世联北京中铁来广营项目营销代理投标报告

It’sthetimeforworldtree.北京，进入世界树时间中铁来广营项目营销代理投标报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2思路导图大势判断项目理解目标理解竞争格局案例借鉴产品提升建议营销策略两个前提方向界定关键问题路径选择关键动作项目定位大摩势肃判除断宏观经济中国经济整面临经济过热和通货膨胀的双重压力GDP:连续5年超过10%的增长率，远超全球5%和美国1.9%的增长率CPI%PPI:CPI连续3个月超过8%的高位运行；PPI仍旧持续走高经嫁济山过谱热通陵货拉膨侄胀高拘增昌长跳，阴高泻通派胀—怠—旬中鹿国狡经推济毁正淡面劳临前明所雕未甘有的麻挑午战宏观经济整体的经济环境背景使房地产市场的调整成为必然高增长高利润低通胀保增长适度利润高通胀2007年2009/2010年房地产市场处于调整期未潮来严2宅—电3回年飞中叶国附将场处寄于伟“煎低领通焦胀羽、那高冤增负长辨、捷高愁利授润照”站向镇“堵高的通慰胀雀、思保材增乏长扣、弓适拿度臣利雄润蹈”讲过探渡朽的垒调建整险时昼期政马策踢是搅最屯不赵确口定社的五因险素技，馋当僚这垂些杜政蔑策开转尤变药后熊，晴标咬志骑着狱市难场纤从偏调指整察期骗进诉入延恢答复位期下降期调整期恢复期2007年2009/2010年财富水平全球经济疲软，财富缩水，支付力下滑未痒来幅2搁—衬3轮年遵中脏国洽将稍处雪于刺“代低剃通祝胀秆、触高松增掉长冶、赚高变利皆润鲜”氧向太“稿高恒通阔胀厌、盒保滥增泼长纳、辈适卫度瞧利回润独”扮过怀渡答的艳调卫整马时志期政已策华是鼻最投不灾确峡定福的闭因张素侨，逃当额这详些狱政纳策筋转墨变联后翁，古标罢志浴着饰市菠场构从膀调乎整兄期辜进妥入婶恢野复座期政策倾向多空博弈，政策天平向多方发生倾斜未返来域2齿—浪3嘱年锐中宿国铸将遍处肾于聚“盗低隔通加胀险、攻高暖增锦长痕、煌高沈利稀润痕”简向翅“邮高稍通木胀代、价保诉增绪长野、离适愈度首利劣润礼”补过除渡卫的练调片整及时界期政泛策铜是易最震不抱确尺定奇的雪因牛素怨，萝当程这俘些勤政帆策理转块变为后艳，乡丰标讯志越着抄市澡场仿从卡调扒整哲期椅进挖入夜恢够复个期连荡续膛三丝式年调房遭地窜产扭市薪场申销竿量墨以仗存不量仙为堤主我！地产走势全国房地产市场从2005年开始连续三年市场销量以存量为主要触真炼正桑走库出炎调铲整宿期瓦尚域需腥要侵1到-略2昂年著！同海比卷涨秆幅疲下返降环芝比饭涨织幅洗持救平地产走势全国70大中城市房屋及新建商品住房价格指数同比下降，表明价格正在回归理性市押场步投等资喉成午分森的赢撤桂离抚使币投励资宇型谷物剧业舒受株到遣严款重标影虽响估，惯未恐来阴市深场煮以杠刚垮性伤需旺求刑为胖主释力井！2挨0码0班8剃上另半鹿年再北优京猫商直品近住拐宅供奇应捏面愤积饮环肃比稠去秀年恼下牛半耻年罪下稳降礼2番3抗.任8恒%个﹑掉销划售英面麦积璃下屿降梳5刊7我.逮8译%向。市跪场为在担0玻8栏上麻半科年饺市闻场兆真醉正良进槐入寺了骄淡甚市寇。2迫0板0仓8炼年鞋上叼半谦年晶市埋场叉表璃现蛾呈民现户三恒个训阶蝇段词：第阻一向阶甚段芹：涛0帜8叮年很初蛾受芦0惑7馆年蜂底昼调往整纲的谅影洋响利以返及较淡榨季圆与穿淡婚市讽重脂合围效恢应奸，俗市看场煎呈葵现心有渴价恭无年市矿的林局望面淡；第剥二况阶弱段掏：锤3鸭-滨4朝月拐，夕价备格格增崖长持遇遥阻稿，停市梳场狸消跳化箭滞皆缓萄，为观芝望帅氛牛围支日考趋得浓吉厚岩，刺地芝产释商坐采丑取焰价纺格拥调息整去策晓略携，厘市祸场屑出伶现酸暗稠降还保誓量努；第深三匹阶安段单：惑5搁月姑至加今掏价蹄格阀持临续瓣下谱跌皆，笋而嗓消险化勉量怎依楼然睛呈价现幕下担降百态短势我，夹观绢望劝氛呼围大持判续腐加泻重另，穴量劈燕价薯齐辨跌腰行冷情柏终繁于俱作烟实尚。第一阶段第二阶段第三阶段北京市场北京市场回归理性，上半年不同阶段表现不一，但最终作实了量价双阴行情，客户进入深度观望期有歉价奋无查市暗柳降肿保多量量聪价疮齐欺跌拥红有乒稀谋缺忙资谷源青的散项凭目即，浆如当银泉泰侨、欧御穷金足台全等本，牛受店淡熔市降影动响桌较逼小沸，政同墨期山销波售富速脆度享基则本季保禽持客不哑变焦；城瓜市烂主知流考项娱目铸（套以棕刚肢性东需箱求犁为味主联的夏）抬如特金颗隅让万族科耗城扯、字中花信予城保，眉受善淡仇市授影凉响期同吃样微较状小咐，始在享合驼理询的念价掩格担下倘销沉售痒速碰度刃迅易猛谈；项目名称批准套数批准面积销售套数销售面积销售均价发证时间主力面积中信城59857060.8439436136.5175592008年7月20日90㎡左右两居金隅万科城1548161130.6167464309.0277412008年4月27日两居83-90㎡北京市场淡市下呈现“两头硬，中间软”的市场表现，刚性需求和豪宅产品呈现良好的抗风险性拥哪有缴稀喜缺级资痕源垦的售项忧目佩，嗓如拿银肢泰怖、漂御它金攻台秩等锣，医受差淡麻市撕影冷响肤较滑小华，芹同刃期叔销蚊售各速砖度蚀基阀本斤保怕持串不叼变晓；城城市挤主泊流尚项渗目倦（剑以距刚蒙性笼需太求肺为着主京的确）牙如店金谣隅想万栽科售城蜜、拿中咳信晋城教，皇受舌淡血市络影吩响全同骆样务较皇小抬，局在税合地理肝的饱价缴格礼下筑销体售虫速刺度川迅顿猛急；北京市场淡市下呈现“两头硬，中间软”的市场表现，弹性改善和纯投资置业行为受市场冲击较大大登势险判鞋断在赏高酱增朵长秋高坚通枯胀始的躲经橡济昆背宣景容下挪，成中灵国比房轻地痛产纠格拳局往必陕然碰面弃临刷重展新肾调扔整奇；受带宏绣观渣经拘济管影微响寇，庙财秤富恳发吧生凭缩先水旷，挎支薯付测力爷发盼生扮下梨滑箭；多榨空恢博闸弈狼持团续道，钥政鉴策斩天心平家向义多更方烦倾蛮斜整邮体论经有济堪和隔宏围观蛾调臣控怨背摔景邀下槐，根全兰国扛房咬地否产爹市积场满价刷格捐回铺归网理太性尚，南中余国痛房看地香产你市陆场奥已框正愈式畅进桶入舰1肝~锐2乖年故的球调待整秃期触；刚惠性萍需朴求怜和低豪缠宅殖物举业暑抗察风肾险娃能但力茎强遵，手弹龟性滋改胜善槐和显纯顿投灾资贤置牺业假受惕冲档击鄙；在魄这氏样钓的禁市服场盼环愈境晨下伙—顶—加失快谅资桑金柔回妖笼膨是盒远伙大渠于净利序润副实重现蓄的埋必包然周选乏择气！速督度》京利租润俗！项迎目退理墓解北宅苑梢东气路城扛铁秒十悔三亡号茶线本渐项暮目港位巾于斗朝知阳氧区年来孟广赌营荒乡玩清靠河梦营看村交，熟属砍奥蝴北组片刮区点；本煎项夹目膝与祥北昆五仪环床相伤距类2漂公练里涝，检与鞠奥丧运恒森片林昂公义园胁相海距丝式4米.扑5凡公愿里尤；本贯项刊目从所乘在孝板串块棒位君于余北笼苑昏家否园社板谜块乓北固部邀一真线画之处隔崭（讯1弱3枪号跟线软）陶，授在斧立晕水看桥爆板券块禾东兆部最一霜站扒之抽隔虑（汤1工3退号效线胖）贯；奥北机睡场腾高医速C蔽B竭D5筑号袋线五章环四塞环清碰苑瘦路京回承岩高执速1姑3雄号爱线北洽苑孩家勤园立歉水侨桥项目区位本项目位处奥北成熟片区内新兴板块园苏林啊高际尔奏夫且练纯习献场绿胀化顾隔绒离飘带北勒苑逐东竖路现诸状铁林贺荫些路清浙河庄营傅东却路1意3者号龄线歼北染苑突站1看3令号睬线景轻序轨地昌块寨内鸽部欧高忙压判线东咏至祝：龄北眨苑巩东米路债（困预役计桥明巡寿年滥5海月燥通退路角）可；南随侧永：鸟1弊3爽号病线伟；西奏侧倡：食清聋河羡营学东酒路党；北锦侧棍：误北汇京牙市似对鸣外删贸舰易究学渠校项目四至地块东侧为景观资源；高压线穿地块而过项目指标用地面积总地块13.76万平米1-1地块1.61万平米1-2地块4.15万米1-6地块8.01万平米总建筑面积总建面45.08万平米地上35.3万平米地下9.9万平米容积率1-1地块4.31-2地块2.41-6地块2.3地块建筑面积1-1地块6.92万平米1-2地块9.96万平米1-6地块18.4万平米建筑控制高度45米绿化率30%1悔-常2料住社宅眨用斗地1仓-乘6液住耍宅改用所地中雪学小济学幼银儿僚园1编-垃1商你业用愿地绿孝化较用每地医机院周举边塘规形划见配血套暴（写建锈筑疯面管积膜）添：幼保托瘦0朽.雅5继2诵万朽平层米羊、织小局学老0望.剂6赖万碑平敌米剑、个中低学搏1保.跳1梅9摩万荒平辅米梳；医组疗盈卫已生度2摇.崭5跑2依万睛平击米害；商蝇业夫金辣融侦2朴6鲜.遍1纷万僻平档米仰；经济指标中等规模中高容积率项目/配套将地块分割零散北索五巨环北精苑萝东测路立缩慧汤访路立酸汤业路北筑苑榜路京跃承睁高纺速1辈3换号仿线5膜号筝线北博苑员站区稠域马内蒙公苏路谎网培密步集逮，弊五轰环应路舱、鸟立悼汤厉路卸、握京段承凳高晓速与纵忠横哀交慕错绘，车交扁通惑便圣利招；本辩项女目爪距顶离刘五再环轧路贯2雅.笔5胖公妨里解，犁可菠通昂过月北术苑娇东渔路皂直礼达霉五委环滨；项暖目示紧陵邻话1棕3笼号斤线饥北敬苑只站涂，絮可榜轻重松裤换脖乘雹5炮号耳线盯，伶轨悬道蔽交设通描非葵常羊便尺利艘；区禁域敲内舅公园交拦系吗统尺发揪达奶，搅立泥汤联路畅、叨北嘱苑谁路纯沿白线挣多蝇条抱公萍交诉系喉统颤通削过齐，唐1畏小专时惜内闭能蚁够喜到蛋达艺北准二压环乖。项目交通区域内道路系统发达，公共交通便利奥窄运逐森渴林瓜公房诚园城计市幸绿济地城咐市唇绿隶地北邪苑锦高舱尔商夫既练咱习识场高刺润旁高搞尔纤夫蚊俱魔乐膝部佳匙伟局高踏尔激夫亏俱厅乐哗部园艺林望高株尔斑夫泉练隙习牲场来搞鹏交高老尔躺夫悬练铸习茅场朝柏来夸森独林染公窃园城孟市追绿滚地朝浸来雕农羡艺士园北影苑清东狸路周边资源临近奥运森林公园，北苑东路沿线城市绿地及高尔夫球场形成天然绿带奥尝运逢森胆林县公挽园忧：面朴积隙约固1归2鹊1拦5集公列顷取,拦其刊中纵包愈括族7办6神0转公洁顷晴的首森夸林尝绿脊地饺；高袜尔随夫涨球拒场裙：佳编伟纵：尝占演地歌1钥6慌万区平声米园村林胡：询占插地畏2猪4远万耀平堂米北笋苑喂：滥占孔地惜2赶7筹万泄平务米高茂润些：豆占鸣地券4良万沃平晶米来批鹏猪：载占恨地困6面.奏6诞万蒸平孤米其淡他殖公般园：朝彼来迈农姜艺惑园辈3聋0下万僻平谱米朝贪来四森序林拐公南园禾5缎3狐万范平汪米京城高速五环路四环路机场高速地铁13号线安立路地铁5号线北苑路北苑东路商桑业闯配睬套磨：易既事路达用购馋物工广根场半、青天锁华陵购蜓物竭广荡场简、帆易男初莲莲陷花考、造大朽中联电谨器赞等泼；医煮疗颠配幼套房诚：项烦目图自盒身侦配膛套粘医斤院听、群北郊京慎航刮空星中蒸心专医流院华、伍老啄年适病怕医轻院剩，法亚裂运念村颗医贫院秒等杂；教秒育讯设索施：北振京祸对巷外分贸挂易赞学严校翼、酿和木平观街呜第厌一效中碗学闭、敞亚旺奥剥学徐校橡等否；休络闲率设器施孩：国网家雾森洽林绿公告园犬、条朝这来维农棋艺诵园乒、淋北昂京追百处鸟糟园锅等皮；北京会议中心朝来农艺园北京百鸟园元大都遗址商城医院教育其它易初莲花天华购物广场易事达购物广场大中电器家乐福龙德广场和平街第一中学北京市对外贸易学校亚奥学校朝阳外国语学校北信附中来广营医院项目配套医院老年病医院北京航空中心医院亚运村医院周边配套坐享北苑及立水桥区域完善配套，但步行范围内配套有限开发商背景开发商实力雄厚/房地产业务发展迅速/房地产业新军中踢国始铁剂建饲股势份羡有偶限仆公卵司兽（辣现君为龄国骄务乡丰院蛾国饲资哨委歼管胆理佩国骗有虑特层大躺型嘉建座筑确企垃业滨集冤团闹）随，咱中具国丘铁矩建临A汁股驰（为6非0悄1运1弊8哪6损）努于忧2厨0急0富8四年恰3孤月让1羡0冬日艰在泼沪尽市膀上符市委，灭H洲股恨C狗R进C疑C鱼（蜡1皇1日8药6不）那于鱼2质0哗0画8直年皇3洲月狗1蛮3责日坊在丑香员港体上饱市仆，萝是丸中扩国逢乃忧至灰全朋球翠最并具包实昂力刻、栗最卖具火规另模刻的截特挡大售型播综石合献建细设问集磨团邮之志一拖。枝—嘱—资夏金撇实链力午雄并厚在2判0区0映7靠年守公益布解的访世润界浇企驼业朋5降0些0鼻强名乓单躬中位袋列曾第兆3或4鉴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