启动区营销的策略教学课件

启动区营销的策略16、自己选择的路、跪着也要把它走完。17、一般情况下)不想三年以后的事，只想现在的事。现在有成就，以后才能更辉煌。18、敢于向黑暗宣战的人，心里必须充满光明。19、学习的关键--重复。20、懦弱的人只会裹足不前，莽撞的人只能引为烧身，只有真正勇敢的人才能所向披靡。启动区营销的策略启动区营销的策略16、自己选择的路、跪着也要把它走完。17、一般情况下)不想三年以后的事，只想现在的事。现在有成就，以后才能更辉煌。18、敢于向黑暗宣战的人，心里必须充满光明。19、学习的关键--重复。20、懦弱的人只会裹足不前，莽撞的人只能引为烧身，只有真正勇敢的人才能所向披靡。武汉极地海洋世界战略思路报告2启动区营销执行市场分析项目解读对项目区域和周边市场环境分析土地分析项目价值分析项目核心竞争力分析营销策略推盘思路营销战略价格策略营销计划提案架构3项目位置图本项目地块区位关系图张公堤盘龙城片区府河后湖片区金银湖片区本案盘龙大桥由上图可以看出，本案处于三大片区环绕地带，不属于任何一个片区，可以说是独成片区。6三大片区分析盘龙城片区盘龙城片初期主要以度假型和投资型客户为主，目前随着基础配套的逐渐完善，居家型和养老型的客户比例逐渐增大。开发产品由初期别墅为主的高端化产品向多层、小高层甚至高层等大众化的产品转变。由于受交通和市政配套设施的限制，当前住宅入住率相对较低。7后湖片区从市场前景来看，后湖的发展速度和竞争优势短期内将远远高于盘龙城、金银湖等周边的近郊片区。相比较武汉市近郊区域，后湖占尽了地利，因此一直以来，后湖片区的房地产开发都较为火爆。由于后湖具备相对较为便利的居住条件，因此后湖片区的客户基本以居住型客户为主。由于后湖先天的地理优势，政府将其定位为武汉市四大居住区之一，并斥巨资完善其市政配套设施。8金银湖片区东西湖片区交通较好，该片区由于借助天然的自然景观资源，整体住宅档次较高，更有众多知名开发商在此开发。近几年来，东西湖片区的房地产开发逐年攀升，而且基本上都是大盘开发，片区知名度较高。目前购买东西湖片区的客户以中心城区的居家型及升级换代型客户为主。9本项目被三个区域环绕，受自身片区整体的房地产和市政建设发展的影响非常大。结合对三大片区的分析，未来与本案存在较大竞争的主要为金银湖片区和后湖片区。但是随着张公堤改造的完成以及盘龙大桥的通车，该区域的发展将日新月异，片区内的整体配套建设也将逐步完善和提升，片区升值潜力将逐步释放。同时，伴随着项目自身的逐渐开发，商业、旅游为住宅产品带来的附加值将逐步体现，项目的升值空间将进一步提升。结论101、根据以上条件，项目周边现无直接竞争对手。2、项目的体量决定项目将面向全市的客户群，甚至外省客户群。竞争环境分析地段规模产品价格项目周边，类似近郊生活片区30万以上左右的社区体量中大户型为主力面积均价3500元/平米以上界定竞争对手11我们对竞争对手的考虑市场上的楼盘哪些是我们的竞争对手？同档次、产品的楼盘是我们直接的竞争对手但其他档次的楼盘也对我们的目标客户产生分流因此竞争对手的界定不能仅仅局限于同档次的楼盘，其他楼盘也有可能是我们的竞争对手，只是竞争的程度不同。竞争对手是谁我们的考虑12现有与未来的楼盘竞争分级一级竞争者城郊资源型楼盘、城郊规模型楼盘（金银湖片区）二级竞争者其他城市边沿区域、区域争夺者（后湖片区）三级竞争者盘龙城郊区楼盘13项目区域市场格局后湖片区（二级竞争者）金银湖片区（一级竞争者）项目片区盘龙城片区（三级竞争者）目前，汉口近郊区域与本案存在关联的主要为右图三大片区，根据地段与市中心的距离，竞争级别也有所不同。14项目开发商建面容积率面积段销售均价总价升华·现代城武汉长江升华置业有限公司

12万㎡2.2190-200㎡4300元/㎡38-86万沿海·赛洛城沿海绿色家园发展（武汉）有限公司150万㎡

1.680-300㎡以上4500元/㎡36-135万银湖翡翠武汉新恒基置业有限公司53万㎡1.7130-200㎡以上6500元/㎡84-130万银湖·水印桃源武汉金阳房地产开发有限公司

17万㎡1.489－220㎡以上4500元/㎡40-99万常青花园新世界地产360万㎡2.5293－150㎡5500元/㎡60-97万金银湖片区供应量大、产品线较长，舒适性大户型产品供应比例较高各区域项目分析15项目地段总建筑面积产品描述客群分析去化量剩余量升华·现代城金银湖环湖路，武汉工业学院附近12万㎡项目位于拥有良好自然资源的金银湖生态保护区内，小区具体位于环湖路与铁塔大道交汇处，项目客户主要以公司白领、他们大多都为中青年（30－45岁占多数），经济实力一般，比较注重生活舒适性和性价比，多为第一置业45％约6.6万方沿海·赛洛城武汉市东西湖区金山大道武汉沿海•赛洛城2008号150万㎡坐落于汉口金银湖区生态旅游区内33万平米黄狮海岸作为武汉、华中，乃至全国唯一一个在全球公认最具含金量的“全球人居环境示范社区

购别墅客户主要以公司中高层、各私营老板等各界社会精英人士为主。他们大多都为中青年（35－50岁占多数），经济实力较好，比较注重舒适度和品位。一般住宅项目客户主要以公司白领、他们大多都为中青年（30－45岁占多数），经济实力一般，多为第一次置业。一期住宅基本售磬，别墅去化20％约105万方客层两极分化：富贵阶层及一次置业，与本案形成单价对比竞争16项目地段总建筑面积产品描述客群分析去化量剩余量银湖翡翠武汉市东西湖区金山大道88号53万㎡西临美丽的银湖和万科四季花城，项目周边有华中一流的18洞72杆高尔夫球场及唯一可承办国际马赛的专业赛马场。购别墅客户主要以公司中高层、各私营老板等各界社会精英人士为主。他们大多都为中青年（35－50岁占多数），经济实力较好，比较注重舒适度和品位。一般住宅项目客户主要以公司白领、他们大多都为中青年（30－45岁占多数），经济实力一般，多为第一次置业。85%8万方左右银湖·水印桃源金银湖环湖路17万㎡银湖水印桃源位于风景优美的国家级生态示范区--金银湖环湖路，距汉口火车站车行距离约10公里，项目客户主要以公司白领、他们大多都为中青年（30－45岁占多数），经济实力一般，比较注重生活舒适性和性价比，多为第一置业一期售磬，二期去化40％约9万方常青花园常青路360万㎡位于武汉市汉口北端，远离城市的喧嚣和工业污染，交通方便，位置优越，地理区位十分适合居住。最早以经济实用房为主，目前项目各个方面都有所提升，吸引了不少公司白领、换房者等各类客户，注重小区配套全、规模大。89%今年约20万方左右客层两极分化：富贵阶层及一次置业，与本案形成单价对比竞争17项目开发商建面容积率面积段销售均价总价新地·东方明珠武汉新地置业发展有限公司

20万㎡1.93120－150㎡7000元/㎡84-105万吉祥谷武汉竹叶山房地产开发有限公司

7万㎡3.030-140㎡6000元/㎡18-84万同鑫花园武汉地产开发投资集团有限公司

18万㎡

1.890-130㎡以上历史价格3800元/㎡34-49万后湖片区供应量大、产品线较长，舒适性大户型产品供应比例较高18项目地段总建筑面积产品描述客群分析去化量剩余量新地·东方明珠江岸区后湖20万㎡2005年国家康居示范小区。小区规划设计充分考虑气候因素，住宅排列上北面建高层建筑，购房的客户主要以公司白领、周边拆迁居民等各界社会为主。他们大多都青年（25－45岁占多数），有一定经济实力，比较注重居住大社区，齐全配套。70%1000套左右吉祥谷江岸区金桥大道特98号7万㎡7栋高层建筑焕发别样生机，通过空间的优化布局与重组，吉祥谷创造出使用面积大于建筑面积的三次方魔法空间，将产品的性价比推向极致，户型精致多样，购房的客户主要以公司白领、周边居民等各界社会为主。他们大多都青年（25－50岁占多数），经济实力较好，比较注重享受社区生活和便利性。70％约700套同鑫花园江岸区后湖乡716终点18万㎡后湖片区销售较好的一个社区购房的客户主要以公司白领、周边居民等各界社会为主。他们大多都青年（25－50岁占多数），经济实力一般，比较注重享受社区生活和便利性。已经售完无与本案存在直接竞争，将对本案的单价形成一定的参照意义19盘龙城片区项目开发商建面容积率面积段销售均价总价名流·人和天地武汉名流地有限公司26万㎡

1.8116-128㎡3200元/㎡37-41万日月山水武汉第六建工集团有限公司67万㎡

1.7117-133㎡临湖：4600元/㎡非临湖：3800元/㎡45-51万摩卡小镇武汉鼎鑫置业房地产开发有限公司37万㎡1.8101-133㎡3200元/㎡32-43万F·阳光城武汉杰宝房地产开发有限公司35万㎡3128-132㎡3300元/㎡42-44万供应量大、产品线较长，舒适性大户型产品供应比例较高20项目地段总建筑面积产品描述客群分析去化量剩余量名流·人和天地盘龙城经济开发区楚天大道特一号26万㎡中式古典园林风格,因地制宜,将自然坡地与总体规划相结合,九曲桥,以盘龙为雏形的水系景观,中心广场,以围而不合的形态,将不同组团与中心组团相呼应.

汉口70%，青山10%，外地占20%；年轻首期置业占90%；上班族70%，个体30%；其中有车一族大概占10%。一、二期已售完，B区在售10%日月山水盘龙城经济开发区巨龙大道六号67万㎡500亩私家明月湖,2.3公里超长湖岸景观带,沿湖造景客户主要为汉口、青山、其他城市40%592摩卡小镇武汉市盘龙城经济开发区露甲山路特8号37万㎡多层板式结构，通透效果较好，立面外观风格较有特点，广告打亲情牌。汉口、青山、盘龙城周围居民、城区拆迁者一期售罄，二期还未开盘70%F·阳光城盘龙城巨龙大道特8号35万㎡小区本身配套不全，生活不便，没有大的特色。说是可以享受F天下的配套，但此种说法非常的牵强。杰宝房地产只是花钱贯名F天下集团景观仅有中心水池和绿化组团，没有大的特色竹叶山，新华路，花桥，唐家墩等发展大道沿线）占60%，青山占5%，武昌15%，外地20%；30岁左右年轻客户群占70%，40岁左右占20%，40岁以上占10%；周边企事业单位，如盘龙城管委会，医院，学校和军区部队军人共占40%左右，各类上班族占40%，个体占20%。20%80%与本案存在竞争较弱，但对本案的单价形成一定的参照意义21建筑形式包括多层、小高层、花园洋房、别墅，主要以多层和小高层为主产品结构产品线完整，包括一至五居不同类户型现状供应主流户型为二居及三居，其中大面积（90-110平米）二居、（120平米以上）三居比例较高销售价格项目销售价格跨度较大6000—10000元/平米在售主流产品二居总价在65-77万，三居在85-130万之间竞争市场整体特点22竞争重点案例NO.1日月山水基本情况占地面积：12万平米建筑面积：67万平米总套数：986套（一期）容积率：1.7绿化率：45%总分期：三期在售期：一期开盘日期：2007-12-28(一期）入住日期：暂无建筑风格现代风格23产品情况产品形态：多层、小高层主力面积：90-160平米主力总价：33-60万均价：3700元/平方米销售情况目前已去化395套，销售率为40%。客户来源市中心升级换代客户、城市附中心拆迁户及部分城市中心首次置业者24NO.2沿海赛洛城基本情况占地面积：97万平米建筑面积：150万平米总套数：7500套容积率：1.6绿化率：39%总分期：六期在售期：二期开盘日期：2008-6-29(二期）入住日期：2009-8-30(二期）建筑风格北美、地中海、新古典主义25产品情况产品形态：多层、小高层、别墅主力面积：住宅：88-140平米别墅：180-240平米主力总价：住宅：39-63万别墅：150-205万均价：住宅：4500元/平方米别墅：8500元/平方米销售情况目前住宅已去化500套，销售率为74%；别墅刚推出。客户来源主要为汉口区域的中等收入阶层26NO.3新地盛世东方基本情况占地面积：13万平米建筑面积：31万平米总套数：2400套容积率：2.8绿化率：35%总分期：五期在售期：五期开盘日期：2008-9(五期）入住日期：暂无建筑风格中式27产品情况产品形态：高层主力面积：90-120平米主力总价：45-60万均价：5000元/平方米销售情况前四期销售状况良好，目前五期还未开盘。客户来源主要为竹叶山附近客户及市中心的首次置业客户。28结论项目虽无直接竞争对手，但将面临区域替代、单价及户型的多重竞争树立项目区域价值，产品核心价值成为项目成败的关键未来竞争中，能对项目构成真正威胁的项目不多29第二篇项目解读30土地分析31项目价值分析3233项目核心竞争力分析3435第三篇营销策略36强势高举高打，品牌先行；商业做势，密集投放

总体推广策略——37总体推广思路旅游+住宅+商业三位一体的整合营销战略

住宅商业旅游1、

旅游为住宅提供品牌支持和区域大环境支撑；住宅为旅游提供相应的口碑介质层，两者相互促进。商业为住宅提供消费支持，提升项目的整体品质，完善配套；住宅为商业带来人气，推动消费。旅游为商业提供更加密集的消费人群，建立更广泛的社会口碑；商业为旅游提供相应配套，提升公园附加值。

38总体推广调性主动非叫卖，大气沉稳案名建议原则

—原创性、承传性、相关性、延展性

、接受度slogan建议原则——能清晰地传达项目卖点，简洁凝练，朗朗上口。与案名的调性相统一，共同作用于整个项目的推广和传播。是对生活状态的描述与概括，目标客群清晰。39活动营销——充分造势，增进理解

——品牌营销核心势能，贯穿始终三位一体的整合营销策略顾客营销——买方市场，增值服务

40北京世纪华侨城产品/品牌发展态势展望（品牌先行）

华侨城品牌落地阶段（品牌唤起）品牌确立华侨城品牌成长（品牌树立）华侨城品牌巩固、延伸阶段品牌扩张业务量进一步扩展业务量进一步扩展其他业务延伸其他业务延伸华侨城房地产品牌唤起华侨城品牌华侨城地产业务华侨城其他业务拓展41整合营销结构（一短二长）品牌营销（长线）华侨城寻找知情人

开辟地产专栏

借船出海，三地联动10号地铁站的区域命名捆绑大片

活动营销《创世纪》开盘演出巧用公园借势系列旅游地产论坛现场做秀小城效应系列风情文化节（短线）（短线）顾客营销（长线）我爱我家联合互动客户带客户公园VIP待遇团体购买直效行销42品牌营销之华侨城寻找知情人

在深圳华侨城购置过房产的在京人士在19年间到过深圳华侨城的在京人士和华侨城有某种经历和故事的在京人士曾经在深圳打拼过，有华侨城情结在京人士Step1.为何执行华侨城寻找知情人华侨城在北京有一定的认知度，品牌树立不是从零开始，巧妙利用北京现有的华侨城客户资源进行“唤起”，以高姿态挺进北京市场,缩短品牌认知周期。

Step2.如何执行华侨城寻找知情人2005年3月认购期开始操作，4—5月以此作为开盘活动的新闻点在北京各大媒体发布信息。“知情人”提供相应当年在华侨城照片或亲身经历作为依据，充分结合后期销售，持续积累推广素材。43Step3.活动整体结构图华侨城寻找知情人“华侨城”唤起活动告知聚集人气扩大知名度促进销售扩大口碑层良好的推广素材品牌感染力“华侨城”树立“华侨城”建设媒体支持销售支持京深联动后期炒作客户培养新闻发布会知情人见面会知情人联宜会报广杂志软文专访网络电台客户带客户返点送物业费资源共享联动销售体验华侨城出书展览期刊杂志专栏定期回访客户带客户小城效应44品牌营销之借船出海，三地联动华侨城首次媒体调动惊艳深圳-2004年11月准客户深圳体验华侨城观光深圳-2005月7月华侨城深圳第二卖场异地销售-2005年3月4510号地铁站的区域命名

在未来交通规划的地铁10号线中，垡头将作为一站的区域指引性是相当重要的，以华侨城命名地铁站便利行人对公园方位的识别，从品牌战略上来讲是品牌建设强有力的延展。专家视角，品牌发言——联合知名媒体开辟地产专栏纵观北京专业地产媒体，以媒体角度发布的业内评论较多，而真正深笃地产的正是开发商自己。通过开辟“旅游地产论坛”、“华侨城视角”等专栏，一方面塑造地产专家级形象，另一方面共享了硬性投放的费用。通过捆绑大片可以迅速制造轰动效应，引起媒体关注，提高社会认知度，进一步扩展华侨城的口碑层。主要形式有三种：贴片、提供深圳华侨城外景、联合拍摄华侨城相关的片子。短兵相接，密集引爆——捆绑贺岁大片46活动营销之《创世纪》大型开盘演出

恢弘壮丽，一夜倾城在2005年4-5月开盘期间，充分利用深圳成功的演出经验，盛大举办《创世纪》文艺演出，在北京造成轰动效应。47活动营销之系列旅游地产论坛抛砖引玉，全面动员

旅游地产模式研讨会2004年年底邀请业内人士、专家以及学者参加旅游地产研讨会，充分利用售楼处现场展示深圳华侨城，扩大品牌在京影响，充分利用口碑进行项目的传播。异地房产开发交流会2005年3月邀请万科、珠江等异地实力相当的地产商就异地开发进行讨论，联合异地在京开发商共同炒热异地品牌，为媒体提供素材。2005年7月以媒体为主，邀请业内人士、专家等以更宽阔的视角就“异国地产本土化”进行研讨。

国外经验的借鉴

48现场做秀，轻松渗透——系列风情文化节

世界风，华侨情看表演，观展览—巧用公园借势

选在2005年6月-10月节假日，充分利用公园可开放的部分场地承办各种文艺、杂技、马戏等娱乐表演及作为发布会或媒体活动场地，以达到聚集人气，提升华侨城品牌知名度的目的。在2005年6月-10月强销期以特色的世界民族风格为主线，利用公园可以利用的空间；利用深圳华侨城丰富的大型活动经验和有效资源开展系列文化节活动，使客户领略北京华侨城的独特魅力。

小城效应——“小城效应”是指定期在售楼现场组织针对老客户的活动，通过现场与老客户的融洽沟通，通过老客户的满意程度吸引和打动在场为成交客户。在2005年6——10月间设计相应的情节，通过老客户的“演员”作用实现成交。49顾客营销之我爱我家的联合互动强大网络资源优势

网站月访问量200万人次

80家连锁店遍布全市呼叫中心——“房产一线通”热线月接听量5万人次50我爱我家将为华侨城提供“升级理财”整体服务全方位保证“升级理财”整体服务的有效实施A、80家连锁店时时发布项目信息B、进场销售：在我爱我家的现场设置华侨城流动销售点，借助现场热烈的销售气氛实现成交；在华侨城销售现场设置我爱我家服务柜台，增强客户购买信心。C、网络广告：在我爱我家的网络上做华侨城品牌广告及相关信息知。押旧换新租旧供新

（阶段性）客户将已拥有产权的房产抵押给银行，获得一笔短期消费贷款作为购买华侨城的首付款。为促进新房销售，由开发商为客户支付入住前的抵押贷款利息。

将客户原有房产盘活推向租赁市场，存入我爱我家“房屋管家”，由我爱我家全权代为出租、管理，获得固定的租金回报。以房租支持新购房月供，以缓解资金压力。51关系营销的“客户带客户”

本案目标客户相对集中，此手段直击目标，有很强的针对性强和实效性，非常适用于本项目。在双方必须确认成交的前提条件下，具体操作建议如下：直接给予介绍方房价折扣（点数待定）赠送双方或介绍方物业费减免待遇（年限待定）赠送双方或介绍方高尔夫球会会员卡，或高档俱乐部会员卡（俱乐部待定）

公园VIP待遇

由于公园的利用性不是很好，所以考虑通过增加公园附加价值的营销手段，针对本项目销售较为困难的楼座和相对的销售淡季实行公园VIP待遇，如赠送公园年卡、推出“获得华侨城公园经营回报”的主题吸引目标客户购买。

在直销方面伟业十年积累了丰富的客户资源，一方面可以利用伟业的客户资源；另一方面可以选择目标客群集中的单位如工业大学、燕莎奥特莱斯、古玩城、建材市场集散地等进行直销，同时设看房车统一接待。团体购买直销52销售支持之区域内现场引导双龙导示主路出口山水文园导示桥下指示栅栏栅栏围墙围墙围墙出口四调头预出口出口五环路出口一东四环经四方桥进入从东五环而来京沈高速的出口单立柱5354销售支持之销售工具

楼书建议——

《华侨城印象》+《华侨城主题公园》+《华侨城产品手册》

其中《华侨城产品手册》可以根据二期与三期的需要进行改动，这样从整体上就保重了对不同传媒有不同的推介重点；在不同的推广阶段有不同的推介主题。直投资料——配合巡展和直销使用，建议采用书签、明信片、邮册等形式，突显华侨城品质感。笔记本与便笺——作为礼品进一步传播项目知名度（为部分资料）

VCD与DVD——配合其它宣传方式在现场滚动播放，加深客户记忆，用画面、语言、音乐的多重复合起到感染、强化作用。55媒体选择与投放A、杂志推荐媒体：《新地产》、《安家》、《目标》、《生活速递》、《中国之翼》B、报纸推荐媒体：《经济观察报》、《中国地产经营报》、《北青》、《新京报》C、户外推荐户外媒体位置：东南四环、东三环、北三环D、网络推荐媒体：新浪网、搜房网、焦点房地产网等，E、电台推荐媒体：北京音乐台（FM97.4）北京交通台（FM103.4）《音乐之声》56营销周期的界定与评估分析1、预热期：2004.10－2005.2——宣传品牌形象，各项营销工作的准备2、认购期：2005.3——解决前期客户量和价格定位问题3、开盘期：2005.4——实现前期回款及打响项目知名度4、强销期Ⅰ：2005.5－9——完成大部分销售指标，确立项目市场地位5、强销期Ⅱ：2005.10－2006.2——完成销售指标，实现利润最大化6、收盘期：2006.3－4——完成一期销售指标，保证一期业主顺利入住，二期进入认购时间2004年2005年2006年91011121234567891011121234排期准备期与预热期认购期开盘期强销期1持续期1强销期2持续期2收盘期工程进度开工工程进行中封顶工程进行中竣工工程进行中园林竣工入住项目排期与工程进度一览表57营销费用预算与投放2004年2005年2006年91011121234567891011121234413567.5

595494.5合计2070万，加至机动费用180万，总计2250万

品牌销售量费用投放放趋势产品送达目标与费用投放趋势图（单位：万元）一期销售面积15万平方米，销售额9亿，共计20个月，按2%提取推广费用为1800万（机动费用占10%，为180万），考虑到品牌推广集中在一期，所以追加450万，总计2250万元，合计占一期总销售额的2.5%。其中预热期2004年12月—2005年1月、开盘期2005年4月、强销期2005年8月左右会出现三次投放高潮。58表（一）——准备期与预热期（04年10月—05年2月）单位：万元

阶段

项目

时间

费用预算

备注

准备期与预热期品牌推广三地联动，上海促交会

2004.12

20参展资料、往返及住宿费用等

华侨城寻找华侨人的内部告知

2004.12—2005.2

10华侨卡、宣传资料、礼品等

创办地产专栏

2005.1—2

20每期10万共2期

活动新年联宜

2005.1

20

请柬、礼品、酒水、媒体邀请费等

论坛旅游地产系列之一2005.1

20

场地、媒体邀请等

广告推广

户外（东三）

2005.2

75长虹桥——双井

户外（北三）

2005.2

75安贞附近

杂志

2004.12—2005.1

302-3期

报广

2004.12—2005.1

505-10次

广告月费

2004.11—2005.2

60共4个月

销售工具

销售资料

2005.1

50楼书等总体费用

沙盘及单体模型

2004.12

30礼品

2005.1

20展会等使用

VI系列延展

2005.1

10名片、胸牌、纸杯

合计

413（其中户外广告总计500万，按20个月分摊，预热期分摊150万；销售工具110万按20个月分摊到本月为33万）

59表（二）——认购期与开盘期（05年3—5月）单位：万元阶段

项目

时间

费用预算

备注

品牌推广华侨城寻找华侨人活动2005.3-12

30包含开盘活动与促销费用体验华侨城

2005.3

30两地互动

10号地铁线命名

2005.5

/未定地产专栏

2005.3—5

30含杂志硬广

活动开盘活动

2005.4

/华侨城寻找华侨人活动

创世纪大型开盘演出2005.4150利用大型演出造成轰动效应认购期与开盘期销售现场做秀

2005.4-5

20小城效应的现场吸引

广告推广报广2005.3-5

10010—12次

软文与专访2005.3-5

420篇左右

电台2005.3-5

20交通台和音乐台

网络广告2005.3-5

30通栏和文字链

网站建设2005.35不计分摊

广告月费2005.3-5

45共3个月销售工具

工地围档

2005.420含报批

VCD/DVD

2005.420含包装

直效行销展会

2005.310宣传资料、礼品

合计

567.5其中户外广告分摊75万；销售工具分摊为28.5（其中预热期分摊16.5万，开盘期按10个月分摊12万）

60表（三）——强销期1与持续期1（05年6—9月）单位：万元阶段

项目

时间

费用预算

备注

强销期1与持续期1品牌推广华侨城寻找华侨人活动2005.6-9

40展览与销售支持

体验华侨城

2005.620深圳游与北京游

联合拍摄2005.6-9

60深圳华侨城作为外景基地地产专栏2005.6-9

40含杂志硬广

论坛旅游地产

2005.7

10场地、媒体邀请等

活动系列风文化节

2005.8

15结合商业街开展

公园演出

2005.8-9

20公园内的局部场地

销售现场做秀

2005.6-9

10小城效应的现场吸引

客户联谊会

2005.10-2006.4

10场地与奖品

广告推广报广2005.6-9

8010次左右软文2005.6-9

750篇左右

网络广告2005.6-9

50通栏和文字链

广告月费2005.6-960共4个月直效行销巡展2005.