江阴普惠路西项目初判报告教学课件

项目概况江阴城市基本面房地产市场土地市场价格判断总结建议目录1项目区位市政府市政府市政府2经济技术指标地块名称澄地2019-C-104号地块出让面积99818.46㎡（150亩）

，其中商业用地分摊6818㎡，住宅用地分摊93000㎡容积率1.8-2.2建筑面积179672.4㎡-219599.6㎡（公共服务设施用房建筑面积不小于15000㎡，不大于20000㎡，商业用房允许分割销售建筑面积不得超过商业用房总建筑面积的50%）规划用途公共服务设施（商业）、住宅建筑密度≤30%绿地率≥35%停车住宅停车：小汽车不小于0.8辆/户，自行车2辆/户；公共服务设施停车：小汽车50辆/万平方米建筑面积，自行车300辆/万平方米建筑面积套型要求90/20建筑间距住宅日照间距系数不小于1.37起始价格52450万元，350万/亩楼面地价2388元/平方米保证金10490万元付款周期2019年1月12日前付清全部土地款保证金及申请时间截止2019年12月27日15:30时竞价时间2019年12月28日13:00时3通富路普惠路滨江西路蓝天豪庭长江国际40米绿化带4地块情况总结

地块地处江阴西组团片区，周边住宅小区众多，居住氛围好；地块内部现北侧留有一些厂房，大部分为农田，纵穿一条弯曲的死水，给施工带来一定阻力，地块内的农田为周边居民非法占用进行耕作，但施工过程中为避免矛盾冲突，需进行一定补偿，由开发商出资；地块北侧滨江西路为城市主干道，南侧规划路通富路预计明年完工，交通便利；地块西侧紧邻普惠公园，周边居住环境成熟，生活较便利。5付款条件2019年10月退保证金：若未竞得，成交后5个工作日内退还；若竞得，自出让合同签订之日起竞得者的竞买保证金抵作定金。土地交付：签订成交确认书后35日内办理国有建设用地使用权交接手续。开竣工履约保证金：开工是指经依法批准，实施建筑物向地基传递荷载的下部结构的施工面积达到规定用地面积的1/4。验收合格后，在五个工作日内将履约保证金的50%部分和利息退还，不合格或未按约定时间开工，没收该部分保证金，竣工保证金亦然。2019年12月28日10%土地款作为履约保证金5%考核按时开工5%考核按时竣工开工成交签订《成交确认书》签订《履约保证金协议》10个工作日内2019年1月17日2019年1月12日签订《国有建设用地使用权出让合同》100%土地款（保证金可冲抵）2019年12月1日竣工2019年6月1日

项目概况江阴城市基本面房地产市场土地市场价格判断总结建议目录7基本概况位于江苏省南部，长江三角洲太湖平原北端。北滨长江，与靖江相望；南近太湖，与无锡接壤；东连张家港、常熟；西邻常州、武进；地处苏锡常“金三角”几何形中心。距上海178公里，距离南京192公里，2小时车程；总面积987.53平方公里城市建成区为49.23平方公里；2009年末，江阴市户籍总人口120.35万人；连续8年蝉联全国县域经济百强县（市）第一；江阴区域交通铁路：新长（江苏新沂一浙江长兴）铁路取道江阴，连结陇海、渐赣两大铁路大动脉。公路：中国第一、世界第四的特大跨径钢悬索桥江阴长江公路大桥，是沟通同三（黑龙江同江一海南三亚）和京沪两大国道主干线的过江“咽喉”。水路：江阴境内的锡澄运河沟通长江、太湖。港口：1992年正式对外开放的江阴港可以直通海外。江阴地处江尾海头，境内35公里长江深水岸线被专家称为黄金水道的黄金地段。综合经济：2019年8月，在第十届全国县域经济基本竞争力评价中名列第一，实现八连冠。在本届全国县域经济百强县(市)评比中，综合竞争力评价等级达到A+级，地区相对富裕程度、科学发展和环境保护等级评价均达到A＋级，江阴以雄厚的综合发展实力和可持续发展的活力第8次雄居全国县域经济百强县排行榜榜首。上市公司：2019年继中国浩然、中南重工、百川化工、扬子江船业、宝利沥青先后在海内外上市后，鑫仁铝业控股有限公司于10月底在新加坡证券交易所成功挂牌上市。至此，江阴已累计拥有28家上市公司、29只股票，其中有10家在境外上市。目前，江阴市100家拟上市企业包括20家新兴创新型上市后备企业、80家中小板上市后备企业。经济发展特色经济发展综合实力城市GDP（亿元）户籍人口（万人）人均GDP（元）城镇居民人均可支配收入（元）全社会固定资产投资（亿元）房地产投资（亿元）商品房销售面积（万方）江阴17131201425722711950179254常熟12311071154072732036178273昆山17507013535527609430155626张家港1402901559002754836448131吴江850801067762761533982212太仓61247901342732028441143宜兴681107636272320128836111绍兴县65572912882849627261108慈溪62610460610283112163366排序2128133数据来源：各市2009年统计公报江阴经济发展综合实力在长三角县级城市中处于中上水平。第11页11城市规划江阴城区规划结构：一条历史文化轴；两个城市景观带；两个风景名胜区；两个商业中心；三条通江环城河；五大居住片区。城东居住板块城南居住板块城中居住板块城北居住板块中山公园历史文化轴外环路45公里人民路步行街老城商业中心规划城东商业中心（沃尔玛在建）城西居住板块大桥公园景观带滨江景观带君山黄山高新产业区五个重点打造片区：城市客厅、北外滩地区、南门改造区、城西改造区、敔山湾片区。北外滩城市客厅城西改造南门改造敔山湾根据《江阴城市总体规划（2019-2020）》，江阴的城市性质定位为：现代化的工业港口城市，交通枢纽，历史文化名城。地块总体规划：总体空间布局市域空间布局规划：一城四区;中心城区，包括城中、城东和城西，形成沿江发展的横向城市轴线；四区，分别为澄东片区、澄西片区、澄南片区和澄东南片区，共15个镇；其中中心城区为综合城区，东西两区为产业发展区，南部两区为综合型小城镇；城市化率规划2020年达到69%，城镇人口增长29万。西组团规划规划结构：

T轴、双核、绿网（1025公顷）T轴：通过锡澄运河沿岸滨水景观绿带与人民西路沿线商业、服务业功能带，构建T形特色功能轴；双核：人民西路东端与锡澄运河交汇处附近的市级金融、创意传媒数码服务业区为东核，人民西路西段与西外环路交叉口附近的市级零售商业及娱乐服务业区为西核；绿网：各类公园绿地、沿河景观绿地、防护绿带、社区及街头绿地等，共同构成网状绿地系统。锡路澄运河西外环路滨江芙蓉大道东核西核

项目概况常熟城市基本面房地产市场土地市场价格判断总结建议目录15短期供求趋势07，09年市场情况好时供不应求；10年前三季度，全市商品房竣工面积149.10万平方米，同比增长107.43%。销售面积158.98万平方米，同比下降22.41%，也呈现一定程度供不应求。16长期供求趋势09年施销比创历年来最低水平，供应处于偏紧状态；10年前三季度，施工面积691.25万平方米，同比增长34.69%，施销比为4.35，一定程度缓解供应偏紧局面。

17住宅市场城中板块土地资源稀缺，区域配套成熟，交通发达，随着供应量的逐年减少和房价的节节攀升，此板块目前已成为中、高端收入人群的首选，未来也必将成为江阴房地产的高端板块。城东板块楼盘品质较高，性价比高，区域配套成熟，有较强的核心凝聚力，除了当地区域性客户外，还吸引着大批主城区及其他区域的购房者。城西板块是目前江阴市区供应量最充足的区域，该板块区域形象迅速提高，辐射范围将逐渐扩大，该板块近期是购房者集中置业的区域。城南板块目前供应量较小，配套尚不成熟，但随着城区西进南扩规划的实施，城南将是市政府继城东、城西板块重点打造的第三块区域，板块前景被看好。板块前景被看好。城北板块发展地域上受长江限制，近年来随着城市的扩张，和长江得天独厚的自然景观，住宅逐渐开发到了长江沿岸。今后将有望成为江阴的富人区。城中板块锡澄运河锡澄高路滨江大道东横河城北板块城东板块城南板块城西板块东外环环城南路周边楼盘春江华庭锦江花园圣廷苑怡江城长江国际弘建公园国际蓝天豪庭万达地块长江地块万家富地块禾苑地块19长江国际开发商：阴市长江房地产开发公司产品类型：多层住宅，小高层，高层，花园洋房，别墅占地面积:360亩总建规模：380000平方米容积率：1.6开盘时间：2019年6月首期开盘五期10年11月21日开盘五期主推：御景湾推四栋26层，一栋18层高层，四栋10-14层小高层首批推出的1、5、6号楼360余套房源，即将全部售罄。定于12月11日加推3、9号楼，共计200余套房源。9号楼以120平米上下的刚需户型为主，3号楼主打140平米的改善型户型。销售价格：5F/7F花园洋房，80-160㎡，13000-14000元/㎡

联排230㎡/260㎡，17000-18000元/㎡

高层8000-10000元/㎡蓝天豪庭开发商：江阴市蓝天房地产有限公司产品类型：多层，小高层，高层，商业占地面积:142.8亩总建规模：144070平方米容积率：1.51开盘时间：2009年6月销售情况：10年3月售罄项目价格：6500元/㎡户型面积：90-160㎡

项目分析：采用水系贯通南北，左右两园的规划系统，借助五星花园和小区自然条件，创造出丰富的绿地系统。超大的楼间距是项目特色之一。

项目概况常熟城市基本面房地产市场

土地市场价格判断总结建议目录22历年住宅土地成交江阴住宅市场的土地成交价格从07年起逐年走高。

2310年江阴市区主要成交地块公告号地块位置地块用途用地（亩）容积率成交价（万元）每亩单价（万元/亩）楼板价（元/㎡）溢价竞得人成交时间2009-C-97江阴市澄江街道花山路东、应天河南、芙蓉大道北侧商业住宅31.0215620181.1727180.36%江阴弘扬置业有限公司2019.1.192019-C-62江阴市澄江街道海澜名花苑东、东横河南、澄张路西、延陵路北侧居住用地70.991.844450626.14521848.91%江阴顺嘉置业有限公司2019.9.292019-C-53江阴市开发区芙蓉大道南、环山路南北两侧（A地块46869㎡、B地块55386㎡）商业住宅153.381.130000195.59266722.20%北京东亚里程投资有限公司10.11.112019-C-76江阴市规划青果路东、环城南路南、花山路西、仲伟路北侧商业住宅81.062.279430979.896681100.78%江阴弘建置业有限公司10.11.112019-C-81江阴市芦花沟东、人民西路南、文富路西、规划道路北侧商业、办公、住宅混合用地+旅馆业用地182.213.555680305.5813100.18%大连万达商业地产股份有限公司10.11.1624地块区位图153亩，R1.1，商住，196万/亩，楼板价2667北京东亚里程投资10-11-11182亩，R3.5，商住，306万/亩，楼板价1310大连万达10-11-1681亩，R2.2，商住，980万/亩，楼板价6681江阴弘建置业10-11-1131亩，R1，商住，181万/亩，楼板价2718江阴弘扬置业10-1-1971亩，R1.8，居住，626万/亩，楼板价5218江阴顺嘉置业10-9-2925

项目概况常熟城市基本面房地产市场

土地市场价格判断总结建议目录26除土地外直接成本到4500元/㎡，则粗估总地价和所有物业类型平均售价关系如下：每亩单价（万元/亩）楼面价（元/㎡)溢价首笔款项（万元）总价（万元）售价（元/㎡)35023880%2779952450970237025236%29362553999891390265911%309495839410083410279517%325366138810275430293223%341236438310467450306828%357106737710659470320534%372977037210851490334140%388847336711