全国购物中心经营情况回顾及2023年展望 2023

全国购物中心经营情况回顾及目目录2.供给端：线下经营总体更趋谨慎3.场景端：开业量新低，购物中心规模增速放缓4.市场展望：静待消费需求、供给两侧修复数据说明•客流数据：统计时间：2020年1月-2023年1月。因疫情原因，2022年3-5月客流数据不包含上海；统计范围：全国商业建筑面积3万㎡及以上的已开业购物中心；注：客流数据仅为客流指数，不代表绝对值。•购物中心空置率：统计时间：2020年Q2-2022年Q4。因疫情原因，2022年Q2空置率数据不包含北京、上海，2022年Q4不包含北京、重庆；统计范围：北京、上海、深圳、广州、成都、重庆、杭州、天津、武汉9座城市，商业面积5万㎡及以上已开业购物中心；注：“出租率”、“空置率”释义：根据实地踩盘的全量门店数据计算得出，出租率=已出租店铺数量/总店铺数量；空置率=1-出租率。•开关店数据：统计时间：2020年Q3-2022年Q4。因疫情原因，2022年Q2开关店统计不包含上海、北京；统计范围：北京、上海、深圳、广州、成都、重庆、杭州、天津、武汉9个城市的标杆购物中心；注：开关店比=开店数量/关店数量；＞1，代表上行，＜1，代表下行，=1，代表持平。数据说明•购物中心开业量：统计时间：截至2022年12月31日；统计范围：全国商业建筑面积3万㎡及以上的购物中心。•拟开业购物中心数据：统计时间：截止至2023年1月30日；统计范围：全国368个城市(不含港澳台)管辖行政区内，商业建筑面积3万㎡及以上，计划2023年内开业的购物中心(含1月份已开业数据)。统计数据包含新建项目及存量改造项目。需求端：客需求端：客流量处于震荡修复阶段，2023年1月客流环比增长36.1%2020年1月2020年4月2020年7月2020年10月2021年1月2021年4月2021年7月2021年10月22020年1月2020年4月2020年7月2020年10月2021年1月2021年4月2021年7月2021年10月2022年1月2022年4月2022年7月2022年10月2023年1月纵观疫后客流变化曲线，中国购物中心客流变化共经历了三个阶段：第一阶段：2020年1月-8月，剧烈调整期；第二阶段：2020年9月-2022年2月，波动中下降；第三阶段：2022年3月至今：震荡修复期。随着2022年12月疫情防控政策进一步优化、场景限制解除，线下消费市场迎来曙光：客流复苏信号强烈，1月有望成为破局转折点。02020年1月-2023年1月购物中心场日均客流变化趋势图震震荡修复期剧烈调整期波动中下降-4.3%2022年客流：节假日客流受到主要冲击，随机性消费减少，场日均客流同比跌幅2%-4.3%•2022年，样本监测的5194家3万㎡以上的购物中心客流同比下跌2%，场日均客流指数为1.5万。具体来看，日均客流表现主要受2022年节假日客流大幅波动所影响，2022年节假日客流同比跌幅4.5%，随机性消费减少；相对来说，工作日客流更趋稳定，跌幅1.5%。•2022下半年客流1.6万，同比上涨8.1%，与上半年相比大幅回暖。具体到各季度，2022二、三季度客流环比大幅提升14%以上，但四季度受防疫政策调整影响，环比下跌17.9%，客流指数由三季度的1.8万减少至1.5万。16,00015,00014,00013,00012,00011,00010,0002020-2022年购物中心场日均客流变化及同比增速15,909015,9090-0.005-0.01-0.015-2.0%-0.0215,48016,0001516,00014,00012,00010,000-2.7%8,0006,0004,0002,0000-0.025-0.03-2.7%8,0006,0004,0002,0000-0.052020年2021年2022年场日均客流比增速2022年工作日与节假日客流变化及同比增速17,69416,93414,84514,617工作日客流节假日客流2021年2022年2022年同比增速20,0000.0%18,000-0.5%16,00014,00014,000-4.5%2022年购物中心客流季度变化及环比增速0.2517,91219.1%0.219.1%0.20.150.10.05-0.05-0.114,70614.5%13,143-0.15-0.22022Q12022Q22022Q32022Q4环场日均客流同比增速环2022年2月2022年3月2022年4月2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2022年10月2022年11月2022年12月2023年1月%客流复苏：2023年1月场日均客流1.6万，环比恢复36.1%，客流实现大幅回弹。2022年2月2022年3月2022年4月2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2022年10月2022年11月2022年12月2023年1月%•2022年5月，国内购物中心场日均客流环比增幅达到年内最高水平，为29.2%，后续增速逐渐放缓，8月起增速跌至负区间。客流指数方面，2022年7、8月客流巅峰期场日均客流超1.9万。11月多地疫情反复、消费场景限制；12月疫情管控措施优化，疫情致使消费者出行受限，客流持续震荡下跌。•转入2023年，1月场日均客流1.6万，环比恢复36.1%，春节同比增长16.8%。随着场景限制解除，线下消费市场迎来曙光，1月有望成为破局转折点。近12个月场日均客流4,00006.7%-2.8%-14.8%-19.8%0%4,00002020-2023年春节客流同比0-0.122022年2月2023年1月春节当月客流同比增速 商业准一线商业二线商业四线商业五线商业一线商业三线客流复苏： 商业准一线商业二线商业四线商业五线商业一线商业三线•2023年1月的客流恢复主要来自工作日客流的带动。若对比往年春节当月的工作日与节假日客流水平，今年1月节假日客流水平仍然高于工作日客流，分别为1.61与1.59万，但工作日客流显示出更强的客流弹性，同比涨幅高达20.7%，远高于节假日客流的8%。•这一差异主要受2023年春节期间的客流表现影响：2023年1月的节假日活跃度(节假日/工作日客流)仅1.02，与之形成对比的是，往年春节当月的节假日活跃度均在1.1以上。这主要由于，疫情防控政策的优化解除了人们的出行限制，大批群众从工作地所在的高线级城市返乡，导致春节期间消费下沉，商业四五线城市的客流复苏情况明显好于高线级城市。然而下沉市场的商业容量十分有限，这也限制了春节期间节假日客流的总体增长。因此，若剔除春节这项季节性因素，工作日客流的波动更能体现出1月线下消费市场实际的复苏情况。历年春节当月客流同比增速节假日同比增速工作日同比增速春节当月节假日活跃度10.0% 各线级城市客流同比增速区域客流：2022年南方区域客流表现更好，华东、华中区消费者节假日活跃度更高•2022年仅华南区客流保持正增长，增幅1.3%。总体来看，南方区域客流相对抗跌，西北、东北区客流下跌最为明显；•将节假日客流除以工作日客流，所得比值越大，代表节假日消费更加活跃。从比值来看，华东区与华中区的消费者在节假日消费意愿更高；西南区则节假日与工作日客流相对接近。18,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,00002022年各区域购物中心场日均客流及同比增速16,528216,52815,71314,91714,63015,71314,91714,6300.0%14,37713,76712,90812,908-2.0%-2.7%-3.3%-4.0%-6.0%-6.9%-8.0%-8.5%华南区西南区华中区同比增华南区西南区华中区同比增速西北区华北区2022年客流指数2022年各区域购物中心节假日客流活跃度 (节假日与工作日客流比值)1.17华东区1.171.17华中区1.171.16华南区1.161.15西北区1.151.14华北区1.141.14东北区1.141.111.051.111.051.101.151.201.007.7%2022Q12022Q4城市线级：下沉市场客流基本盘稳固，场景限制解除后商业一线城市客流展现强韧性7.7%2022Q12022Q4•得益于下沉市场稳固的客流基本盘，2022年，商业五线城市客流表现最好，同比增长2.9%，商业四线城市与去年同期客流基本持平，其余线级城市客流均呈不同程度的下跌。商业一线城市(3-5月剔除上海)由于上半年疫情反复之影响，跌幅最大，同比下跌4.5%。•随着12月疫情防控政策优化，线下消费场景限制逐步解除。四季度，商业一线城市环比下跌13.1%，客流指数仍维持在2万以上，跌幅远低于其余线级城市。这是由于，商业一线城市具备庞大的消费基本盘，客流下跌主要受消费场景限制，一旦限制解除，消费需求推动客流的快速恢复。2022年各线级城市场日均客流及同比增速25,000425,0002.9%20,9512.9%20,000220,00015,7181615,7181.0%15,0000.2%15,0000.2%13,03111,44410,469-10,469-1.0%10,000--1.9%-2.6%5,0005,000-4.0%-4.5%0-5.0%商业五线商业四线商业二线商业三线商业准一线商业一线2022年客流指数同比增速30.0%20.0%10.0%0.0%-20.0%-30.0%2022年各线级城市购物中心客流增速变化季度对比20.2%2022Q22022Q3商业一线商业准一线商业二线2022Q22022Q32022Q12022Q4高端人群小康人群中产人群消费档次：中档以上mall客流弹性大，节假日客流下跌明显，大众化mall承托起市场需求2022Q12022Q4高端人群小康人群中产人群2022年各档次购物中心各季度客流环比增速30.0%20.0%10.0%0.0%2022Q222022Q22022Q3-20.0%-30.0%高档中高档中档大众化•高档&中高档&中档mall：客流波动明显，具备较强的客流弹性。2022Q2中档及以上mall客流恢复程度不及大众化购物中心，行至Q3均大幅回暖，环比增速超20%，Q4再次回落至19%以上，客流起伏波动明显•大众化mall：相对而言，大众化购物中心客流波动更小，具备稳定的客流来源，客流下跌时跌幅均小于中档及以上mall。2022年不同客群定位购物中心工作日&节假日客流同比增速2.8%1.1%0.2%工薪人群大众工薪人群-3.2%-4.5%--4.5%-6.3%-7.6%工作日客流节假日客流•究其原因，2022年1-11月疫情反复之下，针对高端人群及中产定位的购物中心客流大幅减少，高端消费意愿减退，尤其是在节假日，其所受冲击更为明显。•针对工薪人群及大众人群的大众化购物中心表现相对较好，尤其在工作日客流维持正向增长，针对大众化定位的目的性消费承托起市场需求。16,99510,1559,8870.6%15,167商圈客流：市级商圈对客流的吸引力有所降低，核心区位的项目客流受疫情冲击更大16,99510,1559,8870.6%15,167•从商圈功能类型来看，2022年市级商圈购物中心场日均客流表现最为突出，高达2.1万，是商圈外项目客流量的2.14倍。但对比上年同期数据 (2.38倍)，地处市级商圈的项目的虹吸效应有所减弱，这也意味着市级商圈的消费氛围对于购物中心客流吸引力降低。•按商圈发展类型划分，成熟商圈客流指数高于新兴商圈，但同比跌幅为4.2%，新兴商圈购物中心客流微增0.6%，可见疫情对于核心地段的项目客流冲击更大，新兴商圈的项目客流更趋稳定。2022年不同功能类型商圈购物中心场日均客流同比变化23,49821,7711717,310区域商圈商圈外区域商圈商圈外2021年2022年20,00018,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,00002022年不同发展类型商圈购物中心场日均客流及同比增速18,825-4.2%新兴商圈成新兴商圈2022年客流指数同比增速1.0%0.0%-2.0%-3.0%-4.0%-5.0%供给端：空置率持续走高，供给端：空置率持续走高，开关店比为近三年最低水平，线下经营总体更趋谨慎2020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q2020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q4••受疫情反复扰动，2022年全国重点9城的购物中心平均空置率达9.7%，同比上升超25个百分点，创近三年新高。环比来看，2022二季度9城平均空置率上升至9.9%，环比一季度大幅上升，三、四季度空置率持续走高并维持在10%以上。•回顾2020年二季度至2022年四季度，全国典型城市购物中心平均空置率呈现较大波动。空置率作为衡量购物中心商铺供需关系的重要指标，一定程度上映射市场预期，因此其走势与疫情防控形势高度相关。9.0%8.0%7.0%6.0%5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%2020-2022年重点9城平均空置率及同比增速空置率同比增速02020-2022各季度重点9城购物中心平均空置率环比变化7.3%7.3%7.3%8.0%4.0%空置率环比增速0-0.112.5%12.0%11.4%47.8%44.7%6.9%6.5%15.1%2.8%-4.4%-6.6%杭州武汉北京深圳广州成都重庆上海12.5%12.0%11.4%47.8%44.7%6.9%6.5%15.1%2.8%-4.4%-6.6%杭州武汉北京深圳广州成都重庆上海天津••分城市看，仅杭州、武汉空置率对比去年同期有所下降，其余城市空置率均同比上升，且除北京、深圳外其余城市空置率上涨幅度基本在三成以上。•上海、天津等受早前疫情冲击等影响，导致后续租赁意愿下跌、空置率走高，同比涨幅高达47.8%、54.2%。14.0%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%2022年重点9城购物中心空置率及同比增速60.0%54.2%1254.2%10.9%10.9%10.7%9.6%9.6%39.9%8.4%8.5%29.7%6.8%7.7%6.9%36.9%66.2%5.4%10.0%0.0%2021年2022年同比增速14.5%-空置率-杭州：2022年空置率6.5%，供需两侧齐发力推高出租率14.5%-••杭州购物中心下半年租赁市场回暖明显，其中第三季度6.7%，出租率领先，第四季度持续回暖，同时杭州也是2022年开关店比(0.96)表现最好的城市。杭州正处在一个承接上海溢出效应的窗口期，2022年有不少企业从上海移师杭州。•从供给端看，2022年杭州迎来9个购物中心入市(商业建筑面积≥3万㎡)，个性鲜明的新mall，以高客流提振市场。如龙湖杭州吾角天街开业双日客流突破19万次，营业额达702万元；存量项目加码折扣、电商，提振消费信心，如杭州大厦推出“上半年最强折扣”，销售3个亿。•从需求端看，据赢商大数据监测，2022年杭州购物中心(商业建筑面积≥5万㎡)新开店5544家，新关店5286家，开关店比1.04，招商需求回暖。8.00%7.00%6.00%5.00%4.00%3.00%2.00%1.00%0.00%2022年杭州购物中心空置率及环比增速7.60%6.70%28.6%6.70%5.91%55.91%2022年1季度2022年2季度2022年3季度2022年4季度空置率环比增速0.350.30.250.20.150.10.050-0.05-0.1-0.15-0.21.201.000.800.600.400.200.002022年杭州各季度购物中心开关店比1.130.990.930.80第一季度第二季度第三季度第四季度8.2%1.7%9.3%-空置率-武汉：空置率依旧高企，区域商圈出租率走高加速回暖态势8.2%1.7%9.3%-••武汉2022年购物中心空置率12%，是空置率较高的城市之一，但2022年空置率有所回落，主要得益于三季度空置率的大幅下降，租赁市场出现回暖迹象。•从2021年二季度开始，武汉市级商圈样本购物中心的空置率，始终高于区域商圈，推高城市空置率；但2022下半年，武汉区域商圈空置率不断下降，出租意愿高涨，出租率大幅领先市级商圈，带动武汉租赁市场的恢复。14%12%10%8%6%4%2%0%2022年武汉购物中心空置率及环比增速12.75%11.76%11.78%11.76%11.78%2022年1季度2022年2季度2022年3季度2022年4季度空置率环比增速0.150.10.050-0.05-0.1-0.15武汉市级商圈及区域商圈空置率(%)25.0020.0015.0010.005.000.002021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q4区域商圈市级商圈开关店率同比增速开关店比开关店率同比增速14.7%0.800.76-8.2%14.7%0.800.76-8.2%••2022年，9个重点城市约210个标杆购物中心，新开店9324家，新关店11303家，开关店比0.82，同比下跌26.1%，为近三年来最低水平。•分季度看，得益于2021年客流等市场指标明显好转，2022年一季度开关店比表现较好，为0.85，但受疫情冲击于二季度触底，随后三季度大幅回暖，开关店比环比增长14.7%。四季度因疫情防控措施优化等因素，开关店比再次下滑至0.8。1.201.000.800.600.400.200.00近三年9城标杆购物中心总开关店比1.1216.8%0.960.82-0.5%-26.1%2021年2020年2021年2020年20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%-5.0%-20.0%-25.0%-30.0%0.880.860.840.820.800.780.760.740.720.702022年各季度9城标杆购物中心开关店比0.870.85第一季度第二季度第三季度第四季度20%15%10%5%0%-5%2020年2021年2022年开关店：各城市品牌门店发展呈现收缩状态，杭州开关店比最高达0.96••分城市来看，2022年9城开关店比均在1以下，其中杭州开关店比表现最好，达0.96，但与2020年相比下滑较为严重。•武汉开关店比最低，为0.74，同比大幅下跌37.8%，与2020年水平基本持平。•上海开关店比为0.85，由于具备最为成熟的商业市场，三年来变化相对稳定。1.401.201.000.800.600.400.200.00近三年9城标杆购物中心品牌开关店比0.960.850.850.830.800.850.850.830.800.790.780.74北京成都广州杭州上海深圳天津武汉重庆1.181.111.061.021.010.960.900.890.840.840.800.751.181.111.061.021.010.960.900.890.840.840.800.75••按业态划分，文体娱近两年均为开关店比最高的业态，2022年文体娱开关店比高达1.11，是唯一突破1的业态。•生活服务与餐饮业态受疫情影响较大，2022年开关店比下滑最为严重，开关店比均为0.84。1.601.401.201.000.800.600.400.200.002022年9城标杆购物中心五大业态开关店比1.431.401.431.241.242021年2020年2021年2020年餐饮儿童亲子零售生活服务文体娱门门店基数大、已形成规模化的业态品类，如餐饮业态，因行业发展成熟，品牌竞争环境激烈，该类业态的品牌商尤其是小品牌在下行周期关店量较多，导致开关店比弹性较大。门店数量较少的业态，如文体娱业态，由于旗下品类赛道新颖，仍处在高增长阶段，市场环境的变动对其影响较小，新开门店数仍然持续走高，且能保持稳定增长的态势。特体装服装配饰女装服饰集合店鞋类男装运动装家居服/内衣箱包皮具1.000.850.760.670.60李宁indiciaCHUUANTA••••开关店-特体装服装配饰女装服饰集合店鞋类男装运动装家居服/内衣箱包皮具1.000.850.760.670.60李宁indiciaCHUUANTA••••服装服装品类开关店比急速下滑，仅为0.7，表现疲软，旗下细分品开关店比均大幅收缩。其中，鞋类开关店比较低，仅0.6，主要由于匡威、阿迪达斯、耐克、Vans、PUMA等头部运动鞋品牌继续低迷。男装开关店比0.65，成熟品牌多有关店，BOYLONDON、MindBridgeMan、ZIOZIA等关注度走低。女装、家居服/内衣虽整体仍在收缩，但对应数据优于业态平均水平。2022年9城标杆购物中心零售-服装细分品类开关店1.6425001.641.2920001.291.070.850.850.740.740.720.7010000.710.680.650.70.710.680.6550002022年开关店量2021年开关店比2022年开关店比1.801.601.401.201.000.800.600.400.200.00服饰零品类门店净增数量较多的品牌 (不完全列举)波波司登女装运动装服女装运动装回回力鞋业女装运动装鞋女装运动装2022年开关店量2021年开关店比2022年开关店比礼品玩具IP主题店户外用品艺术/工艺品文具用品其它精品奢侈品眼镜美妆护理黄金珠宝时尚配饰潮流数码汽车4S店/体验店家居家电厨卫钟表3.002.2860050040030020010001.321.740.641.571.541.531.330.641.141.111.131.59礼品玩具IP主题店户外用品艺术/工艺品文具用品其它精品奢侈品眼镜美妆护理黄金珠宝时尚配饰潮流数码汽车4S店/体验店家居家电厨卫钟表3.002.2860050040030020010001.321.740.641.571.541.531.330.641.141.111.131.591.050.970.860.840.810.990.560.580.621.261.040.890.850.760.47•••时尚生活时尚生活波动较小，开关店比0.96，表现相对平稳。汽车体验店、IP主题店、潮流数码扩张劲足：零跑汽车、极氪汽车、理想汽车等新能源汽车品牌强势扩张；SAMSUNG、华为体验店、OPPO再度领衔，高端主板品牌ROG玩家国度异军突起。户外用品逆势扩张，是2022年开关店比唯一同比上升的品类，主要得益于露营、滑板、飞盘、骑行等户外消费走热。2022年9城标杆购物中心零售-时尚生活细分品类开关店80038002.9170000.763.503.002.502.001.501.000.500.00休闲餐饮中式餐饮异国风情餐饮火锅/焖锅/干锅烧烤/铁板烧餐吧复合餐饮1.220.980.880.500.740.730.991.601.32开关店-餐饮：饮品拓店王不少，粉面馆“降温”休闲餐饮中式餐饮异国风情餐饮火锅/焖锅/干锅烧烤/铁板烧餐吧复合餐饮1.220.980.880.500.740.730.991.601.32••餐饮开关店比0.84，休闲餐饮、中式餐饮、异国风情餐饮、火锅、烧烤，均有回暖，餐吧/复合餐饮转向收缩。2022年Q3-9城标杆购物中心餐饮细分品类开关店餐饮门店净增数量较多的品牌 (不完全列举)3000250020001500100050004.171.131.191.161.131.1900.762022年开关店量2021年开关店比2022年开关店比4.504.003.503.002.502.001.501.000.500.00瑞幸咖啡瑞幸咖啡饮品霸霸王茶姬饮品虎头局虎头局渣打饼行烘焙甜品ManneMannercoffee饮品MMstand饮品夸夸父炸串公司休闲小食开关店-餐饮：饮品拓店王不少，粉面馆“降温”休闲餐饮中，饮品、烘焙甜品开关店比均超0.9，休闲小食“拖后腿”。•饮品：开关店比1.05瑞幸咖啡加码购物中心渠道，开出23家以上新店；国风茶饮霸王茶姬、茉莉奶白、霓裳茶舞扩张动作大，均有8家以上新店。下行品牌中，伏小桃关店10家；其余的，不管是CoCo都可、太平洋咖啡等成熟连锁品牌，抑或椿风、本宫的茶、Pintea等新兴品牌，挑战不小。•烘焙甜品：开关店比0.97虎头局渣打饼行继续扩张，以23家新店占据品类之首；DQ冰雪皇后翻红，开店12家。与此相对应的是，泸溪河有所收缩，开店量由2021年的19家减至2020年的5家；糖水领军品牌鲜芋仙关店超13家。•休闲小食：开关店比0.76开店遇冷，夸父炸串公司、阿甘锅盔、廖记棒棒鸡关店数家，同时有大批不知名的小品牌闭店。开关店-餐饮：饮品拓店王不少，粉面馆“降温”uu中式餐饮变动较大，开关店比0.73。•去年风生水起的中式简快餐快速下行，开关店比0.7。承租能力较弱的快餐收缩最为明显，备受资本青睐的粉面馆扩张步伐和融资速度变慢，研卤堂、霸蛮湖南米粉、五爷拌面等均有数家门店关闭。•中式正餐中，和府捞面的“和府小面小酒”关闭3家门店。该店型产品大多为标准门店中的捞面产品，针对“多人聚会场景”的菜品选择较少。如今，和府捞面似乎已开始将精力投入到咖啡新品牌“PickME”。u异国风情餐饮上半年惨淡，三季度热度有所回升。•异国风情餐饮回暖，魔都新晋排队王“西塔老太太泥炉烤肉”、网红泰餐品牌“迷你椰·泰式大排档”、西餐性价比之王“赛百味”，均有9家以上新店，占据异国餐前列。uu火锅/焖锅/干锅上半年为餐饮中表现最差品类，三季度开关店比大幅提升至0.79。•开店趋于保守，新店均不超过3家。贤合庄、火凤祥鲜货火锅等火极一时的明星火锅大幅降温，密集关店。2022年开关店量2021年开关店比2022年开关店比1.070.990.610.594380.44289741.011.070.990.610.594380.44289741.010.76998Ø儿童亲子开关店比0.75，仅儿童服务细分品类优于2021年同期水平。••儿童零售中，童装/童鞋、母婴童用品、儿童家居关店多，但巴拉巴拉、BABYCARE积极扩张。•儿童教育继续收缩，早教、科技教育、语言培训加速撤离，七田真、乐高活动中心风光不再；美术、舞蹈、音乐类才艺培训逆势扩张。•儿童游乐表现优异，开关店比1.07，儿童游乐园、儿童DIY新店较多，但分布较零散，无突出品牌。•儿童服务开关店比高于2021年水平，其中儿童理发趋于开店，儿童摄影关注度走低。2022年9城标杆购物中心儿童亲子细分品类开关店120010008006004002001.48儿童零售儿童游乐儿童教育儿童服务1.601.401.201.000.800.600.400.200.001.431.1010730.6651041儿童亲子/生活服务/文体娱：儿童游乐、丽人养生、娱乐休闲、体育运动向好1.431.1010730.6651041Ø生活服务开关店比0.84，丽人养生景气高，配套零售调整数量大、趋于收缩。••丽人养生中，美发造型发展最好，如成熟品牌丝域养发馆、新锐品牌Mr.JUDY洗个头发积极加码购物中心渠道。•配套零售中，烟酒专卖店纷纷撤离；食品零食关店较多，但仍有觅食喵、薛记炒货、果栗园等看好市场的品牌积极布局。•医疗健康开关店比较为平稳，康复中心持续逆势扩张，齿科略有收缩但仍在扩张进程中。2022年9城标杆购物中心生活服务细分品类开关店120010008006004002001.441.301.441.011.091.010.9567676配套零售丽人养生其它生活服务医疗健康2022年开关店量2021年开关店比2022年开关店比1.601.401.201.000.800.600.400.200.002022年开关店量2021年开关店比2022年开关店比儿童亲子/生活服务/文体娱：儿童游乐、丽人养生、娱乐休闲、体育运动向好••娱乐休闲持续扩张，娃娃机、网咖电玩等传统游乐翻红；密室逃脱/剧本杀/鬼屋、电影院受疫情防控影响严重，以关店为主。•体育运动中，瑜伽馆、健身会所等发展与以往持平，滑板公园、滑雪、体育VR馆等新奇品类发展向好。•文化艺术持续下行，DIY手工大幅关店，书店、脱口秀、喜剧空间等精神消费型品类，重获新生。•教育培训：艺术及语言培训趋于收缩，以关店为主；其中舞蹈培训逆势拓店，舞蹈文化悄然升温。2022年9城标杆购物中心文体娱细分品类开关店50045040035030025020015010002.502.392.001.801.581.501.224391.000.710.7000.700.66173017388114880.00娱乐休闲体育运动文化艺术教育培训场景端：开业场景端：开业量历史新低，近三年购物中心规模增速明显放缓-31.28%-31.72%353032685474013662022开业量：2022年新增366个购物中心，开业量降至历史新低-31.28%-31.72%35303268547401366••2022年共开业366个购物中心，新增体量3268万平方米。较2021年，2022年开业数量、体量均减少逾三成，其中数量减少181个，同比下降33.09%，体量减少1518万平方米，同比下降31.72%。这是疫情三年来最低开业量，也是历史新低。•截至2022年12月31日，全国购物中心存量项目达5685个，体量达5.03亿平方米。目前，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期，已正式步入存量时代：2020-2022年，存量购物中心的规模同比增速为9.5%、11.6%及6.6%，与往年20%以上的规模增速相比明显放缓。6000500040003000200010000近三年购物中心增量表现35.58%447862021年2020年2021年2020年增量规模(万㎡)增量数量(个)规模同比增速50%60,00050,000050,000-50%40,00030,00020,000-200%10,000-250%-300%-300%2010年至今中国购物中心存量表现2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年存量规模 (万㎡)存量数量(个)规模同比增速35%30%25%20%15%10%5%0%50个以上10-20个5-10个••2022开业量：头部企业市占率高企，购物中心规模梯队基本固50个以上10-20个5-10个••企业端来看，企业端来看，2022年15家规模企业开业项目153个，虽然开业量同比下滑，但占比上升至42%，同比增加5个百分点，同口径下2021年该占比为37%。市场份额方面，2022年新增开业规模及数量占比TOP6均为万达、华润、龙湖、新城、爱琴海及世纪金源，头部企业市占率高企且竞争格局相对稳定。可以预测，购物中心行业的规模梯队已基本固化，全国性规模化扩张难以复制。部分企业2022开业项目数量33-5个万达华润万象生活万达华润万象生活龙湖集团新城控股爱琴海集团宝龙商管步步高银泰粤海天河城天虹益田旅游商业碧桂园文商旅恒太万科世万科世纪金源招商蛇口金茂中海近三年开业规模占比TOP10企业名称2020年2021年2022年商管象生活龙湖集团控股爱琴海蛇口业近三年开业数量占比TOP10企业名称2020年2021年2022年商管象生活4.3%龙湖集团4.0%控股爱琴海蛇口业茂2022开业量：城市线级分布均匀，但增量仍集中在华东等商业基础好的优势区域••2022年开业项目，若按城市商业线级划分，各线级城市新增购物中心数量分布相对均匀。•但在地区分布上，项目增量依然集中在东部、南部地区，北部地区开业量相对较少。可以看出，开业量最集中的地区仍然是华东、华南等商业基础好、商业氛围成熟的优势区域。近两年行业不确定性增加，实际开业项目进一步向有效市场集中。•从城市分布看，全年开业项目分布在134个城市，其中开业量≥5个的23个城市开业量占全国的一半，城市集中度高。2022年新开业项目数量占比线市线市线市线市市商业二线城市19%北区2022年开业项目大区分布152511.7365538.1258437.748221.172588.479.97商业体量(万㎡)项目数量2022年开业量城市榜(项目量≥5个)城市项目数量商业面积(万㎡)城市商业线级线线一线州一线都线州线线9一线州9一线7线7线73线7一线646.4一线6线6线645.2线540.8线华5线544.9一线541.7一线莞5线541.7一线••从每月开业数据看，1月份出现一次开业高峰后，2、3月受疫情影响开业处于全年最低点，直至9月再次迎来开业高峰期。12月疫情管控措施优化后，开业量爆发式增长，单月开出86个项目。•开业数量的波动，受到疫情反复、管控措施变化的直接影响，同时叠加市场竞争日趋激烈，行业进入存量时代增速逐渐放缓等因素。9080706004030202022年1-12月开业数量86679282828252120213331月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月16为2022年实际开业量的1.6倍16••2023年，全国拟开业购物中心达588个，体量约5201万平方米，创下2017年以来拟开业量新低，仅最高峰的2021年拟开业的一半。随着全国购物中心存量逐年上升，购物中心新增量放缓是必然趋势。•从过去6年的实际开业情况看，开业率一路走低，从疫情第一年开始，连续三年开业率低于五成。不过，2023年拟开业数量、体量约为2022年实际开业量的1.6倍，若开业能如期推进，全年增量仍然可期。2017-2023年拟开业项目体量及增速体量(万㎡)体量增速00000086227923-14.29%0086227923-14.29%6%2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2017年-2023年拟开业量及实际开业量拟开业量实际开业量实际开业率 938 9388748950002017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年40.00%2023拟开业：5万平方米以下小体量项目明显集中在高线级城市••2023年筹开项目体量主要集中在5-10万㎡之间，占比为35.26%，同比有所下滑，下滑5个百分点；10-15万㎡区间占比其次，为28.11%，但该区间占比同比增加4个百分点。此外，3-5万㎡的小体量项目略微增加1个百分点，明显集中在高线级城市，是低线级城市的1.75倍。•15万㎡及以上区间的较大型项目占比略微下滑。40万㎡以上的超大体量项目共2个，其中铜陵北斗星城吾悦广场47万㎡、九江联盛国贸40万㎡；30万㎡以上项目3个，分别是常州弘阳1936项目36万㎡、兰州万达茂32万㎡、北京五棵松万达广场31万㎡。2023年拟开业项目体量区间分布项目数量(个)200150100020714316744526263-5万㎡5-10万㎡10-15万㎡15-20万㎡20万㎡及以上2023拟开业：拟开业量进一步向优势区域、高能级市场集中••从七大区分布看，大格局稳定不变，东部、南部大区占了近七成市场，北部大区相对占比较少。相比2022年实际开业量，2023年西南大区拟开业项目占比有所提升。•城市线级方面，高线级城市主力地位不变，四五线城市有所放缓。•与2022实际开业量相比，2023年拟开业购物中心进一步向优势区域、城市集中。2023年拟开业项目大区分布东北东北区西北区4%8%西南区12%华南区18%2023年拟开业项目城市商业线级分布线商业准一线20%商业五线线线线2023拟开业：港资、外资企业持续深耕中国市场，抢占高线级城市••港资、外资企业持续深耕中国市场，10家企业2023年将开出14个项目。从分布看，主要以高线级城市为主，其中商业一线城市6个，准一线城个，三线城市2个。•其中港资企业新鸿基、新世界、恒基兆业、长和、瑞安新天地、嘉里建设、香格里拉2023年将带来10个新项目开业，但太古地产、恒隆地产均无新购物中心入市。外资企业项目4个，来自SM、永旺、仁恒、住友4家企业。2023拟开业：奥特莱斯“刹车减速”，光大安石、中骏商管成新入局者••奥特莱斯综合商业体在2023年有“刹车减速”之势。全年筹开项目13个，合计体量140万平方米，不足2022年同期筹开奥特莱斯项目的一半。•砂之船、首创、百联、王府井、RDM集团等头部奥莱运营商在2023年集体“失声”，光大安石、中骏商管成为奥莱新入局者，将带来首个奥莱作品首秀。新筹开的奥特莱斯项目以“奥莱+体验”为核心：广广州广州8号仓项目体量20万m²，以“野趣新体验”为定位，打造城市野趣营地和5万㎡的无动力乐园，推出“奥莱+亲子游乐+特色轻度假”新模式；成都成都成都凤凰山大融城奥特莱斯背靠凤凰山体育公园场馆群，打造“国际场馆+奥莱商业”的新模式，以“购物中心+开放式街区”的形态呈现；重重庆重庆永川里奥特莱斯拥有约20万方的建筑面积，融合“文旅商”三大板块于一体。市场展望：消费场景限制已解除，市场展望：消费场景限制已解除，需求、供给两侧的修复仍需更多时间一、2023年商业地产向何方，取决于消费市场中国是全球最大的消费市场之一，城镇化进程仍在持续。2022年，中国城镇化率研究数据显示，