房地产经济周期与房地产泡沫课件

第九章房地产经济周期与房地产泡沫1一、经济周期概述二、房地产经济周期概述★三、房地产泡沫经济▲2经济周期概述（一）经济周期的概念及其运动过程

（二）经济周期的类型（三）西方经济周期理论流派概述3经济周期的概念指国民经济整体经济活动随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程，又称国民经济周期。各具特色的经济波动表现出相似的周期性涨落、重复性再现特点。萨谬尔森：“没有两个经济周期是完全一样的，但它们有许多相似之处。虽然不是一模一样的孪生兄弟，但可以看得出它们属于同一家族”。注意区分：经济波动与经济周期

4经济波动与经济周期世界各国的经济发展进程表明，在经济总量增长过程中，不同时段的增长速度或增长率总是快慢有异、高低有别，由此导致经济总量在时间序列上总是呈现波浪式上升或波浪式下降的波动现象。从统计意义上来看，因影响因素的不同作用，任一经济现象的总波动可以分解为长期趋势、季节波动、周期波动（或循环波动）和不规则波动四类。经济波动不等于经济周期严格地讲，房地产经济周期是指上述第三种波动。

在自然和人为季节因素作用下随季节更替而出现的规律性摆动5长期趋势指客观现象按一定的方向，以自动或被动方式不断进行的长时期变动方向，前期活动状况影响后期的产业兴衰走向。一般来说，长期趋势对波动的影响较为稳定而且也较易掌握。6周期波动又称为循环波动，是在总波动中扣除方向明确的长期趋势、规律性较强的季节波动和不规则的随机波动后的余额。表现为波动间隔、长度及影响并不完全相同，但波动模式基本相似的特点，即以扩张和收缩交替运行方式构成的循环往复、起伏波动。7不规则波动是因各种意外事件影响而产生的随机波动。与前三种因素对波动的正常影响不同，不规则波动无法计算和预测，也难以消除或抗拒其影响，有可能导致房地产波动的剧烈振动、反常运行，或者产生结构性变化8经济周期运动过程经济周期一般可以划分为繁荣、衰退、萧条、复苏四个阶段，其中复苏与繁荣两个阶段构成扩张过程（也即书中的高涨阶段，有的书中称为繁荣期或景气期），衰退与萧条两个阶段构成收缩过程（也即教材中的低落阶段，有的书中称为衰退期或不景气期）。在从扩张转为收缩的过程时，宏观经济达到繁荣期最高点即波峰；当从收缩转为扩张时，宏观经济达到萧条期最低点即波谷。注意：经济运行所出现的“微波化”趋势

9经济周期的类型（1）从周期波动性质来看，可分为古典型与增长型。（2）从周期持续时间角度来看，可分为:短周期（基钦周期或存货周期）;中周期（朱格拉周期或投资周期）;中长周期（库兹涅茨周期或建筑周期）;长周期（康德拉季耶夫周期）。10古典型与增长型经济周期古典型：在经济收缩阶段，经济运行总量呈现出绝对水平的减少，或者经济增长速度为负的周期类型。主要存在于20世纪30年代以前的工业化国家，当时在经济衰退时期投资或社会生产往往出现绝对量的下降。

增长型：在经济收缩阶段经济运行总量并未出现绝对量的下降，只是经济增长速度相对降低，增长率仍然为正值的经济周期。表现为经济增长率上升和下降交替出现。古典型周期逐渐让位于增长型周期。

11基钦周期经济学家基钦在1923年发表的《经济因素中的周期与趋势》中以1890－1923年的英国与美国之间的票据结算额、批发物价、利率为资料，发现在经济活动中存在一种持续时间40个月的短期波动，主要与商业库存的变化有关，受企业库存投资的循环影响。企业存货增减引起投资数量的变动。因而又称存货周期。

经济复苏清仓发货扩大生产库存水平上升库存投资速度下降销量上升库存减少经济复苏实际发货量减少12朱格拉周期法国经济学家朱格拉1860年发表的《论德、英、美三国经济危机及其发展周期》一书中，对工业设备投资变动进行研究后发现，经济活动中存在一种持续约9－10年的经济周期，因其主要与工业设备投资有关，一般又称为设备投资周期、中周期。西方经济学家主要利用加速原理和投资乘数理论来解释该周期现象。也有人认为，构成设备投资起因的技术革新的规律性及推广技术革新成果所需要的时间大约为10年左右，由此引发10年左右的朱格拉周期。还有人认为，一般机械设备的使用寿命大约为10年，这样由于机械设备更新而导致新的设备投资循环，其结果便会产生设备投资循环，并进而引发中期经济波动。马克思对资本主义经济危机的研究，也主要是针对中周期而展开的。

13库兹涅茨周期最先由美国经济学家西蒙.库兹涅茨在1930年出版的《生产和价格的长期运动》中提出，并界定了它与建筑活动的短期商务波动、以及康德拉季耶夫长期波动的区别，因此通常又称为库兹涅茨周期。他指出,在经济活动中存在一种持续时间为15-25年的中长期循环，主要由于建筑活动的循环变动引发，因而又称为建筑周期、中长期周期。在建筑业中住房建筑是其重要组成部分，住房建筑的波动期一般说是较长的，这与人口的增长周期有联系。结婚和生育率的增加，对住房需求的影响要在20年之后；同时，人口净增长率的不同，对住房需求也就不同，人口净增长率高对住房的需求就大，这就促使住房建筑的高速发展，若人口净增长率低，对住房的需求就低，这样住房建筑的发展速度就会慢下来。

14康德拉季耶夫周期俄罗斯经济学家康德拉季耶夫(N．D．Kondratieff)在1925年发表的《经济生活中的长波周期》中，根据美国、英国、法国100多年内的批发物价指数、利息率、工资率、对外贸易量以及铁、煤炭、棉花等产量的变化推算出50—60年周期的长期波动，即“康德拉季耶夫周期”，又称为“长周期”。西方经济学家对影响康德拉季耶夫周期的因素有不同的解释，认为各时期的主要发明、新资源的开发利用等所引起的技术进步和革新是康德拉季耶夫周期产生的原因的说法被普遍接受。康德拉季耶夫指出的第一次长期波动的1780年时期正逢产业革命；第二次长期波动的1850年时期正逢广泛进行铁路建设；第三次周期的1890年时期是电力普及、汽车工业发达的阶段。这三个周期各自与技术革新的浪潮相适应。15西方经济周期理论流派综述1、有效需求不足论2、纯货币理论3、投资过度论4、消费不足理论5、技术创新决定论6、心理预期论16房地产经济周期概述（一）房地产经济周期的研究概况（二）房地产经济周期的概念（三）房地产经济周期的阶段及表现（四）房地产经济周期与宏观经济周期（五）房地产经济周期的影响因素（六）房地产经济周期的形成机制17房地产周期研究概况

20世纪60年代，美国StephenA.Phyrr等房地产经济学家开始致力于西方房地产市场的周期研究，分别从宏观和微观角度，采用多模型和多方法，探索房地产周期波动及其机理。18宏观的角度

从宏观角度分析房地产周期波动规律，即着重于国家、世界或区域范围内的周期研究，如国家和地区范围内的房地产需求周期、供给周期、占有周期、长周期和短周期等。主要研究内容包括三个方面：

1、以全国为对象研究房地产周期；

2、以较长的时间序列资料为基础研究房地产周期；

3、以宏观经济周期为背景研究房地产周期。19微观的角度

从微观角度分析某类物业的周期波动规律，即着重于城市区域、次级市场或物业位置范围内的周期研究，如城市周期、社区周期、所有权生命周期、租金率周期和资本化率周期等。针对项目投资决策的研究也属于微观层面的研究，所涉及的物业包括办公楼、住宅、工业用房和商业用房等，主要分析各类物业在不同市场周期阶段的投资策略。在各类物业周期研究的文献中，较多的是办公物业，如伦敦和悉尼的办公楼市场周期。20房地产周期的研究方法和模型1、用不同指标描述房地产周期，如

1）空置率；

2）通货膨胀率；

3）房地产价值；

4）价格和租金等；2、利用多模型分析房地产周期，如

1）系统动力学模型；

2）租金增长率和租金分布模型；

3）考虑风险因素分析房地产周期及其投资策略。21我国的研究

主要在改革开放以后，大多限于宏观经济层面。其内容主要为

1、国外有关经济周期研究成果的介绍

2、我国改革开放后经济周期波动的特点

3、利用神经网络的反向传播(BP)模型预测经济周期波动的转折点等。22研究房地产经济周期的意义

（1）有助于深刻理解房地产业发展与国民经济发展的密切关系，从而使其更好地与国民经济的发展相适应；（2）有助于正确地把握房地产业发展的周期性规律，明确一国或一地区房地产业所处的周期阶段，认清当时形势，掌握主动权。避免盲目性；（3）有助于认识周期性规律的基础上，及时采取适当的对策措施，避免大起大落的波动对房地产业的震荡。23房地产经济周期的概念何谓房地产周期？房地产业在发展过程中，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。表现为房地产业在经济运行过程中扩张与收缩两大阶段交替出现、复苏－繁荣－衰退－萧条四个环节循环往复。房地产波动与房地产周期：房地产周期可以称为房地产周期波动，但房地产波动并不一定都表现为房地产周期。房地产周期与建筑周期：不同产业周期24房地产经济周期的运行过程复苏繁荣衰退萧条25复苏与增长阶段房地产交易量回升，市场需求开始增加。房地产价格趋升，投资者信心增强。房地产投资逐步增长，开发速度加快。当发展到一定阶段时，整个房地产市场又步入新一轮的繁荣期、如此循环往复。26繁荣阶段

交易量急剧增加，市场产品供不应求，拉动房价越来越高；房地产经营利润畸高，吸引开发投资量猛增。整个房地产市场呈现出兴旺发达景象渐次达到顶点，形成常说的房地产业发展的波峰。到一定阶段。由于开发量的过度扩张，内部结构不合理，市场供给逐渐超过市场有效需求，出现衰退迹象，开始下滑，进入衰退期。27衰退阶段

房地产交易量明显减少，市场需求呈下降趋势。房价涨幅减缓，开始出现下跌迹象。房地产投资增长率趋缓，市场推出的楼盘减少，实力小的开发商难以为继。28萧条阶段

交易量锐减，市场需求急剧下降供给量严重超过需求量商品房空置率急速上升；导致房价持续下跌，甚至跌破物业原值开发商面临困境实力较弱的企业可能难以支持而破产一般开发企业也难免遭受重大损失房地产投资量呈现负增长，这一阶段也就是常说的波谷，当达到谷底时，又开始回升。29房地产经济周期与宏观经济周期一般来说，房地产经济周期是宏观经济周期的组成部分之一，其周期波动与宏观经济周期相协调，二者是一种正相关的关系。区别体现在：（1）周期波动次序的差别（2）波幅与波长不同（3）房地产经济周期的长期趋势显著30周期波动次序的差别房地产经济周期与宏观经济周期的复苏、繁荣、衰退、萧条四个阶段在时间上并不一致。一般来说，房地产经济周期的复苏、萧条期滞后，而繁荣、衰退期超前。31两类经济周期波幅与波长不同一般地讲，房地产经济周期波动的幅度要大于宏观经济周期，即波峰要高于宏观经济周期，波谷要低于宏观经济周期。从波长来看，房地产经济周期的波长与宏观经济周期不一定相同。32房地产经济周期的长期趋势显著与宏观经济周期相比，房地产经济周期的长期趋势显著，即由于土地资源的短缺和房地产的不可替代性，在政府采取反周期政策的干预下，房地产经济周期以螺旋式上升的方式形成增长趋势。33房地产经济周期影响因素内生因素和外生因素。所谓内生因素即房地产经济体系本身的内部因素，如预期收益率、投资、利率和通货膨胀率等；所谓外生因素是指房地产经济体系以外的，对房地产经济活动产生外部冲击和作用的影响因素。外生因素通过内生因素起作用，房地产经济周期波动是内生因素和外生因素共同作用的结果。34内生因素（1）收益率。一般来说，当预期收益率不断提高时，开发商会扩大投资和开发规模；反之，则较为谨慎。导致房地产经济周期波动的直接原因是房地产供应的扩大与房地产市场需求有限的矛盾。这一矛盾通过成本、价格和销售等指标最终反映到收益率的变化上来，收益率进而引导房地产投资的走向，使房地产经济出现周期波动。（2）投资。房地产投资常被看作房地产经济周期波动的引擎。房地产投资的变动与房地产经济周期的变动基本上是一致的，几乎同向共振，但是前者更为活跃。（3）利率。一般地，利率变动与房地产经济周期波动呈反向变化。利率主要通过影响房地产投资和消费需求，来影响房地产经济周期波动。在供给方面，如果利率降低，开发商融资成本降低，房地产价格降低，促进房地产供给和市场繁荣；反之，则降低供给。需求方面，同样。（4）通货膨胀率。通货膨胀率的上升会直接导致长期名义租金的上升。短期租金除了受供求影响外，也受到通货膨胀率的影响。另一方面，还直接导致利率的变化，和建设经营成本的变化，反方向影响房地产投资回报率。

35外生因素（1）宏观调控的政策因素。包括财政政策、货币政策、产业政策、经济体制和经济制度改革的政策等。政府的宏观调控作为一种外生冲击因素，对波动状态的影响是极为重要和显著的，具有关键意义。

（2）经济增长方式的转变。（3）产业结构的演进。是经济体系的一个重要的内在结构。（4）城市化。城市化进程极大的加剧对城市基础设施和普通住宅的需求，并影响着人口增长、流动和交通运输业的发展，这些又进一步促进地价上涨和房地产业的发展，并产生持久作用。

36经济增长方式的转变不同经济增长方式下对房地产需求的数量和结构会有很大差别。粗放型增长方式对土地、仓库、厂方等房地产的需求量很大。集约型增长方式主要依赖于技术含量的提高，对房地产的需求发生很大变化。增长方式的转变如果在短期内发生，对房地产经济周期的影响较显著；如果该转变在较长时期内完成，对房地产周期波动的影响一般通过产业结构的变化表现出来。37产业结构的演进由于各次产业增长率的波动具有不同的特点，因此，各次产业在整个经济中的比重变化，将影响整个经济波动的基本状态特征，进而决定了一定时期房地产经济周期波动的基本形态特征。根据三次产业比重的变化，经济的周期波动可表现为三种情况：第1种情况，中度波动。当第一产业占整个经济的比重最大，第二产业所占比重较小时，一般说来，整个经济呈现为中度波动。第2种情况，剧烈波动。当第一产业比重下降，第二产业比重上升且超过第一产业比重时，整个经济就容易呈现出剧烈波动。第3种情况，平缓波动。当第一产业和第二产业比重均下降，第三产业比重上升到一定程度时，整个经济的波动会呈现平缓趋势。38房地产周期的形成机制房地产经济周期在上述房地产经济体系的内生因素和外生因素相互共同作用下形成的。即内在传导和外在影响机制共同作用。内在传导机制是指经济体系中的内生因素成为房地产经济周期波动的自我推动力量，依照自身规律发生周期性的变化而且相互作用，从而使经济波动呈现出周期性变化的必然性。

外在影响机制是指外生因素的变动会引起相关的房地产经济体系的内生因素变动，而某项内生因素的变动又会通过乘数作用和加速作用（在实际的经济周期波动中，扩张也往往是从投资需求开始的。

39关于房地产经济周期成因的观点一有效需求不足：过度的房地产投资，如果没有形成足够的有效需求，势必使房地产经济由扩张转为收缩。房地产有效需求不足是多方面原因引起的。

1）住房制度改革。从无偿分配到80年代中期的提租发补贴，到货币化分房，需求者在心理上有一个适应过程。2）房价收入比。据世界银行测算，房价与收入比在3-6倍之间时，需求者才能在不降低正常生活质量的前提下购买住房。而我国一些城市的房价比高达10-20倍以上。3）社会福利保障制度。城市居民在预期的收入和支出心中无底的前提下，不得不存钱以备后用；4）房地产产品结构不合理，住房质量和环境质量有待于提高。40投资状况的变化投资饥渴症影响下的投资冲动。如在92—93年房地产投资过热时，绝大多数投资者为国有企业。投资冲动来自投资者自我约束弱、责任主体不明确，以及对市场认识的模糊性。关于房地产经济周期成因的观点二41货币信用的过度膨胀

即银行对房地产投资资金有无限供给的倾向，为投资者和投机者提供条件，形成多元化的房地产投资冲动。如92年，我国专业银行净拆出资金增加593.2亿元，其中1/4被用来炒地皮；再如东南亚金融危机与该地区房地产长期过热有密切关系，一般金融机构放贷给地产业以不超过总放贷额的10%为宜，而泰、马和印尼金融机构投放的资金占其贷款总额分别为50%、29%和20%，随着市场逐渐饱和，房地产日益暴露严重的供过于求现象。

其他观点，如对未来预期信心关于房地产经济周期成因的观点三42房地产经济周期的实证分析1、美国房地产经济周期2、日本房地产经济周期3、香港房地产经济周期4、我国房地产经济周期43美国房地产周期4445房地产泡沫与周期——实证分析46日本47484950日本房地产泡沫与周期51香港房地产周期52我国房地产经济周期周期1：(1986-1990年）周期2：(1990-1997年)周期3：(1997-2002年)周期4：(2002-2007)周期6：2007年迄今）53周期1(1986-1990年)1986年以后,住房制度的改革,尤其是土地使用制度的改革取得了突破性进展,房地产投资开始启动和升温；1989年由于政治方面和整顿宏观经济方面的影响,房地产投资受到很大冲击,落幅很大；1990年跌到谷底。54周期2(1990-1997年)1991年下半年房地产市场开始回暖。1992年邓小平南巡讲话后,全国房地产投资迅速膨胀,该年完成房地产开发投资732亿元,比1991年增长117%,各地房地产开发投资普遍增长50%以上。1993年7月起,中央开始对房地产实施宏观调控政策,重心是控制投资规模,调整投资结构,规范市场行为,调节房地产经营收益，从该年起房地产投资增长大幅回落。1997年,由于前两年开发过热,造成商品房空置面积大量增加,销售价格居高不下,商品房供应规模偏大,房地产投资再次出现了负增长。55周期3(1997-2002年)1998年开始房地产业在部分发达地区逐渐进入复苏阶段。1999年以后全国宏观经济运行明显走强,全国房地产业的复苏走势更趋明显。1999-2002这一阶段是房地产投资的理性发展时期。房地产开发投资累计完成15431亿元。国家提出把住宅建设培育成国民经济新的增长点,启动了经济适用房建设计划,城镇住房制度改革取得实质性进展,国有企业脱困取得成效,房地产开发投资的增长逐步加快。56周期4(2002-2007)2003年全国房地产开发投资规模迅速扩大,房地产开发投资10106亿元,占固定资产投资比重1813%,为1999年的215倍；2004年,随着中央宏观调控措施的实施,房地产市场投资膨胀势头有所缓解,全年房地产开发投资1315813亿元,同比增长2811%,增幅比一季度回落13个百分点,比2003年回落116个百分点,与前三年增长水平；5758房地产泡沫经济泡沫与泡沫经济的内涵泡沫经济产生的必要条件泡沫经济事件房地产泡沫的内涵、特征及其产生房地产泡沫破灭及破灭的危害关于我国房地产泡沫与非泡沫之争59泡沫的内涵金德尔伯格，1987年出版的《帕尔格雷夫经济学大辞典》：“泡沫状态这个名词，随便一点儿说，就是一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价，开始的价格上升会使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主，这些人一般只是想通过买卖获取利润，而对这些资产本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的。随着涨价常常是预期的逆转，接着就是价格暴跌，最后以金融危机告终。”

注意：通胀与泡沫的区别60泡沫经济的内涵泡沫经济是由金融投机所导致的经济状态，表现为大量资产价格飙升到远远脱离其内在价值（intrinsicvalue）的程度，其中隐藏着资产价格狂跌并引起市场崩溃与经济萧条的可能性。

泡沫经济以繁荣始而以危机终。泡沫经济的载体包括的范围很广：商品、债券、股票、房地产、土地、以及艺术品、油画、钱币、邮票、古董等等。由于在一个固定的时期内，股票、房地产等金融资产的供给量很难增加，因此，在这两类资产市场上最容易发生泡沫经济。另一方面，由于其交易价值比较高，交易手段比较规范化，交易场所相对集中，因此，股票和房地产成为泡沫经济的主要载体。

61通胀与泡沫通胀是一般物价水平的持续上涨。泡沫主要表现为几种资产特别是股票与房地产的价格快速持续上涨。严重的通胀会导致资产泡沫，严重的资产泡沫也会导致通胀。62泡沫经济产生的必要条件资产泡沫演变成为泡沫经济有2个必要条件：一个是资产的基础价值不易判断；另一个是交易规模大。很多商品有可能产生泡沫，但是不可能演变成为泡沫经济。比如“君子兰泡沫”等。63泡沫事件1636年在荷兰发生的“郁金香狂”。狂热的人们经过各种哄抬手段，使得郁金香这种花卉的价格发疯似的狂涨几十倍。1719－1720年在英国发生的“南海泡沫”。南海公司制造谎言，声称该公司发现了金矿，使得该公司的股票若干倍地陡涨。20世纪80年代，在长春发生过一次君子兰泡沫。每盆几十元、几百元的君子兰花，哄抬到几万元一盆，其中价格最高的一盆，竟达15万元。64房地产泡沫的内涵房地产泡沫是以房地产为载体的泡沫经济，是房地产经济波动的一种形式，它的产生又加剧了房地产经济的波动。表现为房地产投机引起的房地产价格脱离市场基础价值的持续上涨现象。造成房地产泡沫的主要原因是：在经济发展过程中，随着社会总需求的增长，供给弹性越小的要素价格将增长得越快。在所有生产要素中，土地的供给弹性最小。人们为了赚取土地价格上涨的资本所得，纷纷将大量资金投入房地产，加速了房地产价格的上升。65房地产泡沫的特征房地产泡沫具有陡升陡降的特点，振幅较大；房地产泡沫不具有连续性，没有稳定的周期和频率；房地产泡沫主要是由于投机行为，货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。

66房地产泡沫的产生房地产泡沫的运行机理

产生房地产泡沫的内在因素

产生房地产泡沫的心理因素