄备销一躬批仰诚棋意敢客缘瑞户司；3）凡解得筹环前1周桂算愉价臣，农深往入馅盘假点脉客姿户产，促准晋确把玻握陕价免格管；4）肾充导分笋考跟虑者五悼一罩长邮假达的就影鸦响睬，4体/纷2牌3开月放牙时明话确让告趟之值客用户芳算趋价/解距筹贼时跨间淡。64洗/机2嘱3现灵场缠开钩放虎：1休/甚2园樱林平实情景厦展冰示沾；2套卫样芽板妄房岂展仇示烂；2跳0逗0乔0平翠米大的晕销党售架中顾心狐展撞示斑。（0夜5答/猛0考1增糊加1套肉样跳板现房鹅。山）项韵目金概绵况—渣“常捎平蚂少努有层的吐销锄售遵展戏示步区持”G栋样板房看楼通道小区主出入口A栋DEF栋销售中心小区入口中惨心植园虑林7市火场司现常状—趣—多染以知规酒模领、区园剪林玩环脾境翼为赖关锦键醒竞煌争绵要巷素技，卷产旁品叮多肿以捞二启梯财四纺户婆、闸中鹊大蛮户圈型塑为配主东田丽园碧湖花园新天美地金凯水都世纪康城区位距中心区约8-10分车程被铁路分隔，心理距离远被铁路分隔，心理距离远，周边工厂集中成熟居住区，居住环境好，被铁路分隔，心理距离远二面临马路，交通便利，居住氛围相对较高规模48万约28万约25万约18万约15万梯户比二梯四为主二梯六为主二梯六为主一梯二、二梯四为主二梯四为主户型对流强，动静分区明显（实用率偏低）对流强，布局不太合理（进门是洗手间）户型方正、采光偏弱（未知）户型方正、采光好（层高3.2米）视野楼层高、密度较大（压抑）开扬楼层高、密度较大（压抑周边全是高楼（压抑）密集（压抑）景观园林景观（绿化65%人工湖水景、绿化高，外部荔枝林园林景观（外部工厂包围）隐贤山下园景东田丽园碧湖花园新天美地金凯水都世纪康城展示样板房、通道展示到位，感染力强卖场及样板房效果较差（园林效果好）样板房效果是常平感染力最强的项目未推出整体略显粗糙朝向东西朝向为主，偏南（介绍为东南朝向）坐北朝南南北朝向——东南、西北朝向（平行于马路为北向）销售周期2.5年3年3年——1.5年新推主力户型新推第三期、二栋，约150套，132-165三房132平米三房，163平米四房，共144套（90二房、120三房）70二房、100左右三房（持续销售）300平米左右别墅；洋房：120-180平米二房、三房120-140三房、四房销售价格450044004200别墅8000-10000洋房5000-60004100市狮场烤现随状—状—持贴续标销姐售惨周愚期挨较诱长转，枯销旦售宜均凑价恭在4竹1过0勾0辈~币4定5弹0搂0元/平从米羊；答新伴推唉产总品港以俭三等房葬、傲四结房胸为勾主挂，搁二回房嗽较耻少市币场坝现止状—迁—军0脸6年词市寻场松供牧应主叉要洁集晒中换在1凉0记0茎-握1嫌3至0㎡三肌房查及行以效上珠户柳型摄，荡二晌房阵供龄应拢较障少求。市业场熔供暗应特主岔要逝集捏中苹在1牵0虽0显-玻1忧3肯0平薯米欣左倍右滤的高三荡房珠二谎厅陪、1祖3宁0平强米粉以视上痕的优四灯房童或历以嫌上描单秘位神；二近房权单驻位芽市弹场贼供住应任相村对唇较秩少葵，终一俩房重单知位理相轻对苹稀敲缺穿；一房二房三房四房东田丽园00%80-853%123-13545%163以上52%碧湖花园00%70-9025%115-12065%150以上10%新天美地50-636%68-7735%90-10843%130以上16%世纪康城--8%73-7820%98-11030%130-14342%山水雅居40-4518%70-8027%90-13041%145-15014%市线场丸现航状—碍—五苍一厕新乱推缘瑞项漏目灯或呼加虫推仰新错货凉项芳目新推货量主力户型销售价格备注金凯水都五一约推出36套别墅单位，电梯洋房预计下半年推出（约十月份）300平米左右别墅；洋房：120-180平米二房、三房别墅8000-10000洋房5000-6000项目位于成熟的居住片区，居住环境良好；有较成熟的发展商品牌及口碑东田丽园新推第三期、二栋，约150套132平米三房，163平米四房，共144套约4600项目知名度高，发展成熟，常平本地人集中社区(第三期在4月6日左右已开盘，至今已销售32套，约20%）世纪康城推出C区“雍雅园”，约350套120-140四房为主约4350全部现楼发售，小区园林全部展示，有相当部分业主已经入伙重贱要裹结爷论项孕目殃结劲论项穗目裹主恨要见竞驱争岸项贪目势为钢东蛮田誉丽芳园难、撤碧哑湖震花迹园椒、舒世喊纪蔽康双城咐和爆新乞天秩美泪地巡寿；项净目替规乳模上相否对坊较六小补、失市比场宽形虹象渠不惠太超成缴熟葡；项梨目狠独企有长荔颂枝笋林茧景阔观敢资伶源唱，冲视合野默开陈阔可；底T春o交H禾o和浆顶受层掏送塑隔谊楼麻是忙市剃场挑稀糖缺棋产僻品融；二刘房椅、填小阀三弱房劲市单场鹅相造对糟稀睬缺扫，肆能涉够坝制孕造逗市纸场称热血点还。市蜜场扭在译售民项略目暖比能较棚成勾熟孔，疑以驳现瓦楼抓销滴售除为换主循；约7泡5平敬米颤二韵房字、1夜0弃0平假米秋左璃右锁的谨小砍三星房塑是李市恶场瞎相壶对达短敢缺针的勾户宵型嫌；五均一乐期沫间旨推帝新伶货养的筋项烧目僚不断多粒，封竞散争照相蜡对暮较做小发；五唱一甩的输新迁货怖量废供虽应罗主散要蠢来仆自肤老闷项皇目悄，蛮推洋出责的仆主摩要暗是维资撕源段最陶好羊的共单蛋位令，刚户获型馅面俊积倦偏稠大酒，映价道格活也禾相侍应怖较周高晶。市阻场筛结烟论报站告茂思项路报告思路定逼价蜻背勇景项闭目颠概吧况市黎场哑现本状市犁场盘比夸准桃均母价肚的纽奉确籍定价右格毯表箭结叼构链生怒成价狐格塞表料验霸证客半户汁分罪析实假收瘦价宗格旋表耍确附定对茎外待价吩格税表侮生足成推库售纪策货略新躺认串筹批客唯户腹需桨求爷主锁要殃为1胃2象0平疾米削左馅右协的3房断和1鹿5激3平文米岛的4房已（麦有属样纺板宏房阁展圈示傅）针咐对茎意时向恳客危户1库4客厅户坐需溜求壶分膀析—冷—上乡丰门头客衡户屿需立求判主杠要多集康中心在票二闻房山和贞有席样伸板榆房钞展眯示马单哲位针全对旁现蹲有心上多门剃客灰户屑，责其细主般要扬需目求以为7恒0平帖米必的豪两季房1埋2体0平恶米深左纯右攻的梯三宫房工和1辽5我3平叙米哨的兼四夹房丑，欲由类于池有幻玉样婚板箭房叠展谷示闲，漂客粉户寒需杜求辟也夹较环多针薪对缠上惰门皂客妇户客嗽户摊意嘴向执选烤择文楼释栋还分勤布跑较洲为遵均突匀恰，膏但悉主甩要讯以阴有泼样番板承房慢展索示触的G栋纳和D盖/控E肿/搂F栋1牢2层民小刷高罚层倾中池，答客亩户链选钱择蒙楼员层屡主荡要呀集全中宝在5羞-艘8层平为革主芒；1戴8层醋小摧高乎层里，紧客终户竿选不择塌楼细层来主转要千集咐中滴在7烘-地1羡2层确的乌中今间廉层柜为拖主客边户吸楼衬栋升选较择涨分穷布在均以匀多，旦但哨主惊要族还交是铃集畅中示在言有遥样晕板泊房僻展抄示火的两楼阅栋散集烈中桶。积怎累扰客现户萍情砖况左说离明上酿门详客屠户3步5芹6批缘瑞，邪进傲线增客洪户2涛8毫6批泉。煌电秤话投客兽户8询8替6批眨。认纠筹芦客森户1螺3挨6批弹。愿预越计0饰5始/退0常6解织筹晚时村认纷筹稍量征达乳到1突6高0研-绘1巨8妻0批蓝。说淹明土：脉常印平棉市敏场井尚犁未蛛有旷成剂功鄙认额筹吸的欢先德例悬，帆因傅此稳本哑项叙目述认扯筹买客移户客的诚左意色度丧很经高权，蜂预链计捡解糕筹英率争在5标0催%燥-壶7贩0宫%。还如有但很皮多良客恳户北有匙诚株意责但有坚掀决鸡不贤认控筹臂。宿因毯此根，逝项范目诊在湾拓挺展跳新客逮户零资帜源筝的辰同乞时然，节现眯有笔老搁客掩户欺同御样未是躁项伸目完重望点笛成剃交宾客进户搁。饮当纹上逃门客赚户侵累泽计污达央到4陵0姥0梯-馅5贴0厦0批率时侨，附首耕批留销雅售锤目黎标1宁2窑0浅-霉1罗5驾0套化可骑以策达喜成头。报漠告缺思狂路报告思路定俊价堤背刻景项愿目呆概闻况市辰场丽现故状市粱场益比扔准第均轧价呢的妨确冶定价蜓格合表派结向构巴生奥成价挨格陈表苹验肿证客租户使分都析实脏收缴价静格艇表傅确战定对汪外染价桥格肠表锈生百成推谎售吐策姑略发迎展围商蚂目驾标实显现魂实朝收众均狠价4蚂5寄5填0元/平言米宰左誉右度（呢带4唇5浊0元佳精执装果修总）持讲平犹于截市皇场辟最膏高旧水唉平株项单目司销居售才价申格虚（妖东毕田吸丽坚园粪作治为蹦标其杆烫）开每盘扇一窑周煤内亩完秒成1姨2卸0牛~托1前5属0套讲目晌标蛇，快即工整驻体尸量泰的2猪5储~创3最0衡%；高贺于狼东斧田隆开纳盘阴目郑标腿（3斗0套/周钩）7墙0鹅%左执右(成台功拼开含盘罗后码）协月巾销呆售俊速排度馆为4莫0套/月市恨场傲平假均艰消俊化帮量牢是2不5芹~盒3愿0套/月渡，掘比沾平渗均划水难平鬼高阀出3全0恰~国3惧5劫%说雪明阔：搞常像平革市现场合项辉目脆大截部谱分喜都薯带栏精生装杆修语，迹装孟修剥标刚准3彼5买0叔-县4烟5国0元/平剧米法。强事势零概坏念直引蛇导莲：返充讲分晚挖课掘找区甲位+自绿然烤资窝源赚优达势猜，这形暗成睛市意场怕唯准一冈竞绸争纠优侨势铁力绳，退打哄造背区赶内农稀污缺萄性血中滤高演物度业剂形哭象洗；自舒然蔑之形上剧、泻荣捆耀基府涝邸鞠；猛公投园菊大尾宅炎、谨百套年排传它承泛等碍口爬号数唱抢响滚市居场缸；展附示吼：酸高愉形素象灾，影强帅展虎示保，泻氛匆围劈燕营勉造价体引验观营抱销巴；酒泛店核标采准丈营六销从中享心谱、拐中篮心睛实斥景宪园积林姑、桃豪衬华秋样百板鉴房爹等翠集院中铲开鹿放价厕格中：调小含货抱量伍低牵价瞧入蹄市撤，野吸弓引赶市你场庭关患注狂，渔小贤步书快屡跑略，陵营级造逐热适销芦氛芳围诉；以设低查于诉东桌田颈丽帐园部约1反5垄%左着右约的烈价梦格记入头市本，星首胖批测推嫁出吗房宫号拼控煌制省在2贝0钳0套追以满内推陷货覆：株多较次境分逮批刮少悠量抗推谋出唐，角集怜中捧客唯户粒，凉快况速规消链化叔，色房冶号乐预诞销菊控根看据亦客护户驳需伯求阳及身看摧楼晌路核线关到栗达饼最桌便欢利株、巩景晴观跑、俊户写型惩等亿均唉衡芦考芳虑少首坐批灯推朴出陆房排号宣漂传奴：歼发爪挥挖综丛合窜优吗势米，票爆柴发蓝式划强散势司推松广银；各塞个绿信音息藏渠榨道贴集多中不传坑递候信划息起，匪使单得回客醋户谣无私处帮不垃在每地球感纯受撑到竞来评自稿中姿央汗公芳园1号钢的鹿相坦关动信联息斥，骨强变化愁记展忆活腿动垃：观制挠造啦节栽点溪和阁销伏售蚀活潮动狗，工增挖加暴现盖场打人掘气剧，伞制喷造拦卖烫场是紧升张萄气柿氛肾。营魔销朋竞预争绝策守略栋回奶顾2落0项丈目魄整忽体惕推姨售宽策霜略先擦展则示装先寇推土售浊原扩则前：有父展云示间的秃工君程萄部些分范为裳主慈推居货兽区尘；充逐裤步庄有亦新鱼的抗展终示匠，座逐黄步昆放物出蜻新肾房樱号模；4刊/旱2笛3：1咱/估2中牺心英园俗林—弓2铸0锁0控0平亦米豪销嗽售踩中垦心-箭-豆-才2套助样倦板松房赌（金三膊房/四汁房丽）5绘/供0幼1：1套疤样闪板月房曲（较四率房柄）—护2套惊清粥水搏房佩（续二犯房袋）7月昆初脸：很一依层插精疮装穗修铅交货楼赤标们准菊房袜（B栋堪）8月巴：恨复通式现、涌底T绸O茎H伴O样民板裁房-减-芳-全饺部猴中漏心伸园羊林户丛型样均芬好紫性县原默则赚：推乓货够时徐，骗各础类贝户晴型鸟均芬好残搭促配耕推武出壳，搬保耕证贱产竖品匀线脂供眠应配丰浙富醒，泳为科客怨户单广嘉度扒提追供繁保零证暖；小究批闯量停推微售慢原律则扫：小证货恢量励推订售菌，恰制液造黎需逐求精紧熊俏水，撤小盆步攻快插跑到，芽营绢造夹热屿销拖氛辩围坡；价答值谊提餐升柔原璃则买：G栋圆、确复跌式灭、顷底T望O吓H赚O都员有告很者好城的博价胖值序提睬升扑潜污力随，溉后携期默再轨推膝出樱。中心园林/销售中心11123442迟10批5视/夹0犬6首徐批掘推银售仰安搏排1有8套颜，尼小稍区老内扣价英格叨标诊杆榨，造形妥成团价折格摆差掘异7杏2套峰，烫园裹林圾景丸观丈已挑展弓示懒，A栋斯较炊好嘴单羡位董，票有认利维于亿解蚁筹否目必标祖实锤现6瞧0套财，算总禁货反量席大孕，孩户度均加面枕积淘处墙于临市按场蔽相指对叶空教缺未，赏在昨景蹄观记、恒朝赢向到、闪噪绒声畜等尊方梢面栋都崭相誓对尿偏透弱竖，弃提涂前海放贯出晚利潮于担双盒重挨目肃标3贯0套乱，惑有搞样俘板条房匹展急示竞，鸣客显户食直艺观蕉感杨强瓦；悬项缝目芝产剑品普、埋价读位堤均酷位豪于拔市纠场径中内上击水过平笼，牙易拿于乓销哄售症目吗标惜实塔现G窜1栋A崭3栋A虫4栋B飘2栋F栋A些1栋C栋1藏8套贱，迎稀捏缺衫“辆一虽梯照两扔户息”反三众房肝单岸位2观20乘5慰/件0依6首蝴批侦推熟售迈策恼略栋号户型套数户型展示说明需求说明推售策略A1/A3/A4二房（70-76平米）48套（24.2%）1）清水房展示；2）噪音大；需求大，市场供应短缺。总价突破难度大。实现速度，走量。部分保留有利后期销售。四房（130平米）24套（12.1%）1）样板房展示；2）园林景观展示好；3）南向户型。需求较大。实现价值B2栋小三房（100平米）60套（30.3%）1）无展示；2）噪音大；市场供应短缺。实现速度，走量C栋三房（130平米）18套（9.1%）一梯两户；市场需求大，供应量多。实现价值；稀缺“一梯两户”三房供应F栋四房（152平米）18套（9.1%）1）样板房展示；2）双景观展示；3）一梯两户；市场供应量最多的户型之一。实现高价值，标杆户型G1栋三房（124平米）30套（15.2%）1）样板房展示；2）荔枝林景观优越。需求最大。实现价值（后期价值提升）合计产品线丰富、齐全198套大部分推售户型有样板房或优越景观支持。--高、中、低户型搭配，保证销售速度和实现单价。首跃批畜推应售哑户畏均鸽面蔽积1怀0路9植.别7平惩米狗（显低持于详整自体土户溪均1淹2初0赚.享5平客米）雄，吨降玻低佛市卫场施门趟槛敌，绒大庄量州吸裂客视，构造帅成外市说场从热斑点染。2耍3报促告籍思魔路报告思路定蓬价请背贱景项席目像概岸况市奸场牵现苏状市换场往比扭准闯均祥价琴的扭确偷定价有格品表殃结开构庸生贪成价堡格岗表举验感证客垃户神分染析实葬收浪价驰格纠表险确竿定对宣外毯价能格暑表超生雕成推代售槐策尺略2域4项桑目秤销烛售浴价岁格筒策该略以鸦高掘形福象蛇、棉高际展斧示毛入泄市器（毒酒琴店似标团准甲销忙售垫大妨堂饭、闷园远林缠、势样钞板苗房培等恩）盈相另对度低酷于久东兽田方丽枝园拥的插价滨格榆入尚市趁（葬约4联0题0肾0元/平宵米猴）另；采迫取盆小内步喘快打跑飞、通不邻断捉提唉价揭制稀造租销握售成紧笼迫涂感欣，健以5怜0～1纺0榴0元/平扒米讨小认幅庄度芽频矛繁暑提徐价宝；利朝用巡寿稀伍有浪底T私O粒H营O树白立闭项附目翁价脂值厨标及杆狸，妇打哀造系项薯目节形要象潜，骡并杜有篇效述坚桥挺绞价吗格甘，腊使姻主狐力恼户灶型场（权三勉房横及画四鞭房蚕）粉在依市贺场毁价饭格渗具货有裳入锡市糕和揭稳航步务销日售绪的狭竞刑争种力将管资座源宋、昨景锋观界不团同荡区笑域赖，换拉掘开龟价裂差陪，访促参进仁弱筑势顶户侨型纹消池化以3茶0～5汤0元/平疼米雕楼遣层耗差蹈设锈置既，摔让竞客氧户渗选猛择攀楼瞎层紧更因加埋灵痕活汁，部使忠产捞品购均修衡刮消蚕化一爸切阵基隶于惕目糟标及：开设盘习销肥售1驶2超0友-岁1芝5例0套球；整帖体授均缠价麻接石近4呈5摆0兆0元/平厚米市藏场叙比绩较(在螺售爆项设目)营汤销谊溢础价均钥价评制吓定边依枝据普沿通淋平鼓层摇核叠心乓均辅价须确备定报蒜告简定歌价代产云品爸只呢针企对裙普辽通海平筐层煌单片位距定疏价资，棚不雁考寇虑尼商筋业伟、冰公董寓亭及医特展殊渠户妖型线（延复匆式拨和躁底懂层T炸O确H腔O）马等题特歼殊串产弹品旨；报劳告单中如项溉目见价满格级是震全贴部挣为伞实牵收唇价牛格绪（欢带问精姨装付修皇）特。1、过筛抚选挣可性比殃楼勉盘2、轻确拔定客权抚重3、呈打锈分4、弹比外准添价臣形雷成产阅品贵特煌征字相帝似县、绳项酬目勾定叮位兆相液似目阳标胁客尸户乌相爱似灶，浓销封售寇期刊重苗合根龟据谨与饱项统目踩的令竞捧争摆关菜系竹。梯评摄定牢指钩标邪：1洞)客昂户退重筑叠社程瓜度2让)与宫项德目厚定仙位护的圆形垄象击差作距3咸)后贩期消竞诞争阔强川度2８艺项爽比荡准下指包标扒：片锅区音优肆势陶：辟周苗边牲环弟境/标赶志军性平地耗段/生资活背便幅利督性/升拒值吩潜须力/噪杯音先污虾染/治铁安宴状胜况/小沟区双独冠立/车距行好路茎线/公鞭交题路串线本肥体炼素木质荷：迈项被目弓规勉模/容滤积颠率/商过业啊配隶套/车退位江数卵量沃比/园辅林纤规找划/会总所们规棒划/梯请户修比/实爸用晚率/户兽型/采趁光露通未风/楼冶间狐距/园非林劝效被果/公养共棕部餐分隐品娇质/售修楼首部绵、门销吴售谷通臭道/建敏筑厉外蛇观/样转板绕房瓶展央示项纽奉目毯品坝牌孩：刺发识展杂商柔和瞒承今建中商闯品罢牌取、垮前盲期花推错广殖形扔象物滔业草管补理宫：凡物涂业进管齿理闯水疲平市偿场薄比剖较吧法不进翼行歌步喝骤市岔场胃综劫合将比曲准预因痰素比较分项打分

中央公园1号东田丽园碧湖花园新天美地世纪康城地理位置15发展前景34334周边环境34333交通规划42234生活便利53434小区规划8项目规模03321朝向32211物业类型11211车位比数量01111停车便利02212内部配套34544设备及智能化11121户型结构26梯户比76556实用性66556采光通风65556户型创新32243单位面积22222赠送面积21121景观18景观内容55644观景面65655视野75655噪声15

1519191716品质展示18卖场效果展示43233样板房效果44253园林效果55644物业管理水平33333发展商品牌02221市场形象/口碑232101001031029694综合得分比较权重中央公园1号100东田丽园10335%世纪康城9420%新天美地9615%碧湖花园10230%比为准刻选烂取篇原中则仿：形视象康定错位表基五本迈类顽似目望标急客农户具相腾近推坟售双时冤机具重匹叠产时品歇类阔型辱相崇同普纺通居户张型埋市班场磨比选较替权脏重锅及期比谱准话均云价项京目井比寒准游均道价献：4疑3宵2彩5元/平急米对比得分销售均价比准价格权重权重均价备注东田丽园1034500436935%1529项目定位、客户类型、产品基本相同，推货量大而集中碧湖花园1024400431430%1294区域最近、客户类型相同新天美地964200437515%656产品特征相同、同期推货大世纪康城944100436220%872区域相近、同期推货量大、产品相似比准均价4325元/平米影贩响吊项米目拍销拆售坐价惩格誓因馒素影响因素必要因素溢价因素展示园林、样板房展示；交楼标准明确及展示；A栋二房样板房展示；提供B栋分户模型B栋和G栋房号样板房、装修标准分别展示一个单元（分别提供装修标准和样板房装修标准）服务提供良好的酒店管理和服务及日常维修等服务提供专业化的酒店服务（门僮、洗衣中心、商务中心等）随棵着易后载期淡工详程促进编度厌、响园协林邮展脊示旱效兔果糖的怎进束一丑步顶到汤位杨，乞及啊市饰场衬口功碑鄙传哄播捕的弟有创效烦性误，侧营育销篇溢惨价疤空单间定约由在0聚~湖3健%左纸右架，讯报枣告缠中泄不崖考容虑特营势销首溢走价鸡成该分漂。价秃格径表疑的驱制室作监过诱程朝午向凶差颈制旦定楼叼层另差提制妨定付备款尖方剂式金及北综恭合架折据扣榆率生途成鞋价舒格绸表价候格岂验侨证前倡提睡：项稳目勺推肾货撒特惑点挥：首巩批宽共蝇推1律9镜8套炭，殃其刮中5梨2奴%为穴三尺房使单寸位艳、剥二昆房波和私四救房嫩各柱占2订4赛%的滩比纪例口，此针益对锣主者力疼户意型捧采嘉取浓相阁对持的分低芦价剃入隐市渔策坟略浴，傲制应造迷热修销观场祸面警；景拨观汁：楼击体纪高书度坦和胀朝凳向膝不顽同特，托景谅观帐有仙跳遍差岗和绝远机近培景贡观残转沉化教变堆化针；市录场语特彼征帝：东皱田也丽址园旗走古货绵最收快挪的奇集魄中筒在仿中贵高姑间肝楼到层登和回朝滋小皮区姨园奸林炮单财位赏；掠小轮层特差组战罪略察，平销喉售斤理县想壳；客摘户职：对边价阴格蒸关锁注痒度四高喷；楼咱层六差板和样朝绝向现差都的条确略定牙原悔则逗：缩绍小药层肾差春，密扩亿大射朝葬向乘差迟，种让价同筐类付产音品邪的歌价码格资更规集讽中慨，拨客匹户别有是更牧多肿的胜可龙选蓄择锅性沉；楼替层音差娘和舰朝事向宋差忆确吐定处原古则水晋平亡调湖差水农平转调杰差阻说轧明充：项修目属水量平激差虎根朵据隆楼库栋坊的蜜不筋同轧、芝景片观瞎、烘视请野惕、慰朝备向所等侨因赌素锣比抱较扎，柳结朴合横客数户柿的欲关青注叨点匙，己分冈别摇设慨定庆指耻标不和填权还重犹。普撕通爽单洁位寇分妄选爸取4层厦为袭标叉准鞋层章，啄进祸行遵各段单牺位放打英分碎；针中对别特谱殊璃户羡型痕（材底阅层T斑O茅H膜O、绣顶愈层图复叮式蜘）淹，份由电于妈图乓纸沉未己定贴（毒正忌在匙修躲改熔中收）垂，惰在凳后斤期肝销榨售义过禁程沈中汇，胶对枯客涌户付进扛行航详膝细押论金证授后嚼再荡具荷体剧定帝价虹。因素户型朝向景观视野噪音附加值权重30%15%20%10%10%15%本强次饰价目格喝表福平窃面观差籍以4层似为穷标骂准央层板综涌合杂打辅分凳而运成怎，荐打贞分脑项偿参弄照崖了决东母田驼丽雄园榴、润碧组湖骨花惨园遇、故世拘纪张康劣城好、矮新据天径美缠地4个阀主巨要轻竞左争型楼育盘伶和存现迎场战客营户恭购塌房埋重困点笛考沉虑绝因值素丽，愿选执取圆了6个孟关勾键飞因帅素尺：户穷型距（荒含爪采蜓光格通肿风著）透、稀朝插向欧、隙景抵观栏、钻面勒积浊、晴视锻野朴、凝噪葬音民、阳附绢加监值项扬目螺平任层贩户丽型锯特挽点1脾3冠0平匀米腥小泥四往房酱；演正董南痛朝蜂向嚷；市亮场阻稀化缺千产览品粪；有川大趁观沸景匠阳矛台一娱梯稿三往户座、7馋0乘~翠7很7平介米自二偶房排；南其北虑通晌透点、量户秆型价结唐构成方梅正企；附液加霜值纺高践，裤有交较便大亚的咽赠库送塘面钢积中空管间1捉0怪1平泻米白三香房访；谱二倍梯和四龄户朝、韵动笋静辈功炕能择分凳区团明袜显偶；私绣密栽性何较烈强;东哈南礼朝悄向1削3鸽1平币米灾三参房亏（单带事入躬户拥花拴园讨）麻、1扔5均4平绢米悟四周房输；分市急场淋少杰有档的亿一疲梯铅二惰户寻、密南凡北巡寿通库透诊三滤房艳；1厅2陆3平侨米防三气房拜；泳一固梯论三艳户巩、虑标冻准若三焦房劝设狭计敏；正户南溉朝什向戏，徐视索野蹄、射景慈观形好各计单引位月朝猾向拼和残景盖观进分含布N户训型左朝终向赔西阀南鸽；基追本求没叛有泳外极界摔噪品声堂干锐扰豪；4层敏起亮可膨跳有过枣荔类枝寻林捕可盟看乓到橡城汁市银中辈心绒景合观欠。1略1团F，岩铁债路涨公图司雅员分工亿宿猫舍9沃F，需已赵有往建闻筑南贴向遇、批看亩荔内枝腐公怠园捕景敏观害；没言有铜外奋界裹噪蚁声们干抹扰客姻厅离北唐向撞、爷主智卧瘦南猫向郊；南扛北专对哥流瓣、选主墙卧阵看驾园梳林贿景钉观客厅、主卧分别东南或西南朝向；口岸大道噪声干扰严重可看部分园林景观主卧和客厅分别南向、看园林景观；口岸大道噪声严重；工作阳台北向正南朝向；享受小区园林景观打司分担细庸项躺：找分乏户户型阀、锻景恶观筛、指视储野观、攀朝耻向可、狡噪挑声勤、耳附柱加气值饺（梯总批价翅和唱赠供送钱面禁积富大敞小研）禾共辽计7个痛子羽项佣；按仍满穴分1啊0嚷0分游标卫准谈进抬行核逐亮个蔬户予型厉打窗分最邻高粪分烦：1悬6甜.疯7最凳低陷分碍：8渴.坦4掏5户型

30%

梯户比2南北对流/通透性2户型结构1功能布局(动静分区)2过道安排1户型创新2客厅与阳台通透性2阳台观景面2客厅布局2客厅采光2客厅通风1餐厅布局1餐厅采光/通风0.5厨房大小/采光1主卧室通风/采光1卧室阳台0.5私密性(对视)1各功能间使用合理性3单边户型3视野

10%

客厅视野3阳台视野5主卧视野2景观20%客厅景观6阳台景观10主卧景观4朝向15%客厅朝向10主卧朝向5噪声10%口岸大道噪声10附加值15%单位面积（总价）5赠送面积大小（总比例）10水乒平转差梨打佣分艳细仍项竞列骑表主耽要州竞蛾争羽对沟手啄水盖平症调橡差BCB区B、C户芬型卸朝所向贷差户约袜为8贪5丧0元/平瞒米世带纪将康监城B区0贯20糖4小典区菜园肤景斥，童朝丹向焦差灿约1枕0转0眼0元第惧三轨期舟用性地东烫田总丽女园番新茅推井单垄位碧掀湖穿花伞园南疮向毛园牛景惩，助北到向壮外培部勺荔压枝朵林饲景复，凭朝座向治差股约7婚6脊0竞围争雁对虽手蔬朝酸向很差迅约象为8团0挥0垫-肯1闹0巴0熔0元/平铅米氧，来基秧本田为主南奔北内朝晕向音的按为私极掘差;项堤目戏分浮别辈测看算8掘0草0郊-浮1冤2乌0陈0元签的着水之平明差添值;根蜘据皆综波合江分阴析匪，叨让版同斩类冠产气品餐的采价宋格章更移集娘中印、海客认户婆有规更煤多蔬的探可数选旨择拨性吗，扩建衡议中：桑最教大查水建平若差就值件为1岭2括0示0元/平刻米各洪单纺位倡水偷平推差还分献布棋一律览476691567750567470470567567783750880196228267163011132615077682892097210241154107010301030103017012006垂2稻69满8舟59金0雅79粱0四79晓4弄65吐5蝴45椅5柴45争5辨45珠5戒45狱5艘45宗5休46捐0氧0D真/柄E柴/焰FCAG炉/肥HB项桂目洗价右值流标市杆匹产撇品瞎，涉景蒜观墙、漆朝既向轿好绪，湿完冬全肆拥胡有要双寻重拼园质林塌景桌观倡，锄视气野孔开稀阔C栋雁单下边拿位味与B栋雹有邮一涝定就的牛对混视蛾，技双屋层新景遥观腾面服偏幅弱南遇北滴向膛产陆品稿区摩别错较畏大舟，收南筛向处单晕位格完红全店享淡有虏荔著枝辩林尽景姥观深，傍北咬向写单鞋位犹只浩有惕主稻卧妨可吹看扒到辱荔槐枝高林牧景嚼观殊，瓣但融客停厅算可敌南布北圾对侵流水根平盆差豪排轧序茄：C栋>港D走/姿E鸭/左F栋>眉G轨/邻H栋塘（坐南赌向俭）>爹A栋央（笼南秆向悠）>誓G叨/跑H栋悠（截北暂向命）>四A栋社（偏北丈向耕）>环B栋取（拴南俯向唉）>惨B栋档（黑北丈向尿）层享差膛说魂明市烦场算一因般榴以3抵0俗-亮5盼0元/平缎米娇为日基叼准曲层畜调轮差层液差颤制闷定有说旅明训：复灿式掘和园特杜色姻户京型摔分奇别顺集幼中氧在旁顶加层奴和挣首禾层颈，滩可关按捞统承一兔标篮准敬统痰一补设未定恋层展差榴（永特莫色碎户拒型旷另瓣有刷评震分寻系哨数刮）厨。项肯目弟整蝴体倒楼裹层删不丘高纠，捞且澡多欲为英一币字顺型届分井布僚，尺对垒高满、摊中酒、斜低城单诵位嫁不脑必疮过掏分郊特祥殊配，乞总米体疮采舟用啦市守场董常纲用皮的姿小娘层小差层策柳略纺（3仰0夺-胡4芽0元/平洽米优）酒平芝衡息消阀化真；根厉据尺楼喝栋市景绸观智、夹视苦野标差朱异爬化星，随对G栋减北孔向催单拔位钢采尽取朴分瓜开雹反霸向犹策别略乞，花即死越宾高恢楼章层愈层习差抛越炼低肆；横以怖此召拉公大垫价搏差馅，布缓羽解和销奥售忙压凡力语；B栋1澡2层狭以役上拆楼盼层返视羡野刃开渗扬疯，棒需茎做世特岗别挠跳叮差蚊（8漆0元卡）分谁楼惧栋瞧层压差拜分梁析园蚁景3灾-抵1能1拼FA栋/旦1今1层视畅野酬变取化渐区2层数裙脑楼低漏层过朽渡邪层高唱层远景园终景3倍-管1范0龙F1椒3杰-艘1智8亭FB栋/虽1莲8层1客1巩-曲1哭2包F荔枝林远景C/D/E/F/G/H栋/12层1-3F视野变化区4-5F6-11FA栋气景贤观箩差饭异存不宣大夜，骗朝恭南当单牢位侨主锅要惊是专看乌园厕林化景演观拼，西只蛾有A拜4栋施边译角哈位辽单交位饰可斗看兄到生荔重枝跌林哄景提观尊；B栋金是瓶小糖区漆中姿景适观谷变格化油较烛大皱楼因栋浇，3墨-兄1拒0层敬基睡本能以猫看孟园砍林救景主观差为侧主足，1眨1栋-采1破2层肌景堂观居视硬野甜逐带渐嚼变秧化蹈，遣变忙逐拔渐做开劝扬紧，1叮3层罚以壶上阵即言可敬享医受合双酱重敌景功观锈，唉园汉林熊和以远辛景千。C汇/间D判/企E汇/巷F归/粗G沃/夫H楼扎栋1皇-籍3勺F主保要亮是颤看风荔陡枝千林级内殃部妈景球观碎为示主救，4电-援5蓬F视悲野流逐留渐竭变驴化留，6引F以完上游可咳看蚕到青较讨远怎景项观警。2层维裙谦楼层碍差侨分纠布层差

ABCD/E/F北向G/H南向G/H10000002003030503035050303040304303050503050530301001002010063030505020507303030302030830303030303093030303030301030403030303011200505050505012

60

13

80

14

30

15

20

16

20

17

20

18

100

南向荔枝林单位4楼视野开始开阔，5楼以上视野完全开扬B栋12层开始跨越其他楼顶，13楼以上视野完全开扬，看到整片荔枝林项项目蛙整盈体忙价州格B

C

D/E/F

G/H

合计4325楼栋A栋B栋C栋D/E/F栋G栋最高价最低价3917；45273532；44104581；50624494；49313903；4773各户型实收均价70-76㎡二房：4104--4132130㎡四房：4348101㎡三房：3969131㎡三房：4818153㎡四房：4716123㎡三房：4232G凯/暴H栋B栋A栋C栋整兵体节实姐收歪均圾价4自3纹2巾5元/平拍米D俩E闻F栋平胳层火单吴位勺价甚格岁分粗布—诞—标雅准刮层7层字价晚格吊分沈布417643914267445042674170417042674267448344504580389639283967386337003811402638504适5肯9昌64拜6候4乞84塞7协4杯04喘7株9捡24乡丰8践4腥44位9垫7芬44斑8牌9承04乱8出5洋04绸8抵5厌04腥8冈5东04隔8论9纠05塌0忆2半04把3坟4侵64棚7星8演54暮6决9开74宿6颜9数74储7岔3颂64望2阿5拘44肥2售5融44被2咏4惯44患2克4较44蛋2错4辟44总2席4箭44爆2丸9渠0南页、晕北督朝萝向饱、灭资盒源依区酿别和大陪；距愁小晶区腾主亚出香入岸口破最盾远帖、株进诱出械地某下悲车签库惹难女度拥大蔽；随捏着谨小牙区冬氛赖围机的办形易成艳相糕续浑推耽出卧，朋有此利调于程价绿格谁提形升页。首访批鼠单逝位供价薯格赵区吼间首香批戒入误市灾价吴格苏单日统睡计糊：首碍批械单辛位辩入傍市镜价貌主完要耀集门中陶在4挖0贫0浸0元/平谷米赖以爹下狂，赚占姨了尊总丙销咽售盖套俭数帖的4快5钱%左米右汇。A栋BCFG二房四房大二房最小值3788403638983403445244083784最大值4598509549304158480248024644首批单价3500元以下3500-38003800-40004000-42004200-45004500-5000套数62852482341比例3.0%14.1%26.3%24.2%11.6%20.7%首批面积：21724收入：90104027均价：4148后娇期扔销愧售逃均秆价首故批论推夸售秀的打是仁低妨价肥单纺位饥；剩轧余够单墙位厅主识要揉集膜中悲在C鹅D回E服F矿G栋糠，纵属店于帜资卫源拉、荡景直观屑、如户醉型巧最烤好兄的厘单城位陆；剩央余洽的怠单毕位蔬在奏市库场熊中础也淋是闯非泉常妹有屯竞旅争捷力脖的猜，4婚5独1糖6元/废㎡在绒市紧场哀中著属康于锹中粮等恩价立格朝水迎平险；后庙期们的士展蹦示约条刷件饱越弊来牧越谋好躬，腹现览楼挪条巡寿件图能烦够吗支以撑苍这讯些逝单丑位号的径消用化酸；经辽过追前饲期寄客址户药的特口肺碑核传断播蚀，斥项仙目疼的痒品革质减和冶特碗色径将锤被叔客够户钳认忙同妥，之从份而妻提免升稠他害们具心撕理刻预释期胀价臭格田。普通户型销售面积41761㎡销售收入180599966元销售均价：4325元/㎡首批面积：21724㎡收入：90104027元均价：4148元/㎡后期均价：4516元/㎡整脑体忽总轰价贷比稀较各殊楼太栋竹总流价注区扶间酒比堤较A栋蓬总砖价户比正较割：CB栋抢总两价诸比榜较央：C栋宰总老价换比线较妖：D栋聚总禾价肉比贴较确：D栋欺是蓝项忆目肝价介值角标指杆雷，素总欢价克集掌中麦在5喊0筝-五5体5万绸为欠主D栋哲总钟价举比就较综仗合烧折扫扣竭率本项目优惠折扣率

比例折扣额度折扣权值常规折扣一次性付款30%96%0.288按揭付款70%98%0.686

0.974

比例优惠额度折扣权值首批推售30%VIP客户折扣100%4%0.017团购客户35%1%老带新25%1%VIP增值优惠100%1%开盘一周内额外优惠

10%2%0.002发展商关系折扣

15%2%0.003销售现场机动折扣

15%2%0.003特殊折扣（老带新）

20%1%0.002

0.0268

综合折扣率

0.947项单目闭与红市晕场投二册房倚单宵位纱比瞒较高层单位中层单位高层单位碧湖花园中央公园1号世纪康城中央公园1号新天美地中央公园1号面积87.87平米76.87平米77.77平米76.87平米68.79平米69.61平米价格4302元/m240