5批次概念性规划方案设计任务书1127

红磡领世郡

天津市健康养生养老示范区项目

概念性规划方案设计任务书

二〇一〇年十一月二十六日

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目录

一、项目概况‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥3

（一）项目所处地理位置‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥3

（二）项目用地范围‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥4

（三）小区现有公共设施、生活设施及配套现状‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥5

二、设计依据‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥7

（一）概念性规划方案设计任务书‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥7

（二）用地红线图‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥7

（三）实测地形图‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥7

（四）项目区位图‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥7

（五）项目所在地规划及建筑设计法规‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥8

（六）其他必需的设计依据‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥8

三、项目用地技术经济指标‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥8

（一）土地面积‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥8

（二）土地用途‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥8

（三）建筑容积率‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥8

四、项目设计目标及定位‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥8

（一）设计目标‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥8

（二）项目核心概念‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥9

（三）目标客户群定位‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥9

（四）产品定位‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥9

五、规划设计原则及要求‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥12

（一）规划设计原则‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥12

（二）参考开发规模‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥13

（三）具体规划设计要求‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥14

六、设计成果及时间要求‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥18

（一）设计成果要求‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥18

（二）设计说明‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥18

七、设计时间进度要求‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥20

附图1‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥21

附图2‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥22

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一、项目概况

（一）项目所处地理位置

领世郡项目是天津市规模最大、档次最高的低密度独立住宅社区之一。位于天津市中心

城区东南、津南区双港组团西北部。地块东邻微山路，西依津港快速路，北靠外环线，南至

梨双公路；地块北侧为外环线500米城市绿化带，西侧为津港快速路100米绿化带。领世郡

项目交通方便，出行便捷，项目紧邻外环线，与解放南路、大沽南路、友谊路等快速路或主

干道联系紧密，建设中的天津市地铁一号线将延伸入双港组团，它同时处于市区与滨海新区

的交通走廊肩部。地块位于天津市上风口，具备良好自然生态环境。项目依傍天津市目前最

大的成熟高档居住区——梅江居住区、梅江南居住区和国际会展中心，并与津门湖风景区相

望，西邻天津经济技术开发区微电子园区和西青经济开发区。

附图：领世郡项目区位图

项目距离市中心商业区直线距离12公里。

会展中心\津门湖

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（二）项目用地范围

领世郡健康养生养老示范基地项目位于领事郡项目的第五批次地，位于领世郡西北角，

占地面积：560.5亩（一期：246亩；二期166亩；三期：148.5亩）四至范围见附图。

附图：养老养生示范区用地图

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附：领世郡现状图

本案

（三）小区现有公共设施、生活设施及配套现状

1、小镇中心——规划包括住宅、商业和配套公建，商业面积约1.8万平方米，业态包括：

餐饮、购物、休闲娱乐、便利购物等商务服务及生活设施；配套公建有派出所、社区医院、

物业用房；

2、小镇副中心——规划用地面积1.29万平方米，建筑面积约7511平方米；通过小镇副中

心推动社区配套成熟完善；提供以大众性场馆健身为核心的健身会馆服务，

以及相配套的

社区商业服务和非经营性公建；主馆先期用于销售卖场。

3、私人会馆——单体占地面积约4000平方米、建筑面积约5800平方米；功能以休闲为

主，设置有游泳馆、台球厅、放映厅、健身娱乐设施等。

4、室外运动设施——普泰花园设置有贯穿小区的慢跑道；一期4、5、6#地设置有成品活动

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器械，并铺设塑胶防护地垫。

5、高尔夫——占地2200亩，为27栋标准高尔夫球场，目前18洞已经开打。

6、日本人学校：位于领世郡常春藤花园南侧、微山路延长线西侧，占地面积1.034万平方

米，总建筑面积5903平方米，学生规模约150人。

7、国际学校：位于领世郡常春藤花园北侧、微山路延长线西侧，占地面积7.2万平方米，

目前使用的建筑面积约1万平方米，学生规模约550人。

8、华夏未来双语幼儿园：位于常春藤花园南侧，占地面积4750平方米，建筑面积3800平

方米。

9、红磡领世郡医院：位于小镇生活中心西侧，建筑面积3438平方米，是经天津市卫生局批

准的综合性专业医疗机构，设有西医全科、中医科、医学影像科及医学检验科，另设20张

住院病床，

提供无假日全天候诊疗服务多发病、

常见病、慢性病特色诊疗服务专家特约门诊、

出诊及义诊咨询服务定期健康讲坛服务。

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附：领世郡配套分布图

二、设计依据

（一）概念性规划方案设计任务书

（二）用地红线图

（三）实测地形图

（四）项目区位图

（五）项目所在地规划及建筑设计法规

（六）其他必需的设计依据

三、项目用地技术经济指标

（一）土地面积：30.01万平方米（一、二期用地）

（二）土地用途：健康养生养老居住及配套服务公建

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（三）建筑容积率：r=1.8

四、项目设计目标及定位

（一）设计目标：

⑴天津于己于1995年进入老龄化社会，针对传统发展模式下的天津市养老服务机构和服务

能力严重不足，

积极探索社会力量参与兴办我国老龄事业的途径，

使该项目能够赢得相关市、

区两级政府的关注和认同，获得立项批复。

⑵永泰红磡集团战略转型，

研发针对我国老龄化社会趋势，

满足老年人身心需求的住宅产品，

即健康养生养老活力社区，使之具有较强的可操作性，可复制性，可提升改进性和较好的预

期收益，并以"持续照料、健康活力"为主线，打造完整系统的服务设施及服务运营体系，

满足老年人身心的全方位需求，形成集团新的核心竞争力。

（二）项目核心概念：

核心概念：红磡领世郡第五批次用地针对高端自理及半自理老人的身心需求，

以居家养

老为基础，是居家养老和机构养老有机结合；CCRC和活力组团合理排布的全龄化活力社区。

体现健康、低碳、持续照料的设计宗旨；提倡"终身幸福之家"的居住理念，为老年人提供

人性化、完善的场所和服务，使老年人有尊严的安享晚年；结合中国养老传统，为事业有成、

工作繁忙的成功人士提供"两代居"的选择，为老年住户提供丰富多彩的生活内容，使其子

女打消送老人到机构养老的心理顾虑，并愿意就近选择活力社区为家庭第一居所，鼓励两代

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人居住在同一个社区，彻底解除子女的后顾之忧，两代人都真正获得生活品质的提升，同享

天伦之乐。

（三）目标客户群定位

⑴环渤海、天津市中高端养老人群

⑵有强烈健康意识群体，如：海外华人、外籍人士、高知分子、企业集团高管、行政机关离

退休高级官员等

⑶短期休闲度假及康复疗养人群

⑷养老人群之子女家庭

（四）产品定位（文中所涉及指标均为参考）

⑴配套产品类型：

ContinutingCareRetirementCommunity(CCRC\连续护理型退休社区)：CCRC是一种复合

式的养老机构，通过为老年人提供自理、介护、介助一体化的居住设施和服务，使老年人在

健康状况和自理能力变化时，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况相对应

的照料服务。

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功能配比参考：

大堂、客厅、休息室、图书馆

行政及入住（管理委员会）

公共

空间

保健（理疗、康复训练、温泉及美容美发）

活动（台球、棋牌、艺术、休闲）

后勤（礼品店、居民委员会、志愿者、储藏室）

独立式用餐

一室户--80户--45㎡/户，户型设计便于工作人员援助工作，

援助

辅助空间：就餐室、起居室、援助式洗浴室、洗衣房、厨房、办公室、护士站、污物

式居

室、清洁室、公共卫生间、工作人员卫生间、值班室/家务管理、大厅/等候空间

住单

元

独立

式居

住单

元

一室户--100户--55㎡/户

二室户--200户--80㎡/户

动静分区、卫生间干湿分区、双厅南北通透、户型平面参考老年住宅特点

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面积配比参考：

明

细

户

数

80户

面积

每户45㎡

总

计

一室户

辅助用餐、洗

援助式居住单

浴、护士站等

3600㎡

2400㎡

元

得房率60%

4000㎡

公摊面积

合计

一室户

两室户

独立式居住单

得房率65%

10000㎡

100户

200户

每户55㎡

每户80㎡

5500㎡

16000㎡

元

公摊面积

合计

客厅、休息室、

11575㎡

33075㎡

600㎡

图书馆、大堂

行政、入住

保健

公共区域

活动

后勤

独立式用餐

得房率60%

600㎡

900㎡

1200㎡

900㎡

900㎡

3400㎡

公摊面积

合计

总计

8500㎡

51575㎡

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老年会馆

特征：养老养生服务体系的有机组成部分，

经营性公建，

服务健康老人为主的目标人群需求，

包括：健身中心、休闲中心、康复中心、医护中心、配餐中心。

功能：提供居家养老和社区养老服务配套，宜老功能辐射全盘。

目标客群：选择居家养老和社区养老的自理老年人和满足健康养生需求的中高端客群。

经济技术指标:

区域

项目

细则

乒乓球馆

健身中心

台球馆

健身房（器械）

多功能舞厅

老年学堂

休闲中心

棋牌室

老年会馆

手工之家

图书馆

中医保健

康复中心

游泳馆

健康管理

老人服务中心

医护中心

成人日间照料

配餐中心

药膳餐饮中心

指标表

面积（㎡）

200

200

500

500

500

300

300

400

1000

1000

300

300

500

2000

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（兼具营养配餐

\送餐）

合计

8000

酒店

特征：为中长期住客提供一个完整、独立、具有自助式服务功能的住宿设施，其公寓客房由

一个或多个卧室组成，并带有独立的起居室、以及装备齐全的厨房和就餐区域。

功能：满足短期探望老人、候鸟养老和商务的需求，丰富产品线。

目标客群：短期探望老人、候鸟式养老和部分商务客群。

经济技术指标：

区域

项目

酒店

接待

居住

合计

幼儿园

指标表

细则

大堂

客房

面积（㎡）

2000

6000

8000

特征：可以解除社区内家庭在培养和教育儿童时所受时间、

空间、环境的制约，让幼儿身体、

智力和心情得以健康发展。

功能：完善社区配套功能，提高社区老年人享受"老少同居"的乐趣。

目标客群：区内居住的儿童。

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经济技术指标

表

指标表

项目

细则

\

面积（㎡）

2000

2000

6-5

区域

幼儿园

幼儿园

合计

护理培训学校

特征：与大专院校合作，建立老年人护理专业培训基地，以此培养老龄事业专业护理人才，

进而逐步制定老年服务职业资格认证体系，健全老年人护理服务劳动准入制度。

功能：培养专业护理人才，挖掘核心竞争力的源泉。

目标客群：老年人专业护理人才。

经济技术指标:

区域

项目

护理培训学校

学校

合计

\

1500

1500

指标表

细则

表

6-6

面积（㎡）

社区商业——邻里中心

特征：

以社区范围内的居民为服务对象，

所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，

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如：超市、生鲜、银行、邮政、餐饮、洗衣、美容美发、药店、书店、文体活动等

功能：满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。

目标客群：社区居住客群。

经济技术指标：

区域

项目

指标表

细则

便利店/小型超市

蛋糕房

银行

花鸟鱼虫店

鲜花店

宠物诊所

商业/服务

家政

400

300

200

200

500

300

400

500

200

5000

面积（㎡）

500

200

800

200

100

200

社区商业

文体活动中心

生鲜

邮政

美容美发

洗衣

老年用品商店

物业

市政公用

合计

物业

卫生间等

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滨湖餐饮街（可穿插部分精品销售）

特征：建立区内商业与领世郡小镇中心商业联系，升级形成商业服务带，补充高端特色餐饮

服务功能，扩大地域服务辐射范围。

功能：满足短期探望老人、候鸟养老、休闲餐饮、商务餐饮人群。

目标客群：区内及周边客户群

经济技术指标：

区域

项目

滨湖餐饮街

餐饮

指标表

细则

别墅

面积（㎡）

5500

活力组团：以居家养老及其子女为目标人群的居住组团，每个组团配以300—500平米健康

休闲驿站。

五、规划设计原则及要求

（一）规划设计原则：

首创性：在天津社会力量探索居家养老结合机构养老创新途径、创立CCRC与活力组团完

美结合概念、打造健康养老养生的服务体系与邻里中心的社区服务体系的交叉结合运营模

式。

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唯一性：城市五千亩高尔夫大盘，成熟配套之上，最后保留片区的精华之作。

升值性：配套服务设施齐全，高标准运营，规划、建筑、服务的以人为本，高档不失亲切，

处处体现人文关怀。

（二）参考开发规模

⑴项目综合建筑容积率1.8；

⑵居住规模：居住人口15000千人左右；

⑶项目按照居住规模可分为6--9个组团各级控制规模为：

级别

人口规模（人）

占地规模（万平米）

建筑规模（万平米）

组团

1200—3000

4—8

6—12

⑷组团的配套公建，必须与居住人口规模相适应；

⑸项目规划总建筑面积约54万平方米，其中各类公建应不超过20%

（三）具体规划设计要求：

项目规划必须充分考虑项目的统一性，尽量保持项目与周边环境资源的协调，强调与

我公司四栋独体别墅的建筑过渡及保持其私密性。

(1)交通路网方面：

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津港快速路退绿100米

建议考虑的几条机动车路：主干道路充分考虑与领世郡的大的路网关系，同时考虑领世

郡西侧外环线、通向津港快速的东西向交通疏导通路，。

考虑高压线入地应沿规划路选线。

路网设计：区内路网要分级设置，机动车线、电瓶车线路、人行漫步路分级设置。有效

解决组团内人车分流；设置救护车绿色通道，使救护车可以直达楼栋口；按天津市建筑

标准配置区内车位。

(2)解决满足整体定位要求问题

组团

组团

组团

步行林荫道

核心服务区

组团

步行林荫道

组团

组团

组团

注：★核心服务区:CCRC+老年会馆+社区商业+幼儿园+酒店+护理培训学校+特色餐饮

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★组团：活力社区+健康休闲驿站

释义：健康休闲驿站设计面积300-500㎡，挑高要高，开敞并半围合结构，兼具景观和社区居民阅读、

小憩、小型商业、卫生服务站、聚会与Party的功能。

考虑地块现有的地形地貌，进行科学的地块价值评价，布置相应的物业类型，CCRC的

位置建议相对固定在地块的东北角，占地面积30000平方米左右（至少有一个该位置的

方案）。

保证各组团内部的私密性和地块之间的开放性，并能便利享受周边的资源。

设置不同层次的开放空间，形成良好空间层次过渡。

充分挖掘地块北部及临绿化带等的景观资源价值，最大限度提升住宅产品价值。

各具特色的组团与核心区布置绿化隔离带，并用步行林荫道将其连接。

（3）

考虑项目分期建设问题：

一、二、三期边界线是由于建设用地指标分期取得，高尔夫球场现状及高压线迁移综合

考虑而得，可根据规划道路做适当调整，但要浑然一体。

一期要便于快速开发和形成形象

（4）三期南侧向津港快速疏散的道路考虑部分沿街商业。

（5）解决项目天际线设计、小区出入口设计、建筑风格设计、公共场地设计、园林景观

设计问题

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天际线设计：天际线优美，富于节奏变化，使项目实现较强的独立感，并与领世郡大盘

交相辉映，充分借势；

社区要设计三个出入口，方便区内居民出入；

建筑风格：与领世郡已有规划建筑和谐。

公共场地：组团、楼宇出入口、道路、停车场、驻留空间等场地设计考虑无障碍设计和

富有鲜明主题的区域识别系统设计；各个组团公共场地半径100m范围内设置无障碍设

计的公共卫生间，并对其进行视觉弱化，与周围景观协调一致；

园林景观设计：

自然式水景联系贯穿，非大面积开阔水面，使步步有景。

解决打通产品与GOLF景观的视觉隔阂，有效利用GOLF景观资源。

一期住宅考虑是室外风雨连廊连接建筑物、公共设施，景观。

（6）解决区内限高及与重点构筑物（四栋别墅）的过渡问题

建筑物高度不大于100m，并满