XXXX武汉联投半岛一品项目定位及物业发037324651-NXPo

1武汉联投半岛一品项目

整体定位与物业发展建议谨呈：武汉联投半岛置业有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项目本体分析客户分析物业发展建议发展战略及定位区域背景解读市场机会挖掘开发策略建议报告目录1项目本体分析项目本体分析客户分析物业发展建议发展战略及定位区域背景解读市场机会挖掘开发策略建议项目位于武汉经济技术开发区中北部、后官湖东南角，距沌口中心约1.6公里，具有较强的城市属性44区位：项目位于武汉经济技术开发区（沌口开发区）中北部、后官湖东南角；项目距沌口政治服务中心（开发区管委会）1.6KM，车程距离5分钟；项目距沌口商业中心（湘隆时代广场、万达广场）约3.5KM，车程距离15分钟。交通：车城大道与车城西路均为城市主干道，双向四车道，连接沌口交通动脉东风大道与江城大道。4本案四环线政治服务中心商业中心1.6公里5分钟3.5公里，15分钟四环线后官湖区域属性区位条件项目属性外部配套项目周边医疗、教育、商业及其他生活配套设施齐全，居住适宜性强55交通配套：车城西路公交站点，有公交车501、597路，未来地铁三号线一期终点站为沌阳大道站，距本项目约700米，步行约10分钟生活配套：经开万达广场、湘隆时代等大型商场，武汉体育中心、江汉大学体育馆等休闲娱乐设施教育配套：三角湖小学、开发区三中、开发区职校、武汉市艺术学校、江汉大学等，教育资源丰富医疗配套:协和医院西区-汉阳的首家三甲综合医院分院，距项目直线距离3公里江汉大学医院等社区医院5项目周边配套示意图商场宾馆住宅娱乐医院教育经开万达湘隆时代法国街三角湖小学江汉大学武汉体育中心武汉外校金融机构集中区协和医院协和医院西区武汉体育中心武汉外校5公里范围内3公里区域属性区位条件项目属性外部配套地块临城市主干道车城大道、车城西路，呈半岛形状，局部高差达7.5米，可借势打造坡地景观地块四至北边临车城大道与沌口福利院；东侧临车城西路与成熟小区东风阳光城；西边、南边临后官湖；车城大道、车城西路均为城市主干道、双向四车道，连接沌口交通动脉东风大道与江城大道；内部高差最高点（西南部）标高27米，最低点（沿湖）标高19.5，高差达7.5米，可依据地形打造坡地景观。车城大道车城西路后官湖沌口福利院沌口福利院北边东风阳光城东北边后官湖对面小区官湖郡南边后官湖对面在建小区幸福海西北边地块内部在建高层区域属性地块四至项目属性项目内部项目经济指标地块三面环后官湖，湖岸线长达2200米，270度观湖景，视域开阔，拥有强势的、原生态滨湖资源77后官湖后官湖：位于蔡甸区与沌口区域交界，武汉市三环线与绕城公路之间，拥有国家二级水质，环境优美三面环湖地块在武汉实属罕见，拥有强势的原生态的滨湖资源为项目打造高端物业提供了绝好的资源价值车城大道福利院在建酒店7区域属性地块四至项目属性项目内部项目经济指标五星级度假酒店先行启动+高尔夫球场，提供了绝佳的景观资源价值，也为项目导入部分高端消费人群区域属性地块四至项目属性项目内部项目经济指标高尔夫球场半岛酒店半岛酒店：规划面积6.8万方，是区域内唯一的五星级度假酒店与大型会务中心；引进卡尔森集团旗下最大的五星级“丽笙”酒店，主要针对高档次消费阶层度假、商务会议等，国际化的五星级大牌酒店提升了项目附加值；目前已结构封顶，预计2012年10月开业；后期可利用酒店开业进行造势，并作为展示区，与周边项目形成差异化。占地面积约39万方，容积率0.9，总建面约35万方，住宅占比约77%，低密度物业成为必然容积率0.9：项目会出现低密度物业住宅占比约77%：以住宅为主，商业及配套为辅区域属性地块四至项目属性项目内部项目经济指标项目经济指标占地面积394800容积率0.90总建筑面积353400其中：住宅272890公建80600幼儿园3500会所5500酒店68000商业2000其他配套1600单位：平方米属性界定：武汉罕见同时享有五星级度假酒店+高尔夫球场+270°观湖景+成熟城市区+中大规模低密度社区基于本体条件对本项目启示：二线城市成熟城市区城市价值景观资源中大规模低密度项目考虑回现五星级度假酒店先行启动，必将沉淀大量资金，住宅物业必然需要部分快速回现产品适当超越本项目先天禀赋优良，集万千宠爱于一身，可针对市场有适当超越举措2区域背景解读项目本体分析客户分析物业发展建议发展战略及定位区域背景解读市场机会挖掘开发策略建议区域现状区域未来传统制造业的背景决定了沌口产业层级较低（相比光谷）

，中高端人群基数薄弱区域现状武汉经济技术开发区东湖高新技术开发区吴家山国家经济技术开发区主导产业：汽车制造业优势：规模大、国家支持劣势：传统制造业，产业层级低主导产业：食品加工业优势：起步早，背靠汉口，有区位优势劣势：缺少大型企业主导产业：光电子产业，科工贸优势：产业层级高，中高端人群多13表现1发展历程：传统工业经历启动期-发展期-成熟期，随着土地供应的日渐稀缺，面临产业结构升级的转型期启动期（约5年）1991-1995年发展期（约8-10年）1997-2005年成熟期（约5年）2006-2011年转型期（2012年）区域基础设施建设大型企业入住，产业聚集触发规模效应产业链完善，上下游企业入住；生活配套设施完善，吸引区外人群产业结构升级，产业新城发展；新城规划的功能逐渐完善发展程度1234项目推售期建设以先进制造业为主导、战略性新兴产业为引擎、现代服务业加速发展和特色产业稳步提升的主体产业群；突出发展第三产业，特别是加大酒店、餐饮、百货等商业和服务外包、创意、设计、物流、证券、保险、基金、创投、风投等现代化服务业的招商力度，提升第三产业的比重。——武汉经济技术开发区产业发展“十二五”规划沌口开发区现在可出让的土地已经不多了，政府通过土地性质转变来引进第三产业，区域转型已经提上了日程。——沌口开发区管委会规划科刘主任开始由单一的产业园向复合功能的产业新城转变14表现2产业结构：重二产、轻三产，以单一的、低层次的生产制造环节为主，上游研发、下游商贸娱乐发展相对滞后沌口现有企业4000余家，覆盖近30个国家或地区，从业人员近10万，规模稳居全国10强。

世界500强中30家已落户沌口，年销售收入500万元以上企业100余家，年产值过亿元的企业30余家。目前，经开区第二产业达到88%，第二产业度高度集中，第三产业相对落后。——武汉经济技术开发区产业2011统计年报15表现3人口结构：以原住民和产业导入人口为主，加工制造业的生产型人群占绝大多数1991-1995年1996-2005年2006—2011年2012年-发展时期启动期（约5年）发展初期（8-10年）全面发展期（约5年）

转型期人口特征基础设施建设及行业工人，产生临时低层次居住性需求；当地城市化居民大量专业性的蓝领建设者，产生中高层次的居住需求；外地资本开始涌入，选此为生产基地；高收入技术蓝领、白领与管理者成为长期固定工作人员同时对商业与写字楼的需求开始呈现；第三产业发展带来的中高端消费群体；旅游、休闲产业发展导入外来人口，区域辐射力加强三次产业以1/2产业为主以第二产业为主第三产业萌发三次产业处于发展期工业+新城第三产业高速发展期开发区到2020年预计实际居住人口将达39万人,其中沌口地区约27万人、军山地区12万人。面向生产者的高端服务业占第三产业50%，从业人数占全社会劳动者人数的30%以上，基本建成商业服务功能完善、社会体系健全、产业高度发达、辐射积聚功能强大的现代化城市新区。——武汉经济技术开发区社会发展“十二五”规划沌口人口结构图光谷人口结构图对比后官湖的沌口和汤逊湖的光谷，同属于开发区，两片区分别以产业工人和教学科研人口为主，沌口的中高端客群明显不抵光谷。16基层技术人员中高层领导教师生意人、私营业主5%82%13%产业人群教师科研院所20%30%50%表现3城市氛围：重生产、轻生活特征明显，业强城弱，人口单向流动明显，中高端居住和消费外溢表现4回流：沌口区公共功能缺失，导致其他区居民不愿流入外流：沌口居民中高端购物、休闲、娱乐等需求流向市级中心区沌口这边很多人的生活状态是白天过来上班，晚上回汉阳，所以晚上的沌口就是个“空城”。沌口的弱点在于缺少人气，商业，学校，居住等氛围薄弱。制造业为主的开发区人气肯定不旺。因为都是厂房，自动化程度高。而东湖是科工贸，研发团队、营销团队集中，商贸、金融集中，大学多，几十万大学生在周边，自然人气旺。

——武汉同策方略合伙人刘先生区域工业总产值消费品零售额沌口1711亿元14.7亿元光谷1000亿元33.52亿元17区域现状总结以传统制造业导向的沌口开发区，整体人均收入水平一般，中高端消费人群基数少，中高端物业购买力有限中高端消费群体基数少，中高端物业购买力能力相对有限规划城市产业人口传统的制造业开发区，功能单一重二产，轻三产，产业层次低端产业人口为主，中高端人口薄弱重生产、轻生活，业强城弱18区域未来本项目处于后官湖片区与沌口开发区交界处，同时享受后官湖生态价值与沌口城市价值后官湖生态宜居新城武汉经济开发区（沌口）19国家级开发区，以汽车制造产业为主，目前开始由单一的产业园向复合功能的产业新城转变功能定位：武汉城市圈内独具特色的生态旅游与商务度假区,承接主城、辐射周边的产业支撑服务中心,武汉市的环保生态宜居示范区20武汉经济技术开发区（沌口开发区）转型中的武汉汽车城以退二进三调整产业布局，目前处于起步阶段，实施周期长，“北贸、南娱”对本项目带动作用有限北贸中造南娱北部综合商贸区：沌阳大道以北，约30平方公里，开发区行政和商务中心，着重引进奥特莱斯、超五星级酒店、大型室内游乐设施等高端商业、商务、游乐业态。中部先进制造业聚集区：实现“沌口制造”向“沌口创造“转变，加快培育新能源、新材料、生物医药等新兴战略产业。南部军山休闲娱乐区：利用良好的自然环境，打造体验式休闲旅游区、汽车场地赛区、观光旅游区、高端生态居住区，引进旅游地产项目，形成对应不同社会阶层、不同职业人群、不同年龄消费群体的休闲度假场所军山休闲娱乐区现在还是荒地，将逐步引入大型企业，估计规划成型要10-15年左右，制造业的进驻速度要快些。——沌口开发区管委会规划科刘主任21“北贸区”主要通过土地性质转换来引进第三产业，但涉及到拆迁成本高、周期长，项目推售期间，可发展空间不大，仍然以“中造区”为主；而“南娱区”，成型要10-15年左右，项目可利用利好较少。未来沌口CBD区域未来——沌口开发区项目推售期仍以制造业为主，可享受大型制造业、服务业带来的人口红利晨鸣纸业雷诺汽车企业名称规模人口数量建设年限东风雷诺8000亩约1000人预计2015年东风渝安车辆厂扩建10万辆产能约200人2011年东风本田二厂扩建24万辆产能约500人2012年下半年启用神龙汽车三厂30万辆产能约600人2013年启用华中智谷32万方约12000人2012年6月开盘，2013年入驻东风日产三产不详友达光电不详晨鸣纸业扩建不详金融后台不详合计约14300人22区域未来——沌口开发区地铁3号线的开通建设将拉近沌口与汉口、汉阳的距离，项目推售期间地块价值将得到大幅提升三号线一期六号线三号线一期六号线四环线连接区域汉阳-汉口汉阳-汉口——走向沌阳大道站-后湖市民中心站三角湖-东西湖假日广场——开工日期2012年3月未定2011年底竣工日期一期2015年二期未定2017年2015年四环线三号线二期23区域未来——沌口开发区一期终点站沌阳大道站距项目不到1公里沌阳大道站地铁三号线走向六湖连通工程：龙阳湖、三角湖、墨水湖、南太子湖、北太子湖和后官湖，目前接近尾声。六湖连通后人均绿地面积将达到38平方米，在武汉各地区实属第一。武汉新区将重点建设“三区一园”：武汉汽车城、现代商住城、文化旅游城和现代工业园。休闲旅游将成为沌口转型一大产业。24区域未来——沌口开发区六湖连通工程的实施，使得休闲旅游业将成为沌口转型的一大产业，项目可顺应这一趋势打造度假别墅后官湖生态宜居新城看上去很美，以时间换空间规划中的后官湖生态宜居新城，周边配套设施差，整体成熟至少需10-15年，短期利好作用有限规划范围：北起汉蔡高速公路，南至汉宜高速公路，东接行政区界与后官湖中线，西至老汉沙公路，总用地面积约148平方公里，总人口约6.33万人。功能定位：武汉城市圈内独具特色的生态旅游与商务度假区,承接主城、辐射周边的产业支撑服务中心,武汉市的环保生态宜居示范区。建设目标：规划到2020年，建设成为集休闲游憩、商务度假、时尚居住、产业服务于一体的生态型滨湖新城。功能布局：一心十组团知音湖大桥综合服务核心区

知音组团（休闲疗养）

南湖组团（高档居住）

大集组团（风情旅游）

文岭组团（生态旅游）后官湖作为生态休闲度假板块，但目前均是以地产项目为拉动，整体成熟尚需时日，在项目推售期内带动有限。26区域未来——后官湖片区以旅游、养老、文化为主题的地产是未来开发的主流，但均以住宅启动，配套后置，对项目竞争、分流大于拉动作用项目规模年限核心设施世茂龙湾879万方

2011年起50万㎡室内主题乐园、18洞湾区果岭、创意酒店、鲜氧商务区、龙仕汇商务会所、环球名品美食购物公园等和记黄埔150万方2011-2017年五星级酒店、高端会所、商业、环湖景观绿化带联投半岛50万方2013-2015年五星级半岛酒店、高尔夫、幼儿园、会所等健康谷200万方2011-2016年同济医院、国际学术交流中心、同济专家公寓、康复中心主题商业街奥新地产未知日本永旺15万方2012年5月土地竞拍，2015年开业商业综合体，百货、大卖场、专业店华中智谷32万方预计2012年6月开盘星级酒店、配套公寓、商业博览、会所凯德置地意向开发商27日本永旺（综合体）华中智谷（创意地产）奥新地产联投半岛一号中国健康谷世茂龙湾和记黄埔后滞区域未来——后官湖片区后滞支柱产业城市配套房地产开发利好因素规划内容汽车制造业现代服务业六湖连通四环线+轨道交通文化、旅游、养老等主题地产开发影响方式人口红利收入水平城市环境、交通通达度、区域辐射力区域认知度版块价值提升影响评价产业转型周期长以二产为支撑的产业格局短期难以改变六湖连通：形象概念轨道交通：革命性的变革，极大地提升区域价值，可配合轨道交通开通节点来推售假旅游、真地产短期内竞争、分流意义大于拉动作用影响程度★★★★★★★★★★★28

区域未来总结未来诸多规划利好将共同催熟区域板块，但短期内难以建成并有效支撑市场，对本项目利好作用有限基于区域层面对本项目启示：立足当下，选择更为踏实和稳妥路线打造更有竞争力的产品，走差异化路线现状未来封闭性市场，产业人口为主，中高端置业缺乏客群支撑退二进三周期长，短期人群结构变化不大，未来向好，但利好有限，对项目更多是竞争、分流3市场机会挖掘项目本体分析客户分析发展战略及定位区域背景解读市场机会挖掘物业发展建议汉阳整体板块格局沌口版块特征高层物业分析别墅物业分析洋房物业分析开发策略建议汉阳板块格局汉阳板块分为五个片区，由北向南价格递减，沌口片区价格处于末端

南国明珠8500中环湖畔6300嘎纳印象6500金色港湾6000-6800湘隆时代大公馆7200香榭琴台9100华润中央公园11000广电兰亭熙园8500()ROSE上院8800官湖郡6700联排：300万/套左右观澜御苑7100塞纳河畔万科金域蓝湾9000沌口片区高层市场：7000元/平米别墅市场：10000元/平米，总价250万/套汉水琴台汉水片9000~11000金地澜菲溪岸8600（精装）绿地新都汇7300四新片7000-7500元/平米王家湾片区龙阳大道沿线：8000-8900芳草路沿线：7200-7500人信太子湾7200北大资源首座万科汉阳国际朗诗绿色街区钟家村片区8500-10000元/平米汉水片区距离汉口区域最近项目，表现出与汉口地缘性关系，汉阳片区价格梯度最高；钟家村片汉阳传统的核心商圈，发展成熟、开发日趋饱和的基础上，产品高端化且挤出效应明显；王家湾片区新成型的升级化商圈，商业的发展带动房地产价值快速上涨，对周边区域有着较强的辐射力；四新片区极具发展潜力新城，住宅与商业分地块打造，多大体量项目，竞争激烈；沌口片区自我循环的半封闭市场，基本发展成型，配套上的满足致使客户优先选择内部置业。31沌口板块特征自我循环的内需型市场，产业带动内需，开发区的独特性决定了区域房地产市场的暂时封闭性

丝宝工业园银泰科技工业园地铁3号线海尔工业园东风公司神龙公司美的武汉工业园格力电器武汉产业园伊利乳业武汉分公司东风产业园地铁6号线金色港湾商圈经开万达商圈湘隆商圈大量需求支持的半封闭市场东风集团等多个大型工业企业的大量内部置业需求持续的支撑区域房地产市场；一线开发商看中的热线片区，带动产品升级万科，万达等一线开发商相继进驻，引领区域产品升级；价格平台暂未激发品牌开发商的进入，产品的升级及开发强度放缓，将会共同激发区域的价格平台升级。高层物业—供应量至2013年区域存量+新增供应量约150万方，高层物业供应节奏加快澜菲溪岸建面58万方，在售G8高层，G3、G6洋房、别墅观澜御苑二期约30万方，即将推出76-114平米户型金域蓝湾建面约53万方，在售78-147平米高层中冶枫树湾中恒幸福海总建面7.5万方，剩余货量352套人信太子湾建面约9.5万方，4月底开盘201220132013年以后新都会住宅总建面35万方，二期高层在售，香颂别墅认筹中普林斯顿建面11万方，4月底开盘东合官湖郡建面13万方，二期约10万方，在售中观湖园建面约110万方，高层+别墅，2012年上半年开盘建面22万方，预计6月开盘本项目入市期在售项目待售项目按2011年沌口39万消化量计算，需消化4年高层物业—供应结构市场供应以80-120㎡左右两房三房为主，其中三房比重较大，小两房及130㎡左右大三房供应稀缺澜菲溪岸观澜御苑金域蓝湾中冶枫树湾中恒幸福海人信太子湾<8080-9090-110110-130>130新都会普林斯顿东合官湖郡观湖园<8080-9090-110110-13085102、11012896、98、100>1301457686、8894、110114、120、13091、957885、9097、105112147788213080125、128、13087、89142、15389109130140-19080两房125120舒适三房90小三房注：2012-2013年供货量盘点35高层物业—去化情况90㎡左右小三房及120㎡左右舒适三房成交相对活跃金地澜菲溪岸嘎呐印象金域蓝湾130m2以上

110-130m2

90-110m2

80-90m2

80m2

以下观澜御苑2套8套4套人信太子湾42套3套绿地新都会8套21套7套单盘月均消化量6套13套20套10套2-3套数据来源：世联开盘快讯及3-4月市场监测10-20套/月金色港湾25套8套128套（开盘）10套4套11套5套3套8套29套25套3套2套36高层物业—价格表现总价范围50-60万左右市场接受度高，能实现较好的去化速度金地澜菲溪岸嘎呐印象金域蓝湾130m2以上

110-30m2

90-110m2

80-90m2

80m2

以下观澜御苑65-80万56-70万70-80万人信太子湾65-80万120万以上绿地新都会55-63万65-80万80-100万单盘月均消化量6套13套20套9套2-3套金色港湾100-120万55-63万60-65万50-56万35-45万50-56万56-70万80万60万68-76万80-93万90-110万110万以上50-60万/套数据来源：平均消化量综合市场供应各面积段产品在售楼盘，是市场平均水平；市场均价参考了在售面积段的平均价格；区域总价统计来源于世联市场监测及市场调研。37高层物业—客户沌口区域内首置型客户是当前市场购房主力群，改善客户相比其他区域占比少

目前沌口买房的客户主要以区域内的刚需客户为主；他们主要在厂区内工作，然后时间长了，就基本上沌口定居了，性忦比依然是他们重点的考虑；我们沌口区域总价在50万、60万左右的项目都比较好卖。

——观澜御苑销售代表访谈客户语录：在这边工作这么久了有点储蓄，准备结婚，想找套环境不错，又方便工作生活的大社区，后官湖那边价格合适的话也可以接受，总价50万左右的都可以考虑；（刚需客户：陈女士）我目前已经在王家湾有一套房了，如果在沌口再买房的话，会好好考虑一定要买个环境好的，一步到位的房子，将来可以养老，还是希望住别墅的。（首改客户：王先生）数据来源：参考观澜御苑、人信太子湾、嘎呐印象、湖墅观止等周边楼盘38高层物业—总结控面积控总价总价50-60万，面积80-120平米两房三房去化情况较好。高层产品供应量大、供应面积段趋同，面临同质化竞争；70㎡左右两房及130㎡左右大三房供应较少，可考虑部分稀缺产品。差异化以紧凑型产品为主导产品形成差异化竞争总价控制下的、高性价比的差异化产品，能实现较好的去化速度别墅物业—总体特征沌口别墅板块非武汉传统别墅区，客户认可度普遍不高东湖片区南湖片区盘龙城片区金银湖片区沌口片区汤逊湖片区两江沿岸后官湖湖面宽广，三角湖水质较好，湖水面积26亩汤仁海湖面小盘龙湖离盘龙城距离较远多数楼盘无湖景金银湖水面1.2万亩，湖线蜿蜒拥有国家级湿地公园—金银湖公园5万余亩的宽阔湖面水质达到国家Ⅱ级汤逊湖旅游度假区山水相依湖面广阔环境污染严重，治理困难江景资源房地产开发处于峰值，无土地用于低密度物业城区最大的湖区具有历史人文景观及东湖国家湿地公园住宅规划限制严重金银湖汤逊湖、南湖板块——最传统、高端别墅聚集区：长岛、纳帕溪谷、保利十二橡树、保利心语、宜家汤臣等盘龙城板块——武汉最具规模的别墅区：巢nest、宝安山水龙城、F天下等；金银湖板块——生态旅游居住区：万科高尔夫、高尔夫球场、银湖翡翠、金银湖别墅等；沌口板块——以沌口开发区为支撑的临湖别墅区：千年美丽、湖墅观止、听涛观海、水墨清华、水墨甲秀、太子湖1号、金色港湾等。别墅物业—供应量未来五年内区域存量+新增供应量约70万方，多个大项目集中供应，别墅物业竞争激烈2012年2013年2014年2015年2015年以后澜菲溪岸观澜御苑金域蓝湾中冶枫树湾中恒幸福海人信太子湾新都会湖墅观止叠翠园千年美丽温莎半岛世茂龙湾观湖园总建面45万方，联排别墅132-139平，约7万方总建面58万方，叠加135-180平，叠拼190-240平，约8万方二期总建面5.6万方，别墅4栋联排16套，约0.5万方总建面7.5万方，别墅9栋，四联排、双拼共22套，约0.5万方总建面53万方，别墅体量未知住宅9万方，联排95、135平米，约2万方一期约13栋叠拼别墅，面积170-200平米，体量约1.5万方一期4栋16套叠拼别墅，预计6月份入市，约0.5万方三期独栋定制别墅，四期48栋联排，约16万方在售四期约9.5万方，剩余货量约6.5万方全独栋别墅，共6.7万方，一期40套左右，约1.6万方总建面879万方，一期49栋三联排，二期960套商业性质别墅，约17万方项目总建面150万方，一期联排13栋，双拼21栋，约8.9万方本项目入市期别墅物业—供应结构以联排供应为主，面积区间集中在130-250平米，以经济型小别墅为主050100150200250300350400450500澜菲溪岸人信太子湾东合官湖郡中恒幸福海千年美丽中冶枫树湾新都会温莎半岛湖墅观止世茂龙湾观湖园产品供应区间独栋联排（双拼）叠拼叠加132-139135-180190-24025095-135160-170220-330190-207186-259320-42099-210200-240340-400130-25042别墅物业—去化情况沌口别墅去化情况相比其他版块慢，单盘年去化量不足1.5万方，套数不足150套项目名称面积段总价区间(万)年去化量去化面积（平方米）新都会132-139200-250110套14300澜菲溪岸182-327270-35022套6800千年美丽186-259118-200约50套8000湖墅观止190-207200————世茂龙湾不限购联排99-21075-140150套14800世茂龙湾153-203150-200温莎半岛320-420500万以上1套400别墅物业—去化情况总价200万、面积150-200m2的经济型联排销售相对良好<1套/月5套/月10套/月15套/月20套/月50万100万150万200万250万300万350万400万450万>450万绿地新都会千年美丽联排去化较好区间金地澜菲溪岸世茂龙湾世茂龙湾不限购联排项目名称面积段总价区间(万)新都会132-139200-250澜菲溪岸182-327270-350千年美丽186-259118-200湖墅观止190-207200世茂龙湾不限购联排99-21075-140世茂龙湾153-203150-200市场典型项目总价区间：目前沌口别墅市场价格导向性非常明显，总价较低的产品去化较快，而总价超过300万的别墅则很难走量。总体来看，120-250万是保证联排走量的安全区间。44别墅物业—价格表现沌口别墅均价整体低于其他版块，联排单价浮动较大，其中高赠送、高价值产品力能带来溢价30006000900012000150001800021000新都会澜菲溪岸中冶枫树湾东合官湖郡中恒幸福海湖墅观止千年美丽温莎半岛世茂龙湾观湖园住宅商业联排双拼独栋项目名称物业类型单价溢价因素新都会联排1.5-1.8万高赠送澜菲溪岸叠加1.5万展示、产品力中冶枫树湾联排预计7000左右——官湖郡跃层联排1万产品创新中恒幸福海叠拼1万——千年美丽联排7500元——世茂龙湾商业联排7500元——住宅3联10000元——观湖园14联、23联8000元——双拼12000产品力市场典型项目单价：集群效应不明显

供应产品趋同去化速度慢

受产业制约，不如汤逊湖片区能导入大量高端客群

以经济型联排为主，赠送地下室、前厅后院低于传统别墅聚集区价格实现能力不高单盘月均去化5套左右别墅物业—总结整体市场相对封闭，主打的经济型产品竞争激烈，高品质别墅成市场缺口，高端置业需求未满足控面积、高品质下的紧凑型别墅是本项目机会点洋房物业—两种方向两种方向：①针对产业工人的刚需产品②针对中心区高端客户的改善产品，两种产品方向都较为尴尬改善型产品刚需型产品典型案例金地澜菲溪岸面积段135-180单价1.3万总价170-240万月销量开盘后销量不济，改为推售高层产品客户汉口占55%，其次为武昌、汉阳，改善居住且高收入者产品特点电梯花园洋房、一梯两户、全复式，送20平米露台典型案例丝宝叠翠园面积段53-98单价5500总价30-55万月销量开盘推出200多套，去化约60%，目前7套/周客户产业园员工(银泰、全球通、丝宝、东风、神龙等工业园职工)，其中丝宝职工为主要购买客群，海天汽配城小老板以及周边镇区客户，刚需自住为主产品特点无电梯，6层，送露台，三房占50%改善型洋房与紧凑型联排总价趋同，产品舒适度差距较大，销售不容乐观刚需型洋房相对高层溢价不明显，又不产面积，整体利润实现不如高层总价趋同下的改善型洋房面对紧凑型联排，竞争优势不明显绿地新都会澜菲溪岸东合官湖郡中冶枫树湾湖墅观止人信千年美丽世茂龙湾和黄观湖园竞争圈层竞争项目竞争产品总价范围5公里人信千年美丽180-250平别墅120-180万湖墅观止200平四联、双拼200万左右中冶枫树湾130平联排130万以内10公里观湖园200平联排200万以内世茂龙湾150-200平联排200万以内官湖郡160平联排250万以内10公里绿地新都会130平联排200-250万150-250万总价的洋房面临竞争同区域别墅市中心豪宅以澜菲溪岸为典型分析洋房产品同别墅竞争——总价170-240万紧凑型联排的供应冲淡了洋房的市场新鲜感，总价类似或者够一下，客户更愿意为别墅体验而下单，高端洋房进入了一种恶性竞争怪圈。

——世联地产代理事业部马雪峰总6公里10公里5公里15公里47洋房物业—改善型产品面积控制下的刚需型洋房产品对居住舒适度影响较大1、若洋房面积若超过140平，交易成本过高，客户抗性较大。482、产品舒适度：140平米以内，若不做电梯，与多层产品类似，产品无明显优势。若做电梯，公摊较大，影响套内产品舒适度。数据来源：典型客户访谈洋房物业—刚需型产品49基于市场层面对本项目启示：启示一去中间化，高低配：拉高拍低，形成低密度产品高溢价启示四控总价、高性价比：高层部分控总价、提高性价比，主抓沌口内刚需客户，快速回笼酒店沉淀的大量资金启示五紧凑型、创新型：保证低密度物业舒适前提下，控面积、控总价，通过产品创新适当超越市场，跳脱市场红海启示二低密度物业体量控制：沌口别墅竞争激烈、去化慢、价格实现低，要考虑回现，控制风险启示三高层前置、低密度后置：低密度客户多数已被限购，短期客户难找4客户分析项目本体分析客户分析发展战略及定位区域背景解读市场机会挖掘物业发展建议客户容量研判：区域内/区域外/可承接客户客户需求判断开发策略建议区域客户容量有多少，能否支撑本项目体量？假设本项目高层物业销售单价约6000-7000元/平（参考周边当前物业）计算，高层主流产品总价约50-60万，则客户个人年收入要达到8-10万。假设本项目低密度物业销售单价约1万/平（保守参考周边当前物业）计算，按200平主流产品计算，总价约200万，则客户个人年收入要达到30万以上。51第一部分客户容量研判汽车行业（整车企业7家）1神龙汽车有限公司2东风本田汽车有限公司3东风汽车股份有限公司4东风电动车股份有限公司5东风乘用车有限公司6东风设计研究院有限公司电子电器行业7武汉海尔电器有限公司8武汉海尔热水器有限公司9武汉海尔电冰柜有限公司10美的空调武汉有限公司11冠捷显示科技有限公司12麦克维尔空调制冷有限公司13武汉普天通讯设备有限公司食品企业14可口可乐饮料有限公司15武汉顶津食品有限公司16武汉顶益食品有限公司化工企业19丝宝集团20武汉塑料工业集团有限公司21武汉晨鸣汉阳纸业有限公司

行政事业单位22武汉体育发中心有限公司23武汉经济技术开发区管委会1236547891011141615丝宝工业园2112221323晨鸣集团海尔工业园武塑集团7家整车生产企业、180家零部件企业以海尔、冠捷为代表的电子电器企业以丝宝、晨鸣纸业为代表的化工企业以康师傅、可口可乐为代表的食品企业开发区行政事业单位沌口区域中大型企业诸多，目前已有30多个跨国公司、知名企业入驻，入驻企业约4000多家；其中汽车产业链企业占多数，且环布在本项目周边；沿l两条主干道从沌口体育馆向汉南纵深排列，区域最偏远的企业距离本项目仅20分钟车程；本项目区域内辐射范围广。20分钟半径圈内聚集近30家大中型企业，本项目在沌口区域内辐射范围广东风集团52客户容量研判—区域内/现有客户20分钟半径圈从现有员工数量看，职业经理人级别约60人高管约600人中管约6200人基层员工近5万人从年均收入来看，顶层80-100万高层15-25万中层8-12万基层4-6万从公积金水平看，东风系统中高管理层的住房公积金相对较高，基本可以偿还当月月供，置业压力小。[片区重点单位普访结论]企业高管消费力最强。其次为东风系统和冠捷等电子电器行业、医药类行业的中层管理者。综合上述，区域约有6200名中端客群，存在高层物业的客户基础，容量充分。约有660名高端客群，客群整体容量及购买实力有限，低密度物业支撑力不足。从客户实力来看，本项目具备高层物业的客群基础，但低密度物业客群容量不足单位名称基层中层高层职业经理人级别员工人数年收入公积金员工人数年收入公积金员工人数年收入公积金数量(约）年收入神龙汽车有限公司50005万-8万400-80080010万到15万1000-16005025-30万1600-2000580万左右东风本田汽车有限公司10505万-10万200-60045010万到15万1000-16003030万1600-2000380万左右东风汽车有限公司15007-10万400-8004020-25万1600-20002030-40万1600-2000280-100万东风电动车辆股份有限公司2505-6万200-6002010-15万1000-1200525-30万1600-2000180-100万东风乘用车公司8005万200-40026015万1200-16004020-25万1600-2000480-100万东风汽车技术中心7004.5-6万200-80015010万-15万1200-16002020-25万1600-2000280-100万东风设计研究院有限公司6506万200-8005010万-12万1200-16001520-25万1600-2000180-100万武汉经济技术开发区管委会3004-5万200-6007510-12万800-10003020-25万800-1200380-100万武汉海尔电器股份有限公司29003-5万100-3003608-10万400-5002715-20万600-800360-80万武汉海尔热水器有限公司8003-5万100-3001508-10万400-5002015-20万600-800260-80万武汉海尔电冰柜有限公司7003-5万100-300758-10万400-5001415-20万600-800160-80万美的空调（武汉）有限公司8205—7万——1508-10万——2015万以上——260-80万冠捷显示科技有限公司8703-5万——1208-10万——1520万以上——280万左右麦克维尔空调制冷有限公司307万——1015万———————180万左右武汉普天通信设备集团有限公司18005—7万200-4002308-10万400-6002015万以上600-800260-80万武汉可口可乐饮料有限公司17003-5万——2608-10万——3010-20万——360-80万武汉顶津食品有限公司8003万左右——1708-10万——2515万以上——260万武汉顶益食品有限公司8003万左右——2508-10万——4015万以上——460万丝宝集团230003-5万——10005-8万——5018万——560-80万武塑集团20003-5万——3005-8万——2012-15万——260-80万武汉晨鸣汉阳纸业股份有限公司30003-5万——2405-15万——1520-30万——280-100万武汉体育中心发展有限公司303-6万——56-8万——215万以上————高层物业客群分布区域低密度物业客群分布区域53客户容量研判—区域内/现有客户大部分员工居住沌口，年轻员工多，多为就近租住，有购置一房的愿望。东风汽车有限公司神龙汽车有限公司公司有班车接送，人员居住分布较散，但部分人员仍有意愿在沌口买房。在住房需求方面，基层干部和技术员主需求2房和3房，中层管理人员主需求3房，高层管理人员为4房。东风本田汽车有限公司冠捷显示科技有限公司公司有班车接送，居住分布较散，年轻员工想购买1房，部分中老年员工欲购置5房。东风乘用车公司大部分员工居住在沌口，部分年轻员工附近租住，部分老员工已在沌口买房成家。基层员工主要有购买90-110的2房的意愿，中高层有购买140平米的4房意愿。70%以上的员工居住的沌口，其他员工武昌汉口的都有，公司有福利房，现在又都从福利房搬出来住在各个小区。主要购房需求在4房。大部分员工居住的沌口。东风设计研究院重点单位员工居住情况普访半数员工居住的沌口，公司有班车，武昌和汉口的员工也有，但占少数，部分员工在沌口已经买房成家。基层员工主要有购买三房的意愿，120平方米，中高层员工主要有购买四房的意愿，140平方米左右。美的空调（武汉）有限公司东风电动车辆股份有限公司大部分员工居住的沌口，单身的年轻员工一般住在公司的宿舍楼里。基层员工主要有购买两房的意愿。从居住现状来看，部分客群（如东风、神龙）住职工宿舍，但由于面积较小，有产生首次置业的需求。部分中层管理者早期住福利房，现在由于家庭成员增多及生活品质的追求，产生首改需求。

从置业倾向来看，基层及部分中层管理者倾向70-95平的两房及小三房、120-130平的舒适三房；部分高层管理者倾向160平米以上的4房。从物业接受度来看，基层及部分中层管理者倾向高层产品，部分高层管理者倾向于低密度物业。基层及中层管理者倾向高层产品，高层管理者倾向低密度物业54客户容量研判—区域内/现有客户

现有人口：开发区现有人口约26万人，其中常住人口约14万。新增人口：入驻企业：东风雷诺、东风渝安车辆厂、东风本田二厂、神龙汽车三厂、东风日产三厂、友达光电、晨鸣纸业扩建、泰康人寿后台中心等；东风系统每年新增青年员工比例6-8%，约为500-600人。随着开发区企业的增多，区域高素质人口数量还将不断扩大。人口数量增长率原住民新搬迁企业人口数量年度新增员工数量大中型企业的进驻及扩建将导入一定量新的置业人群55客户容量研判—区域内/新迁入客户

东风系统每年新增大学生比例6-8%，约为500-600人；其他企业新进青年员工合计约200-300人。东风零部件公司预计异地调动1000余人至开发区。东风系统异地跳槽至武汉估计100-200人。年度2000人购房需求年度新增人口数总计人数按东风每百人新增1%-2%高端管理者计算。每年新增约30-60人高端客户。年度新增约60人购房需求首置及首改需求——对应高层置业类型多改需求——对应低密度第1块：首置、首改客户第2块：多改客户新的置业人群中，首置首改的刚需客约占95%，多改客户占比较少每年新增的刚需客户量远远大于改善客户需求量56客户容量研判—区域内/新迁入客户重点单位及消费力调研（约）年度新进新迁人员置业需求调研（约）首置或首改6200人多改660人2000人60人总计约8200人约720人现有及未来置业人群中，刚需：改善10：1，低密度物业容量不足综上所述：高层产品存在客群基础，低密度物业容量不足。57~~客户容量研判—区域内现有+新迁入随着龙阳大道“10.3公里经济带”的发展，汉阳中心区存在高端客群基础龙阳大道全长10.3公里，纵深面积5000亩，流光溢彩的街市，已成为经济发展的重要窗口和平台，形成了以汽车贸易、医药物流、大型商贸为主导特色的商业街。沿龙阳大道形成了以汽车贸易、医药物流、大型商贸为主的“10.3公里经济带”汽车贸易：汇集了凯迪拉克、雷诺、奥迪、福特等30多个世界知名汽车品牌的4S店构筑群，是华中地区规模最大、品牌最多、档次最高的汽车贸易中心。现代商贸服务：汇集了武汉摩尔城、顶秀广场、大洋百货、汉商时代广场、沃尔玛等众多大型商业综合体，辐射区域覆盖硚口、汉南、蔡甸、东西湖和江汉平原。医药物流：以全国民营医药企业排名第一、全国500强企业——涵盖药品物流、零售连锁、电子商务、中药品生产研发等相关领域，正向医药物流港方向积极迈进。王家湾商圈十里铺建材市场九州通昕和生物医药安利捷丰田本田湖北三环金通汽车公司湖北奥克药业有限公司九鼎药业汉阳区政府龙阳大道汉阳大道客群主体：王家湾片区建材、医药、汽车行业+拆二代58客户容量研判—区域外客户全区科研机构53家，科技人员6305人；高级职称占8.5%，中级职称占34.5%，初级职称占57%。众多中高管人员有收入保证。高知高收入18—35岁人口占比32.3%；35—60岁占比36.9%；改善型客户基数庞大。中年改善为主大量城中村拆迁户、产业人口以及教育人口导致片区大量的流动性人口。产生新的品质型外溢客群。品质追求片区开发的活跃度日益提升，将有效的置换片区人口增速快汉阳中心区客群基础庞大，整体实力较强，本项目低密度物业可承接汉阳中心区品质型外溢客户客户容量研判—区域外客户60本项目相对于四新组团，具备城市价值与景观资源的双重优势，可抢夺金地与绿地的客户绿地，金地低密度成交客户但四新组团发展相对滞后，本项目的四大优势承接产业新城居住中心功能，奠定本项目的竞争优势。四新组团发展相对滞后强势湖景资源交通关系适宜距离城市资源属性先发优势本项目竞争优势汉阳市中心区品质外溢客户客户容量研判—区域外客户61客户容量研判—可承接客户项目可吸引部分与沌口有渊源的“8+1”城市圈西部地区的进城客户“8+1”进城客群：汽车加工业，如大众保险杆等医药保健行业建材行业汽车零部件销售等一部分客户出于进城心理、子女教育、工作关系到武汉置业；另一部分客户主要是为休闲度假而选择在知音湖、后官湖买别墅，此部分客户属于蔡甸区政府领导，数量有限嘎呐印象、南国明珠这几个楼盘大平层每个月都可以卖20套左右，很多是卖给了沌口汉南、蔡甸、仙桃等“8+1”城市圈进城客。沌口区域内这部分人还不在少数。——世联地产代理事业部马雪峰总汉南蔡甸沌口仙桃孝感潜江辐射范围62沌口区域汉阳汉口三镇乃至8+1辐射范围：立势初期：主抓沌口区域内的刚需首置客户、改善型客户、别墅追梦者客户持销期：客户范围扩散，核心客户为沌口高端客户、汉阳中心及汉口中心高级财富阶层、大武汉及周边区域顶级富豪随着开发分期的不断推进，客户由沌口区域->汉阳、汉口中心区->“8+1”城市圈扩散客户容量研判—总结63客户敏感点如何，如何满足客户需求？第二部分客户需求研判64按市场客户置业需求将客户分为以下五类：购买力最强，资源强势的低密度类以及具备收藏价值的城市豪宅；置业观点多元，重尊贵、选择顶端奢侈产品。购买力面积相对适中的低密度产品为主；追求生活品质，注重享受生活。购买力舒适型的三房，有一定品质的改善型产品，追求性价比；生活环境改善，追求更舒适。购买力紧凑型两房，高层产品；在居住便捷性、居住舒适度和家庭财务能力平衡，市场主流客户。资源占有类别墅追梦者居住改善类刚需首置类别墅改善客有别墅梦想，购买力小面积别墅；追求要求居住形态的升级。客户类型：客户描述：别墅高层客户需求判断—客户分类1.别墅追梦者追求居住形式的升级、新的生活方式，热衷于赠送，喜欢高性价比的产品他们是谁？——在沌口片区，我们发现不少有别墅梦想的置业客户特征：他们家庭构成稳定，在事业上已经小有成功，有一定的财富积累，对生活有更高层次的追求。职业：主要分布在沌口及汉阳中心区，多为小企业主（生意人）、政府中层官员、大企业高管、事业单位（大学教授、医院副院长等中级职称以上）；自然属性：35-45岁，三口之家（大多子女在外），2套以上房产；置业诉求——不在于产品的大和豪，而在于对产品有别于常规居住的，极致的花园和有天有地的资源占有。炫耀的资本身份和圈层分散投资低密度形态核心诉求1.别墅追梦者置业敏感点：别墅形态>总价可控>高赠送产品要求:如果是别墅，一定要赠送前后院子，还有地下室、停车库；这样算上赠送的面积，折算单价，就很划算了。客厅太小了人来多了就转不开了，那么主卧对我来说也是一样的，因为主卧里面衣柜啊、壁柜啊什么的太小了住的也很压抑，客卧还小孩房倒无所谓，客厅和主卧不说很大，但是要有一个适合的空间，不能太小。家里必须有独立的储物间，家里的一些季节性比较强的物品啊，一些床上用品啊，一些杂物嘛，有一个储藏间家里会显得比较整齐一些，然后也比较方便一点。主卧里最好有一个衣帽间，然后餐厅希望是有窗户的。入户的客厅一定要大气，次卧小点儿没关系，该要面子的地方一定要给足。面积总价：150-180平米之间，总价在150万左右，不一定要去那里住，就是跟周边的人讲起来也比较有面子。胡总职业：汉阳机电市场老板；年龄：35-40岁居住状况：现住南国明珠置业次数：2次沌口、汉阳中心区；别墅形态；总价可控；高赠送；1.别墅追梦者客户类型最频繁的活动最重要的活动未满足的活动别墅追梦客户老人小孩经常在家工作繁忙，需在书房处理事务地下停车库在院子里、露台上晒太阳、喝茶好友来访聚会大面宽的采光、通风与家人共享天伦之乐空间局促空间具体需求最佳面积150-180平米之间（四房）客厅空间40平米左右，入口设计大气，有面子；客厅和餐厅相连，显得大些主卧、次卧空间主卧套间40平米以上，能够有衣帽间、卫生间；次卧两间，老人房设置一楼，连接花园；书房和儿童房可适当小些收纳空间需有独立的储存功能间，可以安排在地下室或楼梯下部特别关注大赠送，包括地下室、前后花园、露台，体现别墅有天有地的居住体验；能接受地上停车空间需求：主力面积需求150-180平米左右，注重有天有地的别墅居住体验2.别墅改善客开始挑剔产品品质，关注产品舒适度他们是谁？——在汉阳及汉口区域，有不少已经购置别墅的客户，仍然对别墅情有独钟，追求更好的产品。置业诉求——打动他们的是精致的产品细节、创新的花园组合方式，以及对电梯、外立面等等的挑剔。产品品质身份和圈层资产保值综合价值核心诉求生活特征：事业刚刚上升到一个新高度，工作仍然忙碌。好面子，希望受到他人追捧与认同，自己在潜意识里也渴望享受一种休闲安逸的生活。分布区域：主要为汉阳及汉口区域，极少能辐射三镇职业构成：中小私企业主、老生意人、高校科研机构专家教授、垄断国企中高层、政府中层领导干部；自然属性：40-55岁，“3+4”家庭（大多子女在外），3套以上房产；2.别墅改善客置业敏感点：综合价值>产品品质>居住升级产品要求:太大了吸人气，空空荡荡的不好。太小了住着也不舒服，之前去看过绿地新都汇130多的联排别墅，虽然有赠送地下室、院子，但单层只有40-50平，特别局促，感觉住起来特别别扭。房子要有主卧层，第三层比较合适，有卧室、书房、带浴缸的卫生间，还要有衣帽间，这样才有个人的私密空间。最好还有一间套房，客厅要挑空，住别墅就是要大气，尤其是客厅，这是面子的问题。能预留电梯就好了，后期可以自己装，这样方便些，免得家里的老人爬上爬下的。面积总价：220平米左右的联排别墅就够了，总价300万之内的比较合适。廖总职业：私营企业主年龄：45-50岁居住状况：某江景豪宅置业次数：多次沌口、汉阳、汉口；舒适（可居住性）；面积适中；自然环境；2.别墅改善客客户类型最频繁的活动最重要的活动未满足的活动住家型别墅客户老人在院子里饲弄花草与家人共享天伦之乐独立入户方式厨房使用频率高好友来访聚会院落独立在院子里、露台上晒太阳、喝茶周末全家人一起聚餐空间具体需求最佳面积200-220平米之间（四房、联排）客厅空间7米以上开间、40平米左右，客厅和餐厅相连，显得大些主卧、次卧空间单独设主卧层，主卧套间50平米以上，能够有衣帽间、卫生间；主卧连接大露台；收纳空间地下室有独立的储存功能间赠送空间地下室、前后花园、露台；停车位有独立停车位至少一个，最好能地下停车库直接入户特别喜好中庭设计、用天井改善内部采光；一楼设置老人房，直接与院子相连空间需求：主力面积需求200-220平米左右，面积适中，居住功能和舒适性较好，局部奢侈化3.资源占有型他们是谁？——顶级财富阶层，拥有高购买力，是别墅市场的明星客户。置业诉求——顶级资源私有化是他们置业的首要目的，圈层居住效应也不断促使他们追求更顶级的产品。顶级资源私有化身份和圈层顶级配套产品品质核心诉求客户特征：当事业与财富到达一定的高度的时候，房子更多的是一种生活方式的体验，他们会赋予房子更多的用途，有更多样的需求，多套房产；生活特征：行事隐秘低调，有固定的社交圈层，意见领袖，偏好高尔夫、红酒等奢侈符号；职业：遍布三镇，大企业主（生意人）、政府高官、顶级CEO、国企要员；自然属性：40岁以上，多为五口之家；强调顶级资源私有化，追求圈层和极度享受的生活方式，追求产品的文化艺术属性3.资源占有型置业敏感点：顶级资源>顶级配套>产品品质产品要求:至少三个停车位，少于三个不考虑，要有整层地下车库，家里人人有车，整层才能放得下。最好有大面积绿化和大面积水系，这样住着才有身份感。每个房间都要有大面积的落地窗，不能单单是主卧，小孩子、老人也需要观景，不能忽视老人和小孩的感觉。家里还要配备健身房，最好是在露台上，边运动边晒太阳，这样的房子住着才舒服。我平常喜欢品茶，太太喜欢喝红酒，有些都是收藏的千年佳酿，有个酒窖是必须的，还比如家庭影院啊，保姆房啊，工作间等，这些最好是有了。风格的话，我比较喜欢现代加古典的，比较有韵味，好像在武汉这种风格的不多。卫生间最好多一些，这样不会互相打扰，卫生间至少要比房间多一个，桑拿房、大浴缸也最好要有。王总职业：企业主年龄：45-50岁居住状况：某汤逊湖别墅置业次数：多次武汉三镇、8+1城市圈顶级资源占有；顶级配套；产品品质；高端服务；3.资源占有型73空间需求：临湖的300-350平米的双拼或400-450平左右的大双拼，满足对稀缺自然资源的占有客户类型最频繁的活动最重要的活动未满足的活动资源占有型别墅客户老人拾掇院子和朋友打高尔夫球高端圈层客厅会客家人聚餐顶级奢侈配套家庭室娱乐圈层Party空间具体需求最佳面积临湖的300-350平米之间（小双拼）或400-450平米之间（大双拼）客厅空间7.5以上米开间、50平米以上，客厅挑高设计主卧、次卧空间多套间设计，3楼单独设主卧层，能够有衣帽间、卫生间；主卧连接大露台；收纳空间地下室有设置储存功能间、设备间厨房中西厨设计，厨房中岛设计，厨房连接餐厅区赠送空间地下室多功能设计（语音室、酒窖、健身室、运动厅、家庭厅等）；前后花园、露台等与自然资源对接停车位有独立停车位三个以上，通过地下停车库直接入户特别喜好预留电梯井4.刚需首置类总价50-60万，75m2紧凑两房及90m2小三房，满足基本的居住需求即可，注重产品的实用性他们是谁？——或是刚进入职场，或是刚步入婚姻，又或是刚有了自己的小孩，他们需要有个固定的属于自己的家置业诉求——更多的是满足自己基本的居住需求，价格承受能力有限，注重产品的实用性。总价可控基本配套户型实用性产品品质核心诉求职业：沌口中大企业的普通职员、工人，基层管理者、学校普通教师、医生等；公司：美的、冠捷、可口可乐、康师傅等加工制造业首次置业客户，东风公司此类客群一般有福利房；自然属性：25-30岁，单身或者二人世界，工作年限短；置业特征：高性价比，对配套要求高、价格敏感度较高。4.刚需首置类产品要求:客厅大一点，有阳台，晾晒在客厅阳台比较方便，如果厨房还有生活阳台的话，最好不过了；园林方面多种些树和草就行，没有特别要求；立面喜欢现代风格的，颜色稍微深一些，这样不容易显旧；户型的话，喜欢现在很流行的小三房，可以弄一个书房出来，或者打榻榻米，朋友过来了一起聊聊天，这样挺好；餐厅和客厅最好连在一起，这样显的大一些；要设置玄关，进门就看到厨房不好看，没有一点悬念；菜场、超市是必须的，居家生活少补了这些；‘主卧要有飘窗，再多些赠送就更好了。面积总价：70-80平米左右的两房，90平米左右的三房，总价不超过60万；优先考虑90平米以下，公积金可以首付两成的房子。。石先生职业：东风研究院员工居住状况：单位宿舍描述：沌口工作3年，欲买房结婚置业次数：无沌口区域内；价格；户型；配套；置业敏感点：总价可控>户型实用>基本配套4.刚需首置类空间需求：主力户型70-95平米左右，生活相对单一，以基本居住功能性需求为主客户类型最频繁的活动最重要的活动未满足的活动刚需自住客户下班回家做饭、吃饭周末好友来访没有独立的书房休息时上上网、看看书、晒晒太阳周末打扫房间没有储藏间睡觉卧室阳台空间具体需求最佳面积70-80平米之间（两房）或90-95平米（2+1）；前者居多客厅空间20-30平米，能满足一家人日常活动以及朋友偶尔来访主卧空间12-15平米，能够放下衣柜、1.8的床及床头柜，最好有飘窗收纳空间需有储存功能，可以储存柜的形式隐匿在门口玄关或者走道顶部、阳台侧面5.改善型客户追求更好的环境和更舒适的空间尺度，倾向于120-135平米左右的三房，总价80万左右他们是谁？——城市的中坚力量，处于事业的上升期，会享受生活，为了更好的环境和更大的居住空间而产生改善性需求置业诉求——更多的是改善生活环境，追求更舒适的户型和更便利的生活总价可控基本配套户型舒适性产品品质核心诉求职业：沌口区域为主，少量辐射汉阳中心区及8+1西部城市圈；多为企业的中层、汽车销售经理、汽车产业链相关供应商、政府公务员，有一定财产积累；自然属性：30-40岁，两口之家或三口之家，拥有一部车；置业特征：良好的生活环境、居住舒适度、高性价比，地缘性明显、对舒适度要求高、价格敏感度较高。5.改善型客户产品要求:风格方面，喜欢大气简约的，不要太复杂和繁琐，耐看些。比较关注产品的户型、动线设计、客厅开间、阳台大小等细节因素。至少要两个以上的阳台，客厅连接阳台，主卧连接阳台，还有厨房或餐厅连接生活阳台。如果130平米能做到3+1、甚至四房就好了，父母过来要一间房，孩子一间房，主卧一间，加上书房，这就是比较理想了。园林的私密性还是要看小区的居住人群，较倾向于半私密绿化。商业满足小区内部消费需求即可，最好有点餐饮，满足日常生活。体育健身方面有高尔夫可能对其吸引力比较大。周围必须有小学、幼儿园，中学也有就好了。面积总价：80-100万左右，面积130平米左右的三房或四房，是比较能接受的范围。。石先生职业：东风研究院员工居住状况：单位宿舍描述：沌口工作3年，欲买房结婚置业次数：无沌口、8+1城市圈；舒适；功能性；活动空间；自然环境；置业敏感点：居住品质>社区配套>总价可控5.改善型客户空间需求：主力面积需求120-130平米左右，首改客户关注于户型功能性，再改客户关注户型的舒适性客群分类最频繁的活动最重要的活动未满足的活动空间具体需求首次改善型客户闲暇时间大多呆在家里周末和家人一起享受天伦缺少一间书房或客房最佳面积120-130平米（三房或3+1）做做家务、休息休息闲暇时朋友聚会阳台仅使用其功能性，未给生活带来舒适感客厅空间30平米以上，作为一家人主要的活动场所以及朋友偶尔来访在社区内转转晒晒太阳，呼吸新鲜空气

缺少储藏室收纳空间需有储存功能，如有可能，需独立的储藏间与书房并用每周集中外出采购一至两次

主卧/次卧主卧满足舒适性，能做到独立卫生间和衣帽间是最好再次改善型客户自己可能在家时间不多，但老人和孩子基本在家一家老小在餐厅吃饭没有独立的功能间（工作室/儿童房/影音室/麻将室）厨房空间厨房几乎每日使用，功能必须齐全，空间便于使用小孩、老人有各自房间老人常住照料小孩闲暇时，从自家露台俯视社区内景观，或在社区里转转，放松心情阳台客厅阳台，具备功能性，若有景观、增添舒适性则可加分；主卧若有阳台，可加分独立一间功能房，作客房/娱乐室/工作室等

卫生间主次卫生间分离客户类别物业类型来源面积段价格敏感点资源占有类双拼武汉三镇、8+1城市圈300-350m2400-450m2400-500万500万以上顶