标杆地产集团-成本造价-弱竞争市场项目降本方案

中梁地产集团弱竞争市场项目降本方案2021年3月战略选择提高拿地能力降本增效精益运营政府管控不断加码，市场竞争激烈，需通过降本来进一步提高拿地效率提高停车效率、品牌库扩充、适配精准投放……过程管控，无效成本、新材料、新工艺……强竞争市场：内功、周转、费用、产品力、深耕弱竞争市场：投资精准、成本控制、资源整合、盈利适配标准ABC档使用情况2一深入调研，知己知彼2二成本精准投放2三持续赋能，投后落地2四总结及要求2五适配标准ABC档使用情况2一2020年C档指标使用情况售价7000以下项目城市分布2020年我司共拿地83块，采用C档适配标准45个，占比54%1、不含粤港澳；2、新A、B、C、D标准发布过后，只有陕西榆林项目使用了新D标。序号区集地块C标占比省份城市1北方221882%天津、安徽、河北、河南、江苏、内蒙古天津；池州、阜阳、黄山、马鞍山、宁国、芜湖、信阳；邯郸、沧州、南阳、信阳、新乡；常州；赤峰2中部1414100%湖南、湖北、江西、内蒙古长沙、永州、常德、益阳；荆州、襄阳；南昌、上饶；呼和浩特、赤峰3西部12433%四川、陕西、云南遂宁；昭通；蒙自4江苏10110%江苏无锡5山东9333%山东德州、淄博、滨州6浙江500%7青岛3133%山东潍坊8万筑3267%安徽合肥9商置300%10产业直属22100%江苏江阴合计834554%1、2020年C档指标使用情况

2020年获取的45个C标地块中，安徽11块，湖南6块城市分布如下省份城市数量安徽合肥2马鞍山2阜阳2池州1黄山1宁国1芜湖1信阳1湖南长沙2永州2常德1益阳11、2020年C档指标使用情况其中40%的项目（共计131个）高层售价≤7000元/㎡成本管理中心内部资料-严禁外传统计所有三、四线及以下328个项目，售价7000元及以下的高层项目共131个主要分布在安徽、江西、湖南、河南、山东、湖北2、售价7000以下项目城市分布成本管理中心内部资料-严禁外传高层售价在7000元及以下共计131个项目，主要分布在安徽（22个）、江西（21个）、湖南（17个）、河南（16个）、山东（14个）、湖北（7个）序号省份地级市备注（不包含的地级市）1安徽毫州、阜阳、淮北、六安、马鞍山、铜陵、芜湖、宣城合肥、池州、滁州、黄山2江西赣州、吉安、九江、萍乡、上饶南昌、景德镇3湖南长沙、永州、益阳、邵阳、常德郴州、娄底、岳阳、株洲/4河南新乡、许昌、济源、南阳、焦作、濮阳、平顶山、商丘、信阳郑州、洛阳5山东青岛、烟台、潍坊、滨州、枣庄、临沂济南、威海、德州、聊城、泰安、济宁6湖北黄石、鄂州、随州、天门、黄冈、荆州、恩施武汉、襄阳2、售价7000以下项目城市分布9深入调研，知己知彼2二调研项目基本情况做当地最好房子调研指标分析结果售价7000以下项目共性特征城市等级：三、四线及以下时间要求：2018年1月1日后开工项目项目情况：在售业态要求：高层销售均价：≤7000元/㎡1、调研项目基本情况本次对三、四线，高层7000元/m2及以下售价项目进行调研及数据指标分析适配项目单位平均值最大值最小值总建筑面积m2

168,263

1,064,359

19,497地下建筑面积m2

33,827

224,685

4,583景观面积m2

40,697

213,569

6,732售价元/m25808700044582、地域差异成本精准投放，适配得当，做当地最好房子7000以下地方对应的省份及地级市序号省份地级市备注（不包含的地级市）1安徽毫州、阜阳、淮北、六安、马鞍山、铜陵、芜湖、宣城合肥、池州、滁州、黄山2江西赣州、吉安、九江、萍乡、上饶南昌、景德镇3湖南长沙、永州、益阳、邵阳、常德郴州、娄底、岳阳、株洲/4河南新乡、许昌、济源、南阳、焦作、濮阳、平顶山、商丘、信阳郑州、洛阳5山东青岛、烟台、潍坊、滨州、枣庄、临沂济南、威海、德州、聊城、泰安、济宁6湖北黄石、鄂州、随州、天门、黄冈、荆州、恩施武汉、襄阳7江苏南通、淮安、徐州、盐城、连云港常州、苏州、泰州、无锡、宿迁、扬州8重庆云阳县、铜梁区、永川区、垫江县江津区、重庆市、9四川眉山、绵阳、自贡成都、达州、遂宁、南充、宜宾10云南保山、昆明、楚雄、蒙自、昭通安宁、大理11甘肃天水、平凉兰州12贵州遵义、毕节贵阳13陕西铜川、安康西安、榆林14浙江丽水、绍兴杭州、宁波、温州、台州、舟山、衢州、湖州、嘉兴15内蒙古包头呼和浩特、赤峰16宁夏银川/售价低于7000元/㎡

的项目共性特征①【地面车位】项目地面车位平均占比16%，30%项目地面停车占比≥20%②

【窗地比】25%项目高层窗地比≤0.18③

【门窗价格】40%项目采用塑钢窗，80%的项目塑钢窗单方指标≤380元/m2，20%项目铝合金门窗单方指标≤400元/m2，④

【售楼处面积】售楼处平均面积指标749m2，46%项目售楼处面积指标≤700m23、售价7000以下项目共性特征C标综合停车效率36m2/个，人防地下室层高3.7m，非人防地下室层高3.6m建议调整为综合停车效率34m2/个，人防地下室层高3.5m，非人防地下室层高3.3m编号适配项目单位调研结果C档C-档平均值最大值最小值1行政事业性收费及前期准备费元/m210518673//2单体规划模块规划

指标可售比住宅百分比77%83%70%77%78%3车位配比辆/户0.941.350.60满足规范最低值满足规范最低值4地面停车比例百分比16%49%1%满足规范最低值满足规范最低值5综合停车效率（含人防、非人防）m2/个33.939.029.036346单体建筑模块层高地下室层高人防m3.543.703.353.73.57非人防m3.453.653.203.63.38标准层住宅m2.903.002.802.9m2.9m9单体结构模块地上钢筋含量kg/m2374431执行设计限额执行设计限额10地上混凝土含量m3/m20.350.460.30执行设计限额执行设计限额11地下钢筋含量kg/m211014087执行设计限额执行设计限额12地下混凝土含量m3/m21.101.900.80执行设计限额执行设计限额4、调研指标分析结果—地下车库编号适配项目单位调研结果C档C-档平均值最大值最小值13单体立面模块立面

系数墙地比高层比值1.221.480.901.151.1014门窗

含量窗地比高层比值0.200.230.150.20.1815门窗工程铝合金综合单价元/m2435652347无无16塑钢窗综合单价元/m2384494298380-55038017外立面装修综合单价元/㎡外立面面积5211430真石漆50涂料35综合3818公共部位装修综合单价元/㎡装修面积702104143170070019单元门综合单价元/樘59691500020003000300020其他

门入户门综合单价元/樘127223307021300130021防火门综合单价元/㎡384568310380~55038022栏杆观景阳台栏杆成本标准元/m195350113铁艺栏杆铁艺栏杆（不带花）23单体设备模块电梯品牌元/台176049300000104305西继迅达广日24智能化配置指标指标元/m21725102518C标墙地比1.15、窗地比0.2、外立面材料占比未明确、防火门380~550元/m2、电梯品牌西继迅达、智能化25元/m2建议调整为墙地比1.10、窗地比0.18、外立面真石漆20%、涂料80%、防火门380元/m2、电梯品牌广日、智能化18元/m24、调研指标分析结果原C标大区景观400元/m2、示范区景观面积≤3500m2、售楼处面积≤1000m2建议调整为大区景观350元/m2、示范区景观面积≤3000m2、售楼处面积≤800m2编号适配项目单位调研结果C档C-档平均值最大值最小值25公共景观模块整区景观指标景观单方指标单方指标元/m236546030040035026示范区示范区景观景观面积m2320084297003500300027景观面积/总用地面积百分比7%14%1%10%8%29红线外红线外景观景观面积m22561194790//30单方指标元/m251437000//31示范区售楼处面积指标面积m2749120036010008004、调研指标分析结果16成本精准投放2三制定适配指标管控红线制定C-档成本适配指标C-档带入投前测算打造营销亮点售价≤7000元/㎡的高层住宅，制定适配指标管控标准1、推行塑钢窗：楼梯间、物业用房、公共部位窗需设计使用塑钢窗2、售楼部面积：总建筑面积20万平米以内的项目售楼部面积控制在800m2以内3、地面停车位：尽量和政府沟通突破地面停车比例，不低于政府规划指标配比4、综合停车效率：综合停车效率控制在34m2/个停车位5、地库层高：非人防地库层高控制在3.3m以内，人防地库层高控制在3.5m以内，6、景观工程：大区景观工程单方指标控制在350元/m2以内，尽量避免红线外工程投入1、制定适配指标管控红线C-档适配指标：提高停车效率，提高可售比，降低地库层高，降低墙地比、窗地比，加强塑钢窗适配推行适配模块适配等级C档C-档1规划

指标可售比住宅及公寓≥77%≥78%指标说明可售比=可售面积/总建筑面积，其中可售面积包括住宅(含底商)、公寓、有产权的会所等，不可售面积包括地下室、架空层、垃圾房、物业用房、设备用房、幼儿园和学校等单车位指标36m2/个34m2/个2配套

指标地下室层高1)有梁楼盖:人防≤3.7m，非人防≤3.6m;

2)无梁楼盖:人防≤3.4m，非人防≤3.3m;1)有梁楼盖:非人防≤3.3m，人防≤3.5m3二改赠送面积二次改造成本不改造不改造（赠送面积≤8%）4立面

系数墙地比高层≤1.15≤1.10指标说明墙地比=外墙墙面面积/地上建筑面积，含外墙装饰面、建筑造型展开面，不含阳台底部装饰面5门窗

含量窗地比高层≤0.20≤0.18指标说明窗地比=外墙门窗洞口尺寸/地上建筑面积，不含入户门、百叶、采光井，含阳台推拉门2、制定C-档成本适配指标C-档适配指标：外立面真石漆、涂料适配占比调整，根据各地区区集集采情况，调整防火门适配指标适配模块适配等级C档C-档6幕墙玻璃

幕墙综合单价玻璃幕墙≤650不配置7外立面装修涂料综合

单价真石漆≤50元/㎡20%真石漆涂料≤35元/㎡80%涂料指标说明综合单价=涂料造价/涂料展开面积(含线条展开面积、阳台底部及展开涂刷面积)8其他门入户门综合单价≤1300元/樘≤1300元/樘指标说明入户门价格包括门扇、门框、合页、门吸、门锁等五金件配件配置

标准材质钢制门钢制门方式刷卡或机械指纹锁防火门钢制防火门甲级≤650元/㎡、乙级≤550元/㎡、丙级≤480元/㎡不配置木质防火门甲级≤550元/㎡、乙级≤450元/㎡、丙级≤380元/㎡380元/㎡指标说明防火门价格包括门框、门扇、防火视窗、闭门器、门锁和合页等五金配件9栏杆各类栏杆成本标准铁艺栏杆铁艺栏杆（不带花）2、制定C-档成本适配指标C-档适配指标：智能化适配指标，优化示范区、售楼处面积指标适配模块适配等级C档C-档10智能化弱电智能化指标≤23元/m2≤18元/m211整区景观指标单方指标400元/㎡350元/㎡12示范区示范区景观面积/总用地面积≤10%且≤3500㎡≤8%且≤3000㎡示范区单方成本/大区单方成本2.32.313地下室配套粗装标准环氧地坪/固化地坪环氧地坪/固化地坪14售楼处前场面积指标面积销售面积20万m2以上：前场≤1000㎡售楼处≦800㎡，样板间数量根据营销需求销售面积20万m2以下：前场≤600㎡成本标准硬装标准≤3000元/㎡软装标准≤2000元/㎡15售楼处后场面积指标面积销售面积20万m2以上：后场≤800㎡销售面积20万m2以下：后场≤400㎡成本标准硬装标准≦800元/㎡软装标准不配置16样板间成本标准硬装标准别墅≤3500元/㎡、洋房高层≤3000元/㎡软装标准别墅≤3500元/㎡、洋房高层≤3000元/㎡2、制定C-档成本适配指标成本精准投放，打造营销亮点，支撑项目经营1、配备指纹锁：指纹锁战采价格550元/把，机械锁价格价格150元/把，单方指标增加4元/m22、采用BIM设计：地下室管线采用BIM设计，提高地下室管线铺排，美观有序，增加成本5元/m23、成本精准投放，打造营销亮点4、C-档带入投前测算通过对典型项目进行指标调整，高层预计可节约成本63元/m2地库预计可节约成本289元/m2高层成本指标对比分析序号成本类别总指标对比原标准C-标准差值1固定性成本18151801-142敏感性成本399364-353功能性成本10591-14

小计23192256-63地库成本指标对比分析序号成本类别总指标对比原标准C-标准差值1固定性成本34503153-2892敏感性成本979703功能性成本13130小计35603263-297高层成本指标对比分析序号成本类别名称单位指标对比建筑单方差异差值合计总指标对比备注原标准C-标准元/m2元/m2原标准C-标准差值1固定性成本墙地比比值1.151.1-10-1418151801-14降低墙地比2窗地比比值0.20.18-4降低窗地比3敏感性成本塑钢窗元/m2410380-5-35399364-35加强执行4外立面装修元/m25038-1320%真石漆，80%涂料5指纹锁元/把1505504增配6防火门元/m2500380-3.5采用战集采价格7大区景观工程元/m2400350-11价格指标调减8示范区景观面积m235003000-3面积指标调减9售楼处面积m21000800-4.2原标准按20万平米以下面积计算10功能性成本电梯万元/台14.2210.92-6.6-1410591-14西继迅达品牌更改为广日11智能化元/m22518-7限额控制

高层小计元/m2//-6323192256-634、C-档带入投前测算地库成本指标对比分析序号成本类别名称单位指标对比建筑单方差异差值合计总指标对比备注原标准C-标准元/m2元/m2原标准C-标准差值1固定性成本停车效率m2/个3634-211-28934503161-289提升停车效率2人防/非人防地库层高m3.7/3.63.5/3.3-82.5层高降低34地库BIM设计元/m2055增设BIM设计

地库小计元/m2///-28934503161-289

24持续赋能，执行落地2四战集采品牌分级管理深入课题研究，区域执行落地建立成本优化案例库过程跟进，落实一线扩大品牌库，重效果不重品牌战集采品牌与A、B、C、C-档相匹配材料设备项ABCC-电梯康力西继迅达西继迅达广日1、战集采品牌分级管理小机房系列电梯设备序号站\门1150kg（万元）西继迅达广日价格差异1112\1212.138.65-3.481213\1312.358.94-3.411314\1412.589.22-3.361415\1512.809.50-3.301516\1613.099.79-3.301617\1713.3710.07-3.301718\1813.6510.35-3.301819\1913.9410.64-3.301920\2014.2210.92-3.302021\2114.5311.24-3.29集团逐月深入研究一个专项课题，提供优化思路和方法论3月战集采品牌对标，4月门窗工程，5月行政事业性收费……门窗工程入户门单元门外立面门窗防火门及防火卷帘品牌、种类适配门锁优化构造简化尺寸优化品牌降标材料优化面积优化构造简化型材优化构造简化建立标准设计优化构造和功能简化材质优化沟通验收设计优化通过适配市场和客户层次的入户门品牌和种类，精准投放成本。通过调研市场客户，将智能门锁改机械锁或减少智能门锁的非常用功能实现成本节支，或增加亮点增设指纹锁。取消门套门框、将双开门及子母门改单开门等，简化构造做法，节约成本。联动设计院和验收部门，合理减小门洞尺寸，结合门扇价格寻求最佳平衡。通过招标选用较普通的品牌，在交楼效果不受影响的前提下，降低成本。在效果不明显改变的前提下，优化单元门主材，如断桥铝合金优化为不锈钢、高透光low-E玻璃优化为普通清玻等。结合住宅大堂面积考量，适当优化单元门面积，对客户体验无明显影响且不影响通行功能，实现成本优化。联动设计院和验收部门，沟通取消窗附框、简化玻璃分格、双重门改单重门等，实现成本节省。优化节点拼接方式、铝合金改塑钢或彩塑、双玻或Low-E改单玻普通玻璃、空调格栅铝合金改锌钢百叶等方式优化门窗型材。通过简化开启扇、取消纱窗、优化门窗组合形式、平开窗或上悬窗改推拉窗等简化门窗构造，降低部品成本。深研当地规范和标准，合理设计门窗洞口尺寸以满足通风采光比，结合栏杆优化合理设置窗台高度并固化到标准门窗库，加快采购和生产流程。通过优化设计取消电梯间前室窗、更改消防隔离间位置减小消防窗面积和位置、优化外窗安装位置增加可售面积等。通过取消观察窗、取消监控和报警功能、将电动闭门器改为门磁释放器等实现防火门成本降低。将钢质防火门改为钢木或复合防火门，甚至更便宜的材料。通过沟通政府验收部门，在保证验收通过条件下将一线品牌降为二三线品牌、甲级防火门降为乙级、丙级防火门，甚至取消防火门设置。通过设计优化减少防火分区从而减少防火门数量，改变防火隔间位置从而减小防火门洞面积。2、深入课题研究，区域执行落地序号标准动作成本优化目标优化措施1封闭阳台取消推拉窗1、所有新项目封闭阳台不做推拉窗设计

2、材质由铝合金变为塑钢

3、Low-e玻璃变为白玻

4、四扇门口变成两扇

6、条锁变为月牙锁1、关注保温节能2、与设计院沟通3、确保验收通过2空调格栅材质优化空调格栅铝合金改锌钢，节约成本60元/m2建议优化3贮藏室防火门优化贮藏室防火门改为普通金属门，节约成本约600元/樘充分考虑验收难度4窗型窗扇数量优化双扇开启改为单扇开启，节约成本20元/m2设计部根据图纸情况复核，尽量避免双扇开启5窗玻璃厚度优化6+12+6改为5+12+5，节约成本10元/m2满足节能要求后可优化6屋顶造型窗优化1、改成单玻，节约成本98元/m2

2、铝合金改成塑钢窗

3、改成格栅或金属条复核优化7卫生间窗优化平开窗改为推拉窗综合考虑满足通风面积的情况下进行优化8设备平台门窗优化1、减小门窗面积，节约成本450元/m2

2、直接采用隔墙形式立面报规时充分考虑9取消电梯机房采光窗每个机房减少造价500元取消机房采光窗，保留排风扇和空调机门窗工程管控标准动作：在满足节能等基本要求的情况下，可取消封闭阳台推拉窗，优化门窗厚度及材质，优化型材米重，从而降低成本。2、深入课题研究，形成管控标准动作大区牵头，区域根据集团节奏，结合项目实际情况，因城施策，执行落地涉及敏感性成本需经过相关部门审定1、项目按要求提报案例及后续成本管控措施2、地产集团相关部门联合审议制定优秀案例库及成本管控措施库3、下发至各区域集团/直属区域公司学习借鉴3、建立成本优化案例库成本管控跟踪计划表过程跟进，联动考核，树立标杆编制成本优化案例库，集团发布4、过程跟进，落实一线30总结及要求2五C-档使用城市分布C-档指标管控红线C-档成本指标适配标准C-档标准成本编制以下城市、高层售价低于7000元/m2项目原则上采用C-档1、C-档使用城市分布序号省份地级市备注（不包含的地级市）1安徽毫州、阜阳、淮北、六安、马鞍山、铜陵、芜湖、宣城合肥、池州、滁州、黄山2江西赣州、吉安、九江、萍乡、上饶南昌、景德镇3湖南长沙、永州、益阳、邵阳、常德郴州、娄底、岳阳、株洲/4河南新乡、许昌、济源、南阳、焦作、濮阳、平顶山、商丘、信阳郑州、洛阳5山东青岛、烟台、潍坊、滨州、枣庄、临沂济南、威海、德州、聊城、泰安、济宁6湖北黄石、鄂州、随州、天门、黄冈、荆州、恩施武汉、襄阳7江苏南通、淮安、徐州、盐城、连云港常州、苏州、泰州、无锡、宿迁、扬州8重庆云阳县、铜梁区、永川区、垫江县江津区、重庆市、9四川眉山、绵阳、自贡成都、达州、遂宁、南充、宜宾10云南保山、昆明、楚雄、蒙自、昭通安宁、大理11甘肃天水、平凉兰州12贵州遵义、毕节贵阳13陕西铜川、安康西安、榆林14浙江丽水、绍兴杭州、宁波、温州、台州、舟山、衢州、湖州、嘉兴15内蒙古包头呼和浩特、赤峰16宁夏银川/地产集团成本适配指标管控红线2、成本适配指标管控红线1、推行塑钢窗：楼梯间、物业用房、公共部位窗需设计使用塑钢窗2、售楼部面积：总建筑面积20万平米以内的项目售楼部面积控制在800m2以内3、地面停车位：尽量和政府沟通突破地面停车比例，不低于政府规划指标配比4、综合停车效率：综合停车效率控制在34m2/个停车位5、地库层高：非人防地库层高控制在3.3m以内，人防地库层高控制在3.5m以内，6、景观工程：大区景