成本法及其应用

成本法及其应用掌握成本法的基本原理、基本公式，建筑物的重新购建成本与折旧，建筑物减价修正额的估算方法。本章内容第一节

成本法的基本原理第二节

房地产价格的构成第三节

成本法的基本公式第四节

重新购建价格第五节

建筑物的折旧第六节成本法应用中涉及的有关规定第七节成本法应用举例第一节成本法的基本原理一、成本法的概念成本法（costapproach）是指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值。因而成本法也可以说是以房地产价格各个构成部分的累加为基础，来求取房地产价值的方法。采用成本法评估出来的不动产价格又称为积算价格。第松一特节吩成句本修法母的区基替本据原秘理二辫、债理禽论各依螺据成由本滔法荒的士理急论早依闲据梁是芝生题产纷费渗用虹价坡值兄论铸—疯商犹品锦的脉价信格纤是逐依袭据省其轨生奇产呼所殿必归需诵的滩费差用办而陶决谜定甲。从灭卖册方撒的者角酷度和来寨看突，赵房悬地晴产挪的取价结格白是肠基棵于犬其烧过智去删的危“躬生渠产圈费你用辛”蛙，垦重冶在售过侧去膏的象投柿入这，填是恩卖裳方捧愿鸦意榆接棵受铜的蒜最嗓低放价零格笨，祖不飞能贿低摇于班他惧为滚开冒发买建铃设悄该仙房尖地警产价已擦花届费蚀的鸭代闪价鹅。从园买枪方抗的临角截度肚来蜂看象，蒜房浇地志产亦的报价滥格钓是烦基容于狮社约会铺上谎的斧“概生纵产馅费牛用跳”刑，战类体似冻于籍“蹈替逃代绩原参理毅”例，残是情买悟方少愿拦意遭支呀付鼠的询最冷高勉价敬格蔬，扣不蜜能痛高汪于禁他是重静新章开跳发饲建骑设住该晕房每地把产讲所做需贞要旗花域费牢的今代枯价帆。一祥个约是塑不烈低畏于与开倒发忽建参设敌已显花吴费喝的婆代码价枪，丝式一缴个烘是王不鸭高姥于愤预回计误重泽新摔开权发洋建独设寇所塞需您要讲花思费银的络代挑价圣，竞买砌卖齐双丹方氏可俯以讽接泼受警的瞧共苍同般点贡必葱然冠是利正圣常知的情代公价打。第篇一况节傍成胡本桥法立的侦基哨本贵原掏理三息、期适鸟用碗的造对披象圾和堡条帅件适立用朴于瓜既乔无损收先益勉又供很捎少曾交可易黎的拌不系动痒产赖估呼价申（径学晚校刮、但图谁书巨馆惠、侦医亭院跌、隔政袭府耳办泽公巴楼生、嚷军粒队疫营旨房退、袜公栽园动等它公萍共财建括筑油、篇公旱益蛾设兼施植）顾。单炭纯汪的扎建两筑兄物刚通姨常堡也牧采割用眯成映本圾法唱估微价贪。独发立撒或蛇狭币小宜市倒场寄上湿无械法泰运津用竞市归场本法防进政行衫估堤价科的立不均动挂产扮。成梳本忍法石主艳要预适猪用睛于蝇建论筑卖物登是铃新境的嫁或途比蜘较趴新蠢的威不雷动幅产希估老价谅。需创要哑注驶意江的炊是押，奇房筝地稍产蚊成响本四的掠增肃加泻并撤不天一冷定挂能贿增故加朵其孕价樱值仪，付投锤入吓的疫成墙本胡不调多更也辞不马一止定炮说建明围其您价乌值农不舅高仗。曾因缩慧此意在嫩估辜价挖中臣注础意唉：房诚一然是蠢要鸣区蚂分匆实现际珍成她本君和源客帆观税成魂本蛛，炒估欣价建中晕应水采符用盈客位观判成不本考；曲二设是漫要帜结平合棋市禁场正供傅求孔分王析弱来凤确拌定貌评沙估缓价酱值蹈。第贯一昨节朝成萌本而法种的川基预本雪原燃理四徒、逼操摊作扩步隔骤1询.窑搜再集广有旅关伤成需本泼、浸税晨费璃、厕开喷发催利删润小等捞资皇料粪；2诞.精估馒算延重纲置丈价坚格蓬或刃重巩建六价泉格肝；3锁.取估撞算成折慕旧揉；4木.础求此取弦积割算雪价殃格叔。第呢二烂节狮房雀地黑产充价难格茫的表构顾成搞佣清稼楚龄房面地淡产唉价俯格螺的喂构请成刊是脏运售用见成帝本确法塑估盐价意的撕基覆础标工摸作必。驶在间运疗用祖成滋本亩法茂估旷价齐时耳，祖不投论黑房穗地捞产糟价们格女的觉构飞成王如用何螺，鲜首训先菠是像要威调兔查股了样解铺从永取琴得少土残地披一占直肉到迷建柜筑集物荣竣柴工牲乃陈至戴完静成大销群售摇的赠全聚过湾程付中枕所初涉转及挎的吓费服、零税搏种暂类恼及着其民支化付暴标汇准请、弓支感付弓时掉间观，资以饰做赵到幅既累不凝能柏重炭复洪，造也遥不条能桑漏梦项危。辨然座后千在毕此牵基德础宾上巴针惕对那估熊价震对滤象里实窝际司情滤况舌，签确桶定滚估谨价高对春象泡的怕价侍格你构管成絮并滋测凯算你各疑构掀成往项墓目暗的投金否额磨。以信“乏取件得免房薄地烈产怨开致发栋用漆地津进荐行铜房才屋候建阻设惜，哑然淡后匀销写售回所精建劲成希的拳商厕品螺房忘”唤这犁种跳典矩型特的桐房惧地展产考开遥发斥经竞营笼方菊式乌为冰例斑，危并链从顺便警于印测伟算损各吗构禁成虏项司目摄金上额披的吼角叛度现来摄划报分宽房墨地汉产该价零格逢构胳成框：浪土泊地鱼取相得简成厌本鬼；畏开浑发选成沉本勉；骄管附理厕费淡用极；剖投焦资矛利珠息富；动销炒售愉费猴用哀；铸销世售服税爱费罗；牵开捐发榜利盖润映。第足二控节想房社地悲产屋价脚格立的冈构共成一漠、颤土述地鬼取帝得撕成远本土题地洲取豆得骗成肥本潜是掉指叉房滑地刘产延开扒发储用踪蝶地金所腾必娇需狐的眠费急用衣、叼税棉金敲等负。骑一云般猛由化购蛮置政土市地稿的挽价蕉款彼和扇在虫购鞋置洞时慌应箩由版开货发焰商壮缴推纳尚的霉税扇费拜构笨成软。悬根皮据龄房悼地际产继开般发撒用槽地膨取亿得竟的队途它径围，亿土土地芳取波得挠成去本陪的帐构崭成波分市为嚷：1税、匪通照过宿征障收蕉农肾地袍取泻得泰的湾，舰土决地丸取叨得雪成华本杰包旬括北农题地消征屿收摊中悬发糖生璃的旷费罗用机和沉土剥地凝使仅用礼权停出泛让切金输等鸣。2耐、仅通智过封城撕市陆房含屋缴拆翠迁者取针得的的上，棵土皆地橡取卖得俗成百本要包遍括忠城傅市柄房苹屋赏拆茎迁辉中漂发降生测的咏费傅用朴和稀土扬地渴使盛用墨权幻玉出吗让吃金阀等秒。3锄、乎通陵过兰市丈场睁“赶购雨买炭”苗取宜得仁的姿，点土误地笨取笔得免成满本罗包预括偶购漫买挠土位地利的身价刚款超和未在希购垫买脊时勿应减由膨买疲方致缴曾纳倍的弦税仪费增等聋。第央二产节大房庭地炮产衰价烤格奔的岛构拘成二柔、两开首发锦成刺本开多发争成励本锦是幸指桶在捷取道得船的画房喘地取产截开翻发奏用遍地察上浑进唐行薪基券础老设威施豪和李房愁屋择建歌设部所健必围需低的北直纳接坚费岁用与、果税光金充等歇。炎理幅论语上恢可续将善开桑发童成急本伏划闹分艰为狂土纪地为开甜发阻成浙本挠和佳建绸筑安物汁建句造穿成我本峰，密实汽际惰中配主店要歪包犯括嚷：1昌、菊勘济察掉设责计押和许前屈期考工英程脉费均。2险、肝基对础粱设必施版建摸设裳费走。3持、盯房老屋连建虽筑讲安拍装漏工弹程旁费赏。4孔、铃公砍共还配北套杜设咬施预建请设霜费夸。5煤、成开蓬发蹦建荡设捉过臣程位中茅的初税泪费悠。第快二瞧节纤房妈地持产株价室格喉的警构捷成三伍、轿管射理库费神用管亦理隔费皆用黑是包指卖为万组为织开和寻管罚理晓房魔地躁产脖开细发躁经术营犹活冶动赢所榨必类需甚的乱费腿用料，挂包违括汤房兴地挑产美开课发耀商香的饱人污员水工速资先及宪福哭利叹费书、痛办璃公稿费背、秧差纹旅夺费听等候。乞一伸般势按马土眉地麦取梢得捞成谣本渣和口开币发占成英本亏之医和长的程一贝定堆比臣例甚测拢算政。四廉、搂投播资锄利庙息包蛋括捕土鸦地葡取嗽得谅成鸭本嫌、怠开忍发竟成更本访和白管香理厅费捉用辽的引利队息搞，残无补论卷是替借界贷户资森金监还朴是抓自杠有权资镇金释都卖应求计股算瞧利浙息社。五忙、蚊销洁售甘费企用销冬售决费临用汇是爆指寺销齐售乖开坑发哈完拘成津后反的蜻房凯地餐产破所翻必喂需酿的脑费章用叼，舱包税括桥广季告沃宣珍传发费斧、殊销初售统代轿理饮费碌等盗。兰通哥常勺按豆售纸价校的谦一湾定修比发例台来桂测委算询。第等二腐节紧房巧地武产幸价重格停的申构岭成六贪、左销眨售曲税的费销奋售剂税声费窜是垄指留销乳售像开掘发矛完盲成必后垃的谜房绑地偿产圈应株由炒房膜地利产元开恐发晨商匠（堂卖版方浊）栗缴喇纳英的扣税饮费慌。1版.貌销平售连税诵金彩及丸附夏加卫，波包趋括扰营杯业络税厉、脱城崇市恭维具护屑建区设提税岂、罪和腿教围育聋费宏附爱加桨（黎“颠两秃税史一忙费饭”毛）叼。2懒.炮其雹他徒销所售思税顿费导，株包重括谢应族由糊卖款方邀负仗担想的翼交章易鸽手好续奔费僻等功。销钩售顾税效费珠通赔常助是写售扁价缠的闲一须定屈比亏率圆。第爹二怀节亮房艘地搁产茶价期格沟的罪构屡成七泄、护开兵发生利术润运制用返成朝本侦法进估忆价扔需蚁要夸先想测勇算币开闻发耍利拔润船。常在搭估暑价和中杜，姿测羽算稍开申发招利枣润祸应六注污意膛下富述诱几坏点禾：1钥.废开膨发层利味润毁是近所密得债税问前吐的描，龟即逆开吴发蛋利竹润遭＝窄开炉发友完拣成争后幸的遇房村地朽产聋价胞值温－蚀土晓地哈取串得阳成荐本失－恳开漫发攀成带本勇－智管趁理密费内用芽－棍投成资康利某息埋－络销冻售才费杂用把－浩销泉售地税绩费2向.奏开节发仰利思润鸡是岸在管正帽常鼠条抗件唱下届房齿地团产辞开犁发罗商泳所虏能绍获爽得策的矮平湾均恋利侧润眯，裕不降是帆个惹别禽开浩发驾商要获我得委的江实独际偏利智润武，浇也棒不绿是融个欣别岩开讯发末商翠所优期催望蜂获牵得候的州利幸润谢。3绝.改开滑发势利耗润慈通荡常适按续照尽一柏定宪基调数作乘阅以封同罗一预市迹场愁上俊类穗似雅房优地效产密开迫发榴项估目疤所管要抚求修的善相摔应视利馒润竭率梅来咐测途算属。者开允发领利府润旁的白计版算鸟基要数迎和蚁相平应奇的哲利勉润绣率掉主锐要闻有染：第企二凶节唇房漆地橡产解价劲格宣的券构蚕成1稼)猎计故算断基猾数矿＝蓬土防地壤取粉得站成拔本慌+初开祖发饲成检本栗，狮相乒应吧的它利及润院率起称守为旷直呼接殿成假本扑利独润械率敢，臂即血直摸接景成捡本劫利杀润后率房诚＝僻开延发刑利启润铲÷肚(量土誉地饺取不得粘成疑本摊+偷开滤发旨成病本鸟)2帅)件计拌算扯基祝数宰＝刮土踏地堆取巩得红成填本智+文开淋发买成磨本躺+提管挥理辟费尽用骄+针投菠资教利果息所+猴销瞒售坚费撞用恳，章相承应框的姓利恋润息率么称迈为绳成予本拼利技润拨率兼，膨即粱成皆本库利进润肌率此＝贩开锦发晒利布润疯÷蓄(纵土繁地在取象得锤成乱本并+平开翁发伙成握本垄+枣管随理纳费团用夸+圣投爪资物利升息依+胃销咏售桑费日用董)3堵)甩计坐算效基快数帝＝浩开养发溉完贿成猎后逗的续房旬地庙产币价嗓值广(尤售巷价谦)珠，念相水应恭的勤利鹊润逮率薪称互为版销窃售苗利毅润锤率产，挂即烘销扔售朱利火润屈率犯＝构开妇发煮利吗润钻÷蛇开妥发喉完处成颗后册的草房矛地患产杏价双值在施测深算放开阅发驳利朋润呈时险要产注熊意腔计穷算忠基裹数怒与仅利涨润地率捐相济匹牲配托，黑即毯采茅用蔑不叶同纯的木计崖算吐基挑数适，旧应喇选混用返相算对遍应家的树利趴润背率偿；盐反篇之罗，蚂选补用铸不弊同湾的蹲利拜润惠率卷，蜜应速采驴用变相纱对豪应炸的临计蜓算爸基蛙数闲。第物三辱节疯成烦本撕法茂的陪基租本瓶公贿式一基、译最痒基贩本茶的忽公考式房终地析产淹价掌格遍＝朋重消新火购住建疫价支格谣－脚折答旧上歌述角公隆式骡根俊据遥下邀列喊3丧类勤估耗价悠对您象响而悄具洲体赔化族：皇新潜开偷发象的聚土冬地击；汉新控建搜的至房座地汉产错；哀旧歼的锋房语地量产纽奉。新亡开筒发仿的不土堆地添和默新齿建倘的宇房灰地细产在采谣用功成商本亦法滨估鞭价隐一钩般寸不窗存来在吉这扯就控问窗题艳，画但立应来考葱虑谷工访程忽质保量通、布规漆划严设页计订、稳周圆围示环帅境贼、狸房样地陪产果市终场码状羞况凡等融而蜻予殿以是适引当页的棕增辛减丘价数调递整楼。二始、颂适范用老于岸新灶开酷发谷土辟地负的恰基件本俗公倾式新幼开案发格土嘉地肯价慈格贪＝筐取箭得近待希开省发子土挨地鸡的拼成霉本拳+绒土醋地乌开膜发坑成秀本风+杨管金理模费梨用鼓+劝投食资帜利贝息乳+霉销透售丑费页用践+诊销翁售范税熊费必+筐开睡发炕利予润第跃三魄节结成掘本软法蚕的消基速本众公羊式上思述装新腿开依发染土蛛地洁的临基博本岁公不式惰在旬具凤体损情驱况铅下奔还头会蚕有伯具粒体坊形肺式饼。净如霜成族片雾开扶发碑完贪成摆后讽的雾熟旋地婚的扯分恋宗爸估冬价忧公揭式研：寺新输开负发纺区庙某梨宗忽土侮地挑的划单歼价竟＝钻(胖取蒙得轨开筛发悲区党用骆地忘的竞总避成辩本妄+温土诵地郊开蛇发停总览成慰本薯+隐总坐管旁理芽费娱用奔+乒总集投季资滴利敏息醉+而总有销帐售虏费顺用顽+努总萌销抚售决税界费毁+访总厌开骄发合利攀润确)假÷谅开含发堪完隙成县后抛可摧转贞让巷土拴地清总摧面堂积坐×区用勿途匙、诊区凶位址等传因血素辛调绳整莫系殖数三只、笛适踩用莲于蛇新烈建懂房东地串产喘的驰基迎本专公枝式1输.低在尤新票建虽房治地寄的衔情躬况纪下新锄建毒房样地出价冬格棵＝扬土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