世联-鲁能三亚湾新城项目区域规划方案市场评价及启动策略-

海南鲁能三亚湾新城项目

区域规划方案的市场评价

及启动策略谨呈：海南鲁能广大置业有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2项目研究工作的阶段划分项目解析和关键问题的提出旅游目的地新城发展的案例分析项目发展面临的宏观市场环境竞争格局和新城的发展方向新城整体规划的市场评价和建议启动区选址建议房地产市场分析启动区定位启动区物业配比建议启动区物业价格建议启动区物业排布建议启动区物业发展建议启动区的初步经济测算项目研究背景新城发展方向典型案例分析发展战略规划的市场评价启动策略及物业发展建议核心区启动项目建议启动区经济测算（终期）（中期）项目区域规划方案的市场评价及启动策略四大产业结合的国际成功案例三亚旅游市场现状分析核心区启动项目选择核心区启动项目定位核心区启动区发展建议3进行的研究国内外案例研究专家与消费者访谈实地调研与踏勘市场调研工作试图从城市发展的高度和房地产、旅游、产业三方面的深度来制定本区域的发展战略，工作小组在过去一个月的时间里进行了大量调查和研究调研内容：地块交通可达性及现状城市意向旅游市场在售楼盘资源及重大设施建成区现状调研区域：三亚湾亚龙湾大东海老城区房地产策划总监2位地产销售经理6位开发商深度访谈1位消费者深度访谈7位旅游业经理2位……参考性案例10个Bintan，印尼Laguna，泰国Napavalley，美国加州LaJolla，美国加州帕拉德罗，古巴马尔代夫观澜湖高尔夫，深圳碧桂园假日半岛，广州Wintergreen，美国维州Cancun，墨西哥……针对性案例13个夏威夷，美国Seaside，美国佛州云顶，马来西亚红磨坊，巴黎拉斯维加斯，美国桂林，广西圣陶沙，新加坡百老汇，美国布吉岛，泰国中信栖湖高尔夫，深圳PeregianSprings，澳洲SpinnakerIsland，美国RabyBay，澳洲三亚现状研究区域背景研究经济发展和产业规划研究城市规划研究主要区域的竞争分析房地产市场发展研究旅游市场发展研究人口特征及消费水平研究休闲度假区案例研究新城开发社区规划物业设计会展、演艺、影视、选美高尔夫、游艇41匹.新现城朝整膀体贪规丸划乐的粥市康场速评臣价5汇社报少内蚊容—沙—整无体视规象划要的尖市及场拴评酒价项刑目激解坛析坝和笼关赞键福问扎题喝的勇提缓出区蜘域婶竞锹争太关指系纽奉和坟新滩城帮的疫发邮展降方冈向新养城今发夫展燃的佛模照式洪选油择本住项汉目彩的闻规蓬划算评滴价筛和顾建叶议6三蜓亚奸湾佳新尸城伴位寨于初三要亚炕市增主础城原区斗西喘部垮的典海从坡碎组四团袄，宪是餐三略亚笋城界市蚂发衬展忽的剖主届方疯向拖和淹重醒点库区何域完台善“一草城趋五仅镇”的寇城夸镇鼠发雪展恋框筝架佩。粪以田中冈心翻城治区票为醉核胡心钢、脏交汤通北干怕线姿为期依猛托减、丸周合边牙镇橡为俊支灿点,引唇导发和锹培赵育王沿驳海鞭带仗状稀城铁镇索群土的园发栽展,形汪成“组敲团血规禽划命、伞片絮区没发存展”的刻空淹间境格示局辉。通河过吼加还快悬三糕亚端河胶出里海枝口页片见区津、渠海阵坡傻片赠区盯、甘阳介光茧海窃岸投、浇海利坡劲三平亚艘湾神新医城苹区堆、址临够春肌片梦区掌、蔬红跟塘茎湾军、趁六追道荷湾魄等弹大桥的忙片投区应改脂造赞和溪开舅发,推堡动郑市浙区调建保设,增巨强兄中下心旋城笔区灾的拥中丸心墨地墨位咳和喝服炕务蹲功榆能句。—攀—冈《三划亚纽奉市场“诉十课一妙五榜”标规千划婚纲腿要嘱及嚷各冒项膛专绒项石规浪划》7三针亚寒湾千新宿城亚处姻于腥海某坡计片秧区稀的咽二易线税用灰地减，毒规芒划汪为蛋功脊能恐复叠合纽奉型谋的礼现牵代酿化万滨值海在新亡城三孝亚急湾爱新溜城伏位缎于递海险坡狸二鸡线穷，盈由缴于剪在腾三引亚检建纤设晨初邻期乡丰缺藏乏送对智景级观升资歉源语、索生最态弄资嫩源渣的凯统黎筹眠和敲长洗远消考泪虑得，场二张线周地啄缺砍少让沿杆海眉景斧观惠资虑源答。项编目移区蝴北忙靠驰海发榆隐西馋线科公坊路杰，典南文临排三勺亚苦湾飞规幅划魄区A线听道社路牙（犁新餐城战路披）亏，颠东蝴与率三骡亚往老毯机挺场馒相造连填，君西碰接弊三缺亚胡湾谊规饺划姑区杰西桂侧巴西啊线致高者速蒸入仰口雪路仔。东浓西示长9公负里菠，箱南厚北发平傅均以宽7柱0妨0米坦，魄总惕规跃划月用头地芦面专积采为县约7平目方谜公丙里斑。1122343455667788三穗亚酿湾猾新掩城遍的扮定倦位仍：把启三钻湾脾新据新傲城今建辨成铁一昆个疮以序服烫务具业栗、愈休漠闲澡度赵假蛛业傻、疯游特艇取业长、脾居锣住复等伯功凡能钳为送主序体课，荒综梢合玩商工业警、犬旅旨游凉、奏贸泉易呈等练功刺能漆，栋为惊外截来抓旅励游巩者害与浮居推民这提惠供楚新瘦型陡旅您游紧娱深乐翻度亏假糟消溜费解服耽务煤的现惯代立化司新跃城。—坟—肾《三来亚刘湾肿新遣城拼控晨制益性写详块细煌规倘划》8地火块豆内蝇部推以返农亩地根为皆主泡，佣目计前泊鲁蚂能记已旱取危得被南育侧龟部躁分暖土醒地劳权贡属氧，桌其形余猾土厦地耀尚谎在覆确羊权葵过蜡程绞中三免亚葡湾雕路地屑块谢实盈景地侦块沾实茅景内啊部鹿道膀路犯实半景拆拢迁峰实凡景地捐块滑内塘部匆：地絮块正目筋前居主煎要妥为增农纱地肢，见地题势公低锹凹皇，赵与答周坝边榨地美形养存碎在1米倒左佩右腹的烛高有差地；地旗块企内邮存籍在贫一漠定漏量么的匠拆雄迁亲；地帐块滔内扑已老完唱成宝一钳级命开泳发葵，滩主豆干昨路横网病和籍相茎关茄管福线订已碰经倡铺抓设枪完花成山；全够部韵土常地务中弱目傅前塔已涉经览明若确撤了1带1妻3葬2亩择的汗权嗓属脊，犬其蹦余缠地吃块证正挣在洪逐皂步厨征侍用疲（悔红隐色鼠为鞭已架取讲得绕地胸块担，驱黄萝色絮为僚正纪在宁征破用鼠地学块膀）项号目拔现姐状2项7师98咽0越44背96势0车64惊5铲05烈0武8地角块扩南慰侧县一续线炉公拿寓地吵块柱南椅侧较一蛙线接公棚寓9三版亚祥的浪开婆发蔬建否设裳将芦进牌一爸步淹加出速卸；总近肌期贺各镜区己域茧项当目凡独森立垃大率规葛模克开狡发亮，供使芬得钱三简亚凉湾互新块城匠建互设升可项能漫面掌临菠供搞给窄激供增影和拳同棵质嚼竞醉争赠的寺压缠力总体规模整体定位近期开发建设三亚湾新城6.8平方公里滨海新市镇，中心城区旅游综合配套服务基地启动区和美丽城核心区阳光海岸（凤凰岛）阳光海岸3.6平方公里，其中凤凰岛0.3平方公里阳光海岸定位于旅游综合服务功能区，不夜城；凤凰岛定位于集休闲、度假、商务、娱乐于一体的热带滨海商务度假岛现阶段主要完成安置区建设和公共配套设施建设凤凰水城2.1平方公里大规模围湖水景居住社区将建设休闲商业、纯水岸联排别墅、滨水情景洋房、酒店式度假公寓、学校等社区综合配套亚龙湾1000公顷国际化海滨度假区主要是2线地区的别墅项目，在售3个海棠湾153平方公里国际专业化休闲旅游度假新城目前片区还处于整体规划阶段红塘湾3800亩世界一流纯粹休闲度假别墅区目前片区还处于整体规划阶段鹿回头半岛2.98平方公里多功能、多中心、复合型的半岛旅游度假区一期工程将建设高尔夫球场、会所及部分房地产山水国际城2351亩生态型、园林化、复合型、国际化的现代化“山水国际村”11万平米，包括别墅，多层住宅和酒店式公寓海坡一线用地--主要面向国内客户的旅游度假区10个房地产开发项目1排9诵9吗9年《三搂亚摆市柜城店市男规绑划穗修坝编》指梨出:未谋能若严荣格朴执雨行际规蒙划纲，袭在此不裙应撞开灶发失的柱地叫段章进多行块建非设佩。持有裤些额地仓方役土虽地迎开境发慰强妇度暖大记于道规柳划各容嫩许遇的伶开直发耳强崖度永，捡建色筑坟过放于尸密缠集楚，彻严康重削破牵坏供了拣城贴市咳环叮境帅。2理0志0猛6年叮薪率一取轮斧城部市脾规炎划窑：舌三是亚搅城殃市颠规网划武思薄路国将优实疼现问从影“数收尤缩反整宁治白”防向姥“岸拓手展桂提册升喘”究转库变贱。“滥十划一软五直规摩划决”藏：赴旨让在2令0归1典0年鹅建吗设貌成护琼家南谈中注心能城棋市染。1氧0优势劣势大环境位于著名的旅游度假目的地，经过多年持续开发，且客源广泛三亚尚非国际一流的旅游目的地区位近邻机场和老城区，交通极为便利与主城区有8公里的滨海军事用地隔离规划建设政府建设的重点区域，区域定位明确各区域独立盲目开发，存有恶性竞争风险资源条件区域周边景观资源优越，旅游资源丰富正南面海景资源被高层建筑阻隔四面环路，区域的进入性良好距离机场较近，需要降低噪音影响配套条件区域具备了较高的知名度，并具备一定的旅游配套条件周边生活配套条件缺乏；尚未形成度假人气和氛围项四目冒界箱定项萄目德初盘步恭界怎定导：恰本加项免目挎为购国疗际岁级辰旅娘游膛度勾假午目窜的考地善的挤中趴心岔城努区令新资城静综糕合苗开兆发指项蛙目位开于腹著削名汁旅辫游途度住假误目出的这地处唯于蛾主察城喝区做，睛毗范邻质旧家城乳区交铜通应条淡件拐优渐越二脂线垒海静景轻地酬块周似边插景崭观尾优啄越乡丰、临旅维游事资斤源衬丰梦富具案备丈一释定榜的作一红线挪旅盲游渴配京套挽条匆件破（葱交召通/酒知店炭）大然规兰模高的趴新肾城昆开茫发纺项壁目项勒目欢界撤定裂：1崇1对蓬整嘴体危规坦划匹市另场处评撞价去所汪要续解尼决内的昨三疾个勇层唇面索的逗关厕键甲问全题面址对识三辜亚开市瓣新岩的梦规殊划忌导瓜向挤和哭大免规农模祥的档开捧发邮建类设袄，路海摸坡捆地柴区色如盯何溪立抛足浓自防身友优炕势届，宿扬祖长它避磁短幻玉，碗跳屿出丽同兆质炕化锻竞神争稍，焰并霞发弃挥住持覆续橡性流竞奖争阵优鸣势得？三穗亚诉湾饭新蝴城威缺闭乏稳一炕线返海著景孩用鸭地朱，椒如诵何凑通斥过捡规坑划能来道增鬼强削区盛域灭价床值忍，蚊降毫低琴和团消坟除苦自卷身暖劣违势昂？问宅题1问椅题3三男亚的湾阁新饮城脊如头何弄通诉过翠规总划桶来案推蒙动纷区据域蹦价秆值经最风大衬化闻，踪蝶并破主位导嚷海天坡浪及绕其受周愤边船地哲区弯的狸发提展钱？问松题21咱2汇衣报茅内荡容—准—整底体童规袭划到的嫩市懂场孕评把价项烟目执解学析祸和醉关幼键侧问息题枣的铲提凭出区金域侮竞充争晋关班系慢和豆新淘城距的沃发逐展糟方摸向新杠城样发蜡展翻的芒模华式存选锋择本论项惰目榜的糊规蚁划婚评棋价向和拳建集议1阁3国顾际寇旅片游淡度巾假厅目烤的卷地齿的羞分帜区佣发诊展皮规尚划歇借爆鉴本得项然目勇面楼临驼的膛宏论观昨环向境本禽项膛目钉面贡临暑的狸区排域墨规除划或背散景取和绪机品会区夸域毫竞煤争决的惨层底次本序项华目池的赌发叠展姥方藏向2、氏区捐域哀竞暮争太关恶系梅和过新小城胁的碎发划展遣方校向1明4国郑际斩一艘流倍旅恒游溪度湿假果目炕的盏地好的荡可障持俊续厘开浓发侍得全益腰于垫新卷城拐与属其波它养度减假敬区阁形痛成像功当能裤互枣补努，漠并天坚祝持框完税善地市深镇然功嘴能在臂开贴发川初工期玻集际中研资究源化发忌展般中我心南旅杆游齐度疤假波区替；中愧心蹄旅毯游罪度剥假壮区所逐淘步惕向秀旅发游筝配史套岁服茶务俗中略心喉转惯变肢，龄并轨最些终节成晶为竖旅洞游杆目暖的色地旅的很中教心摄综洞合素服庄务该城总区勉；逐理步颤开晶发慨中阔心寨旅奏游松度披假感区肥周薪边然地禽区独，罪使哑其休成诸为哗高轮档职的希低化密戴度潜度累假紫和尿居奏住锦新尝城喝；中叫心季区售与破其享它率旅傻游荷度管假幻玉区倒域味开店发贞区辛形枯成扯明登显漏的愁功耽能活错锻位崇，员以模建丑立享可冠持简续托的她竞冠争呼力扰和束影社响籍力喷。国由际魄案并例听在活整饰体宽区雄域沃开浮发拍上赶的妻经尘验分黑区霉发召展隆规杂划床借旅鉴1袍5国栽际猾滨梨海星度佩假角目丝式的设地宣的汤成揉功市案支例妈共僻同姨揭炊示姓，污旅朱游吓业余带努动严大欠旅个游源产浑业粮群煮形壮成算和研新污城蛇市堡的怒最辜终皇繁沉荣债，算是伤一卡个谱动爷态跟的灶发雀展箩历脑程一汉流造滨途海阶旅完游红度神假辰地谎为液谋拨求爹可讲持愿续拉发修展另，絮均膊形余成紫了糕深泉具桃竞犁争兆力安的些大瓜旅腊游疗特化征在倡一葱流盟的割海正滨枯资痰源储条批件这下蕉，启根己据曲市费场纠需盐求仅提股供维多辅种较旅通游脸度筹假魂活笔动窑组杜合奥，乡丰力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目前旅游以一次性消费为主近三年开始起步，目前配套缺乏以国内旅游度假为主,酒店价格较其它区域低本地人居住区，配套成熟，但档次低端，环境杂乱旧改项目为主

目前配套成熟，但较为杂乱

目前一期已成规模，高档次的酒店林立，但相应配套不足远离居民点，相对独立的度假区目前尚未开发城市发展备用地主要功能传统观光旅游、民俗风情会议、休闲度假、娱乐居住传统旅游区休闲度假、会议顶级度假、娱乐客户国内团队客户为主国内团队、散客，少量国外客户本地人，常住的外地人国内团队客户为主，少量俄罗斯客户国内散客、国外度假散客国内外顶级客户特色宗教、长寿文化、少数民族风情海景资源、GOLF便利的生活环境和配套海景资源绝佳海景资源、GOLF绝佳海景资源片区规划功能定位

观光旅游区主要以景点观光和主题公园的建设为主

以旅游配套服务为主并辅以居住功能的超大型新区全市行政、文化中心旅游服务基地体现热带海滨旅游城市的特色大众休闲主题的中部城市旅游区面向国际和国内的度假区

国际性旅游度假区未来国际性旅游度假区未来发展未来人文旅游和度假区规划期内三亚市主城区集中发展沿三亚湾地带，未来发展势头好设商业、娱乐设施为主的中心服务区，为国内外游人服务主城区作为三亚大旅游系统的中枢，游客必经之地，承担三亚旅游业的组织、交通、接待服务的重要功能突出度假功能，清理区内与度假无关的项目，控制开发强度，完善设施规划期内大东海以改善环境为主，形成高品位的度假区，不再批准新的项目

未来二期待开发，发展潜力大保留自然特征，突出山海情趣、回归大自然的感受，避免形成滨海城市地带的印象海棠湾区作为生态保护用地。规划海棠城需进一步进行技术论述和可行性研究等前期准备工作，在近期内不会有大规模的建设3思6三搞亚棒中泰心偷城球区颠与尊其珍它新度早假搭基集地左之念间夫已徒形书成罪了尺初罢步躺的嘱功遍能榨区喜分抖，谎中裤心吸城架区罪未治来痕作轮为忘度遥假禽配骨套冈服贝务卧基业地言的浙功虽能葵将气进椅一柳步骗强井化三意亚笋各畅组攻团淡的进发靠展状现男状蚊：覆三赔亚桶湾蒸海材