广州华侨糖厂商业项目改造计划方

工作目标：透过项目的改造，根据市场的具体状况及项目自身情况探讨本项目的初步定位。工作背景：利用现时广州市“退二进三”政策为契机，为本项目带来一个良好的发展前景及稳妥的经营保障。前言项充目犁理葡解S静W吧O碗T睬分辜析初因步只产蜓品昌探核讨初疗步苦可沾行缸性斜业缺态腐分韵析项辜目棉功掀能巷规银划乏布肝局做建档议综遮合望评愚语项顺目冠定假位广砍州药“甩退降二在进匹三锄”山政据策争的豆市亩场惭情患况项索目状初肃步步定浑位妨建狱议项爱目脚区间域野地园理税位祸置彻分型析本港项画目领位马于炕广痰州身市画西旗北宇面邻波近短广新佛惯、佩广速清歌高印速鞋公荐路乖及亮内掌环具路委放色射踪蝶线弟增霉槎方路司出后口蒜处楼，里是风广臂州旗市树的缸八循大未出泡口发处蹦之叨一西寸隔窄西桂华视海耕、余沙结贝延海印与断南劣海担市液里匠水杰镇旧、否白大云址区姿金忘沙克洲慈相孩望蔬；扔东朋以甩石蝴井小河摩与泻白窗云禽区增同秆德管街嫁为冈邻符；旧南阻以活增耕步毅河败（秘桥朱）省、诉珠钞江贤与羞荔奏湾尘区搂相绿接本价项遵目扔所旱在久区购域帐的简地驼理悄位焰置愚优岗越项堤目匪区盟域脆交谷通艇情茫况蝴分轨析项远目算所旺在烘区偶域摧正讲处喝于拉广演佛牵都未市驱圈质的榨核只心跪位驳置主甩干趣道凡增太槎乐路澡南荒北僻贯也穿阿全器区节、毫连郑接纠1阅0芦7肥国缸道区田域束内渗有坦广因清除、丑广培佛惑及围内炎环文路畜放山射疗线往多只个壳出剪口深，隔是晓广放州铸市梢的鄙八劈燕大使出臣口护处连之鲁一离葱白蚂云服新钻机桃场哥直制线推距扑离撕为略3臂0曾公迫里泊，夹走坏内惜环螺路爹和爬机容场影高布速雨大壶约昨需赚时齿2抬0间分须钟具左鞭右离警省须汽获车腹站墨和延广队州就火行车搅站酸的洞距南离久为茧5把公鸟里停左爸右区袖域怪内麦还技有孙多兴条倚公未交拴线办路浆，搂颇召具舒规母模墓的航罗革冲怜围酸客卫运厨站膊和迷西锦城胖货火运内中鉴心任，却承撕担妖着遮全卫国凤各然地场的将客柿货牢运生任语务增吸槎喇路装塞垃车跃现新象低严犯重排，择存拒在提较山大林交帮通揉隐慨患项内目避周粱边哄区婚域嫌情啄况瞎分各析区欺域曲主滨要水以立专胖业挪批猪发冤市扶场距及毅厂浙房获、斗仓哗库宵租蕉赁诸为饶主迎的荷第芦三个产庄业全；区廉域鹊整腐体丛商并业框环艇境县档愚次早中碑偏故低悉，徐缺厨乏奇上抓档逼次抓的勉商芒业局项吓目青；区据域雅主较要笨是倦城闭中钞村狡分损布燥，面周已边个环阀境责欠容佳搁；交壮通丑瓶膝颈能问雾题使，盟影篮响炼当烂地殖产毛业辅的斩发读展额。项桃目府基乐本径情虏况本来项滋目蛋现鼓时孤为卡华宫侨隐糖奶厂旦厂丝式房吩，温占段地统面只积宾约虾1阳2裕万有平水方央米内业有懒沿薄江箱风级景密线傲及碗小母型之山锄丘项目现场图片项啄目溪土焦地领用新途渴主坏要企以戚工种业疾用搏地锦为父主项颠目尼现摩场君图沟片项碗目甘现毯场艳图控片项址目顶建旬筑辆物碧主瘦要爆是齿厂闹房拉以筋及朝仓遗库小少结本存项园目睛所第在泼区盯域输的镰地奖理疏位顾置粱优度越本手项医目驶内旋有药沿躬江壶风返景刮线缠及肿小劣型旺山揪丘普，滴有集利堤于尾商软业蹈形伯象中打绒造增逐槎费路惹塞红车鉴现墓象缩慧严爸重胃，晶存闻在舒较差大蚕交爪通贡隐自患区饺域想整转体咸商趴业番环悔境定档祝次卧中拳偏躬低刚，厌缺斗乏佣上充档温次想的浙商帐业用项集目项锹目暮理策解S颗W箭O引T扰分赚析初互步佛产皆品女探辽讨初消步外可疫行缴性判业何态馅分迷析项港目朴功厘能产规观划并布聋局菜建仅议综伞合袜评藏语项傍目额定巴位广伙州荷“工退港二腰进闷三伟”敲政梨策顷的灰市蔽场证情饺况项慕目很初河步纪定那位峡建语议“狡退腾二炸进尿三抛”政欣策凡的智市搁场哗反港应“退巡寿二守进蝴三”政路策掀实惰行该后湖，绩很妖多冲投尊资余者桨对“退隆二丝式进少三”的撤厂番房孔感闸兴界趣贯，狮但沙未疼见刻到业有欺大汁型剂房爱地率产把商还对漠其湿表很示昆关帅注变；“缘瑞退惰二轿进淘三扇”躺政矛策梦规思限惜厂幼房怒不纪能河改棍变型土溜地眼属获性拔进逝行芳住逮宅牢开魂发恢，悟而乡丰不针少歇工抛厂块地炭理迟位疤置蚁不制适雕合季做球一黑般胶综再合籍性趟商谅业浙开版发怠，寻吧找辩合苗理亩的焦经洞营忆性首定拌位靠不崇容时易开，衰且回跑报扯周壳期牢较茂长掀；不宫少容厂摩方曲、俩集丧团薯要选求闯过究高猜（灵对霉厂日房剥和权政闪策护不弦太开理菌解柴）晚，盘甚果至射有寒个障别背厂印方壮还猜想锐自匹行悼开颂发倾；“炕退扶二喉进贵三块”导政爪策叶在锣经庄营铸期弱间佩有驰给驶政征府池回期收劝可况能衣，厘存卸在谎的周风廊险晴较折大汁。项欲目赤理纳解S级W但O摆T商分疗析初某步翠产料品皇探青讨复及困租熊金罩收洋入伞分画析初乔步委可好行始性奔业和态艇分手析项格目睁功催能揭规花划帜布稻局跳建细议综垦合跳评赏语项载目扇定纺位广锅州衬“串退毛二至进趁三专”用政加策赢的检市劫场枣情触况项想目术初往步榆定淹位闻建射议S项们目浓地骂块蚀环扎境肤优占越梯，昨对糖商虹业腊项斗目朋操玻作营形视象撞有黄所另帮桑助项佳目邮有吼一坏定租的辆规宰模按，黑易虾于雅形扎象患建织立个理别桐厂司房包具念备厉一揭定害特锅色额，猪空吼间生可警塑逼性妄较捎强入苍口两广窝场鞭有站利俭于炒形扭象别打授造改勾造骗建浴设称周僵期滴比振一拥般开项旗目我较柴快减卫低差土械地宾成龄本础费兼用偏捐离阻交喂通根干瓣道匙，俯减俘弱注项替目乱整董体蔑临欠街埋爆万光怪率项踪蝶目岗入斥口步位激置昆路脉段就形肿象识较奇差厂晒房蚊占兰地芒大裂，界上幕盖篮建偶筑帮物逢较背为符残抵旧颠，烫对丧改幕造摊造觉成皂一吗定夸困邮难项裂目吸个荒别战区携域洗建驱筑诊物畅幅理盖栋面离积勤较筒高搜，怖环渔境侦创爷造驱力吩较剑弱总专建界筑脑面骂积协较呼低汽，拜影值响叮到球可抬出滋租费面灭积股及割租忘金菜回醉报停驳车泻位绵置贿需恰细刃致腔考疤虑WO政加府驱“尽退声二涉进各三坊”阵政蝴策相扶挖持广或州筑江纽奉边裁出席色呈商哭业踏项米目重稀欲少衬，别容旱易骄造排就奔项邻目绢亮烛点周淹边夺大跪型攀居疯住恢社超区熄（刚特替别肥金打沙辉洲锡）夹，凝潜适在乏商敢业枪消扛费艳需子求忠巨次大区充域吉专疤业筋市哪场路较纺多牛，蒜项灾目栽可暑借康势痒发搜展所男在楼位际置缠、么地目段饿周谣边次环稳境阀欠扛佳交省通芒不展畅开顺搭，迷严猛重龙堵淋塞搞路碌段筒，子存牧在精较或大打交暂通锡隐誉患只甲租妙不远售偿，借资还金劳回瓶笼太慢非涌招死拍钩挂膛项怎目食，珍在急经起营灶过桌程断中态有残机看会猪让版政绿府福回桑收大柱量搅旧昏工冈厂壤、绵旧闪单怖位珍用萝房顾改类造乳，甘市纯场壁同缸类堡型茧项顺目校较握多旁，蔽焦福点晕感立容太易堪弱失化蝇，辫交堂通瞎不赵便注捷夸容誓易票边易缘掠化T必棚须阻淡菠化乘项醋目关所园在虎位医置拍、耻地浊段驱周逆边凤环洪境鸭秩耽序挠的侮混饺乱辛及宣交堪通咽隐牛患钓；通模过堡优材化民园睁林沙及累江静边寺景商色豆资压源闹，神打所造记精誉致课的小入甚口房诚广麻场嫌及纲外泡立惰面护，费配窗置仍充弟足为的冒停术车矛位里等任，俘提嫌升吼项缺目迁自汗身偶形竖象匙；需议要希准沉确仓的稿市愤场喉定得位滋，目才大能资给故本浆项偏目央带嚼来抽良奴好既的韵发应展川前毁景案、篮稳侮妥帽的崇经铁营敏和载合鱼理冰的括投颗资除回涌报样。小柔结项诸目网理饭解S徒W写O程T徒分威析初铺步胡产刷品垂探滴讨初格步逢可商行抚性荡业册态斧分遮析项纵目凉功榨能或规苗划迷布桑局园建店议综差合贯评户语项言目臂定储位广汇州侵“名退办二床进松三医”破政耻策轻的豆市应场庙情塞况项箱目直初姥步努定互位随建洪议可降行船性证业赌态棕探亲讨专业市场零售业餐饮业娱乐休闲运动类住宅公寓写字楼会展业仓库工业园创意产业物流中心酒店筛假选剪业怠态茧的嚼1抢0卵条趣考件虑租因灿素形路象竿好政绒府少/始政胆策开支塘持工绸厂公方霉赞影同交尊通准便图捷朵要仓求责低停呆车脂位弯需们求克小改花造屿成凭本桑低回叮报闸较阴为馒可开观能下吸涛引府人木流容涉易佳打弯造孕项懂目昌亮渠点潜浙在过消嘴费复需决求仔大考虑因素专业市场零售业餐饮业娱乐休闲运动类住宅公寓LOFT形象好√√√√√√政府/政策支持√√√√√工厂方赞同√√√√√√交通便捷要求低√√停车位需求小√√改造成本低√√回报较为可观√√√√√√吸引人流√√√√容易打造项目亮点√√√潜在消费需求大√√√√√合适度评价可考虑可考虑考虑考虑考虑不考虑考虑考虑因素写字楼会展业仓库工业园创意产业物流中心酒店形象好√√√√政府/政策支持√√√√√工厂方赞同√√√√交通便捷要求低√√停车位需求小√√√√√√改造成本低√√√√√√回报较为可观√能吸引人流容易打造项目亮点√√潜在消费需求大合适度评价不考虑不考虑不考虑不考虑可考虑不考虑可考虑可历行看性顶业愧态蚊选盆定餐击饮静业娱走乐古休霉闲运门动丹类L焰O裳F袍T零砌售诱业创舌意枕产搬业酒已店展护销扒市绵场可余行差性旗业煤态魔分精析序号产品类型利好存在问题1集中式餐饮及娱乐类以江边主打的精致型餐饮及娱乐欠奉特色餐饮租金承受力高金沙洲潜在消费群巨大大型餐饮租值不高，要解决配套问题多小型餐饮欠缺人气，也要其他配合才可生存项目周边消费力不足及环境较为混乱2运动类潜在较高的消费群体作为配套业态，有利于人流聚集只以包租形象外判，不自行经营，利润低交通不便利，容易降低消费群体热情序号产品类型利好存在问题3办公居住类（创意产业、LOFT、公寓）具备宜居宜商的功能，吸纳周边专业市场客户创意产业地块存在可创造空间及政府支持可容纳细面积较小的经济型商务酒店创意产业在广州未有特别成功例子及其租金承受力不高以居住性质作为动机，政策不支持4零售类缺乏集中式中偏高档次的零售购物网点场地有一系列物业适合作为另类购物场交通不便利，难吸引大人流量需用要其他配合才可生存5品牌形象营销展示批发市场以租金及环境优势作为诱因有新带动卖点,可刺激增加形象展示式销售量交通不便利专业市场转向广州市边缘及郊区外发展推烘断欧小蜓结集潜中弟式光餐亮饮吧及墨娱抬乐L塌O谎F负T贩（暴创执意篇产披业强+既公庸寓搏）精格品矛/亦产督品牲的弹品吩牌喷或酸特汤价府仓沟库产车品耳营爪销网展退示位市贯场项钞目委理布解S银W伴O财T尿分腰析初秀步猴产宇品磨探以讨初芦步曲可领行部性饼业妨态臂分才析项强目纸功搁能行规拣划瓶布粗局危建腐议综朴合瞒评半语项斧目渣定飘位广磁州讯“祥退樱二啊进传三叙”梅政最策亏的有市母场料情技况项部目内初攀步究定嘉位滔建久议项塔目融在刘定放位翻时引应瓜充浓分爆发欧挥没项辜目乞所飘具手有丈的冰优护势底，僻实琴现绩项丝式目蒸在宫业仍态岩上早的颈复腥合齐性珍，唐通蛮过泽塑必造轻主准题士化两形街式钓，之打捧造延一妈种扒全译新域的陈体丛验续式耻生泳活券、巾娱搬乐规、搞休槽闲梅的撤体期现它。整郊体间定仪位松因南道六恰零佛—灭—障直肺接狂提啊取绳项环目岂的夸地倒址龙松征南辉路侍6晴0翻号军作建为便案抓名束，筹能势让散人般更允加暗直姥观翠及坡容燥易粥认嫂知顺本鸟项犁目鼠，室英医名仰文叼字页所瞎选萝取病S抹i故x叙t粉y融P否a脚r杰k势是牙结宇合格松钻南瓶6语0简的婚深弄化锈，翁给花人炸知词道卵本电项写目烛是汗一杯个存休闪闲膜、狼娱至乐纷的钳中使心辟。通违过袖复究合唱型搂互义动导类旋的改业杰态咽，具塑雹造牙本竟项扬目肠精悉致幻玉品调味展的艳集醉购棋物刘、辈餐右饮液、岔娱乳乐镇多耕种批功计能看的扣休午闲份商富业广塞州言首争席复绿案色只生谦态泊江逆畔颂休蓝闲仗餐讽饮寒娱悉乐谁城形刷象思概麻念梢主扰题G荷R安E址E胳N床B角O柏X吓生省态圾商啊业送迷则城城艳市塌山法水耳精京品艳餐竭饮制消疑闲膝娱析乐近区特店色岭个厘性迫货轿品片、恳品渔牌互专发区项宗目硬建畜筑湿物狮形堵象眠建天议圆采恢用恩多睡些舅欧磨美捞式图风核格惰，拉加捆强滩项郊目县的步互炒动摘元毯素拦，医给换人朋与悬广级州前市决的岗休区闲墙娱帝乐经购财物拐场加所瓣对和比诉有等焕蜡然灭一表新鸭的创感林觉培。不拨同便区缴域木的楼外计立腐面姜，丢建朝议疼按租其符区阵域饲的其功奋能六分红区炕打放造骂不烘同骑的竿主翠题乌特制色部振分顾区工域骆的批功违能胶必介须箭有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