耕地占用税契税问题辨析-课件

耕契两税业务难点辨析1一、耕地占用税为什么我的眼里常含泪水？因为我对这土地爱得深沉……——艾青《我爱这土地》中国作家1目录1耕地的范围2纳税人的确定3减免税4占地状态变化5不征收耕地占用税的情况6直接为农业生产服务的生产设施7强制征缴手段1从狭义到广义01狭义暂行条例第二条：本条例所称耕地，是指用于种植农作物的土地。02广义暂行条例第十四条：占用林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面以及渔业水域滩涂等其他农用地建房或者从事非农业建设的，比照本条例的规定征收耕地占用税。问题1：耕地的范围1细则第25条

2条例第十四条所称牧草地，包括天然牧草地、人工牧草地。细则第26条3条例第十四条所称农田水利用地，包括农田排灌沟渠及相应附属设施用地。细则第27条4条例第十四条所称养殖水面，包括人工开挖或者天然形成的用于水产养殖的河流水面、湖泊水面、水库水面、坑塘水面及相应附属设施用地。细则第28条5条例第十四条所称渔业水域滩涂，包括专门用于种植或者养殖水生动植物的海水潮浸地带和滩地。细则第24条1条例第十四条所称林地，包括有林地、灌木林地、疏林地、未成林地、迹地、苗圃等，不包括居民点内部的绿化林木用地，铁路、公路征地范围内的林木用地，以及河流、沟渠的护堤林用地。1财税【2014】20号：用于农业生产并已由相关行政主管部门发放使用权证的草地，以及用于种植芦苇并定期进行人工养护管理的苇田，属于耕地占用税的征税范围。注意：已取消荒地免征耕地占用税的规定1987年条例第二条：本条例所称耕地是指用于种植农作物的土地。占用前三年内曾用于种植农作物的土地,亦视为耕地。（超过3年的为荒地可不征）问题1：耕地的范围1耕地占用税暂行条例实施细则第四条：经申请批准占用耕地的，纳税人为农用地转用审批文件中标明的建设用地人；农用地转用审批文件中未标明建设用地人的，纳税人为用地申请人。未经批准占用耕地的，纳税人为实际用地人。财农字[1990]第82号：对于农民家庭占用耕地建房的，家庭成员中除未成年人和没有行为能力的人外，都可为耕地占用税的纳税义务人。问题2：纳税人的确定1《耕地占用税管理规程（试行）》第十九条……未经批准占用应税土地的，纳税人为实际用地人。城市和村庄、集镇建设用地审批中，按土地利用年度计划分批次批准的农用地转用审批，批准文件中未标明建设用地人且用地申请人为各级人民政府的，由同级土地储备中心履行耕地占用税申报纳税义务；没有设立土地储备中心的，由国土资源管理部门或政府委托的其他部门履行耕地占用税申报纳税义务。问题2：纳税人的确定1耕地占用税暂行条例第八条下列情形免征耕地占用税：（一）军事设施占用耕地；（二）学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。问题3：减免税1江西省耕地占用税实施办法第八条（界定具体范围）军事设施：地上、地下的军事指挥、作战工程；军用机场、港口、码头；营区、训练场、试验场；军用洞库、仓库；军用通信、侦察、导航、观测台站和测量、导航、助航标志；军用公路、铁路专用线，军用通讯、输电线路，军用输油、输水管道；其他直接用于军事用途的设施。学校：县级以上人民政府教育行政部门批准成立的大学、中学、小学、学历性职业教育学校以及特殊教育学校。学校内经营性场所和教职工住房占用耕地的，按照当地适用税额缴纳耕地占用税。幼儿园：限于县级人民政府教育行政部门登记注册或者备案的幼儿园内专门用于幼儿保育、教育的场所。养老院：限于经批准设立的养老院内专门为老年人提供生活照顾的场所。医院：限于县级以上人民政府卫生行政部门批准设立的医院内专门用于提供医护服务的场所及其配套设施。医院内职工住房占用耕地的，按照当地适用税额缴纳耕地占用税。问题3：减免税1财农税字[1990]第45号：按规定，军事设施应限于部队的靶场、训练场等用地，人武部归属地方建制，其修建的军事训练基地如靶场、战术训练场地等设施不属军事设施，要按我部[87]财农字第316号文件有关规定，照章征收耕地占用税。财农税字[1991]第89号：消防队（不包括机关、企事业单位自办的消防队）、边防检查站属武警部队序列，对其车库、营房、训练场、哨卡设施占地，可视为部队军事设施免征耕地占用税；预备役部队不属人民解放军正式序列，应照章征收耕地占用税。军警1财农税字[1988]50号：根据耕地占用税条例规定，垃圾堆放场占地不属于免税范围。为了贯彻执行国务院条例精神，严格控制减免范围，对该市环卫部门征用耕地扩大垃圾堆放场应依法征收耕地占用税。财农税字[1988]90号：根据耕地占用税暂行条例规定，烈士陵园占地不属免税范围，应照章纳税。财农税字[1990]第14号：西南交通大学为解决搬迁户建房占用耕地不在《条例》和现行政策规定的免税之列，同意你局意见，应照章征收耕地占用税……财农税字[1992]20号：……寺庙、教堂占用耕地不属免税范围，应照章征收耕地占用税。国务院新闻办公室发布的《中国的人权状况》白皮书中所说“国家对一切宗教活动场所的房屋及占用土地免税”，是指免征房产税和土地使用税，不包括耕地占用税。请向有关宗教组织做好解释工作，保证国家税收政策的贯彻落实。财税[2003]226号：秦始皇陵……既是一个文物保护项目，又是一个对民众进行中国历史教育的基地，其性质属于社会公益性事业。鉴此，同意全额免征秦始皇陵遗址公园建设占用耕地所涉及的耕地占用税。文教卫生1财农税字[1990]17号：成都大熊猫繁育研究基地第二期工程……一、该工程用于种植饲料竹、粮、水果的235亩耕地，虽然耕地的使用权属发生了变更，但耕地原有的性质并未改变，因此同意你局意见，准予免征其耕地占用税。二、该工程从事非农业建设占用的44.8亩耕地，按条例规定不属免税范围，应照章征收耕地占用税。财农税字[1990]第16号：二、农林牧水产场占用的实验耕地建造办公楼或职工集体宿舍、家属住宅以及划给本场职工自退住宅占用耕地和农林部门为优化种子专门建造种子仓库以及晒场占用耕地均应征税。(暂行条例第14条、2008年实施细则第30条关于直接为农业生产服务的设施不征税的规定，与本条不一致)农林1耕地占用税暂行条例第九条：铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米2元的税额征收耕地占用税。根据实际需要，国务院财政、税务主管部门商国务院有关部门并报国务院批准后，可以对前款规定的情形免征或者减征耕地占用税。江西省耕地占用税实施办法第九条：铁路线路，具体范围限于铁路路基、桥梁、涵洞、隧道及其按照规定两侧留地。专用铁路和铁路专用线占用耕地的，按照当地适用税额缴纳耕地占用税。公路线路，具体范围限于经批准建设的国道、省道、县道、乡道和属于农村公路的村道的主体工程以及两侧边沟或者截水沟。专用公路和城区内机动车道占用耕地的，按照当地适用税额缴纳耕地占用税。飞机场跑道、停机坪，具体范围限于经批准建设的民用机场专门用于民用航空器起降、滑行、停放的场所。港口，具体范围限于经批准建设的港口内供船舶进出、停靠以及旅客上下、货物装卸的场所。航道，具体范围限于在江、河、湖泊、港湾等水域内供船舶安全航行的通道。思考：高速公路服务区，是否减按每平方米2元征收耕地占用税。交通设施1耕地占用税暂行条例第十四条：占用林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面以及渔业水域滩涂等其他农用地建房或者从事非农业建设的，比照本条例的规定征收耕地占用税。耕地占用税暂行条例实施细则第二十九条：占用林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面以及渔业水域滩涂等其他农用地建房或者从事非农业建设的，适用税额可以适当低于当地占用耕地的适用税额，具体适用税额按照各省、自治区、直辖市人民政府的规定执行。江西省耕地占用税实施办法第十条：占用林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面等其他农用地建房或者从事非农业建设的，比照本办法的规定缴纳耕地占用税，适用税额为当地占用耕地适用税额标准的70％。争议：交通设施用地能否从2元再减至1.4元？

《耕地占用税管理规程（试行）》：（三）铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用应税土地，减按每平方米2元的税额征收耕地占用税。其他农用地1耕地占用税暂行条例第十条：农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税。江西省耕地占用税实施办法第十一条：农村居民经批准在户口所在地按照规定标准占用耕地新建自用住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税。农村居民经批准搬迁，原宅基地恢复耕种，新建住宅占用耕地不超过原宅基地面积的，不征收耕地占用税；超过原宅基地面积的，对超过部分按照当地适用税额减半征收耕地占用税。财农字[1987]316号：二、实施城乡建设规划，对城镇居民搬迁建房占用耕地，一律照征耕地占用税。财农税字[1988]47号：二、定居台胞新建住宅占用耕地，凡属于非农业户口，应全额征收耕地占用税；如确属于农业户口，应比照农民建房减半征收耕地占用税。财农税字[1990]第16号：三、因建设水库使当地居民搬迁新址占用耕地可免税，由于第一次搬迁选址不当形成第二次搬迁占用耕地应征税；因采煤塌陷引起农民迁移新建住宅占用耕地应减半征税。一般农民建房1耕地占用税暂行条例第十条：农村烈士家属、残疾军人、鳏寡孤独以及革命老根据地、少数民族聚居区和边远贫困山区生活困难的农村居民，在规定用地标准以内新建住宅缴纳耕地占用税确有困难的，经所在地乡（镇）人民政府审核，报经县级人民政府批准后，可以免征或者减征耕地占用税。江西省耕地占用税实施办法第十二条：农村烈士家属、残疾军人、鳏寡孤独以及革命老根据地、少数民族聚居区和边远贫困山区生活困难的农村居民，在规定用地标准以内新建住宅缴纳耕地占用税确有困难的，经所在地乡（镇）人民政府审核，报经县级人民政府批准后，可以免征或者减征耕地占用税。革命老根据地、少数民族聚居地区和边远贫困山区生活困难的农村居民，认定标准按当地最低生活保障标准确定。困难农民建房1耕地占用税暂行条例第十三条：纳税人临时占用耕地，应当依照本条例的规定缴纳耕地占用税。纳税人在批准临时占用耕地的期限内恢复所占用耕地原状的，全额退还已经缴纳的耕地占用税。暂行条例实施细则第二十三条，江西省耕地占用税实施办法第十四条:……因污染、取土、采矿塌陷等损毁耕地的，比照临时占用耕地的情况，由造成损毁的单位或者个人缴纳耕地占用税。超过2年未恢复耕地原状的，已征税款不予退还。耕地占用税暂行条例第十一条：依照本条例第八条、第九条规定免征或者减征耕地占用税后，纳税人改变原占地用途，不再属于免征或者减征耕地占用税情形的，应当按照当地适用税额补缴耕地占用税。财税[2009]19号（批复浙江）：免征或减征耕地占用税后，纳税人改变原占地用途，不再属于免税或减税情形的，应按办理减免税时依据的适用税额对享受减免税的纳税人补征耕地占用税。问题4：占地状态变化1耕地占用税暂行条例第十四条：占用林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面以及渔业水域滩涂等其他农用地建房或者从事非农业建设的，比照本条例的规定征收耕地占用税。建设直接为农业生产服务的生产设施占用前款规定的农用地的，不征收耕地占用税。江西省耕地占用税实施办法第十五条：农田水利占用耕地的，不征收耕地占用税。建设直接为农业生产服务的生产设施占用林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面等其他农用地的，不征收耕地占用税。问题：如果先占耕地建农田水利，再改建为农业生产设施，实质就变成占用耕地建设农业生产设施，规避了耕占税，与条例十四条冲突。江西省耕地占用税实施办法第十一条：……农村居民经批准搬迁，原宅基地恢复耕种，新建住宅占用耕地不超过原宅基地面积的，不征收耕地占用税……问题5：不征收耕地占用税的情况1耕地占用税暂行条例实施细则第三十条：条例第十四条所称直接为农业生产服务的生产设施，是指直接为农业生产服务而建设的建筑物和构筑物。具体包括：储存农用机具和种子、苗木、木材等农业产品的仓储设施；培育、生产种子、种苗的设施；畜禽养殖设施；木材集材道、运材道；农业科研、试验、示范基地；野生动植物保护、护林、森林病虫害防治、森林防火、木材检疫的设施；专为农业生产服务的灌溉排水、供水、供电、供热、供气、通讯基础设施；农业生产者从事农业生产必需的食宿和管理设施；其他直接为农业生产服务的生产设施。问题6：直接为农业生产服务的生产设施12007年《国土资源部关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见》：除了设施农业附属的管理和生活用房等永久性建筑物的用地，须依法办理农用地转用审批手续，按照建设用地管理外，凡未使用建筑材料硬化地面或虽使用建筑材料但未破坏土地并易于复垦的畜禽舍、温室大棚和附属绿化隔离等用地，以及农村道路、农田水利用地，均可作为设施农用地办理用地手续。由市、县政府审批，报省级国土资源管理部门备案，不纳入农用地转用范围，不占建设用地指标，但涉及占用耕地的要落实补充任务。国土资发〔2010〕155号国土资源部农业部关于完善设施农用地管理有关问题的通知：设施农用地是指直接用于经营性养殖的畜禽舍、工厂化作物栽培或水产养殖的生产设施用地及其相应附属设施用地，农村宅基地以外的晾晒场等农业设施用地。根据设施农用地特点，从有利于规范管理出发，设施农用地具体分为生产设施用地和附属设施用地。……管理和生活用房用地指设施农业生产中必需配套的检验检疫监测、动植物疫病虫害防控、办公生活等设施用地……思考：国土规定与细则不吻合，考虑细则层级高，且管理生活用房虽办理农转用，但因属于农业用途，可暂不征税，改变用途时再征税。1财农税[1988]8号：二、耕地占用税纳税人拖欠税款，经屡催无效的，主管耕地占用税的财政部门可以开具扣缴税款通知书（格式由各省、自治区、直辖市、计划单列市征收机关自定），通知其开户银行（含银行办事处、营业所，下同）扣缴应缴税款。各银行在接到正式书面扣缴税款通知后，要在规定的期限内，按照国家规定的扣款顺序，从其存款帐户中扣缴。各银行扣缴的税款、滞纳金，罚款要及时缴入国库。三、纳税人对扣缴耕地占用税拖欠税款有异议的，由财政部门按《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》的有关条款处理，开户银行不承担责任。问题7：强制征缴手段1二、契税迄今为止，所有社会进步的运动，是一个“从身份到契约”的运动。——梅因《古代法》英国法律史学家1东晋估税（契税的起源）969年北宋开宝二年印契钱1914年中华民国契税条例（买契9%，典契6%）1950年政务院契税暂行条例1970年财政部关于修改契税暂行条例的通知文革后期契税工作陷于停顿1990年契税工作全面恢复1997年10月1日国务院224号令

中华人民共和国契税暂行条例1目录1契税征管的依据2契税的征税范围界定3转移权属的方式有哪些4特定情况下的权属人改变5单独转让房产是否征契税6不属于房屋的建筑物价值剔除7契税中房屋的概念8农村房地产转让是否征契税9预购商品房的有关问题10不属于征税范围的继承11划拨土地的契税12契税的计税依据如何确定13契税的常规减免14契税的其他减免15家庭内的其他契税问题16契税的时限问题17契税的代征代办1问题1：契税征管的依据1997年暂行条例第十三条：契税的征收管理，依照本条例和有关法律、行政法规的规定执行。有关法律：《合同法》《城市房地产管理法》等行政法规：国务院为领导和管理国家各项行政工作，根据宪法和法律，按照行政法规规定的程序制定的政治、经济、教育、科技、文化、外事等各类法规的总称。行政法规次于法律、高于部门规章和地方法规。（？）1997年10月28日，财法字[1997]52号《中华人民共和国契税暂行条例细则》，同年10月1日起实施。1998年1月19日，赣府发〔1998〕2号《江西省契税实施办法》，同年10月1日起实施。1问题2：契税的征税范围界定1997年暂行条例第一条：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的法规缴纳契税。境内：法律条文上的我国境内不包含香港、澳门和台湾，三地属于不同的法域；但在主权外交范畴，港澳台属于我国。转移：从甲到乙，权属人发生改变。（问题3、4）权属：产权的归属。通常包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权、处置权等。产权具有经济实体性、可分离性、流动的独立性。《契税实施细则》第二条特别规定：条例所称土地、房屋权属，是指土地使用权、房屋所有权。（问题5、6）1问题3：转移权属的方式有哪些契税实施细则第三条：条例所称承受，是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为。（受让即接受转让，如继承、抵债、划拨、投资等）与1950年契税条例有差异（买卖、典当、赠与或交换）为什么典当不再列入权属转移？《典当管理办法》第四十一条：典当行在当期内不得出租、质押、抵押和使用当物。所有权：占有、使用、收益、处分（民法通则第71条）1问题4：特定情况下的权属人改变《民法通则》第36条：法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。姓名父母（监护人）住址高矮胖瘦工作、经营行业身体构造出生、成长、死亡名称股东（出资人）经营场所规模大小产品、经营范围组织机构设立、变更、终止.1问题4：特定情况下的权属人改变法人终止：权属人必然发生改变法人终止，也称法人的消灭，是指法人资格的消灭，即法人丧失民事主体资格和法律上的人格，不再具有民事权利能力和民事行为能力的状态。法人终止的原因：（1）依法被撤销；（2）解散；（3）依法宣告破产（由人民法院宣告）；（4）其他原因（主要指机关、事业单位等非企业法人的终止，如因国家进行机构改革而导致某些机关法人终止）。《民法通则》第40条：法人终止，应当依法进行清算，停止清算范围外的活动。1问题4：特定情况下的权属人改变企业改制重组：权属人是否改变需具体分析《企业法人登记管理条例》第十七条：企业法人改变名称、住所、经营场所、法定代表人、经济性质、经营范围、经营方式、注册资金、经营期限，以及增设或者撤销分支机构，应当申请办理变更登记。独立承担民事责任名称组织机构场所必要的财产或者经费依法成立1问题4：特定情况下的权属人改变农便函〔2006〕28号2006.10.31《关于当前契税政策执行中若干具体问题的操作意见》：根据现行契税政策规定，国有事业单位改建为有限责任公司或股份有限公司，对于改建前后投资主体发生变化，新设公司承受原事业单位土地、房屋权属的，应征收契税；对改制前后投资主体没有变化，新设公司承受原事业单位土地、房屋权属的，应免征契税。理解：事业单位与有限公司依照不同的法律设立，属于不同的法人。1问题5：单独转让房产所有权是否征契税我国对房地产管理坚持房地一体，转房必转地。2007年主席令第72号《城市房地产管理法》第三十二条：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。理解：单独转让其中一项为违法行为，属于无效产权转移。参考国税函[2008]438号：按照现行契税政策规定，对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。法院判决撤销房屋所有权证后，已纳契税款应予退还。1问题6：不属于房屋的建筑物价值是否剔除《契税实施细则》第二条：条例所称土地、房屋权属，是指土地使用权、房屋所有权。（土地增值税征税的房地产指的是“国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物”）2004.7.23财税〔2004〕126号《财政部国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复》（批复浙江省财政厅）：一、对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。理解：房屋＜建筑物及其附着物。附属设施＞附着物。（问题7，房屋的概念）1问题7：契税中房屋的概念农便函〔2006〕28号2006.10.31《关于当前契税政策执行中若干具体问题的操作意见》：二、关于应税房屋的判断标准问题。对于被转移权属的建筑物，可参照房产税征管中有关房屋的标准认定是否属于应纳契税的房屋。根据《财政部、国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地［1987］3号）中对于“房屋”的解释：“房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产”。此外，《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税［2005］181号）还规定，对具备以上所述房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均征收房产税。在政策执行中，凡是房产税征税的房屋范围均可作为契税的征税对象。1问题8：农村房地产转让是否征契税条例第二条本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为：（一）国有土地使用权出让；（二）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；（三）房屋买卖；（四）房屋赠与；（五）房屋交换。前款第二项土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。2002年主席令第73号《农村土地承包法》第三条：国家实行农村土地承包经营制度。农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。（林草水山等属于土地承包经营范围）缺陷：对农村宅基地的转移问题没有界定。（宅基地为农村集体建设用地，不在承包经营范围内）1问题8：农村房地产转让是否征契税2007年《物权法》第39条：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。2007年《物权法》第153条：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《土地管理法》第62条第1、4款：农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。（没有禁止）契税实施细则第十五条:……（二）纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。可以转让1问题8：农村房地产转让是否征契税《宪法》第十条第二款：宅基地属于集体所有。《土地管理法》第63条：农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》：加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。国办发〔2007〕71号国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知：其他农民集体所有建设用地使用权流转，必须是符合规划、依法取得的建设用地，并不得用于商品住宅开发。不能对外转让1问题8：农村房地产转让是否征契税最高人民法院对司法实践的指导意见：1.宅基地使用权不得单独转让。有下列转让情况，应认定无效：（1）城镇居民购买；（2）法人或其他组织购买；（3）转让人未经集体组织批准；（4）向集体组织成员以外的人转让；（5）受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。2.宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件：（1）转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）（2）同一集体经济组织内部成员转让；（3）受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；（4）转让行为征得集体组织同意；（5）宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。把握：有权转让的（如村集体转让土地），应征收契税。无权转让的（如个人转让农村土地房产），因不受法律支持，不宜征收契税。随着城乡统一建设用地市场的建立和完善，农村房地产转让的契税问题下一步必将进行明确。1问题9：预购商品房的有关问题预购算不算权属转移契税实施细则第八条：土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：（一）以土地、房屋权属作价投资、入股；（二）以土地、房屋权属抵债；（三）以获奖方式承受土地、房屋权属；（四）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。财税[2004]126号（答复浙江）：二、采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。1问题9：预购商品房的有关问题权属转移合同契税实施细则第十八条：条例所称其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证，是指具有合同效力的契约、协议、合约、单据、确认书以及由省、自治区、直辖市人民政府确定的其他凭证。1什么是权属转移合同？此合同并非1981经济合同法及1999合同法中专门阐述的合同类型。只要在合同中明确了土地房屋权属转移事项的，都可视为此类合同或具有该类合同性质的凭证。具体表现形式一般是购销（买卖）合同、赠与合同，但理论上也可能是其他合同，或公证书、仲裁书、判决书等。目前有两种不同看法：2012.4.17《东方今报》洛阳市房管局对市民咨询回复：商品房预售合同是否具有房屋权属转移合同效力问题，根据《合同法》第一百三十二条：标的物的所有权自标的物交付时起转移。商品房预售合同的标的物是正建设中的房屋，只有房屋交付使用时房屋权属才发生转移。因此，商品房预售合同并无房屋权属转移效力。2012.5.7大连市地税局网上咨询答复：为方便纳税人，契税通常在办理产权登记时缴纳。期房没有相关部门的竣工房屋面积测绘报告，不能办理产权证，征收机关无法计算纳税人应缴税额，因此无法受理。看法11契税实施细则第八条：土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：……（四）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。京财税[2002]9号：单位和个人购买房屋，应当按照签订房屋购买合同（包括预售合同）时的签约日期并按照契税规定计算应纳税款。2006.1杭州市财政局农税局：只要签订商品房预售合同并登记备案，就可缴纳契税并取得完税凭证，等到期房变现经实际测绘结算房款后，契税再作清算多退少补。财税[2006]162号：四、对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。看法2什么是权属转移合同？1支持后一种观点契税暂行条例第8条明确指出是签订合同当天，并非房地产实际转移的当天。预售合同约定未来权属转移事项，依法依规签订后即为有效，权属需要以后转移并不影响这一点。最高人民法院的法发(1996〕第2号、法释〔2003〕7号两份司法解释肯定了预售合同的有效性。《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《合同法》第44条第二款“如果法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，合同自批准、登记时生效”，该条款是指类似《中外合资经营企业法》等法律中“中外合资企业公司，合作经营企业合同均须办理有关主管部门的批准手续后才能生效”。什么是权属转移合同？1问题10：不属于征税范围的继承农便函〔2006〕28号2006.10.31《关于当前契税政策执行中若干具体问题的操作意见》：一、关于对受赠土地、房屋的征免契税问题。根据《中华人民共和国契税暂行条例》第二条的规定，契税的征税范围（行为）包括赠与，不包括继承。总局在《关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函［2004］1036号）中进一步明确，不属于契税征税范围的继承是指法定继承行为。今年，总局发出的《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发［2006］144号），未对现行契税政策进行调整。其中“对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税”的规定，并不包括法定继承人继承土地、房屋权属的情况。1问题10：不属于征税范围的继承1985.10.1《继承法》第二章法定继承第十条遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。子女、父母、兄弟姐妹等包括有扶养关系的非血亲继承人同一顺序继承人之间的份额一般应当均等，协商同意的也可以不均等。理解：除以上法定继承之外的继承作为赠与对待（遗赠）1问题11：划拨土地的契税法释〔2003〕6号《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》：划拨土地使用权不属于破产企业的破产财产。2009年修订《城市房地产法》第四十条：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。关键：是否通过出让来改变划拨土地性质1问题11：划拨土地的契税契税实施细则第十一条：以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税。其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。农便函〔2006〕28号

2006.10.31《关于当前契税政策执行中若干具体问题的操作意见》：根据《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税［2003］184号）规定，对原中国银行等国有商业银行进行重组改制上市过程中承受原银行及其全资下属单位土地、房屋权属的，可免征契税，但在改制过程中以出让方式承受原划拨用地的情况不属于免税范围，对出让土地的承受人应征收契税。1问题11：划拨土地的契税财税[2010]92号《财政部国家税务总局关于明确中国邮政集团公司邮政速递物流业务重组改制过程中有关契税和印花税政策的通知》：对中国邮政集团公司及其所属企业以出让或国家作价出资（入股）方式取得原国有划拨土地使用权的，应征收契税。（类似：邮政储蓄银行改制中划拨土地作价出资）1问题12：契税的计税依据如何确定条例第四条契税的计税依据：（一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；（二）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；（三）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。理解：真实成交价格=市场价格关键：什么是真实的成交价格？契税实施细则第九条：条例所称成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。1问题12：契税的计税依据如何确定国税函〔2005〕436号：对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金，而减免契税。国税发〔2006〕144号：对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。国税函〔2007〕606号：房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。国税函〔2009〕603号：出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。财税〔2012〕82号：四、企业承受土地使用权用于房地产开发，并在该土地上代政府建设保障性住房的，计税价格为取得全部土地使用权的成交价格。1问题13：契税的常规减免条例第六条有下列情形之一的，减征或者免征契税：（一）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；（二）城镇职工按法规第一次购买公有住房的，免征；（三）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；（四）财政部规定的其他减征、免征契税的项目。1问题13：契税的常规减免契税实施细则第十二条：条例所称用于办公的，是指办公室（楼）以及其他直接用于办公的土地、房屋。条例所称用于教学的，是指教室（教学楼）以及其他直接用于教学的土地、房屋。条例所称用于医疗的，是指门诊部以及其他直接用于医疗的土地、房屋。条例所称用于科研的，是指科学试验的场所以及其他直接用于科研的土地、房屋。条例所称用于军事设施的，是指：（一）地上和地下的军事指挥作战工程；（二）军用的机场、港口、码头；（三）军用的库房、营区、训练场、试验场；（四）军用的通信、导航、观测台站；（五）其他直接用于军事设施的土地、房屋。本条所称其他直接用于办公、教学、医疗、科研的以及其他直接用于军事设施的土地、房屋的具体范围，由省、自治区、直辖市人民政府确定。1问题13：契税的常规减免事业单位财税字[1998]96号：三、关于经营性事业单位的减免税问题。目前我国对事业单位没有按是否经营性这一标准进行分类。根据条例第六条，细则第十二条和财政部1996年发布的《事业单位财务规则》的规定，对事业单位承受土地，房屋免征契税应同时符合两个条件：一是纳税人必须是按《事业单位财务规则》进行财务核算的事业单位；二是所承受的土地，房屋必须用于办公，教学，医疗，科研项目。凡不符合上述两个条件的，一律照章征收契税。对按《事业单位财务规则》第四十五条规定，应执行《企业财务通则》和同行业或相近行业企业财务制度的事业单位或者事业单位的特定项目，其承受的土地，房屋要照章征收契税。1社保征收机构国税函[2001]483号：根据国务院发布的《社会保险费征缴暂行条件》（国务院第259号令）中关于“社会保险基金不计征税、费”的规定，对社会保险费（基本养老保险、基本医疗保险、失业保险）征收机构承受用以抵缴社会保险费的土地、房屋权属免征契税。问题13：契税的常规减免1问题13：契税的常规减免民办教育财税[2001]156号：根据《中华人民共和国教育法》提出的“任何组织和个人不得以营利为目的举办学校及其他教育机构”的精神，以及国务院发布的《社会力量办学条例》中关于“社会力量举办的教育机构依法享有与国家举办的教育机构平等的法律地位”的规定，对县级以上人民政府教育行政主管部门或劳动行政主管部门批准并核发《社会力量办学许可证》，由企业事业组织、社会团体及其他社会组织和公民个人利用非国家财政性教育经费面向社会举办的教育机构，其承受的土地、房屋权属用于教学的，比照《中华人民共和国契税暂行条例》第六条第（一）款的规定，免征契税。1改变用途条例第七条经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地、房屋的用途，不再属于本条例第六条规定的减征、免征契税范围的，应当补缴已经减征、免征的税款。契税实施细则第十七条：纳税人因改变土地、房屋用途应当补缴已经减征、免征契税的，其纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途的当天。案例：某学校2012年购买一块土地用于建设教学场所，享受了免征契税优惠。土地未作开发，今年将该土地转让给另一学校用于建设教学场所，土地发生了增值。问，是否看作“改变用途”补征前一环节的契税？处理：否。该土地依然用于教学，不属于用作教学以外用途。1问题13：契税的常规减免首次购买公有住房财税〔2000〕130号：对各类公有制单位为解决职工住房而采取集资建房方式建成的普通住房或由单位购买的普通商品住房，经当地县以上人民政府房改部门批准，按照国家房改政策出售给本单位职工的，如属职工首次购买住房，均比照《中华人民共和国契税暂行条例》第六条第二款“城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征”的规定，免征契税。本规定从发文之日起实施，此前已征税款不予退还。1问题13：契税的常规减免不可抗力契税实施细则第十四条条例所称不可抗力，是指自然灾害、战争等不能预见、不能避免、并不能克服的客观情况。江西省契税实施办法第十五条因自然灾害、战争等不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税。1问题13：契税的常规减免被征用契税实施细则第十五条：……（一）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定。江西省契税实施办法第十六条土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，经县级以上人民政府批准可酌情给予减征或者免征契税。1问题13：契税的常规减免被征用财税[2012]82号：三、市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。咨询：拆迁补偿中奖励费、安置费等能否纳入免征契税范围？（在拆迁补偿协议上载明金额，可一并作为拆迁补偿款对待）问题：单位房屋被征收1问题14：契税的其他减免改造安置——购买安置房财税〔2010〕42号（2013.7.4废止）：四、个人首次购买90平方米以下改造安置住房，可按1％的税率计征契税；购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税。五、个人取得的拆迁补偿款及因拆迁重新购置安置住房，可按有关规定享受个人所得税和契税减免。财税〔2013〕101号《财政部国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》：四、个人首次购买90平方米以下改造安置住房，按1％的税率计征契税；购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税。五、个人因房屋被征收而取得货币补偿并用于购买改造安置住房，或因房屋被征收而进行房屋产权调换并取得改造安置住房，按有关规定减免契税。（有关规定指财税[2012]82号）1改造安置——回购安置房作为安置房源财税[2013]101号。财政部、国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知。自2013年7月4日起执行。对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的，免征契税。本通知所称棚户区是指简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的区域，具体包括城市棚户区、国有工矿（含煤矿）棚户区、国有林区棚户区和国有林场危旧房、国有垦区危房。棚户区改造是指列入省级人民政府批准的棚户区改造规划或年度改造计划的改造项目；改造安置住房是指相关部门和单位与棚户区被征收人签订的房屋征收（拆迁）补偿协议或棚户区改造合同（协议）中明确用于安置被征收人的住房或通过改建、扩建、翻建等方式实施改造的住房。《财政部、国家税务总局关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》（财税〔2010〕42号）同时废止。2013年7月4日至文到之日的已征税款，按有关规定予以退税。问题14：契税的其他减免1改造安置——购买住房作为公租房财税[2014]52号。财政部、国家税务总局关于促进公共租赁住房发展有关税收优惠政策的通知。2013年9月28日至2015年12月31日。对公共租赁住房经营管理单位购买住房作为公共租赁住房，免征契税、印花税；对公共租赁住房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税。享受上述税收优惠政策的公共租赁住房是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公共租赁住房发展规划和年度计划，并建保〔2010〕87号和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公共租赁住房。2013年9月28日以后已征的应予减免的税款，在纳税人以后应缴的相应税款中抵减或者予以退还。根据建保〔2013〕178号规定，2014年以前年度已列入廉租住房年度建设计划的在建项目，自本通知印发之日起，统一按本通知规定的税收优惠政策执行。《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）中有关廉租住房税收政策的规定自本通知印发之日起同时废止。问题14：契税的其他减免1问题14：契税的其他减免家庭第一、二套住房财税[2008]137号（失效）：对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具。财税[2010]13号（失效）：对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。财税[2010]94号（失效）：（一）对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。1问题14：契税的其他减免家庭第一、二套住房财税[2016]23号：(一)对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。(二)对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。问题：时间界限；第一二套的范围；多人共有住房。1问题14：契税的其他减免家庭第一、二套住房——时间界限第一二套范围多人共有赣地税发〔2016〕73号《江西省地方税务局关于财产行为税若干征管问题的通知》：对个人承受房屋的，应在依法办理房屋权属登记手续之前申报缴纳契税，并统一以申报当日作为确定其契税适用政策的时点。甲乙双方共有一套住房，乙的家庭没有其他住房，现甲将其房屋份额赠与乙，乙是否按第一套享受优惠？（可以。乙符合家庭唯一一套住房的条件。）1问题14：契税的其他减免改制重组财税[2010]22号：2010年4月1日至2011年12月31日财税[2008]175号：2009年1月1日至2011年12月31日国税发[2009]89号：2009年4月28日至2011年12月31日财税[2012]4号《财政部、国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》：2012年1月1日至2014年12月31日财税[2015]37号《财政部国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》：2015年1月1日起至2017年12月31日1一、企业公司制改造一、企业改制（放宽）非公司制企业，按照《中华人民共和国公司法》的规定，整体改建为有限责任公司（含国有独资公司）或股份有限公司，有限责任公司整体改建为股份有限公司，股份有限公司整体改建为有限责任公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。上述所称整体改建是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。企业按照《中华人民共和国公司法》有关规定整体改制，包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，原企业投资主体存续并在改制（变更）后的公司中所持股权（股份）比例超过75%，且改制（变更）后公司承继原企业权利、义务的，对改制（变更）后公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。1一、企业公司制改造一、企业改制（放宽）非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业（公司）在新设公司中所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地、房屋权属，免征契税。国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份超过85%的，对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属，免征契税。上述所称国有控股公司，是指国家出资额占有限责任公司资本总额超过50%，或国有股份占股份有限公司股本总额超过50%的公司。企业按照《中华人民共和国公司法》有关规定整体改制，包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，原企业投资主体存续并在改制（变更）后的公司中所持股权（股份）比例超过75%，且改制（变更）后公司承继原企业权利、义务的，对改制（变更）后公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。1九、事业单位改制二、事业单位改制（收紧）事业单位按照国家有关规定改制为企业的过程中，投资主体没有发生变化的，对改制后的企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。投资主体发生变化的，改制后的企业按照《中华人民共和国劳动法》等有关法律法规妥善安置原事业单位全部职工，与原事业单位全部职工签订服务年限不少于三年劳动用工合同的，对其承受原事业单位的土地、房屋权属，免征契税；与原事业单位超过30%的职工签订服务年限不少于三年劳动用工合同的，减半征收契税。事业单位按照国家有关规定改制为企业，原投资主体存续并在改制后企业中出资（股权、股份）比例超过50%的，对改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。

1三、公司合并三、公司合并（延续）两个或两个以上的公司，依据法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对其合并后的公司承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。两个或两个以上的公司，依照法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属，免征契税。理解：非公司制企业不存在合并分立问题，只存在解散重设问题。这里强调投资主体存续。1四、公司分立四、公司分立（延续）公司依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，免征契税。公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。理解：权属转移本应征契税，所以叫免征。1六、企业破产五、企业破产（延续）

(同右)企业依照有关法律、法规规定实施破产，债权人（包括破产企业职工）承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税；对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡按照《中华人民共和国劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，免征契税；与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，减半征收契税。理解：破产资不抵债，所以免征契税，国家让渡契税利益给债权人。而非债权人则需要以安置人员为代价获得减免。有些破产企业的土地是划拨的，根据相关司法解释，划拨土地不属于破产财产，不能用于偿债的，只能由国家收回后改为出让，受让方需要缴契税。1八、资产划转六、资产划转（延续）对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门……（同右）……对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税。同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。问题：什么是划转尚不够明确财税[2012]82号：六、个体工商户的经营者将其个人名下的房屋、土地权属转移至个体工商户名下，或个体工商户将其名下的房屋、土地权属转回原经营者个人名下，免征契税。1股东向公司转让房地产案例：某有限责任公司2012年购买一块土地，购地款当时由企业支付，但土地证名字为企业一名股东，现打算将土地过户给企业，是否能免征契税？处理：不能。理解：属于土地权属转移，符合契税征收条件，又没有对应的减免政策。土地款属于股东和企业之间的债权债务问题。1八、资产划转七、债权转股权（延续）……（同右）……经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。1十、其他八、划拨用地出让或作价出资（同右）以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的，不属上述规定的免税范围，对承受方应按规定征收契税。理解：改制重组后的土地有几种方式，一种是收回后改为出让方式，另一种是设立国有企业，由其持有该土地进行授权经营。国家授权经营土地使用权是一种有偿使用方式，被授权的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司，在国有土地授权经营期限内，可依法作价出资(入股)、租赁或在本集团公司直属企业、控股企业、参股企业之间转让。这两种情况下，承受方必须交纳契税，因为此时与被改制重组企业没有关系。1二、公司股权（股份）转让九、公司股权（股份）转让（延续）（同右）在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。理解：股份公司适用股份，有限公司适用股权，两者都是公司企业。1……十、有关用语含义（新增）（无）本通知所称企业、公司，是指依照我国有关法律法规设立并在中国境内注册的企业、公司。本通知所称投资主体存续，是指原企业、事业单位的出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动；投资主体相同，是指公司分立前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动。本通知自2015年1月1日起至2017年12月31日执行。本通知发布前，企业、事业单位改制重组过程中涉及的契税尚未处理的，符合本通知规定的可按本通知执行。1五、企业出售（删除）……国有、集体企业整体出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人按照《中华人民共和国劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，与原企业全部职工签订服