XXXX1102-济南-奥体天泰广场项目整体定位与物业发展建议N

版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。济南奥体天泰广场项目整体定位及策略谨呈：奥体天泰集团报告目录Part1.Part2.项目本体解析济南市宏观市场研究Part3.东部区域市场研究Part4.济南分物业市场研究Part5.项目整体定位及发展策略Part5.项目产品建议本体条件1本体。项目资源条件如何？项目属性是什么？4项目区位项目位于济南东部奥体片区核心位置，奥体片区是城市规划发展的重要方向，规划利好，区域优势明显奥体板块高新区板块火车东站济南遥墙机场经十路城市中心区项目位于济南市东部片区的奥体板块，作为政府西进东拓的黄金地段；位于奥体文博核心区范围内，未来济南中央商务区，区域商务、商业物业发展前景良好；项目南侧为省城第一大道“经十路”，经十路贯穿整个济南市区，并与济南市区内的多条南北大道相连，起到了改善济南交通状况的重要作用；沿经十路至市区核心约10公里；距机场30公里，距济南火车东站约13公里，交通极为便利；5交通环境奥体东路舜华路舜华南路经十路规划路旅游路项目周边交通环境优良，紧邻城市主干道—经十路，通达性好项目周边交通环境优良，通达性极好，道路网络规划完善；项目南侧为省城第一大道“经十路”，经十路贯穿整个济南市区，并与济南市区内的多条南北大道相连，起到了改善济南交通状况的重要作用；北依菠萝山，具较好景观资源，具备良好居住条件；项目东侧是舜华路，联接奥体片区和高新区，道路状况良好；地块北侧、西侧、中部未来都会规划项目内部道路；6周边配套龙奥大厦奥体酒店奥体中心省军区省立医院中澳经贸中心文博中心经十路紧邻奥体中心、行政机关、金融办公、国有集团企业、省立医院东院，体育场等城市高端公建配套齐全济南市政府济南奥体中心7地块技术经济指标地块一地块二地块三地块四D地块草山岭居委会地块占地面积（㎡）地上

容积率地下

容积率地上面积

（㎡）地下面积

（㎡）总面积

（㎡）地上楼面地价（元/㎡）地块一（住宅）B地块744002.71.2200880892802901604053.00地块二（商业）B地块1520062.491200364801276801824.00地块三（住宅）C地块2560031.476800358401126403648.00地块四（商业）C地块660062.43960015840554401825.00地块五（科研办公）D地块187006.021.27112574237491363231818.00合计140500

521054201189722243地块较为分散，中部被回迁房分割，商业不连贯，容积率偏高地块三、四为净地，较为平整；地块一、二上仍有构筑物，拆迁量较大；整体地块较为分散，中部是回迁房，将地块从中分割8项目条件分析1、区域价值高，区域认知度高；2、东部规划利好，城市高端公建云集，奠定高端配套品质；尽享奥体文博片区配套；3、位于济南东部核心区，紧邻济南市第一大道经十路，交通畅达，具备良好的商业、商务价值；4、景观资源：北依菠萝山，景观资源较为丰富，风水绝佳；有利条件——项目限制条件——1、地块不连贯，中间被回迁安置物业阻隔；地块现状条件商业集中性较弱，商业部分被分割；2、区域规划利好，区域配套正在逐渐完善，生活类配套有限，高端居住入住较低；短期对于商业氛围以及消费人群有一定影响；3、经十路道路宽阔，车流量大、车速较快，很难留住人流，不利于沿街商业发展，需设置缓冲地带；项目占有优越的城市资源条件，居住及商业、商务物业发展前景良好，但现在及未来商业及商务类物业竞争激烈9项目属性界定

——济南城市中轴线、承接高端城市配套、大规模城市综合体项目目标解读2目标。开发商意图是什么？开发商最关注什么？基础目标收益目标在充分实现快速销售的同时，深度挖掘产品价值；企业目标企业战略尝试性转型，提升企业竞争力，树立企业形象，打造企业知名度。从集团层面出发，全面实现快速销售，保证项目整体现金流；开发商目标解读增强企业标志性挖掘价值保证速度在实现快速销售同时，挖掘、兑现物业价值，实现项目整体收益性；以绿色、生态住宅产品为企业特色，提升企业品牌、美誉度，实现企业差异化、优势化的企业形象以实现速度为核心诉求，保证综合体可销售物业快速回线，滚动开发，保证整体运作现金流；

基本目标收益目标战略目标开发商目标解读自我实现溢价目标速度目标基础目标市场美誉度，提升企业形象挖掘价值保证速度抵御风险对于城市综合体物业，选择抗御风险能力最强的物业，实现风险低的物业组合；在保证一定速度的同时，尽量提升物业价值；从公司层面，提升企业品牌、美誉度，实现企业差异化、优势化的产品特点；开发商目标解读速度第一绿色体系Q1:住宅产品产品水平如何？如何实现快销？Q6:从居住物业、公建物业在产品上如何互动与分工能够实现综合体整体价值最大化Q5:各物业市场如何在运用绿色、生态元素？如何实现快销?P1：济南市城市区域研究区域机会研究P3：客户体系研究住宅、公寓、写字楼客户研究以及商业三维客户研究P4：各物业市场竞争产品研究产品平台水品研究P5：借助全国视野，寻找典型项目能够借鉴的核心关键动作；案例研究做快项目问题解决梳理开发商目标解决方式目标分解提出问题整合互动P2：济南市城市物业市场研究住宅、公寓、写字楼、商业产品研究P6：国内典型城市综合体研究，绿色主题综合体如何实现整体价值？Q2:公寓产品产品水平如何？如何实现快销？Q3:写字楼产品产品水平如何？如何实现快销？Q4:写字楼产品产品水平如何？如何实现快销？宏观研究3宏观。西安宏观经济发展状况？16线索二：结合市场环境，判断各物业类型市场的发展机会城市宏观背景与区域价值解读各类物业市场环境分析线索一：站在城市与区域发展的角度，判断项目价值城市区位解读济南是国务院规划环渤海经济圈的核心城市之一，同时具有北承渤海经济圈，南接大长三角经济圈的功能，城市地位不断加强与升级济南之于环渤海经济圈是支点性城市和连接性城市，它南面紧接中国经济最发达的大长三角经济圈，是南北经济融通，东西经济接轨的核心城市。济南北接京津唐，南接长三角，西连黄河中上游，东连胶东半岛，在全省处于承东接西的位置；在全国来说是连接华东与华北的门户，是连接华东、华北和中西部地区的重要枢纽，京沪锁钥；位于环渤海经济圈，是黄河三角洲最大的中心城市。18城市概况济南简介：济南，又称“泉城”，是中国东部沿海经济大省—山东省的省会，是全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是国家批准的沿海开放城市和副省级城市。总面积8227平方公里，人口596万，其中市区人口260万。济南是“全国城市综合实力50强”和“全国投资硬环境40优”的城市之一；济南经济发展概况：区位交通优势：济南是全省铁路、公路、航空的枢纽，铁路通往全国各大中城市，公路辐射全省各市地并与邻省相连，济南国际机场与国内外40多个大中城市相连，经营客货运输和通用航空业务；科技创新优势：高等院校众多，科研机构密集。现有高校18所，在校大学生超过20万人，科研机构200多个，能够满足各类企业、不同层次的人才需求；产业优势：济南是中国重要的工业城市之一。电子信息、交通设备、家用电器、机械制造、生物工程、纺织服装等六大主导产业在全国有着举足轻重的地位，具备承接国际产业特别是制造业转移的良好条件；开发区优势：济南市现有国家级开发区2个，省级开发区4个，其它各级各类开发区、工业园18个。投资环境日益改善，正成为外商投资的良好载体；投资环境优势：全市正在牢固树立以投资者为中心的服务理念，正在形成高效廉洁的行政环境、公开稳定的政策环境、统一透明的法制环境、公正有序的市场环境和亲商、安商、富商的社会环境优美平安的投资环境；济南是山东省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，并作为区域经济中心辐射能力和影响力都在大幅提升19济南GDP及固定资产投资济南市生产总值及固定资产投资逐年稳步上升，房地产投资额占固定资产投资额比例呈上升趋势，城市经济健康发展济南市2009年生产总值达到3351.36亿元，比上年增长12.20%;济南GDP排名全国第21名，山东省内排名第三;2006-2009年，济南市生产总值呈现稳步上升的状态;2008和2009受金融危机影响，增长率略有下滑，但仍处于10%以上水平2009年济南和邻近的青岛、西安、郑州、石家庄GDP增长率分别达到12.2%、11%、14%、12%、11.10%;与其他各市相比，济南经济势头显现稳健姿态。济南市固定资产投资逐年增长，房地产投资额占固定资产投资额的比例呈上升趋势;房地产投资额占比从2006年的15.7%，上涨至2009年的20.1%，在增量固定资产投资中，房地产贡献逾三成。济南GDP及固定资产投资济南城市化进程处于加速阶段，房地产市场进入高速增长期2007年至2009年六大支柱产业增长率比较图产品名称单位2008年比上年士％重工业产品原煤万吨263.85-1.7原油加工量万吨466.147.7发电量亿千瓦时124.02-4.1钢万吨1124.99一7.4钢材万吨956.07-11水泥万吨724.536.1金属成型机床山口2693.5发电设备万千瓦713.68-5.7光通信设备万台2.539.1载货汽车万辆10.646.2轻工业产品纱万吨9.31.7布亿米1.39-48.6乳制品万吨32.5119.2软饮料万吨47.0116.0卷烟亿支472.535.3微型电子计算机万台42.2435.1摩托车万辆1189.8塑料制品万吨26.23-3.2济南规模以上企业产品产量情况结构转型升级步伐较快。三次产业比例由5.8：44.1：50.1调整为5.6：43.4：51.0。截止到2009年，济南六大支柱产业发展态势较好，其中高新技术产品增长较快，微型计算机42.2万台，增长35.1%；电子计算机8.3万台，增长35%。支柱行业和大型企业集团平稳发展。产业发展平稳健康，三产比重日益增强，交通装备产业、石化化纤产业和机械装备制造业作为现实支柱产业，城市经济发展稳定城市产业现状2007年2008年2009年济南三产结构，三产变化可以说明对于写字楼的带动居民收入和消费稳定增长，社会消费品零售额总量及增幅连创新高，为商业发展提供足够支撑济南市人均可支配收入在近四年呈上升趋势，2009年达到22722元，比08年上涨9.2%;与邻近的青岛、西安、郑州、石家庄市相比,济南市人均GDP处于领先水平;社会消费品零售额自2006年起持续增长，2009年社会消费品零售总额达到1587.3亿元，增长17%这些都将为济南市商业的发展提供强有力的支持。社会消费23城市空间发展旧城改造中疏西进东拓北跨南控《济南市城市总体规划方案》摘要：2020年中心城人口规模将由2005年的290万人增至430万人左右；中心城建设用地规模将由2005年的295平方公里增至410平方公里。

中疏：指城市中心区进行梳理，展现泉城特色风貌带的魅力。南控：指严格控制向南部山区发展，保护城市之“肺”和泉水命脉。北跨：指时机成熟时向北跨过黄河发展。东拓：打造制造业发展走廊，发展东部城区的东部产业带。西进：指城市进一步向西发展，在长清区基础上形成以科技教育和高新技术为主的西部片区。济南市制定“东拓、西进、南控、北跨、中疏”战略，意在拓展城市空间，使得城市整体发展平衡24城市空间发展指导思想：以交通、科教为依托形成集三产、商贸、高尚休闲于一体的城市副中心重要举措：高铁枢纽综合区张庄机场搬迁大学科技园园博园核心价值：自然环境商贸三产科教人文指导思想中心城功能梳理将原有制造业及传统服务外迁，重点发展现代服务业，进行产业结构升级重要举措小清河改造华山片区建设中心城旧城改造核心价值城市配套高端现代服务业城市功能空间拓展中，东拓占先，中疏次之，西进较缓，且根据城市规划，东部区域是济南发展的重中之重指导思想以产业东移为依托形成集产业、政务、配套于一体的城市副中心重要举措高新技术开发区奥体文博新区唐冶新区核心价值高新产业政务配套区域热点片区东部奥体-文博片区唐冶片区南部九曲片区西部西客站片区大学科技城中疏长清片区华山片区中疏西进南控小清河片区大学科技园高铁区九曲片区黄河北市镇高新开发区奥体文博片区东拓唐冶新区25奥体文博区概况奥体文博片区是济南东部发展的核心片区，该片区的双核分别为奥体中心和文博片区；文博片区位于奥体中心西北，北临工业南路，东至奥体中心，南至经十东路，总用地面积约6平方公里，核心区城市设计约2平方公里；文博区定位为城市东部副中心的核心组团，与奥体中心等共同构筑济南东部未来的副中心，成为具有文化内涵的济南形象标志区、现代居住聚集区。奥体中心工业南路经十东路奥体文博片区是济南市近年来着力打造的形象标志区，将成为济南东部未来的副中心，也是东部新城崛起地标志26奥体文博区概况奥体片区规划——将成为济南市的名片区域，具有公共服务、居住、旅游的复合功能空间规划——奥体文博片区是济南东部发展的核心片区，该片区的双核分别为奥体中心和文博片区；城市规划——以济南市级体育及配套设施功能为主，同时兼有商务办公、居住的功能，具有市级公共服务、居住、旅游等功能的综合性片区；人口规划——未来三年内奥体片区将规划人口11万；产业规划——重点发展总部基地服务业、积极发展先进零售业态、高级商务酒店、娱乐设施、生活社区等生活性服务业；完善和强化文化教育，培育和发展文艺中心以及医疗、休闲健身等公共服务业27奥体文博区概况交通环境——周边道路交通网络的快速完善，不仅解决了区域内的交通难题，更拓展了其发展空间目前，奥体文博片区内共有主次干道57条，总长73.15公里；济南在奥体中心最核心区域规划了奥体中路、奥体东路、奥体西路、奥体南路，综合楼东路、综合楼西路、综合楼南路以及中心区平台下方的南北道路8条干道。这8条道路全长6.6公里，形成了奥体中心、奥体中心周边、东部城区三层相互衔接的路网；在奥体中心外围，济南市还建设了解放东路东延长线、文化路东延长线、转山西路３条干道。这些道路的建设，都将有效解决奥体文博片区内交通的难题，完善东部新城区交通路网。28奥体文博区居住人口未来2-3年，项目所在区域新建商品住宅可容纳22万人；2020年片区规划人口将达到69万性质商品住宅建筑面积已入住约200万在建约800万潜在约100万合计1100万平米人口规模：目前人口7万人，3年内达到22万人；2020年规划人口69万；消费水平：城市白领、财富阶层，消费水平较高；需求：生活服务，餐饮、百货、休闲娱乐；特点描述：人口基数庞大，收入稳定，区域消费的主力。未来将有22万居住在本区域29奥体文博区商务人口区域在售项目总供应量近59万平方米，潜在项目总供应量近135万平方米,未来将有194万体量写字楼供应，约扩容11万商务人口人口规模：3年内大约7万人，到2020年至少容纳15万人。消费水平：收入高，消费水平较高。需求：高档餐饮，商务配套、酒店住宿特点描述：人口基数庞大，收入稳定，区域消费的主力标准等级人均办公面积（平米）东部区域商务人口一般标准6-10约38万成熟标准10-20平米约20万高档标准20平米以上约11-15万30奥体文博区流动人口人口规模：参观人数约300万人次。消费水平：消费水平较高，随机性强。需求：高档餐饮，百货、酒店住宿特点描述：人流量大，拉动力强。数字一：2009年，济南市共举办展会282场，展位数5万个，参观人数410余万人次。数字二：全运场馆数字三：公务商务流动人口区域会展业和商务行业对经济拉动作用较大，流动人口数量迅速攀升，约为每年300万人次，为区域发展注入活力31高新技术产业人口人口规模：超过15万人消费水平：收入水平高于城市一般水平，消费水平较高。需求：百货、餐饮、休闲娱乐特点描述：人流量大，拉动力强。区域内企业：5343家世界500强企业19家中国500强企业，45家上市公司:17家储备企业上市后备资源119家从业人员：直接从事高新技术产业的有6万多人，硕博1500多人，累计承担国家火炬计划项目100多项，省部级火炬计划项目300多项。注：信息来源于高新政府网（2009）知名企业：浪潮集团、齐鲁制药、博士伦福瑞达、齐鲁电机制造、山东华为通信、积成电子、华能气动、胜利生物、元隆生物、天辰集团、华光电子、法因数控、十方圆通、山大科技产业园、将军烟草，青岛啤酒、轻骑标致、同欣电子。奥体片区紧邻高新区，辐射范围包括高新区，未来高新技术产业人口将超过15万人32区域发展从“产业拉动”向功能复合的“城市新中心”转变1995年：齐鲁软件园成立；1997年：齐鲁软件园被国家科技部认定为全国首批“国家火炬计划软件产业基地”2001年：被国家发展计划委员会、国家信息产业部认定为“国家级软件产业基地”2008年：东部新城的提出，将奥体片区作为东部新城的核心2009年：济南成功召开全运会，奥体片区区域价值迅速攀升；2010年：济南市政府东迁，标志着济南行政中心和城市重心东移1995—1997年1997—2001年2008年2009—2010年2010之后城市核心商务带形成……城市综合体拉动区域价值……居住环境和周边配套的完善……成为济南新中心产业拉动阶段“东部新城”的提出“济南新中心”以齐鲁软件园成立为标志，大力发展高新技术产业；通过支柱产业的拉动，区域产业人口集聚，区域整体城市意向不佳，居住氛围与配套设施提升速度较慢。新的城市规划和区域定位提出，开始加大“东拓”的步伐政府东迁和全运会的召开，极大地促进了东部区域的发展；成为房地产开发热点。“政府东迁”的发展战略，多项重大利好加速区域发展；城市功能更加复合、完善，体现“城市新中心”价值。33济南新中心代言济南的新名片城市功能复合：商务、商业、居住、文体、会展……历史使命：城市功能升级，高端居住、配套、商务……

西进南控北跨高新城政务城东拓工业城交通枢纽商贸文化休闲新城老城区济南新中心政务中心CBD中央居住区商业中心文体中心市场环境分析——公寓写字楼商业住宅整体住宅市场研究住宅板块格局分析住宅市场数据分析住宅市场客户研究住宅市场竞争分析济南住宅市场研究济南住宅市场分析住宅市场竞争分析住宅项目格局分析住宅市场客户研究3.1典型案例借鉴研究目的：寻找市场表现好的热销产品研究目的：通过案例寻找产品如何实现溢价的方式品牌开发商大举进驻带来激烈竞争的同时将进一步激发客户需求，提升整体开发水平，产品品质逐渐提升，附加价值释放，实现价值突破绿城中海万达海尔绿城全运村嫁接绿城南方开发经验，项目实现园林实景展示与精装修现房，是济南市场比较少见的高端精装产品。中海·奥龙观邸中海·紫御东郡奥龙观邸依靠与奥体文博区域的位置优势以及相对稀缺的山体别墅实现市场突破，中海物业服务也高于济南市场平台。济南万达广场万达拥有全国多个城市中心综合体开发经验，大户型产品豪华精装以及6米左右客厅开间，冲击了济南客户的市场认知，迅速实现了项目形象突破。名士豪庭开发商：南益集团济南市场第一个高层板楼建筑形式的项目；售楼处、会所展示布置也突破了济南当时市场水平。阳光壹佰阳光100国际新城大型城市综合体，产品主打国际设计牌，会所引入上海名流会，以时尚生活概念吸引济南市场客户。阶段特征：一线品牌开发商高产品力震动当地市场，客户改善型需求被迅速激发，随着买家成熟度的提高和竞争的加剧，未来面临开发模式与本土需求精准对位问题；住宅市场发展趋势南益37千佛山片区西部片区北部片区中心城片区东部片区西南群山片区东南部片区板块格局根据资源禀赋不同可将济南市市区房地产板块划分为七大板块市区板块格局北部片区核心资源规划、城市平台价格非低密度6000-8000元/㎡代表项目香港国际；尚品·清河中心城片区核心资源城市、文教平台价格13000-16000元/㎡代表项目济南万达广场；保利大名湖东部片区核心资源规划；产业平台价格非低密度7000-9000元/㎡代表项目中齐未来城；海信慧园东南部片区核心资源景观；政务；规划利好平台价格高层11000-16000元/㎡，别墅13000-40000元/㎡，代表项目中海奥龙观邸；海尔绿城；千佛山片区核心资源景观、城市平台价格高层9000元-15000/㎡；洋房总价300万；独栋1000万以上，联排300~500万代表项目国华东方美郡西南群山片区核心资源景观平台价格非低密度7000-9000元/㎡；低密度10000-16000元／㎡；代表项目鲁能领秀城西部片区核心资源规划、城市平台价格非低密度7500-10000元/㎡代表项目绿地新里卢浮公馆；路劲御景城38中部为传统居住区，交通便利，配套完善。随着各个片区的规划建设已逐渐完善，稀缺价值会越来越得到体现以高层、小高层为主；110-150三居室为主力户型城市高端人群是核心置业客户，无地缘性特征；半数以上客户对周边交通环境满意，对周边的学校、医疗机构等配套也较满意。高层小高层价格区间为13000—16000元/㎡，总价区间为140-450万区域特征产品形式客户特征价格平台典型楼盘济南万达广场保利芙蓉保利大名湖规模建筑面积1000000㎡，容积率3建筑面积90000㎡容积率2.4建筑面积230000㎡容积率为2.1产品形式酒店，商场，写字楼，住宅多层、小高层、高层小高层、别墅价格均价15000元/㎡（3500精装修）（已售罄）待定，预计15000元/㎡以上客户特征济南本地为主，投资和自住的客户各占一半客户主要为成功人士，投资比例较高，其余为自住济南本地的客户为主户型面积住宅89-94㎡两室占20％；120-260㎡三室占80％，三室中230-260㎡占54％60-160㎡，90㎡两居为主90-300㎡，主力户型135-185㎡销售状况普通住宅售罄；高层豪宅目前只剩两栋，一栋在售，一栋未开盘08年10月开盘，09年11月售罄开盘当天销售178套城市资源是该板块的核心卖点，产品形式以高层为主，城市高端人群是核心置业客户中心区板块千佛山片区西部片区北部片区中心城片区东部片区西南群山片区板块格局东南部片区城市配套基本完善、交通便捷，为济南市低端住宅板块区域，但随着西客站等重点项目相继建设，西部已成为未来中高端住宅供应的主要区域；小高层、高层最多，户型面积适中，两居80-100平米与三居100-140平米，有部分50-70㎡的小户型供应；地缘性客户为主，包括周边政府机关公务员、企事业单位职工，生意人较少，总价承受力一般价格区间为7700-9000元/平米；总价区间为50—110万；区域特征产品形式客户特征价格平台典型楼盘绿地新里卢浮公馆路劲御景城香港国际规模建筑面积600000㎡，容积率3.88，建筑面积410000㎡，容积率1.8总建筑面积:12万平方米，容积率2.3产品形式高层小高层，高层小高层价格均价8800元/㎡一期09年5月均价5800元/平方米，现在7500元/平方米，简装；二期7400-8600元/平方米，毛坯；6000-8000元/㎡，毛坯客户特征济南本地为主，自主为主，投资客比较少，大部分二次置业，事业单位和私企的比较多槐荫区的为主，自住，刚性需求为主，一半关注小户型；二次置业占60%，多因原有房产无产权济南本地的客户为主，自住比较多，多为首次置业，也有部分投资客户户型面积94-106㎡，二居，25%；130-140㎡，三居，65%；公寓40-70㎡，一居，10%；一期100-140㎡，三居20%；78-90㎡，两居5%；二期在售48-52㎡为主，另有86㎡，131㎡；住宅90-120㎡，主力户型95㎡2居销售状况10年6月1期6栋，已售完；目前在售2期2栋2梯3户住宅和公寓一期共1300套09年5月开盘，平均每月销售30-40套，剩430套小户型；二期10年9月开盘，至今已销售100多套09年10月开盘，目前剩余10%传统的低端住宅聚集区域，客户购买力较低，目前处于房地产价值洼地，但由于西客站建设等利好，未来配套和供应都将升级西部板块千佛山片区西部片区北部片区中心城片区东部片区西南群山片区东南部片区板块格局优良自然山体资源，千佛山片区未来供应已非常有限，西南片区与东南片区一起成为传统豪宅片区的承接区域；产品形式丰富且较均衡。低密产品偏多，以多层和花园洋房产品为主；高层、小高层多为大户型。多层、小高层、高层客户为西部高收入群体；购买力还达不到千佛山低密度项目的水平；高层价格区间为9000-15000元/平米，总价区间为80－300万区域特征产品形式客户特征价格平台典型楼盘外海蝶泉山庄鲁能领秀城银丰花园规模总建筑面积23万㎡，容积率1.1总建筑面积：420万㎡；容积率1；总建筑面积：30万㎡；容积率2.1产品形式高层和多层、洋房、别墅、高层小高层、高层、洋房、叠拼别墅；洋房、小高层、高层价格08年高层售价7000元/㎡，高层已售完，别墅均价13000元/㎡高层9000元/㎡；叠拼别墅即将推出，将在11000元/㎡以上高层：小户型均价9800元/㎡,大三居和四居12000元/㎡；小高层：均价11500元/㎡，楼王15000元/㎡客户特征济南本地人为主，别墅客户主要为济南市本地商人和公务员济南人占40%，多为市中、历下区，以年轻人为主，除开盘时有政府机关及相关企业团购外，其余均为散售；本区占70%，跨区占30%，多为教师、公务员，居住以老人居多，银丰山庄老客户购买及介绍朋友购买占大部分户型面积叠拼180-190㎡/220㎡左右，小高层主力户型95㎡三居和145㎡三居，洋房200户，别墅210-230㎡叠拼别墅235/205/187㎡；高层96㎡占比25%；三居140㎡、四居150㎡共占75%；高层小高层88-101㎡2居，108-141㎡3居，172-195㎡大3居和4居；洋房318㎡复式；销售状况高层、洋房、叠拼已售完，联排别墅剩5套；09年高层平均一个月40-50套，09年下半年推别墅，1天1套高层09年月均200套，新政以来月均100套左右；3期22栋已售出6栋，其中3栋当天售完；目前20多天开盘一次，一次20-30套；一期洋房4月推出66套，开盘即售90%；二期洋房5月8日推出，已售罄；高层小高层平均一月70-80套；拥有优良的山体资源，承接由南部千佛山板块溢出的高端产品客户西南部板块千佛山片区西部片区北部片区中心城片区东部片区西南群山片区东南部片区板块格局41同时享受稀缺的千佛山自然景观与城市核心资源；千佛山为济南三大名胜之一,泰山余脉，景色秀丽却为济南群山之首；以多层、洋房、别墅为主，有少量高层；高层以90㎡左右两居为主，多层以大户型为主；济南市私营企业主，政府机关单位公务员，济南市高端财富群体；高层9000-11000元/平方米，总价区间为70-150万区域特征产品形式客户特征价格平台典型楼盘舜耕上城国华东方美郡中齐他山花园规模总建筑面积：5万㎡；容积率2.71总建筑面积：20万㎡；容积率0.6建筑面积100000㎡，容积率1.96产品形式高层联排独栋商house商铺高层住宅、洋房、别墅价格均价9200元/㎡简装均价22000元/㎡（已售罄）2008年6000元/㎡；2009年6500元/㎡；2010年5月9900元/㎡；客户特征90%来自市中区，其余为周边客户，以20-30岁居多，大多为刚性需求，首次置业，较多婚房济南人为主如律师、教师、私营企业主、公务员等济南本地为主，外地人在本地就业的也占一部分户型面积70-110㎡2居，为主力户型，少量140㎡3居联排：230-280㎡占比41%；330-350㎡占比43%；380占比14%独栋：400-500㎡占比2%90㎡，两居，50%；130-140㎡三居，160㎡四居，共占30%别墅285/350㎡，占20%销售状况共322套，10年4月预售以来，除1栋的80%由铁路医院团购外，其余散售，仅剩3、4套联排、独栋销售完毕，联排月均销售30-50套，独栋一天销售完毕，剩余一部分商house尾房在售开盘时间2008年，高层09年6月卖完，洋房在认筹阶段，别墅未开盘济南高端物业供应的集中区域，受政府“南控”发展战略影响，未来供应量有限，将成为城市绝版豪宅区域千佛山板块千佛山片区西部片区北部片区中心城片区东部片区西南群山片区东南部片区板块格局以规划中的行政中心和高新区为核心的片区，是目前供应量最大的片区，也是热点区域；同时东部片区具有一定的产业基础支撑，如济钢小高层与高层为主；户型面积偏大，三居100-140左右主要为政府机关公务员、高新区工作白领、国企职工（济钢等），私营业主，地缘性客户为主高层价格区间为7000-9000元/㎡，总价区间为70-130万区域特征产品形式客户特征价格平台典型楼盘中海紫御东郡中齐未来城海信慧园规模建筑面积：34万㎡；容积率：2总建筑面积40万㎡建筑面积：30余万平米，容积率为2.8产品形式小高层、高层、联排双拼别墅高层、洋房高层、小高层价格别墅13000元;高层小高层8000元高层7000-8000元/㎡；花园洋房8500元/㎡2009年初5000元/㎡，2009年末7000元/㎡，目前8000元/㎡；客户特征高层小高层客户基本是区域内客户，首次置业占多数，周边产业园、企事业单位为主以周边上班的公务员和企业白领居多；首置自住占70%，首改占20%；大部分为在东部上班的年轻人，一部分刚工作的大学生；一半本地人，一半在软件园上班的外地人；大部分为首置，享受济南首置90㎡以上落户政策；户型面积高层小高层84-85㎡占70%；105-115㎡占20%；148㎡占10%,联排280-300㎡占80%；200㎡占20%；双拼300-320㎡占50%；270-290㎡占50%高层：90-100㎡两居，占60%，140㎡三居，占27%；花园洋房：130-260㎡，占13%；均在90㎡以上，主力户型90-100㎡两居占70%，110-140㎡三居占30%销售状况高层月均40套08年开盘至今高层基本售完，花园洋房剩余20多套210-230㎡复式；1期住宅一个月100套左右，大部分售完；2期为26层1200套，10月中旬开盘；东部片区为济南市目前供应的热点区域，承接部分中心城区外溢的客户，同时自身具有产业基础支撑千佛山片区西部片区北部片区中心城片区东部片区西南群山片区板块格局东南部片区东部板块43以全运会为契机带动总个区域板块的快速成熟，城市配套已逐步完善，目前已成为济南市豪宅片区，承接传统豪宅片区千佛山片区部分客户的外溢；高层、多层为主。高层住宅以三居140-160平米为主，复式为200-250㎡。济南市私营企业主，政府机关单位公务员，济南市顶端财富群体；高层11000-15000元/㎡，总价区间为120-230万。区域特征产品形式客户特征价格平台典型楼盘中海·奥龙观邸海尔绿城全运村名士豪庭规模建筑面积：约46万㎡容积率：1.63（别墅0.6）总建筑面积：180万㎡建筑面积100万㎡，容积率2，产品形式别墅、高层高层小高层、多层、独栋联排高层住宅价格高层11000-13000元/㎡别墅13000-36000元/㎡;高层13000元/㎡;多层15500-16000元/㎡2006年开盘4700-4800元/㎡；2010年：9000-13000元/㎡客户特征以济南本地客户为主。私营企业老板：约70%；政府官员：约10%济南本地人为主占比92%，山东省内客户占比6%，省外客户占比2%济南本地为主，企事业主和公务员为主，35-45岁居多户型面积89-250平方米100-110㎡占20.6%；140-180㎡占比68.8%；160-170㎡占比12.4%；复式：200-250㎡占比10.6%90㎡，两居，40%；135-142㎡，三居，40%；175-181㎡，四居，20%；销售状况8栋高层2栋售罄、3栋在售快售完，将加推1栋，2栋未开盘；一期2000余套已在2009年一年内基本售罄，所剩两栋楼王近期销售；2010年1月销售79套开盘时间2006年，目前三区售罄，一二区有少部分房源以全运会为契机，形成配套完善、交通便利、景观宜人的高端住宅片区东南区板块千佛山片区西部片区北部片区中心城片区东部片区西南群山片区板块格局东南部片区济南住宅市场研究济南住宅市场分析住宅市场竞争分析济南住宅格局分析住宅市场客户研究3.1典型案例借鉴从产品类型上看，各板块以高层供应为主，兼有小高层、多层及少量别墅供应高层＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊小高层＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊多层＊＊＊＊＊＊＊＊洋房＊＊＊＊＊＊别墅＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊中海奥龙观邸海尔绿城全运村黄金99东山墅舜耕上城中齐他山花园茗筑美嘉天泰太阳树绿地新里卢浮公馆路劲御景城蝶泉山庄保利大名湖银丰花园鲁能领秀城★中心城：高层、小高层★千佛山片区：以别墅、多层类为主★西南、东南片区：高层、小高层为主，别墅类后续供应较少★东部、西部、北部片区：高层、小高层供应为主产品类型海信慧园中齐未来城鲁商御龙湾尚品清河康桥圣菲鲁商常春藤恒大绿洲翡翠郡

济南万达广场名士豪庭高层主要以90(两居）-140(三居)之间的改善型为主导，东南部区域高端项目以160平米舒适型三居产品为主(平米）项目604080100120140160180200220240260280300400500户型面积中海奥龙观邸海尔绿城全运村黄金99舜耕上城中齐他山花园茗筑美嘉绿地新里卢浮公馆路劲御景城银丰花园鲁能领秀城海信慧园绿景尚品中海紫御东郡鲁商常春藤恒大绿洲济南万达广场名士豪庭高层花园洋房别墅城市高端高层住宅价格集中在9000－15000元之间，其中东部奥体板块高层价格11000-15000元/平米，东部住宅依托区域以及住宅品质实现高价值5000400065007000750090001000080001100012000150001300017000200002500030000销售价格鲁商常春藤恒大绿洲项目中海奥龙观邸海尔绿城全运村黄金99舜耕上城中齐他山花园茗筑美嘉绿地新里卢浮公馆路劲御景城银丰花园鲁能领秀城海信慧园绿景尚品中海紫御东郡济南万达广场名士豪庭高层花园洋房别墅城区高层总价区间集中在90-250万元，奥体板块高层总价集中在150-250万元，高新板块高层总价在80-150万元603090100110130140120150160200180250300350400高层销售总价鲁商常春藤恒大绿洲项目中海奥龙观邸海尔绿城全运村黄金99舜耕上城中齐他山花园茗筑美嘉绿地新里卢浮公馆路劲御景城银丰花园鲁能领秀城海信慧园绿景尚品中海紫御东郡济南万达广场名士豪庭济南市场的高层住宅月均消化速度集中在80-100套，东部区域高层住宅月均消化速度为50-100套月均速度（套）5102030409060708050110100东南板块中心城板块东部板块西南板块西部板块千佛山板块120以上奥龙观邸名士豪庭海尔绿城高层去化速度北部板块黄金99紫御东郡海信慧园中齐他山舜耕上城万达广场鲁能领秀城银丰花园蝶泉山庄御景城卢浮公馆鲁商常春藤尚品清河201020112012约100万约40万约15万时间4季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度约9万约10万约200万约5万1季度2季度3季度2013约1.3万约3.9万奥体片区和高新片区是主要竞争板块，从市场上的存量供应看，住宅市场未来的供应量约253万左右约16万约18万约53万可见项目未来供应中海奥龙观邸海尔绿城全运村黄金99名士豪庭大地锐城海信慧园中建文化城二期楷康凤还阁院海信都市阳光保利花园建大花园二期学府名邸约33万受政策调控影响，2010年9月济南住宅总供应量约58.5万平米，同比下降2.7％济南住宅可见供应住宅产品小结：奥体片区住宅价格以及整体消化速度均高于城市平均水平，高于高新片区；住宅依托奥体板块机会大，能够实现在速度及价值上实现较高水平——从产品看：济南市场上的平台户型面积，主要为舒适型两居（80-90平方米），舒适型三居产品（130-140平方米），高新片区以90平米两居室为主力户型；奥体片区以140－180平米舒适三居为主力户型；——从价格水品看：市场平台水平住宅均价在8000－10000元/平米，高新片区单价在7000－9000元/平米，总价集中在80－150万元左右；其中奥体片所在区域单价平台价格在13000-15000/平方米之间，主力总价集中在180－250万元；——从消化速度看：市场平均消化速度为月80套左右，其中高新片区以经济型户型为主，月消化量约80－90套左右，去化面积约7700平米左右，奥体片区以高端城市住宅为主，月消化面积约50－60套左右，去化面积8500平米左右；——从未来供应看：东部区域的可见项目供应，在253万平方米左右.济南住宅市场研究住宅市场平台水平住宅市场竞争分析住宅板块格局分析住宅市场客户研究3.1东部发展为城市整体大方向，同时客户地缘情节明显，客户流向较清晰客户流向济南市客户流向目前一个明显特征是高收入群体往南和往东迁移，但同时由于南面的千佛山片区供应量非常稀缺，目前已导致部分客户追求环境和产品形式往西南片区和东南片区移动；中端和中低收入群体则呈现出非常强的地缘性移动，靠近北边的客户主要选择小清河附近购房，而靠近西边的则选择西部的翡翠郡、路劲等项目；高新区客户多为周边产业带来的产业人群，地缘性移动，刚性需求明星。千佛山片区（顶级财富群体首选）（绝版的城市别墅区域）高层60-250万西部片区（中低端收入群体）高层总价50—110万北部片区（中端收入群体）高层总价60-110万中心城片区高层总价60-360万东部片区（中高端客户群体）高层总价40-100万西南群山片区（财富阶层，上层中产阶层）（顶级财富群体由千佛山外溢）高层总价70－120万东南部片区（财富群体）（顶级财富群体由千佛山外溢）高层130-340万客户流向区位项目价值点面积区间总价区间客户置业目的中心城片区万达广场区位、品牌、综合体89-155㎡230-290㎡135-225万350-425万城市级财富人群资源占有，改善升级中心城片区保利大名湖区位、资源90-300㎡未开盘城市级财富人群资源占有、改善升级中心城片区绿景尚品区位、产品90-100㎡少量140-171㎡180-200万市中心中高收入人群改善升级、刚性改善东部片区中齐未来城价格、区位90-140㎡130-260㎡高层65-110万洋房110-220万东部中低收入人群首置东部片区海信慧园价格、区位90-140㎡90-110万东部中等收入人群首置东部片区中海·紫御东郡价格、低密度80-148㎡270-320㎡高层80-120万；别墅320-400万东部中高收入人群首置、改善东部片区茗筑美嘉价格、区位90-140㎡60-100万东部中低收入人群首置西南部片区鲁能领秀城区域环境、大盘、教育资源100-150㎡180-235㎡300-500㎡高层80-130万洋房225-450万别墅700-1300万城市级高收入人群及中高收入人群改善升级、刚性改善、首置西南部片区银丰花园环境、品牌、物业管理、资源90-141㎡172-195、318㎡高层90-140万洋房320-370万城市级财富人群资源占有、改善升级西南部片区天泰·太阳树区域环境、产品品质150-200㎡195-260万城市级财富人群改善升级西南部片区外海·蝶泉山庄区域环境、低密度100-145㎡180-190㎡210-230㎡高层已售罄洋房已售罄别墅273-300万城市级财富人群改善升级客户盘点东部发展为城市整体大方向，同时客户地缘情节明显，客户流向较清晰区位项目价值点面积区间总价区间客户置业目的东南部片区名士豪庭区域环境、产品95-140㎡200-230㎡110-150万220-250万东部区域高收入人群改善升级东南部片区中海奥龙观邸区域环境、低密度、品牌110-140㎡250-550㎡高层130-170万别墅400-1500万东部区域财富人群改善升级、资产沉淀东南部片区黄金99区域环境、低密度、品牌90-160㎡190-200㎡高层80-180万洋房220-250万东部区域高入手人群改善升级、刚性改善东南部片区海尔绿城全运村区域环境、品牌、物业、产品品质110-160㎡180-250㎡高层140-200万洋房280-400万城市级财富人群改善升级、资产沉淀东南部片区逸城山色区域环境98-140㎡88-140万东部中高收入人群改善升级东南部片区汇东香墅里区域环境90-309㎡81-280万东部中高收入人群改善升级东南部片区银座花园3期区域环境112-178㎡未开盘，预计120-200万东部中高收入人群改善升级东南部片区舜耕上城区域环境70-140㎡80-130万东部中高收入人群改善升级西部片区路劲御景城性价比、产品75-140㎡50-105万西部中等收入人群刚性需求西部片区绿地新里卢浮公馆位置、品牌、产品品质90-140㎡75-115万西部中高收入人群改善升级、刚性需求客户盘点东部发展为城市整体大方向，同时客户地缘情节明显，客户流向较清晰济南客户呈现“中间大两头小”结构特征，中高端客户比例较大，是目前主流置业人群；济南市作为山东省省会，省级公务员和市级公务员是济南市中高端客户群体主要构成者；济南市同时拥有济南钢铁、济南炼油厂、中国重汽集团、济南柴油机厂、山东鲁能等大型国企，与这些产业链形成的相关私营企业主为济南市财富阶层一大组成部分；低收入阶层中低收入阶层中等收入阶层中高收入阶层财富阶层财富阶层中高收入阶层中产阶层客群分类承受总价100—200万200—300万300万以上客户细分中低阶层100万以下客户等级与财富能力梳理客户结构客户等级置业目的置业人群主力面积承受总价客户关注要素代表项目财富阶层资产转移及改善升级私营企业主、大型国企高层、省市级高层领导、金融电信等垄断企业高层、公司高管180平米以上300-500万区域、产品品质、圈层感、身份感海尔绿城中海奥龙官邸黄金99中高收入阶层改善升级小企业主、大型企业中层、市级中高层领导、区级高层领导、高校教授、金融电信等垄断企业中层140-180平米三局为主200-300万区域环境、产品品质、舒适性银丰花园领秀城名士豪庭中等收入阶层刚性改善省市级各类公务员、生意人（泺口等）、大型企业资深职工、高校资深教师、金融电信部门资深职工以120-150平米三居为主要需求面积100-200万区位、配套、性价比绿地新里卢浮公馆鲁能领秀城银座花园中低收入阶层首次置业多为新济南人或企事业职工80-90平方米两居，小户型公寓100万以下价格、配套、交通条件中齐未来城茗筑美嘉客户需求分析客户等级与财富能力梳理关键词：价格地段配套置业关注要素：价格，产品性价比，配套、交通条件产品形式：小户型公寓、80-90平方米两居产品为主奥体片区为东部高端片区，区域项目价格较高对科技住宅没有需求，现在无认知，担心会增加购房成本客户特征置业需求对区域及本项目的看法首次置业客户-中低等收入阶层，以区域工作、生活或地缘型客户为主，关注价格、地段、以及配套，对于绿色住宅认知度不高25-30岁，购买能力较低年收入较低，对价格敏感地缘性强，东部区域集中在高新片区，新济南人较多职业多为企业普通员工，或为自己购房客户分析客户背景男，30岁，学历本科，东北人，兴趣爱好：旅游、摄影、收藏家庭结构：二人世界，双方家庭条件宽裕置业现状在和未婚妻暂时租住一处中高档公寓，准备结婚，考虑婚房；置业偏好接受的总价在150万以内的三房或者两房，好点的房子可以接受两房，贷款按揭，这样我们的压力不会大，同时还可以买部车子；希望能够在交通便利，生活配套方便的地方买房子，有购物、娱乐的地方；希望楼盘品质相对较高，户型、景观园林都相对精致。对项目区域的看法济南房价还会涨，还是希望能够尽快买房子。房子今后应该是会升值的，大家也应该越来越意识到土地资源的稀缺性。奥体片区的海尔绿城和奥龙观邸很好，但较贵，未来会更贵；而且那边配套不足，生活不方便；对于绿色住宅的了解较少，但相信有了会更好吧。客户访谈私企职员宋先生——首次置业，关注价格、性价比、关键词：交通价格配套置业关注要素：区位、配套、产品性价比产品形式：120-130平方米紧凑型三居、140-150平方米舒适型三居奥体片区在价格上较高，会依据性价比考虑是否购买认可片区未来发展，但考虑到周边配套不齐全绿色住宅能够提升竞争力客户特征置业需求对区域及本项目的看法刚性改善型客户-中等收入阶层，关注地段交通、价格、配套；绿色住宅能够提升产品的竞争力30-35岁，收入稳定为养育后代做准备，会优先考虑教育因素因人口增加，两居换三居，看重物业功能因素，考虑性价比职业多为企事业单位资深员工，中层管理者客户分析客户背景男，32岁，学历本科，休闲娱乐方式少，工作比较忙三口之家，孩子马上上小学置业现状现居住在市中区，一套80平米的两居，想换一套更大的房子，给孩子一间房；认为周边教育配套不健全；置业偏好考虑购买的户型是三室一厅，120平米左右，改善居住环境。功能房需要书房，会考虑社区内有风景，不局限于市区；着重看地段、价格和升值潜力；对东部区域的看法东部现在房子太贵了，像绿城和奥龙观邸，不过如果有合适且价格适中的还是会考虑；奥体片区是商务办公中心，大量市政单位聚集，周边上班的人会比较有需求。对科技住宅没有太多的了解，但是如果类型的产品差不多，能够提升产品的竞争力。客户访谈私企经理高先生关键词：区域、环境舒适性产品品质置业关注要素：环境、物业管理、产品舒适度、开发商品牌产品形式：140平方米以上舒适型三居认可区域环境，看好片区未来发展认可片区的住宅品质，看好项目综合体价值对科技型住宅不了解，但比较感兴趣客户特征置业需求对区域及本项目的看法改善升级型-中高等收入阶层，关注区域环境、产品舒适性、产品品质，对于了解绿色住宅，愿意尝试这样的住宅产品35-50岁，经济实力较强，职业上升期基本为多次置业，购房比较理性，偏好舒适型物业对环境及物业管理很看重，注重社区及产品品质职业多为私营企业主、政府公务员、大型企业中高层、商贸/物流/金融/证券等企业管理层客户分析客户背景男，45岁左右，小型贸易公司业主家庭结构：三口之家置业现状在南部已购置一套300平左右物业，市区也有一套150平方米左右的物业；现在居住基本上不缺房子，如再次购置物业，主要关注居住品质；置业偏好再次购置物业，不能距离市区太远，20-30分钟到车程可以接受，居住环境要好，要气派，房子要很舒适，有大的窗户，花园之类的，最好装修过的，装修要相对好些，朋友来访，比较有面子。对东部区域的看法奥体片区经十路附近有大量市政单位聚集，未来是济南的新中心，有很大升值空间；知道科技住宅，去太阳树看过，还蛮有意思的，但有些不大习惯，再看看，如果朋友里面有人说很不错再考虑。客户访谈小型私企业主黄先生：关注区域环境关注、对于产品舒适性，产品品质，比如装修、物业管理服务有一定要求，同时对于绿色住宅比较感兴趣关键词：区域产品品质圈层感、身份感资源占有及资产转移型客户-财富阶层，关注置业关注要素：对于区域环境、潜力较为关注，同时对于产品品质：包括精装修、物业管理服务、大堂等，其次为配套，如会所、高端商业等能够标定业主身份以及圈层的配套产品形式：180平米以上奢华型三居、四居或别墅客户特征置业需求40-55岁，经济实力强，多次购置物业，通过房地产沉淀资产资金雄厚，购买实力强，对稀缺资源，城市核心区，核心景观资源等，有占有心态。职业多为大型企业高管或企业主看好奥体板块的发展认可区域环境对于绿色产品比较感兴趣对区域或本项目的看法客户分析客户背景男，52岁，某化工厂老板家庭结构：三口之家置业现状1套太阳树202平方米（全款）；在市区有一套160平米的物业，在碟泉山庄有一套别墅；置业偏好我们这个层次的人时间对我们来说非常的宝贵，在购买物品时首先看重的是“品牌”，它带给我们的就是一种信任感，在一定程度上可以保证我们购买的东西是好东西，是有档次的。如果换房子，我首先考虑小区是否有独特的资源，其次是小区的档次以及未来周边居住的人群，整体上要有一定的风情和境界，房子客厅一定要大，要南北通透的，最好还能有高档会所和优质的软性服务；同时能够非常注重细节，在细节处就能给人一种不一样的感觉。对项目区域的看法项目那边有山资源，山资源的舒适度好，如果房子能盖的有特色且具有非常好的品质，会考虑购买。客户访谈中型业主王先生物业类型客户分类客户关注要素主力需求面积主力总价区间（高层）典型项目对科技住宅认知住宅客户资源占有及资产沉淀型区域、产品品质、圈层感、身份感180平米以上300-500万万达广场、保利大明湖、海尔绿城部分认可，能提升产品品质和身份感改善升级区域环境、产品品质、舒适性以140-180平米三居为主200-300万中海奥龙官邸、海尔绿城、黄金99能够提升舒适度，产品品质到位会考虑刚性改善区位、配套、性价比以120-150平米三居为主要需求面积100-200万绿地新里卢浮公馆鲁能领秀城银座花园有自然最好，对于承受溢价能力有限首次置业价格、配套、交通条件80-90平方米两居，小户型公寓50-100万中齐未来城茗筑美嘉比较不太了解，对新鲜事物比较好奇客户小结客户初步判断客户总结——从东部片区产品关注度看，项目以提升改善型客户为核心客户济南住宅市场研究住宅市场平台水平住宅市场竞争分析住宅板块格局分析住宅市场客户研究3.168项目展示：景观实景展示：应用多树种搭配，坡地、园林景观；建筑外立面：干挂石材外立面；项目概况：建筑面积：180万㎡产品概况：分四期开发，一期共64幢，为多层、小高层、高层，面积90-200㎡，精装修；二期及后续产品包括高层、多层、联排，户型倾向大尺度，别墅将推出300-500㎡户型；奥体中心龙奥大厦公寓及酒店综合体配套九年制学校一期二期三期四期配套齐全：引进喜来登五星酒店；同时建设酒店公寓；项目西侧为城市综合体；北侧建设九年一贯制学校；三期、四期另有配套小学、幼儿园；大型运动休闲会所；社区商业街；销售及客户情况：一期08年8月开盘，精装修准现房产品，开盘均价7800元/㎡；目前高层均价13000元/㎡，多层价格15000-16000元/㎡；玉兰公寓均价14000元/㎡客户以济南本地人为主，占比92%，其中历下区占50%，山东省内客户占比6%，省外客户占比2%，公寓和商铺客户多为住宅客户，80%重叠。项目周边：项目北侧为新建奥体中心及市政府新办公楼龙奥大厦，西侧为市政规划水体景观带，东部依托山体景观。营销实现：“全运村”概念并没有成为购买驱动，反而成为销售劣势；初期客户认可区域发展潜力，以后逐渐对产品认可，关注产品交房时是否是精装修展示的效果，忽视材质和品牌；教育及其他配套不是客户购买决定因素；一期开盘时环境不成熟，客户感受差，绿城组织客户参观成功案例后，客户对景观开始产生认同，带动新客户上门；部分客户对后期别墅持续关注，欲买大面积别墅。地段资源+产品品质+地中海风格+开发商品牌+概念营销，核心销售突破为产品品质区域竞争项目海尔绿城69典型户型评价三房两厅两卫（148㎡）优点：起居室、主卧和次卧皆为南向；卫生间皆为明卫；餐厅、厨房在同一侧，方便使用；交通流线较为紧凑；入口设置玄关；各空间私密性较好缺点：走廊与起居室衔接处墙体有尖角，不好用；主卧卫生间占用通道，降低使用率三房两厅两卫（160㎡）优点：起居室、主卧和次卧皆为南向；卫生间皆为明卫；餐厅、厨房在同一侧，方便使用；设置了储藏室，增加了收纳空间；缺点：交通流线稍有浪费；主卧若设置阳台效果更好；起居室开间略显狭小海尔绿城以大户型高档公寓为主，户型设计较为合理，尺度适宜，舒适度较高70项目评价及项目借鉴海尔绿城全运村已成为济南东部城市最知名的社区之一；产品精致，远超区域内同类产品一般水平，赢得众多客户青睐；该项目客户认同感很强，公寓及底商业主大部分是住宅客户；项目有效利用自然资源加强小区景观展示，提升小区气质；项目评价：产品：分期推出，每期都有主打客户细分；客户：以精品住宅为发力点，赢得客户对整个项目品质的认同，带活其他物业；充分发掘菠萝山，实现自然资源的价值最大化；项目借鉴：区域典型项目阳光壹佰项目地段价值：项目地处济南西南市区，距经十路400米，距八一立交桥1000米，交通方便；社区内刘长山，丁字山两山环抱，兴济河贯穿其中。项目概况：建筑面积：178万㎡容积率：1.78产品概况：共18000户，分四期开发。三期20栋高层，户型面积60-220㎡，主力为133-152㎡三居，占67％；四期4栋高层，面积45-141㎡，主力为72-92㎡两居，占54％。小区有幼儿园、小学、中学，1万平米社区商业及沿街底商。销售情况：3期56万平米住宅，包括6万平米花园洋房，08年底开盘，目前仅剩少量房源，销售状况较好；4期共4栋高层，2010年3月开盘，当月销售80余套；目前均价9200元/平米，价格平台在8500-11000元/平米，销售速度月均30套；客户情况：客户主要是济南本地人，以市中区为主，多为原本在附近生活及在附近上班的中高端人群；购买目的多是自用，刚性需求客户约占50％，多为首次改善客户；地段资源+大社区环境+国际设计，济南市区内最大的“高端住宅”项目，以独特的时尚概念实现价值溢价时尚元素：包括上海名流会、游泳池等的高端会所成为社区内一个高品位的休闲、娱乐、交流的最佳场所，独特的人文特质吸引了众多同质人群，使整个新城散发着成熟国际品质社区的气质。72典型户型评价一室两厅一卫一厨（53.45㎡）优点：卧室尺度宜人，方正好用；餐厅、厨房在同一侧，方便使用；缺点：入口处无玄关，私密性较差；交通流线设计不合理，干扰性大；厨房过于狭窄，卫生间为暗卫；卫生间大门正对餐厅，设计不合理两室两厅一卫一厨（86㎡）优点：起居室、主卧和次卧皆为南向；卫生间为明卫；餐厅、厨房在同一侧，方便使用；缺点：交通流线稍有浪费；主卧大门正对卫生间大门；起居室面积利用率低阳光壹百户型以紧凑型中小户型为主，户型设计较为一般73项目评价及项目借鉴阳光一百成为济南市区内最大的高端住宅社区，销售状况良好；一期“与大师对话”，二期“坡地上的北欧风情”，三期“山地上的都市生活”，区域价值逐期递增；世界顶级建筑事务所设计，引入国际知名商家，打造社区国际化形象，以国际化人文特质引来众多客户；项目评价：合理安排各地块、各物业开发时序，实现产品价值增值；针对目标客群，营造社区文化特质；项目借鉴：区域环境+大社区概念，济南最早的“豪宅”项目，依托东部的环境及发展，自身产品力水平一般区域竞争项目名士豪庭产品概况：建筑面积：100万㎡；占地面积：333350㎡；容积率：2住宅产品：17-30层高层、小高层，共55栋（包括一栋公寓）近5000套，分为3个大区，核心区是中间部分的二区；户型面积90-230㎡，其中90㎡两居占40%，135-142㎡三居占40%，175-181㎡四居占20%；毛坯，3000多个车位，达到1：0.6。销售情况：06年开盘，济南市场第一个高层板楼形式的豪宅项目，销售速度在08、09年达到顶峰；三区共55栋，1区在售2栋，2栋未开盘；2区在售2栋，2栋未开盘；3区售罄已交房。目前均价10000元/平米，价格平台在9000-13000元/平米，销售速度达到一个月100套；项目地段价值：项目位于经十东路与浆水泉路交汇处，南近旅游路及浆水泉风景区，东邻奥体中心，交通发达，周边配套齐全。客户情况：客户以济南本地企事业主和公务员为主，35-45岁居多，购买目的多是改善升级，自用为主；客户认同名士豪庭的大社区概念，配套齐全、交通便利以及适中的价格（2居80-90万、3居110-140万）是其主要卖点；1区3区项目特色：项目06年开盘，其售楼处、会所展示都代表了当时济南市场的顶尖水平，为项目汇聚人气。75典型户型评价三室两厅两卫（141㎡）优点：起居室、主卧、次卧皆为南向；卫生间皆为明卫；厨房、餐厅在同侧，使用方便；入口有玄关，保证私密性缺点：户型较为合理，无明显缺点两室两厅一卫（92㎡）优点：起居室、主卧皆为南向；卫生间为明卫；交通流线较为紧凑；缺点：厨房、餐厅不在同侧，使用不便；入口处无玄关，私密性不好；起居室阳台过大，比例不协调名士豪庭户型设计较为合理，大户型舒适，空间灵活，中小户型紧凑好用，使用率高76项目评价及项目借鉴名士豪庭是济南市首个高层豪宅社区；该项目是07、08年最热楼盘，目前销售状况一般；但项目区位优势突出，开盘较早（06年）且体量较大，对东部区域有一定影响；顶级售楼处、会所，“首个高层豪宅”为项目带来名片效应；受新政调控影响，公寓产品出现认筹多，解筹少的情况；项目评价：以快销缩短项目周期，降低不确定性风险；关注相关政策动向，结合市场，找准目标客户；打造几个项目中的“亮点”，对项目的价格和销售速度能起一定支撑作用；项目借鉴：产品概括：建筑面积：46万㎡占地面积：23.6万㎡容积率：1.63产品：高层30万㎡，共16幢2500余套，户型面积86-170㎡，其中136㎡三居为主力户型，层高2.9米，精装修（2幢毛坯）；联排、双拼共300余套，面积230-550㎡，主力户型320㎡，约占70%。销售情况：项目一期高层共8栋，从2010年1月份玉玺高层开盘以来，销售状况很好。2栋售罄、3栋在售快售完，近期即将加推1栋，另有2栋未开盘；目前推出户型有86㎡的两室、116-140㎡的三室；主力户型为三室，其中140㎡的三室卖得比较好，116㎡的三室相对不理想；目前价格平台在11000-13000元/平米；部分两室为主的楼未装修，三室为主的楼精装修，装修标准1500-1800元/平米；项目地段价值：位于奥体文博片区西侧，经十东路以北，体育西路以东，奥体中心东500米，拥有距离奥体最近的山体资源。客户情况：高层客户主要年龄以30-40岁为主，二次及多次置业、改善性住房为主，主要来自东部片区和千佛山片区；客户认可中海的品牌，同时认同项目区位、位置（风水）、周边大环境（自然资源），对奥体片区的发展表示乐观；丰富的山体资源也是项目的主要卖点之一。一期别墅二期别墅地段资源+品牌影响力，奠定城市高端住宅开发地位，核心销售突破为低密度产品形式区域竞争项目中海奥龙观邸高层部分78典型户型评价两室两厅一卫（90㎡）优点：起居室、主卧皆为南向；卫生间为明卫；交通流线较为紧凑；设置储藏室，增加收纳空间；缺点：厨房、餐厅未在同侧，使用不便；次卧私密性较差三室两厅一卫（116㎡）优点：主卧、次卧皆为南向，舒适性较高；卫生间为明卫；厨房、餐厅在同侧，使用方便；户型面积使用率高，紧凑缺点：起居室朝向不好，采光较差；两个次卧大门相对，私密性不好；中海奥龙观邸户型设计一般，但紧凑型三居面积利用率较高，值得借鉴79项目评价及项目借鉴奥龙观邸成为济南市高端低密住宅的典范之一；该项目有四大优势：品牌优势、区位优势、环境优势和产品优势；依托丰富山体资源，大打风水牌，客户认同感高；项目评价：产品：优质低密度产品属于稀缺资源，有很大市场；客户：身份感是留住高端客户的关键因素；运用菠萝山打造风水优势；项目借鉴：产品舒适性精装修价值标签物业管理配套区域+地段济南高端住宅产品体系通过济南城市住宅发展阶段、住宅产品、客户以及竞争发现，济南高端住宅产品体系不可缺少的核心价值住宅产品总结城市高端住宅产品装修标准：2500－4000元/平米，集中在一线品牌的三线产品；通过利用国际知名设计大师设计，以及城市级高端会所引入，利用价