合富辉煌-淮南老龙眼区域开发思路项目研判报告-

淮南老龙眼区域开发第一阶段工作汇报合富辉煌房地产二零零七年五月呈：淮南矿业集团生态环境开发有限责任公司老龙眼项目印象—可建设用地范围—项目总用地范围舜耕山项目处在一个基础落后，但正在快速崛起的矿业城市城市中心区域的边缘旧改项目，新旧协调需要解决项目建设规模较大，市场需要准确判断地块分散，面临整合的挑战项目的问题解析委托方意识到的问题：项目：偏、散、旧市场：未来竞争激烈企业：相关经验深层次项目需要解决的问题：对矿内矿外客户的理解与关注对区域的引导与包装如何做市区大盘怎么实现更高的经济效益对城市发展的理解对城市的消费力的理解与判断对所谓竞争的判断对自身的再理解，剖析系统的开发思路大盘的做法具体对于散旧问题的解决方案规划方案的调整可实现的财务分析本次顾问工作需回答的内容对必城浮市捕发膀展纠的历理低解对烂城音市搂的骆消恨费停力趋的有理掠解括与侧判轰断对沉所康谓到竞帆争叹的煮判裁断对崭自构身脱的贪再肉理蹦解起，驴剖个析系耐统喝的怖开浑发锐思部路大奖盘歪的琴做洞法具遍体肿对购于厚散彻旧真问旋题查的绩解调决配方碌案规焦划鸦方贝案榴的梯调贿整可怨实盘现晨的屯财醒务或分互析项娇目槽的政问拘题义解般析资丈源猜城权市刑的默发荣展鸡脉屡络对挪产储业芽发像展汗现货状赵的因理口解棒，迅房犯地东产孩行扭业玩影巡寿响矿旦与酬非袭矿杯体肝系梅的笛消哀费可分矩析供疏应燃与饿需粒求颤量玩的泥对赞比足分乐析诞，躁可璃进欠入婚细厉分饥市符场目坊前泻的邪竞描争汇水灾平药和丸可互超尝越鉴的壤空挖间未剖来改几扣年缺内龄的窗竞推争有格示局飘，圾可匆能惨性倚假剂设项检目披区穿位梢属件性校的质界恭定分匹散分地坚块钟的纹价巨值县判抬断亚，伍优方与钳劣服的盛权亡衡统弃领陈全抚局隙的盈发夺展岗理然念大朴盘舰特侦有堪的万市芦场趟、右客姜户米和亲品垂牌日策馅略典规蕉律不史同除区群位妙属祸性星的疤价团值豆实数现百方述式软票性北形耽象验与圣硬徒件巩设登施局及商功按能变的妙协唱调技窃术浑性循的姨解悔决屋方茧式则与耗社草区虽活婶力拖的候改皮造崖手巴法主劳题若指待导赛下临的皂公兴建益、良建屿筑疑、搜园在林删建璃设浮方挖式物左业垫类扑型缠组抓合诵和员户芝型雨配毫比合抚理监的妄分缠期益与轮开除发究节垫奏话，思效锡益持及督风扬险第蕉二世阶扮段械工肿作锹：方控式惭：微案掘例朱考百察织（滚新犬加冶坡染/泡香淋港穴/亩国稼内榆）多，芦旧编改尊技籍术椒顾疤问说，器大壁盘债专际项鞋研绞究时漏间衬：隶5依月神1货5良日扒-仆6疲月此2牙0澡日资稳源氧城鞠市惠的袄发似展让脉稿络对萝产汁业辽发亦展话现浇状伤的乖理寇解剑，匆房嫂地易产走行肃业耀影砖响矿皱与撒非轿矿泡体且系阴的肉消萍费秧分磁析供谦应缝与垮需晚求衡量截的圾对缘瑞比些分束析目泼前蚊的寨竞防争悄水舟平窄和吨可非超李越沉的圈空霞间未离来令几坛年盏内纺的妄竞浴争菜格本局必，部可民能签性萄假滔设可俱进联入节的梯细幕分稿市钻场秘判军断分阁散修地访块秀的邮价酸值揉判腰断顾，拜开今发闷方秋式液比吧选统她领谁全啦局罗的营发宝展猫理宰念大桥盘耍特宿有剪的餐市装场傅、改客赤户茧和距品菜牌羽策乌略没规蜜律不倡同您区索位境属岭性阶的款价辟值随实秃现另方玻式软秀性鱼形奏象叼与糠硬扫件柔设塘施毅及维功妖能淘的辨协诊调技配术盾性赖的递解贤决唐方传式男与锯社哀区强活葛力戒的简改饲造吨手沙法主带题循指厚导绿下持的畅公谎建父、妈建恼筑警、怀园粮林启建岗设监方歌式物尊业吊类确型匙组海合招和壤户徒型探配堡比合漫理考的央分缝期告与付开善发义节述奏强，啊效猎益冈及纷风哨险城麦市客秀户市骆场发滴展远初膝判开内发致思郊路大回盘胳借烘鉴旧辜改坐措野施规债划羞指飘引投贿资队分枪析第笛一筛阶厌段避工叠作否：方漆式轻：醉实貌地戏研晃究宽（烘城怕市材/愿矿柴务外体揉系雾/袖客伙户僚/划楼泪盘催/须基茂地董）凑，兽统超计笑分而析势，饭过报往染研椅究途参千照啊…叛…时在间竿：睬4是月好1绑1齐日贩-设5雹月艰1择3孔日第基三荒阶攀段辅工陡作竞：方独式凑：恩研饭讨愈，舒跟侮进时打间掩：暗6交月棚2灾1查日化-女7浊月返2统1慎日项竭目痰的奏问究题墓解浆析项庭目漏区串域栽开躬发绝顾找问刷时右间夸阶截段4摸月5话月8庙月7挤月第靠一换阶卷段第盼二瓜阶墙段第扑三衡阶犯段6玩月进入营销跟进阶段城市，市场，客户等方面的分析与研判实地调研，整理分析5月18日提交《第一阶段工作汇报》

考察案例，专题研究6月20日《第二阶段工作汇报》

定位，大盘策略，开发思路，规划建议7月20日《第三阶段工作汇报》

规划设计跟进，财务分析等第擦一缴阶粪段睬工连作挥所继需馅解猫决紧的酿问杂题资枪源侮城场市穿的贤发我展爱脉答络对碰产岭业崭发正展苗现内状堂的洪理遣解顶，沉房漠地库产夜行市业最影脆响矿坟与蜘非汽矿责体该系罗的眠消勒费灿分终析供惨应煌与议需糊求舞量德的乳对网比臂分可析目歌前柏的独竞治争邮水查平薯和阴可爷超祥越砌的香空偏间未蹦来唉几妖年亿内胖的睡竞着争渐格秩局喂，已可湾能紧性缴假嫌设第催一衫部肯分墨：锅城清市第亡三驾部逢分俭：债客占户第井二彩部间分腰：微市盟场第胃四梢部哀分薄：删发矿展犁初竿判可圾进娃入轰的赌细厕分余市额场还判还断分外散猴地犬块歌的调价蒸值息判员断送，继开涌发果方光式朵比众选淮衡南拢—转—际因的“称煤颈”拐而铜发但展戚起暗来绿的侨资集源纳型舒城此市2尤0琴0东2尘年汇起课，爪国名家非开是始典开龙放化煤俗炭脂资臭源邻市敌场缩慧。泊由很于茶能抬源鸟的盏稀份缺遍价州值巡寿日莲益舍突但显丸，油城衔市桃经候济漆有逗了维极似大叼飞疤跃摔；喉城允市通也刷随络之鞭快厘速尊发旗展清五末捷民扔初1堂9胶3塑0咐～僻2征0呀0熄1在歇淮皇南扩发稼现层煤安矿洽，可并帖开外始辛零锹星扮的卧采卫掘1字9唯3碰0谱年叹，纷国袖民评政宁府蛋在缸九逐龙答岗纵设孔淮县南场煤牛矿据局督，断标色志慎着漏现粪代参“虹淮犁南芳”贸的愁开遍始由作于骄对拢资涌源耕的按粗蚂放佛使少用迟和解浪换费避，绝煤咽炭锅资雅源谎价累值莲未劳能镰体谎现梳，假城灾市映经阶济拐和魔城瓣市荷发室展姐速酱度宇相服对型缓叛慢2济0榴0写2鲜年锁至逗今近仓年证来偏，初能贩源领经宽济马的晃变罗化仓极桑大当地社刺就激傻城屑市泳经丝式济好快乳速芦增遵长城市合肥安庆芜湖马鞍山阜阳淮南亳州宣城黄山池州2000年GDP(亿元)324.7252.4200.6126.2200.5126.0160.1160.481.358.1全省排名1341251310915172006年GDP（亿元）1073.9494.4479.7428.9378.4302298.7287.9187.5130.1全省排名123451112131617长放期躬以耳来阀，傍煤拦炭捷产肤业唯受睡计堆划便经脑济萄制捞约睡，赶价辆格绣受迷国昂家来控稳制宿，尝淮天南剪经栏济巡寿发友展兼较陡为忍缓思慢进肆入谣0限2散、缺0翼3斗年挤，运随挣着侄国颠家当放喉开秩煤奋炭加市份场纵以蠢及默国旷内柳、惯国葛际乎能胳源芦紧承缺孕，陈煤离炭浓价耻格新快粥速蛇上贪涨丘，舍淮魔南果经侨济董也销开唱始兄飞苹速热发锐展但荷目虾前醉经姿济若总着量蛇仍脖较膜低胖，刊处争于泊省快内鱼中默下详位漂置9纳6标～末0影6霸年蝇G臂D员P务总塌量莫（喂亿待元捡）安勇徽牢省躲城挠市霉2蛮0垂0晒0赏、搁2演0墙0北6画年赖G糟D张P颈及幅全伸省净排兄名故对拖比资念料难来冒源溉：盐淮店南米统华计泻年展鉴宽2隔0勺0餐6转&饲统晋计旅公堪报屑2熔0根0属6资织料仓来盖源问：喇安羡徽近统背计挖年南鉴施2钢0院0焦1或&柜各阶市建统初计酷公夺报碰2航0越0束60耕1居-颠0撑6昨年楼淮含南英市胖三拳产躬结学构孝比净例击变络化“堆煤闷、典电察、烧化循”仍是绩淮帽南重市朗的稍绝画对孟主丹导剂产薄业资笛料煎来躬源扯：扛淮时南纵统慈计送年月鉴冈&建统符计港公使报批2惨0建0盲62俊0伤0恩5孩年悬淮愧南退工厌业稻生押产薄总蕉值南构法成三克产燥结注构次中陪，建第骑二比产泼业跃占岭据杨主期导摆地闭位第宝二益产钉业抛以检煤撕、快电捐、谊化燥三懒个贡产冤业峰为析主渐导释。北2阔0哈0交5碍年哭，雄煤发、连电跃、脱化武三弦个盘产抗业汗产脏值堪占彻据见工桨业障总米产逗值蚁的胡8答6泄％城历市抛固形定既资剖产拣在映0乘3数年旅后卵飞净速恒增折长轮，达工伸业归增丧长馅成磨为蛙主迟要沟动记力脱，题城相市候基缘瑞础夹设宽施第建辅设碑投哈入远有来限城市合肥芜湖马鞍山阜阳淮南大同唐山晋城鄂尔多斯2006年固定资产投资（亿元）825287262151198160765164596增长率66.5%30%37%20％54.2%5.6%20.4%32.7%55.2%0犯3护～浓0遥6唐年临固蠢定康资唐产耗投沉资喇（善亿仙元豆）资喇料标来乔源碍：虫淮域南半统跃计陆公离报把2很0跌0吨3陷－扛2色0阀0役62亭0第0悔6叙年攀安稿徽旨主绩要践城阔市对及球国缩慧内轧主纪要昏煤凝炭需城才市固固陶定陶资姿产固投默资锅对盼比资汤料怎来敏源烂：运各熟市礼统韵计仿公坛报劈燕2赶0拖0乒6由有于莫以烘煤砖、画电墨为障主锹的吩工苗业酿投矩入缴大饿幅拌增梦长希，速2述0眉0器3救－雹2屿0斜0骗6起年档淮浪南盈城插市守固腐定六资守产挽投抓入第有背了祝极望大券的档飞藏跃但辨城伍市怪建在设微投姑入萌增增长续有绕限纸，床其送占捷固腿定陵资遵产抽投脾资斯总庭额苗的腊比喝例委停坏滞破在苏较礼低承水萝平城瞎市宫居伸民饮收送入甩迅垂速粒提串高腐，集为栗房液地告产妨发倘展苗积锦淀私良寒好番基议础城市合肥芜湖马鞍山铜陵淮南大同唐山晋城鄂尔多斯人均可支配收入（元）110131084113705112801066011759123761013213000同比增长率13.7%12.6%14.8%18.4％24%10.4%18%13.7%17.9%9裕6急～栋0秧6索年萝人嫂均匀可暴支钩配裤收既入清（创元储）资聚料晕来叛源如：话淮先南梅统郊计尸年旨鉴敞2裹0牙0夜6溉&焰统坊计欣公冲报额2壶0推0逗62宋0谱0扬6先年杏安之徽腔主联要虎城收市刷及杆国完内颤主凯要判煤辱炭矩城骆市难人笔均伏可占支写配晚收碗入腹对荷比资足料配来跟源望：付各马市永统记计暗公屠报忌2筋0层0垄6居光民失收旱入翼水行平昆长射期视处殊于错较迅低匙水那平申，瘦随光着谦近梅年昌经径济夫高膊速刷发虏展泼，宋居厌民禾收摇入味快私速吧提栏升逃，休生作活说水词平乞大纲大垫改赚善居凳民较人悔均笼可存支叨配叠收贩入咐已规从闪0疫1捕年瞒省顶内将的呢最否后让一炮位尽迅蜂速米上真升遮至第扒五治位，开2秃0肚0外6赞年坚全恭省增桐速蛇第羽一，隙也绞远关高泥于吊国横内勤主和要抵煤洪炭浩城柔市居未民载收偷入虾迅房诚速诉提演升这，俩将鉴激孟发播其乞消虎费同需膜求年，逼有小效街支微撑寇房状地休产卡市肯场泊的搂发扮展平均工资（元）增幅（%）总

计1262224.19

1、采矿业1794323.06

2、电力.燃气及水的生产和供应业1255555.94

3、公共管理和社会组织1030711.36

4、房地产业

971911.55

5、金融业960912.06

6、信息传输、计算机服务和软件业9438-16.79

7、建筑业938448.13

8、教育93798.09

9、科研、技术服务和地质勘查业892424.66

10、卫生、社会保障和社会福利业869617.81

11、文化、体育和娱乐业841564.24

12、租赁和商务服务业756032.78

13、居民服务和其他服务业

755021.05

14、制造业661634.77

15、水利、环境和公共设施管理业5948-11.06

16、交通运输.仓储及邮政业545859.09

17、批发和零售业5421

27.19

18、住宿和餐饮业

4873

1.94

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计1262224.19

24.191.采矿业1794323.06

14.31其中:矿业集团2260828.08

10.902.制造业

661634.77

2.413.电力.燃气及水的生产和供应业1255555.94

2.404.教育

9379

8.09

0.915.社会保障和社会福利业

869617.81

0.916.建筑业

938448.13

0.847.公共管理和社会组织

1030711.36

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