2023年厦门房地产市场半年报（中原）

2023上半年厦门房地产市场分析报告2023数字厦门39万㎡42880115万㎡125万㎡41925286万㎡元/㎡元/㎡商住土地成交面积楼面地价同比住宅供应同比住宅成交同比住宅均价同比住宅可售存量同比同比-8%+56%+15%-1%+59%+50%本报告仅供客户内部使用，在获得中原地产许可之前，不得擅自引用、复制、传播。目

录肆

伍

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市

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市

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场

场

场

判中原榜单土地市场宏观市场壹本报告仅供客户内部使用，在获得中原地产许可之前，不得擅自引用、复制、传播。中原榜单1.

全市成交2023年1-6月全市成交125.03万㎡，销售额524.21亿元，同安成交29.22万㎡位居首位。2023年1-6月厦门市六区住宅成交面积排行销售面积（万㎡）市场占有率面积同比销售套数销售金额（亿元）成交均价（元/㎡）排名区域同安区翔安区29.2227.5123%22%16%21%2949302175.9983.04260103018912湖里区海沧区25.4617.4420%14%489%21%16651892177.0954.67695533135134集美区思明区13.5311.8811%10%23%130091948.7284.70360077127456107%总计125.03100%50%11746524.2141925中原榜单2.房企排行【房企操盘方】金额TOP10房企总销489.4亿元，市占率为80%；面积TOP10房企总销140.1万㎡，市占率为68%，建发凭借海沧、翔安、岛内等热销楼盘夺双冠王，国贸紧随其后。2023年1-6月厦门市房企销售金额TOP102023年1-6月厦门市房企销售面积TOP10销售金额（亿元）销售面积（万㎡）销售面积（万㎡）销售金额（亿元）排名房企市占率销售套数排名房企市占率销售套数1234567建发国贸中海保利轨道联发华润113.0994.9773.4157.7452.4422.8722.3818.5%26.7423.0914.5414.7217.516.95344831051832194321908901234567建发国贸26.7423.0917.5114.7214.5410.9210.3212.9%11.1%8.4%7.1%7.0%5.3%5.0%113.0994.9752.4457.7473.4118.3118.9234483105219019431832180523615.5%12.0%9.5%轨道保利8.6%中海3.7%海投3.7%4.18518开元国投89开元国投海投18.9218.3115.273.1%3.0%2.5%10.3210.927.98236180586389招商安居控股联发7.987.306.953.8%3.5%3.4%15.2712.6322.87863102189010招商10备注：房企排行方面，如果项目多家房企合资，均归为操盘方中原榜单2.房企排行【房企股权方】金额TOP10房企总销448.8亿元，市占率为73%；面积TOP10房企总销126.0万㎡，市占率为61%，建发以86.71亿元、20.82万㎡位居金额面积榜排行首位。2023年1-6月厦门市房企销售金额TOP102023年1-6月厦门市房企销售面积TOP10销售金额（亿元）销售面积（万㎡）销售面积（万㎡）销售金额（亿元）排名房企市占率销售套数排名房企市占率销售套数1234567建发国贸中海轨道保利联发华润86.7185.2958.8056.3340.8036.3029.2714.2%14.0%9.6%9.2%6.7%5.9%4.8%20.8218.4512.4818.5913.167.27265424001580232319028171234567建发轨道20.8218.5918.4513.1612.4812.0110.3210.0%9.0%8.9%6.3%6.0%5.8%5.0%86.7156.3385.2940.8058.8019.1218.92265423232400190215801891236国贸保利中海海投4.90582开元国投89海投开元国投中交19.1218.9217.923.1%3.1%2.9%12.0110.324.44189123689联发招商万科7.276.926.693.5%3.3%3.2%36.3015.756.4081783410576101747备注：房企排行方面，如果项目多家房企合资，均归为操盘方中原榜单3.商品房排行金额TOP10项目总销257.3亿元，市占率为42%；面积TOP10项目总销58.1万㎡，市占率为28%，天琴海以64.33亿元、9.68万㎡居双榜首。2023年1-6月厦门市商品房销售金额TOP102023年1-6月厦门市商品房销售面积TOP10销售金额（亿元）销售面积（万㎡）销售面积（万㎡）销售金额（亿元）排名项目市占率销售套数排名项目市占率销售套数123456天琴海学仕里64.3343.1929.4524.4117.9917.9110.5%7.1%4.8%4.0%2.9%2.9%9.686.554.114.382.632.968596972295422883551234567天琴海9.686.886.556.466.385.434.384.7%3.3%3.2%3.1%3.1%2.6%2.1%64.3312.7443.1914.2610.9611.0424.41859125观音山广场学仕里建发五缘湾海保利国贸天琴华润筼筜悦府湖畔润璟697保利国贸沁原海投自贸天际厦门海上世界保利国贸天琴108510364567中海国贸上城16.5815.0914.2614.062.7%2.5%2.3%2.3%2.532.616.463.8725625554289湿地公园TOD璞瑞保利国贸沁原89市政国贸海屿原建发五缘湾海中粮云玺壹号4.364.113.872.1%2.0%1.9%11.6529.4514.06699229480108548010中粮云玺壹号10中原榜单4.住宅排行金额TOP10项目总销248.6亿元，市占率为47%；面积TOP10项目总销43.8万㎡，市占率为35%，天琴海以62.78亿元、8.91万㎡居双榜首。2023年1-6月厦门市住宅销售金额TOP102023年1-6月厦门市住宅销售面积TOP10销售面积（万㎡）销售金额

销售

销售均价（亿元）

套数

（元/㎡）销售金额（亿元）销售面积

销售

销售均价（万㎡）

套数

（元/㎡）排名项目市占率排名项目市占率天琴海学仕里62.7841.3712.0%7.9%5.6%4.3%3.3%3.2%3.1%8.915.724.113.212.352.512.3160145322921019519418770452723167172171093742276752969808123456天琴海8.915.725.034.184.117.1%4.6%4.0%3.3%3.3%2.6%62.7841.3713.6010.3029.4510.996014536104702293457045272316270462462271721339281234567学仕里建发五缘湾海

29.45保利国贸天琴

22.79华润筼筜悦府

17.46保利国贸沁原海投自贸天际建发五缘湾海市政国贸海屿原

3.24湖畔润璟16.95中海国贸上城

16.15湿地公园TOD7保利中交雲上保利国贸天琴中粮云玺壹号保利联发锦上3.223.213.192.962.6%2.6%2.6%2.4%11.0822.7913.5611.203602103032893439071093425113788589814.472.8%2.1213568233璞瑞9保利国贸沁原

13.602.6%2.6%5.033.1961030327046425111010中粮云玺壹号

13.56中原榜单5.别墅排行金额TOP10项目总销11.9亿元，市占率为73%；面积TOP10项目总销3.64万㎡，市占率为76%，首创禧瑞风华居面积金额双榜首。02023年1-6月厦门市别墅销售金额TOP102023年1-6月厦门市别墅销售面积TOP10销售金额（亿元）销售面积

销售

销售均价（㎡）

套数

（元/㎡）销售面积（㎡）销售金额

销售

销售均价（亿元）

套数

（元/㎡）排名项目市占率排名项目市占率1首创禧瑞风华2.3114.2%

604911.5%

470441382721首创禧瑞风华604912.7%2.314138272234567特房樾琴墅象屿西溪云境首开龙湖璟宸府招商雍和府1.871.591.281.200.960.9023352444262939808308263984222690231363443323456招商雍和府象屿西溪云境特房樾琴墅530551644704415111.1%10.8%9.9%1.201.591.870.961.28443523262422690308263980823136398429.8%7.8%516432097.4%5.9%5.5%530541512616中铁诺德逸都8.7%中铁诺德逸都首开龙湖璟宸府

3209首开万科璞悦山

26166.7%首开万科璞悦山75.5%5.5%2.8%2.7%0.900.520.540.58293443319919408694494789IOI棕榈半岛融侨铂樾府保利壹海里0.660.580.544.1%3.6%3.3%11681291132069956684449474086989水晶湖郡保利壹海里融侨铂樾府25981320129111910109备注：别墅排行含商墅中原榜单6.商业排行金额TOP10项目总销8.1亿元，市占率为59%；面积TOP10项目总销4.1万㎡，市占率为61%，水晶湖郡居面积金额双榜首。。2023年1-6月厦门市商业销售金额TOP102023年1-6月厦门市商业销售面积TOP10销售面积

市占

销售金额

销售

销售均价销售金额

市占

销售面积

销售

销售均价排名项目排名项目（㎡）

套数

（元/㎡）（㎡）率（亿元）

套数

（元/㎡）（万元）率123456789水晶湖郡16720

25.0%

280099216751123456水晶湖郡星海湾2.80

19.1%

1672092216751宝龙旭辉城星海湾6613

9.9%

13298

121

201091.391.330.540.530.489.5%

51299.1%

661327075201096572547551282845129

7.7%

138862968

4.4%

21751848

2.8%

38291684

2.5%

47621617

2.4%

46181432

2.1%

32552270757328宝龙旭辉城学仕里121253415信洲国际1721152732223.7%822中铁诺德逸都厦门海上世界2072028284建发壹里厦门海上世界3.6%

11083.3%

16843.2%

16173.0%

13622.6%

18482.2%

1432特房樾鸣湾国贸锦里原2856922730131427特房樾鸣湾公元九里0.460.440.380.33273721322856932260207202273089龙湖首开景粼原著

1397

2.1%

1835中铁诺德逸都国贸锦里原丙洲现代服务业基101371

2.1%

268471957510地中原榜单7.办公排行金额TOP10项目总销36.5亿元，市占率为82%；面积TOP10项目总销21.5万㎡，市占率为81%，观音山广场以12.74亿元、6.88万㎡夺金额面积榜双冠王。2023年1-6月厦门市办公销售金额TOP102023年1-6月厦门市办公销售面积TOP10销售面积（万㎡）销售金额

销售

销售均价（亿元）

套数

（元/㎡）销售金额（亿元）销售面积

销售

销售均价（万㎡）

套数

（元/㎡）排名项目市占率排名项目市占率1234观音山广场厦门海上世界金谷广场12.74

28.5%

6.889.20

20.6%

4.136.14

13.7%

3.41125109921851122302180011479590041观音山广场6.88

25.8%

12.741251851123厦门海上世界金谷广场4.13

15.5%

9.203.41

12.8%

6.141099222302180019004阳光城时代中心2.114.7%4.1%2.4%2.2%2.0%1.8%1.7%1.432.030.580.740.670.650.36624

丙洲现代服务业基地

2.037.6%5.3%3.5%2.8%2.5%2.4%2.4%1.832.110.530.960.890.790.75425

丙洲现代服务业基地

1.834256789阳光城时代中心软件园三期龙郡青年城时代上城1.430.950.740.670.65621479556036789万科广场龙郡青年城时代上城1.080.960.890.790.781303218681130201320912112216761132130201320912112116231239812398万华金融中心万华金融中心10

环球财富中心广场1710

电子城国际创新中心

0.6412备注：产权为办公性质贰本报告仅供客户内部使用，在获得中原地产许可之前，不得擅自引用、复制、传播。宏观市场1.

政府导向【两会】全国两会设置GDP目标增速5%，货币政策强调精准有力，财政政策要加力提效，迅速扩大内需，稳经济发展；房地产方面防风险、促需求，助力房地产市场企稳回升。经济：GDP增速目标设定在5%左右，提振信心的同时也符合我国经济发展的中长期要求；货币政策：坚持稳字当头、稳中求进，保持政策连续性针对性，稳健的货币政策要精准有力；财政政策：进一步提高减税降费的精准性和针对性；着力扩大国内需求，把恢复和扩大消费摆在优先位置。近六年政府工作报告目标内容2018年6.5%3%2019年6-6.5%3%2020年不设置3.5%2021年6%以上3%2022年5.5%3%2023年5%两会楼市关键词防风险、促需求、惠民生GDPCPI经济社会发展目标3%左右城镇登记失业率4.5%-4.5%-5.5%无5.5%以内5.5％左右今年不再强调“房住不炒”，意味着定调更围绕当前短期需要解决的问题，淡化行政调控的压力，侧面反映出今年政策的宽松导向，但“房住不炒”房地产基调不变。稳健的、保持中性稳健的、松紧适度稳健的、更加灵活适度灵活精准、合理适度加大稳健的货币政策实施力度稳中求进、精准有力定调货币政策M2/社融与名义GDP增速相配增速明显高于去年与名义GDP增速与名义经济增速基本匹配同名义经济增速基本匹配防范风险方面，提出有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展；保障民生方面，提出加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。合理增长合理稳定p余额基本匹配扩大新增贷款规模p流动性定调合理充裕无合理充裕或趋于谨慎加力提效积极的、取向不变积极的、加力提效积极的、更加积极有力提质增效、更可持续提升积极的财政政策效能财政政策赤字率2.6%2.8%3.6%3.2%2.8%3%财政赤字2.38万亿2.76万亿3.76万亿赤字有所下调3.4-3.5万亿3.88万亿元本报告仅供客户内部使用，在获得中原地产许可之前，不得擅自引用、复制、传播。宏观市场1.

政府导向【政府会议】上半年宽松政策出台频次放缓，但仍以维稳为主，供应端进一步加大房企资金支持力度，需求端更加强调“精准施策”，侧重利用金融工具降低购房成本。01020304央行：2023年金融市场证监会：正式启动不动产私募投资基金试点央行：2023年第一季度中共中央政治局会议例会工作会议Ø

要精准有力实施稳健的货币政策，全力做好稳增长、稳就业、稳物价工作，着力支持扩大内需，为实体经济提供更有力支持。Ø

用好政策性开发性金融工具，重点发力支持和带动基础设施建设，促进政府投资带动民间投资。Ø

因城施策支持刚性和改善性住房需求，加快完善住房租赁金融政策体系，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。切实落实“两个毫不动摇”，拓展民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”)支持范围，试点基金产品的投资者首轮实缴出资不低于1000万元人民币，且以机构投资者为主。有自然人投资者的，自然人投资者合计出资金额不得超过基金实缴金额的20%，基金投资方式也将有一定限制。不动产私募投资基金首轮实缴募集资金规模不得低于3000万元人民币，在符合一定要求前提下可以扩募。鼓励境外投资者以QFLP方式投资不动产私募投资基金。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。规划建设保障性住房。推动金融机构增加民营企业信贷投放。动态监测分析房地产市场边际变化，因城施策实施好差别化住房信贷政策，落实好金融支持房地产市场平稳健康发展的16条政策措施，积极做好保交楼金融服务，加大住房租赁金融支持，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。助力房企快速“回血”，保交楼、稳房价、稳预期盘活房地产存量资产，推动房企向运营模式转型稳健货币政策，用好金融工具，支持刚改客户需求强调“三保”工作，房地产市场以稳为主本报告仅供客户内部使用，在获得中原地产许可之前，不得擅自引用、复制、传播。宏观市场2.

金融环境【金融环境】经济及楼市修复动力不足，金融机构通过降息降准方式提升市场客户信心，降低资金成本，加快楼市复苏，但目前整体反馈一般，后续或将继续加码宽松政策，以稳经济、稳楼市发展。LPR走势011年期LPR5年期LPRØ

降准相当于注入市场经济复苏强心剂，增加市场消费力，提升市场主体信心；Ø

LPR下调体现出监管部门对楼市的托底力度在加大，有利于提振房地产市场信心。4.65%4.60%4.45%4.30%3.65%4.20%3.55%疫情+楼市下行，稳增长市场持续低迷，刺激购房需求3.70%3.85%3.80%楼市继续下探，金融机构兜底0203经济处于持续修复过程中，地产在前期积压需求释放后，修复力度减弱；通过降准降息方式激发市场活力，降低客户购房门槛，助力地产回归复苏通道。202101202104202107202110202201202204202207202210202301202304金融机构存款准备金率走势2022年11月2023年4月降12.50%降准0.25%，

准0.25%，释13.00%12.00%释放0.5万亿放0.5万亿11.50%11.25%11.00%12.00%11.00%10.00%9.00%8.00%7.00%6.00%10.75%Ø

目前经济以及楼市整体复苏动力不足，下半年在经济指标压力下，货币政策或将有下调空间。2021年，2次降准，释放2.2万亿2022年4月降准0.25%，释放0.53万亿大型金融机构中小金融机构本报告仅供客户内部使用，在获得中原地产许可之前，不得擅自引用、复制、传播。宏观市场3.

楼市调控【房产走势】上半年2-3月受抑制的购房需求得到释放，全国多地楼市回温迹象明显，但后劲仍显不足，二季度市场需求转弱，短期内仍面临去化压力，预计下半年或将出台更有实质性的政策，加快房地产市场复苏。2023年1-5月全国房地产市场数据指标数值同比二季度开始复苏动力不足2-3月楼市短暂复式，价格上涨城市增加。4.57万亿元房地产开发投资-7.2%商品房销售面积商品房销售额新开工面积46440万㎡49787亿元39723万㎡-0.9%+8.4%-22.6%第二季度第一季度预判•

目前楼市销售压力仍存，后续各类更有实质性的政策或加快出台，刺激购房需求，才能带动开发投资端和企业资金面的恢复•接续动能不足，总体地产需求较弱，且受到多重因素影响，房地产开发建设仍比较低迷•

在积压需求释放以及213政策显效等因素带动0下，房地产市场出现一定反弹本报告仅供客户内部使用，在获得中原地产许可之前，不得擅自引用、复制、传播。宏观市场3.

楼市调控【政策松绑】上半年房地产政策环境仍处于宽松期，但政策出台频次呈现逐渐减少趋势，主要以调整公积金和购房补贴为主；其中三四限城市限制性政策基本放开，一二线政策持续松绑。2022-2023年以来各地因城施策频次城市类型

城市城市深圳深汕

1、放开限购：暂停住房限购，即无需提供无房证明合作区深圳2、限售时间缩短：限售5年调为2年20015010050公积金贷款额度提高：最高额度从原本的90万元提升至126万元人才引入，给与资金奖励1、“平谷人才10条”，其中包括一次性给予突出贡献人才100万元奖励，其他类型人才50一线城市北京上海万元、30万元、10万元奖励2、房山区为战略人才、领军人才提供最高100万元、50万元购房资金补贴公积金贷款额度提高：多子女家庭购买首套住房，最高贷款限额在本市最高贷款限额的基础上上浮20%。34

21

35

111

158

145

99

98

151

82

46

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60

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39

3101、限购松绑：杭州临平区乔司街道等加入放松限购区域1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

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9月

10月

11月12月

1月

2月

3月

4月

5月

6月2、杭州临安区公积金首付降低：公积金贷款二套首付比例由不低于60%调整为不低于40%3、发放购房补贴：2023.3.15-7.31，在杭州临安范围内购置总价不超过300万元的新房给与总价1.5%补贴杭州厦门长沙武汉2022年2023年4、放松落户2023年1-6月主要政策出台频次对比1、限购松绑：单身/离异限购1套松绑为2套2、限售时间缩短：由“产权证日期之日起2年内限售”调整为“网签满2年内限售“二线城市4030201001、限购松绑：①二孩及以上本地家庭限购2套调为限购3套；②大专及以上学历或中级及以上专业技术资格的人才，落户长沙并缴纳社保或个税后，可在限购区域内购买首套商品住房2、限售时间缩短：由“产权证日期之日起4年内限售”调整为“网签满4年内限售“3、降低首付：首付比政策下限首套30%、二套降至40%（原二套首付下限45%）限购松绑：在限购区域购房可新增一个购房资格，在非限购区域拥有的住房不计入居民家庭购房资格认定套数优化限购

优化限贷

优化限售

调整公积

优化限价

购房补贴

优化预售

引才及落资金监管营口滁州阶段性上调公积金贷款最高限额，二手房首付降至30%购房契税补助50%，凭文凭最高享受10%购房补贴三四线城市金户1月2月3月4月5月6月政策频次：从次数来看，相比去年，上半年各地政策出台频次有所下滑，特别第二季度以来频次降幅明显；从类型来看：以调整公积金为主，其次购房补贴，整体政策力度有限。城市特点：一线城市政策微松，二线城市渐进式放松，三四线城市限制性政策基本放开；目前超40城下调首套房贷利率下限。本报告仅供客户内部使用，在获得中原地产许可之前，不得擅自引用、复制、传播。宏观市场

4.1

厦门政策【调控政策松绑】楼市复苏缓慢，政府加大松绑政策力度，从房贷利率下调、限购限售放宽等手段“救市”，但购房能力减弱和客户信心不足仍是当下楼市低迷的两大主要因素，政策对于楼市促进作用小。12房贷利率：2次利率下降，目前首套最低3.7%限售：岛外2年限售时间缩短厦门房贷利率调整厦门限售政策2023.1.31调整（降低30个基点）2023.6.20后调整（LPR下降10个基点）区域岛外2023.3月之前政策2023.3月新政策政策松紧情况限售时间缩短不变2022年底首套房贷利率产权证日期之日起2年内网签日期之日起2年内4.1%（LPR-20bp）3.8%（LPR-50bp）3.7%（LPR-50bp）限售限售二套房贷利率5.1%（LPR+80bp）5.1%（维持不变）（LPR+80bp）5.0%（维持不变）（LPR+80bp）岛内产权证日期之日起5年内限售√3限购：单身/离异限购增加到2套现阶段厦门执行房贷政策厦门180㎡以下限购政策厦门市住房贷款限贷政策类型单身/离异2023.3月之前政策2023.3月新政策单身/离异限购2套政策松紧情况房贷利率贷款情况本市无住房

本市有一套住房限购1套松绑不变本市户籍无住房贷款记录30%30%40%40%1、限购2套家庭全市岛内岛外2、二孩及以上家庭（需有一个为未成年）可购买第3套有1笔住宅贷款记录LPR基点(4.2%)-50bp相应贷款已结清①无纳税社医保证明禁购；②4年内有3年连续纳税、医社保证明限购1套；不变不变不变有2笔住宅贷款记录有1笔住宅贷款记录有2笔住宅贷款记录30%40%非本市户籍③岛内：名下无房，本科学历，在厦稳定就业半年以上，可岛内购房1套；LPR基点+80个bp50%50%相应贷款未结清④岛外：在厦门实际工作和生活的非本市户籍无住房家庭和个人可在岛外限购1套住房不予受理住房按揭贷款暂停发放贷款本报告仅原地产许可之前，不得擅自引用、复制、传播。180㎡以上不限购；法拍房限购宏观市场

4.2

厦门经济【重点项目】2023年市重点项目461个，总投资11939.37亿元，年度计划投资1406.34亿元，其中翔安、集美重点建设项目最多，岛外发展提速。重点建设项目分布图（2021-2025）产业35%161个项目年度计划投资466.51亿元社会事业34%29%155个项目年度计划投资214.13亿元市重点项目461个总投资11939.37亿元年度计划投资1406.34亿元基础设施134个项目年度计划投资2416.66亿元新城配套11个项目2%年度计划投资309.03亿元重点项目分布：翔安118个，海沧75个，湖里60个，思明45个，同安85个，集美101个（部分项目跨区）本报告仅供客户内部使用，在获得中原地产许可之前，不得擅自引用、复制、传播。宏观市场

4.3

厦门规划【城市规划】厦门未来重点建设片区集中在翔安区和同安区，岛内片区呈“散点分布、小规模”特征，其中海洋高新产业园主要集聚海洋产业发展，科学城莲河片区打造承担关键核心技术攻关等功能的原始策源地。重点建设片区规划图（2021-2025）翔安海洋高新产业园控制性详细规划科学城（莲河片区）海洋高新产业园①

“十四五”期间，厦门市将着力建设“三园、两带、两港、一区”的海洋经济发展空间格局。“一区”就是为了加强厦门海洋产业集聚发展而打造的厦门海洋高新产业园区。①

厦门科学城定位为“科学湾区、未来之城”，力争打造成为世界一流科技城，包括同-集、翔安莲河两个片区。②

翔安莲河片区依托厦门大学、省创新实验室等，打造承担关键核心技术攻关、科技成果“无中生有”等功能的原始创新策源地。③

环东片区依托美峰创谷、环东云谷、银城智谷、同安新城工业园等园区打造集技术开发、成果转化、创业孵化、产业育成于一体的产业技术创新高地。④

厦门科学城莲河片区及九溪口配套设施项目报建，总投资107亿元。②

厦门海洋高新区位于翔安区南部，包含南部澳头及欧厝社区。片区规划了8幅二类居住用地、5幅中小学用地、3幅商业用地，以及多幅工业用地、商业用地等，规划人口规模7万人。③

项目位于厦门海洋高新产业园区内，主要建设道路、绿化、公建配套设施及工业厂房、科研用房、邻里中心等，共包括30个子项目。项目总投资估算770439万元（不含另估征地拆迁费、管线迁改费及土地使用成本）本报告仅供客户内部使用，在获得中原地产许可之前，不得擅自引用、复制、传播。叁本报告仅供客户内部使用，在获得中原地产许可之前，不得擅自引用、复制、传播。土地市场

1.

全市土地【经营性用地】2023年上半年共成交10宗土地，总建102.4万㎡，总成交金额176.4亿元；其中商办用地成交1宗，总建4.8万㎡，占比5%；商住用地出让4宗，总建39.8万㎡，占比为38%

。•

2023年上半年，厦门市共成交10宗土地，成交总建102.4万㎡，成交金额176.4亿元；•

商办用地成交4宗，总建51万㎡，占比50%；商住用地出让4宗，总建39.8万㎡，占比为38%。2017-2023年6月土地成交类型分布厦门经营性用地供销价（2017-2023年6月)万㎡亿元9006005004003002001000814100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%3%9%8%10%37%12%43%800700600500400300200100023%6%31%21%16%34%22%62963050%47142437676%71%54%48%17644%44%38%1163613613203203073072019年供应面积5365104423864073581022017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年上半年2017年2018年2020年2021年2022年2023年上半年商住商办其他租赁用地成交面积成交金额本报告仅供客户内部使用，在获得中原地产许可之前，不得擅自引用、复制、传播。土地市场

2.

商住土地【成交量价】上半年供应7宗，成交4宗商住用地（另1宗流拍，2宗将于7.21竞拍），总建39万㎡，其中纯住宅体量38万㎡，平均楼面价为42880元/㎡，岛内地块成交占主导，地价上涨。•

2023年全市共成交4宗商住用地，总建39万㎡，同比下跌8%，其中纯住宅体量38万㎡，成交金额165亿元，同比下跌52%，成交楼面价42880元/㎡，同比上涨56%。•

2023年上半年厦门供地节奏缓慢，仅成交4宗，岛内外市场分化显著，岛内取消定配建，成本下滑，引多家房企竞争，房企摇号取地，但仍以国央企占据主导，房企拿地谨慎，底价成交。厦门商住用地供销走势（2017-2023年6月）元/㎡厦门商住用地地价走势（2017-2023年6月）万㎡400亿元90080070060050040030020010006000050000400003000020000100000200%160%120%80%40%0%79435030025020015010050612590451407346纯住宅体量纯住宅体量221万㎡2023年上半242万㎡2017年2018年2019年2020年2021年2022年165年全市地价岛内地价岛外地价溢价率2565824895384912195310%27619438082305918%26811528312163920%30584495682331118%2673449338164552%42880509751500012%纯住宅体量214万㎡159142165245296256392712831%0供应面积成交面积成交金额本报告仅供客户内部使用，在获得中原地产许可之前，不得擅自引用、复制、传播。备注：纯住宅体量已扣除无偿配建部分土地市场

2.

商住土地【供地完成率】2023上半年成交4宗地块，供地完成率仅12%，且供地区域集中于岛内，市场降温下房企对于岛外拿地更为谨慎；供地完成率低，预计下半年供地或提速，且除岛内外，岛外核心区域或加速供地，以提供房企岛外拿地积极性。•

2023年厦门计划出让322万㎡商住用地，截止2023年仅成功出让4宗地块，总建38万㎡，仅完成年度供应计划的12%，供地节奏缓慢。厦门市商住土地实际出让及计划供应对比2023年上半年厦门各板块出让地块情况4003002001000140%120%100%80%60%40%20%0%平均楼面价（扣除配建）地块幅数总建（万㎡）溢价率区域板块五缘湾2117.512.2504565172912.1%14.9%岛内（3宗）

会展观音山翔安（1宗）南部新城18.6150000%2017年1592382018年1422019年1652020年2452021年2782022年2562462023上半年39实际出让总建计划供应总建实际供地比例26330526822532212%67%54%54%91%124%104%备注：2021年实际出让总建，岛内三批次土拍五缘湾两宗地块由于非住宅体量大，因此完成率地块仅计算住宅部分。本报告仅供客户内部使用，在获得中原地产许可之前，不得擅自引用、复制、传播。土地市场

2.

商住土地【上半年土拍解析】岛内外显著分化，岛内多家房企竞争，摇号取地，重点在于岛内项目流速相对有保障且取消配建，成本下滑；而岛外地块底价成交或流拍。岛内：取消定配建，成本下滑；市场流速有保障，引多家房企竞争，摇号取地，但仍以国央企为主导岛外：供地位于同安、翔安，非热点核心地块，叠加岛外市场市场热度低，房企拿地谨慎，底价成交或流拍1、取消定配建，成本下滑：上半年供地以岛内为主，对比2022年地块取消定配建，楼面价对比前期同片区或竞品下滑3000-5000元/㎡，房企利润有所提升；2、岛内流速有保障：目前岛内虽竞争逐步加大，但项目总体流速仍较快，尤其2023年上半年学仕里、天琴海、建发五缘湾海入市均热销，有助于提升房企拿地积极性；地块编号

报名房企竞得房企（摇号）2023P0588家（含马甲）：建发、华润、国贸、联杭州运川（保发、保利、中海、招商、金茂、厦门住宅、

利&椿实&杭州华发、杭州运川等运川联合）2023P0634家（含马甲）：建发、华润、国贸、联发、保利、招商、金茂等招商2023P0832家（含马甲）：建发、华润、国贸、联发、保利、中海、招商、首开、华发等中海本报告仅供客户内部使用，在获得中原地产许可之前，不得擅自引用、复制、传播。土地市场

3.

地房量价对比【地房量价比】2023上半年供地节奏缓慢，地房量比为0.31；岛外地块底价成交，内多家房企竞争，摇号取地。•

成交量：2023年上半年厦门宅地成交总体量成交38万㎡（仅含住宅业态），二级市场住宅成交125万㎡，地房量价比为0.31。2023年上半年供地少，地房量比较低。•

成交价：上半年供地主要以岛内地块为主，结构性影响下地价高达42880元/㎡，二级住宅市场备案价格为41925元/㎡，对比2022年地房价结构性上涨。宅地成交量VS住宅成交地价VS房价万㎡元/㎡500004003002001000200%160%120%80%40%0%184%120%100%80%60%40%20%0%102%40000300002000010000080%77%121%72%110%66%65%102%62%92%68%30%2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年1-6月2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年1-6月宅地成交住宅成交宅地/住宅楼面地价房价地价/房价备注：宅地成交量仅计算住宅体量部分（含配建），剔除地块的非住宅业态本报告仅供客户内部使用，在获得中原地产许可之前，不得擅自引用、复制、传播。土地市场

4.

土地存量【住宅待开发存量】全市住宅待开发存量约289万㎡，去化周期1.1年。同安供地加速，待开发存量大；思明区受限于部分老盘项目影响，去化周期长。•

截止2023年6月底，厦门住宅用地开发存量约289万㎡，去化周期1.1年；岛内湖里区新盘逐步入市，待开发存量减少，整体去化周期较前期有所下降，思明区主要是前期老盘项目去化缓慢，导致整体去化周期较长；岛外以同安区存量居首，区域竞争较为激烈，翔安区存量为26万㎡，近一年南部新城多盘进入尾声，且供地速度有所减缓，去化周期仅0.4年；同安由于2022年供地量大，存量达116万㎡，居全市第一，去化周期为1.9年。2017-2023年6月厦门市宅地开发存量趋势厦门市各区住宅开发存量80060040020005.04.03.02.01.00.0万㎡年140120100807.06.05.04.03.02.01.00.03.93.42.62.33.1601.41.31.91.1401.00.7200.40.425.559956046738831736128959.637.519.530.1116.402017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年6月思明区湖里区集美区海沧区同安区翔安区开发存量（万㎡）备注：去化周期按照近3年流速计算去化周期（年）本报告仅供客户内部使用，在获得中原地产许可之前，不得擅自引用、复制、传播。土地市场

5.

土地明细占地面积

建筑面积

计价面积起始价(亿元）起始单价（元/㎡）成交价（亿元）扣除配建楼面价（元/㎡）住宅限价（元/㎡）地块编号

区域板块容积率溢价率土地用途中标公司成交日期(㎡)(㎡)(㎡)杭州运川&保利&椿实（摇号）商住商住商住7200072000370002023P05

湖里区

五缘湾2023P06

湖里区

五缘湾X2023P01

翔安区

南部新城16117363194320849000490003.043.602.0022.1056.8013.0045000450001500024.7563.7013.0050408504741500012.0%12.2%0.0%第一批次130600

12605086415

86255122180

122000招商（摇号）2023/5/10国贸（摇号）第二批次2023/6/30商住730002023P08

思明区

会展观音山

237385.1555.004500063.205172114.9%中海X2023P01翔安彭厝地块总建：8.64万㎡成交价：15000元/㎡2023P05五缘湾地块总建：4.90万㎡成交价：50408元/㎡2023P06体育公园地块总建：13.06万㎡成交价：50474元/㎡2023P08大唐中心地块总建：12.22万㎡成交价：51721元/㎡本报告仅供客户内部使用，在获得中原地产许可之前，不得擅自引用、复制、传播。肆本报告仅供客户内部使用，在获得中原地产许可之前，不得擅自引用、复制、传播。二级市场1.

商品房【供销价】上半年楼市供销有所回升，全市商品房销售额611亿元，同比上涨66%。611亿元•

2023年1-6月，厦门市新增商品房面积173万㎡，环比上涨7%，同比上涨15%；成交面积207万㎡，环比上涨20%，同比上涨36%；成交金额611亿元，环比上涨20%，同比上涨66%；成交均价29474元/㎡，环比企稳，同比上涨22%。商品房销售额

同比↑66%•

从各物业来看，住宅成交占主导，占比60%，车位其次，占比24%，办公占比13%。厦门市商品房成交走势（2017-2023上半年）各物业成交面积占比（2017-2023上半年）单位：万㎡单位：元/㎡4003500023上半年22下半年22上半年21下半年21上半年20下半年20上半年19下半年19上半年60%58%13%3%9%3%24%30%29%22%300002500020000150001000050000300200100055%12%4%17%58%3%2020下半年-2023年半年度成交均值：218万㎡72%63%67%61%55%5%2%21%19%21%24%14%4%8%3%10%5%22%2017上

2017下

2018上

2018下

2019上

2019下

2020上

2020下

2021上

2021下

2022上

2022下

2023上8%15%供应面积

164成交面积

1801941411311312641032361312111181941233342402353063082321501521621731732070%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%成交均价

23745227392137822694237992996329981299663094126175241892937229474住宅

办公

商业

车位本报告仅供客户内部使用，在获得中原地产许可之前，不得擅自引用、复制、传播。二级市场

2.

住宅市场【年度供销价】楼市先扬后抑，2-3月迎来短暂复苏后，二季度接续动能不足，虽政策端略有松绑，但客户对于楼市预期不足，入市谨慎，市场显著降温。供：115万㎡销：125万㎡价：41925元/㎡金：524亿元同比

↑59%同比

↑50%同比

↑15%同安房票拆迁助力调控政策松绑岛内新盘入市热销一季度市场复苏二季度接续动能不足房企营销疲软客户观望蔓延后市预期不足同比

↑72%厦门市住宅年度供销面积（2010-2023年）供应面积成交面积成交价格万㎡稳中收紧放松收紧放松收紧收紧放松微松7001/6月利率下调3月单身限购松绑50,00045,00041,925

40,000限购加码禁止补税二套首付70%重启限购限贷二套首付60-70%限价厦门限购二套50%上半年：二套首付60%2011年底：降息降准、利率打折限购放开限贷放宽全面放开限购限贷限购限贷加码限售40,48840,923600500400300200100038,55138,207二套首付降至40%39,9889月：法拍房限购

5月限购、落户松绑岛内限售2年改5年

房贷利率下调35,00030,00025,00020,00015,00010,0005,00026,719人才引进岛外限购变相松绑35,3018月首付、利率下调12月岛外限购松绑19,74220,4802020-2022年均成交257万㎡15,80411,60013,80813,429269217434249476454374453331317337354151289122140133

722501442782353133541781831151252023年1-6月02010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年本报告仅供客户内部使用，在获得中原地产许可之前，不得擅自引用、复制、传播。二级市场

2.

住宅市场【供销量价】在一季度短暂复苏及多个新盘入市下，上半年住宅成交量125万㎡，同比上涨59%。••2023年1-6月厦门住宅供应115万㎡，环比上涨9%，同比上涨59%；成交11746套，成交面积125万㎡，环比上涨25%，同比上涨50%。上半年厦门楼市于2-3月迎来短暂复苏后，二季度呈现下滑趋势，虽政策端略有松绑，但客户对于楼市预期不足，入市谨慎，且市场呈现高度分化态势，岛内一级土地市场摇号取地，新房方面成交亦较好，1-6月岛内住宅成交37万方，已达2022年岛内全年占比85%，且新盘入市总体开盘去化较好；而岛外一级土地市场底价成交或流拍，新房市场方面二季度市场来访、认购处于低位，个别项目小幅降价或渠道加码亦难以促进成交回升，市场疲软态势明显。厦门住宅成交价格走势（2017-2023上半年）厦门住宅供销比趋势（2017-2023上半年）万㎡90080070060050040030020010005000045000400003500030000250002000015000100003002.42.01.61.20.80.40.020010002020下半年-2023年半年度成交均值136万㎡500002017上

2017下

2018上

2018下

2019上

2019下

2020上

2020下

2021上

2021下

2022上

2022下

2023上供应面积

57.2成交面积

89.4供销比率

0.6465.450.61.2952.834.41.5379.2

127.3

121.6

81.1

196.9

137.7

175.1

72.4

105.5

115.12017上

2017下

2018上

2018下

2019上

2019下

2020上

2020下

2021上

2021下

2022上

2022下

2023上成交金额

307

188

136

153

249

305

325

625

851

505

305

445

524成交均价

34280

37107

39435

40487

34662

42432

39307

41117

38730

37456

36472

44660

4192537.82.0971.71.7771.91.6982.7

151.9

219.7

134.9

83.60.98

1.30

0.63

1.30

0.8799.7

125.01.06

0.92本报告仅供客户内部使用，在获得中原地产许可之前，不得擅自引用、复制、传播。二级市场

2.

住宅市场【区域成交】岛内外成交“3:7”；近1年来岛内新城持续入市，市场份额上涨至3成；同安区位居六区首位，建发文澜春晓、特房樾鸣湾等盘为主力成交

。•

岛内外分布：2023上半年岛外成交占比70%；岛内占比30%，新盘逐步入市，近1年来岛内成交占比有所上涨。•

各区分布：岛内成交中，思明区以学仕里、华润筼筜悦府、中海国贸上城备案为主，湖里区以天琴海、建发五缘湾海、保利国贸天琴为成交主力；同安成交面积占23.4%居六区首位，建发文澜春晓、特房樾鸣湾等盘为主力；翔安成交27.5万㎡居次席，以保利国贸沁原、保利中交雲上等盘为主；集美区目前在售项目少，供应不足下导致成交低位。六区住宅成交面积占比（2020-2023上半年）2023年1-6月厦门各区住宅成交详情100%成交套数成交金额（亿元）成交面积（万㎡）18%17%21%18%22%22%23%区域面积占比面积环比

面积同比27%30%31%29%25%80%60%40%20%0%岛内思明区湖里区岛外2584919261.7984.7037.3511.8825.4687.6913.5317.4429.2227.51125.0329.9%9.5%10.8%-16.1%30.2%32.8%-3.8%46.4%35.1%49.3%25.4%271%107%489%19.3%22.7%21.2%15.6%20.6%49.6%24%10%18%19%18%12%14%19%20%17%16659162130018922949302111746177.09262.4148.7220.4%70.1%10.8%13.9%23.4%22.0%100.0%14%11%13%17%27%17%13%20%集美区海沧区同安区翔安区全市20%14%6%54.6710%5%10%4%5%7%14%10%6%75.992020上2020下2021上2021下2022上2022下2023上83.04翔安区同安区海沧区集美区湖里区思明区524.21本报告仅供客户内部使用，在获得中原地产许可之前，不得擅自引用、复制、传播。数据来源：

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2.

住宅市场【成交结构】刚需为主，成交集中80-90㎡&200-300万产品，其次为60-80㎡&300万以下产品。2023年1-6月市场以60-90㎡产品为主，占比43.4%，其中80-90㎡占比24.8%，保利国贸沁原、金茂悦云湾等项目贡献最大；60-80㎡面积段占比18.6%，保利中交雲上、保利国贸沁原、中海花湾小户型产品为成交主力；120-144㎡面积段成交占比18.7%，天琴海、学仕里等岛外项目为成交主力。••总价段方面，200-400万为市场主力，占比51.5%，保利国贸沁原、海投自贸天际、市政国贸海屿原等盘贡献最大，200万以下占比15.9%，保利国贸沁原、中海花湾小户型产品为主力。2023年1-6月住宅成交面积&总价段交叉分析总价段200万及以下200-300万300-400万400-500万500-600万600-800万800-1000万1000-1200万1200万以上合计面积段60㎡以下1.0%10.8%3.3%0.7%1.1%18.6%24.8%11.9%16.6%18.7%2.7%60-80㎡80-90㎡7.5%17.1%6.1%3.6%1.2%0.3%4.4%3.4%4.6%2.7%0.2%0.1%0.1%15.9%90-100㎡100-120㎡120-144㎡144-160㎡160-180㎡180㎡以上总计0.8%3.1%2.3%0.5%0.0%0.3%1.9%0.3%0.8%4.4%1.0%0.3%0.6%8.2%0.7%0.0%1.4%0.6%0.2%0.3%2.5%0.4%3.9%4.3%0.8%0.1%0.1%6.9%0.0%2.5%0.2%6.7%0.2%9.8%4.9%15.9%35.6%100.0%本报告仅供客户内部使用，在获得中原地产许可之前，不得擅自引用、复制、传播。数据来源：

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2.

住宅市场【开盘分析】

上半年楼市开盘去化率56%，项目分化持续，岛内多个新盘入市热销，拔高整体去化率，岛外市场热度较低，整体去化一般。2023年1-6月，据不完全统计，厦门楼市正式开盘16次，其中10个纯新盘入市，其余为加推，整体推量4071套，去化2296套，平均去化率56%。••项目分化显著，上半年岛内多个项目新入市或加推，依托地段、教育等配套醇熟，去化相对较好，岛外市场热度较低，整体去化一般。2015-2023年6月厦门楼市开盘去化走势18000160001400012000100008000600040002000090%80%70%60%50%厦门楼市开盘去化走势180016001400100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%23年去化率56%40%

120030%20%10%0%1000800600400200022年去化率42%2023年1-6月2015年

2016年

2017年

2018年

2019年

2020年

2021年

2022年开盘套数

15547

10662

12450

5869

6844

10118

14531

7784去化套数

10195

8343去化率

66%

78%4071229656%763761%170329%370154%443244%748351%319741%202201

202203

202205

202207

202209

202211

202301

202303

202305供应量（套）

去化量（套）本报告仅供客户内部使用，在获得中原地产许可之前，不得擅自引用、复制、传播。数据来源：

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2.

住宅市场【存量分析】2023年上半年可售存量286.1万㎡，去化周期15个月；全市住宅总库存574.7万㎡，去化周期2.1年。••截止2023年6月底，商品住宅可售存量面积286.1万㎡，根据近一年月均销售18.7万㎡计算，库存量需15个月可去化完毕；全市总存量574.7万㎡，按近三年年均271.6万㎡去化速度计算，去化周期约2.1年，六区中存量主要集中在同安区，总存量达222.3万㎡，去化高企；集美区板块热度高、区域走量快，且库存低，去化周期为0.9年。岛内总体存量146.7万㎡，若剔除帝景苑、云顶至尊等滞销项目约59万㎡，总库存为88万㎡，去化周期1.6年。厦门市商品住宅库存量及存销比趋势图月市场存量与万㎡400全市合计岛内集美区海沧区

同安区

翔安区30252015105去化周期在售存量286.149.619.049.2105.962.33002001000待推存量地块存量合计市场存量（万㎡）206.382.359.138.03.830.10.096.320.117.08.515.738.6574.7146.779.3222.387.8在售存量（月）8158202516（剔除滞销项目，5个月）去化周期总存量（年）2.6（剔除滞销项目，1.6年）2.10.91.83.71.302019上

2019下

2020上

2020下

2021上

2021下

2022上

2022下

2023上库存量去化周期242.527291.224294.323338.317.4259.28.4297.910.1288.516.0295.319.3286.115.3备注：在售存量去化周期=在售存量/近1年住宅月均成交量总存量去化周期=总存量/近3年住宅年均成交量岛内库存若剔除帝景苑、云顶至尊等滞销项目（可售存量19.9万㎡，总库存58.6万㎡），则可售存量29.7万㎡，去化周期5个月，总库存为88.1万㎡，去化周期1.6年本报告仅供客户内部使用，在获得中原地产许可之前，不得擅自引用、复制、传播。数据来源：

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3.

别墅市场【供销量价】供应低位，市场以去化前期库存为主，