莱山区现状,规划,发展

...v.莱山区现状、规划、开展1、区域现状莱山区地形呈狭长型，区域拥有两条主干道，即滨海路和观海路，观海路的延伸路段为迎春路，是目前莱山区主要城市干道。整个区域拥有很好的海景资源优势。20世纪90年代以前的莱山区人烟稀少，经济落后，20世纪90年代后进入快速开展期。自2000年市政府搬迁，莱山区已逐渐成为XX市行政、居住、文化、教育中心。由于莱山区建区时间较短，政府对该区域的规划要求起点高，力求把莱山区建立成XX城市展示面。在政府高起点规划及优越的居住环境等众多因素共同影响下，莱山区开展潜力巨大，备受开发商与购房者的关注，已成为XX市房地产开发热土。2XX城市的建立开展方向是：东上，南下，西改，北造；XX市城市向东西两翼拓展，在城市规划大局的指引下，莱山区、开发区具有更强劲的开展潜力。一、城市建立现状近几年，XX市加快城市化可持续开展战略。2005年，城市对旧居民区环境综合整治扎实推进：对市区14个社区、7.1平方公里范围进展了全方位、立体化综合整治，城市形象大大提升。2006年是XX市城市建立主要包括“六路、四片、三厂、两场〞共计30多项重点工程，总投资达74亿元，年度投资超过51亿元。二、城市规划〔一〕城市开展战略部署原那么1、壮大中心城市，开展八大组团加强城市根底设施建立和环境综合整治，壮大中心城市，加快五区融合，膨胀中心区规模和实力。充分发挥资源和区位优势，继续按照城市总体规划，拓展东西两翼，贯穿南北山海，开展八大组团，形成组团式滨海城市格局。2、膨胀开展莱山区、完善提高芝罘区、壮大开发区膨胀开展莱山区，完善提高芝罘区，加快建立福山现代化工业城区，强化牟平综合开展区，壮大XX经济技术开发区，完善城市功能，标准城市管理，提升城市形象。〔二〕规划年限自2003—2020年。〔三〕城市规模规划XX中心城区2010年城市人口规模为170万人，城市建立用地为200平方公里。2020年城市人口规模为230万人，城市建立用地为255平方公里。〔四〕规划范围莱山机场东西方向以北至海滨，东到牟平沁水河和养马岛，西至福山区八角乡和蓬莱市大季家镇，总面积470平方公里。、区域规划及未来开展〔1〕城市定位及规划原那么根据XX市十一五方案，莱山区将被定位于行政、文教科研、高新技术功能区域。规划依托高校云集的大学城为背景，将城建工程穿插其中，既提升了城区文化内涵，又以高校科技推动产业建立，实现城建双赢。〔2〕具体规划莱山区中心城区：莱山行政中心位于体育公园西侧，北接XX大学和工商学院，由区政府办公楼、行政审批中心楼为规划轴线主体，沿东西两翼建筑高度由低到高逐渐变化。以滨海路为背景、在XX大学、工商学院、滨州医学院和中国农业大学等高校环绕下，莱山行政中心、世贸中心和体育公园等建立让未来莱山中心区充满了现代、文化气息。观海路、迎春大街大道区域规划：沿观海路和迎春大街建筑上下错落，形成富有节奏的空间序列。东侧紧邻体育公园建立XX新城市中心标志———世贸中心，南临烟大三期、三校科技园和滨州医学院，直面黄海和凤凰山，辅以滨海路、观海路和银海路三条交通干道，交通便利。世贸中心规划５星级酒店一座，超高层写字楼和高级住宅公寓２楼，并拟建XX会展中心和商业娱乐设施。中心居住区规划：为防止莱山区现有狭长地貌造成的人口密集度不高，并疏散芝罘区过高的人口密度，莱山区中部将规划建立一处占地602.7公顷的中心居住区，预计容纳人口８万，从而实现对区域内的商业辐射和拉动消费，尤其是大学城。小结三产比例日趋合理，投资、消费、出口三大需求全方位拉动XX市经济持续快速增长，促使固定资产投资和房地产投资进一步加大、居民收入水平不断提高，进一步奠定了房地产开展的经济根底。在城市化进程加快、城市规模扩大等诸种因素共同作用下，而莱山区房地产正处于快速上升时期。如此，整个XX市及莱山区房地产必将迎来新的开展契机。一、莱山区房地产市场情况受区域开展、居住环境等因素影响，莱山区房地产已成为开发热土，房价每年都水涨船高。莱山区近10年商品房价格一览表如下：年份1994—1996年1997—1999年2000—2002年2003—2005年销售均价约1000元/m2约1800元/m2约2600元/m2约3800元/m2〔资料来源：政府部门〕短短10年，莱山区房价已由1000元/平方米上升到数千甚至上万元，全市房价最高就在莱山区产生。该区房价高差很大，价高者如海天名人及黄海城市花园等，小区每平方米已达万元左右，而在初家附近区域的楼盘就只能卖到3000元左右。莱山区房价突涨，主要是居住环境好、市政府的迁入、体育公园、高校云集有重要关系，同时大量投资者对莱山区非常关注。在这些因素共同影响下，莱山房价自然而然坐上XX市头把交椅。〔一〕板块划分原那么根据楼盘集中区域位置、档次、价格等，将莱山区分为观海路以东、观海路以西两个板块进展分析。〔二〕观海路以东板块1、板块范围红旗路以南，观海路以东至滨海路以西范围，楼盘集中分布在滨海中路地段。2、板块现状该板块滨海中路沿线是XX提升城市景观建立的重要工程之一。作为依山傍海开展起来的大型聚居区，目前已经形成一个具有功能聚集性〔住宅、商业和效劳〕、文化包容性和国际化生活交汇共生的社区空间。该板块主要以海景房为主，尽管工程较多，但都定位于高档海景住宅，高层、多层、别墅等多种物业形态并存，该板块在工程开发、设计、营销、物业管理等各个方面在XX市来说做的比拟到位。在众开发商的共同努力，该板块房价在短短10年内上涨了500%以上，目前该板块大多数楼盘均价在6000—8000元/平方米，区域也成为XX市公认的“富人区〞，但目前该板块楼盘普遍存在周边生活配套缺乏，购物不便、空置率高等问题。3、客户构成该板块客户是XX市高收入人群代表，他们当中有的是私企老总，有的是开发区企业高层管理人员，也有外国人和华侨在这里居住，如石沟屯一带是XX市韩国人居住比拟集中的地方。这些客户大都拥有私家车，而所居住的小区离市区仅有约20分钟车程。所以，他们一般喜欢开车去市中心购物。4、代表楼盘海天名人广场、东XX赋、黄海城市花园、银和怡海山庄、金海岸花园、南山世纪城等。5、开展趋势由于一线海景属稀缺产品，经过多年的开发，目前一线海景可供开发的土地所剩无几，该板块开展受到限制，预计今明两年高端市场的供给量在20万平方米左右。而分期开发的南山世纪城，后续房源将陆续面市。〔三〕观海路以西板块1、板块范围红旗路以南，观海路以西至塔山路以东范围。2、板块现状该板块从2001年开场开发，2004年进入快速开展阶段，楼盘数量不多，有中高档、中低档产品，市场均价在3300—5000元/平方米不等。该板块北面由于山景等原因，居住环境相对较好，小区规划、建筑、园林景观设计水平较高，整体销售情况比拟理想；板块南面区域2002年房地产开发处于起步阶段，由于区域配套、环境等原因而使工程销售遇到阻力，随着区域与小区配套等不断成熟，该区域楼盘销售情况逐渐转好，目前整体销售都接近尾声，已交楼的小区入住率比拟高。目前该板块生活配套尚不完善，在一定程度上影响工程销售。3、客户构成该板块客户构成比拟复杂，有XX市本地居民，也有来自下属县市、市外居民、外省、外国人，其中以韩国人和东北人为多。4、代表楼盘该板块北面以XX村、响水湾山庄、佳隆花园为代表；南面以绿色家园、鑫龙旺源、天合城小区为代表。5、开展趋势由于市政府的南迁、广电