合富辉煌-邹平商住项目策划报告-战略与定位-

案名建议案名起取遵循的原则：体现产品定位传达主题形象迎合目标消费群体的价值观有助于迅速产生联想能给人深刻的第一印象要通俗上口，音律和谐能与企业的品牌相结合案名建议天兴·第一MALL邹平未来的SHOPPINGMALL這是一個不斷創新的時代，這是一個期待革新的城市，我們將引導這樣的革新——用我們的全新的面貌，來為城市的商業注入新鮮活力。我們將通过规划、业态、功能、品牌、形象等的全方位升级，帶領鄒平進入MALL時代，实现商业模式的变革；去體驗前所未有的MALL消費，引领消费模式的创新……這，將成為城市毫无疑问的商业龙头和领导力量，更將成為城市商業發展的里程碑！参旅考闹案割例瓜：仪三瞧水痰广城场三胡水到：辆与喘邹稍平祝相矮似顾的雀经镰济脉人歪口纠背瓦景三泼水论商文业至主完要疗集赵中及在属旧独城千区云中征心钥一腿个努很修小网的册商刷圈皮，钩集图中霉商俩业民体仔规充模妖都消不知大虽，坦业流态眯和寒经睡营色模移式富都菠很反传武统恭守肥旧关，拢其束它哑商系业垫基汤本诞为超底萍层嗽铺猴面处经旁营充，守还你处悬于那以曲农炼贸眼市假场棒带方动驼起抱来毒的秃“够马术路壮商棚业匪”环阶敞段摇，晚呈屯现扶散决、书乱既、稼差棒的已特斯点洒，洋已海经驼不枕适考合春经蓝济蚁和顾城荡市隶发窝展执的惭需血要仆。三澡水傍：器与钓邹贱平至相醉似束的锡低镜层途次惹商穗业舅发确展锯现销状意，堵高撒端种消愉费暴外鸦流三水佛山广州邹平三蒙水弓广光场想整脉体森定秀位扛：竖广羊东括至肾大双的迟花右园后式瓶购面物给广戒场所处位置新老城区交汇处，未来城市中轴线上总投资超过3亿元人民币规模占地6万平方米，建筑8.4万平方米商业功能大型超市、时尚百货、品牌专卖店、数码专业市场、流行特区，等各种零售业态，并配套有美食广场、动感儿童乐园、健身中心、五星级巨幕影城等各种休闲娱乐设施主力商家易初莲花、肯得基、麦当劳、屈臣氏、国美等一些国内外著名品牌商家经营管理广州中华广场物业经营管理公司建筑规划清华大学硬件特色广东地区广场最多，商业广场面积最大的购物中心，集“生态园林、美食、娱乐、旅游、观光”为一体开业时间肯德基2005年7月22日开业易初莲花2005年8月18日开业三水广场2005年9月12日全面开业整叼体跌业旷态梨及掠功容能端：蝴引袋领蚀市粮场奶，印力厕求溜极渠致1猪/层您（辈港钢澳熄城凡）快汁餐君店肺、蓬百缩慧货境、指品透牌郊专谨卖匆店鞋、由家厘电葛连筐锁结店剧、狼运箭动欣休处闲始皮突具所店则、班精杨品倒、雷超巾市监、豆银州行念、抢便直利半店2蹦/层已（径数斩码拜城俯）百嗓货株、程品地牌燥专撇卖懂店嚷、畏家抓电雹连兴锁明店肃、拾超箩市3地/层大高型骂娱熔乐餐设续施晴、扇动础感器电彩影包院宏、横家姥居走家小私纽奉装声饰摊、脉文冒化贞产剃品带、味美滋食抽城码、偷电禾影态城院、镜精弃品锐店葵、条超桃市红、常酒男楼4愧/层娱肤乐老城承、兄网劳球洋场崖、智咖抬啡暖厅朵、爷儿堡童额乐盛园问、鞠露唐天该酒旱吧5同/层茶提室涉、S堪P袭A美似容减馆独、锋健汽身哥中列心俭、拳西掏餐尺厅三膨水岭广丽场读分处两索期贪开懒发庄，列图靠示牧为化一茶期带开届发移的4碧.柜2万觉平赤方颂米鞋，冲于2棚0计0怪5年9月绳投在入例使换用著，硬体阀量钟及刘功壳能段配役置派均彻大篇大刘超僚越开了根当芬地纪的豪市组场魔现债状谦。整侦合墨强裤势凝品效牌闲资堪源认，使成毅功狗吸时引片高列端反消嫩费史回珍流三旷水纹广哈场筛市计场象效沿应歪：铅当徒地加商艰业怕市盐场尺的悲伟约大殃突叛破三晴水疾全钱年葵完酒成秧批匠发牙零予售爹贸息易腥销喝售忠额6型0伐.莫5惜8亿四元烘，肃增垂长2潮1耕.不1％累，淹取淘得仗建咏国抛以盐来危最决大嘴增监长…挑…—烫—啦《猜佛劫山添市傻三优水效区奏统予计版局仿关丧于效2促0腔0约5众年见国博民暮经都济饺和昼社喊会单发安展机的才统徒计球公跳报醋》2货0晌0顾5年问之悟前角，险三讽水言还页无删超涨过2千批平缎方药米弹的绘商滥场嫂，辨而恼三痛水阻的敲开告业义彻鞭底成改颠变货了肆这利一诉历辨史娃，底其梁一说期菠开锯业巡寿的4万飘多污平滑米其的累规广模蓬已椅经拿成破为佳当婶地蚕商晕业耻的舅绝快对愚龙蓄头兆，图并蛮携独众县多高知消名饿品艰牌章，司稳延步舒刷回新阔着贞当执地响众绢多括商芦业功纪飘录贼。在鼠三鞠水肿广登场桨出福现仗以条前劣，疾三患水同的膀商响业欧水保平累最捎多的只滚是雹广化东劲省骗的肾四狗流防水图平约，去三夸水梦广按场及出疮现途以乏后椅，皆三食水夺的洞商怖业深水俩平锡至辽少秆提锋高馆到喜了群广袍东皮省恐第疏二继流染的侮水旷平…滴…—拢—中茫国降商极业赢联孙合茫会装秘茅书体长伶王榨永园平天断兴·第钻一M些A采L削L：邹股平砌的突“砖三杨水发广族场赵”该贱项曲目架不怒仅叶将非引听领凭邹厘平坦商酸业恭的碗全豆新菌变捉革误和俘提否升畜，车还磨将什是揭支丝式撑始街纤区歉商压业畏和抬住赶宅训要旷实溪现抽快瞧速殿套迁现斑和怎高甘价撑热震销栋的传强橡力扔保遣障改，智是梳整孝个应开呆发食计写划棍的持一涝颗吃战纹略旷性瞧棋燥子虎！P姥A矛R便T辛2街算区波商疼业罢发训展片定眯位聚巨焦钳核戚心层问猴题申：备如滴何粱做已快摩速浩套衣现迹的园街勿区脸商驻业度？可棒以径做绢多奥少适工宜适做蚀什苹么应呈该储怎笋么倡做目功标南：华在诱适摧当现控游制唱风土险竟的党前咳提均下什，梨实昨现汽项啦目俩收型益博最注大间化。在旬要岩保孙障阁资祝金马回绸笼腊的卡情访况善下菊，线考植虑纳尽松可撕能脆多躲做作街创区她商棋业折，笔那详么变：？从盲投衫资决层虹面云看—解贩读稍心示态婚，面洞厦察严需斯求如痕何葱做俯快右速货套爱现照的打街深区危商根业昆？从答经韵营列层灭面疮看—倾申听筝商仔家泰，洁印种证扰机书会从冤竞兰争屈层扁面绍看—分趟析亮竞涝争坏，躁寻弃求戏突除破整阅体券格赶局党：熊主土要义分敲布尝在蜂东商部跨、替南序部丢，带老扯城说中丢心缎供缸应狐极尾少区位老城区南部新区东部开发区项目圣豪购物黄山步行街黛溪不夜城会仙桥批发市场国际商贸城时间2004年2005年2006年2007年2007年面积0.5万2.8万4万12万50万圣哑豪骡购烈物黛烛溪枝不取夜穷城黄雷山港步硬行崇街国袖际氏商子贸粘城会躺仙溪桥扭批塑发携市衡场本涉项呜目邹群平及商治业满地牺产贿在钢最草近夹三铸年顿时老间鲁出兰现练爆允发摄性途增雀长奶，泻分芹布乒格西局画如捎下豪：项片目弱普方遍矿热蜡销湖，夜老编城糠中巨心刮供宣给漫少筛刺爆激糊价探格蠢步钉步峰攀就升圣拜豪抱购既物蝇：2行0贸0鸟6年8障0扇0田0元/平左米咱单道价券，侦未挖开岩盘剧便债全藏部该售约罄耗，服现声在煎其拔转我手鞠价樱格解几背乎鼻翻架倍兽。黄啊山险二况路悄最沿新嗓铺祖面嫌成技交避价师：1腿.垦7万/平立米恨。近储期轮上障市条项俗目炎列消表时间2006年2007年2007年2007年项目圣豪购物黛溪不夜城会仙桥批发市场国际商贸城面积1.5万4万12万50万销售售罄整体销售70-80%一期约4万平米已销售90%一期6万平米已销售50%项目圣豪购物商铺数量26间商铺大小上下层连带式约150m2/间总面积约4000m2后市悔盗当纸初牵没垃买径圣锈豪熄，川后糖来雅看饰着萝它岛价脑格学一沙路扑上善涨帅，茫当工初7滚0执0乘0多洽，彩现移在烂要1端.胀2万…塘…—咏—五谊金组店抬张籍老悠板圣瓦豪府购旬物锅中返心允曾印掀淹起稻了倍邹袖平影商恐铺隶投否资呈的顿历讨史壮高很潮圣多豪加对稍面假商俊铺臂采浆样圣帅豪厨沿拔街最铺缸平锤均诊水加平圣缠豪孙对伯面脸街岔铺忘租治金然最台高倡价絮（聚元/月·平甲米蝇）曾役创畜下身当狼时链街饺铺啊天舌价圣拥豪顾街搅铺示租凭金宋平格均贱水航平垒（卫元/月·平愧米夏）当退初梢圣钥豪雄商溜场查卖会的绕时幻玉候凝没侵买器，篮后否来组价淹格蛇翻令番杆的房诚涨饰。焦后苹来虑黛敬溪荷不诱夜呢城席开循始凑卖垂，序好熄多援人腰就源都联过币来顾抢势购…轻…—推—圣禽豪微商序铺应投登资经者肆陈您先熄生老义城渣中合心林商槽业壶街诉发拢展付现救状付：解处阻于位初两级论层策次犬、渔亟描待颈发邮展妈提割升黄盖山家二越路桨商拨业坟街擦空拌间候局肤促仔，捆业抽态选发湿展颤也雄不脉丰甜富芝，哭业长态掌统为计付前大五炉位姥的吧分信别颗是稍：痰服沃装宰、锈眼俘镜毯、畅电错器慕、集餐专饮框（汇两觉间疫蛋抖糕莲店川）肢、鬼电眨动讨车罩自辆行感车犁。缺像少翁品碍牌另店崖主符力托店搭，领仅仇金发伯乎利机钻培石嚷、雄劲隶霸猎男患装灭、雪真廉维纱斯冻、怀红天蜻返蜓访、经李犬宁碧等塑少叮数辞几颠个蒜二类三览线蛛品掘牌劳店睛。商业街购物少量餐饮摸错门牛肚王加州牛肉面胜福鱼庄荣琳粥店商铺统计面积商铺数量平均面积月平均租金面积区间月租金范围地块－邹平商厦270036809025～20075~135地块－黛溪四路2200221003020～30010～120东衡部恢南遮部陵以辽失辰败迟项恨目点占舞主昂流屋，店对晒市雀场壶形另成名负岛面圾影泥响共具同兼特己征谨：忽鹿视偏市喇场屠盲唉目淋发烟展喊，楚周闪边男的黑持味续钢性热消老费久支淹撑窃不腰足表；规遍划宗设幼计盛硬盒伤盾多铜，怎对配商雄业丙经橡营模形威成粒诸挎多游不毅利开美发厘、中销刷售屋、帽招光商惑等窑简涂单莲化锄操薯作寨，油忽容视卸了寻商辅业绝与齿住刮宅裹有油质奶的员差狱别发忌展启结扩果举：无束法响聚绵集搁人露气貌和蚊商墨业弯氛乏围商剩家幕或棍撤阀走貌、画或哭陷催入映艰满难芬经柳营大胀量恐商架铺禾投竟资字者术被筝套封住校，晚难贪以总回遵收虽投般资黄扶山摔步欢行室街黛棋溪窜不悬夜跨城汇矩仙罪桥休批霉发压市秧场国堵际同商缠贸映城典取型词案野例霜分训析谷：西黄翅山化步弊行始街发恨展价定驱位析：双南随部骗的忌商侦业驻中跑心村罩投刷资洲项辜目萄，睛政逢府础部线分麻投索入物，本带布政墙治诸色劲彩区位条件南城新区中心位置总建面积总建约2.8万整体规划总长1600米，西段长400米，宽64米，东段长1200米，宽100米。商铺形式建筑主体三层，局部二层租售方式只租不售优惠条件08年前免税，09-10年30%税黄或山涛步们行计街群：座本台地耽中低小扫商暮家惭为立主趴，雷经嫁营歼惨休淡蠢，丧商凶家慰不瓦断狼流招失目前租金水平沿街23元/平米/月内街20元/平米/月二楼15元/平米/月出租情况开始都招满，后经营不佳无法承受租金，商家陆续流失，现空置达60%以上。经营者本地中小商家租刮金倘水柳平猜走话势黄蚀山烘步晶行饥街及：镜主若要姨失配败劈燕原态因腐与庆教吵训选喉址翠失另当锻，旋周阿边失居仁住扑人碌口蛋不轧多球，汁商颂圈确不朝成务熟惕，标注管定殃人换气厦支鼓撑税不墨足葵；定妨位寻与煤商两业氏形翁式抹不象匹拌配叙，净无强力唯引惭入欣大划型盆主控力霞商麦家丸，贡注丢定绘难散以欢拉土动您整见体瘦商繁业环发坡展缺屑乏皱商渔业摔地雄产薄运篇作虎经越验炎，纯经南营滑管龙理所不严到贿位制。软伤街烤铺化大袭量俱做识到降三存层坟，彻市吉场宋价芬值冷不值高箭，麦销妻售锤经炎营催皆蛙困禽难论；步春行麻街潮做对成禽大缎马栏路亮般铃直宽线滋贯读通顿形株式宿，蝴缺眯乏蚂变悄化涌，星不穗利魂于描聚贡集诱人农气药；内上街冰设茎计售不满合公理垮，咳后蕉排家商邮铺似经纪营捞困扣难辅；两朵侧是二歇三旷层豪商叼铺当缺研乏米互复通崖联遭接渔，磁难邀以铁盘性活键经桃营座。硬伤典仍型稍案众例蜻分写析计：香黛搅溪丑不生夜克城发倚展康定泉位俩：全慎县柜第贤一宽座郑集护餐静饮输、韵娱绩乐湿、雹休我闲际、恒购拥物慈于们一喘体汤的犬商盟业片综盈合唇体困。开发商爱迪士置业有限公司投资１.２亿元区位条件老城通往南部新区的门户位置占地约45亩总建4万平方米商铺形式建筑主体三、四层，局部二层黛最溪可不竹夜效城皆：怎项逼目傍基粒本素旺快销艘，孝但醉招羞商沸经溜营亦面碌临舌巨扒大愈问艘题开侨发胁商照招杆商谨方讨式衰：自辞组凉团桨队观，坟非璃专艘业塞操甲作试侵图厌从耳黄幼山爸步吹行勤街哑挖缺商用家招卧商细状低况苍：开株始浪商护家锣要卫求肢免战租会，魂但资开夸发搂商蚁试脚图蜂以析黄驱山叨步石行链街民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10666.671700058004800交易情况修正11.21.20.90.7交易时间修正10.8111区域因素修正10.960.970.630.49个别因素修正11.131.090.60.55本项目相对价格(元/m2)

10431.9516321.607893.935483.21本项目商业价格市场比较法销售状况权重系数修正表项目名称修正因素估价对象圣豪购物黄山二路二手国际商贸城黛溪不夜城本项目相对价格(元/m2)

10431.9516321.607893.935483.21权重

0.50.30.10.1加权后的相对价格（元/m2）

5215.974896.48789.39548.32本项目商业销售价格(元/m2)11450.17

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